Félagsbústaðir hf.
Ársreikningur 2025
Félagsbústaðir hf.
Þönglabakka 4
109 Reykjavík
kt. 510497-2799
3
6
9
10
11
12
13
Óendurskoðuð fylgiskjöl
28
31
Stjórnarháttayfirlýsing ..............................................................................................................................................
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf ....................................................................................................................................
Sjóðstreymisyfirlit ...................................................................................................................................................
Skýringar ..................................................................................................................................................................
Efnisyfirlit
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra ..................................................................................................
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu ......................................................................................................
Efnahagsreikningur .................................................................................................................................................
Eiginfjáryfirlit ............................................................................................................................................................
Áritun óháðs endurskoðanda .................................................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
2
Starfsemi ársins og fjárhagsleg staða
Öll lán félagsins eru verðtryggð, þar af 94,5% á föstum vöxtum. Vegin verðtryggð vaxtakjör félagsins námu 2,41% í
árslok 2025 en voru 2,35% í lok árs 2024.
Á árinu 2025 voru keyptar alls 56 íbúðir auk þess bættust við sex framleigueiningar fyrir einstaklinga sem búið hafa við
langvarandi heimilisleysi. Byggingu nýs íbúðakjarni við Brekknaás sem sérstaklega var hannaður fyrir fatlaða
einstaklinga lauk á árinu.
Nýting íbúða á árinu 2025 nam 97,3%. Nýtingarhlutfallið tekur mið af tekjum og er reiknað sem allar þær leigutekjur
sem félagið fær á hverjum tíma miðað við allar þær tekjur sem fengjust við fulla nýtingu.
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra
Félagsbústaðir hf. er hlutafélag á fasteignamarkaði sem sinnir lögbundnu verkefni á sviði húsnæðismála fyrir hönd
eigandans Reykjavíkurborgar. Kjarnastarfsemi Félagsbústaða er uppbygging, eignarhald, kaup, sala, rekstur, viðhald og
útleiga á félagslegu íbúðarhúsnæði í samræmi við reglur Reykjavíkurborgar um félagslegt leiguhúsnæði og
húsnæðisáætlun borgarinnar.
Á árinu 2025 námu rekstrartekjur Félagsbústaða 7.437,4 m.kr. Rekstrargjöld námu 4.255,7 m.kr. Rekstrarhagnaður fyrir
matsbreytingu og afskriftir var því 3.181,7 m.kr. Matsbreyting fjárfestingareigna var 8.245,9 m.kr. og afskriftir eigna til
eigin nota námu 16,4 m.kr. Rekstrarhagnaður nam þannig 11.411,1 m.kr. á árinu.
Rekstrartekjur jukust um 5,1% milli ára og voru 0,2% yfir áætluðum tekjum ársins. Hækkun rekstrargjalda milli ára nam
3,7% og voru 0,8% undir áætlun ársins. Laun og launatengd gjöld námu 509,4 m.kr. og jukust um 3,2% milli ára en voru
3,3% undir áætlun ársins. Ársverk voru liðlega 28 og stöðugildi í lok árs voru tæp 28.
Samkvæmt eigandastefnu skal rekstur félagsins vera fjárhagslega sjálfbær. Öllum hagnaði félagsins, þ.m.t.
uppsöfnuðum hagnaði í formi eignamyndunar, skal einungis ráðstafað til vaxtar, viðhalds eða til niðurgreiðslu lána.
Stjórn leggur til með vísan til 7. gr. samþykkta Félagsbústaða hf. að enginn arður verði greiddur til eigenda félagsins.
Skráð hlutafé í árslok nam 3.240 m.kr. Hluthafar í árslok eru tveir líkt og í upphafi árs. Reykjavíkurborg er með 99,99%
hlutafjár og Velferðarsvið Reykjavíkurborgar með 0,01%. Á borgarstjórnarfundi 20. janúar 2026 var gerð samþykkt um
eiginfjárframlög til frekari uppbyggingar á félagslegu leiguhúsnæði til næstu fimm ára, þar af 300 m.kr. vegna ársins
2025 og 513 m.kr. 2026. Aðalfundur Félagsbústaða á eftir að samþykkja hækkun á hlutafé til samræmis við vænt
eiginfjárframlög frá eiganda.
Verðbólgan á árinu 2025 nam 3,7%. Hrein fjármagnsgjöld ársins námu 3.749,4 m.kr. samanborið við 4.272,4 m.kr. árið
áður, þar af voru verðbætur ársins 2.339,5 m.kr. en 2.933,7 m.kr. á árinu 2024.
Heildarfjöldi íbúða í eigu Félagsbústaða var 3.177 í lok árs en íbúðir í umsjá félagsins voru 106 talsins. Alls voru þær
íbúðir sem teljast vera félagslegar leigueiningar í lok árs 3.189 talsins. Hlutfall félagslegra leiguíbúða í borginni lækkaði
úr 5,3% niður í 5,2% á árinu 2025. Tæplega 70% íbúða fellur undir almennt félagslegt leiguhúsnæði, rúmlega 15% eru
íbúðir fyrir fatlað fólk, tæp 12% eru þjónustuíbúðir fyrir aldraða og tæp 3% íbúða fyrir þá sem skráðir eru heimilislausir.
Hagnaður ársins nam 7.661,7 m.kr. og er tilkominn vegna hækkunar á fasteignamati eignasafnsins. Matsbreyting
fjárfestingareigna nam 8.245,9 m.kr. en var 2.592,2 m.kr. árið áður.
Samkvæmt efnahagsreikningi námu eignir Félagsbústaða 175.827,4 m.kr. í árslok, þar af námu fjárfestingareignir
174.129,5 m.kr. Eigið fé nam í árslok 94.088,4 m.kr. þar af er 3.240,3 m.kr. í hlutafé. Eiginfjárhlutfall félagsins í árslok
2025 var 53,5% samanborið við 53,1% árið 2024.
Í árslok 2025 námu skuldir félagsins 68.782,4 m.kr. og jukust 6,3% m.kr. milli ára. Heildarskuldbindingar félagsins
námu 12.956,6 m.kr. í árslok sem er 1.424,6 m.kr. aukning frá fyrra ári. Skuldbindingar félagsins eru að stærstum hluta
vegna stofnframlaga ríkis og Reykjavíkurborgar.
Fjárfestingarkostnaður við nýbyggingar og fasteignakaup á árinu 2025 nam 4.419,1 m.kr. og var fjármagnaður með
lántöku, stofnframlögum frá HMS og Reykjavíkurborg og söluandvirði seldra eigna á árinu.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
3
Rekstrarhæfi og sjálfbærniviðmið
Stjórnarhættir
Yfirlýsing stjórnar og framkvæmdastjóra
Stjórn og framkvæmdastjóri lýsa því hér með yfir að ársreikningur 2025 sé saminn í samræmi við VIII. kafla laga nr.
3/2006 um ársreikninga og að ársreikningurinn gefi glögga mynd af rekstrarafkomu ársins 2025, eignum, skuldum og
fjárhagsstöðu þann 31. desember 2025 og breytingu á handbæru fé á árinu 2025. Jafnframt er það álit stjórnar og
framkvæmdastjóra að ársreikningurinn og skýrsla stjórnar og framkvæmdastjóra geymi glöggt yfirlit um þróun og
árangur í rekstri félagsins, stöðu þess og lýsi helstu áhættuþáttum og óvissu sem félagið býr við.
Í samræmi við lög um ársreikninga birtir félagið upplýsingar sem nauðsynlegar eru til að leggja mat á þróun, umfang,
stöðu og áhrif félagsins í tengslum við umhverfismál, félagslega þætti og stjórnarhætti. Frekari upplýsingar um stjórn
og stjórnarhætti og ófjárhagslega upplýsingagjöf er að finna í sjálfbærniyfirliti ársskýrslu Félagsbústaða 2025 sem birt
er á vefsíðu félagsins.
Ársreikningur Félagsbústaða er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla, eins og þeir hafa verið
samþykktir af Evrópusambandinu, ásamt viðbótarkröfum í lögum um ársreikninga.
Alls var 316 íbúðum skilað á árinu 2025 og 317 íbúðir standsettar vegna leigjendaskipta en það er aukning um 7% frá
fyrra ári.
Kynjahlutfall í stjórn félagsins er 40% konur og 60% karlar og uppfyllir ákvæði í lögum um hlutafélög um kynjahlutföll í
stjórnum. Í framkvæmdastjórn félagsins eru 60% konur og 40% karlar. Stöðugildi á skrifstofu félagsins voru 27,6 í lok
árs, 51% karlar og 49% konur.
Stjórnarhættir Félagsbústaða eru í samræmi við lög nr. 2/1995 um hlutafélög, samþykktir félagsins og starfsreglur
stjórnar. Stjórn Félagsbústaða leggur áherslu á góða stjórnarhætti og fylgir „Leiðbeiningum um stjórnarhætti
fyrirtækja“ sem gefnar eru út af Viðskiptaráði Íslands, Nasdaq OMX Iceland og Samtökum atvinnulífsins. Upplýsingar
um helstu áhættuþætti félagsins, stefnu og stýringu er að finna í stjórnarháttayfirlýsingu og í skýringu 21 með
ársreikningnum.
Samkvæmt eigandastefnu skal rekstur félagsins vera fjárhagslega sjálfbær. Fjárhagsleg sjálfbærni Félagsbústaða er
skilgreind þannig að rekstrartekjur hvers árs standi undir rekstrargjöldum, vaxtagjöldum og afborgunum langtímalána
sem falla til innan hvers árs. Starfsemin var fjárhagslega sjálfbær um rúmar 93 m.kr. á árinu 2025.
Til þess að standast viðmið um sjálfbærni á árinu 2025 var dregið úr íbúðakaupum umfram væntingar eigandans og
takmarkanir settar á milliflutninga. Áfram var unnið að endurmati á fjárfestingagetu og viðskiptalíkani félagsins.
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra
Á árinu 2025 voru gerðir 508 leigusamningar við nýja leigjendur (47%), vegna flutninga milli íbúða í eigu Félagsbústaða
eða vegna framlenginga leigusamninga. Dregið hefur verulega úr milliflutningum sl. ár en þó varð lítilleg aukning á
þeim frá fyrra ári.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
4
Í stjórn félagsins:
Framkvæmdastjóri:
Stjórn og framkvæmdastjóri Félagsbústaða hf. staðfesta hér með ársreikning félagsins fyrir árið 2025 með undirritun
sinni.
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra
Stjórn og framkvæmdastjóri leggja til við aðalfund að samþykkja ársreikninginn.
Reykjavík, 12. mars 2026
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
5
Til stjórnar og hluthafa Félagsbústaða hf.
Áritun um endurskoðun ársreikningsins
Álit
Áritun óháðs endurskoðanda
Grundvöllur álits
Lykilatriði endurskoðunar
Endurskoðað var í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla (ISA) en nánar er gerð grein fyrir ábyrgð okkar í
kaflanum Ábyrgð endurskoðanda. Við uppfyllum ákvæði siðareglna endurskoðenda á Íslandi og teljumst því óháð
félaginu. Við teljum að við endurskoðunina höfum við aflað nægilegra og viðeigandi gagna til að byggja álit okkar á.
Lykilatriði endurskoðunarinnar eru þau atriði, sem að okkar faglega mati, hafa mesta þýðingu við endurskoðun okkar á
ársreikningi félagsins árið 2025. Þessi atriði voru yfirfarin við endurskoðun á ársreikningnum og höfð til hliðsjónar við
ákvörðun á viðeigandi áliti á honum. Í áritun okkar látum við ekki í ljós sérstakt álit á hverju þeirra fyrir sig.
Við höfum endurskoðað ársreikning Félagsbústaða hf. („félagið“) fyrir árið 2025 að undanskilinni skýrslu stjórnar.
Ársreikningurinn hefur að geyma skýrslu stjórnar, rekstrarreikning og yfirlit um heildarafkomu, efnahagsreikning,
eiginfjáryfirlit, sjóðstreymisyfirlit, upplýsingar um mikilvægar reikningsskilaaðferðir og aðrar skýringar.
Það er álit okkar að ársreikningurinn gefi glögga mynd af fjárhagsstöðu félagsins 31. desember 2025, afkomu þess og
breytingu á handbæru fé á árinu 2025, í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið staðfestir
af Evrópusambandinu og viðbótarkröfur sem koma fram í íslenskum lögum og reglum um ársreikninga skráðra félaga.
Aðrar upplýsingar
Stjórn og framkvæmdastjóri eru ábyrg fyrir öllum upplýsingum sem félagið birtir, jafnt með ársreikningi sem og á öðrum
vettvangi. Álit okkar nær ekki til annarra upplýsinga sem félagið gefur út en tilgreint er hér að ofan. Aðrar upplýsingar
eru m.a. skýrsla stjórnar sem fylgir ársreikningi, stjórnarháttaryfirlýsing og önnur ófjárhagsleg upplýsingagjöf.
Staðfestum við því ekki þær upplýsingar sem þar er að finna. Hvað ábyrgð okkar varðar felst hún í yfirlestri á efni og
innihaldi og athugun á því hvort um verulegt ósamræmi sé að ræða milli þeirra og ársreikningsins.
Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 104. gr. laga nr. 3/2006 um ársreikninga staðfestum við að í skýrslu stjórnar sem fylgir
ársreikningi þessum eru veittar þær lágmarks upplýsingar sem ber að veita samkvæmt lögum um ársreikninga og koma
ekki fram í skýringum.
a) Mat og tilvist fjárfestingareigna
Við höfum skilgreint fjárfestingareignir sem lykilatriði við endurskoðun okkar þar sem um matskenndan lið er að ræða,
stærsta einstaka lið reikningsskilanna og matsbreyting fjárfestingareigna hefur veruleg áhrif á rekstrarafkomu
félagsins. Fjárfestingarfasteignir eru metnar á gangvirði í reikningsskilunum í samræmi við IAS 40, breyting á gangvirði
á milli ára er fært í rekstrarreikning. Við gangvirðismatið er í grunninn stuðst við fasteignamat á eignum í eigu félagsins
verðleiðrétt til loka ársins, en fasteignamat miðast við verðlag í febrúar. Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem
á eignunum kann að hvíla. Eignir í byggingu er metnar á kostnaðarverði þangað til þær fá gilt fasteignamat.
Sjá umfjöllun í skýringu 8 og skýringu 25.a um mikilvægar reikningsskilaaðferðir.
Við höfum yfirfarið útreikninga á gangvirðismati og fasteignamat eignasafnsins og lagt mat á forsendur stjórnenda um
áhrif kvaða sem á eignasafninu kunna að hvíla. Þá höfum við fengið yfirlit yfir eignir í eigu félagsins frá Húsnæðis- og
mannvirkjastofnun og staðfest heild og tilvist fasteigna. Við höfum einnig sannreynt nýfjárfestingar og eignfærðan
framkvæmda- og fjármögnunarkostnað vegna standsetningar íbúða, meðal annars með skoðun á undirliggjandi
fylgiskjölum. Þá höfum við yfirfarið innra eftirlit er tengist fjárfestingareignum og kannað virkni þess.
Við yfirfórum skýringu í ársreikningi og lögðum mat á hvort þær uppfylltu skýringakröfur reikningsskilastaðla.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
6
Ábyrgð endurskoðanda
•
•
•
•
•
Stjórn og endurskoðunarnefnd skulu hafa eftirlit með gerð og framsetningu ársreikningsins.
Meta hvort ársreikningurinn gefi glögga mynd af undirliggjandi viðskiptum og atburðum og leggja mat á
framsetningu, uppbyggingu og innihald ársreikningsins með tilliti til glöggrar myndar, skýringum þar á meðal.
Áritun óháðs endurskoðanda, frh.
Markmið okkar er að afla nægjanlegrar vissu um að ársreikningurinn sé án verulegra annmarka, hvort sem er af völdum
sviksemi eða mistaka og að gefa út áritun sem felur í sér álit okkar. Nægjanleg vissa er nokkuð hátt stig vissu, en það
tryggir ekki að endurskoðun sem framkvæmd er í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla muni uppgötva allar
verulegar skekkjur séu þær til staðar. Skekkjur geta orðið til vegna mistaka eða sviksemi og eru álitnar verulegar ef þær
gætu haft áhrif á fjárhagslega ákvarðanatöku notenda ársreikningsins, stakar eða samanlagðar.
Ábyrgð stjórnar og framkvæmdastjóra á ársreikningnum
Stjórn og framkvæmdastjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu ársreikningsins í samræmi við alþjóðlega
reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið samþykktir af Evrópusambandinu og lög um ársreikninga. Stjórn og
framkvæmdastjóri eru einnig ábyrg fyrir innra eftirliti við gerð og framsetningu ársreikningsins, þannig að hann sé án
verulegra annmarka, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka. Við gerð ársreikningsins er stjórn og framkvæmdastjóri
ábyrg fyrir mati á rekstrarhæfi félagsins. Ef vafi leikur á rekstrarhæfi skal gerð grein fyrir því í ársreikningsins með
viðeigandi skýringum og greint frá því hvers vegna ákveðið var að beita forsendunni um rekstrarhæfi við gerð og
framsetningu ársreikningsins, nema ákveðið hafi verið að leysa félagið upp eða hætta starfsemi, eða engir aðrir
raunhæfir kostir fyrir hendi en að gera það.
Sem hluti af endurskoðuninni sem framkvæmd er í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla, beitum við faglegu
mati (e. professional judgment) og viðhöfum faglega tortryggni (e. professional skepticism). Eftirfarandi er einnig hluti
af endurskoðun okkar á ársreikningi félagsins:
Greina og meta hættuna á verulegri skekkju í ársreikningnum, hvort sem er vegna mistaka eða sviksemi,
skipuleggja og framkvæma endurskoðunaraðgerðir til að bregðast við þeirri hættu og öflun
endurskoðunargagna sem eru nægjanleg og viðeigandi til að byggja álit okkar á. Hættan á að uppgötva ekki
verulega skekkju vegna sviksemi er meiri en að uppgötva ekki skekkju vegna mistaka þar sem sviksemi getur
falið í sér samsæri, skjalafals og misvísandi framsetningu ársreikningsins, að einhverju sé viljandi sleppt eða
að innra eftirlit sé ekki virt.
Afla skilnings á innra eftirliti, ekki í þeim tilgangi að veita álit á virkni innra eftirlits félagsins, heldur í þeim
tilgangi að skipuleggja viðeigandi endurskoðunaraðgerðir.
Meta hvort reikningsskilaaðferðir sem notaðar eru, og tengdar skýringar, séu viðeigandi og hvort
reikningshaldslegt mat stjórnenda sé raunhæft.
Meta hvort forsendan um rekstrarhæfi eigi við, hvort verulegur vafi leiki á rekstrarhæfi eða hvort aðstæður séu
til staðar sem gætu valdið vafa um rekstrarhæfi. Ef við teljum að vafi leiki á rekstrarhæfi ber okkur að vekja
sérstaka athygli á viðeigandi skýringum ársreikningsins í áritun okkar. Ef slíkar skýringar eru ófullnægjandi ber
okkur að víkja frá fyrirvaralausri áritun. Niðurstaða okkar byggir á endurskoðunargögnum sem aflað er fram að
dagsetningu áritunar. Atburðir eða aðstæður eftir dagsetningu áritunar geta þannig valdið óvissu um
rekstrarhæfi félagsins.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
7
Önnur atriði samkvæmt ákvæðum laga og regla
Áritun vegna sameiginlegs rafræns skýrslusniðs (e. European Single Electronic Format - ESEF reglur)
f.h. Grant Thornton endurskoðunar ehf
Við vorum kjörnir endurskoðendur í kjölfar útboðs á endurskoðunarþjónustu fyrst í júlí 2018 og aftur í maí 2023 og er
þetta því áttunda samfellda reikningsárið þar sem við erum endurskoðendur félagsins.
Af þeim atriðum sem við upplýstum stjórn og endurskoðunarnefnd um lögðum við mat á hvaða atriði höfðu mesta
þýðingu í endurskoðuninni á yfirstandandi ári og eru það lykilatriði endurskoðunarinnar. Við gerum grein fyrir þessum
atriðum í áritun okkar nema lög og reglur heimili ekki slíka upplýsingagjöf. Í undantekningartilfellum kunnum við að
greina ekki frá slíkum atriðum ef við metum það svo að neikvæðar afleiðingar af slíkri upplýsingagjöf vegi þyngra en
hagsmunir almennings af upplýsingunum.
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu ársreikningsins í samræmi við lög um upplýsingaskyldu
útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu. Í þeirri ábyrgð felst meðal annars að útbúa ársreikning á XHTML formi í
samræmi við ákvæði reglugerðar Evrópusambandsins, EU 2019/815, um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European
Single Electronic Format, ESEF reglur).
Davíð Arnar Einarsson
löggiltur endurskoðandi
Reykjavík, 12. mars 2026
Okkur ber skylda til að upplýsa stjórn og endurskoðunarnefnd meðal annars um áætlað umfang og tímasetningu
endurskoðunarinnar auk verulegra atriða sem upp komu í endurskoðun okkar, þar á meðal verulega annmarka á innra
eftirliti, ef við á. Við höfum afhent stjórn og endurskoðunarnefnd endurskoðunarskýrslu þar sem gerð er grein fyrir
þessum atriðum og er hún í samræmi við áritun þessa.
Við höfum ekki veitt félaginu neina þá þjónustu sem telst óheimilt að veita samhliða endurskoðun í samræmi við lög
um endurskoðendur. Við höfum einnig afhent stjórn og endurskoðunarnefnd yfirlýsingu þess efnis að við uppfyllum
ákvæði siðareglna er varðar óhæði. Við höfum jafnframt komið á framfæri upplýsingum um tengsl eða aðra þætti sem
gætu haft áhrif á óhæði okkar og hvaða varúðarráðstafanir við höfum stuðst við til að tryggja óhæði okkar, ef við á.
Í tengslum við endurskoðun okkar á ársreikningi Félagsbústaða hf. framkvæmdum við aðgerðir til að geta gefið álit á
það hvort ársreikningur fyrir árið 2025 með skráarheitið „Ársreikningur Félagsbústaða 2025.xhtml“ hafi í meginatriðum
verið gerður í samræmi við kröfur laga um upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu nr. 20/2021 um
sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic Format), ESEF reglur EU 2019/815 sem innihalda skilyrði
sem tengjast gerð ársreiknings á XHTML formi.
Ábyrgð okkar er að afla hæfilegrar vissu um hvort ársreikningurinn, byggt á þeim gögnum sem við höfum aflað, sé í
öllum meginatriðum í samræmi við ESEF reglur og gefa út áritun með áliti okkar. Eðli, tímasetning og umfang aðgerða
sem valdar eru byggja á mati endurskoðandans, þar á meðal mati á áhættunni að vikið sé í verulegum atriðum frá
kröfum sem fram koma í ESEF reglum, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka.
Það er álit okkar að ársreikningur Félagsbústaða hf fyrir árið 2025 með skráarheitið "Ársreikningur Félagsbústaða
2025.xhtml" hafi í öllum meginatriðum verið gerður í samræmi við kröfur laga um upplýsingaskyldu útgefanda verðbréfa
og flöggunarskyldu um sameiginlegt rafrænt skýrslusnið (ESEF reglur).
Áritun óháðs endurskoðanda, frh.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
8
Skýr. 2025 2024
Rekstrartekjur
4 6.869.252 6.536.266
568.172 541.903
7.437.424 7.078.169
Rekstrargjöld
Rekstur og viðhald eignasafns: 5
758.200 703.700
1.848.718 1.849.816
890.383 832.206
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður:
6 509.449 493.836
185.532 170.131
11 63.433 53.996
4.255.715 4.103.685
3.181.709 2.974.484
8 8.245.885 2.592.217
9 ( 16.444) ( 17.011)
11.411.150 5.549.689
Fjármagnsgjöld og fjármunatekjur
72.927 38.371
( 3.822.372) ( 4.310.779)
7 ( 3.749.445) ( 4.272.407)
7.661.705 1.277.282
Skýringar á blaðsíðum 13 - 27 eru óaðskiljanlegur hluti ársreikningsins.
Rekstrarreikningur og yfirlit um
Leigutekjur ..................................................................................................
Aðrar tekjur .................................................................................................
Rekstur fasteigna .................................................................................
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ...........................................................
heildarafkomu ársins 2025
Rekstrarhagnaður ..........................................................................
Hagnaður og heildarafkoma ársins .................................................
Hrein fjármagnsgjöld ......................................................................
Viðhald og framkvæmdir ......................................................................
Laun og launatengd gjöld .....................................................................
Annar skrifstofu- og stjórnunarkostnaður ...........................................
Framlag í afskriftareikning viðskiptakrafna ........................................
Fjármagnsgjöld ...........................................................................................
Fjármunatekjur ...........................................................................................
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu ............................................
Matsbreyting fjárfestingareigna ................................................................
Afskrift eigna til eigin nota .........................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
9
Skýr. 2025 2024
Eignir
8 174.129.536 161.240.514
9 197.962 203.157
174.327.499 161.443.671
10 55.573 53.589
Fastafjármunir 174.383.072 161.497.260
11 94.680 89.614
12 438.074 227.540
13 460.801 833.998
14 450.797 46.142
1.444.352 1.197.294
Eignir samtals 175.827.424 162.694.554
Eigið fé
3.240.267 3.240.267
90.848.088 83.186.383
Eigið fé 15 94.088.355 86.426.649
Skuldbindingar
16 12.804.348 11.393.515
17 9.584 11.181
8, 18 142.714 127.359
Skuldbindingar 12.956.645 11.532.055
Skuldir
19 65.544.228 62.120.376
1.271 339
746.760 171.007
164.050 158.010
19 1.724.057 1.654.596
20 554.746 608.628
22 47.309 22.894
Skammtímaskuldir 3.238.195 2.615.474
Skuldir og skuldbindingar samtals 81.739.069 76.267.905
Eigið fé og skuldir samtals 175.827.424 162.694.554
8
Skýringar á blaðsíðum 13 - 27 eru óaðskiljanlegur hluti ársreikningsins.
Lífeyrisskuldbinding ...................................................................................
Viðskiptakröfur ...........................................................................................
Fjárfestingareignir ......................................................................................
Efnahagsreikningur 31. desember 2025
Veltufjármunir
Eignir til eigin nota ......................................................................................
Langtímakröfur ...........................................................................................
Aðrar skammtímakröfur ............................................................................
Handbært fé ................................................................................................
Krafa á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga .....................................
Veðsetningar .....................................................................................
Annað eigið fé ............................................................................................
Langtímaskuldir ..........................................................................................
Skuld við lánastofnun .................................................................................
Skuldir vegna fasteignakaupa ...................................................................
Áfallnir vextir ...............................................................................................
Næsta árs afborganir langtímaskulda ......................................................
Aðrar skammtímaskuldir ...........................................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi ........................................................
Skuld við eiganda .......................................................................................
Skuldbinding vegna lóðaleigusamninga ...................................................
Hlutafé ........................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
10
Annað Eigið fé
Hlutafé eigið fé samtals
2025
3.240.267 83.186.383 86.426.649
7.661.705 7.661.705
3.240.267 90.848.088 94.088.355
2024
3.240.267 81.909.101 85.149.367
1.277.282 1.277.282
3.240.267 83.186.383 86.426.649
Skýringar á blaðsíðum 13 - 27 eru óaðskiljanlegur hluti ársreikningsins.
Eigið fé 31. desember 2024 ..................................................
Eigið fé 1. janúar 2025 ...........................................................
Heildarhagnaður ársins .........................................................
Eigið fé 31. desember 2025 ..................................................
Eigið fé 1. janúar 2024 ...........................................................
Heildarhagnaður ársins .........................................................
Eiginfjáryfirlit 1. janúar til 31. desember 2025
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
11
Skýr. 2025 2024
Rekstrarhreyfingar
7.661.705 1.277.282
Rekstrarliðir sem hafa ekki áhrif á fjárstreymi:
9 16.444 17.011
7 3.749.445 4.272.407
17 ( 536) 13.156
8 ( 8.245.885) ( 2.592.217)
Veltufé frá rekstri án vaxta og skatta 3.181.172 2.987.640
Breytingar á rekstrartengdum eignum og skuldum:
11, 13
( 335.063) ( 8.637)
20, 22
( 29.565) 109.963
Breytingar rekstrartengdra eigna og skulda ( 364.628) 101.326
70.943 35.931
( 1.495.767) ( 1.369.627)
( 1.424.824) ( 1.333.696)
Handbært fé frá rekstri 1.391.720 1.755.270
Fjárfestingarhreyfingar
8 ( 3.843.321) ( 2.140.253)
8 1.049.444 401.480
9 ( 11.250) 0
Fjárfestingarhreyfingar ( 2.805.127) ( 1.738.773)
Fjármögnunarhreyfingar
659.021 765.019
19 3.139.918 474.325
( 318.857) ( 31.426)
19 ( 1.662.953) ( 1.606.468)
933 ( 1.046)
Fjármögnunarhreyfingar 1.818.061 ( 399.596)
Hækkun (lækkun) á handbæru fé .................................................................................................................
404.655 ( 383.099)
Handbært fé í ársbyrjun .................................................................................................................
46.142 429.241
Handbært fé í lok árs ...................................................................................
450.797 46.142
Fjárfestingar- og fjármögnunarhreyfingar án greiðsluáhrifa
575.754)( 88.292
703.194 690.020)(
210.534 251.103)(
575.754 88.292)(
703.194)( 690.020
210.534)( 251.103
Aðrar upplýsingar
1.756.349 1.653.944
Skýringar á blaðsíðum 13 - 27 eru óaðskiljanlegur hluti ársreikningsins.
Krafa á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga ........................................
Veltufé frá rekstri ...........................................................................................
Fjárfesting í fjárfestingareignum ..................................................................
Sala á fjárfestingareignum ...........................................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi ...........................................................
Skuldir vegna fasteignakaupa ......................................................................
Aðrar skammtímakröfur ...............................................................................
Tekin ný langtímalán .....................................................................................
Skammtímalán, breyting ...............................................................................
Uppgreiðsla langtímalána .............................................................................
Afborganir langtímalána ...............................................................................
Innheimtar vaxtatekjur ..................................................................................
Greidd vaxtagjöld ..........................................................................................
Fjárfesting í eignum til eigin nota .................................................................
Sjóðstreymisyfirlit árið 2025
Fjárfesting í fjárfestingareignum ..................................................................
Hagnaður samkvæmt rekstrarreikningi .......................................................
Afskriftir eigna til eigin nota .....................................................................
Matsbreyting fjárfestingareigna ...............................................................
Skammtímakröfur, (hækkun) ...................................................................
Skammtímaskuldir, (lækkun) hækkun .....................................................
Hrein fjármagnsgjöld ................................................................................
Breyting á lífeyrisskuldbindingu ...............................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi ...........................................................
Sala á fjárfestingareignum ...........................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
12
1. Félagið
2. Grundvöllur reikningsskilanna
a. Yfirlýsing um að alþjóðlegum reikningsskilastöðum og lögum um ársreikninga sé fylgt
b. Grundvöllur matsaðferða
c. Starfrækslugjaldmiðill og framsetningargjaldmiðill
d. Mat og ákvarðanir
Skýring 8 - mat fjárfestingareigna
3. Ákvörðun gangvirðis
4. Leigusamningar
Skýringar
Félagsbústaðir hf. (félagið) er íslenskt hlutafélag. Höfuðstöðvar félagsins eru að Þönglabakka 4, Reykjavík. Félagið
er fasteignafélag með áherslu á fjárfestingar og útleigu fasteigna í Reykjavík. Félagið er dótturfélag
Reykjavíkurborgar sem er með lögheimili að Tjarnargötu 11 í Reykjavik. Félagið er undanþegið álagningu
tekjuskatts.
Ársreikningur félagsins er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS), eins og þeir hafa verið
staðfestir af Evrópusambandinu, og lög nr. 3/2006 um ársreikninga.
Ársreikningurinn er gerður á grundvelli kostnaðarverðs, að því undanskildu að fjárfestingaeignir eru metnar á
gangvirði. Fjallað er um aðferðir við mat á gangvirði í skýringum 8 og 25a.
Ársreikningurinn er birtur í íslenskum krónum, sem er starfrækslugjaldmiðill félagsins. Allar fjárhæðir eru birtar í
þúsundum króna.
Gerð ársreikningsins í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla krefst þess að stjórnendur taki ákvarðanir, meti
og gefi sér forsendur sem hafa áhrif á beitingu reikningsskilaaðferða og birtar fjárhæðir eigna, skulda, tekna og
gjalda. Endanlegar niðurstöður kunna að verða frábrugðnar þessu mati.
Mat og forsendur þess eru í stöðugri endurskoðun. Breytingar á reikningshaldslegu mati eru færðar á því tímabili
sem breytingin á sér stað og þeim framtíðartímabilum sem breytingarnar hafa áhrif á.
Upplýsingar um mikilvæg atriði, þar sem óvissa í mati og mikilvægi ákvarðana varðandi reikningsskilaaðferðir hefur
mest áhrif á skráðar fjárhæðir í ársreikningnum er að finna í eftirfarandi skýringum:
Við ákvörðun gangvirðis er byggt á forsendum sem háðar eru mati stjórnenda á þróun ýmissa þátta í framtíðinni.
Raunverulegt gangvirði kann að vera frábrugðið þessu mati.
Stjórn félagsins staðfesti ársreikning félagsins 12.03.2026
Nokkrar reikningsskilaaðferðir félagsins og skýringar krefjast mats á gangvirði, bæði fyrir fjáreignir, fjárskuldir og
aðrar eignir og skuldir. Upplýsingar um forsendur við ákvörðun á gangvirði eigna eða skulda eru í skýringum um
viðkomandi eignir og skuldir.
Félagið hefur gert leigusamninga vegna fjárfestingareigna félagsins. Leigusamningar eru að jafnaði tengdir vísitölu
neysluverðs og er meirihluti leigusamninga ótímabundnir með 3 til 12 mánaða uppsagnafresti. Nýtingarhlutfall
fjárfestingareigna í eigu félagsins er um 97,3%.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
13
5. Rekstur og viðhald eignasafns
Rekstur og viðhald eigna í útleigu greinist þannig:
2025 2024
750.847 697.365
1.846.786 1.841.337
888.396 826.762
3.486.029 3.365.463
Rekstur og viðhald eigna sem ekki mynduðu leigutekjur greinast þannig:
2025 2024
7.353 6.336
1.933 8.479
1.987 5.444
11.273 20.259
6. Laun og launatengd gjöld
Laun og launatengd gjöld greinast þannig:
2025 2024
403.673 381.571
54.117 50.400
51.659 61.865
509.449 493.836
28 28
28 29
Laun og hlunnindi stjórnar og stjórnenda greinist sem hér segir:
2025 2024
16.995 15.174
30.150 28.392
64.754 57.049
111.899 100.615
7. Fjármunatekjur og (fjármagnsgjöld)
Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld greinast þannig:
2025 2024
70.943 35.931
1.984 2.440
72.927 38.371
( 1.482.835) ( 1.377.118)
( 2.339.537) ( 2.933.660)
( 3.822.372) ( 4.310.779)
( 3.749.445) ( 4.272.407)
Skýringar, frh.
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ................................................................................
Rekstur og viðhald eigna sem ekki mynduðu leigutekjur samtals ..........................
Laun ...........................................................................................................................
Lífeyrissjóðsgjöld ......................................................................................................
Laun og launatengd gjöld samtals ...........................................................................
Önnur launatengd gjöld .............................................................................................
Sigrún Árnadóttir, framkvæmdastjóri .......................................................................
Stöðugildi í lok ársins ................................................................................................
Starfsmannafjöldi félagsins greinist þannig:
Meðalfjöldi starfsmanna á árinu umreiknað í ársverk .............................................
Laun stjórnar (5) * .....................................................................................................
Rekstur fasteigna ......................................................................................................
Viðhald og framkvæmdir ...........................................................................................
Viðhald og framkvæmdir ...........................................................................................
Vaxtatekjur .................................................................................................................
Virðisaukning búseturéttar .......................................................................................
Fjármunatekjur samtals ............................................................................................
Verðbætur ..................................................................................................................
Fjármagnsgjöld samtals ...........................................................................................
Hrein fjármagnsgjöld .................................................................................................
Aðrir stjórnendur (3) ..................................................................................................
Vaxtagjöld ..................................................................................................................
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ................................................................................
Rekstur og viðhald eigna í útleigu samtals ..............................................................
Rekstur fasteigna ......................................................................................................
* Allir stjórnarmenn njóta sömu launa nema stjórnarformaður sem fær tvöföld laun meðstjórnanda.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
14
8. Fjárfestingareignir
Sundurliðun fjárfestingareigna 2025
Bókfært verð
Leigueignir Samtals
131.178 161.240.514
0 4.419.075
0 ( 346.250)
16.326 16.326
0 8.822.276
0 ( 22.405)
147.505 174.129.536
Sundurliðun fjárfestingareigna 2024
Bókfært verð
Leigueignir Samtals
92.246 157.178.393
0 2.051.961
0 ( 1.091.500)
38.932 38.932
0 3.294.050
0 ( 231.323)
131.178 161.240.514
Fjárfestingareignir greinast þannig:
2025 2024
62.248.464 57.891.198
111.749.894 103.218.138
131.178 131.178
174.129.536 161.240.514
Fjárfestingar í fjárfestingareignum greinast þannig:
2025 2024
3.062.306 1.354.241
1.264.771 599.863
91.997 97.856
4.419.075 2.051.961
Matsbreyting í rekstrarreikningi greinist svo:
2025 2024
8.822.276 3.294.050
( 22.405) ( 231.323)
( 553.986) ( 470.511)
8.245.885 2.592.217
Mat fjárfestingareigna
Skýringar, frh.
Fjárfestingareignir
Kostnaðarverð ...........................................................................................................
Fjárfestingareignir
Staða 1.1.2024 ..........................................................
157.086.147
Fjárfesting á árinu .....................................................
2.051.961
Selt á árinu .................................................................
161.109.336
4.419.075
( 346.250)
Söluhagnaður (-tap) ..................................................
( 231.323)
Staða 31.12.2024 ......................................................
161.109.336
Selt á árinu .................................................................
Breyting á lóðaleigueignum ......................................
Matsbreyting ársins ..................................................
Söluhagnaður (-tap) ..................................................
Staða 31.12.2025 ......................................................
Matsbreyting ársins ..................................................
3.294.050
Staða 1.1.2025 ..........................................................
Fjárfesting á árinu .....................................................
0
8.822.276
( 22.405)
173.982.032
Matsbreyting skuldbindingar vegna 30% stofnframlaga .........................................
Eignfærður fjármögnunarkostnaður á árinu .............................................................
Matsbreyting fjárfestingareigna ...............................................................................
Leigueignir .................................................................................................................
Allar fjárfestingareignir félagsins eru íbúðarhúsnæði í Reykjavík.
Keyptar eignir á árinu ................................................................................................
Fjárfestingareignir 31.12 ...........................................................................................
Matsbreyting fjárfestingar á árinu ............................................................................
Eignfærður framkvæmdakostnaður á árinu .............................................................
Fasteignamatið er hækkað í samræmi við hækkun vísitölu íbúðarverðs í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu frá febrúar
2025. Frá febrúar til ársloka 2025 hefur vísitalan hækkað um 0,64%. Vísitalan er vísbending um þróun á verði íbúða
og hver væntanleg meðaltalsbreyting fasteignamats kemur til með að vera í nýju fasteignamati næsta árs.
Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem á eignunum kann að hvíla. Eignir í byggingu eru metnar á
kostnaðarverði þangað til þær fá gilt fasteignamat.
Við matið á fjárfestingareignum félagsins er stuðst við fasteignamat fasteignaskrár Húsnæðis- og
mannvirkjastofnunar. Samkvæmt upplýsingum frá fasteignaskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er
fasteignamat gangverð sem ætla má að eign hefði haft í kaupum og sölum. Matið er gert í maí mánuði ár hvert og
miðast við verðlag í febrúar sama ár. Hið nýreiknaða mat tekur gildi í árslok. Fasteignamat tekur bæði til húss og
lóðar og skiptist í húsmat og lóðarmat.
Söluhagnaður (tap) fjárfestingareigna .....................................................................
( 1.091.500)
Breyting á lóðaleigueignum ......................................
0
Matsbreyting í rekstrarreikningi samtals .................................................................
Fjárfestingar í fjárfestingareignum samtals ............................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
15
8. Fjárfestingareignir, frh.
Veðsetningar og ábyrgðir
Fasteignamat og vátryggingaverð
9. Eignir til eigin nota
Eignir til eigin nota greinast þannig:
Fasteignir Áhöld og tæki Samtals
216.100 64.394 280.494
0 11.250 11.250
0 ( 3.830) ( 3.830)
216.100 71.814 287.914
37.849 39.488 77.337
7.488 8.956 16.444
0 ( 3.830) ( 3.830)
45.337 44.614 89.951
178.251 24.906 203.157
170.763 27.199 197.962
Fasteignamat og vátryggingaverð
10. Langtímakröfur
11. Viðskiptakröfur
2025 2024
250.680 230.614
( 156.000) ( 141.000)
94.680 89.614
2025 2024
141.000 137.000
( 48.433) ( 49.996)
63.433 53.996
156.000 141.000
Bókfært verð 31.12.2025 ...................................................................
Fasteignamat fasteigna til eigin nota nam 141,1 m.kr. í árslok (2024: 139,2 m.kr.). Brunabótamat fasteigna til eigin
nota nam á sama tíma 285,5 m.kr. (2024: 271,0 m.kr.).
Afskrifað 1.1 ......................................................................................
Selt á árinu .........................................................................................
Kostnaðarverð 31.12 .........................................................................
Skýringar, frh.
Breytingar á fasteignamati fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna og
skuldbindinga í rekstrarreikningi. Fjárfestingareignir eru ekki afskrifaðar.
Fasteignamat fjárfestingareigna sem er í gildi í árslok 2025 nam 173.837 m.kr. (2024: 156.345 m.kr.).
Brunabótamat fjárfestingareigna nam á sama tíma 119.636 m.kr. (2024: 110.847 m.kr.).
Niðurfærsla viðskiptakrafna .....................................................................................
Viðskiptakröfur samtals ............................................................................................
Fært út vegna selt á árinu ..................................................................
Afskrifað 31.12 ..................................................................................
Bókfært verð 31.12.2024 ...................................................................
Á eignaliðinn langtímakröfur er færð krafa á Búmenn hsf. og Búseti hsf. en félagið hefur gert samning við þá um
búseturétt á fasteignum. Búseturéttur er samkvæmt lögum skilgreindur sem eignarhlutur í íbúð, að jafnaði 10% af
verðmæti íbúðarinnar. Lögskráður eigendur íbúðanna eru ýmist Búmenn hsf. eða Búseti hsf. Við sölu á búseturétti
fá Félagsbústaðir hf. endurgreitt upphaflegt framlag ásamt verðbótum.
Niðurfærsla í ársbyrjun ..............................................................................................
Viðskiptakröfur vegna leigu ......................................................................................
Afskrifað á árinu ................................................................................
Viðbót á árinu .....................................................................................
Viðskiptakröfur greinast þannig:
Tapaðar kröfur á árinu ...............................................................................................
Niðurfærsla í árslok ..................................................................................................
Framlag í afskriftareikning á árinu ............................................................................
Á fasteignum félagsins hvíla þinglýst veð til tryggingar skuldum sem voru að eftirstöðvum 32.463 m.kr. í árslok
2025 (2024: 28.992 m.kr.).
Kostnaðarverð 1.1 .............................................................................
Breyting niðurfærslunnar á árinu greinist þannig:
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
16
12. Krafa á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga
2025 2024
438.074 227.540
0 0
438.074 227.540
13. Aðrar skammtímakröfur
2025 2024
100.970 108.425
337.451 0
22.379 725.574
460.801 833.998
14. Handbært fé
Sjóður og bankainnstæður teljast til handbærs fjár.
15. Eigið fé
Hlutafé
Arður
Eiginfjárstýring
16.
Skuldbindingar vegna stofnframlaga
Skuldbindingar félagsins vegna stofnframlaga greinast þannig:
2025 2024
12.163.255 10.850.557
641.093 542.958
12.804.348 11.393.515
Heildarhlutafé félagsins samkvæmt samþykktum þess er 3.240 m.kr. Hver hlutur er ein króna að nafnverði. Eitt
atkvæði fylgir hverjum hlut í félaginu.
Félaginu ber ekki að fylgja ytri reglum um lágmarks eiginfjárstöðu.
Skýringar, frh.
Stefna félagsins er að eiginfjárstaða þess verði það sterk að stjórnendur hafi svigrúm til athafna komi til áfalla í
ytra umhverfi s.s. lækkandi húsnæðisverð eða veruleg vanskil leigugreiðslna.
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélaga með endurgreiðslukvöð ..............................
Skuldbinding vegna stofnframlaga samtals ............................................................
Kröfur vegna fasteignaviðskipta ...............................................................................
Aðrar skammtímakröfur samtals .............................................................................
Ekki var greiddur arður til hluthafa árið 2025. Markmið félagsins er að starfa í þágu almenningsheilla og skal öllum
hagnaði félagsins, þ.m.t. uppsöfnuðum hagnaði í formi eignamyndunar, einungis ráðstafað í þágu þessa markmiðs
félagsins.
Viðbótarframlag frá ríki án endurgreiðslukvaðar .....................................................
Félagið hefur móttekið stofnframlög sem ríki og Reykjavíkurborg hafa veitt í samræmi við lög 52/2016 um
almennar íbúðir. Færð er skuldbinding vegna stofnframlaga sem bundin eru endurgreiðslukvöð en stofnframlögin
skulu endurgreiða að loknum lánstíma fjármögnunar, við breytingu á notkun eignarinar eða við sölu hennar.
Stofnframlög án endurgreiðslukvaðar eða þar sem hverfandi líkur eru á að komi til endurgreiðslu eru færð í gegnum
rekstrarreikning með reglubundnum hætti á lánstíma fjármögnunar.
Skuldabréf ..................................................................................................................
Krafa á ríki vegna stofnframlaga ..............................................................................
Kröfur á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga samtals .....................................
Kröfur á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga greinast þannig:
Krafa á Reykjavíkurborg vegna stofnframlaga .........................................................
Aðrar skammtímakröfur greinast þannig:
Virðisaukaskattur ......................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
17
17. Lífeyrisskuldbinding
Lífeyrisskuldbinding félagsins greinist þannig:
2025 2024
12.249 0
( 536) 13.156
( 1.070) ( 907)
10.643 12.249
10.643 12.249
( 1.059) ( 1.068)
9.584 11.181
Afborganir lífeyrisskuldbindingar greinast þannig á næstu ár:
2025 2024
1.059 1.068
1.000 1.010
924 953
864 895
793 837
6.003 7.486
10.643 12.249
18. Leigusamningar
Leigueignir
2025 2024
131.178 92.246
16.326 38.932
147.505 131.178
Leiguskuldir
128.229 87.319
16.326 41.779
( 863) ( 869)
143.693 128.229
( 979) ( 871)
142.714 127.359
Fjárhæðir í rekstrarreikningi
2025 2024
3.838 3.466
Fjárhæðir í sjóðstreymi
2025 2024
3.838 3.466
Lífeyrisskuldbinding í efnahagsreikningi samtals ....................................................
Staða 1.1. ...................................................................................................................
Síðar ...........................................................................................................................
Viðbætur ....................................................................................................................
Leigueignir og leiguskuldir eru vegna leigusamninga um lóðir sem félagið leigir og eru metnir hafa óvissan líftíma.
Greidd vaxtagjöld af leiguskuldum ...........................................................................
Árið 2030 / 2029 ........................................................................................................
Leigueignir og leiguskuldir greinast þannig:
Staða í upphafi árs ....................................................................................................
Skýringar, frh.
Staða 1.1. ...................................................................................................................
Viðbætur ....................................................................................................................
Afborganir lífeyrisskuldbindingar ..............................................................................
Lífeyrisskuldbinding í lok árs ....................................................................................
Lífeyrisskuldbindingin kemur til vegna réttinda núverandi og fyrrverandi starfsmanna félagsins sem voru á lífeyri 1.
júní 2017 ásamt þeim sem voru orðnir 60 ára á sama tíma en sá hópur nýtur bakábyrgðar launagreiðanda sbr. e-lið
7. gr. laga nr. 127/2016, sbr. bráðabirgðaákvæði XII. við lög nr. 1/1997 um lífeyrissjóð starfsmanna ríkisins, sbr. og
bráðabirgðaákvæði XVIII. 2. mgr. við lög nr. 129/1997 um skyldutryggingu lífeyrisréttinda og starfsemi
lífeyrissjóða.
Árið 2028 / 2027 ........................................................................................................
Árið 2029 / 2028 ........................................................................................................
Viðbætur ....................................................................................................................
Afborganir leiguskulda ..............................................................................................
Leiguskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ..................................................
Næsta árs afborganir ................................................................................................
Skuldbinding vegna lóðaleigusamninga í efnahagsreikningi samtals ....................
Staða 31.12. ..............................................................................................................
Næsta árs afborganir leiguskulda ............................................................................
Vaxtagjöld af leiguskuldum ......................................................................................
Lífeyrisskuldbinding samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir .....................................
Lífeyrisskuldbinding samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir .....................................
Árið 2026 / 2025 ........................................................................................................
Árið 2027 / 2026 ........................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
18
19. Langtímaskuldir
Yfirlit um langtímaskuldir:
2025 2024
Verðtryggð skuldabréf:
25.226.774 21.867.177
10.746.384 10.850.687
0 343.722
2.533.510 2.477.882
330.866 323.600
23.874.625 23.408.692
672.263 702.782
3.699.132 3.620.185
67.083.553 63.594.728
184.732 180.245
67.268.286 63.774.973
( 1.724.057) ( 1.654.596)
65.544.228 62.120.376
Afborganir langtímaskulda greinast þannig á næstu ár:
2025 2024
1.724.057 1.654.596
1.759.926 1.687.477
1.793.735 1.721.527
1.828.499 5.147.966
1.864.250 1.727.391
58.113.086 51.655.770
67.083.553 63.594.728
Breyting vaxtaberandi skulda á árinu greinist þannig:
2025 2024
63.774.973 62.009.006
3.139.918 474.325
( 318.857) ( 31.426)
( 1.661.020) ( 1.604.693)
64.935.014 60.847.212
2.333.272 2.927.761
67.268.286 63.774.973
Yfirverð og eignfærður lántökukostnaður að fjárhæð 184,7 m.kr. (2024: 180,2 m.kr.) er færður til hækkunar á
langtímalánum félagsins.
Jöfnunarsjóður sveitarfélaga, vextir 2,00% ..............................................................
Árið 2027 / 2026 ........................................................................................................
Íslandsbanki, breytilegir vextir nú 5,25% ...................................................................
FB100366 SB, vextir 1,70% ........................................................................................
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ...........................................
FB100366, vextir 2,79% .............................................................................................
FB100366u, vextir 2,85% ...........................................................................................
Skýringar, frh.
Árið 2026 / 2025 ........................................................................................................
Árið 2029 / 2028 ........................................................................................................
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, vextir 2,56% .......................................................
Lánasjóður sveitarfélaga, vextir 2,60% .....................................................................
FEL 04 1, vextir 4,00% ................................................................................................
Langtímaskuldir í efnahagsreikningi samtals ..........................................................
Framangreind vaxtahlutföll eru vegnir virkir vextir í samræmi við gildandi vaxtakjör lána í árslok 2025.
Í árslok eru langtímalán sem voru að eftirstöðvum 32.463 m.kr. (2024: 28.992 m.kr. ) tryggð með veði í fasteignum.
Langtímalán sem voru að eftirstöðvum 34.621 m.kr. (2024: 34.259 m.kr.) eru tryggð með ábyrgð
Reykjavíkurborgar.
Hreyfingar með greiðsluáhrif
Vaxtaberandi skuldir 1. janúar ..................................................................................
Tekin ný langtímalán .................................................................................................
Afborganir ..................................................................................................................
Hreyfingar án greiðsluáhrifa
Verðbætur og gjaldfærð afföll lána ..........................................................................
Vaxtaberandi skuldir 31. desember ..........................................................................
Uppgreiðsla langtímalána .........................................................................................
Árið 2030 / 2029 ........................................................................................................
Næsta árs afborganir ................................................................................................
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ...........................................
Síðar ...........................................................................................................................
Árið 2028 / 2027 ........................................................................................................
Óafskrifað yfirverð .....................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
19
20. Aðrar skammtímaskuldir
2025 2024
57.154 56.566
266.612 255.575
0 4.606
228.942 289.943
979 871
1.059 1.068
554.746 608.628
21. Stýring fjárhagslegrar áhættu
Yfirlit
Mótaðilaáhætta
Samningar við fjármálastofnun
Viðskipta- og aðrar skammtímakröfur
● lausafjáráhætta
● rekstraráhætta
● mótaðilaáhætta
Félagið hefur á undanförnum árum lagt áherslu á innheimtu leigutekna með töluverðum árangri en
innheimtuhlutfall undanfarin 5 ár hefur að meðaltali verið yfir 97,0%. Félagið hefur undanfarin ár unnið með Motus,
varðandi innheimtu leiguskulda þar sem reglulega er farið yfir innheimtuárangur og staða innheimtu á leigukröfum
félagsins greind í samhengi við það sem almennt gerist hjá sambærilegum aðilum. Þá er einnig farið yfir þróun
undanfarinna tímabila og rýnt í samhengi við almennt efnahagsástand. Jafnframt fylgist fjármálasvið með
innheimtuárangri í hverjum mánuði. Einnig er unnið með velferðarsviði Reykjavíkurborgar, sem úthlutar íbúðum
félagsins, varðandi uppgjör á vanskilum leigjenda félagsins sem eiga í erfiðleikum með að standa í skilum sökum
fjárhagslegrar stöðu.
Skýringar, frh.
Næsta árs afborgun lífeyrisskuldbindinga ...............................................................
Aðrar skammtímaskuldir samtals ............................................................................
Leigutrygging .............................................................................................................
Skammtímaskuldir vegna birgjareikninga ................................................................
Aðrar skammtímaskuldir greinast þannig:
Skammtímaskuldir vegna launa ...............................................................................
Fyrirfram innheimtar tekjur .......................................................................................
Hér eru veittar upplýsingar um framangreindar áhættur, markmið, stefnu og aðferðir félagsins við að meta og stýra
áhættunni, auk upplýsinga um eiginfjárstýringu þess.
Stjórn Félagsbústaða ber ábyrgð á að innleiða og hafa eftirlit með áhættustýringu m.a. með hliðsjón af
áhættustefnu félagsins. Áhættunefnd starfar í umboði stjórnar og gefur hún stjórn reglubundið skýrslu um virkni og
framkvæmd áhættustýringar og ásamt mati á hagnýtu gildi áhættustefnunnar. Stjórnin hefur falið fjármálastjóra
félagsins umsjón með daglegri áhættustýringu.
Markmið félagsins með áhættustýringu er að uppgötva og greina áhættu sem það býr við, setja viðmið um
áhættutöku og hafa eftirlit með henni. Áhættustýring og aðferðir eru yfirfarnar reglulega til að endurspegla
breytingar á markaðsaðstæðum og starfsemi félagins.
Mótaðilaáhætta er tilkomin vegna áhættu af fjárhagslegu tapi ef fjármálastofnun sem Félagsbústaðir eiga viðskipti
við eða aðrir mótaðilar í samningum geta ekki staðið við skuldbindingar sínar.
Eftirfarandi áhætta fylgir fjármálagerningum félagsins:
● markaðsáhætta
Næsta árs afborgun lóðaleiguskuldbindinga ...........................................................
Við gerð samninga við fjármálastofnun skal stefnt að því að mótaðilinn sé með gott lánshæfismat. Jafnframt skal
hugað að samningum sem takmarka mótaðilaáhættu í slíkum tilfellum, reynt skal eftir fremsta megni að kanna
fjárhagslega getu mótaðilans.
Mótaðilaáhætta er hættan á fjárhagslegu tapi félagsins ef viðskiptamaður eða mótaðili í fjármálagerningi getur
ekki staðið við umsamdar skuldbindingar sínar. Mótaðilaáhætta er lágmörkuð með því að leigjendur greiði 1
mánaðar leigu fyrirfram.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
20
21. Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.
Mótaðilaáhætta, frh.
Skýr.
2025 2024
10 55.573 53.589
11 94.680 89.614
13 460.801 833.998
12 438.074 227.540
450.797 46.142
1.499.925 1.250.883
Virðisrýrnun
Nafnverð kröfu Niðurfærsla Nafnverð kröfu Niðurfærsla
2025 2025 2024 2024
144.947 72.610 136.454 68.143
47.107 35.330 41.669 31.252
48.059 48.059 41.605 41.605
240.114 156.000 219.728 141.000
Lausafjáráhætta
Krafa á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga .............................
Handbært fé .......................................................................................
Samtals ..............................................................................................
Aldur viðskiptakrafna var eftirfarandi í árslok:
Mesta mögulega tap félagsins vegna fjáreigna er bókfært verð þeirra, sem var eftirfarandi í árslok:
Bókfært verð
Langtímakröfur ..................................................................................
Viðskiptakröfur ..................................................................................
Aðrar skammtímakröfur ....................................................................
Félagið er ekki með samning um skammtímalán í lok árs.
Félagið reiknar niðurfærslu vegna áætlaðrar virðisrýrnunar viðskiptakrafna og annarra krafna. Niðurfærslan er í
meginatriðum sérstök niðurfærsla vegna einstakra viðskiptamanna og almenn niðurfærsla með tilliti til aldurs
krafna, sem ekki hefur verið tengd einstökum viðskiptamönnum. Almenn niðurfærsla er ákveðin með tilliti til
innheimtusögu sambærilegra krafna.
Lausafjáráhætta er hættan á því að félagið geti ekki staðið við fjárhagsskuldbindingar sínar eftir því sem þær
gjaldfalla. Markmið félagsins er að stýra lausafé þannig að tryggt sé að það hafi alltaf nægt laust fé til að mæta
skuldbindingum sínum eftir því sem þær gjaldfalla og forðast þannig að skaða orðspor félagsins. Félagið hefur
undanfarin ár lagt áherslu á að jafna mánaðarlegar greiðslur skuldbindinga félagsins þ.m.t. afborganir af lánum í
takt við innheimtu tekna og vinna hlaupandi greiðsluáætlun til 12 mánaða í þeim tilgangi að sjá fyrir og stýra
greiðsluflæði félagsins og lágmarka þannig lausafjáráhættu félagsins.
Til að draga frekar úr endurfjármögnunaráhættunni stefnir félagið á að hafa lánasafn sitt sem fjölbreytilegast, en í
áhættustefnu er skuldsetning þó takmörkuð við löng skuldabréf sem hafa greiðsluferli í takt við tekjustreymi
félagsins. Félagið hefur gefið út skuldabréf sem skráð eru hjá NASDAQ OMX Ísland.
Skýringar, frh.
Gjaldfallið 1 - 2 ár ......................................................
Gjaldfallið 3 ár og eldra ................................................
Stjórnendur meta ekki tapsáhættu í öðrum skammtímakröfum.
Gjaldfallið innan síðasta árs .....................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
21
21. Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.
Lausafjáráhætta, frh.
31. desember 2025
Fjárskuldir sem ekki Bókfært Umsamið Meira
eru afleiður: verð sjóðstreymi Innan árs 1 - 2 ár 2 - 5 ár en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
67.268.286 94.900.392 3.346.282 3.341.985
12.973.603 75.238.521
Viðskiptaskuldir og aðrar
skammtímaskuldir 1.350.088 1.350.088 1.350.088 0 0 0
68.618.373 96.250.479 4.696.370 3.341.985 12.973.603 75.238.521
31. desember 2024
Fjárskuldir sem ekki Bókfært Umsamið Meira
eru afleiður: verð sjóðstreymi Innan árs 1 - 2 ár 2 - 5 ár en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
63.774.973 91.324.253 3.158.289 3.151.676
15.419.005 69.595.283
Viðskiptaskuldir og aðrar
skammtímaskuldir 802.868 802.868 802.868 0 0 0
64.577.841 92.127.121 3.961.157 3.151.676 15.419.005 69.595.283
Markaðsáhætta
Vaxtaáhætta
2025 2024
3.699.132 3.620.185
3.699.132 3.620.185
Samningsbundnar afborganir af fjárskuldum, að meðtöldum áætluðum vaxtagreiðslum, greinast þannig:
Verðtryggðar fjárskuldir með breytilega vexti ..........................................................
Breyting á vöxtum á uppgjörstímabilinu um 100 punkta hefði breytt afkomu um 37,0 m.kr. (2024: 36,2 m.kr.)
Félagið á ekki fjáreignir með breytilegum vöxtum. Allar aðrar skuldir félagsins eru með fasta verðtryggða vexti.
Markaðsáhætta er áhættan á tapi vegna breytinga í gengi vaxta, verðbólgu eða vaxtaálagi. Markaðsáhættu er
jafnan skipt í undirflokka þar sem áhrif mismunandi stærða á markaði eru skilgreind frekar. Miðað við núverandi
efnahagsreikning er markaðsáhætta Félagsbústaða einkum rakin til breytinga á vöxtum og verðbólgu en áhætta
vegna annarra þátta er minni.
Vaxtaáhætta er áhættan á því að breytingar í vöxtum hafi neikvæð áhrif á afkomu fyrirtækisins. Í þeim tilfellum sem
um breytilega vexti er að ræða er áhættan falin í því að vextir hækki á markaði. Í tilfelli fastra vaxta á skuldir er
markaðsáhættan falin í því að vextir lækki í framtíðinni og fyrirtækið beri hærri fjármagnskostnað en ef um
breytilega vexti væri að ræða.
Vaxtaberandi skuldir félagsins er bæði með breytilegum og föstum vöxtum. Vaxtaberandi fjármálagerningar með
breytilegum vöxtum greinist þannig:
Bókfært verð
Skýringar, frh.
Félagið er með lóðaleigusamninga undir fjárfestingareignir í eigu félagsins. Lítur félagið á að
lóðaleigusamningarnir gildi á líftíma eignanna og því lok þeirra óviss. Vænt lóðaleiga á árinu 2025 er 4,6 m.kr.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
22
21. Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.
Markaðsáhætta, frh.
Verðbólguáhætta
Gangvirði
Bókfært verð Gangvirði
Fjáreignir greinast þannig: 2025 2025
55.573 55.573
993.555 993.555
450.797 450.797
1.499.925 1.499.925
Fjárskuldir greinast þannig:
67.268.286 60.043.813
1.514.138 1.514.138
68.782.423 61.557.951
Rekstraráhætta
Gangvirði og bókfært verð fjáreigna og fjárskulda greinast þannig:
Fylgst er grannt með öllum rekstraráhættum í fyrirtækinu og þær mældar með reglubundnum hætti.
Langtímamarkmið er að halda tapi vegna rekstraráhættu í lágmarki. Öll svið bera megin ábyrgð á stýringu
rekstraráhættu eigin sviða. Fjármálasvið ber ábyrgð á að þróa stefnu í rekstraráhættumálum og mæla
rekstraráhættu auk þess að bera ábyrgð á skýrslugjöf til framkvæmdastjóra og stjórnar.
Vaxtaberandi skuldir að fjárhæð 67.268 m.kr. (2024: 63.775 m.kr.) eru verðtryggðar miðað við vísitölu neysluverðs.
Aukning verðbólgu um eitt prósentustig hefði lækkað afkomu félagsins um 670 m.kr. (2024: 640 m.kr.). Lækkun
verðbólgu um eitt prósentustig hefði aukið afkomu um sömu fjárhæð. Greiningin byggir á því að allar aðrar breytur
haldist óbreyttar.
Verðbólguáhætta er rakin til mismunar á verðtryggðum eignum og skuldum. Misræmi þar á milli veldur því að
þróun verðbólgu getur haft neikvæð áhrif á afkomu fyrirtækisins. Stærstur hluti af skuldum Félagsbústaða er
verðtryggður og því hefur verðbólgustig áhrif á þá greiðslubyrði í framtíðinni. Verðtryggðir leigusamningar
Félagsbústaða virka sem náttúruleg vörn gegn verðtryggðum skuldum og þar með er greiðsluflæði af eignum og
skuldum hvorutveggja verðtryggt.
Aðrar skammtímaskuldir ..........................................................................................
Rekstraráhætta er skilgreind sem hættan á neikvæðum áhrifum á afkomu fyrirtækisins vegna ófullnægjandi
upplýsingakerfa, stjórnunarlegra mistaka, ófullnægjandi eftirlits, lagalegrar áhættu, svika og mannlegra mistaka.
Ímyndaráhætta er skilgreind sem hættan á neikvæðum áhrifum á afkomu fyrirtækisins vegna neikvæðrar ímyndar í
augum viðskiptavina, mótaðila, hluthafa eða eftirlitsaðila. Eftirlit með rekstraráhættu er í höndum fjármálasviðs.
Það er stefna félagsins að stýra rekstraráhættu með hagkvæmum hætti til að forðast fjárhagslegt tap og til að
vernda orðstír þess, jafnframt því að starfsreglur takmarki ekki frumkvæði og sköpunargáfu starfsmanna.
Til að draga úr rekstraráhættu er meðal annars komið á viðeigandi aðskilnaði starfa, haft eftirlit með viðskiptum og
fylgni við lög, unnið reglulegt mat á áhættu, starfsmenn þjálfaðir, verkferlar skipulagðir og skráðir og keyptar
tryggingar þegar við á.
Samanburður á gangvirði og bókfærðu verði:
Langtímakröfur ..........................................................................................................
Skammtímakröfur .....................................................................................................
Handbært fé ...............................................................................................................
Vaxtaberandi skuldir ..................................................................................................
Skýringar, frh.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
23
22. Tengdir aðilar
Skilgreining á tengdum aðila
Viðskipti við tengda aðila
Tekjur frá tengdum aðilum greinast þannig:
2025 2024
869.030 837.178
869.030 837.178
Vörur og þjónusta keypt af tengdum aðilum greinast þannig: 2025 2024
539.907 510.971
367.842 349.021
907.749 859.991
Viðskiptastaða við tengda aðila greinist þannig: 2025 2024
( 47.309) ( 22.894)
( 12.687) ( 11.710)
( 59.997) ( 34.604)
23. Þóknun endurskoðenda
Þóknun til endurskoðenda félagsins greinist þannig:
2025 2024
5.832 4.991
419 568
6.251 5.559
24. Önnur mál
25. Atburðir eftir reikningsskiladag
Viðskiptastaða gagnvart eiganda .............................................................................
Viðskiptastaða gagnvart systurfélögum ..................................................................
Vörur og þjónusta keypt af eiganda .........................................................................
Vörur og þjónusta keypt af systurfélögum ...............................................................
Skýringar, frh.
Upplýsingar um laun stjórnar og framkvæmdastjóra koma fram í skýringu nr. 6.
Borgarstjórn ákvað þann 20. janúar að veita Félagsbústöðum eiginfjárframlag að fjárhæð 300 m.kr. vegna ársins
2025 og 513 m.kr. vegna ársins 2026. Sú aðgerð kallar á hækkun hlutafjár hjá Félagsbústöðum en það mál verður
tekið fyrir á aðalfundi félagsins þann 31. mars næstkomandi.
Skuldabréf sem Félagsbústaðir áttu vegna sölu á Hverfisgötu 83 var greitt upp þann 15. janúar 2026. Skuldabréfið
stóð í 337 m.kr. í lok árs 2025.
Eigandi og systurfélög félagsins, stjórnarmenn, stjórnendur og nánir fjölskyldumeðlimir þeirra, og félög sem þeir
ráða yfir teljast til tengdra aðila.
Vegna endurskoðunar og könnunar .........................................................................
Félagsbústaðir hafa gert samkomulag við Bjarg íbúðafélag hses um samstarf um byggingu á 21 íbúð fyrir
Félagsbústaði. Áætlaður heildarkostnaður félagsins vegna samkomulagsins er áætlaður um 1.174 m.kr. en um 792
m.kr. standa eftir óuppgerðar 31.12.2025. Félagsbústaðir hafa ekki fengið neina af íbúðunum afhenda en til
stendur að afhenda 4 þeirra á árinu 2026 og 17 á árinu 2027. Gert er ráð fyrir að eftirstöðvar samnings verði gerður
upp á árunum 2026 til 2028.
Önnur viðskipti við tengda aðila er óverulegur þáttur í starfsemi félagsins. Verðlagning í slíkum viðskiptum er
sambærileg og í öðrum viðskiptum hennar.
Önnur þjónusta ..........................................................................................................
Tekjur frá eiganda .....................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
24
26. Mikilvægar reikningsskilaaðferðir
a. Fjárfestingareignir
b. Eignir til eigin nota
50 ár
4,5 - 6 ár
Afskriftaaðferðir, nýtingartími og niðurlagsverð eru endurmetin á uppgjörsdegi og breytt ef við á.
Skýringar, frh.
Áhöld og tæki .........................................................................................................................................
Söluhagnaður (-tap) fjárfestingareigna er mismunur á bókfærðu verði og söluverði að teknu tilliti til söluhagnaðar
og er mismunurinn færður í rekstrarreikning undir liðnum söluhagnaður (-tap) af fjárfestingareignum.
Ef fjárfestingareign er nýtt af eiganda er hún flokkuð sem rekstrarfjármunur og gangvirði hennar á
endurflokkunardegi verður kostnaðarverð hennar í reikningsskilunum.
Eignir til eigin nota eru færðar til eignar á kostnaðarverði að frádregnum uppsöfnuðum afskriftum.
Eftir að kaup fjárfestingareigna hafa verið bókfærð, þá styðst félagið við fasteignamat, sem Húsnæðis- og
mannvirkjastofnun gefur út, við mat eigna. Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem á eignunum kann að
hvíla. Eignir í byggingu eru metnar á kostnaðarverði. Upplýsingar um matið er að finna í skýringu 8.
Afskriftir eru reiknaðar af afskrifanlegri fjárhæð, sem er kostnaðarverð eða endurmetið kostnaðarverð að frádregnu
niðurlagsverði. Afskriftir eru reiknaðar línulega miðað við áætlaðan nýtingartíma einstakra hluta rekstrarfjármuna.
Áætlaður nýtingartími greinist þannig:
Fasteign ..................................................................................................................................................
Hagnaður og tap af sölu eigna til eigin nota er mismunur á söluandvirði þeirra og bókfærðu verði.
Reikningsskilaaðferðum sem er lýst hér á eftir hefur verið beitt með samræmdum hætti fyrir öll tímabil sem koma
fram í ársreikningum félagsins. Til að auka upplýsingagildi ársreikningsins eru skýringar við hann birtar á grundvelli
þess hversu viðeigandi og mikilvægar þær eru fyrir lesandann. Það þýðir að upplýsingar sem metnar eru hvorki
mikilvægar né viðeigandi fyrir notanda reikningsskilanna eru ekki birtar í skýringum.
Fjárfestingareignir eru fasteignir sem eru í eigu félagsins til að afla leigutekna. Fjárfestingaeignir eru færðar á
gangverði í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS).
Í upphafi eru fjárfestingareignir bókaðar á kostnaðarverði, sem er sett saman af kaupverði og öllum beinum
útgjöldum sem stafa af undirbúningi fasteignarinnar til fyrirhugaðra nota, þ.á.m. kostnaður sem tilkominn er vegna
kaupa á fasteigninni. Kostnaður, sem fellur til í kjölfar kaupa á fjárfestingareign, sem bætir við, endurnýjar, eða
þjónustar fasteign er aðeins eignfærður ef hann uppfyllir almennar kröfur um heimild til eignfærslu samkvæmt
reikningsskilareglum. Allur annar kostnaður er gjaldfærður þegar til hans er stofnað. Samkvæmt þessu er
kostnaður sem fellur til vegna viðgerða og viðhalds fasteigna ekki innifalinn í bókfærðu virði fjárfestingareigna
heldur er hann gjaldfærður í rekstrarreikningi þegar til hans er stofnað. Hinsvegar, er kostnaður sem fellur til við
verulegar endurbætur á því sem fyrir er í fasteigninni, eignfærður á fjárfestingareignina á þeim tíma sem
kostnaðurinn fellur til, að því gefnu að hann uppfylli kröfur um heimild til eignfærslu samkvæmt
reikningsskilareglum.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
25
26. Mikilvægar reikningsskilaaðferðir, frh.
c.
Fjármálagerningar
(i) Viðskiptakröfur, aðrar kröfur og handbært fé
(ii) Fjárskuldir
(iii) Hlutafé
Kaup á eigin hlutum
d. Virðisrýrnun
e. Leigusamningar
Hlutafé er flokkað sem eigið fé. Beinn kostnaður vegna útgáfu hlutafjár er færður til lækkunar á eigin fé.
Félagið færir leigueign og leiguskuld við upphaf leigusamnings. Leigueignin er upphaflega færð á kostnaðarverði,
sem er upphafleg fjárhæð leiguskuldarinnar að teknu tilliti til leigugreiðslna sem hafa fallið til fyrir eða á
upphafsdegi samningsins, beins kostnaðar við öflun leigueignarinnar og áætlaðs kostnaðar við að taka niður og
fjarlægja eignina, eða til þess að færa eignina eða umhverfi hennar í samt horf að loknum leigusamningi, og að
frádregnum leiguílvilnunum sem félagið hefur fengið.
Skýringar, frh.
Þegar félagið kaupir eigin hluti er kaupverðið, að meðtöldum beinum kostnaði, fært til lækkunar á eigin fé. Þegar
eigin hlutir eru seldir er eigið fé hækkað.
Félagið beitir einfaldaðri virðisrýrnunaraðferð vegna krafna sinna í samræmi við heimild IFRS 9 enda eru kröfurnar
almennt með stuttan greiðslufrest og fela ekki í sér fjármögnun af hendi félagsins. Í því felst að félagið byggir
niðurfærslu krafna á væntu tapi á líftíma krafnanna. Félagið byggir matt sitt á væntu tapi á sögulegum
upplýsingum, ytri þáttum og væntingum til framtíðarhorfa.
Félagið metur hættu á virðisrýrnun krafna bæði á grundvelli einstakra krafna og á grundvelli flokkunar krafna með
tilliti til áhættueinkenna. Hætta á virðisrýrnun allra verulegra krafna er metin sérstaklega. Þær kröfur sem ekki hafa
orðið fyrir virðisrýrnun eru metnar sem heild og mat lagt á hvort einhver virðisrýrnun hafi orðið. Öll virðisrýrnun er
færð í rekstrarreikning og niðurfærsla er færð vegna lána og krafna. Vextir á virðisrýrðum eignum eru áfram færðir í
reikninginn. Ef atburður sem átt hefur stað eftir að virðisrýrnun var færð (t.d. endurgreiðsla skuldunautar) verður til
þess að virðisrýrnun lækki, þá er lækkunin á virðisrýrnun færð í rekstrarreikning.
Um er að ræða fjáreignir með föstum eða ákvarðanalegum greiðslum sem ekki eru skráðar á virkum markaði.
Sjóðstreymi þeirra samanstendur eingöngu af höfuðstólsgreiðslum auk vaxta þegar við á. Slíkar eignir eru í upphafi
færðar á gangvirði að viðbættum öllum tengdum viðskiptakostnaði. Eftir upphaflega skráningu eru fjáreignirnar
færðar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti, að frádreginni virðisrýrnun.
Upphaflega eru fjárskuldir skráðar á gangvirði að viðbættum beinum viðskiptakostnaði. Í kjölfar upphaflegrar
skráningar eru þessar fjárskuldir skráðar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti.
Fjáreignum og fjárskuldum er jafnað saman og nettó fjárhæðin er sýnd í efnahagsreikningi þegar félagið hefur
lagalegan rétt til að jafna saman fjárhæðum og fyrirætlanir félagsins eru annað hvort að gera samningana upp
nettó eða á sama tíma.
Fjármálagerningar eru færðir á gangvirði við upphaflega skráningu í bókhald. Þegar fjármálagerningar eru ekki
metnir á gangvirði gegnum rekstrarreikning er allur beinn viðskiptakostnaður færður til hækkunar á virði þeirra við
upphaflega skráningu í bókhald. Eftir upphaflega skráningu eru fjármálagerningar sem ekki eru afleiðusamningar
færðir með þeim hætti sem greinir hér á eftir.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
26
26. Mikilvægar reikningsskilaaðferðir, frh.
e. Leigusamningar, frh.
f. Tekjur
g.
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
h. Matsbreyting fjárfestingareigna
i. Söluhagnaður (-tap) fjárfestingareigna
j. Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld
k. Starfsþáttayfirlit
l.
Ekki er búist við að breytingar á stöðlum og túlkunum muni hafa veruleg áhrif á reikningsskil félagsins.
Alþjóðareikningsskilaráðið hefur gefið út nýja alþjóðlega reikningsskilastaðla og gert breytingar á stöðlum sem
ekki hafa enn tekið gildi. Félagið hefur hins vegar ekki innleitt nýja eða breytta reikningsskilastaðla fyrr en heimilt
var við gerð þessara reikningsskila.
Nýir reikningsskilastaðlar og túlkanir á þeim sem félagið hefur ekki ennþá innleitt
Upplýsingagjöf til stjórnenda félagsins inniheldur ekki starfsþáttayfirlit. Félagið skilgreinir reksturinn sinn sem einn
starfsþátt.
Söluhagnaður (-tap) fjárfestingareigna er mismunur á bókfærðu verði og söluverði að teknu tilliti til sölukostnaðar
og er mismunurinn færður í rekstrarreikning undir liðnum innleystur hagnaður / tap af fjárfestingareignum.
Fjármunatekjur samanstanda af vaxtatekjum þ.m.t. af bankainnstæðum og kröfum. Vaxtatekjur eru færðar í
rekstrarreikning eftir því sem þær falla til miðað við virka vexti.
Leigutekjur af fjárfestingaeignum eru færðar línulega í rekstrarreikning á leigutíma viðkomandi eignar. Aðrar tekjur
eru færðar þegar þær falla til.
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna er gjaldfærður þegar hann fellur til og innifelur meðal annars fasteignagjöld,
vátryggingar og viðhald.
Félagið færir ekki upp leigueign og leiguskuld vegna leigusamninga sem ekki höfðu verið skilgreindir sem
leigusamningar fyrir 1. janúar 2019.
Félagið skilgreinir þá leigusamninga sem það er leigusali í sem rekstrarleigusamninga.
Leigueignir og leiguskuldir eru vegna leigusamninga sem félagið leigir frá þriðja aðila lóðir undir byggingar.
Leigueignir sem félagið færir vegna þessara leigusamninga eru færðar sem fjárfestingareignir samanber skýringu 8
og eru þær metnar á gangvirði á hverjum reikningsskiladegi. Leiguskuldir eru metnar upphaflega miðað við núvirði
leigugreiðslna sem eru ógreiddar á upphafsdegi. Leigugreiðslur eru núvirtar með því að nota innbyggða vexti í
leigunni ef unnt er að ákvarða þá vexti með auðveldum hætti. Ef svo er ekki, eru leigugreiðslur núvirtar með því að
nota vaxtakjör félagsins á nýju lánsfé. Eftir upphafsdag eru leiguskuldir metnar á afskrifuðu kostnaðarverði með
því að nota aðferð virkra vaxta, þar sem leigugreiðslum er skipt upp í vaxtagjöld, sem eru færð í rekstrarreikning, og
afborganir leiguskulda ef við á, sem eru færðar til lækkunar á leiguskuldum í efnahagsreikning. Endurmat
leiguskuldbindningar er fært til hækkunar leigueignar. Lóðaleigusamningar eru metnir gilda á líftíma viðkomandi
eigna og því leigutími þeirra óviss. Leigueignir eru færðar meðal fjárfestingareigna og ekki afskrifaðar.
Breytingar á gangvirði fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna í rekstrarreikningi.
Fjármagnsgjöld samanstanda af vaxtagjöldum og verðbótum af lántöku og öðrum fjármagnskostnaði.
Lántökukostnaður er færður í rekstrarreikning miðað við virka vexti.
Skýringar, frh.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
27
Stjórn og starfshættir stjórnar
Stjórn félagsins skipa:
Á árinu 2025 voru haldnir 14 stjórnarfundir. Aðalfundur fór fram 24. mars 2025. Á aðalfundi Félagsbústaða á árinu var
samþykkt tillaga um að Oktavía Hrund Guðrúnar Jóns taki sæti sem varamaður í stjórn félagsins í stað Rannveigar
Ernudóttur. Að öðru leyti er stjórn félagsins óbreytt frá fyrra ári. Stjórnarmenn eru kjörnir til fjögurra ára í senn, sbr. 19.
og 28. gr. samþykkta félagsins.
* Ellý Alda Þorsteinsdóttir er fædd 1961 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Hún lauk starfsréttindanámi í
félagsráðgjöf frá Háskóla Íslands og meistaranámi í stjórnun frá Háskólanum í Kent árið 1991. Hún hefur starfað að
málefnum félagsþjónustu hjá Reykjavíkurborg og á skrifstofu sviðsstjóra á velferðarsviði sem skrifstofustjóri. Hún er
óháður stjórnarmaður og jafnframt formaður stjórnar Félagsbústaða.
* Hannes Frímann Sigurðsson er fæddur 1964 og tók sæti í stjórn félagsins árið 2024. Hannes er húsasmiður,
byggingatæknifræðingur og með tvær mastersgráður í verkefnastjórn frá Háskólanum í Reykjavík. Hannes hefur
starfað við ýmis málefni byggingamála s.s. veitt Íslenska byggingavettvanginum forstöðu, unnið við stór
þróunarverkefni og skipulagsverkefni. Hannes er óháður stjórnarmaður.
* Kjartan Magnússon er fæddur 1967 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Hann las sagnfræði við Háskóla
Íslands. Kjartan starfaði sem blaðamaður á Morgunblaðinu frá 1991-1999 og sinnti þar lengst af fréttum um viðskipti
og atvinnulíf. Kjartan er kjörinn borgarfulltrúi og telst því stjórnarmaður sem er háður eiganda.
Stjórn Félagsbústaða hefur eftirlit með stefnu og framkvæmd stjórnarhátta, en framkvæmdastjóri ber ábyrgð á
daglegri innleiðingu hennar. Stjórnin hefur sett sér starfsreglur sem eru aðgengilegar á felagsbustadir.is. Þar er að
finna lýsingu á valdsviði stjórnar, verksviði stjórnar gagnvart framkvæmdastjóra, reglur um skiptingu starfa innan
stjórnarinnar, fundarsköp, hæfi stjórnarmanna, þagnarskyldu, upplýsingagjöf framkvæmdastjóra til stjórnar og fleiri
þætti er varða framkvæmd starfa stjórnarinnar.
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórn Félagsbústaða leggur áherslu á að viðhalda góðum stjórnarháttum. Stjórn og stjórnendur félagsins taka mið af
Leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja, 6. útgáfu, gefnum út af Viðskiptaráði Íslands, Nasdaq Iceland og
Samtökum atvinnulífsins í febrúar 2021. Félagið fylgir ákvæðum er varða stjórnarhætti fyrirtækja í lögum um hlutafélög
nr. 2/1995 og um ársreikninga nr. 3/2016. Við mótun og þróun stjórnarhátta hefur verið horft til viðeigandi evrópskra
viðmiða á sviði sjálfbærni upplýsingagjafar, þar á meðal CSRD og ESRS, eftir því sem á við. Samþykktir félagsins og
starfsreglur kveða einnig á um fyrirkomulag ýmissa þátta í starfseminni og eru aðgengilegar á vefsíðu þess. Félagið er
með skráð skuldabréf í Nasdaq Iceland og fylgir þeim reglum sem gilda um skráð félög.
Stjórnarhættir félagsins samræmast ákvæðum leiðbeininga um stjórnarhætti fyrirtækja. Frávik félagsins skýrast
einkum af eignarhaldi þess og sérstöku fyrirkomulagi við skipan stjórnar. Reykjavíkurborg er eini eigandi félagsins og
fer með tilnefningarvald til stjórnar í gegnum sérstaka tilnefningarnefnd borgarinnar sem starfar á grundvelli
samþykktrar eigandastefnu og verklagsreglna borgarinnar. Fyrirkomulag nefndarinnar er ekki að öllu leyti sambærilegt
við það fyrirkomulag tilnefningarnefnda sem lýst er í leiðbeiningum um góða stjórnarhætti fyrirtækja, þar sem hún er
skipuð og starfar á vettvangi eigandans fremur en sem undirnefnd stjórnar félagsins. Þá birtir félagið ekki tilteknar
upplýsingar á heimasíðu í tengslum við hluthafafundi vegna þessa eignarhalds. Upplýsingarnar eru aðgengilegar
hluthöfum félagsins í samræmi við lög og samþykktir.
Stjórn ber meginábyrgð á starfsemi félagsins og fer með æðsta vald í málefnum þess á milli hluthafafunda samkvæmt
lögum og samþykktum félagsins. Meginhlutverk stjórnar er að annast um að nægilegt eftirlit sé haft með bókhaldi og
meðferð fjármuna félagsins, að hafa yfirumsjón með starfseminni og eftirlit með stjórnendum. Stjórn sér um ráðningu
og uppsögn framkvæmdastjóra og metur frammistöðu hans reglulega. Þá tekur stjórn óvenjulegar og mikilsháttar
ákvarðanir í rekstri félagsins og sér til þess að það starfi í samræmi við gildandi lög og reglur. Stjórnin veitir
prókúruumboð og umboð til að undirrita skjöl vegna samninga um kaupa og sölu eigna, sér til að innkaupastefna sé
fyrir hendi hjá félaginu sem tryggir jafnræði gagnvart birgjum og verktökum og gagnsæis í innkaupum, tryggir gerð
fjárfestinga- og framkvæmdaáætlunar fyrir upphaf hvers rekstrarárs og veitir framkvæmdastjóra heimild til
framkvæmda samkvæmt samþykktum áætlunum.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
28
Stjórnarmenn gegna ekki öðrum störfum fyrir félagið en stjórnarstörfum.
Framkvæmdastjóri félagsins er Sigrún Árnadóttir, fædd árið 1960. Hún hefur gegnt starfi framkvæmdastjóra frá 15.
október 2018. Sigrún er með meistaragráðu í sálfræði frá Pace University og prófskírteini í leiðtogaþjálfun frá New
York University. Hún gegndi starfi bæjarstjóra í Sandgerðisbæ í tvö kjörtímabil á árunum 2010 til 2018. Þá var hún
framkvæmdastjóri Rauða kross Íslands frá 1993 til 2005.
Framkvæmdastjóri hefur með höndum stjórn á daglegum rekstri félagsins. Hann situr fundi stjórnar og ber að
framfylgja þeim ákvörðunum sem teknar eru af stjórn. Framkvæmdastjóri kemur fram fyrir hönd félagsins í öllum
málum er varða venjulegan rekstur. Framkvæmdastjóri skal sjá um að bókhald félagsins sé í samræmi við lög og að
fjárreiður þess séu með tryggum hætti. Honum ber að tryggja að stjórn fái reglulega nákvæmar upplýsingar um
fjármál, uppbyggingu og starfsemi félagsins.
Endurskoðunarnefnd fyrir samstæðu Reykjavíkurborgar er jafnframt endurskoðunarnefnd Félagsbústaða hf. Hana
skipa Lárus Finnbogason, formaður, Einar Sveinn Hálfdánarson, Sigrún Guðmundsdóttir og Sunna Jóhannsdóttir.
Varamenn eru Danielle Pamela Neben, Páll Grétar Steingrímsson og Ólafur Kristinsson. Endurskoðunarnefnd er
undirnefnd stjórnar Félagsbústaða hf. og starfar í umboði hennar. Markmið með skipan endurskoðunarnefndar er að
bæta starfshætti í málum er snúa að fjárhagslegu eftirliti. Fjallað er um verkefni endurskoðunarnefnda í IX. kafla A í
lögum um ársreikninga.
Endurskoðunarnefnd Félagsbústaða hf. fylgist með stjórnháttum, virkni áhættustýringar og innra eftirliti með því að
yfirfara og afgreiða innri endurskoðunaráætlun en það er stór hluti af verkefnum innri endurskoðunar að hafa eftirlit
með og kanna virkni áhættustýringar og virkni innra eftirlits. Nefndin fer yfir og fær kynningu á endurskoðunaráætlun
ytri endurskoðenda en við gerð áætlunarinnar er lagt mat á áhættu- og óvissuþætti í starfsemi félagsins. Hluti af
verkefnum ytri endurskoðenda er að leggja mat á innra eftirlit sem tengist reikningsskilagerð félagsins.
Endurskoðunarnefnd fylgist með framgangi endurskoðunarinnar, fer yfir niðurstöður ytri endurskoðenda og gerir stjórn
Félagsbústaða grein fyrir umsögn sinni um ársreikning. Nefndin tekur til umfjöllunar skýrslur innri og ytri
endurskoðanda og fylgir nefndin sérstaklega eftir ábendingum þeirra sem varða innra eftirlit. Á árinu 2025 voru málefni
er varða Félagsbústaði á dagskrá á 7 fundum endurskoðunarnefndar.
Stjórn ber ábyrgð á fyrirkomulagi og virkni innra eftirlits og áhættustýringar hjá félaginu. Markmið stjórnar með innra
eftirliti og áhættustýringu er að stuðla að því að félagið nái markmiðum sínum varðandi tilgang og skyldur félagsins,
afkomu, áreiðanlegar fjárhagsupplýsingar og hlítni við lög og reglur. Framkvæmdastjóri ber ábyrgð á því að stefnu
stjórnar um innra eftirlit og áhættustýringu sé fylgt í starfseminni. Hann skal sjá til þess að helstu áhættur séu
auðkenndar, greindar, metnar og þeim stýrt með fullnægjandi hætti.
Stjórn skipar þriggja manna áhættunefnd sem hefur eftirlit með því að viðhlítandi aðferðir séu notaðar við
áhættustýringu og að áhættustefnu stjórnar sé fylgt. Áhættunefndina skipa Stefanía Scheving Thorsteinsson, Magnús
Davíð Norðdahl og Önundur Ragnarsson. Önundur vék úr nefndinni á árinu.
* Magnús Davíð Norðdahl er fæddur 1982 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Magnús lauk embættisprófi í
lögfræði frá Háskólanum í Reykjavík árið 2014. Sama ár fékk Magnús lögmannsréttindi og stofnaði eigin
lögmannsstofu. Áður starfaði hann hjá Bandalagi starfsmanna ríkis og bæja, Logos lögmannsstofu og
Vátryggingafélagi Íslands. Þá er Magnús með B.A. gráðu í heimspeki frá Háskóla Íslands. Magnús er kjörinn
borgarfulltrúi og telst því stjórnarmaður sem er háður eiganda.
Stjórnarháttayfirlýsing, frh.
Stjórnarháttarammi Félagsbústaða fyrir sjálfbærnimál (e. governance framework) tekur til stjórnar á áhrifum, áhættum
og tækifærum (e. IRO eða impact, risks, and opportunities) og byggir á skýrri verkaskiptingu og samræmingu hlutverka
innan félagsins.
* Ragnheiður Björk Halldórsdóttir er fædd 1991 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Hún er með masterspróf frá
Háskólanum í Munchen í nýsköpun, verkfræði og stjórnun. Hún hefur m.a. starfað sem verkefnastjóri hjá Landsvirkjun,
sérfræðingur hjá BMW Group og Daimler AG og ráðgjafi hjá McKinsey&Company. Hún er sjálfstætt starfandi ráðgjafi.
Hún er óháður stjórnarmaður.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
29
Reglulegir fundir eru haldnir með velferðarsviði Reykjavíkurborgar í tengslum við þróun eignasafns, leigu íbúða og
önnur málefni sem snúa að félagslegu leiguhúsnæði. Fundir eru haldnir reglulega með eigandaforsvari í samræmi við
eigandastefnu og árlega er haldinn fundur með fjármála- og áhættustýringarsviði Reykjavíkurborgar þar sem drög að
rekstraráætlun félagsins til fimm ára eru kynnt.
Stjórn félagsins afgreiðir fimm ára fjárhagsáætlun til samþykktar í borgarráði. Stjórn skal upplýsa eigandann um
óvenjuleg eða veigamikil atriði í rekstri félagsins þótt þau kalli ekki á ákvörðun af hans hálfu. Óski borgarstjórn
Reykjavíkur eða einstakir fulltrúar eftir upplýsingum frá félaginu skal þeim komið á framfæri á vettvangi borgarráðs og
beint til stjórnar eða framkvæmdastjóra. Hvað varðar aðra upplýsingagjöf stjórnar til hluthafa skal fylgja lögum og
öðrum stjórnvaldsfyrirmælum og reglum um birtingu fjárhagsupplýsinga.
Stjórn á samskipti við hluthafa í samræmi við ákvæði laga, samþykkta og starfsreglna stjórnar. Stjórnarmenn skulu
vera sjálfstæðir í störfum sínum og standa vörð um hagsmuni félagsins í samræmi við ákvæði laga um hlutafélög nr.
2/1995 og starfsreglur stjórnar. Hluthafafundur fer með æðsta vald í málefnum félagsins samkvæmt lögum og
samþykktum þess. Á hluthafafundi fara hluthafar með ákvörðunarvald sitt í málefnum félagsins. Hluthafafundur er
einnig meginvettvangur fyrir upplýsingagjöf stjórnar til hluthafa. Aðalfund félagsins skal halda fyrir lok mars hvert ár og
taka þar fyrir mál sem lög og samþykktir félagsins kveða á um.
Stjórn Félagsbústaða ber ábyrgð á stefnumótandi stjórnun sjálfbærnimála, þar á meðal að greina, meta og fylgjast
með mikilvægum sjálfbærnitengdum áhrifum, áhættum og tækifærum. Stjórnin samþykkir sjálfbærnistefnu félagsins,
veitir stefnumótandi leiðsögn og hefur eftirlit með framvindu sjálfbærnimarkmiða.
Framkvæmdastjóri ber ábyrgð á daglegri stjórnun sjálfbærnimála, innleiðingu sjálfbærnistefnu stjórnar og
samþættingu sjálfbærni í starfsemi félagsins.
Stjórnarháttayfirlýsing, frh.
Félaginu ber, sem útgefanda skuldabréfa sem skráð eru í Nasdaq Iceland, að starfrækja regluvörslu. Hlutverk
regluvarðar er að hafa umsjón með að reglum um meðferð innherjaupplýsinga og viðskipti innherja sé framfylgt.
Regluvörður hefur einnig með höndum samskipti félagsins við Fjármálaeftirlitið og Nasdaq Iceland. Regluvörður
félagsins er Kristinn Karel Jóhannsson, sviðsstjóri fjármálasviðs Félagsbústaða.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
30
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf Félagsbústaða
Viðskiptalíkan og samfélagsleg áhrif Félagsbústaða
Umhverfismál
Félagslegir þættir
Stjórnarhættir
Nánari umfjöllun
Félagsbústaðir eru einn stærsti eigandi íbúðarhúsnæðis á Íslandi og reka um 3.283 íbúðir í Reykjavík, með það að
markmiði að tryggja aðgang að félagslegu leiguhúsnæði fyrir þá sem eru í viðkvæmri stöðu. Félagið starfar án
hagnaðarsjónarmiða, með áherslu á fjárhagslega sjálfbærni og sanngjarnt leiguverð í samanburði við almenna
leigumarkaðinn. Gerðir voru 239 leigusamningar við nýja leigjendur á árinu 2025. Hlutfall félagslegra íbúða í borginni
árið 2025 var 5,2%.
Mikilvægisþættir Félagsbústaða eru loftslagsmál og orkunotkun. Félagið vinnur að því að mæla kolefnisspor sitt,
byggja upp gagnainnviði og öðlast betri yfirsýn yfir umhverfisáhrif starfseminnar. Meðal árangurs má nefna að
kolefnisspor 8 íbúða húss við Háteigsveg 59, sem tekið var í notkun á árinu, reyndist 53% lægra en viðmiðunarhúss
Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar. Félagið er skuldbundið reglum ESB-flokkunarkerfisins (EU Taxonomy) um
umhverfissjálfbærni og hefur kortlagt veltu, fjárfestingar og rekstrarkostnað í tengslum við flokkunarkerfið.
Mikilvægisþættir Félagsbústaða eru áhrif þess á starfsfólk sitt, leigjendur og samfélagið í heild. Þar á meðal eru
vinnuaðstæður starfsmanna, fjölbreytileiki og jafnrétti, félagsleg aðlögun og réttindi leigjenda. Á árinu var framkvæmd
sálfélagsleg áhættugreining meðal starfsmanna og í kjölfarið gerð tímasett aðgerðaáætlun um umbætur.
Grunnstarfsemi og tilgangur Félagsbústaða er að mæta þörfum fyrir félagslegt leiguhúsnæði í Reykjavík og stuðla að
ánægju og velferð leigjenda.
Mikilvægisþættir Félagsbústaða á sviði stjórnarhátta eru fyrirtækjamenning, pólitísk aðkoma og samskipti við birgja.
Félagið leggur áherslu á að viðhalda skýrum siðferðilegum viðmiðum, gagnsæjum boðleiðum og ábyrgri
fyrirtækjamenningu í allri starfsemi. Vegna eignarhalds Reykjavíkurborgar er pólitísk aðkoma viðvarandi þáttur í
rekstrarumhverfi félagsins og er lögð sérstök áhersla á skýra aðgreiningu milli hlutverks eiganda og faglegrar
stjórnunar. Í samskiptum við birgja fylgir félagið skýrum innkaupareglum með kröfum um gæði, siðferðileg vinnubrögð
og sjálfbærni, og leitast við að byggja upp langtímasamstarf við birgja sem deila gildum þess.
Félagið leggur áherslu á að koma í veg fyrir spillingu og hagsmunaárekstra í starfsemi sinni. Starfsemi félagsins byggir
á siðareglum og verklagi sem miðar að því að tryggja gagnsæi, ábyrgð og heilindi í samskiptum við birgja, stjórnvöld
og aðra hagaðila.
Nánari upplýsingar um stefnu Félagsbústaða á sviði umhverfis-, félags- og stjórnarháttamála (UFS) er að finna í
sjálfbærniyfirliti og stefnum félagsins.
Ófjárhagslegar upplýsingar
Ársskýrsla Félagsbústaða 2025, kafli 1.3 Starfsemi og viðskiptalíkan (bls. 11), kafli 2 Umhverfisþættir (bls. 14-18), kafli
3 Félagslegir þættir (bls. 19-22), kafli 1.2. Almennt um stjórnarhætti félagsins (bls. 9-11) og kafli 4 Stjórnarhættir (bls.
23-24).
Félagsbústaðir ber skylda til að veita ófjárhagslega upplýsingagjöf í samræmi við 66. gr. d í lögum nr. 3/2006 um
ársreikninga, sem innleiða kröfur tilskipunar Evrópusambandsins nr. 2014/95/ESB um ófjárhagslega upplýsingagjöf
(NFRD).
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
31
Umhverfislega sjálfbær atvinnustarfsemi (EU Taxonomy)
Velta
Fjárfestingargjöld
Rekstrargjöld
Velta
Ársskýrsla Félagsbústaða 2025, kafli 2.3 um umhverfislega sjálfbæra atvinnustarfsemi (EU Taxonomy) (bls. 18).
Ófjárhagslegar upplýsingar, frh.
Á árinu 2023 var reglugerð (ESB) 2020/852 um ramma fyrir sjálfbærar fjárfestingar innleidd í íslenskan rétt með lögum
nr. 25/2023 um upplýsingagjöf um sjálfbærni á sviði fjármálaþjónustu og flokkunarkerfi fyrir sjálfbærar fjárfestingar.
Félagsbústaðir, sem eining tengd almannahagsmunum, ber nú einnig skylda til að veita upplýsingar í samræmi við gr.
66.d í ársreikningalögum nr. 3/2006.
Félagsbústaðir uppfylla flokkunarviðmið fyrir kaup og eignarhald á byggingum, sem skilgreint er í kafla 7.7 í viðauka við
framselda reglugerð (ESB) 2021/2139. Aðalviðmið tengjast orkunýtingu fasteigna og flokkun orkunýtingarvottorða. Þar
sem slík vottorð, samkvæmt tilskipun 2010/31/ESB, eru ekki til staðar á Íslandi, er ekki hægt að staðfesta að þessi
hluti starfseminnar falli að flokkunarreglugerðinni að svo stöddu.
100% starfsemi félagsins fellur innan flokkunarkerfisins ( e. eligible ), þar sem kaup og eignarhald á byggingum er
helsti flokkurinn (NACE 7.7). Engin starfsemi var skilgreind sem umhverfislega sjálfbær ( e. aligned ), þar sem tæknileg
matsviðmið krefjast orkunýtingarvottorða sem ekki eru til á Íslandi.
100% fjárfestinga félagsins tengjast flokkunarkerfinu, aðallega kaupum og eignarhaldi á byggingum (NACE 7.7).
Enginn hluti fjárfestinganna var flokkaður sem umhverfislega sjálfbær (aligned), þar sem tæknileg matsviðmið og
DNSH ( e. do no significant harm ) kröfur eru ekki uppfylltar.
100% skilgreindra rekstrargjalda félagsins (ISK 2.730.075 þ.) falla innan flokkunarkerfisins (eligible), öll undir NACE 7.7 -
viðhald og rekstur leiguhúsnæðis. Engin rekstrargjöld voru skilgreind sem umhverfislega sjálfbær (aligned), þar sem
orkunýtingarvottorð (EPC) samkvæmt tilskipun 2010/31/ESB eru ekki gefin út á Íslandi.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
32
Velta
Atvinnustarfsemi (1)
Númer (2)
Heildarvelta (3)
Hlutfall veltu (4)
Mótvægi við
loftslagsbreytingar (5)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(6)
Vatns- og
sjávarauðlindir (7)
Hringrásarhagkerfi (8)
Mengun (9)
Líffræðileg fjölbreytni
og vistkerfi (10)
Mótvægi við
loftslagsbreytingar (11)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(12)
Vatns- og
sjávarauðlindir (13)
Hringrásarhagkerfi (14)
Mengun (15)
Líffræðileg fjölbreytni
og vistkerfi (16)
Lágmarks
verndarráðstafanir (17)
ISK % % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N
A. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR YFIR 100,00%
0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% - - - - - - -
Kaup og eignarhald á byggingum 7.7. 7.437.424 100,00%
7.437.424 100,00%
7.437.424 100,00%
- 0,00%
7.437.424 100,00%
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
Alls (A +B)
Viðmið fyrir verulegt framlag
Viðmið fyrir verulegt tjón („Veldur ekki verulegu
tjóni“)
A.1. Umhverfissjálfbær starfsemi (sem fellur að flokkunarkerfinu)
Velta frá umhverfissjálfbærri starfsemi (sem fellur að flokkunarkerfinu) (A.1)
A.2 Starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu)
Alls (A.1 + A.2)
B. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR EKKI YFIR
Velta frá starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær
(starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu) (A.2)
Velta frá starfsemi sem flokkunarkerfið nær ekki yfir (B)
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
33
Fjárfestingargjöld
Atvinnustarfsemi (1)
Númer (2)
Fjárfestingargjöld alls (3)
Hlutfall fjárfestingargjalda (4)
Mótvægi við
loftslagsbreytingar (5)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(6)
Vatns- og
sjávarauðlindir (7)
Hringrásarhagkerfi (8)
Mengun (9)
Líffræðileg fjölbreytni
og vistkerfi (10)
Mótvægi við
loftslagsbreytingar (11)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(12)
Vatns- og
sjávarauðlindir (13)
Hringrásarhagkerfi (14)
Mengun (15)
Líffræðileg fjölbreytni
og vistkerfi (16)
Lágmarks
verndarráðstafanir (17)
ISK % % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N
A. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR YFIR 100,00%
0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% - - - - - - -
Kaup og eignarhald á byggingum 7.7. 4.419.075 100,00%
- 0,00%
4.419.075 100,00%
0 0%
4.419.075 100,00%
Alls (A +B)
Viðmið fyrir verulegt framlag
Viðmið fyrir verulegt tjón („Veldur ekki verulegu
tjóni“)
Flutningar með mótorhjólum, fólksbifreiðum og léttum atvinnuökutækjum
Fjárfestingargjöld starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu) (A.2)
Alls (A.1 + A.2)
B. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR EKKI YFIR
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
Velta frá starfsemi sem flokkunarkerfið nær ekki yfir (B)
A.1. Umhverfissjálfbær starfsemi (sem fellur að flokkunarkerfinu)
Fjárfestingargjöld starfssemi sem er umhverfissjálfbær (sem fellur að
flokkunarkerfinu) (A.1)
A.2 Starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu)
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
34
Rekstrargjöld
Atvinnustarfsemi (1)
Númer (2)
Rekstrargjöld alls (3)
Hlutfall rekstrargjalda (4)
Mótvægi við
loftslagsbreytingar (5)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(6)
Vatns- og
sjávarauðlindir (7)
Hringrásarhagkerfi (8)
Mengun (9)
Líffræðileg fjölbreytni
og vistkerfi (10)
Mótvægi við
loftslagsbreytingar (11)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(12)
Vatns- og
sjávarauðlindir (13)
Hringrásarhagkerfi (14)
Mengun (15)
Líffræðileg fjölbreytni
og vistkerfi (16)
Lágmarks
verndarráðstafanir (17)
ISK % % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N
A. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR YFIR 100,00%
0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% - - - - - - -
Kaup og eignarhald á byggingum 7.7. 1.848.718 100,00%
- 0,00%
1.848.718 100,00%
0 0%
1.848.718
100,00%
Viðmið fyrir verulegt framlag
Viðmið fyrir verulegt tjón („Veldur ekki verulegu
tjóni“)
Alls (A +B)
Rekstrargjöld starfsemi sem er umhverfissjálfbær (sem fellur að flokkunarkerfinu)
(A.1)
A.2 Starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu)
Flutningar með mótorhjólum, fólksbifreiðum og léttum atvinnuökutækjum
Rekstrargjöld starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu) (A.2)
Alls (A.1 + A.2)
B. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR EKKI YFIR
Velta frá starfsemi sem flokkunarkerfið nær ekki yfir (B)
A.1. Umhverfissjálfbær starfsemi (sem fellur að flokkunarkerfinu)
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2025 - Fjárhæðir í þús. kr.
35