PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S
JYSK park, Ansvej 104, 8600 Silkeborg
CVR-NR. 7085 4910
ÅRSRAPPORT 2025 (1. januar – 31. december)
43. REGNSKABSÅR
Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets
ordinære generalforsamling den 24-04-2025
Dirigent
_________________________________
Søren Egede Schulz
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 1
INDHOLDSFORTEGNELSE
LEDELSESBERETNING
Kort om Papirfabrikken Invest A/S 2
Selskabsoplysninger 2
Koncernoversigt 3
Koncernens hoved- og nøgletal 4
Årets begivenheder 5
FORRETNINGSMÆSSIG UDVIKLING
Ejendomme 6
Hotel 8
Forventninger til 2026 9
REGNSKABSBERETNING
Regnskabsberetning (koncern) 10
Regnskabsberetning (modervirksomheden) 12
KONCERNFORHOLD
Aktionærinformation 13
Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. årsregnskabslovens §107b 15
Revisionsudvalg 17
Risikofaktorer 18
Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar, jf. årsregnskabslovens §99a (CSR) 20
Lovpligtig redegørelse for politik for dataetik jf. årsregnskabslovens §99d 23
Øvrige forhold 23
Bestyrelse 24
Direktion 26
PÅTEGNINGER
Ledelsespåtegning 27
Den uafhængige revisors revisionspåtegning 28
KONCERNREGNSKAB
Totalindkomstopgørelse 2025 32
Balance pr. 31. december 2025 33
Egenkapitalopgørelse 2025 35
Pengestrømsopgørelse 2025 36
Oversigt over noter til koncernregnskabet 37
Noter 38
MODERVIRKSOMHEDENS ÅRSREGNSKAB
Modervirksomhedens årsregnskab 2025 76
Modervirksomhedens resultatopgørelse 2025 77
Modervirksomhedens balance pr. 31. december 2025 78
Modervirksomhedens egenkapitalopgørelse 2025 79
Modervirksomhedens noter 80
Denne årsrapport kan indeholde udsagn om selskabets og koncernens forventninger, overbevisninger, planer, mål, forudsætnin-
ger eller fremtidige begivenheder eller resultater, der ikke er historiske kendsgerninger og som kan være fremadrettede. Disse
udsagn er ofte, men ikke altid, udtrykt med ord eller udtrykt som ”vil sandsynligvis resultere i”, ”forventes”, ”vil fortsætte”,
”mener”, ”antager”, ”vurderes”, ”har til hensigt”, ”forventer”, ”planlægger”, ”søger”, ”prognose” og ”forventninger” eller lignende
udtryk eller negative former heraf. Disse udsagn er forbundet med kendte og ukendte risici og er baseret på skøn, formodninger
og usikkerhed, som kan medføre, at de faktiske resultater, udvikling, præstationer eller resultater i branchen afviger væsentligt
fra de resultater, udvikling, præstationer eller resultater i branchen, der direkte eller indirekte er kommet til udtryk i sådanne
fremadrettede udsagn.
Fremadrettede udsagn skal vurderes i deres helhed med forbehold for de faktorer, der beskrives i denne årsrapport.
Da de risikofaktorer, der henvises til i denne årsrapport, kan medføre, at de faktiske resultater eller det faktiske udfald afviger
væsentligt fra de resultater, der er anført i de fremadrettede udsagn i denne årsrapport, bør potentielle investorer ikke lægge for
stor vægt på de fremadrettede udsagn. Der vil forekomme nye faktorer i fremtiden, som det ikke er muligt for selskabet at
forudse.
Desuden kan selskabet ikke vurdere den enkelte faktors indvirkning på selskabets virksomhed eller det omfang, hvormed en
faktor eller kombinationen af en række faktorer kan medføre, at de faktiske resultater afviger væsentligt fra dem, der er beskrevet
i de fremadrettede udsagn.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 2
KORT OM PAPIRFABRIK-
KEN INVEST A/S:
Papirfabrikken Invest A/S, moderselskabet, er i dag
et rent holdingselskab, idet alle aktiviteter drives via
dels de 100% ejede dattervirksomheder og dels i
form af investering i associerede virksomheder.
Driftssegmenterne i koncernen er følgende:
✓ Ejendomme; aktiviteter forbundet primært med
udlejning af ejendommene i form af lejeindtæg-
ter samt køb og salg af investeringsejendomme.
Aktiviteterne er beliggende i driftsselskaberne
➢ K/S Papirfabrikken,
➢ Smedegården, Silkeborg ApS,
➢ Tværgade 7, Silkeborg ApS
✓ Hotel; aktiviteter forbundet med virksomheden
Hotel Papirfabrikken A/S i form af hoteldriften af
Radisson Hotel og Food & Beverage (F&B) aktivi-
teter på JYSK park.
Foruden ovennævnte vil det fortsatte ejerskab af
20% af Silkeborg IF A/S indgå i resultatet som en
associeret virksomhed med 20% af resultatet.
Mål for fremtiden
Med udgangspunkt i nøgleordene FORMAT – VILJE –
OVERSKUD arbejder Papirfabrikken Invest A/S kon-
cernen dagligt målrettet mod fremtiden.
Aktuelt har koncernen særligt fokus på:
✓ At fastholde og videreudvikle ejendomsporteføl-
jen, herunder at opretholde det høje udlejnings-
niveau.
✓ At fastholde og videreudvikle hotel- og konfe-
renceaktiviteterne til brug for regionens virk-
somheder.
Det er ledelsens opfattelse, at den nuværende forret-
ningsmodel har et betydeligt potentiale med bag-
grund i en slagkraftig og velkonsolideret koncern
med aktivitetsområderne investering i og udvikling af
ejendomme samt hotel- og konferenceaktivitet.
SELSKABSOPLYSNINGER
Selskabet
Papirfabrikken Invest A/S
Ansvej 104 – JYSK park
DK-8600 Silkeborg
Telefon: +45 8680 4477
Telefax: +45 8680 4647
Hjemmeside: www.papirfabrikkeninvest.dk
E mail: info@papirfabrikkeninvest.dk
CVR nr.: 70 85 49 10
Stiftet: 21. april 1982
Hjemsted: Silkeborg Kommune
Regnskabsår: 1. januar – 31. december
Generalforsamling
Ordinær generalforsamling afholdes d. 22. april
2026, kl. 17:00 på JYSK park, Silkeborg.
Bestyrelse
Henrik Hedegård Lyhne, formand
Niels Backman Dahl-Nielsen, næstformand
Kathrine Bisgaard Vase
Søren Lysholt Hansen
Jesper Svenningsen
Direktion
Kent Villadsen Madsen
Claus Kjær Agerskov Christensen
Revision
BDO, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Papirfabrikken 34
8600 Silkeborg
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 3
KONCERNOVERSIGT
Formål
Papirfabrikken Invest A/S’ formål er at eje kapitalandele i andre kapitalselskaber, foretage investeringer, herunder
at investere i, udvikle og udleje ejendomme, at drive handel og finansieringsvirksomhed samt anden virksomhed,
der efter bestyrelsens skøn har naturlig forbindelse til selskabets virksomhed.
Grafisk illustration af koncernstruktur:
Ejer Stemme-
Tilknyttede virksomheder andel andel
Hjemsted 2025 2024 2025 2024
K/S Papirfabrikken Silkeborg 100% 100% 100% 100%
Selskabets aktivitet består i udlejning af en be-
tydelig del af bydelen Papirfabrikken i Silkeborg.
Komplementarselskabet Papirfabrikken ApS Silkeborg 100% 100% 100% 100%
Selskabet aktivitet er at være komplementar for
K/S Papirfabrikken.
Smedegården, Silkeborg ApS Silkeborg 100% 100% 100% 100%
Selskabets aktivitet består i udlejning af fast ejendom.
Tværgade 7, Silkeborg ApS Silkeborg 100% 100% 100% 100%
Selskabets aktivitet består i udlejning af fast ejendom.
Hotel Papirfabrikken A/S Silkeborg 100% 100% 100% 100%
Selskabets aktivitet består i at drive virksomhed
med hoteldrift og anden dermed beslægtet
virksomhed.
Ejer Stemme-
Associeret virksomhed andel andel
Hjemsted 2025 2024 2025 2024
Silkeborg IF A/S Silkeborg 20% 20% 20% 20%
Selskabets aktivitet består i at drive virksomhed med
kontraktfodbold, investering i salgsrettigheder tilknyt-
tet professionelle sportsudøvere samt anden hermed
beslægtet virksomhed.
Papirfabrikken
Invest A/S
K/S Papirfabrikken Komplementarselskabet
Papirfabrikken ApS
Smedegården,
Silkeborg ApS
Tværgade 7,
Silkeborg ApS
Hotel
Papirfabrikken A/S
Silkeborg IF A/S
(ass. virksomhed)
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 4
KONCERNENS HOVED- OG NØGLETAL
IFRS
IFRS
IFRS
IFRS
IFRS
2025
2024
2023
2022
2021
(alle tal i t. kr.)
t.kr.
t.kr.
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Hovedtal
Nettoomsætning
75.352
74.653
73.640
64.529
51.873
Resultat af primær drift (EBIT)
29.152
21.588
27.561
18.376
18.425
Resultat af finansielle poster
-10.820
-14.306
-13.492
15.968
-5.938
Dagsværdiregl. af investeringsejd.
9.943
-707
1.310
1.858
5.113
Årets resultat før skat af forts. aktiviteter
28.275
6.575
15.379
36.202
17.600
Årets resultat af fortsættende aktiviteter
22.353
4.762
12.100
28.172
13.575
Årets resultat af ophørende aktiviteter (*)
0
139.264
20.724
54.739
-3.014
Årets resultat
22.353
144.026
32.824
82.911
10.561
Investeringsejendomme
553.407
509.424
463.356
451.369
432.195
Andre langfristede aktiver
129.007
123.070
159.592
166.293
162.176
Kortfristede aktiver
91.093
225.418
108.480
88.123
17.925
Aktiver i alt
773.507
857.912
731.428
705.785
612.296
Aktiekapital
99.016
99.016
99.016
99.016
99.016
Egenkapital
415.981
492.644
348.618
315.794
232.883
Langfristede forpligtelser
339.688
340.709
355.445
358.560
326.575
Kortfristede forpligtelser
17.838
24.559
27.365
31.431
52.838
Passiver i alt
773.507
857.912
731.428
705.785
612.296
Ikke indregnet udskudt skatteaktiv
0
0
385
573
573
Pengestrøm fra driften (**)
29.200
-23.288
-515
17.634
10.569
Pengestrøm fra investering, netto (**)
-35.537
105.321
22.049
10.529
271
Pengestrøm fra finansiering
-110.344
13.493
-3.190
19.829
-10.905
Pengestrøm i alt
-116.681
95.526
18.344
47.992
-65
Heraf investering i materielle aktiver (inkl.
investeringsejendomme)
-57.331
-54.227
-14.016
-19.332
-4.785
Nøgletal
Overskudsgrad (EBIT-margin)
39%
29%
37%
28%
36%
Afkast af investeret kapital (ROIC)
4%
3%
4%
3%
3%
Egenkapitalforrentning (ROE)
5%
34%
10%
30%
5%
Resultat pr. aktie (kr.)
2,258
14,546
3,315
8,373
1,067
Foreslået udbytte pr. aktie (kr.)
0,0
10,0
0,0
0,0
0,0
Aktiver/Egenkapital
1,9
1,7
2,1
2,2
2,6
Indre værdi pr. aktie (kr.)
42,0
49,8
35,2
31,9
23,5
Børskurs pr. aktie (kr.)
31,1
36,0
21,2
18,5
14,9
Gennemsnitligt antal fuldtidsansatte
23 30
33
31
25
Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens gældende version af ”An-
befalinger & Nøgletal”
*) Ophørende aktivitet vedrører frasalget af aktiemajoriteten i Silkeborg IF A/S i 2024. Der er foretaget tilpas-
ning af sammenligningstal for tidligere år (2021-2023).
**) Der er foretaget korrektion af beløbet i forhold til det anførte beløb i årsrapporten for 2024. Ændringen vedrø-
rer tilgodehavende fra salg af kapitalandele, hvor der pr. 31. december 2024 var et tilgodehavende på 40.258
t.kr. Effekten af pengestrømme af denne pengebinding ultimo 2024 er fejlagtigt vist under pengestrømme fra
primær drift, og burde have været vist som pengestrømme fra investeringsaktivitet. Korrektionen er således
foretaget i sammenligningstallene for 2024.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 5
ÅRETS BEGIVENHEDER
▪ Papirfabrikken Invest A/S realiserede et tilfredsstillende resultat før skat på 28,3 mio.kr. (inklusive dags-
værdiregulering på 9,9 mio.kr.) på baggrund af en omsætning på 75,4 mio.kr. Koncernens resultat svarer
til senest udmeldte resultat forventning for 2025, jf. selskabsmeddelelse nr. 17 / 2024 af 19. november
2024, med et overskud før skat og dagsværdiregulering af investeringsejendomme på 15-25 mio.kr.
▪ Ejendomssegmentet har også i 2025 realiseret en stabil og stærk indtjening til koncernen på 27,6 mio.kr.
før skat, som er på niveau med selskabets forventninger. I segmentresultatet er indeholdt en positiv
dagsværdiregulering på 9,9 mio.kr.
▪ 2025 blev for hotel- og konferencesegmentet et godt år med et overskud før skat på 1,1 mio.kr., på trods
af reduceret værelseskapacitet i 2 måneder i forbindelse med afslutning af gennemgribende renovering af
hotellet.
▪ Resultatforventninger til 2026, i henhold til seneste udmeldte resultatforventning for 2026 (fondsbørsmed-
delelse nr. 10 / 2025 af 18. december 2025), vil ligge i intervallet +10 mio.kr. til +20 mio.kr. før skat og
dagsværdiregulering af selskabets investeringsejendomme. Resultatforventningen er baseret på omsæt-
ning i intervallet 77-82 mio.kr.
I førnævnte resultatforventning er indeholdt resultateffekt fra ejerskabet i Silkeborg IF A/S, der forventes
at udgøre -5 mio.kr. til 0 mio.kr. for 2026, hvortil bemærkes, at den associerede virksomheds resultater
er meget svingende, bl.a. som følge af udsving i sportslige resultater og transferindtægter mv.
Det er ledelsens opfattelse, at den fremtidige forretningsmodel har et betydeligt potentiale med baggrund
i en slagkraftig og velkonsolideret koncern med aktivitetsområderne investering i og udvikling af ejen-
domme samt hotel- og konferenceaktivitet.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 6
EJENDOMME
Ejendomssegmentet består af dattervirksomhederne
➢ Smedegården, Silkeborg ApS,
➢ Tværgade 7, Silkeborg ApS og
➢ K/S Papirfabrikken.
Koncernens investeringsejendomme, inkl. domicil-
ejendomme udgør ca. 82% (2024: ca. 68%) af ba-
lancen.
Koncernens ejendomsportefølje har i 2025 realiseret
en stabil og stærk indtjening på 27,6 mio.kr. før skat
(2024: 17,0 mio.kr.) svarende til selskabets forvent-
ninger for året.
Smedegården, Silkeborg ApS
Smedegården, Silkeborg ApS består af erhvervsejer-
lejlighederne i Smedegården, Silkeborg beliggende
Borgergade 34-38 og Mølledamsgade 1 og 5.
Lokalerne er udlejet til forskellige erhverv indenfor
bank, forsikring, lægepraksis og butik.
Tværgade 7, Silkeborg ApS
Dattervirksomheden er et ejendomsinvesterings-
firma, hvis formål er at investere i, udvikle og udleje
ejendomme.
Igangværende projekt
Selskabet er på Tværgade 7, Silkeborg i gang med et
omfattende ejendomsudviklingsprojekt bestående af
i alt 2.725 m2 nybyggeri, hertil parkeringskælder
mv.
Udviklingsprojektet består dels af 1 erhvervsejerlej-
lighed til udlejning og dels 18 beboelsesejerlejlighe-
der i varierende størrelse, som alle udbydes til salg.
Projektet forventes afsluttet i 2. kvartal 2027.
Nyerhvervede midtby ejendomme
Dattervirksomheden har med overtagelse pr. 1. ja-
nuar 2026, som et led i udviklingen af ejendomspor-
teføljen, købt ejendommene hhv.
• Vestergade 25A-E, Silkeborg til en købesum på
16.431 t.kr. Ejendommen, der er fuldt udlejet,
består af erhvervslejemål indenfor den finan-
sielle sektor samt liberale erhverv.
• Vestergade 27, Silkeborg til en købesum på
14.300 t.kr. Ejendommen, der er fuldt udlejet,
består af et erhvervslejemål (butik) og et bolig-
lejemål.
De nyerhvervede ejendomme indgår pr. balanceda-
gen således ikke i dagsværdiopgørelsen af investe-
ringsejendomme.
K/S Papirfabrikken
K/S Papirfabrikken består af udlejning af en væsent-
lig del af det samlede Papirfabrik-område, som er en
bydel beliggende midt i Silkeborg ved Gudenåen og
Silkeborg Langsø.
Papirfabrikken og Silkeborg er vokset op sammen.
Silkeborg blev først en by to år efter, at Drewsen &
Sønner i 1844 fik tilladelse til at anlægge en papirfa-
brik i den lille landsby. Efter flere ejerskifter i slutnin-
gen af 1900-tallet lukkede fabrikken i år 2000.
Siden lukningen er en ny bydel skabt i Silkeborg. En
bydel, der rummer både virksomheder, kulturinstitu-
tioner og boligejendomme. Arealet er nu et dynamisk
område med hotel, biograf, musik- og teaterhus, re-
stauranter, caféer, fitnesscenter og masser af nye
boliger i både gamle historiske bygninger og helt nyt
byggeri. Samtidig er området bevaret med sin
unikke industriarkitektur, således at kulturhistorien
lever videre.
Den centrale del af Papirfabrik-området består i dag
af en række velrenoverede erhvervsejendomme, der
er udlejet til en række forskellige byerhverv, herun-
der domiciler for Hotel Papirfabrikken A/S (Radis-
son), BIO Silkeborg, Sweco Danmark A/S, Deloitte,
BDO, PureGym, Investering & Tryghed A/S og Silke-
borg Avis A/S (Midtjyllands Avis).
På Papirfabrik-området indgår ligeledes et P-hus
strategisk placeret ved siden af byens Musikteater.
P-huset, der har plads til 140 biler, har direkte ind-
kørsel fra Smedebakken og dels af erhvervsejer-lej-
ligheden i bunden af Papirtårnet.
Tomgangen i selskabets lejeportefølje pr. balance-
dagen er ca. 5%, hvilket er en stigning i forhold til
2024 (< 1,0%).
Det er ledelsens forventning, at tomgangen i 2026 vil
blive reduceret.
Det samlede etageareal i de velrenoverede erhvervs-
ejendomme på Papirfabrikken udgør ca. 29.000 kva-
dratmeter.
Det er ledelsens vurdering, at den nuværende sam-
mensætning af brancher blandt lejerne vil kunne op-
retholdes i årene fremover, og at der derfor ikke for-
ventes væsentlige ændringer i dennes sammensæt-
ning som følge af strukturelle ændringer i samfundet
eller ændringer i forbrugsmønstre og vaner.
Domicilejendom
Bygningen, hvorfra Hotel Papirfabrikken A/S drives,
betragtes i koncernregnskabet som en domicilejen-
dom opført under materielle aktiver.
Der henvises til note 16 og note 17 i koncernregn-
skabet for yderligere oplysninger om koncernens
ejendomme.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 7
EJENDOMME
Dagsværdiregulering
Igangværende ejendomsprojekt
Koncernens investeringsejendom Tværgade 7, Silke-
borg er et igangværende ejendomsprojekt, som ved
første indregning måles til kostpris, og fordeles på
hhv. investeringsejendom under opførelse (erhvervs-
lejemål) og handelsejendom under opførelse (ejerlej-
ligheder til salg) jf. note 2. Samlet kostpris udgør på
balancedagen 19,3 mio.kr. (31.12.2024: 10,9
mio.kr.).
Dagsværdien pr. balancedagen vurderes pt. ikke at
kunne måles afkastbaseret, og der er således ingen
værdiregulering i regnskabsåret. Ejendommen måles
til afkastbaseret dagsværdi, når ledelsen vurderer, at
dagsværdien kan måles pålideligt, senest ved fær-
diggørelsen.
Øvrige investeringsejendomme
Koncernens øvrige investeringsejendomme (Papirfa-
brikken og Smedegården) måles til dagsværdi og
værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen.
Måling til dagsværdi foretages med udgangspunkt i
en afkastbaseret normalindtjeningsmodel jf. note 2 i
koncernregnskabet og udgør på balancedagen 516,9
mio.kr. (31.12.2024: 498,5 mio.kr.). Stigningen
knytter sig til tilgang i forbindelse med opgradering
og istandsættelse, tilgang i ejendomsporteføljen og
årets positive dagsværdiregulering på 9,9 mio.kr.
Investeringsejendommene er optaget til en uændret
afkastprocent på hhv. 6,00% (Papirfabrikken) og
7,00% (Smedegården) i forhold til 2024, hvilket ef-
ter ledelsens vurdering giver et retvisende billede af
aktivernes værdi. Den anvendte afkastprocent er
fastsat dels på baggrund af den generelle udvikling i
ejendomsmarkedet for kontorlejemål i større byer og
dels de indgåede lejekontrakter pr. 31. december
2025, som har en gennemsnitlig uopsigelighedsperi-
ode på 3,1 år (2024: 3,4 år) målt med baggrund i le-
jeindtægt for hvert lejemål, dels indtjening vedr.
parkering, og dels vurdering af mulighed for genud-
lejning.
Værdiregulering af koncernens investeringsejen-
domme påvirker årets resultat positivt med 9,9
mio.kr. (2024: -0,7 mio.kr.). Vurderingen er yderli-
gere baseret på, at selskabets lejeindtægter oppe-
bæres fra lejere, som har en god kreditvurdering og
at koncernen ikke har konstateret misligholdelse ved
lejeaftalerne i regnskabsåret.
Det er ledelsens vurdering, at den nuværende sam-
mensætning af brancher blandt lejerne vil kunne op-
retholdes i årene fremover, og at der derfor ikke for-
ventes væsentlige ændringer i dennes sammensæt-
ning som følge af strukturelle ændringer i samfundet
eller ændringer i forbrugsmønstre og vaner - og at
der grundet ejendommenes attraktive beliggenhed
vil kunne findes nye lejere i samme brancher, så-
fremt der mod ledelsens forventning skulle indtræffe
betalingsvanskeligheder blandt lejerne.
Det er uændret ledelsens fokus til stadighed at sikre
dels velfunderede lejere og dels at opnå en relativ
lang uopsigelighed - og derved fremadrettet at
kunne underbygge en stor grad af sikkerhed i et fort-
sat konkurrencepræget marked med sigte på en po-
sitiv og forbedret drift i koncernen.
Finansieringsforhold
Finansieringen af ejendommene er sket dels med
egenkapital og dels ved realkreditbelåning.
Ledelsen vurderer løbende på koncernens renterisiko
i forhold til de samlede indtjeningsmuligheder på de
finansielle markeder under fortsat hensyntagen til en
vis spredning i låneprofilen.
Aktuelt er renten for ca. 71% af selskabets langfri-
stede gældsforpligtelser fastlagt indtil minimum
01.01.2048, mens renten for den resterende andel
løbende rentetilpasses. Det forhold, at koncernens fi-
nansieringsomkostninger i en længere periode er af-
dækket, medvirker til en stabil finansieringsomkost-
ning, hvilket vil stabilisere årets resultat før værdire-
guleringer.
Koncernens realkreditbelåning består af hhv.
• fast forrentet 1,5% obligationslån med nominelt
85,5 mio.kr. med udløb i 2047.
• fast forrentet 3,0% obligationslån med nominelt
16,6 mio.kr. med udløb i 2053.
• fast forrentet 5,0% obligationslån med nominelt
124,3 mio.kr. med udløb i 2053.
• variabelt forrentede flexlån (F1) med nominelt
71,7 mio.kr., der rentetilpasses næste gang den
1. april 2026.
• variabelt forrentede CIBOR3 lån med nominelt
18,2 mio.kr., der kvartalsvis rentetilpasses næ-
ste gang den 1. april 2026.
Der henvises til note 25 i koncernregnskabet.
Fremtiden
Det er uændret selskabets strategi at opretholde et
højt vedligeholdelses- og serviceniveau, at sikre vel-
funderede lejere og at opnå en relativ lang uopsige-
lighed i lejekontrakterne. Derved kan selskabet fort-
sat underbygge en stor grad af sikkerhed i et kon-
kurrencepræget marked og fremadrettet fortsat
medvirke til en positiv og forbedret ejendomsdrift.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 8
HOTEL
2025 blev for hotel- og konferencesegmentet et godt
år. Segmentet realiserer en nettoomsætningen på
35,9 mio.kr. hvilket er uændret i forhold til 2024 og
svarende til koncernens forventninger.
Med baggrund i et styrket og øget fokus på omkost-
ningssiden lykkes det at realisere et overskud før
skat på 1,1 mio.kr. hvilket er en fremgang på 2,9
mio. kr. i forhold til 2024.
Ledelsen finder resultatet tilfredsstillende.
Fra gammel industribygning til moderne de-
signhotel
Det firestjernede Radisson Hotel på Papirfabrikken,
Silkeborg, blev indviet i 2002. Hotellet har til huse i
en af de restaurerede industribygninger i den forhen-
værende Silkeborg Papirfabrik, der blev grundlagt af
Michael Drewsen i 1846, og som i dag ejes af søster-
selskabet K/S Papirfabrikken.
I dag er området omkring hotellet blevet til et sam-
lingspunkt for lokale silkeborgensere og turister,
hvor kulturelle oplevelser blandes med natur og at-
traktive erhvervs- og beboelsesområder.
Fra hotellet er der udsigt til Gudenåen og skoven,
hvilket giver hotellets gæster en unik oplevelse.
Hotellet ligger mindre end 10 minutters gang fra by-
ens gågade. Alle hotellets 100 værelser er udstyret
med nye og moderne faciliteter, og hotellets busi-
ness class-værelser er designet i en klassisk og mo-
derne stil, der stemmer overens med hotellets øvrige
design.
Hotellets egen Restaurant, Michael D., tilbyder et
stort udvalg af menuer til enhver smag. I sommer-
halvåret er der udendørs servering på promenaden
langs Gudenåen, hvilket er med til at understrege
den unikke oplevelse.
I hotellets lounge er der afslapnings- og arbejdsom-
råder. I området omkring hotellet er der biograf med
fem biografsale, flere caféer og restauranter, et kul-
turhus samt et moderne fitnesscenter.
Hotellets indretning og centrale placering giver opti-
male rammer for kurser, konferencer og selskaber.
Hotellet kan påtage sig arrangementer i alle størrel-
ser skræddersyet til behovet, og med koncernens
multifunktionelle og moderne lokaler kan hotellet til-
byde faciliteter helt op til 1.000 personer.
Fremtiden
Selskabet har i 2025 afsluttet en gennemgribende
renovering af hotellet, hvorefter hotellets 100 værel-
ser samt stueplan med konferencefaciliteter, restau-
rant, brasserie mv. er nyrenoverede.
Selskabet forventer i 2026 et højere aktivitetsniveau
og en bedre indtjening end i 2025.
Det er ledelsens vurdering, at koncernens hotel- og
konferenceaktivitet – efter afslutning af renovering
af hotellet suppleret af Restaurant Michael D. samt
konference- og selskabslokaler på JYSK park - på
længere sigt skal kunne bidrage til en stærk økono-
misk udvikling.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 9
FORVENTNINGER TIL 2026
Koncernen har den 18. december 2025 udsendt
fondsbørsmeddelelse nr. 10 / 2025 med resultatfor-
ventning til 2026.
Det følger af fondsbørsmeddelelsen, at Papirfabrik-
ken Invest A/S omfatter følgende driftssegmenter:
✓ Ejendomme; aktiviteter forbundet primært med
udlejning af ejendommene i form af lejeindtæg-
ter samt køb og salg af investeringsejendomme.
Aktiviteterne er beliggende i driftsselskaberne
➢ K/S Papirfabrikken,
➢ Smedegården, Silkeborg ApS,
➢ Tværgade 7, Silkeborg ApS
✓ Hotel; aktiviteter forbundet med virksomheden
Hotel Papirfabrikken A/S i form af hoteldriften af
Radisson Hotel og F&B aktiviteter på JYSK park.
Foruden ovennævnte vil det fortsatte ejerskab på
20% af Silkeborg IF A/S indgå i koncernresultatet
som en associeret virksomhed.
Resultatforventninger til 2026, vil ligge i intervallet
+10 mio.kr. til +20 mio.kr. før skat og dagsværdire-
gulering af selskabets. Resultatforventningen er ba-
seret på omsætning i intervallet 77-82 mio.kr.
I førnævnte resultatforventning er indeholdt resultat-
effekt fra ejerskabet i Silkeborg IF A/S, der forventes
at udgøre -5 mio.kr. til 0 mio.kr. for 2026, hvortil
bemærkes, at den associerede virksomheds resulta-
ter er meget svingende, bl.a. som følge af udsving i
blandt andet sportslige resultater og transferindtæg-
ter mv.
Mål for fremtiden
Med udgangspunkt i nøgleordene FORMAT – VILJE –
OVERSKUD arbejder Papirfabrikken Invest A/S kon-
cernen dagligt målrettet mod fremtiden.
Aktuelt har koncernen særligt fokus på:
✓ At fastholde og videreudvikle ejendomsporteføl-
jen, herunder at opretholde det høje udlejnings-
niveau.
✓ At fastholde og videreudvikle hotel- og konfe-
renceaktiviteterne til brug for regionens virk-
somheder.
Det er ledelsens opfattelse, at den nuværende forret-
ningsmodel har et betydeligt potentiale med bag-
grund i en slagkraftig og velkonsolideret koncern
med aktivitetsområderne investering i og udvikling af
ejendomme samt hotel- og konferenceaktivitet.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 10
REGNSKABSBERETNING
(koncern)
Koncernregnskabet for 2025 aflægges i overens-
stemmelse med IFRS Accounting Standards som
godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav
til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Moder-
selskabets årsregnskab 2025 aflægges i overens-
stemmelse med årsregnskabsloven. Anvendt regn-
skabspraksis er uændret i forhold til sidste år.
Totalindkomstopgørelse
Omsætning
Koncernens omsætning udgør 75,4 mio.kr. mod 74,7
mio.kr. i 2024. Udviklingen består dels af en stigning
i lejeindtægter og dels en stigning i øvrig omsætning
medens omsætning fra hotel og konference stort set
er uændret.
Der henvises til note 3 og 4 i koncernregnskabet.
Andre driftsindtægter
Koncernen har i 2025 realiseret andre driftsindtægter
på 314 t.kr. (2024: 596 t.kr.) Faldet kan henføres til
et fald i modtagne lønrefusioner.
Der henvises til note 5 i koncernregnskabet.
Eksterne omkostninger, personaleomkostnin-
ger og afskrivninger
Koncernens omkostninger, herunder afskrivninger,
udgør 46,5 mio.kr. mod 53,7 mio.kr. i 2024 sva-
rende til et fald 7,2 mio.kr., der primært kan henfø-
res til fald i koncernens personaleomkostninger.
Koncernens eksterne omkostninger stiger med 1,3
mio.kr. til 27,4 mio.kr. (2024: 26,1 mio.kr.).
I 2025 udgør koncernens personaleomkostninger
15,9 mio.kr. mod 25,0 mio.kr. året før. Faldet kan
helt overvejende henføres til faldende lønomkostnin-
ger som følge af dels effektivisering i hotel- og kon-
ferencesegmentet med 3,4 mio.kr. og dels et fald i
ledelsesaflønning med 5,8 mio.kr., der helt overve-
jende kan henføres til lavere bonusbetaling baseret
på årets resultat før skat. Den henvises til note 8 i
koncernregnskabet.
Koncernens af- og nedskrivninger udgør 3,2 mio.kr.
mod 2,6 mio.kr. sidste år. Stigningen knytter sig til
øgede afskrivninger i forbindelse med værelsesreno-
vering på Hotel Papirfabrikken A/S.
Indtægter af kapitalandele i associeret virk-
somhed
Indtægter af kapitalandele i associeret virksomhed
udgør -0,4 mio.kr. mod seneste udmeldte forvent-
ning på -2,0 mio.kr. til 2,0 mio.kr.
Finansielle poster
Koncernens finansielle indtægter udgør 3,9 mio.kr.,
som dels kan henføres til øget afkast af oversky-
dende likviditet og dels vedr. amortiseringsindtægt
fra tilgodehavende fra salg af kapitalandele.
Koncernens finansielle omkostninger er faldet med
1,2 mio.kr. til 14,3 mio.kr., hvilket helt overvejende
kan henføres til faldende rente på den variable del af
koncernens realkreditfinansiering i ejendomsporteføl-
jen.
Der henvises til note 10 og 11 i koncernregnskabet.
Dagsværdiregulering af
investeringsejendomme
Værdiregulering af investeringsejendomme andrager
9,9 mio.kr. mod -0,7 mio.kr. i 2024.
Der henvises til note 2 og 17 i koncernregnskabet.
Skat af årets resultat
Skat af årets resultat udgør -5,9 mio.kr. mod -1,8
mio.kr. i 2024.
Resultat af ophørende aktivitet
Koncernen har i 2025 ikke realiseret ophørende akti-
vitet (2024: 139,3 mio.kr.). Resultat af ophørende
aktivitet i 2024 bestod af resultat af drift og gevinst
ved salg af 80% af kapitalandele i den tidligere dat-
tervirksomhed Silkeborg IF A/S.
Årets resultat
Årets resultat blev i perioden 1. januar 2025 til 31.
december 2025 et overskud på 22,4 mio.kr. mod et
overskud på 144,0 mio.kr. i 2024 (hvoraf ophørende
aktivitet udgjorde 139,3 mio.kr. før skat).
Årets resultat betragtes af ledelsen som yderst til-
fredsstillende. Resultatet svarer til koncernens se-
nest udmeldte forventning, der lød på et overskud
før dagsværdiregulering og skat på 15-25 mio.kr.
Anden totalindkomst
Dagsværdi med værdiregulering indregnet i to-
talindkomstopgørelsen
Dagsværdiregulering af andre værdipapirer og kapi-
talandele udgør uændret 0 t.kr.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 11
REGNSKABSBERETNING
(koncern)
Balance
Immaterielle aktiver
Koncernens besidder ingen immaterielle aktiver (tidl.
kontraktrettigheder på fodboldspillere samt software
og licenser) pr. balancedagen.
Kontraktrettigheder er i 2024 afgangsført som følge
af koncernens frasalg af kapitalandele i Silkeborg IF
A/S (ophørende aktivitet).
Materielle aktiver
Materielle aktiver udgør på balancedagen 91,6
mio.kr. (31.12.2024: 82,6 mio.kr.). Stigningen skyl-
des alt overvejende omfattende renovering af Hotel
Papirfabrikken.
Materielle aktiver består på balancedagen af andre
anlæg, driftsmateriel og inventar med 11,9 mio.kr.
og grunde og bygninger med 79,7 mio.kr.
Der henvises til note 16 i koncernregnskabet.
Investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme udgør pr. balan-
cedagen 533,4 mio.kr. (31.12.2024: 509,4 mio.kr.)
og består af ejendommene på Papirfabrikkens om-
råde, Smedegården og Tværgade 7 – alle i hjertet af
Silkeborg. Posten udgør ca. 81% af koncernens
samlede langfristede aktiver. Årets tilgange vedr. ny-
erhvervede investeringsejendomme udgør 44,9
mio.kr.
Der henvises til note 17 i koncernregnskabet.
Kortfristede aktiver
Koncernens kortfristede aktiver udgør 91,1 mio.kr.
pr. 31. december 2025 (31.12.2024: 225,4 mio.kr.).
Posten består primært af tilgodehavende på 23,1
mio.kr. (2024: 40,3 mio.kr.) i relation til frasalg af
kapitalandele vedr. den ophørende aktivitet og li-
kvide beholdninger på 48,0 mo.kr. (31.12.2024:
164,7 mio.kr.). Faldet skyldes helt overvejende ud-
betaling af udbytte på 99,0 mio.kr. samt investering
i nye ejendomme beliggende Vestergade 25 og 27,
Silkeborg.
Koncernen har i lighed med tidligere år haft minimale
tab på tilgodehavender, hvilket blandt andet skyldes,
at der i høj grad modtages forudbetalinger, kunde-
sammensætningen samt en stram kreditpolitik.
Forpligtelser
Koncernens forpligtelser udgør pr. balancedagen
357,5 mio.kr., hvilket er et fald på 7,8 mio.kr. i for-
hold til 31. december 2024 (365,3 mio.kr.). Faldet
kan helt overvejende henføres gældsnedbringelse
vedr. bank- og realkreditfinansiering.
Koncernens langfristede forpligtelse til realkreditin-
stitutter udgør 303,4 mio.kr. (31.12.2024: 310,1
mio.kr.). Faldet kan henføres til nedbringelse af real-
kredit finansiering.
Koncernens kortfristede forpligtelser er på balance-
dagen reduceret med 6,7 mio.kr. til 17,8 mio.kr.,
herunder særlig nedbringelse af gæld til pengeinsti-
tutter (kassekredit).
Pr. balancedagen har koncernen en betydelig ikke-
udnyttet trækningsret på 17,5 mio.kr., hvorved kon-
cernens samlede likviditetsberedskab pr. balanceda-
gen udgør 65,5 mio.kr.
Egenkapital
Koncernens egenkapital udgør 416,0 mio.kr. pr. 31.
december 2025 sammenholdt med 492,6 mio.kr.
året før. Udviklingen kan henføres til årets resultat
fratrukket udbetaling af udbytte på i alt 99,0 mio.kr.
Pengestrømme
Driftsaktivitet
I 2025 udgør pengestrøm fra driftsaktiviteter
29,2 mio.kr. mod -23,3 mio.kr. i 2024. Udviklingen
kan helt overvejende henføres til fald i tilgodehaven-
der og pengestrømme fra ophørende aktivitet i 2024.
Investeringsaktivitet
Pengestrøm fra investeringsaktivitet udgør -35,5
mio.kr. i 2025 mod 105,3 mio.kr. i 2024. Udviklingen
skyldes salg af 80% af kapitalandelene i Silkeborg IF
A/S i 2024.
Finansieringsaktivitet
Pengestrøm fra finansieringsaktiviteter udgør
-110,3 mio.kr. i 2025 mod 13,5 mio.kr. i 2024. Fi-
nansieringsaktiviteten i 2025 kan helt overvejende
henføres til udbetaling af udbytte på i alt 99,0
mio.kr.
Der henvises til note 34 i koncernregnskabet.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 12
REGNSKABSBERETNING
(modervirksomheden)
Hovedaktivitet
Modervirksomheden er et holdingselskab, og moder-
virksomhedens resultatopgørelse og balance omfat-
ter helt overvejende aktiviteter i relation til koncern-
ledelse og selskabets børsnotering på Nasdaq Copen-
hagen A/S.
Resultatopgørelse
Nettoomsætning
Moderselskabets nettoomsætning udgør 3,8 mio.kr.
mod 2,9 mio.kr. i 2024. Udviklingen kan henføres til
en stigning i aktivitetsniveau i regnskabsåret og be-
står helt overvejende af honorar fra indgået manage-
mentaftale.
Andre eksterne omkostninger
Moderselskabets andre eksterne omkostninger udgør
2,3 mio.kr. mod 2,4 mio.kr. i 2024.
Bruttoresultat
Moderselskabets bruttoresultat udgør 1,5 mio.kr.
mod 0,5 mio.kr. i 2024.
Udviklingen kan henføres til hhv. en stigning i netto-
omsætning på 0,9 mio.kr. og en samtidig fasthol-
delse af andre eksterne omkostninger.
Personaleomkostninger og afskrivninger
Personaleomkostninger udgør 6,2 mio.kr. mod 11,9
mio.kr. i 2024. Faldet kan henføres til lavere lønom-
kostninger til direktion med 5,8 mio.kr., der helt
overvejende kan henføres til bonusbetaling baseret
på årets resultat før skat. Der henvises til note 4 til
moderselskabets regnskab.
Af- og nedskrivninger udgør 0,1 mio.kr. i forhold til
0,0 mio.kr. i 2024. Stigningen kan henføres til mo-
derselskabets automobil.
Finansielle poster
Moderselskabets finansielle indtægter af kapitalan-
dele i associeret virksomhed udgør 2,7 mio.kr. i
2025. Beløbet kan henføres til modtaget udbytte fra
Silkeborg IF A/S.
Moderselskabets finansielle indtægter og omkostnin-
ger fra tilknyttede virksomheder udgør en nettoind-
tægt på 1,1 mio.kr. og kan henføres til rente på mel-
lemregning med tilknyttede virksomheder.
Moderselskabets finansielle indtægter udgør 3,8
mio.kr. i 2025 mod 1,1 mio.kr. i 2024. Stigningen
kan henføres dels til øget afkast af overskydende li-
kviditet og dels vedr. amortiseringsindtægt fra tilgo-
dehavende fra salg af kapitalandele.
Moderselskabets finansielle omkostninger udgør 0,1
mio.kr. i 2025 (2024: 0,1 mio.kr.). De finansielle
omkostninger omfatter alt overvejende tillæg ved
selskabsskattebetalinger.
Skat af årets resultat
Skat af årets resultat udgør 0,3 mio.kr. mod -1,2
mio.kr. i 2024.
Årets resultat
Årets resultat blev i perioden 1. januar 2025 til 31.
december 2025 et overskud på 3,1 mio.kr. mod et
overskud på 197,3 mio.kr. i 2024 (knyttet til ophø-
rende aktivitet som følge af frasalg af 80% af kapita-
len i Silkeborg IF A/S).
Årets resultat betragtes som tilfredsstillende.
Balance
Aktiver
Moderselskabets aktiver udgør 327,6 mio.kr. hvoraf
184,2 mio.kr. vedr. kapitalandele i tilknyttede og as-
socierede virksomheder, tilgodehavende på 99,0
mio.kr. og 44,2 mio.kr. i likvide beholdninger.
Egenkapital
Moderselskabets egenkapital udgør 313,8 mio.kr. pr.
31. december 2025 sammenholdt med 409,8 mio.kr.
året før. Faldet kan helt henføres til udbetaling af ud-
bytte på 99,0 mio.kr.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 13
AKTIONÆRINFORMATION
Aktieinformation
Selskabets aktier er optaget til handel og officiel no-
tering på Nasdaq Copenhagen A/S.
Pr. den 31. december 2025 er der herved 9.901.598
aktier svarende til en nominel værdi på 99.015.980
kr. i selskabskapital.
Der er ingen aktier med særlige rettigheder og hver
kapitalandel gives ret til én stemme på generalfor-
samlingen.
Moderselskabets aktier udstedes til ihændehaver,
men kan via selskabets ejerbog noteres på navn. Der
gælder ingen indskrænkninger i aktiernes omsætte-
lighed.
Bestyrelsen vurderer løbende, om koncernens kapi-
talstruktur er i overensstemmelse med moderselska-
bets og aktionærernes interesser. Det overordnede
mål er at sikre en kapitalstruktur, som understøtter
en langsigtet økonomisk vækst og samtidig maksi-
merer afkastet til koncernens interessenter ved en
optimering af forholdet mellem egenkapital og gæld.
Regler for ændring af vedtægter
Moderselskabets vedtægter kan ændres ved general-
forsamlingsbeslutning jf. vedtægternes §10. Til ved-
tagelse herom kræves det, at mindst halvdelen af
det samlede antal stemmer er repræsenteret på ge-
neralforsamlingen, og at forslaget vedtages med
mindst 2/3 af de afgivne stemmer og mindst 2/3 af
den på generalforsamlingen repræsenterede stem-
meberettigede selskabskapital.
Er mindst halvdelen af det samlede antal stemmer
ikke repræsenteret på generalforsamlingen, men har
forslaget opnået den ovenfor angivne kvalificerede
majoritet, indkalder bestyrelsen inden 14 dage til ny
generalforsamling, på hvilken forslaget kan vedtages
uden hensyn til det samlede antal stemmer, der er
repræsenteret, når 2/3 af de afgivne stemmer og
mindst 2/3 af den på generalforsamlingen repræsen-
terede stemmeberettigede selskabskapital stemmer
for forslaget.
Generalforsamlingen
Generalforsamlingen er moderselskabets øverste
myndighed. Moderselskabets bestyrelse lægger vægt
på, at aktionærerne får en detaljeret orientering og
et fyldestgørende grundlag for de beslutninger, der
træffes på generalforsamlingen.
Moderselskabets generalforsamling afholdes i Silke-
borg Kommune og indkaldes af bestyrelsen med
højst 5 uger og mindst 3 ugers varsel ved bekendt-
gørelse i Erhvervsstyrelsens Informationssystem.
Desuden offentliggøres indkaldelsen på selskabets
hjemmeside. Enhver kapitalejer er berettiget til at
møde på generalforsamlingen, når vedkommende
senest tre dage før generalforsamlingens afholdelse
har anmodet om adgangskort.
En kapitalejer har ret til at deltage i afstemningen på
generalforsamlingen – eller afgive fuldmagt - med
den beholdning af kapitalandele, som kapitalejeren
besidder på registreringsdatoen (registreringsdatoen
er én uge før generalforsamlingens afholdelse).
Ekstraordinær generalforsamling afholdes efter be-
slutning af bestyrelsen eller på begæring af aktionæ-
rer, der ejer mindst 5% af selskabskapitalen eller re-
præsenterer mindst 5% af det samlede antal stem-
mer. Begæringen skal afgives skriftligt over for be-
styrelsen og skal indeholde en angivelse af, hvad der
ønskes behandlet på generalforsamlingen.
Fremkommer begæring om afholdelse af ekstraordi-
nær generalforsamling, skal bestyrelsen indkalde til
denne 14 dage efter begæringens modtagelse. Gene-
ralforsamlingen afholdes inden 30 dage efter begæ-
ringens modtagelse.
Valg af bestyrelse
Moderselskabets bestyrelse består af 4-5 medlem-
mer, der alle vælges af den på generalforsamlingen,
repræsenterede stemmeberettigede kapital. Besty-
relsen vælges for et år ad gangen og kan genvælges.
Bestyrelsens beføjelser
Selskabet er i henhold til generalforsamlingsbeslut-
ning af 27. april 2022 i perioden frem til den 1. april
2026 bemyndiget til at erhverve op til 10% af mo-
derselskabets kapital jf. selskabslovens §198.
Erhvervelsen skal ske til den til enhver tid gældende
børskurs +/- 10%.
Erhvervelsen må kun ske i det omfang, det kan ske i
overensstemmelse med reglerne i selskabslovens ka-
pitel 12.
Selskabet har i regnskabsåret ikke ændret i behold-
ningen af egne aktier.
Interessenterne
Papirfabrikken Invest A/S og dets dattervirksomhe-
der søger løbende at udvikle og vedligeholde gode
relationer til sine interessegrupper, idet sådanne re-
lationer vurderes at have væsentlig og positiv indfly-
delse på koncernens udvikling.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 14
AKTIONÆRINFORMATION
Aktionærstruktur
Moderselskabet har på regnskabsaflæggelsestids-
punktet registreret følgende aktionærer med mere
end 5% af selskabskapitalens stemmerettigheder el-
ler pålydende værdi:
% af
kapital
% af
stemmer
Henton Group A/S
(Silkeborg)
19,04
Dahl-Nielsen Holding A/S
(Silkeborg)
11,89
11,89
F. L. Hansen Holding ApS
(Silkeborg)
10,13
Olav W. Hansen A/S
(Horsens)
10,01
10,01
Lars Larsen Group A/S
(Silkeborg)
5,07
Udbyttepolitik
Moderselskabet har ikke vedtaget en politik for ud-
bytte, og historisk set har moderselskabet, bortset
fra regnskabsåret 2024, ikke tidligere udbetalt ud-
bytte.
Udbetaling af udbytte fra regnskabsåret 2024 på
10,00 kr. pr. aktie, svarende til et udbytte på 99,0
mio.kr., skete i sammenhæng med koncernens fra-
salg af 80% af dattervirksomheden Silkeborg IF A/S.
Yderligere information
Moderselskabet arbejder løbende på at holde et højt
informationsniveau til moderselskabets interessen-
ter, herunder moderselskabets aktionærer.
Dette sker dels via en løbende information via fonds-
børsmeddelelser, dels via information over selskabet
hjemmeside www.papirfabrikkeninvest.dk.
Moderselskabets bestyrelse har besluttet, at der ind-
til videre alene kommunikeres på dansk.
Bestyrelsens og direktionens aktiebesiddelser på tidspunkt for årsrapportens aflæggelse:
Aktier
(stk.)
Aktier
(nom.)
Antal
Stemmer
Kapital
(pct.)
Stemmer
(pct.)
Henrik Hedegård Lyhne
43.672
436.720
436.720
0,44%
0,44%
Niels Backman Dahl-Nielsen (1)
1.176.956
11.769.560
11.769.560
11,89%
11,89%
Søren Lysholt Hansen
0
0
0
0,00%
0,00%
Jesper Svenningsen (2)
100.020
1.000.200
1.000.200
1,01%
1,01%
Kathrine Bisgaard Vase
0
0
0
0,00%
0,00%
Kent Villadsen Madsen (3)
1.922.890
19.228.900
19.228.900
19,42%
19,42%
Claus Kjær Agerskov
Christensen
20.000
200.000
200.000
0,20%
0,20%
32,96%
32,96%
Note:
1) Heraf ejes 1.176.956 stk. aktier i det af Niels Backman Dahl-Nielsen kontrollerede selskab Dahl-Nielsen Holding ApS.
2) Heraf ejes 100.000 stk. aktier i det af Jesper Svenningsen kontrollerede selskab Remstrup ApS.
3) Heraf ejes 1.885.365 stk. aktier i det af Kent Madsen kontrollerede selskab Henton Group A/S.
Børsmeddelelser i løbet af 2025:
Selskabet har siden 1. januar 2025 udsendt følgende
børsmeddelelser:
Nr. Indhold:
01/2025 Bestyrelsesændring
02/2025 Bestyrelse foreslår udbytte
03/2025 Årsrapport 2024
04/2025 Indkaldelse til ordinær generalforsamling
05/2025 Forløb af ordinær generalforsamling
06/2025 Delårsrapport, 1. halvår 2025
07/2025 Storaktionærmeddelelse Kent V. Madsen
08/2025 Indberetning af ledende medarbejderes
transaktioner
09/2025 Finanskalender 2026
10/2025 Resultatforventning 2026
Børsmeddelelser i løbet af 2026:
Selskabet har siden 1. januar 2026 udsendt følgende
børsmeddelelser:
Nr. Indhold:
- -
Selskabet forventer at udsende følgende børsmedde-
lelser i 2026:
Dato: Indhold:
13.03.2026 Årsrapport 2025
22.04.2026 Ordinær generalforsamling
21.08.2026 Delårsrapport 1. halvår 2026
Dec. 2026 Finanskalender 2027
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 15
LOVPLIGTIG REDEGØ-
RELSE FOR VIRKSOMHEDS-
LEDELSE, JF. ÅRSREGN-
SKABSLOVENS §107B
Kodeks for virksomhedsledelse
Bestyrelsen og direktionen arbejder løbende med ud-
vikling af god selskabsledelse under hensyntagen til
den enhver tid gældende lovgivning og praksis. Ko-
mitéen for god selskabsledelse offentliggjorde i maj
2013 ”Anbefalinger for god selskabsledelse” baseret
på ”følg eller forklar”-princippet, og Nasdaq Copen-
hagen A/S har implementeret anbefalingerne i ”Reg-
ler for udstedere af aktier”.
De gældende ”Anbefalinger for god selskabsledelse”
følger af Komitéen for god selskabsledelses hjemme-
side www.corporategovernance.dk.
Bestyrelsen har vurderet disse, og det er fortsat be-
styrelsens opfattelse, at de væsentligste anbefalinger
for god selskabsledelse praktiseres i koncernen. Som
børsnoteret selskab skal Papirfabrikken Invest A/S
enten følge disse anbefalinger eller forklare, hvorfor
anbefalingerne helt eller delvist ikke følges. Koncer-
nen har på bl.a. følgende områder valgt at følge en
anden praksis end anført i Corporate Governance an-
befalingerne:
▪ Anbefaling 1.1 (Dialog med aktionærer, in-
vestorer og øvrige interessenter):
Selskabet har ikke vedtaget politikker på områ-
det, idet selskabets vurdering er, at området ikke
har behov for en særlig prioritering – i og med at
kommunikation er en så væsentlig del af selska-
bets daglige aktivitet. Selskabets kommunikation
sker overvejende elektronisk og kan følges via de
sociale medier og selskabets hjemmeside
(www.papirfabrikkeninvest.dk). Herudover kom-
munikeres direkte til selskabets aktionærer via
selskabets aktionærportal.
Selskabet har besluttet, at der indtil videre ikke
offentliggøres kvartalsrapporter for hhv. 1. og 3.
kvartal. Dette er en konsekvens af de forhold, der
er forbundet med selskabets aktivitet.
▪ Anbefaling 1.3 (Overtagelsesforsøg):
Selskabet har ikke en beredskabsprocedure for
overtagelsesforsøg, idet det er bestyrelsens vur-
dering, at en sådan situation grundet den nuvæ-
rende ejerstruktur pt. er en teoretisk situation og
derved ikke relevant for selskabet. Hvis ejer-
strukturen ændrer sig, vil selskabets bestyrelse
udarbejde en beredskabsprocedure for overtagel-
sesforsøg.
▪ Anbefaling 1.4 (Relation til det omkringlig-
gende samfund):
Bestyrelsen har som følge af de væsentligt for-
skellige aktiviteter, der udøves i koncernen, ikke
vedtaget formelle politikker omkring samfunds-
ansvar på koncernniveau. Der arbejdes med
samfundsansvar i de enkelte dattervirksomhe-
der/segmenter, og der rapporteres herom til be-
styrelsen.
▪ Anbefaling 3.4 (Ledelsesudvalg):
Grundet selskabets størrelse og finansielle struk-
tur har bestyrelsen vurderet, at der ikke er behov
for nedsættelse af nomineringsudvalg eller veder-
lagsudvalg.
Grundet selskabets størrelse og finansielle struk-
tur har bestyrelsen vurderet, at formand for sel-
skabets bestyrelse er identisk med formand for
revisionsudvalget. Selskabets samlede bestyrelse
er udpeget som revisionsudvalg.
▪ Anbefaling 3.5 (Evaluering af bestyrelse og
direktion):
Bestyrelsen vurderer, grundet at kompleksiteten i
selskabet er begrænset og evaluering foregår lø-
bende og åbent i bestyrelsen, at det ikke er rele-
vant med en egentlig evalueringsprocedure for
den samlede bestyrelse og de individuelle med-
lemmer.
Bestyrelsens formand initierer årligt en særskilt
session for bestyrelsesevaluering. Bestyrelsen
ønsker ikke at offentliggøre resultaterne af evalu-
eringen for at beskytte de enkelte bestyrelses-
medlemmers integritet.
Selskabet har udarbejdet en beskrivelse af, hvordan
selskabet forholder sig til de gældende anbefalinger
for god selskabsledelse for 2025 i den form, som er
anbefalet af ”Komitéen for god selskabsledelse”. Be-
skrivelsen kan læses eller downloades på
papirfabrikkeninvest.dk via følgende link:
https://www.papirfabrikkeninvest.dk/Files/Files/CG-2025.pdf
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 16
LOVPLIGTIG REDEGØ-
RELSE FOR VIRKSOMHEDS-
LEDELSE, JF. ÅRSREGN-
SKABSLOVENS §107B
Bestyrelse og direktion
Moderselskabet ledes af en bestyrelse, som består af
4-5 medlemmer, der alle vælges af den på general-
forsamlingen, repræsenterede stemmeberettigede
kapital. Bestyrelsen vælges for et år ad gangen og
kan genvælges.
Bestyrelsen ansætter en direktion på 1-2 medlem-
mer, der varetager koncernens daglige drift. Under
ledelse af en administrerende direktør har direktio-
nen ansvaret for tilrettelæggelse og gennemførelse
af strategiske planer. Direktionens medlemmer er
ikke medlem af bestyrelsen, men deltager normalt i
bestyrelsesmøderne.
Bestyrelsens formand og næstformand udgør for-
mandskabet, der sammen med moderselskabets di-
rektion tilrettelægger bestyrelsens møder. Bestyrel-
sen mødes efter en fastlagt mødeplan mindst seks
gange om året. Bestyrelsens forretningsorden fast-
lægger procedurer for direktionens rapportering til
bestyrelsen og for disse parters kommunikation i øv-
rigt. Forretningsordenen tilpasses løbende til koncer-
nens situation.
Bestyrelsen arbejder løbende med en række ad-hoc
udvalg i relation til relevante indsatsområder, men
ikke egentlige faste udvalg eller komitéer. Vurdering
af førnævnte sker løbende, men følger ikke en formel
plan.
Bestyrelsen påser, at direktionen overholder de af
bestyrelsen besluttede målsætninger, strategier og
forretningsgange. Direktionen har etableret en rap-
porteringsproces, der omfatter månedsvis budget
opfølgning inklusive afvigelsesforklaringer med perio-
disk ajourføring af skøn for året. Rapporteringen om-
fatter udover segmentopdelt totalindkomstopgørelse,
balance og likviditetsforecast også supplerende op-
lysninger.
Bestyrelsen og direktionen har det overordnede an-
svar for koncernens risikostyring og interne kontrol-
ler i forbindelse med regnskabsaflæggelsen, herun-
der overholdelsen af relevant lovgivning og anden
regulering i relation til regnskabsaflæggelsen. Kon-
cernen har etableret risikostyrings- og interne kon-
trolsystemer for at sikre, at den interne og eksterne
finansielle rapportering giver et retvisende billede
uden væsentlig fejlinformation.
Kontrolmiljø
Bestyrelsen vurderer mindst én gang årligt koncer-
nens organisationsstruktur, risikoen for besvigelser
samt tilstedeværelsen af interne regler og retnings-
linjer. Bestyrelsen og direktionen fastlægger og god-
kender overordnede politikker, forretningsgange og
kontroller på væsentlige områder i forbindelse med
regnskabsaflæggelsen. Bestyrelsen har vedtaget for-
retningsgange mv. for væsentlige områder inden for
regnskabsaflæggelsen.
Overholdelse indskærpes løbende, og der foretages
løbende stikprøvevis overvågning og kontrol af over-
holdelsen.
Direktionen overvåger løbende overholdelsen af rele-
vant lovgivning og andre forskrifter og bestemmelser
i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporte-
rer løbende herom til bestyrelsen.
Risikovurdering
Bestyrelsen foretager mindst én gang årligt en over-
ordnet vurdering af risici i forbindelse med regn-
skabsaflæggelsesprocessen. Bestyrelsen tager som
led i risikovurderingen stilling til risikoen for besvi-
gelser og de foranstaltninger, der skal træffes med
henblik på at reducere og/eller eliminere sådanne ri-
sici. I den forbindelse drøftes ledelsens eventuelle in-
citamenter/motiver til regnskabsmanipulation eller
anden besvigelse.
Regnskabsaflæggelsesprocessen
Bestyrelsen og direktionen har det overordnede an-
svar for koncernens kontrol- og risikostyring i forbin-
delse med regnskabsaflæggelsen, herunder overhol-
delse af relevant lovgivning og anden regulering i
forbindelse med regnskabsaflæggelsen.
Koncernens kontrol- og risikostyringssystemer kan
skabe en rimelig, men ikke absolut sikkerhed for, at
uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige
fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaflæggel-
sen undgås.
De etablerede koncernrapporteringsprocesser omfat-
ter:
• Resultat-, balance- og likviditetsbudgetter for
koncernen, som koncernens daglige ledelse
fremlægger for bestyrelsen i slutningen af året,
således at budgettet kan vedtages inden det
kommende budgetårs begyndelse.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 17
LOVPLIGTIG REDEGØ-
RELSE FOR VIRKSOMHEDS-
LEDELSE, JF. ÅRSREGN-
SKABSLOVENS §107B
• Månedsvis konsolideret rapportering for koncer-
nens segmenter, der inkluderer realiserede tal i
forhold til budget og foregående år, målt på den
enkelte måned og år til dato. Rapporteringen fo-
retages for totalindkomstopgørelsen, balancen,
likviditetsudvikling samt koncernens likviditets-
beredskab. Rapporteringen indeholder endvidere
opfølgning på udvalgte nøgletal samt en verbal
beskrivelse af udviklingen og eventuelle risici
knyttet hertil.
Månedsvis rapportering fra økonomifunktionen i
de respektive dattervirksomheder, hhv. K/S Pa-
pirfabrikken, Tværgade 7, Silkeborg ApS, Sme-
degården, Silkeborg ApS og Hotel Papirfabrikken
A/S.
• Koncernbestyrelsen udgør, med baggrund i for-
retningsomfanget, tillige bestyrelsen i datter-
virksomheden K/S Papirfabrikken.
Vedr. dattervirksomhederne Tværgade 7 Silke-
borg ApS og Smedegården, Silkeborg ApS er
disse selskaber etableret alene med en direk-
tion, der udgøres af koncerndirektionen.
Vedr. Hotel Papirfabrikken, består bestyrelsen af
koncernens formandskab og direktion samt et
eksternt bestyrelsesmedlem med væsentlig
brancheerfaring.
• Koncerndirektionen deltager i alle bestyrelses-
møder. Løbende rapportering til bestyrelsen om
strategiske, kommercielle og regnskabsmæssige
forhold finder sted.
Revision
Til varetagelse af aktionærernes og offentlighedens
interesse vælges på den årlige ordinære generalfor-
samling et statsautoriseret revisionsfirma efter be-
styrelsens indstilling.
Revisorerne aflægger rapport til den samlede besty-
relse, der udgør moderselskabets revisionsudvalg,
minimum én gang om året og derudover umiddelbart
efter konstatering af eventuelle forhold, som besty-
relsen bør forholde sig til.
Revisorerne deltager i bestyrelsesmøder i forbindelse
med aflæggelse af rapporter til bestyrelsen. Forud
for indstilling til valg på den ordinære generalforsam-
ling foretager bestyrelsen i samråd med direktionen
en vurdering af revisors uafhængighed, kompetencer
mv. Der er etableret et revisionsudvalg bestående af
den samlede bestyrelse. Den samlede bestyrelse
udøver således revisionsudvalgets funktioner.
REVISIONSUDVALG
Koncernens bestyrelse har etableret et revisionsud-
valg. Revisionsudvalget udgøres af den samlede be-
styrelse.
Der er etableret en årsplan for bestyrelsens vareta-
gelse af et revisionsudvalgs opgaver, hvoraf det
fremgår, at bestyrelsen bl.a. vil
• overvåge regnskabsaflæggelsesprocessen og
fremsætte henstillinger eller forslag til at sikre
integriteten.
• overvåge om koncernens interne kontrolsystem
og risikostyringssystemer fungerer effektivt med
hensyn til regnskabsaflæggelse uden at krænke
dets uafhængighed.
• overvåge den lovpligtige revision af årsregnska-
bet mv., idet der tages hensyn til resultatet af
seneste kvalitetskontrol af revisionsvirksomhe-
den.
• overvåge og kontrollere revisors uafhængighed
og godkende revisors levering af andre ydelser
end revision.
• være ansvarlig for proceduren for udvælgelse og
indstilling af revisor til valg.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 18
RISIKOFAKTORER
Risikostyring
Bestyrelsen vurderer løbende og mindst én gang år-
ligt de samlede risikoforhold og de enkelte risikofak-
torer, som er forbundet med koncernens aktiviteter.
Bestyrelsen vedtager retningslinjer for de centrale ri-
sikoområder, følger udviklingen og sikrer tilstedevæ-
relse af planer for styringen af de enkelte risikofakto-
rer, herunder forretningsmæssige og finansielle risici,
herunder kontraktforhold mv.
Generelle risikofaktorer
Det er bestyrelsens vurdering, at de væsentligste ri-
sici, som bør tages i betragtning i forbindelse med en
analyse af koncernen og dens aktiviteter er beskre-
vet nedenfor. De nedenfor angivne forhold er ikke
nødvendigvis udtømmende og ikke i prioriteret ræk-
kefølge.
Skulle nogen af de nedenfor angivne risikofaktorer
blive en realitet, kan det få væsentlig indflydelse på
koncernens fremtidige udvikling, resultater, penge-
strømme og økonomiske stilling.
Kreditrisici
Koncernens kreditrisici er hovedsageligt knyttet til
udlejningsaktiviteter samt i mindre omfang hotel- og
konferenceaktivitet. Koncernen foretager løbende
vurderinger af sine tilgodehavender og foretager
nedskrivninger af mulige fremtidige kredittab. Kon-
cernens aktiviteter medfører, at der i høj grad mod-
tages forudbetalinger, og tilgodehavender fra salg
består af få større debitorer hvorpå, der sker en tæt
opfølgning. Historisk set har tabsraten været meget
lav.
Likviditetsrisici
Koncernen er underlagt sædvanlig driftsmæssig ri-
siko i forhold til de engagementer, som koncernen
indgår i.
Koncernen arbejder løbende med likviditeten og be-
låningsmulighederne, herunder tilvejebringelse af li-
kviditet i forhold til koncernens aktivitetsniveau.
Koncernen arbejder tillige på optimering af kreditfa-
ciliteterne med tilhørende trækningsret i forhold til
koncernens aktivitetsniveau.
Valutarisici
Koncernen modtager kun i meget begrænset omfang
indtægter i fremmed valuta. Da der hovedsageligt er
tale om EUR vurderes udsving over for den danske
krone at være hel uvæsentlig.
Vedr. de ovenfor omtalte kredit-, likviditets- og valu-
tarisici henvises desuden til note 31 i koncernregn-
skabet.
Økonomisk afmatning eller recession
Koncernen er eksponeret over for risikoen for økono-
misk afmatning eller recession, ligesom koncernen
kan risikere, at de globale konjunkturer kan forvær-
res. Alt dette kan medføre et fald i de priser, der kan
opnås i ejendoms-, hotel- og konferencebranchen.
Fysisk sikkerhed
Koncernen kan blive påvirket af forskellige katastro-
fer eller andre ulykker, herunder terrorhandlinger,
vold og epidemier samt andre begivenheder (f.eks.
strømafbrydelser, tab af vandforsyning, forurening
og lignende).
Fysisk sikkerhed er derfor højt på koncernens
agenda og tænkes ind ved planlægning og gennem-
førelse af aktiviteter. Det til trods gives der ikke sik-
kerhed for, at der ikke kan opstå uforudsete situatio-
ner.
Cyberrelaterede risici
En hel eller delvis nedlukning af forretningssegmen-
ternes IT-systemer som følge af et cyberangreb kan
få negativ indvirkning på koncernen.
Lovgivning og regulering
Koncernens aktiviteter er underlagt lovgivningen og
regulering for så vidt angår forhold som annoncering,
reklame- og markedsføringspraksis, arbejds- og
markedsrelaterede og andre forhold. Manglende
overholdelse af disse love, regler, overenskomster og
praksis kan resultere i tab.
Desuden kan ændringer i enhver af disse love eller
andre love eller regler, overenskomster eller i admi-
nistrativ praksis eller offentlige tilladelser få en væ-
sentlig negativ indvirkning på koncernen.
Ovenstående risici, der ikke kan anses for udtøm-
mende, kan have væsentlig indflydelse på koncer-
nens resultat, pengestrømme og finansielle stilling.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 19
RISIKOFAKTORER
Virksomhedsspecifikke risikofaktorer
(Ejendomme)
Lovgivning/regulering
Udlejningsmarkedet er omfattet af en række lovgiv-
ningsmæssige krav. Ændringer i den nugældende
lovgivning kan således påvirke koncernens ejen-
domsaktiviteter og koncernen i negativ retning.
Lejeindtægter, investeringsejendomme
Udviklingen i lejeindtægterne afhænger af udbud og
efterspørgsel i det lokalområde, hvor ejendommene
er beliggende. Udviklingen påvirkes af ledige lejemål,
lejernes betalingsevne og effektiviteten i ejendoms-
administrationen.
Området ved Papirfabrikken, hvor hovedparten af
koncernens ejendomsportefølje er placeret, er fortsat
yderst attraktivt for erhvervslivet, og området er
derfor et godt afsæt for vækst og udvikling i Silke-
borgs bymidte. Det vurderes derfor af ledelsen, at
der også i fremtiden vil være gode muligheder for at
udvikle, fastholde og udleje nye og eksisterende leje-
mål i ejendommene på Papirfabrikkens område. Kon-
cernen er opmærksom på at undgå tab på lejere
gennem etablering af fornødne garantier, kontant
depositum mv.
Rente
Udsving i finansieringsomkostningerne er en væsent-
lig risikofaktor ved investering i fast ejendom.
Der er risici forbundet med rentestigninger for så
vidt angår variabelt forrentede lån som fastforren-
tede lån, der ligeledes vil skulle refinansieres til en
ny rente på udløbstidspunktet. Idet koncernen har
fastlåst renten på en andel af koncernens realkredit-
lån, er risikoen reduceret.
Investering i fast ejendom er således følsom for stig-
ninger i renteniveauet, idet man ved stigende rente
samtidig vil få højere løbende udgifter til lånefinan-
sieringen og alt andet lige lavere salgs- og markeds-
værdier af investeringsejendommene.
Finansieringen af ejendommene i koncernens ejen-
domsaktiviteter sker dels med egenkapital og dels
ved realkreditbelåning. Der henvises til note 25 i
koncernregnskabet.
Prisudviklingen på markedet for investerings-
ejendomme
Grundet den typisk lange investeringshorisont ved
investering i ejendomme, er der stor usikkerhed og
dermed stor risiko forbundet med hvilken pris, der
kan opnås ved en eventuel efterfølgende afhændelse
af de pågældende ejendomme.
En negativ prisudvikling i markedet for investerings-
ejendomme i Danmark kan påvirke værdien af kon-
cernens aktier i væsentligt negativ retning, idet kon-
cernens egenkapital for en stor dels vedkommende
udgøres af værdien af ejendomsporteføljen.
Markedsværdien af ejendomsporteføljen er særligt
følsom over for forventningen til det fremtidige
driftsoverskud knyttet til ejendomsporteføljen, som
er afhængig af lejeindtægter, drifts-, vedligeholdel-
ses- og forbedringsudgifter samt den generelle øko-
nomiske udvikling og fremtidige ejendomsinvestorers
krav til nettoforrentning for tilsvarende porteføljer.
Papirfabrikken Invest A/S skal regnskabsmæssigt
værdiansætte ejendommene til aktuel markeds-
værdi, og eventuelle værdireguleringer skal føres
over resultatopgørelsen. Såfremt værdiregulerin-
gerne er negative, vil dette påvirke koncernens re-
sultat og økonomiske stilling negativt.
Den aktuelle markedsværdi er beregnet ud fra den
afkastbaserede normalindtjeningsmodel, der er be-
skrevet i anvendt regnskabspraksis (se note 1 og
note 2 i koncernregnskabet).
Effekten af en ændring i afkastprocenterne fremgår
af følsomhedsanalysen i note 2 i koncernregnskabet,
og det fremgår heraf, at i tilfælde af en stigning i af-
kastprocenten på 0,5%-point vil ejendommenes
markedsværdi falde med 39,7 mio.kr. (2024: 38,8
mio.kr.). Omvendt vil et fald i afkastprocenten på
0,5%-point medføre en stigning i markedsværdien
på 46,8 mio.kr. (2024: 45,8 mio.kr.).
Virksomhedsspecifikke risikofaktorer
(Hotel – Radisson Hotel)
Hotel Papirfabrikken A/S (hotellet) har siden septem-
ber 2002 haft en franchiseaftale med The Rezidor
Hotel Group herom. Hotellet er pr. 1. januar 2024
klassificeret som Radisson Hotel foreløbig frem til mi-
nimum januar 2034.
Hotellet opererer i et marked, hvor efterspørgslen ef-
ter hotelindkvartering og konferencer påvirkes dels
af udvikling i samfundsøkonomien og dels af købe-
kraften generelt. Desuden er hotel segmentets ren-
tabilitet påvirket af ændringer i fx værelseskapacitet,
hvor nye hotelvirksomheder på kort sigt medfører en
reduceret belægningsgrad, men langsigtet kan bi-
drage til en øget interesse for byen som turist- eller
mødedestination, hvilket kan føre til en stigning i ho-
telophold.
Øget vækst af markedet for lejlighedshoteller eller
koncepter som fx Airbnb og øget brug af videokonfe-
rencer kan påvirke efterspørgslen efter traditionelle
hotel- og konferenceydelser. Konkurrence fra web-
baserede distributionskanaler og søgemaskinefirmaer
kan reducere trafikken til virksomhedens egne distri-
butionskanaler og derved negativt påvirke Hotellets
aktiviteter og rentabilitet.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 20
LOVPLIGTIG REDEGØ-
RELSE FOR SAMFUNDSAN-
SVAR, JF. ÅRSREGNSKABS-
LOVENS §99A (CSR)
Samfundsansvar, også kaldet Corporate Social Re-
sponsibility (CSR), er en integreret del af koncernens
forretningsmæssige virke.
Koncernens grundholdning er, at vi som selskab skal
udvise ansvarlighed, anstændighed, god etik og mo-
ral samt respekt for selskabet, kunder og samar-
bejdspartnere, medarbejdere samt øvrige interes-
senter i almindelighed. For nærmere beskrivelse af
vores forretningsmodel se afsnittet ”kort om Papirfa-
brikken Invest A/S”.
Som en del af at drive en ansvarlig koncern foreta-
ges en risikovurdering, hvorigennem behovet for po-
litikker, retningslinjer og indsatser afdækkes. Kon-
cernens risiko for at påvirke miljøet og klimaet, men-
neskerettigheder og antikorruption vurderes at være
begrænset. Risikovurderingen er foretaget på den
måde, at udvalgte emner er analyseret for deres po-
tentielle risiko for henholdsvis Papirfabrikken Invest
A/S og koncernens interessenter. Risiko er i den
sammenhæng et produkt af emnets væsentlighed i
den daglige forretning og den sandsynlige negative
påvirkning, som emnet har på koncernen eller inte-
ressenter. I det omfang der er identificeret væsent-
lige risici på de enkelte områder, er de beskrevet
sammen med de relevante politikker.
Koncernen arbejder målrettet med samfundsansvar
inden for en række områder, hvor det er ledelsens
vurdering, at koncernen har et særligt ansvar og/el-
ler kan sætte et positivt aftryk. Nedenfor følger kon-
cernens CSR-strategi.
Miljø og klimamæssige forhold
Koncernen er opmærksom på de generelle sam-
fundsudfordringer, der er forbundet med miljøet og
klimaet, herunder klimavariationer og -forandringer.
Koncernen tager sin del af ansvaret for at bidrage til
løsningen af disse udfordringer og har derfor fokus
på at begrænse risikoen for den negative påvirkning
af miljøet og klimaet, som koncernens dattervirk-
somheder måtte have gennem energiforbrug. Kon-
cernen vurderer, at den væsentligste risiko forbundet
med miljø og klima er energiforbruget som følge af
virksomhedens aktiviteter.
Koncernen søger i forbindelse med driften af ejen-
domsaktiviteterne at vurdere og begrænse de miljø-
mæssige risici forbundet hermed.
Dattervirksomheden Hotel Papirfabrikken A/S indgår
i Radisson Hotel Groups Responsable Business Pro-
gram, hvilket betyder, at hotellet har fokus på at
drive en ansvarlig, miljøvenlig virksomhed, ved
blandt andet at have fokus på at reducere energi- og
vandforbrug samt minimere produktionen af affald.
Af Responsable Business aktiviteter kan blandt andet
nævnes:
• Fokus på at købe lokalt for at minimere trans-
port.
• Opfordre gæsterne til at hjælpe med at reducere
forbrug af håndklæder ved at benytte det
samme håndklæde mere end en gang, således vi
kan reducere mængden af håndklædevask.
• Fokus på reduceret forbrug af vand, kemi og
energi ved at tilbyde gæsterne mulighed for at
fravælge stayover-rengøring under opholdet,
hvilket bidrager til lavere ressourceforbrug og
mindre miljøbelastning.
• Fokus på at minimere madaffald ved blandt an-
det at sikre, at alle råvarer bliver udnyttet kor-
rekt.
• Fokus på socialt ansvar ved blandt andet at
sponsere et barn i SOS Børnebyerne samt ind-
samle penge til denne organisation i samarbejde
med Radisson Hotel Group.
Hotel Papirfabrikken deltager årligt i Radissons Earth
Hour sammen med 350 andre hoteller i kæden. Der
er tale om en international begivenhed hvor man
markerer klimaproblematikken ved at få myndighe-
der, virksomheder, organisationer og private til at
slukke lyset i en time for at nedbringe strømforbru-
get og co2-udledningen.
Hotel Papirfabrikken A/S er fortsat certificeret som
”Green Key Hotel”, hvilket lige som Responsable
Business blandt andet indebærer fokus på affaldssor-
tering, vandbesparende bruse- og vandhaner, reduk-
tion af varmeforbruget samt fokus på økologi. Hotel-
let arbejder løbende med at implementere mere øko-
logi i den daglige drift.
Det er til stadighed koncernens ambition kontinuer-
ligt at arbejde med de områder, hvor påvirkningen af
miljøet og klimaet er mest direkte, således at indsat-
sen bliver mest muligt effektiv. Et af de områder, der
har vores opmærksomhed, er energiforbruget. Kon-
cernens forskellige segmenter arbejder alle med at
nedbringe den mængde energi, der bruges til trans-
port, belysning og opvarmning. Derudover spiller
genanvendelighed og mængden af genanvendt ma-
teriale en rolle for koncernen i forbindelse med be-
slutninger om anlægsarbejder og renoveringer. Det
er ledelsens vurdering, at koncernens dattervirksom-
heder gennem sine aktiviteter og handlinger har bi-
draget til at minimere energiforbruget i 2025.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 21
LOVPLIGTIG REDEGØ-
RELSE FOR SAMFUNDSAN-
SVAR, JF. ÅRSREGNSKABS-
LOVENS §99A (CSR)
Medarbejderne og sociale forhold
Koncernen anser det som overordentligt vigtigt at
være en attraktiv arbejdsplads og iværksætter lø-
bende tiltag for at sikre dette f.eks. gennem forbed-
ring af arbejdsmiljøet.
Medarbejderne er således en af koncernens vigtigste
interessentgrupper, og ledelsen er bevidst om, at
den væsentligste risiko i forhold til medarbejderfor-
hold er tiltrækning og fastholdelse af kvalificeret ar-
bejdskraft, som er afgørende for koncernens konkur-
rencedygtighed. Personalepleje, lige muligheder for
alle ansatte og medarbejdernes sikkerhed er derfor
vigtige områder for koncernen. Ligeledes har koncer-
nen stort fokus på medarbejderinddragelse og re-
spekterer arbejdstagernes ret til at blive informeret
og hørt. Vi er en organisation, der indbyder til åben
dialog på tværs af virksomheden.
Koncernen har som mål minimum en gang årligt at
holde MUS-samtale med de enkelte medarbejdere.
For at sikre øget trivsel og et bedre arbejdsmiljø ud-
arbejder selskabet med jævne mellemrum en ar-
bejdspladsvurdering. Der er i regnskabsåret afholdt
MUS-samtaler samt løbende arbejdspladsvurdering
indenfor rammerne herfor. Det er ledelsens vurde-
ring, at koncernens dattervirksomheder gennem før-
nævnte aktiviteter har bidraget positivt til arbejds-
miljøet i 2025.
Koncernen ser sig selv som en vigtig brik i samspillet
med det omkringliggende samfund. Denne rolle på-
tager koncernen sig og afsøger løbende områder
hvor den, med afsæt i kerneforretningen, kan yde et
bidrag til samfundet, ofte i samspil med koncernens
mest umiddelbare interessenter.
Det er ledelsens vurdering, at indsatsen har betydet,
at koncernen også i 2025 har bidraget til at sætte
disse vigtige emner på dagsordenen og vise sig som
rollemodeller.
Lokalt er der et samarbejde med Silkeborg Kom-
mune, hvorigennem koncernen bl.a. giver borgere
mulighed for at komme i flex-jobs og arbejdsprøv-
ninger. Samlet i koncernen har der i 2025 uændret
været beskæftiget 2 personer i flexjob samt yderli-
gere løbende 2 personer i praktik / jobprøvning hen
over året.
For så vidt angår hoteldriften er Hotel Papirfabrikken
A/S meget opmærksom på branchens fokus på
manglende faglært personale. Dette har blandt andet
resulteret i ansættelse af 1 ny voksenlærling i 2025,
og der er på nuværende tidspunkt 2 kokkelever an-
sat.
I forbindelse med 2. og 3. etape af værelsesrenove-
ringen på Hotel Papirfabrikken A/S har hotellets an-
satte, i samarbejde med hjælpeorganisationen ”Be-
var Ukraine”, demonteret og fyldt 4 lastbiler med
brugt hotelinventar og møbler. Alle 4 lastbiler har
kørt dette til krigsramte områder i Ukraine, med
henblik på at yde støtte og hjælp til de nødstedte.
Koncernen ser sig selv som en vigtig brik i samspillet
med det omkringliggende samfund. Denne rolle på-
tager koncernen sig og afsøger løbende områder
hvor den, med afsæt i kerneforretningen, kan yde et
bidrag til samfundet, ofte i samspil med koncernens
mest umiddelbare interessenter.
Det er ledelsens vurdering, at indsatsen har betydet,
at koncernen også i 2025 har bidraget til at sætte
disse vigtige emner på dagsordenen og vise sig som
rollemodeller.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 22
LOVPLIGTIG REDEGØ-
RELSE FOR SAMFUNDSAN-
SVAR, JF. ÅRSREGNSKABS-
LOVENS §99A (CSR)
Menneskerettigheder
Koncernen tilsigter i alle sammenhænge inden for
koncernens kontrol at støtte og respektere de inter-
nationale menneskerettigheder. Koncernen har en
nultolerancepolitik over for enhver form for diskrimi-
nation med baggrund i religion, etnicitet, køn, poli-
tisk eller seksuel orientering og andre emner som
værende i strid med grundlæggende menneskeret-
tigheder for at imødegå den risiko, der potentielt
kunne være for, at medarbejdere kunne føle sig dis-
krimineret.
Ud over den generelle opmærksomhed på lige ret-
tigheder for alle, uanset køn, alder, religion, seksuel
orientering eller etnicitet, har man i koncernen særlig
opmærksomhed rettet mod at sikre handicappede
lige adgang til de forskellige tilbud, som virksomhe-
der i koncernen tilbyder.
Som en del af arbejdet med lige rettigheder forbe-
holder koncernen sig retten til at bede om dokumen-
tation på underleverandørers aflønning af deres
medarbejdere, ifald der er mistanke om underbeta-
ling eller lign. Derudover arbejder dele af koncernen
med en procedure, der udelukker brugen af visse un-
derleverandører. Dette gælder f.eks. rengøringsop-
gaver, hvor dette sker for at sikre sig mod ansættel-
sesforhold, der ikke lever op til koncernens overord-
nede politik på området.
På Hotel Papirfabrikken A/S retter arbejdet med
menneskerettigheder sig blandt andet mod mulighe-
den for fortsat at have en høj grad af mangfoldighed
ved at ansætte folk med anden etnisk baggrund og
folk med handicaps/skånehensyn.
Ledelsen er ikke bekendt med overtrædelser af men-
neskerettigheder, herunder sager om diskrimination i
koncernen i 2025, ligesom det er målet, at der ikke
skal konstateres overtrædelser af menneskerettighe-
der, herunder sager om diskrimination i fremtiden.
Antikorruption – bestikkelse, matchfixing og
anti-doping
Koncernen tager initiativ til og bakker op om tiltag,
der klart tilkendegiver koncernens politik på dette
område. I koncernens personalepolitik understreges
det, at selskabet via forskellige aktiviteter og kam-
pagner søger at fremme budskabet om mangfoldig-
hed og tolerance som to væsentlige værdier i selska-
bet.
I koncernen er der en erkendelse af, at et samfund
og et forretningsklima som er præget af tillid mellem
kunder, virksomheder og indbyggere, er til det fælles
bedste. Samtidigt er korruption og bestikkelse en
forhindring i udviklingen af en ansvarlig og bæredyg-
tig forretning. Koncernen vil gøre sit ypperste for at
sikre, at samarbejdspartnere følger gældende regler.
I koncernen er man dedikeret til at bekæmpe alle
former for korruption på tidligst mulige tidspunkt.
Alle koncernens ansatte forpligtes til ikke at tilbyde,
love, give eller modtage nogen former for bestik-
kelse. Derudover har vi igennem året haft fokus på,
at underleverandører og deres ansatte følger gæl-
dende regler.
På Hotel Papirfabrikken A/S har vi igennem året haft
fokus på, at underleverandører og deres ansatte føl-
ger gældende regler. Derudover støtter vi os til kon-
cernens etablerede godkendelseshierarkier.
Ledelsen er ikke bekendt med overtrædelser vedrø-
rende korruption og bestikkelse i koncernen i 2025,
ligesom det er målet, at der ikke skal konstateres
korruption og bestikkelse i fremtiden.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 23
REDEGØRELSE FOR POLI-
TIK FOR DATAETIK, JF.
ÅRSREGNSKABSLOVENS
§99D
Redegørelse for dataetik
I koncernen er beskyttelse af persondata og politik
for datasikkerhed og etik et højt prioriteret område.
Det er ledelsens opfattelse, at privatliv og databe-
skyttelse er rettigheder, der skal værnes om i den
digitale udvikling.
Koncernen har GDPR-retningslinjer for at sikre en
korrekt håndtering af personfølsomme data og an-
vender og behandler kun data til berettigede formål,
og opbevarer ikke data i længere tidsrum, end det er
nødvendigt til formålet.
I henhold til årsregnskabslovens §99d har koncernen
udarbejdet en politik for dataetik der beskriver kon-
cernens tilgang til god dataetik samt de principper og
det underliggende værdigrundlag, der gør koncernen
til en troværdig og kompetent samarbejdspartner for
dennes interessenter og myndigheder. Dataetik, da-
tasikkerhed og beskyttelse af personoplysninger er
derfor centrale fokusområder hos koncernen.
Koncernen behandler alene data, som er nødvendige
for koncernens legitime formål. Koncernen er bevidst
om dataansvar som medfølger og opmærksom på,
hvad behandlingens formål er, samt hvilket lov-
grundlag data anvendes på. Behandling af data sker
udelukkende med afsæt i gældende lovgivning.
Koncernen har løbende fokus på at sikre datas for-
trolighed og sikkerhed, således der ikke sker utilsig-
tet spredning af data. Dette indebærer, at udveksling
af data såvel intern som ekstern kun forekommer,
når det er nødvendigt for at løse en specifik opgave.
Dette sikres bl.a. via forretningsgange og nødvendig
IT-mæssige sikkerhedsforanstaltninger. Koncernen
tilstræber løbende at interne systemer, herunder IT-
systemer, er opdaterede og minimere sandsynlighe-
den for, at de indsamlede data kommer til uvedkom-
mendes kendskab.
Ved deling af data sætter koncernen høje krav til, at
modtagerne lever op til høje standarder for at sikre
relevant datasikkerhed.
Koncernen prioriterer, at medarbejdere er godt infor-
meret om dataetik, datasikkerhed og korrekt om-
gang med persondata. Behandling af personoplysnin-
ger i forbindelse med fx kundeforhold sker i overens-
stemmelse med interne retningsliljer, som bl.a. fast-
sætter rammerne for autorisation- og adgangssty-
ring. Alle koncernens medarbejdere er underlagt
krav om fortrolighed og integritet, og disse krav er
også en del af selskabets persondatapolitik.
Bestyrelsen er ansvarlig for at godkende koncernens
politik for dataetik. Den daglige håndtering af politik-
ken for dataetik er forankret hos ledelsen af de en-
kelte datterselskaber i Papirfabrikken Invest A/S.
Politik for dataetik kan læses eller downloades på pa-
pirfabrikkeninvest.dk via følgende link:
https://papirfabrikkeninvest.dk/Files/Files/
Datapolitik-2025.pdf
ØVRIGE FORHOLD
Incitamentsprogrammer
Koncernens vederlagspolitik er gennemgået og god-
kendt af bestyrelsen, og efterfølgende vedtaget på
koncernens ordinære generalforsamling den 24. april
2024.
Den godkendte vederlagspolitik kan læses eller
downloades på papirfabrikkeninvest.dk via følgende
link:
https://papirfabrikkeninvest.dk/Files/Files/
VEDERLAGSPOLITIK-20240424-godkendt-paa-GF.pdf
Der er etableret bonusordning for selskabets direk-
tion som led i deres samlede gage pakke. Der henvi-
ses til note 8 i koncernregnskabet.
Vederlagsrapporten kan læses eller downloades på
papirfabrikkeninvest.dk via følgende link:
https://www.papirfabrikkeninvest.dk/Files/Files/
Vederlagsrapport-2025.pdf
Forsknings- og udviklingsaktiviteter
Koncernen driver ingen særskilte forsknings- og ud-
viklingsaktiviteter.
Begivenheder efter balancedagen
Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke ind-
trådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrap-
porten.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 24
BESTYRELSE
Oversigt over bestyrelsens sammensætning
Bestyrelse
Køn
Født
Indtrådt i
bestyrelsen
Udløb
af valg-
periode
Antal
best.
møder
Kapital
andele
(stk.)
Uafhængighed
(jf. ÅRL
§107b)
Henrik Hedegård Lyhne
M
1957
24.04.2014
2025
7 af 7
43.672
Niels Backman
Dahl-Nielsen (1)
M
1970
27.04.2022
2025
6 af 7
1.176.956
Uafhængig
Søren Lysholt Hansen
M
1975
27.06.2016
2025
7 af 7
0
Uafhængig
Kathrine Bisgaard Vase
K
1979
28.04.2021
2025
7 af 7
0
Uafhængig
Jesper Svenningsen (2)
M
1962
15.03.2006
2025
7 af 7
100.020
Note:
1) Heraf ejes 1.176.956 stk. aktier i det af Niels Backman Dahl-Nielsen kontrollerede selskab Dahl-Nielsen Holding ApS.
2) Heraf ejes 100.000 stk. aktier i det af Jesper Svenningsen kontrollerede selskab Remstrup ApS.
Moderselskabets bestyrelsesmedlemmer beklæder følgende ledelseshverv i erhvervsdrivende virksomheder og an-
dre væsentlige ledelseshverv. Papirfabrikken Invest A/S’ 100% ejede dattervirksomheder er ikke medtaget.
Henrik Hedegård Lyhne Virksomhed Ledelseshverv
Formand UN Mobilkraner A/S Bestyrelsesformand
(stilling: advokat) Svostrup Kro A/S Bestyrelsesformand
Sommer-Savex A/S Bestyrelsesformand
IT Optima A/S Bestyrelsesformand
Dahl-Nielsen Holding ApS Bestyrelsesformand
IGF Holding A/S Bestyrelsesformand
Selskabet af 18.01.2002 A/S Bestyrelsesformand
Dahl-Nielsen A/S Bestyrelsesformand
Fonden Hjejleselskabet Bestyrelsesformand
Kronhjort ApS Bestyrelsesformand
Ester & Erik A/S Bestyrelsesformand
Thomsen Ejendomme, Silkeborg ApS Bestyrelsesformand
Globus Biler ApS Bestyrelsesformand
Maskinfabrikken Silkeborg Spåntagning A/S Bestyrelsesformand
Sofia Residential Development A/S Bestyrelsesformand
Auto Group Nordvest A/S Bestyrelsesmedlem
Safco International A/S Bestyrelsesmedlem
Fonden Silkeborg Svømmecenter Bestyrelsesmedlem
Herm. Rasmussen A/S Holding Bestyrelsesmedlem
Herm. Rasmussen A/S Bestyrelsesmedlem
Herm. Rasmussen A/S Malerforretning Bestyrelsesmedlem
Ringvejens Autolakereri A/S Bestyrelsesmedlem
Tonax Holding A/S Bestyrelsesmedlem
Tonax A/S Bestyrelsesmedlem
Done by deer A/S Bestyrelsesmedlem
Malerfirma Fr. Nielsen & Søn A/S Bestyrelsesmedlem
Organic Plant Protein A/S Bestyrelsesmedlem
Auto Group Nordvest A/S Bestyrelsesmedlem
AGN Ejendomme A/S Bestyrelsesmedlem
Sønderjysk Biogas Bevtoft A/S Bestyrelsesmedlem
Silkeborg IF A/S Bestyrelsesmedlem
Mælkevejen ApS Direktør
Særlige kompetencer: Erhvervsjura med særlig vægt på selskabsret og virksomhedsoverdragelser.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 25
BESTYRELSE (fortsat)
Moderselskabets bestyrelsesmedlemmer beklæder følgende ledelseshverv i erhvervsdrivende virksomheder og an-
dre væsentlige ledelseshverv. Papirfabrikken A/S’ 100% ejede dattervirksomheder er ikke medtaget.
Niels Backman Dahl-Nielsen Virksomhed Ledelseshverv
Næstformand DONE BY DEER A/S Bestyrelsesmedlem
(stilling: direktør) MAKI A/S Bestyrelsesmedlem
Ejendomsselskabet Christinedal Virklund ApS Bestyrelsesmedlem
CapHold M ApS Bestyrelsesmedlem
Nordicals A/S Bestyrelsesmedlem
Dahl-Nielsen Holding ApS Bestyrelsesmedlem og direktør
Dahl-Nielsen A/S Bestyrelsesmedlem og direktør
ELLERUP OVERGAARD HOLDING ApS Direktør
DAHL-NIELSEN EJENDOMME ApS Direktør
ADN Silkeborg 04 ApS Direktør
ADN Silkeborg 06 ApS Direktør
BDN Holding ApS Direktør
CDN Silkeborg ApS Direktør
Emmedsbo Skov ApS Direktør
MDN Silkeborg ApS Direktør
NJ Invest Silkeborg ApS Direktør
Thomaskær Direktør
Særlige kompetencer: Entreprenør, forhandling, ledelse, virksomhedsudvikling og strategi.
Jesper Svenningsen Virksomhed Ledelseshverv
(stilling: direktør) Tømrerfirma Krogh A/S Bestyrelsesmedlem
SYLAN® A/S Bestyrelsesmedlem
Vintage Ejendomme A/S Bestyrelsesmedlem og direktør
TJAB A/S Bestyrelsesmedlem og direktør
Remstrup ApS Direktør
Silkebirkely ApS Direktør
Særlige kompetencer: Virksomhedsledelse og –drift inden for bygningsrenovering.
Søren Lysholt Hansen Virksomhed Ledelseshverv
(stilling: Afdelingschef) Oluf A/S Bestyrelsesmedlem
Lysholt Faber ApS Direktør
S. L. Hansen Holding ApS Direktør
Særlige kompetencer: Erhvervsjura med særlig vægt på fast ejendom og udbudsret.
Kathrine Bisgaard Vase Virksomhed Ledelseshverv
(stilling: kommunikationsdirektør) - -
Særlige kompetencer: Kommunikation, ESG og CSR.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 LEDELSESBERETNING
SIDE | 26
DIREKTION
Oversigt over direktionens sammensætning
Direktion
Køn
Født
Ansat
B-andele (stk.)
Kent Villadsen Madsen, CEO (*)
M
1963
22.04.2008
1.922.890
Claus Kjær Agerskov Christensen, CFO
M
1973
01.03.2004
20.000
*) Heraf ejes 1.885.365 stk. aktier i det af Kent Madsen kontrollerede selskab Henton Group A/S.
Moderselskabets direktion beklæder følgende ledelseshverv i erhvervsdrivende virksomheder og andre væsentlige
ledelseshverv. Papirfabrikken Invest A/S’ 100% ejede dattervirksomheder er ikke medtaget.
Kent Villadsen Madsen Virksomhed Ledelseshverv
Fr. Madsen A/S Bestyrelsesformand
Karen & Karl Buttenschöns Familiefond Bestyrelsesmedlem
Ejendomsselskabet Lysbroengen P/S Bestyrelsesmedlem
Kent Madsen Holding A/S Bestyrelsesmedlem og direktør
Henton Group A/S Bestyrelsesmedlem og direktør
Silkeborg Udvikling Selskab A/S Bestyrelsesmedlem og direktør
Silkeborg IF A/S Direktør
Claus Kjær Agerskov Christensen Virksomhed Ledelseshverv
Divisionsforeningen Bestyrelsesmedlem
Dansk Boldspil-Union Bestyrelsesmedlem
Superligaen A/S Bestyrelsesmedlem
Silkeborg IF A/S Direktør
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 PÅTEGNINGER
SIDE | 27
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31.
december 2025 for Papirfabrikken Invest A/S.
Koncernregnskabet aflægges i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderli-
gere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Moderselskabets årsregnskab aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og mo-
derselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af koncernens og
moderselskabets aktiviteter og koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2025.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og
moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og koncernens og moderselskabets finansielle
stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moder-
selskabet står overfor.
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025, med filnavnet
Papirfabrikken-2025-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-for-
ordningen.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Silkeborg, den 13. marts 2026
Direktion:
___________________ ___________________
Kent Villadsen Madsen Claus Kjær Agerskov Christensen
CEO CFO
Bestyrelse:
___________________ ___________________ ___________________
Henrik Hedegård Lyhne Niels Backman Dahl-Nielsen Kathrine Bisgaard Vase
Formand Næstformand
___________________ ___________________
Søren Lysholt Hansen Jesper Svenningsen
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 PÅTEGNINGER
SIDE | 28
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING
Til kapitalejerne i Papirfabrikken Invest A/S
REVISIONSPÅTEGNING PÅ KONCERNREGNSKABET OG ÅRSREGNSKABET
Konklusion
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Papirfabrikken Invest A/S for regnskabsåret 1. januar -
31. december 2025, der omfatter resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter, herunder oplysning
om anvendt regnskabspraksis for såvel koncernen som selskabet, samt totalindkomstopgørelse og pengestrømsop-
gørelse for koncernen. Koncernregnskabet udarbejdes efter IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og
yderligere krav i årsregnskabsloven, og årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finan-
sielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for regnskabs-
året 1. januar - 31. december 2025 i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og
yderligere krav i årsregnskabsloven.
Det er endvidere vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 31. december 2025 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. januar -
31. december 2025 i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen.
Grundlag for konklusion
Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav,
der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåteg-
ningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi er uafhængige af kon-
cernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer
for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har
opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det op-
nåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1,
i forordning (EU) nr. 537/2014.
Vi er første gang valgt som revisor for Papirfabrikken Invest A/S den 28. april 2021 for regnskabsåret 2021. Vi er
genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 5 år frem til og
med regnskabsåret 2025.
Centrale forhold ved revisionen
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revi-
sion af koncernregnskabet og årsregnskabet for regnskabsåret 2025. Disse forhold blev behandlet som led i vores
revision af koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgi-
ver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold.
Værdiansættelse af investeringsejendomme
Den regnskabsmæssige værdi af koncernens investeringsejendomme, beliggende centralt i Silkeborg, udgør 553,4
mio.kr. jf. note 17 svarende til 72% af koncernens samlede aktiver. Investeringsejendommene måles til dags-
værdi, og årets samlede dagsværdiregulering udgør en nettoindtægt på 9,9 mio.kr., som er indregnet i resultatop-
gørelsen jf. note 2. Værdiansættelsen er foretaget ud fra en afkastbaseret normalindtjeningsmodel, hvor dagsvær-
dien fastsættes med udgangspunkt i det normaliserede driftsresultat samt ledelsens skøn over afkastkrav.
Værdiansættelse af investeringsejendomme vurderes at være et centralt forhold ved revisionen, da ændringer i
forudsætninger og skøn kan have væsentlig indvirkning på koncernregnskabet.
Vi har vurderet, at de centrale forhold i forbindelse med værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme
især knytter sig til efterfølgende nævnte elementer i ledelsens værdiansættelsesmodel, og vores revision af områ-
det har derfor været fokuseret på disse:
• Det fremtidige lejeniveau og tomgangsleje.
• Forventninger til drifts- og vedligeholdelsesomkostninger.
• Fastlæggelse af størrelsen af forestående ombygningsarbejder.
• Forventninger til investorernes afkastkrav.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 PÅTEGNINGER
SIDE | 29
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING
(fortsat)
De af ledelsen anvendte metoder for dagsværdiansættelsen og de væsentligste elementer heri, og forudsætninger
herfor, er beskrevet i koncernregnskabets note 2 og 17.
Forholdet er behandlet således i revisionen
Vi har opnået en forståelse af ledelsens proces for og kontrol med værdiansættelsen af investeringsejendommene
samt foretaget gennemgang af de anvendte værdiansættelsesmodeller.
Vi har udfordret grundlaget for ledelsens værdiansættelser omfattende alle væsentlige investeringsejendomme. Vi
har testet og analyseret ledelsens skøn over dagsværdien, især for følgende elementer:
• Vurdering af de anvendte metoder og principper.
• Vurdering og efterprøvning af det normaliserede driftsresultat, herunder vurdering af det fremtidige lejeniveau
og tomgangsleje ved sammenholdelse af det aktuelle lejeniveau med realiserede lejeindtægter for indevæ-
rende år, samt efterprøvet, at reguleringer relateret til ledige lejemål er underbygget af markedsdata.
• Vurdering af forventningerne til drifts- og vedligeholdelsesomkostninger.
• Vurdering af forventningerne til forestående ombygningsarbejder.
• Vurdering og test af ledelsens forventninger til afkastkrav ved sammenholdelse med forventningerne året før,
vurderinger i forhold til beliggenhed og ejendomstyper, og sammenholdelse med markedsrapporter.
Vi har vurderet, om noteoplysningerne er passende og tilstrækkelige til at give en omtale af de centrale forudsæt-
ninger.
Udtalelse om ledelsesberetningen
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker in-
gen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.
I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetnin-
gen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet eller
årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinfor-
mation.
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til års-
regnskabsloven.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncern-
regnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fun-
det væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse
med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven, samt for udarbejdel-
sen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et kon-
cernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og sel-
skabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at
udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre
ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk
alternativ end at gøre dette.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 PÅTEGNINGER
SIDE | 30
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING
(fortsat)
Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væ-
sentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en
konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der ud-
føres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Dan-
mark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvi-
gelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller sam-
let har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnska-
bet og årsregnskabet.
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere
krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisi-
onen. Herudover:
• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uan-
set om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse ri-
sici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risi-
koen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlin-
formation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udela-
delser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
• Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlin-
ger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten
af koncernens og selskabets interne kontrol.
• Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regn-
skabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
• Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabs-
princippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig
usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selska-
bets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisi-
onspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregnskabet eller, hvis så-
danne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det
revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller for-
hold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.
• Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet,
herunder noteoplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende trans-
aktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.
• Planlægger og udfører vi koncernrevisionen for at opnå tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis vedrørende de
finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsenhederne i koncernen som grundlag for at udforme
en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og gennemgå det udførte
revisionsarbejde til brug for koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion.
Vi kommunikerer med ledelsen om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen
samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi
identificerer under revisionen.
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uaf-
hængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores
uafhængighed, og, hvor det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at elimi-
nere trusler.
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til ledelsen, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige
ved revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved
revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at
forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal kommunikeres i
vores revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tun-
gere end de fordele, den offentlige interesse har af sådan kommunikation.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 PÅTEGNINGER
SIDE | 31
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING
(fortsat)
ERKLÆRING OM OVERHOLDELSE AF ESEF-FORORDNINGEN
Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for Papirfabrikken Invest A/S har vi udført handlin-
ger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 31. decem-
ber 2025, med filnavnet Papirfabrikken-2025-12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissio-
nens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som
indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet
inklusive noter.
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:
• Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format,
• Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring
heraf til elementer i taksonomien, for finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor
nødvendigt,
• At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og
• For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder
ESEF-forordningen.
Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsent-
lige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten,
omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder
vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigel-
ser eller fejl. Handlingerne omfatter:
• Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format,
• Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende
opmærkningsprocessen,
• Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inklusive noter,
• Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvi-
delser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret,
• Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og
• Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab.
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2025, med filnavnet
Papirfabrikken-2025-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-for-
ordningen.
Silkeborg, den 13. marts 2026
BDO Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 45 71 93 75
Thomas Baagøe Tommy Wulff Andreasen
statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor
MNE-nr. mne34119 MNE-nr. mne27705
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 32
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE 2025
2025
2024
Note
t.kr.
t.kr.
Nettoomsætning
4
75.352
74.653
Andre driftsindtægter
5
314
596
Eksterne omkostninger
6+7
-27.417
-26.087
Personaleomkostninger
8
-15.918
-25.017
Af- og nedskrivninger
9
-3.179
-2.557
Omkostninger og afskrivninger
-46.514
-53.661
Resultat af primær drift (EBIT)
29.152
21.588
Indtægter af kapitalandele i associeret virksomhed
18
-402
-102
Finansielle indtægter
10
3.859
1.256
Finansielle omkostninger
11
-14.277
-15.460
Resultat af ordinær drift
18.332
7.282
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme
17
9.943
-707
Resultat før skat af fortsættende aktivitet
28.275
6.575
Skat af årets resultat af fortsættende aktivitet
12
-5.922
-1.813
Årets resultat efter skat af fortsættende aktivitet
22.353
4.762
Årets resultat efter skat af ophørende aktivitet
13
0
139.264
Årets resultat
22.353
144.026
Anden totalindkomst
0
0
Totalindkomst i alt
22.353
144.026
Fordeling af årets resultat
Moderselskabets kapitalejere
22.353
144.026
Fordeling af totalindkomst i alt
Moderselskabets kapitalejere
22.353
144.026
Resultat pr. aktie (EPS)
14
Resultat pr. aktie
2,258
14,546
Udvandet resultat pr. aktie
2,258
14,546
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 33
BALANCE PR. 31. DECEMBER 2025
2025
2024
Note
t.kr.
t.kr.
AKTIVER
Kontraktrettigheder, spillere
0
0
Software/licenser
0
0
Immaterielle aktiver
15
0
0
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
11.933
5.218
Grunde og bygninger
79.668
75.464
Indretning af lejede lokaler
0
1.407
Forudbetalinger for materielle anlægsaktiver
0
473
Materielle aktiver
16
91.601
82.562
Investeringsejendomme
516.869
498.497
Investeringsejendomme under opførelse
5.515
10.927
Forudbetaling for investeringsejendomme
31.023
0
Investeringsejendomme
17
553.407
509.424
Kapitalandele i associeret virksomhed
18
37.406
40.508
Finansielle aktiver
37.406
40.508
Langfristede aktiver
682.414
632.494
Handelsejendom under opførelse
13.778
0
Råvarer og hjælpematerialer
239
333
Varebeholdninger
19
14.017
333
Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser
20
1.248
1.959
Tilgodehavende hos associeret virksomhed
0
14.048
Tilgodehavende sambeskatningsbidrag
0
397
Tilgodehavende selskabsskat
3.004
1.087
Andre tilgodehavender
20
24.544
42.533
Periodeafgrænsningsposter
296
396
Tilgodehavender
29.092
60.420
Andre værdipapirer og kapitalandele
21
0
0
Likvide beholdninger
22
47.984
164.665
Kortfristede aktiver
91.093
225.418
AKTIVER I ALT
773.507
857.912
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 34
BALANCE PR. 31. DECEMBER 2025
2025
2024
Note
t.kr.
t.kr.
PASSIVER
Aktiekapital
23
99.016
99.016
Overkurs ved emission
77.018
77.018
Overført resultat
239.947
217.594
Forslag til udbytte for regnskabsåret
0
99.016
Egenkapital
415.981
492.644
Gæld til realkreditinstitutter
25
303.351
310.057
Modtagne deposita
27
2.814
3.071
Anden gæld
27
383
363
Udskudte skatteforpligtelser
28
33.140
27.218
Langfristede forpligtelser
339.688
340.709
Gæld til realkreditinstitutter
25
6.736
3.970
Gæld til pengeinstitutter
26
2.012
9.090
Leverandørgæld og skyldige omkostninger
3.710
3.183
Anden gæld
27
4.329
7.960
Periodeafgrænsningsposter
1.051
356
Kortfristede forpligtelser
17.838
24.559
Forpligtelser
357.526
365.268
PASSIVER I ALT
773.507
857.912
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 35
EGENKAPITALOPGØRELSE 2025
Overkurs
Aktie-
ved
Overført
Forslag til
kapital
emission
resultat
udbytte
I alt
t.kr.
t.kr.
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Egenkapital 1. januar 2024
99.016
77.018
172.584
0
348.618
Årets resultat
0
0
45.010
99.016
144.026
Anden totalindkomst for regnskabsåret
0
0
0
0
0
Totalindkomst for regnskabsåret
0
0
45.010
99.016
144.026
Egenkapital 31. december 2024
99.016
77.018
217.594
99.016
492.644
Årets resultat
0
0
22.353
0
22.353
Anden totalindkomst for regnskabsåret
0
0
0
0
0
Totalindkomst for regnskabsåret
0
0
22.353
0
22.353
Udbetalt udbytte
0
0
0
-99.016
-99.016
Egenkapital 31. december 2025
99.016
77.018
239.947
0
415.981
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 36
PENGESTRØMSOPGØRELSE 2025
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Resultat af primær drift (EBIT)
29.152
21.588
Afskrivninger og hensættelser indeholdt i resultatet
3.179
2.557
Ændring i modtagne deposita
-257
572
Ændring i varebeholdninger
-2.831
-13
Ændring i tilgodehavender
15.697
-13.161
(*)
Ændring i kortfristede forpligtelser
-2.409
1.989
Ændring i langfristede forpligtelser
20
142
Pengestrømme fra primær drift
42.551
13.674
Modtagne finansielle indtægter
2.136
1.256
Betalte finansielle omkostninger
-13.967
-15.158
Betalte skatter
-1.520
-317
Pengestrømme fra ophørende aktivitet
0
-22.743
Pengestrømme fra driftsaktiviteter
29.200
-23.288
Investering i materielle aktiver
-12.438
-7.452
Investering i investeringsejendomme
-44.893
-46.775
Salg af materielle og immaterielle aktiver
220
636
Udlodning fra kapitalandele i associerede virksomheder
2.700
0
Salg af kapitalandele i tilknyttet virksomhed
18.874
115.264
(*)
Pengestrømme fra ophørende aktivitet
0
43.648
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
-35.537
105.321
Udlodning af udbytte
-99.016
0
Optagelse af lån hos realkreditinstitut
0
13.024
Afdrag på gæld til realkreditinstitut
-4.250
-3.758
Nettobevægelse på kassekreditter
-7.078
8.637
Pengestrømme fra ophørende aktivitet
0
-4.410
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
-110.344
13.493
Ændring i likvider
-116.681
95.526
Likvide beholdninger primo
164.665
69.139
Likvide beholdninger ultimo
47.984
164.665
*) Der er foretaget korrektion af beløbet i forhold til det anførte beløb i årsrapporten for 2024. Ændringen vedrører
tilgodehavende fra salg af kapitalandele, hvor der pr. 31. december 2024 var et tilgodehavende på 40.258 t.kr.
Effekten af pengestrømme af denne pengebinding ultimo 2024 er fejlagtigt vist under pengestrømme fra pri-
mær drift, og burde have været vist som pengestrømme fra investeringsaktivitet. Korrektionen er således fore-
taget i sammenligningstallene for 2024.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 37
NOTER
Noteoversigt
Note 1 Anvendt regnskabspraksis
Note 2 Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder
Note 3 Segmentoplysninger
Note 4 Nettoomsætning
Note 5 Andre driftsindtægter
Note 6 Eksterne omkostninger
Note 7 Honorar til selskabets generalforsamlingsvalgte revisor
Note 8 Personaleomkostninger
Note 9 Af- og nedskrivninger
Note 10 Finansielle indtægter
Note 11 Finansielle omkostninger
Note 12 Skat af årets resultat af fortsættende aktivitet
Note 13 Ophørende aktivitet
Note 14 Resultat pr. aktie (EPS) og udbytte
Note 15 Immaterielle aktiver
Note 16 Materielle aktiver
Note 17 Investeringsejendomme
Note 18 Kapitalandele i associeret virksomhed
Note 19 Varebeholdninger
Note 20 Tilgodehavender
Note 21 Andre værdipapirer og kapitalandele
Note 22 Likvide beholdninger
Note 23 Aktiekapital
Note 24 Egne aktier
Note 25 Gæld til realkreditinstitutter
Note 26 Gæld til pengeinstitutter
Note 27 Anden gæld
Note 28 Udskudte skatteforpligtelser
Note 29 Lejeindtægter i uopsigelighedsperiode
Note 30 Eventualaktiver, eventualforpligtelser, kontraktforpligtelser og sikkerhedsstillelser
Note 31 Finansielle risici og finansielle instrumenter
Note 32 Nærtstående parter
Note 33 Aktiver og forpligtelser der måles til dagsværdi
Note 34 Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet
Note 35 Aktionærforhold
Note 36 Begivenheder efter balancedagen
Note 37 Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 38
NOTER
Note 1 – Anvendt regnskabspraksis
Koncernregnskabet for 2025 for Papirfabrikken Invest A/S aflægges i overensstemmelse med IFRS Accounting
Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for regnskabsklasse D (børsno-
teret), jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven. Papirfabrikken Invest A/S er et aktiesel-
skab med hjemsted i Danmark.
Koncernregnskabet aflægges i danske kroner (DKK), der er moderselskabets og dattervirksomhedernes funktio-
nelle valuta.
Koncernregnskabet aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme til dagsværdi
med værdiregulering via resultatopgørelsen. Anvendt regnskabspraksis og ændringer i forhold til sidste år som
følge af nye og ændrede standarder, er beskrevet nedenfor.
Ændringer i regnskabsstandarder
Implementeringen af nye og ændrede standarder i 2025 har ikke medført ændringer i den anvendte regnskabs-
praksis, som derfor er uændret i forhold til sidste år.
Standarder og fortolkningsbidrag, der er godkendt af EU på balancedagen, men endnu ikke er trådt i
kraft
På tidspunktet for offentliggørelse af årsrapporten foreligger der herudover en række nye eller ændrede standarder
og fortolkningsbidrag, som træder i kraft for senere regnskabsår, og som derfor ikke er indarbejdet i årsrapporten.
Ledelsen vurderer løbende den eventuelle indvirkning. Ledelsen er bekendt med ny IFRS 18 med ikrafttræden pr.
1. januar 2027, hvor den mulige påvirkning på årsrapporten pt. ikke fuldstændigt er klarlagt, men vil medføre æn-
dret klassifikation af dagsværdi af investeringsejendomme til driftsaktivitet og resultatet af kapitalandele bliver an-
set som investeringsaktivitet, der ikke indgår under den ordinære drift. Det er ledelsens umiddelbare vurdering, at
der bortset fra IFRS 18 ikke er nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som vil få væsentlig påvirkning
på årsrapporten de kommende regnskabsår.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 39
NOTER
Note 1 – Anvendt regnskabspraksis (fortsat)
Anvendt regnskabspraksis
Koncernregnskabet
Koncernregnskabet omfatter Papirfabrikken Invest A/S (moderselskabet) og de virksomheder (dattervirksomhe-
der), som kontrolleres af moderselskabet. Moderselskabet anses for at have kontrol, når det direkte eller indirekte
ejer mere end 50% af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende ind-
flydelse.
Konsolideringsprincipper
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Papirfabrikken Invest A/S og dets dattervirksomhe-
der. Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber,
der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.
Ved konsolidering elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter
samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.
Resultatet af aktiviteter, der er afhændet i løbet af regnskabsåret, indgår i den konsoliderede totalindkomstopgø-
relse frem til afståelsestidspunktet. Resultat af ophørte aktiviteter præsenteres i den konsoliderede totalindkomst-
opgørelse som en enkelt linje, der omfatter resultatet efter skat af den ophørte virksomhed sammen med gevinst
eller tab efter skat indregnet til dagsværdi med fradrag af omkostninger til salg eller ved afhændelse af de aktiver
der udgør ophørte aktiviteter.
Ved delvis afhændelse af aktiviteter i dattervirksomheder opgøres værdien af tilbageværende kapitalandele i asso-
cieret virksomhed til dagsværdi på transaktionstidspunktet. Merværdier i forhold til koncernens andel af indre
værdi i den associerede virksomhed allokeres til omvurdering af identificerbare aktiver og resterende forskelsbeløb
indregnes som goodwill opgjort efter overtagelsesmetoden.
Omregning af fremmed valuta
Transaktioner i anden valuta end danske kroner omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgo-
dehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes
til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på hen-
holdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster. Materielle og im-
materielle aktiver, varebeholdninger og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med
udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs.
Skat
Årets skat, som består af årets aktuelle skat og ændringer af udskudt skat, indregnes i resultatet med den del, der
kan henføres til årets resultat, og i anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den del, der kan henfø-
res til posteringer henholdsvis i anden totalindkomst og direkte på egenkapitalen.
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets
skattepligtige indkomst, reguleret for betalt aconto skat.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.
Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs-
mæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle
vedrørende poster, hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning hverken påvirker
det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst.
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og af-
viklingen af den enkelte forpligtelse.
Udskudt skat måles ved at anvende de skattesatser der – baseret på vedtagne eller i realiteten vedtagne love på
balancedagen – forventes at gælde, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt
skat som følge af ændringer i skattesatser eller -regler indregnes i resultatopgørelsen, medmindre den udskudte
skat kan henføres til poster, der tidligere er indregnet direkte på egenkapitalen. I sidstnævnte tilfælde indregnes
ændringen ligeledes direkte på egenkapitalen.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i
balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforplig-
telser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige indkomster.
Det vurderes på hver balancedag, om det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skatte-
pligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes.
Moderselskabet er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles
mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomst. Moderselskabet er administrati-
onsselskab i sambeskatning.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 40
NOTER
Note 1 – Anvendt regnskabspraksis (fortsat)
Totalindkomstopgørelse
Nettoomsætning
Nettoomsætning omfatter lejeindtægter, værelsesudlejning, salg af food & beverage, konferenceindtægter mv.
samt øvrig omsætning (honorar fra managementaftale).
Lejeindtægter relateret til udlejning af investeringsejendomme, herunder parkeringsarealer, indregnes lineært over
lejeperioden.
Værelsesudlejning relateret til hoteldrift indregnes i resultatopgørelsen, når levering af ydelsen til køber har fundet
sted.
Salg af food & beverage indregnes, når levering og kontrolovergang til køber har fundet sted.
Nettoomsætning måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Nettoomsætning opgøres
eksklusive moms, afgifter o.l., der opkræves på vegne af tredjemand, og rabatter.
Andre driftsindtægter
Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til koncernens aktiviteter, herun-
der offentlige tilskud og lønrefusioner.
Eksterne omkostninger
Eksterne omkostninger omfatter salgs- og administrationsomkostninger, der består af omkostninger til salg, re-
klame, administration, lokaler, tab på debitorer, operationelle leasingomkostninger, andre personaleomkostninger
mv., vareforbrug samt øvrige omkostninger, der består af omkostninger forbundet med hotel- og erhvervsudlej-
ning.
Personaleomkostninger
Personaleomkostninger omfatter lønninger og gager, bestyrelseshonorarer samt omkostninger til bidragsbaserede
pensionsordninger og social sikring.
Personaleomkostninger indregnes, når den pågældende medarbejder har leveret den ydelse, der berettiger til det
pågældende vederlag mv.
Offentlige tilskud
Offentlige tilskud indregnes, når der er rimelig sikkerhed for, at tilskudsbetingelserne er opfyldt, og at tilskuddet vil
blive modtaget.
Tilskud til dækning af afholdte omkostninger indregnes i resultatet forholdsmæssigt over de perioder, hvori de til-
knyttede omkostninger resultatføres. Tilskuddene indregnes under andre driftsindtægter.
Offentlige tilskud, der er tilknyttet udviklingen eller anskaffelsen af et aktiv, fratrækkes aktivets kostpris.
Af- og nedskrivninger
Af- og nedskrivninger omfatter afskrivninger på materielle aktiver. Herudover indgår i posten fortjeneste og tab
ved salg af langfristede aktiver, bortset fra fortjeneste og tab ved salg af investeringsejendomme, der klassificeres
under ”Gevinst ved salg af investeringsejendomme ”.
Finansielle poster
Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på
transaktioner i fremmed valuta, realiserede fortjenester og tab på afhændede værdipapirer, amortisationstillæg
eller –fradrag vedrørende tilgodehavender og gæld til pengeinstitutter, kurstab og omkostninger forbundet med
låneomlægning, samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen.
Renteindtægter og -omkostninger periodiseres med udgangspunkt i det finansielle instruments hovedstol og den
effektive rentesats. Den effektive rentesats er den diskonteringssats, der skal anvendes til at tilbagediskontere de
forventede fremtidige betalinger, som er knyttet til det finansielle aktiv eller den finansielle forpligtelse, for at nu-
tidsværdien af disse svarer til den regnskabsmæssige værdi af henholdsvis aktivet og forpligtelsen.
Resultat af ophørende aktivitet
Resultat af ophørte aktiviteter er det samlede resultat (overskud eller tab) fra et forretningsområde, der i regn-
skabsåret er solgt eller klassificeret som værende til salg. Resultatet omfatter driftsresultat indtil afhændelse samt
gevinst eller tab ved afhændelsen opgjort efter skat.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 41
NOTER
Note 1 – Anvendt regnskabspraksis (fortsat)
Balancen
Materielle aktiver
Grunde og bygninger, indretning af lejede lokaler samt andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris
med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Der afskrives ikke på grunde.
Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor
aktivet er klar til at blive taget i brug. Tilskud fra det offentlige fratrækkes aktivets kostpris. For leasede aktiver
udgør kostprisen nutidsværdien af de fremtidige leasingydelser.
Afskrivningsgrundlaget er aktivets kostpris fratrukket restværdien. Restværdien er det forventede beløb,
som vil kunne opnås ved salg af aktivet i dag efter fradrag af salgsomkostninger, hvis aktivet allerede havde den
alder og var i den stand, som aktivet forventes at være i efter afsluttet brugstid. Kostprisen på et samlet aktiv op-
deles i mindre bestanddele, der afskrives hver for sig, hvis brugstiden er forskellig.
Der foretages lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider:
Bygninger 50 år
Indretning af lejede lokaler 3-10 år
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 3-10 år
Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt.
Materielle aktiver nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige
værdi, jf. nedenfor.
Nedskrivning af materielle aktiver
De regnskabsmæssige værdier af materielle aktiver med bestemmelige brugstider gennemgås på balancedagen for
at fastsætte, om der er indikationer på værdiforringelse. Hvis dette er tilfældet, opgøres aktivets genindvindings-
værdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf.
Hvis aktivet ikke frembringer pengestrømme uafhængigt af andre aktiver, opgøres genindvindingsværdien for den
mindste pengestrømsfrembringende enhed, som aktivet indgår i.
Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets henholdsvis den pengestrømsfrembringende
enheds dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien.
Hvis henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrembringende enheds genindvindingsværdi er lavere end den regn-
skabsmæssige værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.
Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen.
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter eller kapitalgevinster.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelle
direkte tilknyttede omkostninger.
Investeringsejendommene måles efter første indregning til skønnet dagsværdi beregnet ud fra en afkastbaseret
model (normalindtjeningsmodel) og værdireguleringerne indregnes i resultatopgørelsen i en særskilt post ”Dags-
værdiregulering af investeringsejendomme”.
Koncernens måling sker på grundlag af en afkastbaseret model som den beregnede kapitalværdi af det normalise-
rede driftsresultat efter omkostninger til vedligeholdelse og administration. Det anvendte afkastkrav fastsættes af
ledelsen og afspejler markedets aktuelle afkastkrav for tilsvarende ejendomme.
Investeringsejendomme har som øvrige materielle anlægsaktiver bortset fra grunde en begrænset levetid. Den
værdiforringelse, der finder sted, efterhånden som en investeringsejendom forældes, afspejles i investeringsejen-
dommenes løbende måling til dagsværdi. Der foretages derfor ikke systematiske afskrivninger over investerings-
ejendommenes brugstid.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 42
NOTER
Note 1 – Anvendt regnskabspraksis (fortsat)
Finansielle aktiver
Kapitalandele i associeret virksomhed måles til indre værdi med tillæg af merværdi på identificerbare aktiver (im-
materielle aktiver) og resterende forskelsbeløb (goodwill) opgjort efter overtagelsesmetoden på tidspunktet for
overtagelsen af kapitalandelene i den associerede virksomhed.
Merværdi på immaterielle aktiver vedrører kontraktrettigheder, som afskrives lineært over kontraktperioderne, der
typisk løber 2-5 år. Resterende merværdi afgangsføres i tilfælde af videresalg.
Nedskrivning af finansielle aktiver
Den regnskabsmæssige værdi af finansielle anlægsaktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes årligt for indika-
tioner på værdiforringelse. Foreligger der indikationer på værdiforringelse, foretages nedskrivningstest af hver en-
kelt aktiv henholdsvis gruppe af aktiver. Der foretages nedskrivning til genindvindingsværdien, hvis denne er la-
vere end den regnskabsmæssige værdi.
Genindvindingsværdi er den højeste værdi af kapitalværdi og salgsværdi fratrukket forventede omkostninger ved
et salg. Kapitalværdien opgøres som nutidsværdien af de forventede nettopengestrømme fra fortsat anvendelse af
aktivet eller aktivgruppen og det forventede provenu ved salg af aktivet eller aktivgruppen efter endt brugstid. Der
anvendes en diskonteringsrente, som afspejler den risikofri markedsrente og ejernes afkastkrav for tilsvarende ak-
tiver. Vækstraten i terminalperioden fastsættes i overensstemmelse med branchenormen.
Varebeholdninger
Handelsejendom under opførelse måles til kostpris. Kostprisen består af anskaffelsessum for ejendom samt pro-
jekt-, nedrivnings- og byggeomkostninger.
Råvarer og hjælpematerialer måles til vægtet gennemsnitlig kostpris. Kostpris opgøres som anskaffelsespris med
tillæg af hjemtagelsesomkostninger.
I tilfælde, hvor nettorealisationsværdien er lavere end kostprisen, nedskrives denne til lavere værdi. Nettorealisati-
onsværdien for varebeholdninger opgøres som salgspris med fradrag af omkostninger, der skal afholdes for at ef-
fektuere salget, og fastsættes under hensyntagen til omsættelighed, ukurans og udvikling i forventet salgspris.
Tilgodehavender
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender. Tilgo-
dehavender er finansielle aktiver med faste eller bestemmelige betalinger, som ikke er noteret på et aktivt marked
og som ikke er afledte finansielle instrumenter.
Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanlig-
vis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivning af tilgo-
dehavender foretages på baggrund af den simplificerede expected credit loss-model, hvorefter tab indregnes straks
i resultatopgørelsen på samme tidspunkt som tilgodehavendet indregnes i balancen på baggrund af det forventede
tab i tilgodehavendets samlede levetid.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende
regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Andre værdipapirer og kapitalandele
Andre værdipapirer og kapitalandele indregnet under kortfristede aktiver omfatter børsnoterede aktier og unote-
rede kapitalandele. Andre værdipapirer er finansielle aktiver, der er klassificeret som målt til dagsværdi med vær-
diregulering via resultatopgørelsen.
Andre værdipapirer og kapitalandele målt til dagsværdi med værdiregulering via resultatopgørelsen måles ved før-
ste indregning til dagsværdi på afregningsdagen tillagt direkte henførbare omkostninger ved købet. Efterfølgende
måles aktiverne til dagsværdi på balancedagen, og ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.
Egenkapital
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt udbytte fra disse indregnes direkte på egenkapitalen un-
der reserve for egne aktier.
Udbytter indregnes som reduktion af egenkapitalen på det tidspunkt, hvor der er truffet beslutning herom på gene-
ralforsamlingen.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 43
NOTER
Note 1 – Anvendt regnskabspraksis (fortsat)
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse som følge af begivenheder i
regnskabsåret eller tidligere år, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et træk på koncer-
nens økonomiske ressourcer.
Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at
afvikle forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfaldstid ud over et år fra balancedagen måles til nu-
tidsværdi.
Gæld til realkreditinstitutter
Gæld til realkreditinstitutter måles på tidspunktet for lånoptagelse til dagsværdi fratrukket eventuelle transaktions-
omkostninger. Efterfølgende måles gæld til realkreditinstitutter til amortiseret kostpris. Dette betyder, at forskellen
mellem provenuet ved lånoptagelsen og det beløb, der skal tilbagebetales, indregnes i resultatopgørelsen over lå-
neperioden som en finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive rentes metode.
Andre finansielle forpligtelser
Andre finansielle forpligtelser omfatter gæld til pengeinstitutter, leverandørgæld og skyldige omkostninger og an-
den gæld.
Andre finansielle forpligtelser måles ved første indregning til dagsværdi fratrukket eventuelle transaktionsomkost-
ninger. Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved anvendelse af den effektive rentes metode,
således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel
omkostning over låneperioden.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende
regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Pengestrømsopgørelse
Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likviderne ved
årets begyndelse og slutning.
Pengestrømme vedrørende ophørende aktivitet opgøres særskilt og præsenteres i en linje under pengestrømme fra
henholdsvis driftsaktivitet, investeringsaktivitet og finansieringsaktivitet.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter præsenteres efter den indirekte metode og opgøres som driftsresultatet
reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i driftskapital samt betalte finansielle indtægter, finansielle om-
kostninger og selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af finansielle
aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle aktiver.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkost-
ninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, leasingydelser, køb af
egne aktier samt udbetaling af udbytte.
Pengestrømme i anden valuta end den funktionelle valuta indregnes i pengestrømsopgørelsen ved at anvende gen-
nemsnitlige valutakurser for månederne, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på trans-
aktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valutakurser for de enkelte dage.
Likvider omfatter likvide beholdninger, herunder deponeringskonti.
Segmentoplysninger
Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regnskabspraksis og føl-
ger koncernens interne ledelsesrapportering. Koncernens segmenter består af: ”Ejendomme” og ”Hotel”.
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte
kan henføres til det enkelte segment og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grund-
lag. De ikke-fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger, der er for-
bundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l.
Aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder materielle aktiver, ka-
pitalandele i associerede virksomheder samt varebeholdninger, tilgodehavender fra salg af varer og tjeneste-
ydelser, andre tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger.
Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af driften i segmentet, herunder gæld
til leverandører af varer og tjenesteydelser, hensatte forpligtelser og anden gæld.
Transaktioner mellem segmenterne prisfastsættes til vurderede markedsværdier.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 44
NOTER
Note 1 – Anvendt regnskabspraksis (fortsat)
Hoved- og nøgletal
Hoved- og nøgletal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens gældende version af ”An-
befalinger & Nøgletal”
Nøgletal
Beregningsformel
Overskudsgrad (EBIT-margin)
Driftsresultat (EBIT) x 100
Nettoomsætning
Afkast af investeret kapital (ROIC)
Driftsresultat (EBIT) x 100
Gennemsnitlig investeret kapital
Aktiver/Egenkapital
Aktiver i alt, ultimo
Egenkapital i alt, ultimo
Egenkapitalforrentning (ROE)
Resultat efter skat
Koncernens gennemsnitlige egenkapital
Resultat pr. aktie (EPS)
Resultat efter skat
Gennemsnitlige antal aktier
Indre værdi pr. aktie (BVPS)
Koncernens egenkapital
Antal aktier, ultimo
Beregning af resultat pr. aktie er specificeret i note 14.
Investeret kapital er defineret som nettoarbejdskapital tillagt den regnskabsmæssige værdi af materielle og imma-
terielle langfristede aktiver, aktiver disponibel for salg og fratrukket andre hensatte forpligtelser og langfristede
driftsmæssige forpligtelser.
Nettoarbejdskapital er defineret som værdien af varebeholdninger, tilgodehavender og øvrige driftsmæssige om-
sætningsaktiver fratrukket leverandørgæld og andre kortfristede driftsmæssige forpligtelser. Likvide beholdninger
samt tilgodehavende og skyldig selskabsskat indgår ikke i nettoarbejdskapitalen.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 45
NOTER
Note 1 – Anvendt regnskabspraksis (fortsat)
Ophørende aktivitet
Anvendt regnskabspraksis for den ophørende aktivitet i 2024 følger alt overvejende anvendt regnskabspraksis for
de fortsættende aktiviteter, hvortil der henvises, med følgende supplerende regnskabspraksis for den særegne ka-
rakter for den ophørende aktivitet i fodboldsegmentet.
Totalindkomstopgørelse
Nettoomsætning
Nettoomsætning omfatter sponsor- og samarbejdsaftaler, entre-, præmie- og tv-indtægter, lejeindtægter, værel-
sesudlejning, kompensation (FIFA/UEFA/DBU) og salg af food & beverage samt øvrig omsætning.
Sponsor- og samarbejdsaftaler indregnes lineært over aftaleperioden, medmindre en anden metode bedre afspejler
den enkelte aftales færdiggørelsesgrad. Der er indgået enkelte længerevarende sponsoraftaler hvor løbetiden er
afhængig af hvorvidt koncernens fodboldklub er repræsenteret i 3F Superligaen. Den årlige indtægtsførsel sker i
henhold til den af parterne aftalte værdi af 3F Superliga status.
Entreindtægter indregnes ved gennemførelse af den begivenhed, der er solgt entre til.
Præmieindtægter for deltagelse i europæiske klubturneringer indregnes i forbindelse med afholdelse af disse og
indregnes i den periode hvor ydelsen leveres.
Tv-indtægter indregnes forholdsmæssigt baseret på indholdet af de indgåede kontrakter og under hensyntagen til
de parametre, der indgår i opgørelsen af tv-indtægterne. Som udgangspunkt indregnes Tv-indtægterne lineært
over aftaleperioden, medmindre en anden metode bedre afspejler aftalens færdiggørelsesgrad.
Salg af food & beverage indregnes, når levering og kontrolovergang til køber har fundet sted.
Nettoomsætning måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Nettoomsætning opgøres
eksklusive moms, afgifter o.l., der opkræves på vegne af tredjemand, og rabatter.
Andre driftsindtægter
Andre driftsindtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til koncernens aktiviteter, herun-
der offentlige tilskud og lønrefusioner.
Eksterne omkostninger
Eksterne omkostninger omfatter kamp- og spilleomkostninger der består af omkostninger ved fodboldkampe,
salgs- og administrationsomkostninger, der består af omkostninger til salg, reklame, administration, lokaler, tab på
debitorer, operationelle leasingomkostninger, andre personaleomkostninger mv.
Personaleomkostninger
Personaleomkostninger omfatter lønninger og gager, herunder spillerlønninger, bestyrelseshonorarer samt omkost-
ninger til bidragsbaserede pensionsordninger og social sikring. Personaleomkostninger indregnes, når den pågæl-
dende medarbejder har leveret den ydelse, der berettiger til det pågældende vederlag mv.
Af- og nedskrivninger
Af- og nedskrivninger omfatter afskrivninger på materielle og immaterielle aktiver, bortset fra afskrivninger
vedrørende kontraktrettigheder, der klassificeres under ”Resultat af transferaktiviteter”. Herudover indgår i posten
fortjeneste og tab ved salg af langfristede aktiver, bortset fra fortjeneste og tab ved transfersalg, der klassificeres
under ”Resultat af transferaktiviteter”.
Resultat af transferaktiviteter
Transferindtægter omfatter selskabets nettoandel af transfersummer for solgte kontraktrettigheder, herunder ef-
terfølgende performancebaserede betalinger med fradrag af solidaritetsbidrag til spillerens tidligere klubber mv.
Transferindtægter indtægtsføres ved overdragelse af kontrol og risiko, hvilket normalt vil være ved indgåelse af
bindende aftale.
Transferomkostninger omfatter salgsomkostninger samt restværdier ved salg af kontraktrettigheder mv.
Afskrivninger på kontraktrettigheder omfatter afskrivninger på anskaffelsessummer i forbindelse med køb af
kontraktrettigheder. Kontraktrettighederne afskrives lineært over kontraktperioden.
I posten indgår derudover lejeomkostninger vedrørende spillere.
Finansielle poster
Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, rentedelen af leasingydelser, realiserede og urealise-
rede kursgevinster og -tab på transaktioner i fremmed valuta, realiserede fortjenester og tab på afhændede værdi-
papirer, amortisationstillæg eller –fradrag vedrørende gæld til pengeinstitutter, kurstab og omkostninger forbundet
med låneomlægning, samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 46
NOTER
Note 1 – Anvendt regnskabspraksis (fortsat)
Balance
Kontraktrettigheder, spillere
Kontraktrettigheder indregnet under immaterielle aktiver måles til kostpris inklusiv direkte købsomkostninger med
fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kontraktrettighederne afskrives lineært over kontraktperioderne,
der typisk løber 2-5 år, og afskrivningerne indregnes i resultatopgørelsen under ”Resultat af transferaktiviteter”.
I enkelte kontraktrettigheder er der indbygget bestemmelser om performancebaserede betalinger, som indregnes
som en del af kostprisen, når betalingerne bliver sandsynlige, og afskrives lineært over kontrakternes restløbetid.
Forlænges kontraktrettigheder inden udløb af den eksisterende kontrakt, afskrives en evt. tilgang til kontraktret-
tighederne over den nye kontraktperiode. Eksisterende kontraktrettigheder afskrives ligeledes over den forlængede
kontraktperiode.
Kostpris samt akkumulerede afskrivninger afgangsføres først fra kontraktrettigheder i tilfælde af, at kontraktforhol-
det ophører enten ved videresalg eller kontraktudløb.
Fortjeneste og tab ved afhændelse af kontraktrettigheder opgøres som forskellen mellem salgsprisen med fradrag
af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet. Fortjeneste og tab indregnes i resultat-
opgørelsen under ”Resultat af transferaktiviteter”. Salgsprisen omfatter andel af transfersummer for solgte kon-
traktrettigheder, herunder efterfølgende performancebaserede betalinger, med fradrag af solidaritetsbidrag til spil-
lernes tidligere klubber mv. Transferindtægter indtægtsføres som udgangspunkt ved indgåelse af bindende aftale.
Software
Software indregnet under immaterielle aktiver måles til kostpris inklusiv direkte købsomkostninger med fradrag af
akkumulerede af- og nedskrivninger. Software/licenser afskrives lineært over den forventede brugstid – dog maksi-
mum 3 år - og afskrivningerne indregnes i resultatopgørelsen under ”Af- og nedskrivninger”.
Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen og omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor
aktivet er klar til at blive taget i brug. Tilskud fra diverse fodboldorganisationer fratrækkes aktivets kostpris.
Leasingkontrakter
Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen, når koncernen i henhold til en indgået leasingaftale
vedrørende et specifikt identificerbart aktiv får stillet leasingaktivet til rådighed i leasingperioden, og når koncernen
opnår ret til stort set alle de økonomiske fordele fra brugen af det identificerede aktiv og retten til at bestemme
over brugen af det identificerede aktiv.
Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket svarer til værdien af leasingforpligtelsen korrigeret
for forudbetalte leasingbetalinger med tillæg af direkte relaterede omkostninger og estimerede omkostninger til
nedrivning, istandsættelse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre typer af incitamentsbetalinger
fra leasinggiver.
Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumulerede af- og nedskrivninger. Leasingaktivet afskrives
over den korteste af leasingperioden og leasingaktivets brugstid. Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgø-
relsen.
Leasingaktivet justeres for ændringer i leasingforpligtelsen som følge af ændringer i vilkårene i leasingaftalen eller
ændringer i kontraktens pengestrømme i takt med ændringer i et indeks eller en rente.
Leasingaktiver afskrives lineært over den forventede lejeperiode, der udgør:
Indretning af lejede lokaler 30 år
Koncernen præsenterer leasingforpligtelsen særskilt i balancen, mens der oplyses om omfanget af leasede aktiver i
noterne til de materielle anlægsaktiver, hvor leasingaktiverne indgår under de enkelte grupper af anlægsaktiver
tillige med egen ejede aktiver.
Koncernen har valgt at undlade at indregne leasingaktiver med lav værdi og kortfristede leasingaftaler i balancen. I
stedet indregnes leasingydelser vedrørende disse leasingaftaler lineært i resultatopgørelsen.
Leasingforpligtelser
Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsværdien af de fremtidige leasingydelser tilbagediskonteret
med koncernens marginale lånerente. Leasingforpligtelsen måles herefter til amortiseret kostpris under den effek-
tive rentes metode. Leasingforpligtelsen genberegnes, når der er ændringer i de underliggende kontraktuelle pen-
gestrømme fra ændringer i et indeks eller en rente, hvis der er ændringer i koncernens estimat af en restværdiga-
ranti, eller hvis koncernen ændrer sin vurdering af, om en købs-, forlængelses- eller opsigelsesoption med rimelig
sandsynlighed forventes udnyttet.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 47
NOTER
Note 2 – Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder
Ved anvendelsen af koncernens regnskabspraksis, der er beskrevet i note 1, er det nødvendigt, at ledelsen foretager
vurderinger og skøn af samt opstiller forudsætninger for den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser,
som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Disse skøn og forudsætninger er baseret på historiske erfaringer
og andre relevante faktorer. De faktiske udfald kan afvige fra disse skøn.
De foretagne skøn og de underliggende forudsætninger revurderes løbende. Ændringer til foretagne regnskabs-
mæssige skøn indregnes i den regnskabsperiode, hvori ændringen finder sted samt fremtidige regnskabsperioder,
hvis ændringen både påvirker den periode, hvori ændringen finder sted, og efterfølgende regnskabsperioder.
Indregning og måling af aktiver og forpligtelser er ofte afhængig af fremtidige begivenheder hvorom, der hersker
en vis usikkerhed. I den forbindelse er det nødvendigt at forudsætte et hændelsesforløb e.l., der afspejler ledel-
sens vurdering af det mest sandsynlige hændelsesforløb.
I årsregnskabet for 2025 er særligt følgende forudsætninger og usikkerheder væsentlige at bemærke, idet de har
haft betydelig indflydelse på de i regnskabsåret indregnede aktiver og forpligtelser og kan nødvendiggøre kor-
rektioner i efterfølgende regnskabsår, såfremt de forudsatte hændelsesforløb ikke realiseres som forventet.
Måling af investeringsejendomme
Igangværende ejendomsprojekt
Koncernens ejendom Tværgade 7, Silkeborg er et igangværende ejendomsprojekt. Et omfattende projekt bestå-
ende af i alt 2.725 m2 nybyggeri, hertil parkeringskælder mv. Ejendomsprojektet består dels af 1 erhvervslejlighed
til udlejning og dels 18 beboelsesejerlejligheder i varierende størrelse, som alle udbydes til salg. Projektet forven-
tes afsluttet i 2. kvartal 2027.
Ejendomsprojektet udgør til kostpris 19.293 t.kr., som fordeles på henholdsvis investeringsejendom under opfø-
relse (erhvervslejemål) og handelsejendom under opførelse (beboelsesejerlejligheder til salg):
t.kr.
Investeringsejendom under opførelse
5.515
Handelsejendom under opførelse
13.778
19.293
Investeringsejendom under opførelse måles ved første indregning til kostpris. Dagsværdien pr. 31.12.2025 vurde-
res pt. ikke at kunne måles afkastbaseret, som følge af usikkerheder omkring en række faktorer i målingen, herun-
der investeringens størrelse og tidsplan mv.
Med et stabilt ejendomsmarked siden overtagelsen pr. 01.02.2024 og henset til udviklingsmulighederne for ejen-
dommen er det på dette stadie i udviklingsprocessen ledelsens vurdering, at dagsværdien pr. 31.12.2025 kan må-
les til kostpris på 5,5 mio.kr. Der er således ingen værdiregulering på investeringsejendommen i regnskabsåret.
Investeringsejendom under opførelse måles til afkastbaseret dagsværdi, når ledelsen vurderer, at dagsværdien kan
måles pålideligt, senest ved færdiggørelsen.
Øvrige investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme på Papirfabrikken og Smedegården, Silkeborg måles til dagsværdi, og værdi-
reguleringerne føres over resultatopgørelsen.
Måling til dagsværdi foretages med udgangspunkt i en afkastbaseret værdiansættelsesmodel og udgør på balance-
dagen 516,9 mio.kr. (31.12.2024: 498,5 mio.kr.). Regulering af dagsværdi påvirker resultatopgørelsen positiv med
9,9 mio.kr. før skat mod en negativ effekt på 0,7 mio.kr. sidste år. Den anvendte metode indgår i niveau 3 i IFRS’
dagsværdihierarki og niveauet er uændret i forhold til sidste år.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 48
NOTER
Note 2 – Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder
(fortsat)
Modellen indeholder flere elementer, der er baseret på ledelsens skøn over de aktuelle markedsforhold herunder
afkastprocent. Væsentlige forudsætninger indeholdt i den afkastbaserede model ved dagsværdiopgørelse af selska-
bets investeringsejendomme:
Papirfabrikken, Smedegården, Silkeborg Silkeborg 2025 2024 2025 2024 t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. Lejeindtægter 36.433 35.594 2.074 2.057 Driftsomkostninger -6.796 -6.653 -324 -324 Normaliseret driftsresultat 29.637 28.941 1.750 1.733 Kapitalafkastkrav 6,00% 6,00% 7,00% 7,00% 2Leje pr. m pr. år (erhvervslejemål) 1.409 kr. 1.379 kr. 1.157 kr. 1.139 kr. Tomgang (strukturel ledighed) 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 2Gennemsnitlig vedligeholdelse pr. m pr. år 46 kr. 45 kr. (*) 15 kr. (*) 15 kr.
*) andel af vedligehold, udover bidrag til ejerforening.
De enkelte forudsætninger og skøn er der redegjort for på næste side:
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 49
NOTER
Note 2 – Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder
(fortsat)
Papirfabrikken, Silkeborg Smedegården, Silkeborg Lejeindtægter Lejeindtægter er baseret på det aktuelle leje-Lejeindtægter er baseret på det aktuelle leje-niveau pr. 01.01.2026. niveau pr. 01.01.2026. Tomgang Reduktion for tomgang (strukturel ledighed) Reduktion for tomgang (strukturel ledighed) udgør 1% svarende til forventet normaliseret er indregnet med 1%. niveau. Ejendomsskat I forbindelse med de nye ejendomsvurderin-Ejendomsskat indgår i selskabets normalise-ger, er selskabets foreløbige ejendomsskat-rede driftsomkostninger med de faktiske fo-ter for 2024, 2025 og 2026 blevet væsentligt reløbige ejendomsskatter for 2026. De fore-nedbragt i forhold til tidligere år. Da der er løbige ejendomsskatter kan efterfølgende tale om foreløbige vurderinger, som med ri-korrigeres i forbindelse med de endelige vur-melig sandsynlighed kan korrigeres efterføl-deringer. gende i forbindelse med de endelige vurde-ringer, har selskabet valgt ikke at tage højde for nedsættelsen af ejendomsskatten i for-bindelse med de normaliserede driftsomkost-ninger i dagsværdiopgørelsen. I selskabets normaliserede driftsomkostninger for 2026 indgår ejendomsskatter med det realiserede for 2023. Det er dermed ledelsens vurde-ring, at det historiske niveau for ejendoms-skatterne er mest retvisende fremfor ni-veauet afledt af de foreløbige ejendomsvur-deringer qua usikkerhederne i forhold til de endelige opgørelser. Såfremt der var taget højde for den foreløbige ejendomsskat kom-bineret med de aktuelle lejekontrakter, vil det under samme forudsætninger i øvrigt have en mindre positiv effekt på dagsvær-dien. Vedligeholdelse I driftsomkostninger er indregnet årlig vedli-I driftsomkostninger er indregnet årlig vedli-2geholdelse med gennemsnitlige 46 kr. pr. geholdelse med gennemsnitlige 15 kr. pr. m. 2m, hvilket er på niveau med sidste år. Det reducerede niveau skyldes dels nyere, velrenoveret ejendom dels, at andel af vedli-geholdelsen er indeholdt i bidrag til ejerfor-ening for hele ejendomskomplekset. Kapitalafkastkrav Papirfabrikken er optaget til en afkastpro-Smedegården, Silkeborg er optaget til en af-cent på 6,00% som er uændret forhold til kastprocent på 7,00%, hvilket er 1,00% sidste år, hvilket efter ledelsens vurdering mere end på Papirfabrikken. giver et retvisende billede af aktivernes værdi. Den anvendte afkastprocent, skal ses i sam-Den anvendte afkastprocent er fastsat dels menhæng med Papirfabrikken, og dels be-på baggrund af den generelle udvikling i grundes i beliggenhed udenfor den primære ejendomsmarkedet for kontorlejemål med beliggenhed, men stadig indenfor bymidten primær beliggenhed i større provinsbyer og og dels de indgåede lejekontrakter pr. 31. dels de indgåede lejekontrakter pr. 31. de-december 2025. cember 2025, indtjening vedr. parkering og vurdering af mulighed for genudlejning. De indgåede lejekontrakter har en gennem-De indgåede lejekontrakter har en gennem-snitlig uopsigelighedsperiode på 3,2 år snitlig uopsigelighedsperiode på 0,9 år (2024: 3,8 år) målt med baggrund i lejeind-(2024: 1,3 år) målt med baggrund i lejeind-tægt for hvert lejemål. tægt for hvert lejemål.
Ved opgørelse af dagsværdien for koncernens investeringsejendomme fradrages for omkostninger til renoveringer
og forbedringer.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 50
NOTER
Note 2 – Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder
(fortsat)
Det er ledelsens vurdering, at der ikke er væsentlige ændringer for selskabets opgørelse af dagsværdien af investe-
ringsejendomme. Desuden er det ledelsens vurdering, at den nuværende branchesammensætning hos lejerne ikke
vil være væsentligt påvirket af eventuelle ændringer i forbrugervaner og mønstre, og at der grundet ejendommenes
attraktive beliggenhed vil kunne findes nye lejere i samme branche, såfremt der mod ledelsens forventning skulle
indtræffe betalingsvanskeligheder blandt lejerne.
Følsomhed for koncernen ved ændringer i afkastkravet
Koncernens investeringsejendomme er optaget til en afkastprocent på 6,00 henholdsvis 7,00%
Nedenstående tabel viser effekten på markedsværdien, egenkapitalen og indre værdi pr. aktie ved ændring i afkast-
procenten i intervaller af hhv. +/- 0,25%-point. Tabellens basis er afkastprocenter og værdier pr. ultimo december
2025.
Ændring i afkastkrav -1,00% -0,75% -0,50% -0,25% BASIS 0,25% 0,50% 0,75% 1,00% Ændring i markedsværdi for ejendomme (mio.kr.) 103,0 73,6 46,8 22,4 0,0 -20,6 -39,7 -57,3 -73,7 Markedsværdi for ejendomme (mio.kr.) 619,8 590,4 563,7 539,3 516,9 496,2 477,2 459,6 443,2 Egenkapital (mio.kr.) 496,3 473,4 452,5 433,5 416,0 399,9 385,0 371,3 358,5 Indre værdi pr. aktie (kr.) 50,1 47,8 45,7 43,8 42,0 40,4 38,9 37,5 36,2
I tilfælde af en stigning i afkastprocenten på 0,5%-point vil ejendommenes markedsværdi falde med 39,7 mio.kr.
(2024: 38,8 mio.kr.). Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5%-point medføre en stigning i markedsværdien på
46,8 mio.kr. (2024: 45,8 mio.kr.).
Årets regulering af dagsværdi påvirker resultatopgørelsen positiv med 9,9 mio.kr. før skat mod en negativ regule-
ring sidste år på 0,7 mio.kr. Det er uændret selskabets strategi at opretholde et højt vedligeholdelses- og service-
niveau, at sikre velfunderede lejere, at opnå en relativ lang uopsigelighed i lejekontrakterne samt en løbende opti-
mering af ejendomsdriften i form af om forandringer i tæt dialog med lejerne. Derved kan selskabet fortsat under-
bygge en stor grad af sikkerhed i et konkurrencepræget marked og fremadrettet fortsat medvirke til en positiv og
forbedret ejendomsdrift.
Der er ikke anvendt en uafhængig vurderingsmand til opgørelse af dagsværdierne på investeringsejendomme.
Regnskabsmæssige skøn
De foretagne skøn vurderes og opdateres løbende, såfremt der indtræffer ændringer i de forudsætninger, der lå til
grund herfor eller på baggrund af ny viden, efterfølgende begivenheder og tilsvarende.
Der er ikke ændret i regnskabsmæssige skøn i indeværende regnskabsår.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 51
NOTER
Note 3 – Segmentoplysninger
Koncernens interne rapportering til moderselskabets bestyrelse, til understøttelse af dennes beslutninger om
fordeling af ressourcer og vurdering af segmenternes resultater, er baseret på tilsvarende segmentering. Drifts-
segmenterne er følgende:
✓ Ejendomme; aktiviteter forbundet primært med udlejning af ejendomskomplekset Papirfabrikken i form af le-
jeindtægter samt køb og salg af investeringsejendomme.
✓ Hotel; aktiviteter forbundet med virksomheden Hotel Papirfabrikken i form af hoteldriften af Radisson Hotel,
F&B aktiviteter på Restaurant Michael D og JYSK park.
Den anvendte regnskabspraksis ved opgørelse af segmentoplysningerne er den samme som koncernens
regnskabspraksis, jf. note 1. Der foretages koncerneliminering af interne transaktioner. Driftsresultaterne for
segmenterne afspejler den indtjening, der har været i hvert segment. Driftsresultaterne svarer samlet set til resultat
af primær drift (EBIT). Dermed afspejler segmentresultaterne de resultater, der rapporteres til bestyrelsen i moder-
selskabet til brug for dennes beslutninger om ressourcefordeling og vurdering af segmenternes resultater. Koncer-
nen har ikke omsætningsandel på over 10% fra enkeltstående kunder.
Med henblik på at kunne vurdere segmenternes resultater og fordele ressourcer mellem disse overvåger bestyrel-
sen tillige de materielle, immaterielle og finansielle aktiver, der er tilknyttet det enkelte segment. Alle aktiver i
koncernen er fordelt til de respektive segmenter bortset fra skatteaktiver.
Det gives ikke segmentoplysninger for geografiske markeder, idet koncernen i al væsentlighed kun opererer på det
danske marked. Oplysninger om koncernens segmenter samt specifikation af koncernens omsætning og omkostnin-
ger fremgår nedenfor.
(2025) Ejen- Hotel Ej fordelte Elimi- Koncern domme poster nering t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. Ekstern omsætning 36.506 35.728 3.118 0 75.352 Omsætning mellem segmenter 6.748 186 716 -7.650 0 Segmentomsætning 43.254 35.914 3.834 -7.650 75.352 Andre driftsindtægter 0 314 0 0 314 Eksterne omkostninger -9.568 -23.163 -2.336 7.650 -27.417 Personaleomkostninger 0 -9.717 -6.201 0 -15.918 Af- og nedskrivninger -1.374 -1.746 -59 0 -3.179 Resultat af primær drift 32.312 1.602 -4.762 0 29.152 Indtægt af associeret virksomhed 0 0 -402 0 -402 Finansielle indtægter 37 0 4.909 -1.087 3.859 Finansielle omkostninger -14.696 -539 -129 1.087 -14.277 Dagsværdiregulering 9.943 0 0 0 9.943 Resultat før skat 27.596 1.063 -384 0 28.275 Aktiver 663.684 19.010 179.608 -88.795 773.507 Forpligtelser 335.797 4.615 105.909 -88.795 357.526 Tilgang af materielle aktiver 47.548 9.204 579 0 57.331 Afskrivninger på materielle aktiver 1.374 1.746 59 0 3.179
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 52
NOTER
Note 3 – Segmentoplysninger (fortsat)
(2024) Ejen- Hotel Ej fordelte Elimi- Koncern domme poster nering t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. Ekstern omsætning 36.110 35.689 2.854 0 74.653 Omsætning mellem segmenter 6.586 275 50 -6.911 0 Segmentomsætning 42.696 35.964 2.904 -6.911 74.653 Andre driftsindtægter 0 596 0 0 596 Eksterne omkostninger -7.383 -23.260 -2.355 6.911 -26.087 Personaleomkostninger 0 -13.162 -11.855 0 -25.017 Af- og nedskrivninger -1.026 -1.511 -20 0 -2.557 Resultat af primær drift 34.287 -1.373 -11.326 0 21.588 Indtægt af associeret virksomhed 0 0 -102 0 -102 Finansielle indtægter 150 0 2.922 -1.816 1.256 Finansielle omkostninger -16.690 -510 -76 1.816 -15.460 Dagsværdiregulering -707 0 0 0 -707 Resultat før skat 17.040 -1.883 -8.582 0 6.575 Aktiver 601.043 10.833 292.582 -46.546 857.912 Forpligtelser 344.954 2.261 64.599 -46.546 365.268 Tilgang af materielle aktiver 46.775 7.452 0 0 54.227 Afskrivninger på materielle aktiver 1.026 1.511 20 0 2.557 2025 2024 t.kr. t.kr. Segment: Ejendomme Lejeindtægter 36.506 36.110 Øvrige driftsindtægter 0 0 Ekstern omsætning 36.506 36.110 Omsætning mellem segmenter 6.748 6.586 Omsætning i alt 43.254 42.696 Segment: Hotel Værelsesudlejning 20.764 19.560 Salg af food og beverage 13.816 14.746 Konferenceindtægter mv. 1.148 1.383 Ekstern omsætning 35.728 35.689 Omsætning mellem segmenter 186 275 Omsætning i alt 35.914 35.964 Segment: Øvrige Managementhonorar 3.118 2.854 Ekstern omsætning 3.118 2.854 Omsætning mellem segmenter 716 50 Omsætning i alt 3.834 2.904 Ekstern omsætning i alt 75.352 74.653
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 53
NOTER
Note 4 – Nettoomsætning 2025 2024 t.kr. t.kr. Lejeindtægter 36.506 36.110 Værelsesudlejning 20.764 19.560 Salg af food og beverage 13.816 14.746 Konferenceindtægter mv. 1.148 1.383 Managementhonorar 3.118 2.854 75.352 74.653
Note 5 – Andre driftsindtægter
2025 2024 t.kr. t.kr. Lønrefusioner 314 620 Lønkompensation 0 -5 Kompensation for faste omkostninger 0 -19 314 596
Andre driftsindtægter omfatter lønrefusioner samt kompensation, herunder slutafregning, fra offentlige hjælpepak-
ker i forbindelse med COVID-19.
Note 6 - Eksterne omkostninger 2025 2024 t.kr. t.kr. Råvarer og hjælpematerialer, hoteldrift 3.694 3.902 Øvrige direkte driftsomkostninger, hoteldrift 6.646 7.175 Direkte driftsomkostninger, udlejningsejendomme 7.0856.909 5.884 Salgs- og administrationsomkostninger 8.472 Øvrige driftsomkostninger 1.696 2.041 27.417 26.087
Årets leje/leasing ydelse på kort og/eller uvæsentlige leasingaftaler, der ikke er indregnet på balancen andrager
227 t.kr. i 2025 (2024: 259 t.kr.).
Note 7 - Honorar til selskabets generalforsamlingsvalgte revisor
Honorar til selskabets generalforsamlingsvalgte revisor kan specificeres således:
2025 2024 t.kr. t.kr. BDO Lovpligtig revision 514 350 Andre erklæringsydelser 135 142 649 492
Honorarer for andre erklæringsydelser leveret af BDO til koncernen udgør 135 t.kr. i 2025 og består af honorar for
afgivelse af frivillig tilvalgt erklæring om udvidet gennemgang på årsrapport i koncernens ejendomsdatterselska-
ber.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 54
NOTER
Note 8 - Personaleomkostninger
2025 2024 t.kr.t.kr.Løn og gage 14.429 23.116 Bidragsbaserede pensionsordninger 1.242 1.577 Andre omkostninger til social sikring 247 324 15.918 25.017
Gennemsnitligt antal medarbejdere
23 30
Pensionsordninger
Moderselskabet har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med det administrative personale.
Dattervirksomheden Hotel Papirfabrikken A/S har indgået bidragsbaserede pensionsordninger med personale dels i
overensstemmelse med overenskomsten mellem Horesta og 3F og dels med det administrative personale.
Ved bidragsbaserede pensionsordninger indbetaler arbejdsgiver løbende bidrag til et uafhængigt pensionsselskab,
pensionsfond e.l., men har ikke nogen risiko med hensyn til den fremtidige udvikling i rente, inflation, dødelighed,
invaliditet mv. for så vidt angår det beløb, der til sin tid skal udbetales til medarbejderen. I henhold til de indgåede
aftaler indbetaler koncernen et beløb på 8,0% - 15,0% af de pågældende medarbejderes grundløn til uafhængige
pensionsselskaber.
Vederlag til ledelsesmedlemmer
Bestyrelse Fast honorar Ekstraord. honorar 2025 2024 2025 2024 2025 2024 t.kr.t.kr.t.kr.t.kr.t.kr.t.kr.Henrik H. Lyhne 250 250 250 250 0 0 Niels Backman Dahl-Nielsen 125 125 125 125 0 0 Søren L. Hansen 75 75 75 75 0 0 Jesper Svenningsen 75 75 75 75 0 0 Kathrine Bisgaard Vase 75 75 75 75 0 0 Poul Hansen (*) 0 75 0 75 0 0 600 675 600 675 0 0
*) udtrådt af bestyrelsen den 18.12.2024
Direktion Fast løn Pension Pers. goder Kontant bonus 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 t.kr.t.kr.t.kr.t.kr.t.kr.t.kr.t.kr.t.kr.t.kr.t.kr.Kent Madsen 2.536 6.568 1.800 1.530 0 0 63 60 673 4.978 Claus Christensen 1.931 3.739 1.380 1.290 211 200 115 90 225 2.159 4.467 10.307 3.180 2.820 211 200 178 150 898 7.137
Der er indgået aftale med direktionen om erhvervelse af en kontant bonus (godkendt på generalforsamling den
26.03.2008) baseret på resultat før skat.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 55
NOTER
Note 9 - Af- og nedskrivninger 2025 2024 t.kr.t.kr.Grunde og bygninger 1.786 1.227 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar 1.393 1.330 3.179 2.557
Note 10 - Finansielle indtægter
2025 2024 t.kr.t.kr.Renter af bankindestående 1.811 1.185 Renter fra associeret virksomhed 166 16 Renter i øvrigt 159 55 Amortiseringsindtægt fra tilgodehavende fra salg af kapitalandele i 2024 1.723 0 Renteindtægter i alt 3.859 1.256
Note 11 - Finansielle omkostninger
2025 2024 t.kr.t.kr.Renter af bankgæld 125 94 Øvrige renter 86 86 Renter af gæld til realkreditinstitut 13.148 14.416 Amortiserede låneomkostninger 310 302 Renteudgifter i alt 13.669 14.898 Gebyr og provisioner 608 562 14.277 15.460
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 56
NOTER
Note 12 - Skat af årets resultat af fortsættende aktivitet 2025 2024 t.kr.t.kr.Aktuel skat 0 -1.234Årets regulering af udskudt skat 5.922 3.432Regulering nedskrivning af skatteaktiv 0 -3855.922 1.813
Den i resultatopgørelsen indregnede skat er beregnet med udgangspunkt i det regnskabsmæssige resultat før skat
og en effektiv skatteprocent for koncernen som helhed for 2025 på 22,0% (2024: 22,0%).
Skat af årets resultat kan forklares således:
2025 2024 t.kr.t.kr.Beregnet skat ved en skatteprocent på 22,0% 6.221 1.447 Skatteværdi af ikke-fradragsberettigede omk. 133 328 Skatteværdi af ikke-skattepligtige indtægter -3790 Skatteværdi af negativ regulering af dagsværdi -53423 Regulering nedskrivning af skatteaktiv 0-3855.922 1.813
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 57
NOTER
Note 13 – Ophørende aktivitet
Resultat af ophørende aktivitet vedrører regnskabsperioden 1. januar – 17. december 2024 indtil closing for salget
af aktierne i dattervirksomheden Silkeborg IF A/S samt resultateffekt af selve salget.
2025 2024 t.kr.t.kr.Nettoomsætning 0 87.400 Andre driftsindtægter 0 271 Eksterne omkostninger 0 -30.467Personaleomkostninger 0 -43.243Af- og nedskrivninger 0 -7.944Resultat af transferaktivitet 0 55.128Resultat af primær drift 0 61.145Finansielle indtægter 0 437 Finansielle omkostninger 0 -244Resultat før skat 0 61.338 Skat af årets resultat 0 -13.494Resultat efter skat 0 47.844 Resultateffekt ved salg af aktier i Silkeborg IF A/S (*) 0 91.420 Skatteeffekt ved salg af aktier 0 0 Årets resultat af ophørende aktivitet i alt 0 139.264 *) Resultateffekt ved afhændelse af ophørende aktivitet: Kontant vederlag 0 120.000 Kapitalværdi af andet vederlag 0 40.258 Samlet vederlag for ophørende aktivitet 0 160.258 Transaktionsomkostninger 0 -4.7360 155.522 Afhændede likvide beholdninger 0 -10.093Netto pengestrøm ved ophørende aktivitet 0 145.429 Afhændede nettoaktiver excl. Likvide beholdninger: Immaterielle anlægsaktiver (kontraktrettigheder) 0 13.738 Materielle anlægsaktiver 0 53.558 Arbejdskapital excl. Likvide beholdninger 0 6.338 Afhændede nettoaktiver excl. Likvide beholdninger i alt 0 73.634 Aktieavance ved salg af 80% af aktierne i Silkeborg IF A/S 0 71.795 Dagsværdiregulering af resterende 20% af aktierne i Silkeborg IF A/S 0 19.625 Resultateffekt ved afhændelse af ophørende aktivitet 0 91.420
Resultateffekt ved salg af aktier i Silkeborg IF A/S består af ikke-skattepligtig aktieavance på 71.795 t.kr. ved salg
af 80% af aktierne til Trivela Group V ApS samt 19.625 t.kr. vedr. regulering af de resterende aktier på 20% i
Silkeborg IF A/S til den dagsværdi, som Trivela erhverver aktier til i forbindelse med overgang til associeret virk-
somhed.
Samlet værdi af ophørende aktivitet efter transaktionsomkostninger udgør 196.132 t.kr., som består dels af 155.522
t.kr. vedr. afhændede kapitalandele (80%) og dels 40.610 t.kr. vedr. resterende kapitalandele (20%)
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 58
NOTER
Note 14 - Resultat pr. aktie (EPS) og udbytte
Beregning af resultat pr. kapitalandel er baseret på følgende grundlag: 2025 2024 Årets resultat (t.kr.) 22.353 144.026 Gennemsnitligt antal aktier 9.901.598 9.901.598 Gennemsnitligt antal aktier (udvandet) 9.901.598 9.901.598 Resultat pr. aktie, kr. 2,258 14,546 Resultat pr. aktie, udvandet, kr. 2,258 14,546 Foreslået udbytte pr. aktie, kr. 0,00 10,00
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 59
NOTER
Note 15 - Immaterielle aktiver 2025 2024 t.kr. t.kr. Kontraktrettigheder Kostpris 1. januar 0 11.581 Tilgang 0 15.376 Afgang 0 -4.523 Afgang ved ophørende aktivitet 0 -22.434 Kostpris 31. december 0 0 Afskrivninger 1. januar 0 4.458 Årets afskrivninger 0 4.178 Nedskrivning 0 1.149 Tilbageførsel af afskrivninger ved afgang 0 -4.523 Afgang ved ophørende aktivitet 0 -5.262 Afskrivninger 31. december 0 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 0 0 Kostpris for fuldt ud afskrevne rettigheder 0 0 2025 2024 t.kr. t.kr. Software/licenser Kostpris 1. januar 0 544 Afgang ved ophørende aktivitet 0 -544 Kostpris 31. december 0 0 Afskrivninger 1. januar 0 544 Afgang ved ophørende aktivitet 0 -544 Afskrivninger 31. december 0 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 0 0
Note 16 - Materielle aktiver
2025 2024 t.kr. t.kr. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Kostpris 1. januar 4.002 29.450 Overførsel mellem kostpris og afskrivninger 1. januar 1.965 0 Overførsel fra forudbetaling for materielle anlægsaktiver 473 0 Tilgang 7.855 4.842 Afgang -279 -3.242 Afgang ved ophørende aktivitet 0 -27.048 Kostpris 31. december 14.016 4.002 Afskrivninger 1. januar -1.216 19.707 Overførsel mellem kostpris og afskrivninger 1. januar 1.965 0 Årets afskrivninger 1.393 5.208 Tilbageførsel af afskrivninger ved afgang -59 -2.606 Afgang ved ophørende aktivitet 0 -23.525 Afskrivninger 31. december 2.083 -1.216 Regnskabsmæssig værdi 31. december 11.933 5.218
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 60
NOTER
Note 16 - Materielle aktiver (fortsat)
2025 2024 t.kr. t.kr. Grunde og bygninger Kostpris 1. januar 81.495 79.512 Overførsel fra indretning af lejede lokaler 1.935 0 Tilgang 4.583 1.983 Kostpris 31. december 88.013 81.495 Afskrivninger 1. januar 6.031 5.005 Overførsel fra indretning af lejede lokaler 528 0 Årets afskrivninger 1.786 1.026 Afskrivninger 31. december 8.345 6.031 Regnskabsmæssig værdi 31. december 79.668 75.464 2025 2024 t.kr. t.kr. Indretning af lejede lokaler Kostpris 1. januar 1.935 89.805 Overførsel til grunde og bygninger -1.935 0 Tilgang 0 887 Afgang 0 -282 Afgang ved ophørende aktivitet 0 -88.475 Kostpris 31. december 0 1.935 Afskrivninger 1. januar 528 21.594 Overførsel til grunde og bygninger -528 0 Årets afskrivninger 0 4.107 Tilbageførsel af afskrivninger ved afgang 0 -282 Afgang ved ophørende aktivitet 0 -24.891 Afskrivninger 31. december 0 528 Regnskabsmæssig værdi 31. december 0 1.407
2025 2024 t.kr. t.kr. Forudbetalinger for materielle anlægsaktiver Kostpris 1. januar 473 0 Tilgang 0 473 Overførsel til andre anlæg, driftsmateriel og inventar -473 0 Kostpris 31. december 0 473 Afskrivninger 1. januar 0 0 Afskrivninger 31. december 0 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 0 473
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 61
NOTER
Note 17 - Investeringsejendomme 2025 2024 t.kr. t.kr. Investeringsejendomme Kostpris 1. januar 476.864 441.016 Tilgang, forbedringer på eksisterende ejendomme 425 1.032 Tilgang, nyerhvervede ejendomme 8.004 45.743 Overført til investeringsejendom under opførelse 0 -10.927 Kostpris 31. december 485.293 476.864 Dagsværdiregulering 1. januar 21.633 22.340 Årets dagsværdiregulering 9.943 -707 Dagsværdiregulering 31. december 31.576 21.633 Regnskabsmæssig værdi 31. december 516.869 498.497 Investeringsejendommen Papirfabrikken, Silkeborg 491.865 474.108 Investeringsejendommen Smedegården, Silkeborg 25.004 24.389 Investeringsejendomme målt til dagsværdi (afkastbaseret) 516.869 498.497
Forudsætninger og skøn forbundet med værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er beskrevet i
note 2, hvortil der henvises. Der er ikke anvendt en uafhængig vurderingsmand til opgørelse af dagsværdierne på
investeringsejendomme.
Nyerhvervede investeringsejendomme
Tilgang, nyerhvervede investeringsejendomme omfatter:
2025 2024 t.kr. t.kr. Papirfabrikken 52, st., Silkeborg 7.553 8.440 Smedegården, Silkeborg 451 26.376 Tværgade 7, Silkeborg 0 10.927 Tilgang, nyerhvervede ejendomme i alt 8.004 45.743
Papirfabrikken, Silkeborg
Koncernens investeringsejendomme består af en væsentlig del af det samlede Papirfabrik-område, som er en bydel
beliggende midt i Silkeborg ved Gudenåen og Silkeborg Langsø. Papirfabrikken og Silkeborg er vokset op sammen.
Silkeborg blev først en by to år efter, at Drewsen & Sønner i 1844 fik tilladelse til at anlægge en papirfabrik i den
lille landsby. Efter flere ejerskifter i slutningen af 1900-tallet lukkede fabrikken i år 2000.
Siden lukningen er en ny bydel skabt i Silkeborg. En bydel, der rummer både virksomheder, kulturinstitutioner og
boligejendomme. Arealet er nu et dynamisk område med hotel, biograf, musik- og teaterhus, restauranter, caféer,
fitnesscenter og masser af nye boliger i både gamle historiske bygninger og helt nyt byggeri. Samtidig er området
bevaret med sin unikke industriarkitektur, således at kulturhistorien lever videre. Bydelen blev i 2007 tildelt årets
byplanpris i Danmark.
Koncernens investeringsejendomme på Papirfabrikken, som ejes via dattervirksomheden K/S Papirfabrikken, be-
står i dag af en række velrenoverede erhvervsejendomme, der er udlejet til en række forskellige byerhverv, herun-
der domiciler for Hotel Papirfabrikken A/S (Radisson), BIO Silkeborg, Sweco Danmark A/S, Deloitte, BDO,
PureGym, Investering & Tryghed A/S og Silkeborg Avis A/S (Midtjyllands Avis).
På Papirfabrik-området indgår ligeledes et P-hus strategisk placeret ved siden af byens Musikteater. P-huset, der
har plads til 140 biler, har direkte indkørsel fra Smedebakken og dels af erhvervsejerlejligheden i bunden af Papir-
tårnet.
Det samlede etageareal i de velrenoverede erhvervsejendomme udgør ca. 29.000 kvadratmeter. Selskabet har jf.
den godkendte lokalplan for området, fortsat udviklingsmuligheder inden for de nuværende rammer med ca. 5.000
m
2
. Dagsværdien heraf indgår i den samlede dagsværdifastsættelse af investeringsejendomme med 0 mio.kr.
Smedegården, Silkeborg
Erhvervsejerlejlighederne i Smedegården, Silkeborg beliggende Borgergade 34-38 og Mølledamsgade 1 og 5, Silke-
borg er udlejet til forskellige erhverv indenfor bank, forsikring, lægepraksis og butik.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 62
NOTER
Note 17 - Investeringsejendomme (fortsat)
Investeringsejendomme under opførelse
2025 2024 t.kr. t.kr. Investeringsejendomme under opførelse Kostpris 1. januar 10.927 0 Overført fra investeringsejendomme 0 10.927 Tilgang 5.441 0 Overførsel til handelsejendom under opførelse -10.853 0 Kostpris 31. december 5.515 10.927
Investeringsejendomme under opførelse omfatter koncernens opførelse af ejendomsprojekt på Tværgade 7 i Silke-
borg, jf. note 2, som er opdelt i dels investeringsejendom under opførelse og dels handelsejendom under opførelse.
Investeringsejendom under opførelse måles ved første indregning til kostpris. Pr. balancedagen måles dagsværdien
til kostpris. Investeringsejendom under opførelse måles til afkastbaseret dagsværdi, når ledelsen vurderer, at
dagsværdien kan måles pålideligt, senest ved færdiggørelsen.
Ejendomsprojektet på Tværgade 7, Silkeborg udgør til kostpris 19.293 t.kr. bestående af følgende poster:
2025 2024 t.kr. t.kr. Anskaffelsessum 10.783 10.783 Projektomkostninger 5.617 144 Nedrivningsomkostninger 996 0 Byggeomkostninger 1.897 0 19.293 10.927
Baseret på m
2
er kostprisen fordelt på henholdsvis investeringsejendom under opførelse (erhvervslejemål) og han-
delsejendom under opførelse (beboelsesejerlejligheder til salg):
2025 2024 t.kr. t.kr. Investeringsejendom under opførelse 5.515 10.927 Handelsejendom under opførelse 13.778 0 19.293 10.927
Forudbetalinger for investeringsejendomme
2025 2024 t.kr. t.kr. Kostpris 1. januar 0 0 Tilgang 31.023 0 Kostpris 31. december 31.023 0
Dattervirksomheden Tværgade 7, Silkeborg ApS, har i efteråret 2025, med overtagelse pr. 1. januar 2026, som led
i udviklingen af selskabets ejendomsportefølje erhvervet dels ejendommen Vestergade 25A-E, Silkeborg, til en kø-
besum på 16.430 t.kr., og dels ejendommen Vestergade 27, Silkeborg, til en købesum på 14.300 t.kr. Begge ejen-
domme er fuldt udlejet. Beløbet på 31.023 t.kr. er betalt inden balancedagen og derfor indregnet som forudbeta-
ling for investeringsejendomme.
Årets indtjening fra udlejningsaktivitet
Årets resultat før finansielle poster og skat opdelt på udlejede og ikke udlejede arealer:
2025 2024 t.kr. t.kr. Lejeindtægter 36.506 36.110 Direkte driftsomkostninger for udlejede arealer -6.721 -5.858 Direkte driftsomkostninger for ikke-udlejede arealer -188 -26 Driftsresultat 29.597 30.226 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme 9.943 -707 Resultat før finansielle poster og skat 39.540 29.519
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 63
NOTER
Note 18 – Kapitalandele i associeret virksomhed
2025 2024 t.kr.t.kr.Kapitalandele i associeret virksomhed Kostpris 1. januar 40.610 0 Tilgang ved frasalg af ophørende aktivitet (*) 0 40.610 Kostpris 31. december 40.610 40.610 Værdireguleringer 1. januar -1020 Årets resultat -402-102Udbytte -2.7000 Værdireguleringer 31. december -3.204-102Regnskabsmæssig værdi 31. december 37.406 40.508 Heraf udgør resterende forskelsbeløb (ikke-afskrevet goodwill) 11.696 11.696
*) Tilgang ved frasalg af ophørende aktivitet allokeres på følgende værdier:
2025 2024 t.kr.t.kr.Regnskabsmæssig indre værdi ved frasalg 0 20.985 Merværdi: Identificerbare aktiver (immaterielle kontraktrettigheder) 0 7.929 Resterende forskelsbeløb (goodwill) 0 11.696 0 40.610
Egenkapital Resultat Stemme- og Associeret virksomhedt.kr.t.kr.HjemstedejerandelSilkeborg IF A/S 116.71525.799 (**)Silkeborg20%
**) Årets resultat i Silkeborg IF A/S svarer til selskabets totalindkomst, som alene omfatter overskud fra dette sel-
skabs fortsættende aktiviteter.
Formål:
Selskabets aktivitet består i at drive virksomhed med kontraktfodbold, investering i salgsrettigheder tilknyttet pro-
fessionelle sportsudøvere samt anden hermed beslægtet virksomhed.
Strategi for 20% ejerandel
Da koncernen tilbage i 2018 iværksætte en undersøgelse af mulighederne for en styrkelse af videns- og kapital-
grundlaget i datterselskabet Silkeborg IF A/S, var det med tanken om at finde en ekstern partner, der kunne bi-
drage til at videreføre den positive drift af fodboldklubben og samarbejde med den nuværende ledelse og lokale
interessenter om at fortsætte med at forbedre klubben gradvist over tid og på den måde være med til at løfte fod-
boldselskabet til næste niveau.
Den eksterne partner blev fundet i 2024, hvor 80% af kapitalandelene i datterselskabet Silkeborg IF A/S blev solgt
til Trivela Group V ApS og kontrollen over Silkeborg IF A/S overdraget til dette selskab.
Koncernen har indgået managementaftale med Silkeborg IF A/S i foreløbig 2 år frem til udgangen af 2027, hvorved
der er sammenfald i koncerndirektionen og direktionen i Silkeborg IF A/S, ligesom koncernen har udpeget bestyrel-
sesformand Henrik Hedegård Lyhne til bestyrelsen i Silkeborg IF A/S.
Det er ledelsens opfattelse, at man med Trivela Group V ApS har fundet samarbejdspartner til at videreføre udvik-
lingen af Silkeborg IF A/S indenfor rammen af koncernens nuværende ejerandel.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 64
NOTER
Note 19 - Varebeholdninger
Handelsejendom under opførelse på 13.778 t.kr. (2024: 0 t.kr.) omfatter opførelse af ejerlejligheder, som alle ud-
bydes til salg. Kostprisen består af anskaffelsessum for ejendom samt projekt-, nedrivnings- og byggeomkostnin-
ger. Der henvises til note 17.
Varebeholdninger på 239 t.kr. (2024: 333 t.kr.) består af råvarer og hjælpematerialer, der hovedsageligt vedrører
F&B. Varebeholdninger måles til vægtet gennemsnitlig kostpris.
Note 20 - Tilgodehavender
2025 2024 t.kr. t.kr. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender fra øvrigt salg og tjenesteydelser 1.248 1.959 Nedskrivning til imødegåelse af tab 0 0 1.248 1.959 2025 2024 t.kr. t.kr. Andre tilgodehavender Tilgodehavende fra salg af kapitalandele 23.108 40.258 Øvrige tilgodehavender 1.436 2.275 24.544 42.533
Af tilgodehavende fra salg af kapitalandele forfalder 11.235 t.kr. til betaling mere end et år ef-
ter regnskabsårets udløb. Betaling er betinget af, at tilgodehavende transfers i Silkeborg IF A/S
på overdragelsestidspunktet indbetales efterfølgende.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 65
NOTER
Note 21 – Andre værdipapirer og kapitalandele
2025 2024 t.kr.t.kr.Kostpris 1. januar 0 2.509 Afgang (*) 0 -2.467Afgang ved ophørende aktivitet 0 -42Kostpris 31. december 0 0Dagsværdiregulering 1. januar 0 -2.467Tilbageførsel af op- og nedskrivninger ved afgang 0 2.467Dagsværdiregulering 31. december 0 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 0 0 Andre værdipapirer og kapitalandele består af: Børsnoterede aktier 0 0 Unoterede aktier 0 0 0 0
*) Afgang på 2.467 t.kr. hidrører fra investering i den nu konkursramte Amagerbanken A/S. Konkursbehandlingen
er afsluttet den 20. december 2024 og virksomheden dermed opløst.
Note 22 - Likvide beholdninger
Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i danske banker. Der vurderes ikke at være nogen særlig
kreditrisiko tilknyttet likviderne henset til, at koncernen alene benytter såkaldte SIFI banker, der er udpeget og
godkendt af Finanstilsynet.
2025 2024 t.kr.t.kr.Kontanter og bankindestående 47.984 164.665
Bankindeståender er variabelt forrentet. De likvide beholdningers regnskabsmæssige værdi svarer til deres dags-
værdi.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 66
NOTER
Note 23 - Aktiekapital
Selskabets aktier er optaget til handel og officiel notering på Nasdaq Copenhagen A/S. Pr. den 31. december 2025
er der 9.901.598 aktier svarende til en nominel værdi på 99.015.980 kr. i udestående selskabskapital.
Der er ingen aktier med særlige rettigheder og hver aktie giver ret til én stemme på generalforsamlingen.
Moderselskabets aktier udstedes til ihændehaver, men kan noteres på navn i moderselskabets ejerbog. Der gælder
ingen indskrænkninger i aktiernes omsættelighed.
Note 24 - Egne aktier
Moderselskabet er i henhold til generalforsamlingsbeslutning af 27. april 2022 i perioden frem til den 1. april 2026
bemyndiget til at erhverve egne aktier, jf. reglerne i selskabslovens §198.
Erhvervelsen skal ske til den til enhver tid gældende børskurs +/- 10%. Bemyndigelsen til at erhverve egne aktier
må kun ske i det omfang, det kan ske i overensstemmelse med reglerne i selskabslovens kapitel 12.
Selskabet har i 2025 ikke handlet egne aktier (2024: 0 stk.), og selskabet besidder pr. balancedagen ikke egne
aktier.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 67
NOTER
Note 25 – Gæld til realkreditinstitutter 2025 2024 t.kr. t.kr. Gæld til realkreditinstitut med pant i fast ejendom 310.087 314.027 Gæld til realkreditinstitut er indregnet således i balancen: Langfristede forpligtelser (*) 303.351 310.057 Kortfristede forpligtelser 6.736 3.970 310.087 314.027 *) Heraf forfalder 275.728 t.kr. (2024: 285.957 t.kr.) efter 5 år.
2025 Amortise-(alle lån i DKK) ret Nominel Dags- Fast/ Aktuel Effektiv kostpris værdi værdi Varia-Type Udløb bel rente rente (t.kr.) (t.kr.) (t.kr.) Papirfabrikken, Silkeborg Obligationslån 2047 Fast 1,50% 2,34% 83.605 85.500 68.582 F1 lån (a) 2047 Variabel 2,43% 3,27% 71.379 71.719 74.532 Cibor3 lån (b) 2048 Variabel 2,21% 3,05% 6.028 6.158 6.186 Obligationslån 2053 Fast 3,00% 3,84% 16.396 16.587 15.673 Obligationslån 2053 Fast 5,00% 5,84% 85.319 88.228 91.837 Obligationslån 2053 Fast 5,00% 5,84% 35.338 36.036 37.510 Smedegården, Silkeborg Cibor3 lån (b) 2043 Variabel 2,39% 3,23% 9.858 9.858 9.922 Cibor3 lån (b) 2043 Variabel 2,45% 3,29% 2.164 2.164 2.173 31. december 2025 310.087 316.250 306.415
a) Næste rentetilpasning sker pr. 01.04.2026.
b) Rentetilpasning sker kvartalsvis, næste gang pr. 01.04.2026.
2024 Amortise-(alle lån i DKK) ret Nominel Dags- Fast/ Aktuel Effektiv kostpris værdi værdi Type Udløb Var. rente rente (t.kr.) (t.kr.) (t.kr.) Papirfabrikken, Silkeborg Obligationslån 2047 Fast 1,50% 2,40% 83.468 85.500 70.498 F1 lån (a) 2047 Variabel 3,60% 4,50% 73.830 74.185 77.486 Cibor3 lån (b) 2048 Variabel 2,94% 3,84% 6.221 6.358 6.372 Obligationslån 2053 Fast 3,00% 3,90% 16.795 16.997 16.332 Obligationslån 2053 Fast 5,00% 5,90% 85.210 88.228 89.979 Obligationslån 2053 Fast 5,00% 5,90% 35.937 36.666 37.394 Smedegården, Silkeborg Cibor3 lån (b) 2043 Variabel 2,96% 3,86% 10.305 10.305 10.315 Cibor3 lån (b) 2043 Variabel 3,16% 4,06% 2.261 2.261 2.263 31. december 2024 314.027 320.500 310.639
a) Næste rentetilpasning sker pr. 01.04.2025.
b) Rentetilpasning sker kvartalsvis, næste gang pr. 01.04.2025.
Den oplyste dagsværdi af gæld til realkreditinstitutter opgøres med udgangspunkt i aktuelle børskurser for under-
liggende obligationer, svarende til niveau 2 i dagsværdihierarkiet.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 68
NOTER
Note 26 – Gæld til pengeinstitutter
2025 2024 t.kr. t.kr. Kassekreditter 2.012 9.090 Lån 0 0 Kortfristet gæld til pengeinstitutter 2.012 9.090
Dagsværdien af ovennævnte gæld til pengeinstitutter anses for at svare til den regnskabsmæssige værdi, da gæl-
den er variabelt forrentet med den til enhver tid gældende markedsrente med et individuelt tillæg. Kassekreditten
forhandles årligt.
Note 27 - Anden gæld
2025 2024 t.kr. t.kr. Depositum 2.814 3.071 Skyldig løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge o.l. 383 363 Langfristet anden gæld 3.197 3.434 Skyldig løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge o.l. 476 676 Præstationsafhængig bonus 898 7.137 Skyldig moms og afgifter 2.948 116 Andre skyldige omkostninger 7 31 Kortfristet anden gæld 4.329 7.960
Den regnskabsmæssige værdi af skyldig løn, A-skat, sociale bidrag, feriepenge o.l., præstationsafhængig bonus,
skyldig moms og afgifter samt andre skyldige omkostninger svarer til forpligtelsernes dagsværdi.
Note 28 - Udskudte skatteforpligtelser
Indregning af udskudte skatteforpligtelser er sket således: 2025 2024 t.kr. t.kr. Materielle aktiver 3.462 1.562 Investeringsejendomme 30.652 26.266 Forpligtelser -285 -225 Midlertidige forskelle 33.829 27.603 Fremførbare skattemæssige underskud -689 -385 33.140 27.218
Note 29 – Lejeindtægter i uopsigelighedsperiode
Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsi-
gelsesvarsel fra lejers side. På baggrund heraf kan de garanterede lejeindtægter opgøres således:
2025 2024 t.kr. t.kr. Forfalder indenfor 1 år 24.936 27.542 Forfalder indenfor 2-5 år 43.092 50.499 Forfalder efter 5 år 40.770 47.272 108.798 125.313 Lejeindtægter indregnet i totalindkomstopgørelsen 36.506 36.110
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 69
NOTER
Note 30 – Eventualaktiver, eventualforpligtelser, kontraktforpligtelser og sikker-
hedsstillelser
Koncernen har indgået en managementaftale med Silkeborg IF A/S til en årlig salgsværdi på 3.118 t.kr. Aftalen,
der er etableret på almindelige forretningsmæssige vilkår, løber i foreløbig 2 år til udgangen af 2027.
Der er i moderselskabet tinglyst løsøreejerpantebrev på 5.000 t.kr. med sikkerhed i driftsinventar og materiel. Løs-
øreejerpantebrevet ligger hos koncernen og er ikke stillet til sikkerhed.
Gæld til realkreditinstitutter, i dattervirksomheden Smedegården, Silkeborg ApS, med en regnskabsmæssig værdi
på 12.022 t.kr. (2024: 12.566 t.kr.) er sikret ved pant i ejendommen med regnskabsmæssig værdi 31. december
2024 på 25.004 t.kr. (2024: 24.389 t.kr.).
Gæld til realkreditinstitutter, i dattervirksomheden K/S Papirfabrikken, med en regnskabsmæssig værdi på 298.065
t.kr. (2024: 301.461 t.kr.) er sikret ved pant i ejendomme på Papirfabrikken, inkl. domicilejendomme, med regn-
skabsmæssig værdi 31. december 2025 på 571.533 t.kr. (2024: 550.979 t.kr.).
Til sikkerhed for gæld til pengeinstitutter er deponeret ejerpantebreve på nom. 31.602 t.kr. i ejendomme på Papir-
fabrikken, inkl. domicilejendomme, med regnskabsmæssig værdi 31. december 2025 på 571.533 t.kr. (2024:
550.979 t.kr.).
Til sikkerhed for lejekontrakt og bankmellemværende, i dattervirksomheden Hotel Papirfabrikken A/S, er der depo-
neret et ejerpantebrev på 5.000 t.kr. med pant i driftsmateriel og inventar mv. med bogført værdi pr. 31. decem-
ber 2025 på 11.265 t.kr. (2024: 4.873 t.kr.).
Til sikkerhed for bankmellemværende, i dattervirksomheden Hotel Papirfabrikken A/S, er der tinglyst virksomheds-
pant for 1.000 t.kr. Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte aktiver pr. 31. december 2025 udgør 12.172 t.kr.
(2024: 6.411 t.kr.).
I forbindelse med koncernens opførelse af ejendomsprojekt på Tværgade 7 i Silkeborg, er der indgået aftale om-
kring afholdelse af fremtidige udgifter i niv. 66,4 mio.kr. Beløbet afregnes i takt med levering og forfalder til beta-
ling i 2026 og 2027 frem til projektets afslutning i 2. kvartal 2027.
Dattervirksomheden K/S Papirfabrikken har i 2011 anmodet SKAT om en genoptagelse af ejendomsvurderingen,
idet SKAT ikke i deres grundværdiberegning har givet et nedslag for de grundforbedringer, der fulgte med ombyg-
ningen af Papirfabrikken til nuværende formål. Selskabet har i tidligere år afsluttet sagen for årene 2009-2014.
Sagen er fortsat verserende for de efterfølgende år. Det samlede krav kan ikke opgøres præcist, idet der er en
række faktorer, der påvirker dette. Da det mulige krav ikke kan opgøres præcist, og henset til de usikkerheder, der
er på sagens endelige udfald, er aktivet ikke indregnet i balancen.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 70
NOTER
Note 31 - Finansielle risici og finansielle instrumenter
Politik for styring af finansielle risici
Det er koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation i finansielle risici. Koncernens finansielle styring retter
sig således alene mod styring af finansielle risici vedrørende finansiering.
Koncernen styrer de finansielle risici ved anvendelse af likviditetsbudget dækkende 12-24 måneder.
Vedrørende beskrivelse af anvendt regnskabspraksis og metoder, herunder anvendte indregningskriterier og må-
lingsgrundlag, henvises til omtale under anvendt regnskabspraksis. Koncernens finansielle instrumenter fordeler
sig således:
2025 2024 t.kr. t.kr. Finansielle aktiver Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 1.248 1.959 Tilgodehavende hos associeret virksomhed 0 14.048 Tilgodehavende selskabsskat og sambeskatningsbidrag 3.004 1.484 Andre tilgodehavender 24.544 42.533 Likvide beholdninger 47.984 164.665 Finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris 76.780 224.689 Andre værdipapirer og kapitalandele 0 0 Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 0 0 Finansielle aktiver i alt 76.780 224.689 Finansielle forpligtelser Gæld til realkreditinstitutter 310.087 314.027 Gæld til pengeinstitutter 2.012 9.090 Modtagne deposita 2.814 3.071 Leverandørgæld og skyldige omkostninger 3.710 3.183 Anden gæld 4.712 8.323 Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 323.335 337.694 Finansielle forpligtelser i alt 323.335 337.694
Renterisici
Udsving i finansieringsomkostningerne er en væsentlig risikofaktor ved investering i fast ejendom. Der er risici for-
bundet med rentestigninger for så vidt angår variabelt forrentede lån, ligesom fastforrentede lån ligeledes vil skulle
refinansieres til en ny rente på udløbstidspunktet. Investering i fast ejendom er således følsom for stigninger i ren-
teniveauet, idet man ved stigende rente samtidig vil få højere løbende udgifter til lånefinansieringen og alt andet
lige lavere salgs- og markedsværdier af investeringsejendommene.
Det er koncernens politik at afdække renterisici på koncernens lån, når det vurderes, at rentebetalingerne kan sik-
res på et tilfredsstillende niveau i forhold til omkostningerne forbundet hermed. Sammensætningen af koncernens
langfristede finansiering er uændret i forhold til 31.12.2024. Der henvises til note 25, hvoraf det fremgår, at renten
for ca. 70% af koncernens langfristede gældsforpligtelser er fastlagt indtil minimum 01.01.2048, mens renten for
den resterende andel er fastlagt indtil 01.04.2026.
Koncernens renterisici for 2025 kan derfor alene henføres til koncernens kassekredit og den variable del af realkre-
ditgælden, og en rentestigning på 1%-point vil påvirke resultatet og egenkapital negativt i niveauet 1.089 t.kr.
(2024: 1.236 t.kr.) før skat ifald der trækkes fuldt ud på kassekreditter.
Valutarisici
Koncernen har ingen væsentlige valutakursrisici vedrørende tilgodehavender og gæld i fremmed valuta pr. 31. de-
cember 2025, og moderselskabets og koncernens resultat ville således ikke være blevet væsentligt påvirket af æn-
dringer i valutakurserne pr. 31. december 2025 (i lighed med 2024).
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 71
NOTER
Note 31 - Finansielle risici og finansielle instrumenter (fortsat)
Kreditrisici
Den primære kreditrisiko for koncernen er relateret til tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser. Den maksimale
kreditrisiko knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregnede værdier.
2025 2024 t.kr. t.kr. Overforfaldne med op til en måned 185 268 Overforfaldne mellem en og tre måneder 10 73 Overforfaldne mellem tre og seks måneder 0 0 Overforfaldne med over seks måneder 0 0 195 341
Hensættelse til tab på tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser udgør 0 kr. (2024: 0 t.kr.), jf. note 20.
Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt kunde eller samarbejdspartner. Koncernens politik for
påtagelse af kreditrisici medfører, at alle større kunder og andre samarbejdspartnere løbende kreditvurderes.
Koncernen foretager løbende vurderinger af sine tilgodehavender og foretager nedskrivninger af mulige fremtidige
kredittab. Koncernens aktiviteter medfører, at der i høj grad modtages forudbetalinger eller stilles garanti/sikker-
hed.
Koncernen har på balancedagen et resttilgodehavende hos Trivela Group V ApS på 23,1 mio.kr. (2024: 40,3
mio.kr.) vedr. salg af 80% af kapitalandelen i Silkeborg IF A/S. Betaling er betinget af, at tilgodehavende transfers
i Silkeborg IF A/S på overdragelsestidspunktet indbetales efterfølgende. Der vurderes ikke at være særlig kreditri-
siko knyttet til det anførte tilgodehavende.
Likviditetsrisici
Koncernens likviditetsreserve består af likvide midler og uudnyttede kreditfaciliteter. Forfaldstidspunkter for finan-
sielle forpligtelser er specificeret nedenfor fordelt på de tidsmæssige intervaller, der anvendes i koncernens likvidi-
tetsstyring. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling inkl. renter mv.
< 6 mdr. 6-12 mdr. 1-5 år > 5 år I alt 2025 t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. Finansielle forpligtelser Gæld til realkreditinstitutter 9.438 10.281 81.775 411.361 512.855 Gæld til pengeinstitutter (*) 2.012 0 0 0 2.012 Anden gæld 4.092 0 0 3.434 7.526 Lev. gæld og skyldige omk. 3.710 0 0 0 3.710 19.252 10.281 81.775 414.795 526.103 < 6 mdr. 6-12 mdr. 1-5 år > 5 år I alt 2024 t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. Finansielle forpligtelser Gæld til realkreditinstitutter 8.948 8.886 83.498 438.263 539.595 Gæld til pengeinstitutter (*) 9.090 0 0 0 9.090 Anden gæld 7.960 0 0 3.434 11.394 Lev. gæld og skyldige omk. 3.183 0 0 0 3.183 29.181 8.886 83.498 441.697 563.262
*) Gæld til pengeinstitutter vedrører koncernens træk på kassekreditter hos bankforbindelser, som er ydet på sæd-
vanlige anfordringsvilkår.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 72
NOTER
Note 31 - Finansielle risici og finansielle instrumenter (fortsat)
Det er koncernens målsætning at have et tilstrækkeligt likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere
hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Koncernens ledelse administrerer koncernens
likviditetsrisiko med udgangspunkt i et månedsvis likviditetsbudget.
Der foretages en løbende opfølgning på udviklingen i likviditetsreserven, og at denne følger den budgetterede ud-
vikling, og herunder er koncernens ledelse meget opmærksom på, at der i fodboldsegmentet forekommer sæson-
udsving for både indtægter og omkostninger, som der ikke kan tages budgetmæssigt højde for.
Under hensyntagen til det forventede resultat for 2026, jf. omtalen i ledelsesberetningen, er det ledelsens vurde-
ring, at koncernen har et tilstrækkeligt likviditetsberedskab til at kunne realisere selskabets drift i 2026 med bag-
grund i de etablerede kreditfaciliteter med tilhørende trækningsret, samt at det vil være muligt at etablere yderli-
gere kreditfaciliteter, såfremt der mod forventning måtte opstå behov herfor.
Optimering af kapitalstruktur
Koncernen vurderer løbende behovet for tilpasning af kapitalstrukturen for at afveje det højere afkastkrav på egen-
kapital over for den øgede usikkerhed, som er forbundet med fremmedkapital. Koncern egenkapitalens andel af de
samlede passiver udgjorde ved udgangen af 2025 ca. 54 pct. (2024: ca. 57 pct.). Bestyrelsen har fastsat 30% som
mål.
Koncernen har i 2025 og 2024 ikke forsømt eller misligholdt låneaftaler.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 73
NOTER
Note 32 - Nærtstående parter
Koncernen har i regnskabsperioden udover løn og honorar, der er specificeret i note 8, haft følgende transaktioner
mellem selskabet og nærtstående parter med bestemmende indflydelse eller betydelig indflydelse:
Grund-Navn Art og omfang af transaktioner - 2025 lag for Køb af Salg af Sponsor- og Leje-ind-Rente indfl. ydelser ydelser samar-tægter bejdsaftaler 1 Moderselskabets bestyrelse 60 t.kr. 14 t.kr. Ingen 9 t.kr. Ingen og direktion samt selska-ber, hvori førnævnte per-son-kreds har betydelige interesser. 3 Silkeborg IF A/S 396 t.kr. 5.180 t.kr. 200 t.kr. Ingen 166 t.kr. Grund-Navn Art og omfang af transaktioner - 2024 lag for Køb af Salg af Sponsor- og Leje-ind-Rente indfl. ydelser ydelser samar-tægter bejdsaftaler 1 Moderselskabets bestyrelse 89 t.kr. 76 t.kr. 197 t.kr. 8 t.kr. Ingen og direktion samt selska-ber, hvori førnævnte per-son-kreds har betydelige interesser. 2 Silkeborg Idrætsforening af Der er indgået samarbejdsaftale om ret til brug af fodboldlicens mod 1917 at Silkeborg IF A/S afholder driftsomkostningerne forbundet her-med. Der betales ikke egentlig vederlag for brug af fodboldlicens. Der har med Silkeborg Idrætsforening af 1917 - eller afdelinger her-under - været hhv. køb af ydelser 412 t.kr., salg af ydelser 44 t.kr. og 300 t.kr. i henhold til indgået samarbejdsaftale. 3 Silkeborg IF A/S Der er indgået managementaftale med Silkeborg IF A/S. I perioden fra den 18. december til den 31. december 2024 udgør management-fee 113 t.kr. Yderligere er der renteindtægt på 16 t.kr. på tilgodehavende. På balancedagen udgør mellemværender i balancen et mellemreg-ningstilgodehavende på 14.048 t.kr. samt tilgodehavende sambe-skatningsbidrag på 397 t.kr.
Grundlag for indflydelse:
1) Moderselskabets ledelse, herunder aktionærer med betydelig indflydelse.
2) Ret til at udpege 1 bestyrelsesmedlem.
(i perioden fra den 1. januar 2024 og frem til den 18. december 2024)
3) Sammenfald i koncerndirektion og direktion i associeret virksomhed.
Der er indgået managementaftale med Silkeborg IF A/S. Beløbet udgør 3.118 t.kr. for 2025, som er inde-
holdt i salg af ydelser.
Bortset fra de ovenfor beskrevne transaktioner er der ikke indgået væsentlige transaktioner med nærtstående par-
ter. Alle transaktioner med nærtstående parter er indgået på markedsmæssige vilkår.
Bestyrelsens og direktionens vederlag fremgår af note 8. Koncernen har tegnet en bestyrelses- og direktionsan-
svarsforsikring.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 74
NOTER
Note 33 – Aktiver og forpligtelser der måles til dagsværdi
Nedenfor er vist klassifikationen af aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen, opdelt i henhold til
dagsværdihierarkiet i IFRS 13:
• Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument (niv. 1)
• Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller andre værdiansættelsesme-
toder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata (niv. 2)
• Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata
(niv. 3)
2025 Niv. 1 Niv. 2 Niv. 3 I alt t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. Investeringsejendomme 0 0 522.384 522.384 Aktiver der måles til dagsværdi via resultatet 0 0 522.384 522.384 2024 Niv. 1 Niv. 2 Niv. 3 I alt t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. Investeringsejendomme 0 0 509.424 509.424 Aktiver der måles til dagsværdi via resultatet 0 0 509.424 509.424
Der er ikke overførsler mellem niveauerne i hverken 2025 eller 2024. For detaljeret beskrivelse af opgørelsen af
dagsværdi for investeringsejendomme og resultatpåvirkningen heraf henvises til note 2 og 17.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 KONCERNREGNSKAB
SIDE | 75
NOTER
Note 34 – Gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet
Langfristet Kortfristet Leasing- 2025 gæld gæld forpligtelser I alt t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. Gældsforpligtelser fra finansie-ringsaktiviteter primo 310.057 13.060 0 323.117 Afdrag på realkreditgæld -7.025 2.775 0 -4.250 Afvikling af amortiserede låneomk. 319 -9 0 310 Nettobevægelse på kassekreditter 0 -7.078 0 -7.078 Gældsforpligtelser fra finansie-ringsaktiviteter ultimo 303.351 8.748 0 312.099 Langfristet Kortfristet Leasing- 2024 gæld gæld forpligtelser I alt t.kr. t.kr. t.kr. t.kr. Gældsforpligtelser fra finansie-ringsaktiviteter primo 301.170 3.742 4.410 309.322 Optagelse af realkreditgæld 12.566 458 0 13.024 Afdrag på realkreditgæld -3.989 231 0 -3.758 Afvikling af amortiserede låneomk. 310 -8 0 302 Afvikling af leasingforpligtelser 0 0 -141 -141 Nettobevægelse på kassekreditter 0 8.637 0 8.637 Afgang ved ophørende aktivitet 0 0 -4.269 -4.269
Gældsforpligtelser fra finansie-
ringsaktiviteter ultimo
310.057
13.060
0
323.117
Papirfabrikken Invest A/S har registeret følgende aktionærer med mere end 5% af moderselskabs kapitalens stem-merettigheder eller pålydende værdi (opgjort på regnskabsaflæggelsestidspunktet): % af % af kapital stemmer Navn Hjemsted 2025 2024 2025 2024 Henton Group A/S Silkeborg 19,04 19,04 19,04 19,04 Dahl-Nielsen Holding ApS Silkeborg 11,89 11,89 11,89 11,89 F. L. Hansen Holding ApS Silkeborg 10,13 10,13 10,13 10,13
Note 35 - Aktionærforhold
Olav W. Hansen A/S Horsens 10,01 10,01 10,01 10,01
Lars Larsen Group A/S Silkeborg 5,07 5,07 5,07 5,07
Note 36 – Begivenheder efter balancedagen
Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.
Note 37 – Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 13. marts 2026 behandlet og godkendt nærværende årsrapport til offent-
liggørelse. Årsrapporten forelægges moderselskabets aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsam-
ling den 22. april 2026 kl. 17.00 på JYSK park, Silkeborg.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 MODERVIRKSOMHEDENS ÅRSREGNSKAB
SIDE | 76
MODERVIRKSOMHEDENS
ÅRSREGNSKAB 2025
Side
Modervirksomhedens resultatopgørelse 2025 77
Modervirksomhedens balance pr. 31. december 2025 78
Modervirksomhedens egenkapitalopgørelse 2025 79
Modervirksomhedens noter 80
Noteoversigt
Note 1 Anvendt regnskabspraksis
Note 2 Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder
Note 3 Honorar til moderselskabets generalforsamlingsvalgte revisor
Note 4 Personaleomkostninger
Note 5 Indtægter fra kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder
Note 6 Skat af ordinært resultat
Note 7 Forslag til resultatdisponering
Note 8 Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Note 9 Kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder
Note 10 Tilgodehavender
Note 11 Udskudte skatteforpligtelser
Note 12 Eventualposter mv.
Note 13 Nærtstående parter
Note 14 Aktionærforhold
Note 15 Begivenheder efter balancedagen
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 MODERVIRKSOMHEDENS ÅRSREGNSKAB
SIDE | 77
MODERVIRKSOMHEDENS
RESULTATOPGØRELSE 2025
2025
2024
Note
t.kr.
t.kr.
Nettoomsætning
3.834
2.904
Andre eksterne omkostninger
3
-2.336
-2.355
Bruttoresultat
1.498
549
Personaleomkostninger
4
-6.201
-11.855
Af- og nedskrivninger
-59
-20
Driftsresultat
-4.762
-11.326
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder
5
0
208.147
Indtægter af kapitalandele i associeret virksomhed
5
2.700
0
Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder
1.087
1.816
Finansielle omkostninger til associerede og tilknyttede virksomheder
0
-1.136
Finansielle indtægter
3.822
1.106
Finansielle omkostninger
-129
-76
Resultat før skat
2.718
198.531
Skat af årets resultat
6
336
-1.210
Årets resultat
7
3.054
197.321
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 MODERVIRKSOMHEDENS ÅRSREGNSKAB
SIDE | 78
MODERVIRKSOMHEDENS
BALANCE PR. 31. DECEMBER 2025
2025
2024
Note
t.kr.
t.kr.
AKTIVER
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
8
300
0
Materielle anlægsaktiver
300
0
Kapitalandele i tilknyttede virksomheder
9
172.538
167.538
Kapitalandele i associeret virksomhed
9
11.619
11.619
Finansielle anlægsaktiver
184.157
179.157
Anlægsaktiver
184.457
179.157
Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser
0
4
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder
72.790
33.356
Tilgodehavender hos associeret virksomhed
0
14.048
Tilgodehavende sambeskatningsbidrag
0
397
Tilgodehavende selskabsskat
3.004
1.087
Andre tilgodehavender
23.108
40.292
Periodeafgrænsningsposter
76
226
Tilgodehavender
10
98.978
89.410
Likvide beholdninger
44.170
162.665
Omsætningsaktiver
143.148
252.075
AKTIVER I ALT
327.605
431.232
2025
2024
Note
t.kr.
t.kr.
PASSIVER
Virksomhedskapital
99.016
99.016
Overkurs ved emission
77.018
77.018
Overført overskud eller underskud
137.779
134.725
Forslag til udbytte for regnskabsåret
0
99.016
Egenkapital
313.813
409.775
Udskudt skat
11
10.770
12.352
Hensatte forpligtelser
10.770
12.352
Leverandører af varer og tjenesteydelser
550
558
Anden gæld
1.226
7.404
Skyldigt sambeskatningsbidrag
1.246
1.036
Periodeafgrænsningsposter
0
107
Kortfristede gældsforpligtelser
3.022
9.105
Gældsforpligtelser
3.022
9.105
PASSIVER I ALT
327.605
431.232
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 MODERVIRKSOMHEDENS ÅRSREGNSKAB
SIDE | 79
MODERVIRKSOMHEDENS
EGENKAPITALOPGØRELSE 2025
Overkurs
Aktie-
ved
Overført
Forslag til
kapital
emission
resultat
udbytte
I alt
t.kr.
t.kr.
t.kr.
t.kr.
t.kr.
Egenkapital 1. januar 2024
99.016
77.018
36.420
0
212.454
Årets resultat
0
0
98.305
99.016
197.321
Egenkapital 31. december 2024
99.016
77.018
134.725
99.016
409.775
Udbetalt udbytte
0
0
0
-99.016
-99.016
Årets resultat
0
0
3.054
0
3.054
Egenkapital 31. december 2025
99.016
77.018
137.779
0
313.813
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 MODERVIRKSOMHEDENS ÅRSREGNSKAB
SIDE | 80
MODERVIRKSOMHEDENS
NOTER
Note 1 – Anvendt regnskabspraksis
Regnskabsklasse
Årsrapporten, for moderselskabet Papirfabrikken Invest A/S, er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens
bestemmelser for regnskabsklasse D.
Årsrapporten er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år.
Generelt om indregning og måling
Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske
fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt.
Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk
forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi
kan måles pålideligt.
Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet
for hver enkelt regnskabspost nedenfor.
Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflæg-
ges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen.
I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb,
der vedrører regnskabsåret.
Resultatopgørelsen
Nettoomsætning
Nettoomsætning ved salg af ydelser/management, handelsvarer og færdigvarer indregnes i resultatopgørelsen, når
kontrollen over den enkelte identificerbare leveringsforpligtelse overgår til kunden.
Andre eksterne omkostninger
Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder,
lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger, andre personaleomkostninger mv. I
posten indgår endvidere eventuelle nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver.
Personaleomkostninger
Personaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for
virksomhedens medarbejdere.
Af- og nedskrivninger
Af- og nedskrivninger af materielle anlægsaktiver består af regnskabsårets af- og nedskrivninger opgjort ud fra
henholdsvis de fastsatte restværdier og brugstider for de enkelte aktiver og gennemførte nedskrivningstest og af
gevinster og tab ved salg af materielle anlægsaktiver.
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder
Udbytte fra kapitalandele indtægtsføres i det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. Ved afhændelser indregnes
eventuel fortjeneste, når de økonomiske rettigheder knyttet til de solgte kapitalandele overføres, dog tidligst når
fortjenesten er realiseret eller anses som realisabel. Desuden indgår realiserede tab udover nedskrivninger, når
sådanne må konstateres.
Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder
Andre finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder består af renteindtægter mv. fra tilgodehavender hos til-
knyttede virksomheder.
Finansielle omkostninger til tilknyttede virksomheder
Finansielle omkostninger til tilknyttede virksomheder består af renteomkostninger mv. fra gæld til tilknyttede virk-
somheder.
Finansielle indtægter
Finansielle indtægter indeholder renteindtægter, realiserede og urealiserede kursgevinster vedrørende værdipapi-
rer, gæld og transaktioner i fremmed valuta, samt tillæg under acontoskatteordningen mv. Finansielle indtægter
indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Renteindtægter beregnes på amortise-
rede kostpriser.
Finansielle omkostninger
Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, nettokurstab vedrørende værdipapirer, gæld og trans-
aktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 MODERVIRKSOMHEDENS ÅRSREGNSKAB
SIDE | 81
MODERVIRKSOMHEDENS
NOTER
Note 1 – Anvendt regnskabspraksis (fortsat)
Finansielle omkostninger
Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, nettokurstab vedrørende værdipapirer, gæld og trans-
aktioner i fremmed valuta, amortisering af finansielle forpligtelser samt tillæg under acontoskatteordningen mv.
Skat af årets resultat
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den
del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer
direkte på egenkapitalen.
Balancen
Materielle anlægsaktiver
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger.
Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen, omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen og omkostninger til klargøring
af aktivet indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til at blive taget i brug.
Alle finansieringsomkostninger indregnes i resultatopgørelsen.
Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid. Der foretages line-
ære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes forventede brugstider:
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar: 3-10 år
Forventede brugstider og restværdier revurderes årligt. Materielle anlægsaktiver nedskrives til genindvindings-
værdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.
Kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder
Kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder måles til kostpris. Kapitalandelene nedskrives til genind-
vindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi.
Tilgodehavender
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskriv-
ninger til imødegåelse af forventede tab.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende
regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Likvide beholdninger
Likvide beholdninger omfatter kontante beholdninger og bankindeståender.
Skyldig skat og udskudt skat
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skatte-
pligtige indkomst reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.
Selskabet er sambeskattet med koncernforbundne danske selskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de
sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster og med fuld fordeling med refusion vedrø-
rende skattemæssige underskud. De sambeskattede selskaber indgår i aconto-skatteordningen. Tilgodehavende og
skyldigt sambeskatningsbidrag indregnes i balancen under henholdsvis omsætningsaktiver og gæld.
Udskudt skat måles af midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forplig-
telser.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettiget skattemæssigt underskud, måles til den
værdi, hvortil aktivet forventes at blive anvendt inden for en overskuelig årrække, enten ved udligning i skat af
fremtidig indtjening, eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser inden for samme juridiske skatteenhed.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være
gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer
i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen bortset fra poster, der føres direkte på egenkapitalen.
Andre finansielle forpligtelser
Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter til resultatføring i efterføl-
gende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 MODERVIRKSOMHEDENS ÅRSREGNSKAB
SIDE | 82
MODERVIRKSOMHEDENS
NOTER
Note 2 – Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder
Ved anvendelsen af moderselskabets anvendte regnskabspraksis, der er beskrevet i note 1, er det nødvendigt, at
ledelsen foretager vurderinger og skøn af samt opstiller forudsætninger for den regnskabsmæssige værdi af aktiver
og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Disse skøn og forudsætninger er baseret på
historiske erfaringer og andre relevante faktorer. De faktiske udfald kan afvige fra disse skøn.
De foretagne skøn og de underliggende forudsætninger revurderes løbende. Ændringer til foretagne regnskabs-
mæssige skøn indregnes i den regnskabsperiode, hvori ændringen finder sted samt fremtidige regnskabsperioder,
hvis ændringen både påvirker den periode hvori ændringen finder sted, og efterfølgende regnskabsperioder.
Indregning og måling af aktiver og forpligtelser er ofte afhængig af fremtidige begivenheder hvorom, der hersker
en vis usikkerhed. I den forbindelse er det nødvendigt at forudsætte et hændelsesforløb e.l., der afspejler ledel-
sens vurdering af det mest sandsynlige hændelsesforløb.
I årsregnskabet for 2025 er der ikke anvendt væsentlige forudsætninger og usikkerheder, der har haft betydelig
indflydelse på de i regnskabsåret indregnede aktiver og forpligtelser og kan nødvendiggøre korrektioner i efterføl-
gende regnskabsår.
Note 3 – Honorar til moderselskabets generalforsamlingsvalgte revisor
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Honorar til moderselskabets generalforsamlingsvalgte revisor kan
specificeres således:
Lovpligtig revision
514
350
Andre ydelser
0
102
514
452
Note 4 – Personaleomkostninger
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Løn og gage
5.868
11.565
Bidragsbaserede pensionsordninger
302
264
Andre omkostninger til social sikring
31
26
6.201
11.855
Antal personer beskæftiget i gennemsnit
4
3
Vederlag til ledelsesmedlemmer
Bestyrelsesvederlag
600
675
Løn og gage til direktion
4.256
10.107
Bidragsbaserede pensionsordninger til direktion
211
200
Der er indgået aftale med direktionen om erhvervelse af en kontant bonus (godkendt på generalforsamling den
26.03.2008) baseret på resultat før skat.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 MODERVIRKSOMHEDENS ÅRSREGNSKAB
SIDE | 83
MODERVIRKSOMHEDENS
NOTER
Note 5 – Indtægter af kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder
Udbytte fra tilknyttede virksomheder
0
99.100
Gevinst ved salg af kapitalandele i tilknyttede virksomheder
0
109.047
0
208.147
Indtægter af kapitalandele i associeret virksomhed
Udbytte fra associeret virksomhed
2.700
0
2.700
0
Note 6 – Skat af ordinært resultat
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Aktuel skat
0
0
Regulering af udskudt skat
-1.582
1.658
Refusion i sambeskatningen
1.246
-448
-336
1.210
Note 7 – Forslag til resultatdisponering
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Ordinært udbytte for regnskabsåret
0
99.016
Overført resultat
3.054
98.305
3.054
197.321
Note 8 – Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar
Kostpris 1. januar
0
400
Tilgang
579
0
Afgang
-279
-400
Kostpris 31. december
300
0
Afskrivninger 1. januar
0
90
Årets afskrivninger
59
20
Tilbageførsel af afskrivninger ved afgang
-59
-110
Afskrivninger 31. december
0
0
Regnskabsmæssig værdi 31. december
300
0
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 MODERVIRKSOMHEDENS ÅRSREGNSKAB
SIDE | 84
MODERVIRKSOMHEDENS
NOTER
Note 9 – Kapitalandele i tilknyttede og associerede virksomheder
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Tilknyttede virksomheder
Kostpris 1. januar
173.538
205.672
Tilgang
5.000
25.960
Afgang ved salg af kapitalandele
0
-46.475
Overførsel til associeret virksomhed
0
-11.619
Kostpris 31. december
178.538
173.538
Nedskrivning 1. januar
6.000
6.000
Nedskrivning 31. december
6.000
6.000
Regnskabsmæssig værdi 31. december
172.538
167.538
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Associeret virksomhed
Kostpris 1. januar
11.619
0
Overførsel fra tilknyttede virksomheder
0
11.619
Kostpris 31. december
11.619
11.619
Regnskabsmæssig værdi 31. december
11.619
11.619
Ejer Stemme-
Tilknyttede virksomheder andel andel
Hjemsted 2025 2024 2025 2024
K/S Papirfabrikken Silkeborg 100% 100% 100% 100%
Selskabets aktivitet består i udlejning af en be-
tydelig del af bydelen Papirfabrikken i Silkeborg.
Komplementarselskabet Papirfabrikken ApS Silkeborg 100% 100% 100% 100%
Selskabet aktivitet er at være komplementar for
K/S Papirfabrikken.
Smedegården, Silkeborg ApS Silkeborg 100% 100% 100% 100%
Selskabets aktivitet består i udlejning af fast ejendom.
Tværgade 7, Silkeborg ApS Silkeborg 100% 100% 100% 100%
Selskabets aktivitet består i udlejning af fast ejendom.
Hotel Papirfabrikken A/S Silkeborg 100% 100% 100% 100%
Selskabets aktivitet består i at drive virksomhed
med hoteldrift og anden dermed beslægtet
virksomhed.
Ejer Stemme-
Associeret virksomhed andel andel
Hjemsted 2025 2024 2025 2024
Silkeborg IF A/S Silkeborg 20% 20% 20% 20%
Selskabets aktivitet består i at drive virksomhed med
kontraktfodbold, investering i salgsrettigheder tilknyt-
tet professionelle sportsudøvere samt anden hermed
beslægtet virksomhed.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 MODERVIRKSOMHEDENS ÅRSREGNSKAB
SIDE | 85
MODERVIRKSOMHEDENS
NOTER
Note 10 – Tilgodehavender
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder udgør 72.790 t.kr. (31.12.2024: 33.356 t.kr.). Stigningen skyldes
pengeudlån og dermed egenfinansiering ved investering i ejendomme i tilknyttede virksomheder. Tilgodehaven-
derne afvikles i takt med indtjening og overskydende likviditet i de tilknyttede virksomheder indenfor en forventet
periode på 3-5 år.
Andre tilgodehavender 23.108 t.kr. (31.12.2024: 40.292 t.kr.) består af tilgodehavende fra salg af kapitalandele i
den tilknyttede virksomhed Silkeborg IF A/S. Heraf forfalder 11.235 t.kr. til betaling mere end et år efter regn-
skabsårets udløb. Betaling er betinget af, at tilgodehavende transfers i Silkeborg IF A/S på overdragelsestidspunk-
tet indbetales efterfølgende.
Note 11 – Udskudte skatteforpligtelser
Indregning af udskudt skatteforpligtelser er sket således:
2025
2024
t.kr.
t.kr.
Materielle aktiver
-249
-351
Finansielle aktiver
-24.323
-17.537
Investeringsejendomme
35.627
30.465
Forpligtelser
-285
-225
10.770
12.352
Note 12 – Eventualposter mv.
Eventualaktiver, eventualforpligtelser, kontraktforpligtelser og sikkerhedsstillelser
Selskabet har indgået en managementaftale med Silkeborg IF A/S til en årlig værdi på 3.118 t.kr. Aftalen, der er
etableret på almindelige forretningsmæssige vilkår, løber i foreløbig 2 år til udgangen af 2027.
Der er tinglyst løsøreejerpantebrev på 5.000 t.kr. med sikkerhed i driftsinventar og –materiel. Løsøreejerpantebre-
vet ligger hos moderselskabet og er ikke stillet til sikkerhed.
Moderselskabet har stillet en selvskyldnerkaution for dattervirksomheden K/S Papirfabrikken i relation til bank og
realkreditfinansiering. Bank og realkreditfinansiering i K/S Papirfabrikken udgør 300.077 t.kr. pr. 31. december
2025 (31.12.2024: 301.461 t.kr.). Selvskyldnerkautionen er etableret på almindelige forretningsmæssige vilkår.
Moderselskabet har som kommanditist i K/S Papirfabrikken en resthæftelse på ikke indbetalt stamkapital på 75
mio.kr.
Moderselskabet har stillet en selvskyldnerkaution for dattervirksomheden Smedegården, Silkeborg ApS i relation til
bank og realkreditfinansiering. Bank og realkreditfinansiering i Smedegården, Silkeborg ApS udgør 12.022 t.kr. pr.
31. december 2025 (31.12.2024: 12.566 t.kr.). Selvskyldnerkautionen er etableret på almindelige forretningsmæs-
sige vilkår.
Moderselskabet har stillet en selvskyldnerkaution for dattervirksomheden Hotel Papirfabrikken A/S i relation til
bankgæld. Bankgæld i Hotel Papirfabrikken A/S udgør 0 t.kr. pr. 31. december 2025 (31.12.2024: 0 t.kr.). Selv-
skyldnerkautionen er etableret på almindelige forretningsmæssige vilkår.
Moderselskabet er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Moderselskabet hæfter derfor i henhold til
selskabsskattelovens regler herom fra og med regnskabsåret 2014 for indkomstskatter mv. for de sambeskattede
selskaber.
Leje- og leasingforpligtelser
Moderselskabet har ingen væsentlige leje- og leasingforpligtelser.
PAPIRFABRIKKEN INVEST A/S ÅRSRAPPORT 2025 MODERVIRKSOMHEDENS ÅRSREGNSKAB
SIDE | 86
MODERVIRKSOMHEDENS
NOTER
Note 13 – Nærtstående parter
Udover omtalen i koncernregnskabets note 32 omfatter moderselskabets nærtstående parter dattervirksomheder,
jf. note 9 i moderselskabets årsregnskab samt den associerede virksomhed Silkeborg IF A/S.
Moderselskabet har i 2025 faktureret management fee til dattervirksomheder for i alt 716 t.kr. (2024: 50 t.kr.) og
til associeret virksomhed for i alt 3.118 t.kr. (2024: 2.714 t.kr.) samt købt ydelser hos dattervirksomheder for i alt
204 t.kr. (2024: 275 t.kr.) og hos associeret virksomhed for i alt 19 t.kr (2024: 40 t.kr.). Udover dette og transak-
tioner med nærtstående parter anført i koncernregnskabets note 32 har der ikke været samhandel med dattervirk-
somheder eller øvrige nærtstående.
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 72.790 t.kr. (31.12.2024: 33.356 t.kr.) forventes tilbagebetalt in-
denfor en periode på 3-5 år.
Note 14 – Aktionærforhold
Moderselskabets aktier er optaget til handel og officiel notering på Nasdaq Copenhagen A/S. Pr. den 31. december
2024 er der 9.901.598 aktier svarende til en nominel værdi på 99.015.980 kr. i udestående selskabskapital. Der er
ingen aktier med særlige rettigheder og hver aktie giver ret til én stemme på generalforsamlingen.
Note 15 – Begivenheder efter balancedagen
Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.
Annual reportAuditor's report on audited financial statementsParsePort XBRL Converter2025-01-012025-12-312024-01-012024-12-31213800NWBVBQ8H21KM03Reporting class DOpinionBasis for Opinion213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31213800NWBVBQ8H21KM032024-01-012024-12-31213800NWBVBQ8H21KM032025-12-31213800NWBVBQ8H21KM032024-12-31213800NWBVBQ8H21KM032023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800NWBVBQ8H21KM032024-01-012024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800NWBVBQ8H21KM032024-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800NWBVBQ8H21KM032023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember213800NWBVBQ8H21KM032024-01-012024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember213800NWBVBQ8H21KM032024-12-31ifrs-full:SharePremiumMember213800NWBVBQ8H21KM032023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800NWBVBQ8H21KM032024-01-012024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800NWBVBQ8H21KM032024-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800NWBVBQ8H21KM032023-12-31PAP:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800NWBVBQ8H21KM032024-01-012024-12-31PAP:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800NWBVBQ8H21KM032024-12-31PAP:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800NWBVBQ8H21KM032023-12-31213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800NWBVBQ8H21KM032025-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31ifrs-full:SharePremiumMember213800NWBVBQ8H21KM032025-12-31ifrs-full:SharePremiumMember213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800NWBVBQ8H21KM032025-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31PAP:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800NWBVBQ8H21KM032025-12-31PAP:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember1213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember2213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember1213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember2213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember3213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember4213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember5213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember1213800NWBVBQ8H21KM032025-01-012025-12-31cmn:ConsolidatedMember2213800NWBVBQ8H21KM032024-01-012024-12-31cmn:ConsolidatedMemberiso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:sharesxbrli:pure