FÍFasteignafélagslhf.
Ársreikningur2021
FÍFasteignafélagslhf.
Katrínartún2
105Reykjavík
kt.571212‐0210
FÍFasteignafélagslhf.
Efnisyfirlit
Bls.
1
3
5
6
7
8
9
10
13
15
18
21
Fylgiskjöl
23
24
Áritunóháðsendurskoðanda..........................................................................
Ófjárhagslegupplýsingagjöf.............................................................................
Skýringar
Sjóðstreymisyfirlit............................................................................................
Stjórnarháttayfirlýsing.....................................................................................
Skýrslaogáritunstjórnarogframkvæmdastjóra.............................................
Rekstrarreikningurogyfirlitumheildarafkomu..............................................
Efnahagsreikningur..........................................................................................
Eiginfjáryfirlit....................................................................................................
‐Annað............................................................................................................
‐Almennarupplýsingar...................................................................................
‐Reikningsskilaaðferðir...................................................................................
‐Rekstrarreikningur........................................................................................
‐Efnahagsreikningur.......................................................................................
‐Áhættustýring...............................................................................................
Ársreikningur2021
FÍFasteignafélagslhf.
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra
Reksturogfjárhagsstaða
Fjárfestingarogeignasafnfélagsins
37%
17%
16%
6%
5%
5%
4%
4%
4%
2%
Horfurístarfsumhverfinu
Heildareignirfélagsinsnámu13,2ma.kr.ílokárs2021.Eigiðféfélagsinsnam5,0ma.kr.íárslok2021ogeiginfjárhlutfallvar37,6%.
Skrifstofuhúsnæði........................................................................................................................................................................................
Eignasafnfélagsinsíárslok2021telur11fasteignir,samtals25.130fermetraaðstærð,ogflokkastþaðsem
hérsegir:
Miðað við bókfært verð fjárfestingaeigna er meðalverð á fermetra um 510 þús.kr. Þann 31. desember 2021 voru 97% fasteigna félagsins í fullri nýtingu.
Nánariupplýsingarumfjárfestingarogeignasafneraðfinnaískýringu46.
Hótel............................................................................................................................................................................................................
Skóli..............................................................................................................................................................................................................
Lagerhúsnæði..............................................................................................................................................................................................
Veitingarstaðir.............................................................................................................................................................................................
Stjórnfélagsinsleggurtilaðekkiverðigreiddurarðuráárinu2022vegnarekstrarársins2021.Aðöðruleytivísarstjórnintilársreikningsinsumráðstöfun
hagnaðarogaðrarbreytingar
ábókfærðueiginfé.
Hlutafé félagsins nam 20,5 m.kr. þann 31. desember 2021. Félagið átti engin eigin bréf. Hluthafar voru 13 í upphafi árs en 2 í árslok þar sem hluthafarnir
13 afsöluðu til nýstofnaðs félags, FÍ Eignarhaldsfélags slhf., hlutum sínum í FÍ Fasteignafélagi slhf. í skiptum fyrir jafngildum hlut í FÍ Eignarhaldsfélagi
slhf. Hluthafar félagsins eru FÍ Eignarhaldsfélag slhf. sem ber takmarkaða ábyrgð á skuldbindingum félagsins og á 20.485.916 kr. að nafnverði og FÍ
FasteignafélagGPehf.semberótakmarkaðaábyrgðáskuldbindingumfélagsinsogá1kr.aðnafnverði.
Útleiguhlutfallfélagsinsvaríárslokkomiðí97%ogallirleigjendurískilum,þáerfjárhagsstaðafélagsinsáframsterk.
Áhrif COVID‐19 faraldursins á félagið fóru hægt dvínandi eftir því sem leið á árið 2021 en hafði þó töluverð áhrif á tekjur þess sérstaklega fyrri hluta
ársins. Seinni hluta ársins hafði félaginu tekist í samvinnu við viðskiptavini sína að vinna úr megninu af þeim vandamálum er upp komu vegna
faraldursins.
Félagið mun eftir sem áður leitast við að hámarka virði fjárfestinga sinna ásamt því að horfa til samfélagslegra þátta við úrlausn mála gagnvart
mótaðilumsínum.
Heilsugæsla..................................................................................................................................................................................................
Annað...........................................................................................................................................................................................................
Félagið hóf fjárfestingar í maí 2013 og var unnið samkvæmt f járfestingastefnu sem samþykkt var af stjórn félagsins. Fjárfestingartímabili félagsins lauk
21.nóvember
2016enþáhafðiveriðfjárfestí11fasteignum.
Sendiráð.......................................................................................................................................................................................................
FÍ Fasteignafélag slhf. er íslenskt samlagshlutafélag sem tók til starfa í árslok 2012. Tilgangur félagsins er rekstur fasteigna, kaup og sala fasteigna og
fjármálagerninga sem tengjast fasteignum eða fasteignarekstri, lánastarfsemi og annar skyldur rekstur. Þar sem félagið er samlagshlutafélag er það ekki
sjálfstæður skattaðili heldur er skattlagt með eigendum sínum. Ábyrgðaraðili félagsins er FÍ Fasteignafélag GP ehf., sem ber beina og ótakmarkaða
ábyrgðáskuldbindingumfélagsins.FélagiðhefurskráðskuldabréfaflokkinnFIF1301íKauphöllÍslands,NASDAQOMXIcelandhf.
Ársreikningur FÍ Fasteignafélags slhf. er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið staðfestir af Evrópusambandinu.
FélagiðerhlutiafsamstæðureikningiFÍEignarhaldsfélagislhf.
Hagnaður varð af rekstri félagsins á árinu 2021 að fjárhæð 270,8 m.kr. Rekstrartekjur námu 705,4 m.kr. og rekstrarhagnaður nam 1,0 ma.kr. Engir
starfsmennstörfuðuhjáfélaginuogvardaglegurreksturíhöndum
Kvikueignastýringarhf.samkvæmtþjónustusamningi.
Verslun.........................................................................................................................................................................................................
Iðnaðarhúsnæði...........................................................................................................................................................................................
Ársreikningur2021 1
FÍFasteignafélagslhf.
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra
Stjórnogstjórnarhættir
Áhættustýring
Yfirlýsingstjórnarogframkvæmdastjóra
Stjórn Framkvæmdastjóri
HannesFrímannHrólfsson,stjórnarformaður SveinnHreinsson
JóhannÁsgeirBaldurs
JóhannesAriArason
Fjallaðerummarkmiðáhættustýringarfélagsinsoghelstuáhættuþættiírekstriískýringum33‐42.
Reykjavík,8.apríl2022.
Samkvæmt bestu vitneskju stjórnar og framkvæmdastjóra er ársreikningur félagsins í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS) eins og þeir
hafa verið innleiddir af Evrópusambandinu og er það álit stjórnar og framkvæmdastjóra að ársreikningur félagsins gefi glögga mynd af eignum, skuldum
ogfjárhagsstöðuþessþann31.desember2021ogrekstrarafkomuþessogbreytingumá
handbæruféátímabilinu1.janúartil31.desember2021.
Jafnframt er það álit stjórnar og framkvæmdastjóra að ársreikningurinn og skýrsla stjórnar og framkvæmdastjóra geymi glöggt yfirlit yfir þróun og
árangurírekstrifélagsinsogstöðuþessoglýsihelstuáhættuþáttumogóvissusemfélagiðbýrvið.
Stjórn og framkvæmdastjóri hafa í dag rætt ársreikning félagsins fyrir árið 2021 og staðfest hann með undirritun sinni. Stjórn og f ramkvæmdastjóri
leggjatilviðaðalfundaðsamþykkjaársreikninginn.
Stjórn FÍ Fasteignafélags slhf. hefur sett sér það markmið að viðhalda góðum stjórnarháttum og fylgja "Leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja" sem
Viðskiptaráð Íslands, NASDAQ OMX Iceland hf. og Samtök atvinnulífsins hafa gefið út og eru aðgengilegir í 6. útgáfu frá 2. febrúar 2021. Valdsvið og
ábyrgð stjórnar eru skilgreind í lögum um hlutafélög, samþykktum félagsins og starfsreglum stjórnar. Frekari upplýsingar um stjórn og stjórnarhætti er
aðfinnaístjórnararháttayfirlýsingusemerfylgiskjalmeðársreikningifélagsins.
Ársreikningur2021 2
FÍFasteignafélagslhf.
Áritun óháðs endurskoðanda
TilstjórnaroghluthafaFÍFasteignafélagsslhf.
Áritunumendurskoðunársreikningsins
Álit
Grundvöllurálits
Lykilþættirendurskoðunar
Lykilþáttur Viðbrögðíendurskoðuninni
Matfjárfestingareigna
Vísaðertilskýringa10,26og27.
Viðnutumaðstoðarverðmatssérfræðingaokkarviðaðyfirfarareiknilíkön
ogforsendursemstjórnendurbyggðuáviðútreikningasínaágangvirði
fjárfestingareignanna.Íþeirrivinnufólstmeðal
annars:
Fariðvaryfirreiknilíkanfélagsinsoglagvarmatáþaðíheild.Viðfórumyfir
oglögðummatáþæraðferðirsemstjórnendurbeitaviðmatið.
Viðyfirfórumogmátumréttmætiþeirraforsendasemliggjatilgrundvallar
matinu,enmatiðbyggirátekjuvirðieignannaogermarkaðslei gaogáætlun
umrekstrarkostnaðeignannaþvímikilvægarforsendur.
Viðskoðuðumforsendurfyrirnotaðriávöxtunarkröfu,bárumsamanvið
markaðsvextiogávöxtunarkröfuámarkaði.
Viðyfirfórumútreikninga,meðúrtökum,meðtillititilþesshvortþeirværu
réttir.Viðyfirfórumskýringuíársreikningimeðtillittilþessaðþarkæmu
framallarupplýsingarsemreikningsskilareglurkveðaá
umaðskulibirta.
Ábyrgðstjórnarogframkvæmdastjóraáársreikningnum
Ábyrgðendurskoðandaáendurskoðunársreikningsins
Viðvorumfyrstkjörinendurskoðenduráaðalfundifélagsinsþann27.nóvember2012oghöfumveriðendurskoðendurfélagsinssamfelltsíðanþá.
Við höfum endurskoðað ársreikning FÍ Fasteignafélags slhf. („félagið“) fyrir árið 2021. Ársreikningurinn hefur að geyma rekstrarreikning og yfirlit um
heildarafkomu,efnahagsreikning,eiginfjáryfirlit,sjóðstreymisyfirlit,upplýsingarummikilvægarreikningsskilaaðferðirogaðrarskýringar.
Það er álit okkar að ársreikningurinn gefi glögga mynd af fjárhagsstöðu félagsins 31. desember 2021 og afkomu þess og breytingu á handbæru fé á árinu
2021, í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið staðfestir af Evrópusambandinu og viðbótarkröfur sem koma fram í
íslenskumlögumogreglum
umársreikningaskráðrafélaga.
Við endurskoðuðum í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla. Ábyrgð okkar samkvæmt stöðlunum er lýst frekar í kaflanum Ábyrgð
endurskoðanda á endurskoðun ársreikningsins í árituninni. Við erum óháð félaginu í samræmi við gildandi siðareglur fyrir endurskoðendur. Við teljum
aðviðhöfumaflaðnægilegraogviðeigandiendurskoðunargagnatilaðbyggjaálitokkará.
Lykilþættir endurskoðunar eru þeir þættir, sem samkvæmt faglegu mati okkar, höfðu mest vægi við endurskoðun ársreikningsins. Við gefum ekki
sérstaktálitáeinstökumlykilþáttumentókumáþeimviðendurskoðunáársreikningnumíheildogviðákvörðunumálitokkaráhonum.
Bókfært verð fjárfestingareigna í árslok 2021 nam 12.909 millj. kr.
Matsbreyting ársins samkvæmt rekstrarreikningi nam 620 millj. kr.
Fjárfestingareignir eru metnar á gangvirði á reikningsskiladegi og falla allar
fjárfestingareignir undir þriðja þrep í flokkunarkerfi gangvirðismats. Matið
byggir á núvirtu sjóðsstreymi einstakra eigna. Nánar er gerð grein fyrir
reikningsskilaaðferðinnioghelstuforsendumískýringum.
Starfsemi félagsins felst í eignarhaldi, útleigu og umsýslu atvinnuhúsnæðis.
Mat á gangvirði fjárfestingareigna er lykilþáttur í endurskoðun okkar en
fjárfestingareignir eru 97,7 % af heildareignum félagsins. Þá eru allar
rekstrartekjur félagsins tengdar fjárfestingareignum og er mat á gangvirði
þeirra að verulegu leyti háð ytri aðstæðum og reynir því verulega á faglegt
matstjórnenda.
Stjórn og framkvæmdastjóri eru ábyrg fyrir gerð og glöggri framsetningu ársreikningsins í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins og þeirhafa
verið staðfestir af Evrópusambandinu og viðbótarkröfur sem koma fram í íslenskum lögum og reglum um ársreikninga skráðra félaga og fyrir því innra
eftirliti sem þau telja nauðsynlegt til að gera þ eim kleift að setja fram ársreikning sem er án verulegra annmarka, hvort sem er vegna sviksemi eða
mistaka.
Við gerð ársreikningsins ber stjórn og framkvæmdastjóra að leggja mat á rekstarhæfi félagsins og upplýsa, eftir því sem við á, um þætti er varða
rekstrarhæfi og miða grundvöll reikningsskilanna við áframhaldandi rekstrarhæfi, nema þau ætli annað hvort að leysa félagið upp eða hætta starfsemi
þess,eðahafaenganannanraunhæfankostenaðgeraþað.
Stjórnogframkvæmdastjóriskuluhafaeftirlitmeðgerðogframsetninguársreikningsins.
Markmið okkar eru að öðlast hæfilega vissu um hvort ársreikningurinn í heild sé án verulegra annmarka, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka, og
að gefa út áritun endurskoðanda sem inniheldur álit okkar. Í hæfilegri vissu felst áreiðanleiki en ekki trygging fyrir því að endurskoðun í samræmi við
alþjóðlega endurskoðunarstaðla muni alltaf leiða í ljós verulega annmarka ef þeir eru fyrir hendi. Annmarkar geta komið fram vegna sviksemi eða
mistaka og eru taldir verulegir ef þeir einir og sér eða samanlagt gætu haft áhrif á efnahagslegar ákvarðanir sem notendur ársreikningsins taka á
grundvellihans.
Álitiðerísamræmiviðskýrsluokkartilendurskoðunarnefndarogstjórnar.
Samkvæmt b estu vitund okkar og skilningi lýsum við yfir að við höfum ekki veitt neina óheimila þjónustu samkvæmt 1. mgr. 5. gr. reglugerðar
Evrópuþingsinsográðsinsnr.537/2014ogviðerumóháðfélaginuviðendurskoðunina.
Ársreikningur2021 3
FÍFasteignafélagslhf.
Áritun óháðs endurskoðanda
•
•
•
•
•
Staðfestingvegnaannarraákvæðalaga
KPMGehf.
SigríðurHelgaSveinsdóttir
Öflum við skilnings á innra eftirliti, sem varðar endurskoðunina, til að skipuleggja viðeigandi endurskoðunaraðgerðir, en ekki til að veita álit á
virkniinnraeftirlitsfélagsins.
Viðendurskoðunísamræmiviðalþjóðlegaendurskoðunarstaðlabeitumviðávalltfaglegridómgreindogviðhöfumfaglegagagnrýni.Aðauki:
Greinum við og metum hættu á verulegri skekkju í ársreikningnum, h vort sem er vegna sviksemi eða mistaka, skipuleggjum og framkvæmum
endurskoðunaraðgerðir til að bregðast við þeirri hættu og öflum endurskoðunargagna sem eru nægjanleg og viðeigandi til að byggja álit okkar á.
Hættan á að uppgötva ekki verulega skekkju vegna sviksemi er meiri en að uppgötva ekki skekkju vegna mistaka, þar sem sviksemi getur falið í sér
samsæri,fölsun,aðeinhverjuséviljandisleppt,villandiframsetningueðaaðfariðséframhjáinnraeftirliti.
Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 104 gr. laga nr. 3/2006 um ársreikninga staðfestum við samkvæmt okkar bestu vitund að í skýrslu stjórnar sem fylgir
þessumársreikningieru
veittarþærupplýsingarsemþarberaðveitaísamræmiviðlögumársreikningaogkomaekkiframískýringum.
SigríðurHelgaSveinsdóttir,endurskoðandi,berábyrgðáendurskoðunársreikningsinsogþessariáritun.
Metumviðhvortreikningsskilaaðferðirogreikningshaldslegtmatstjórnendaogtengdarskýringarséuviðeigandi.
Ályktum við um hvort n otkun stjórnar og framkvæmdastjóra á forsendu reikningsskilanna um rekstrarhæfi sé viðeigandi og metum, á grundvelli
endurskoðunarinnar, hvort aðstæður séu til staðar sem valdið gætu verulegum vafa um rekstrarhæfi félagsins. Ef við teljum að verulegur vafi leiki
á rekstrarhæfi ber okkur, í áritun okkar, að vekja sérstaka athygli á viðeigandi skýringum ársreikningsins eða, ef slíkar skýringar eru ófullnægjandi,
að víkja frá fyrirvaralausri áritun. Niðurstaða okkar byggir á endurskoðunargögnum sem aflað er fram að dagsetningu áritunar okkar. Samt sem
áðurgetaatburðireða
aðstæðuríframtíðinnigertfélagiðórekstrarhæft.
Metum við framsetningu, uppbyggingu og innihald ársreikningsins í heild, að meðtöldum skýringum, og hvort ársreikningurinn gefi glögga mynd af
undirliggjandiviðskiptumogatburðum.
Við upplýsum stjórn og endurskoðunarnefnd meðal annars um áætlað umfang og tímasetningar endurskoðunarinnar og veruleg atriði sem upp kunna
aðkomaíendurskoðunokkar,þarámeðalverulegaannmarkaáinnraeftirliti.
Við lýsum því einnig yfir við stjórn og endurskoðunarnefnd að við höfum uppfyllt skyldur siðareglna um óhæði og upplýsum um tengsl eða önnur atriði
semgætumögulegatalisthafaáhrifáóhæðiokkarogþegarviðá,tilhvaðavarnaraðgerðaviðhöfumgripið.
Af þeim atriðum sem við höfum upplýst stjórn og endurskoðunarnefnd um, leggjum við mat á hvaða þættir höfðu mesta þýðingu við endurskoðun
ársreikningsins og eru því lykilþættir endurskoðunarinnar. Við lýsum þessum þáttum í áritun okkar nema lög og reglur útiloki að upplýst sé um þá eða,
við einstakar mjög sjaldgæfar kringumstæður, þegar við metum að ekki skuli upplýsa um lykilþátt þar sem neikvæðar afleiðingar þess eru taldar vega
þyngraenalmennirhagsmunirafbirtinguslíkra
upplýsinga.
Reykjavík,8.apríl2022.
Ársreikningur2021 4
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu
Skýringar 2021 2020
12 705.385 593.233
13,19 (157.225) (137.206)
Hreinarrekstrartekjur
548.160 456.028
20 (116.189) (99.218)
21 (11.285) (19.634)
37 (1.275) 131
Rekstrarkostnaður
(128.748) (118.721)
Rekstrarhagnaðurfyrirmatsbreytingarfjárfestingaeigna
419.412 337.307
27,47 619.966 438.897
Rekstrarhagnaður
1.039.378 776.203
479 2.959
(769.033) (639.936)
Hreinfjármagnsgjöld
14,24
(768.554) (636.977)
Hagnaðurársinsogheildarafkoma
270.823 139.227
16,25 13 7
Skýringarábls.9til22eruóaðskiljanlegurhlutiársreikningsins.
Grunnhagnaðurogþynnturhagnaðuráhlut,íkrónum.........................................................................................
Leigutekjur..............................................................................................................................................................
Umsýsluþóknun......................................................................................................................................................
Rekstrarkostnaðurfjárfestingaeigna......................................................................................................................
Fjármunatekjur........................................................................................................................................................
Annarrekstrarkostnaður.........................................................................................................................................
Fjármagnsgjöld........................................................................................................................................................
Matsbreytingarfjárfestingaeigna...........................................................................................................................
Afskriftkrafna.........................................................................................................................................................
Ársreikningur2021 5
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Efnahagsreikningur
Eignir
Skýringar 31.12.2021 31.12.2020
10,26,47 12.908.729 12.291.932
Fastafjármunirsamtals
12.908.729 12.291.932
36 37.122 35.746
29 29.068 48.700
9 238.309 240.296
Veltufjármunirsamtals
304.499 324.742
Eignirsamtals
13.213.229 12.616.674
Eigiðféogskuldir
20.486 20.486
1.632.106 1.632.106
5.121 5.121
3.304.376 3.033.552
Eigiðfésamtals
32 4.962.089 4.691.266
30 8.002.286 7.628.981
47 94.452 99.121
Langtímaskuldir
8.096.738 7.728.101
45 54.144 110.600
31 100.258 86.707
Skammtímaskuldir
154.401 197.307
Eigiðféogskuldir samtals
13.213.229 12.616.674
Skýringarábls.9til22eruóaðskiljanlegurhlutiársreikningsins.
Lögbundinnvarasjóður............................................................................................................................................
Viðskiptaskuldirogaðrarskammtímaskuldir...........................................................................................................
Skuldirviðtengdaaðila............................................................................................................................................
Leiguskuldbinding....................................................................................................................................................
Vaxtaberandiskuldir................................................................................................................................................
Áfallnaróinnheimtartekjur.....................................................................................................................................
Óráðstafaðeigiðfé..................................................................................................................................................
Hlutafé.....................................................................................................................................................................
Yfirverðsreikningur..................................................................................................................................................
Fjárfestingaeignir.....................................................................................................................................................
Handbærtfé
............................................................................................................................................................
Viðskiptakröfurogaðrarskammtímakröfur............................................................................................................
Ársreikningur2021 6
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Eiginfjáryfirlit
Lögbundinn Yfirverðs‐ Óráðstafað
1.janúar2021til31.des e mber 2021
Hlutafé varasjóður reikningur eigiðfé Samtals
20.486 5.121 1.632.106 3.033.552 4.691.266
270.823 270.823
Eigiðfé31.desember2021
20.486 5.121 1.632.106 3.304.376 4.962.089
Lögbundinn Yfirverðs‐ Óráðstafað
1.janúar2020til31.des e mber 2020
Hlutafé varasjóður reikningur eigiðfé Samtals
20.486 5.121 1.632.106 2.894.326 4.552.039
139.227 139.227
Eigiðfé31.desember2020
20.486 5.121 1.632.106 3.033.552 4.691.266
Skýringarábls.9til22eruóaðskiljanlegurhlutiársreikningsins.
Eigiðfé 1.janúar2021............................................................................................
Heildarafkomaársins..............................................................................................
Eigiðfé 1.janúar2020............................................................................................
Heildarafkomaársins..............................................................................................
Ársreikningur2021 7
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Sjóðstreymisyfirlit
Rekstrarhreyfingar
Skýringar 2021 2020
270.823 139.227
(619.966) (438.897)
24 768.554 660.713
419.411 361.043
14.820 (32.822)
11.804 (50.214)
446.035 278.007
479 2.959
(390.545) (349.055)
Handbærtféfrárekstri(tilrekstrar)
55.969 (68.088)
Fjárfestingahreyfingar
26 (1.500) (7.339)
(56.456) 51.166
Fjárfestingahreyfingar
(57.956) 43.826
240.296 264.558
(1.987) (24.262)
Handbærtféíárslok
238.309 240.296
Skýringarábls.9til22eruóaðskiljanlegurhlutiársreikningsins.
Breytingarárekstrartengdumeignum....................................................................................................................
Innheimtarvaxtatekjur............................................................................................................................................
Greiddvaxtagjöld,verðbæturogannarfjármagnskostnaður..................................................................................
Breytingarárekstrartengdumskuldum...................................................................................................................
Handbærtféíupphafiárs........................................................................................................................................
Fjárfestingífjárfestingaeignum...............................................................................................................................
Kröfurogskuldirviðtengdaaðila,breyting.............................................................................................................
Breytinghandbærsfjár............................................................................................................................................
Hagnaðurársinsogheildarafkoma...........................................................................................................................
Rekstrarliðirsemhafaekkiáhrifáhandbærtfé:
Matsbreytingarfjárfestingaeigna..........................................................................................................................
Hreinfjármagnsgjöld.............................................................................................................................................
Ársreikningur2021 8
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar
0
Almennarupplýsingar
1. Félagið
2. Grundvöllurreikningsskilanna
a. Yfirlýsingumsamræmiviðalþjóðlegareikningsskilastaðla
b. Grundvöllurmatsaðferða
c. Framsetningar‐ogstarfsrækslugjaldmiðill
d. Matstjórnendaíreikningsskilunum
e. Ákvörðungangvirðis
‐
‐
‐
Ársreikningurinn er gerður á grundvelli kostnaðarverðs, að því undanskildu að fjárfestingaeignir félagsins eru metnar á gangvirði, sjá nánar í
skýringu2.e.
Ársreikningur félagsins er birtur í íslenskum krónum, sem er starfsrækslugjaldmiðill félagsins. Allar fjárhæðir eru birtar í þúsundum króna nema
annaðsétekiðfram.
Gerð ársreiknings í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaða krefst þess að stjórnendur taki ákvarðanir, meti og gefi sér forsendur sem hafa
áhrif á beitingu reikningsskilaaðferða og birtar fjárhæðir eigna, skulda, tekna og gjalda. Endanlegar niðurstöður kunna að verða frábrugðnar þessu
mati.
Stjórnendur fara reglulega yfir mikilvægar forsendur, sem eru ógreinanlegar á markaði, og matsbreytingar. Ef upplýsingar frá þriðja aðila, líkt og
verð frá miðlurum eða verðmatsþjónustu, eru notaðar við ákvörðun gangvirðis þá nýtir matsteymið upplýsingarnar til að styðja þá niðurstöðu að
matiðuppfyllikröfurumalþjóðlegareikningsskilastaðla(IFRS),þarámeðalþaðstigsemslíktmatmyndifallaundir.
Við ákvörðun gangvirðis eigna eða skulda notar félagið markaðsupplýsingar að eins miklu leyti og hægt er. Gangvirðið er flokkað í mismunandi stig
eftirstigskiptukerfiágrundvelliþeirra
forsendasemnotaðareruviðmatiðsamkvæmteftirfarandiflokkum:
Stig2:aðrarforsendurenskráðverðsamkvæmt1.stigisemhægteraðgreinafyrireigninaeðaskuldina,ýmistbeint(þ.e.verð)eðaóbeint
(þ.e.afleiddafverði).
Stig1:skráðverð(óbreytt)ávirkummarkaðifyrirsamskonareignirogskuldir.
Stig
3:forsendursemnotaðareruviðmateignareðaskuldareruekkibyggðaráfáanlegummarkaðsupplýsingum(ógreinanlegarupplýsingar).
Ef forsendur sem notaðar eru við ákvörðun gangvirðis eignar eða skuldar flokkast á mismunandi stig í stigkerfinu, þá er gangvirðið allt flokkað á
sama stigi og lægstu mikilvægar forsendur matsins. Félagið færir tilfærslur milli stiga í stigakerfinu í lok þess reikningstímabils sem breytingin átti
sérstað.
Nánariupplýsingarumforsendursemnotaðareruviðákvörðungangvirðiseraðfinnaískýringu27.
Matstjórnendahefurmestáhrifámatávirðifjárfestingaeignaogútlánaáhættu,semm.a.er
fjallaðumískýringum27og34‐37.
FÍ Fasteignafélag slhf., hér eftir nefnt félagið, er íslenskt samlagshlutafélag með starfsemi í Reykjavík. Aðsetur þess er að Katrínartúni 2, Reykjavík.
Félagið er fasteignafélag sem fjárfestir í atvinnuhúsnæði. Það var stofnað í árslok 2012 en hóf formlega starfsemi í ársbyrjun 2013. Félagið á engin
dótturfélög. Félagið er ekki sjálfstæður skattaðili heldur er skattlagt með eigendum sínum. Frekari upplýsingar um félagið er að finna á heimasíðu
þess(www.fifasteignir.is).
Stjórnogframkvæmdastjórifélagsinsstaðfestuársreikninginnmeðundirritunsinniþann8.apríl2022.
Ársreikningurinnergerðurísamræmiviðalþjóðlegareikningsskilastaðla(IFRS),einsogþeirhafaveriðstaðfestirafEvrópusambandinu.
Nokkrar reikningsskilaaðferðir og skýringar félagsins krefjast ákvörðunar á gangvirði, bæði vegna fjármálagerninga og fjárfestingaeigna.
Stjórnendurberaábyrgðáöllummikilvægumákvörðunumumgangvirði,þ.m.t.
vegna3.stigsgangvirðismats.
Mat og forsendur þess eru endurskoðaðar reglulega. Áhrifin af breytingum eru færð á því tímabili sem breyting er gerð og jafnframt á síðari
tímabilumefbreytinginhefuráhrifáþau.
Ársreikningur2021 9
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar frh.
2
Reikningsskilaaðferðir
3. Erlendirgjaldmiðlar
4. Flokkunfjáreignaogfjárskulda
a. Fjáreigniráafskrifuðukostnaðarverði
b. Fjárskuldiráafskrifuðukostnaðarverði
5. Fjáreignir
a. Skráning
b. Afskráning
c. Flokkun
6. Fjárskuldir
a. Skráning
b. Afskráning
c. Flokkun
7. Jöfnunfjáreignaogfjárskulda
Fjáreignir á afskrifuðu kostnaðarverði og handbært fé eru færð á þeim degi sem til þeirra er stofnað. Allar aðrar fjáreignir, þ.m.t. fjáreignir metnar
á gangvirði gegnum rekstrarreikning, eru upphaflega færðar á þeim degi sem félagið gerist aðili að samningsbundnum ákvæðum
fjármálagerningsins.
Fjáreignir eru afskráðar ef samningsbundinn réttur félagsins að sjóðstreymi vegna fjáreignanna rennur út eða ef f élagið framselur rétt til
sjóðstreymis af eigninni til annars aðila án þess að halda eftir yfirráðum eða því sem næst a llri þeirri áhættu og ávinningi sem í eignarhaldinu
felst.Hlutaafframseldumfjáreignumsemstofnaðertileðahaldiðeftiraffélaginuersérgreintíefnahagsreikningisemeigneðaskuld.
Þegar stofnað er til skuldbindingar vegna fjáreigna eða fjárskulda eru þær flokkaðar í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla. Ákvörðun um
flokkun fjármálagerninga ákvarðar meðal annars reikningshaldlegt mati á virði þeirra og meðhöndlun vaxtatekna og vaxtagjalda. Alþjóðlegir
reikningsskilastaðlarsetjastrangartakmarkaniráendurflokkunfjármálagerninga
eftirupphaflegaflokkun.
Lántökur, skuldabréf og víkjandi skuldir eru færðar á þeim degi sem til þeirra er stofnað. Allar aðrar fjárskuldir, þ.m.t. skuldir metnar á gangvirði
gegnum rekstrarreikning eru upphaflega færðar á þeim viðskiptadegi þegar félagið gerist aðili að samningsbundnum ákvæðum
fjármálagerningsins.
Fjárskulderafskráðþegarsamningsbundnumskyldumvegnaskuldagerningsinserlokið,þærfelldarniðureðafallaúrgildi.
Félagiðnýtirsértværflokkanirfjáreignaogfjárskulda:
Fjáreignir á afskrifuðu kostnaðarverði eru fjáreignir með föstum eða ákvarðanlegum greiðslum, sem ekki eru afleiður og eru ekki skráðar á virkum
markaði. Slíkar eignir eru upphaflega færðar á gangvirði að viðbættum öllum tengdum viðskiptakostnaði. Eftir upphaflega skráningu eru fjáreignir
á afskrifuðu kostnaðarverði metnar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti, að frádreginni virðisrýrnun þegar við á. Fjáreignir á
afskrifuðukostnaðarverðisamanstandameðalannarsafviðskiptakröfum,öðrumskammtímakröfumoghandbærufé.
Fjárskuldir á afskrifuðu kostnaðarverði eru skuldir með föstum eða útreiknanlegum afborgunum og föstum lánstíma, sem ekki eru afleiður og eru
ekki skráðar á virkum markaði. Slíkar skuldir eru upphaflega færðar á gangvirði að viðbættum tengdum viðskiptakostnaði. Eftir upphaflega
skráningu eru þessar fjárskuldir metnar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti. Aðrar skuldir á afskrifuðu kostnaðarverði samanstanda
meðalannarsaflántökumogöðrumskuldum.
Félagiðflokkarallarfjáreignir
semFjáreigniráafskrifuðukostnaðarverði.
Félagiðflokkarallarfjárskuldirsemaðrarfjárskuldiráafskrifuðukostnaðarvirði.
Viðskipti í erlendum gjaldmiðlum eru færð í starfrækslugjaldmiðli á gengi viðskiptadags. Peningalegar eignir og skuldir í erlendum gjaldmiðlum
eru færðar miðað við gengi á uppgjörsdegi. Aðrar eignir og skuldir, sem metnar eru á gangvirði í erlendri mynt, eru færðar á því gengi sem var í
gildiþegargangvirðiþeirravarákvarðað.
Fjáreignum og fjárskuldum er jafnað saman og hrein fjárhæð færð í efnahagsreikning þegar og aðeins þegar lagalegur réttur félagsins er til staðar
umjöfnunogfyrirhugaðeraðgerauppmeðjöfnunfjáreignaogfjárskuldaeðainnleysaeigninaoggerauppskuldinaásamatíma.
Ársreikningur2021 10
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar frh.
2
8. Virðisrýrnunfjáreigna
a. Almennt
b. Útreikningur
c. Bókun
d. Viðsnúningur
9. Handbærtfé
10. Fjárfestingaeignir
a. Skilgreining
b. Skráning
c. Breytingarágangverði
d. Afskráning
11. Hlutafé
a. Almennthlutafé
Fjárfestingaeignir eru afskráðar við sölu eða þegar n otkun þeirra er hætt án þess að félagið fái afhent verðmæti á móti. Söluhagnaður (‐tap)
fjárfestingareigna er mismunur á bókfærðu verði og söluverði að teknu tilliti til sölukostnaðar og er mismunurinn færður í rekstrarreikning undir
liðnumsöluhagnaður(‐tap)affjárfestingareignum.
Til handbærs fjár telst sjóður, bankainnstæður sem eru til ráðstöfunar innan þriggja mánaða ásamt áföllnum vöxtum og auðseljanlegar
fjárfestingarmeðupphaflegansamningstímaskemmrienþrírmánuðir.
Á hverjum uppgjörsdegi er kannað hvort til staðar sé hlutlæg vísbending um virðisrýrnun fjáreigna, sem ekki eru færðar á gangvirði. Fjáreign
hefur rýrnað í virði ef hlutlægar vísbendingar eru um einn eða fleiri orðna atburði sem benda til þess að vænt framtíðarsjóðstreymi eignarinnar sé
lægraenáðurvartalið.Dæmiumslíkaatburðierut.d.greiðsluvandræðieðagjaldþrotviðskiptavinar.
Virðisrýrnun fjáreigna sem færðar eru á afskrifuðu kostnaðarverði er mismunurinn á bókfærðu verði þeirra annars vegar og núvirtu væntu
framtíðarsjóðstreymi, miðað við upphaflega virka vexti, hins vegar. Einstakar mikilvægar fjáreignir eru prófaðar sérstaklega með tilliti til
virðisrýrnunar.Aðrarfjáreignireruflokkaðarsamaneftirlánsáhættueinkennumog
hverflokkurmetinnsérstaklegameðtillititilvirðisrýrnunar.
Virðisrýrnunergjaldfærðígegnumrekstrarreikning.
Virðisrýrnun er bakfærð ef hægt er að tengja bakfærsluna á hlutlægan hátt atburði sem átti sér stað eftir að virðisrýrnunin var færð. Viðsnúningur
virðisrýrnunarerfærðígegnumrekstrarreikning.
Breytingar á gangverði fjárfestingaeigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingaeigna í rekstrarreikningi. Fjárfestingaeignir eru ekki
afskrifaðar.
Fjárfestingaeignir eru fasteignir (land og húseignir) sem eru í eigu félagsins til að afla leigutekna eða til verðmætaaukningar eða hvort tveggja.
Fjárfestingaeignirerufærðarágangvirði.Nánariumfjöllunummatfélagsinságangvirðifjárfestingaeignaeraðfinnaískýringu27.
Hlutaféerflokkaðsemeigiðfé.Beinnkostnaðurvegnaútgáfuhlutafjár
erfærðurtillækkunaráeiginfé,aðfrádregnumskattáhrifum.
Í upphafi eru fjárfestingaeignir bókaðar á kostnaðarverði, sem er samansett af kaupverði og öllum beinum útgjöldum við að undirbúa fasteignina
til fyrirhugaðra nota, þ.a.m. kostnaður vegna kaupa á fasteigninni. Kostnaður, sem fellur til í kjölfar kaupa á fjárfestingareign, sem bætir við,
endurnýjar eða þjónustar fasteign er aðeins eignfærður ef hann uppfyllir almennar kröfur um heimild til eignfærslu samkvæmt
reikningsskilareglum. Vaxtagjöld af lánsfé sem nýtt er til fjármögnunar á kostnaðarverði fjárfestingareigna í byggingu eru eignfærð á
framkvæmdartíma.Allurannarkostnaðurergjaldfærðurþegartilhanserstofnað.
Ársreikningur2021 11
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar frh.
2
12. Tekjur
a. Leigutekjur
b. Aðrartekjur
13. Rekstrarkostnaðurfjárfestingaeigna
14. Fjármunatekjurogfjármagnsgjöld
a. Fjármunatekjur
b. Fjármagnsgjöld
15. Tekjuskattur
16. Hagnaðuráhlut
17. Starfsþáttayfirlit
Félagið lítur á núverandi starfsemi sem einn starfsþátt og birtir því ekki starfsþáttayfirlit. Tveir leigutakar greiða samtals meira en 30% af
heildarleigutekjum.
Grunnhagnaður (tap) á hlut er reiknaður sem hlutfall hagnaðar (taps), sem ráðstafað er til hluthafa, og vegins meðalfjölda virkra hluta á árinu.
Þynntur hagnaður (tap) á hlut er hinn sami og grunnhagnaður (tap) á hlut, þar sem ekki hafa verið gefnir út kaupréttir og félagið hefur ekki tekið
lánsemerubreytanlegíhlutafé.
Leigutekjurerfærðarírekstrarreikningísamræmiviðleigusamningaáleigutímanum.
Aðrartekjurerufærðarþegartilþeirrahefurveriðunnið.
Fjármunatekjur samanstanda af vaxtatekjum af kröfum, þ.m.t. af bankainnstæðum, og gengishagnaði af erlendum gjaldmiðlum. Vaxtatekjur eru
færðarírekstrarreikningeftirþvísemþærfallatilmiðaðvið
virkavexti.
Fjármagnsgjöld samanstanda af vaxtakostnaði af lántökum, öðrum vaxtagjöldum og gengistapi af erlendum gjaldmiðlum. Lántökukostnaður er
færðurírekstrarreikningmiðaðviðvirkavexti.
Rekstrarkostnaðurfjárfestingareignaergjaldfærðurþegarhannfellurtiloginnifelurmeðalannarsfasteignagjöld,vátryggingarogviðhald.
Félagiðerekkisjálfstæðurskattaðilienerskattlagtmeðeigendumsínum.
Ársreikningur2021 12
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar frh.
17
Rekstrarreikningur
18. Leigusamningar
31.12.2021 31.12.2020
819.040 539.935
2.676.455 1.787.486
1.689.070 721.747
Samtals 5.184.564 3.049.168
Leigutakar 31.12.2021 Leigutakar 31.12.2020
5 2% 6 2%
13 33% 12 27%
5 30% 6 40%
1 11% 2 32%
1 24% 0 0%
Samtals 25 100% 26 100%
19. Rekstrarkostnaðurfjárfestingaeigna
Rekstrarkostnaðurfjárfestingaeignasundurliðastsemhérsegir:
2021 2020
112.448 112.578
27.053 13.706
10.977 9.775
6.748 1.147
Samtals 157.225 137.206
20. Umsýsluþóknun
21. Annarrekstrarkostnaður
Annarrekstrarkostnaðursundurliðastsemhérsegir:
2021 2020
6.062 11.943
5.067 5.909
156 1.782
Samtals 11.285 19.634
22. Þóknuntilendurskoðenda
2021 2020
4.485 4.437
598 673
Samtals 5.083 5.110
Þóknuntilendurskoðendaáárinuvareftirfarandi:
Aðkeyptsérfræðiþjónusta...................................................................................................................................................
Annarrekstrarkostnaður.....................................................................................................................................................
Félagið hefur gert leigusamninga vegna fjárfestingareigna sinna. Leigusamningar eru tengdir vísitölu neysluverðs og er leigutími í upphafi
samningaaðjafnaðifrá2til25ár.
Skiptingeftirleigutökumíárslokersemhérsegir:
0‐1%afheildarleigutekjum....................................................................................................
10‐20%afheildarleigutekjum................................................................................................
Endurskoðunársreikningsogkönnunárshlutareiknings...................................................................................................
Önnurþjónusta....................................................................................................................................................................
Íárslokgreinastóuppsegjanlegarleigugreiðslursemhérsegir:
Fasteignagjöld,vatns‐ogfráveitugjöldoglóðarleiga..........................................................................................................
Tryggingar............................................................................................................................................................................
Annarrekstrarkostnaðurfjárfestingaeigna.........................................................................................................................
Félagið h efur gert þjónustusamning við Kviku eignastýringu hf. um að annast daglegan rekstur félagsins. Auk umsjónar með daglegum rekstri og
skrifstofuhaldi felur samningurinn m.a. í sér að Kvika eignastýring hf. annast áhættustýringu, hefur umsjón með viðhaldi fasteigna og annast
samskipti við leigutaka, annast samskipti almennt m.a. upplýsinga‐
og skýrslugjöf til hluthafa, skuldabréfaeigenda, kauphallar og opinberra aðila,
hefur eftirlit með sölu eignasafns félagsins og ber ábyrgð á útreikningi á bókfærðu virði eignasafns félagsins. Sjá jafnframt umfjöllun um tengda
aðilaískýringu45.
Eftirmeiraen5ár................................................................................................................................................................
Innan1árs............................................................................................................................................................................
Eftirmeiraen1áreninnan5ára........................................................................................................................................
Stjórnarlaunogsetaífjárfestingaráði.................................................................................................................................
1‐5%afheildarleigutekjum....................................................................................................
5‐10%afheildarleigutekjum..................................................................................................
Meiraen20%afheildarleigutekjum......................................................................................
Viðhaldskostnaður...............................................................................................................................................................
Ársreikningur2021 13
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar frh.
17
23. Greiðslurtilframkvæmdastjóraogstjórnar
Greiddlaun,hlunnindiogþóknanirtilstjórnar,fjárfestingaráðsogendurskoðunarnefndarsundurliðastsemhérsegir:
2021 2020
112 223
223 446
335 446
1.338 1.338
335 669
669 669
669 446
0 223
669 669
223 223
200 200
Samtals 4.772 5.552
24. Fjármunatekjurogfjármagnsgjöld
Fjármunatekjursundurliðastsemhérsegir:
2021 2020
426 2.761
53 199
Samtals 479 2.959
Fjármagnsgjöldsundurliðastsemhérsegir:
2021 2020
390.277 374.779
373.574 260.083
4.327 3.909
855 1.164
Samtals 769.033 639.936
25. Hagnaðuráhlut
Hagnaðuráhlutreiknastsemhérsegir:
2021 2020
270.823 139.227
20.486 20.486
Vegiðmeðaltalfjöldahlutaáárinu 20.486 20.486
13 7
HannesFrímannHrólfsson,stjórnarformaður(laungreiddtilKvikubankahf.).................................................................
Grunnhagnaðurogþynnturhagnaðuráhlut,íkrónum......................................................................................................
Vaxtatekjur...........................................................................................................................................................................
Aðrarfjármunatekjur...........................................................................................................................................................
Vaxtagjöld............................................................................................................................................................................
Önnurfjármagnsgjöld..........................................................................................................................................................
Verðbætur............................................................................................................................................................................
Framkvæmdastjóri félagsins þiggur ekki greiðslur frá félaginu fyrir störf sín, heldur fær laun frá Kviku eignastýringu hf. sem er dótturfélag Kviku
bankahf.
JóhannesAriArason,stjórnarmaðurogíendurskoðunarnefnd(laungreiddtilKvikubankahf.).....................................
DavíðRúdólfsson,fjárfestingaráð.......................................................................................................................................
Hlutaféíársbyrjun...............................................................................................................................................................
Hagnaðurársins...................................................................................................................................................................
TómasNjállMöller,fjárfestingaráð.....................................................................................................................................
GuðjónÁsmundsson,endurskoðunarnefnd.......................................................................................................................
JónOttiJónsson,fjárfestingarráð........................................................................................................................................
Lántökukostnaður(dreiftmeðaðferðvirkravaxta)............................................................................................................
GylfiJónasson,fjárfestingaráð.............................................................................................................................................
BjörnHjaltestedGunnarsson,formaðurfjárfestingaráðs...................................................................................................
ÁsgeirBaldurs,stjórnarmaður(laungreiddtilKvikubankahf.).........................................................................................
JónGuðniKristjánsson,endurskoðunarnefnd....................................................................................................................
SoffíaGunnarsdóttir,fjárfestingaráð..................................................................................................................................
Ársreikningur2021 14
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar frh.
25
Efnahagsreikningur
26. Fjárfestingaeignir
Fjárfestingaeignirsundurliðastsemhérsegir:
Bókfærtverð
Fjárfestingar‐
eignir
Leigueignir
lóðir
Samtals
12.192.811 99.121 12.291.932
1.500 0 1.500
0 (4.669) (4.669)
619.966 0 619.966
Staða31.12.2021 12.814.277 94.452 12.908.729
Bókfærtverð
11.746.575 104.020 11.850.595
7.339 0 7.339
0 (4.899) (4.899)
438.897 0 438.897
Staða31.12.2020 12.192.811 99.121 12.291.932
31.12.2021 31.12.2020
12.908.729 12.291.932
6.521.400 6.247.850
9.226.470 8.560.480
11.144.337 10.374.704
27. Matsbreytingarfjárfestingaeigna
SviðsmyndirWACC
Breytingí
WACC
WACC Niðurstaða Breyting Breytingí%
Neikvæð....................................................... ‐0,5% 4,5% 14.477 1.663 13,0%
Óbreytt......................................................... 0,0% 5,0% 12.814 0 0,0%
Jákvæð.......................................................... 0,5% 5,5% 11.489 ‐1.325 ‐10,3%
‐
‐
‐
Fjárfestingaeignir félagsins eru veðsettar til tryggingar á skuldabréfi útgefnu af félaginu. Nánari umfjöllun um veðsetninguna og skuldabréfaútgáfuna er
aðfinnaískýringu43.
Við gangvirðismat fjárfestingaeigna er stuðst við núvirt framtíðar sjóðsflæði einstakra eigna byggt á gildandi leigusamningum. Innifalið í mati á
fjárfestingareignumeruinnréttingarogaðrirfylgihlutirsemnauðsynlegirerutilaðtryggjatekjuflæðieignanna.
Sjóðstreymislíkanið byggir á frjálsu sjóðstreymi til félagsins sem er núvirt með veginni ávöxtunarkröfu fjármagns sem gerð er til eignarinnar (WACC).
Sjóðsflæðisáætlun í líkaninu er til 13 ára en eftir það er reiknað framtíðarvirði. Ávöxtunarkrafa eigin fjár er metin út frá CAPM (Capital Asset Pricing
Model) líkaninu þar sem byggt er á áhættulausum verðtryggðum vöxtum (ávöxtunarkröfu RIKS 33) að viðbættu markaðsálagi og sérstöku álagi til þess
að mæta þeirri áhættu sem tengist eignum félagsins. Í því sambandi er meðal annars litið til staðsetningar húsnæðis, gildandi leigusamninga og
lánshæfi leigjenda. Vextir á lánsfjármagn eru metnir með hliðsjón af almennum vaxtakjörum sem bjóðast á markaði. Gert er ráð fyrir 70%
skuldsetningarhlutfallitilframtíðar.
Niðurstaðan var sú að vegin ávöxtunarkrafa (WACC) er 5,03% að teknu tilliti til skattspörunar. Ef ávöxtunarkrafan lækkar/hækkar um 0,5% má reikna
með að virði eigna hækki um 13% eða lækki um 11%. Ávöxtunarkrafa án skattspörunar nemur 5,5%. Sjá töflu hér fyrir neðan áhrif næmnisgreiningar
fyrirWACCaðteknutillititil
skattaáhrifa:
Áætlað sjóðsflæði tekur mið af fyrirliggjandi leigusamningum og væntri þróun þeirra. Við matið er sérhver leigusamningur skoðaður og tekið er tillittil
þeirra áhættuþátta sem máli skipta, s.s gæða og tímalengdar núgildandi leigusamninga og þeirrar markaðsleigu sem talið er að muni taka við þegar
samningilýkur.Viðmatánúvirtusjóðsflæðihefurveriðtekiðtillittilalmennraróvissusemríkirínúverandirekstrarumhverfiumeignina.
Fjárfestingaeignir eru færðar á gangvirði í samræmi við IAS 40. Við ákvörðun gangvirðis fjárfestingaeigna byggir félagið á verðmati utanaðkomandi
sérfræðinga.
Markaðsleigaaðloknumsamningstímanúgildandisamningaerhærri(lægri)envænster
Matágangvirðifjárfestingaeignafélagsinsfellurundirstig3ístigveldigangvirðis.
Á móti áætluðum tekjum af leigu hverrar eignar er rekstrar‐ og viðhaldskostnaður metinn út frá rekstaráætlun. Með þessum hætti er hver eign
félagsins metin sem sjálfstæð eining þannig að hver eining standi fyrir sjálfstæðri tekjumyndandi starfsemi, að teknu tilliti til rekstrarkostnaðar,
viðhaldskostnaðarog
annarskostnaðar.
Gert er ráð fyrir að nýtingarhlutfall hvers leigurýmis sé 100% á meðan á núverandi leigusamningur er í gildi en 97% nýting taki við þegar hann verður
endurnýjaður.
Gangvirðifjárfestingaeignamyndihækka(lækka)ef:
Ávöxtunarkrafalækkar(hækkar)
Nýtingarhlutfallerhærra(lægra)
Brunabótamatfasteigna.........................................................................................................................................................
Vátryggingarmatfasteigna.....................................................................................................................................................
Staða1.1.2021...............................................................................................................................................
Breytingvegnaendurmatsleiguskulda..........................................................................................................
Matsbreytingarársins....................................................................................................................................
Staða1.1.2020...............................................................................................................................................
Matsbreytingarársins....................................................................................................................................
Viðbæturáárinu............................................................................................................................................
Viðbæturáárinu............................................................................................................................................
Bókfærtverðfasteignaoglóða..............................................................................................................................................
Fasteignamatmannvirkjaoglóða..........................................................................................................................................
Breytingvegnaendurmatsleiguskulda..........................................................................................................
Ársreikningur2021 15
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar frh.
25
28. Gangvirðifjármálagerninga
29. Viðskiptakröfurogaðrarskammtímakröfur
Viðskiptakröfurogaðrarskammtímakröfursundurliðastsemhérsegir:
31.12.2021 31.12.2020
20.450 23.623
6.515 6.150
0 8.261
2.103 10.666
Samtals 29.068 48.700
30. Vaxtaberandiskuldir
a. Skuldabréfaútgáfa
b. Eftirstöðvar
Eftirstöðvarvaxtaberandiskuldaerusemhérsegir:
31.12.2021 31.12.2020
8.002.286 7.628.981
Samtals 8.002.286 7.628.981
c. Endurgreiðslutími
Afborganirvaxtaberandiskuldagreinastþannigánæstuár:
31.12.2021 31.12.2020
0 0
0 0
0 0
0 0
0 0
8.002.286 7.628.981
Samtals 8.002.286 7.628.981
31. Viðskiptaskuldirogaðrarskammtímaskuldir
Viðskiptaskuldirogaðrarskammtímaskuldirsundurliðastsemhérsegir:
31.12.2021 31.12.2020
9.645 13.478
65.724 62.687
13.860 0
11.029 10.542
Samtals 100.258 86.707
Áfallnirvextir..........................................................................................................................................................................
Afborganir2026.....................................................................................................................................................................
Skuldabréfaútgáfa,FIF1301,verðtryggt
með5%vöxtum.....................................................................................................
Vaxtaberandiskuldirfélagsinskomaallartilgreiðsluáárinu2028.
Félagið hefur gefið út skuldabréfaflokk sem skráður er í Kauphöll Íslands, NASDAQ OMX Iceland hf. Flokkurinn hefur auðkennið FIF 13 01 og er
verðtryggt vaxtagreiðslubréf með 5% föstum ársvöxtum. Höfuðstóll kemur til greiðslu í einu lagi 1. ágúst 2028 en vextir eru greiddir ársfjórðungslega, í
fyrstasinn1.ágúst2014.
Nánari upplýsingar um skuldabréfaflokkinn er að finna í skráningarlýsingu hans, sem m.a. er aðgengileg á heimasíðu félagsins (www.fifasteignir.is) og
heimasíðukauphallarinnar.
Aðrarskammtímaskuldir........................................................................................................................................................
Viðskiptaskuldir......................................................................................................................................................................
Afborganir2022.....................................................................................................................................................................
Afborganir2027eðasíðar......................................................................................................................................................
Afborganir2023.....................................................................................................................................................................
Afborganir2024.....................................................................................................................................................................
Afborganir2025.....................................................................................................................................................................
Virðisaukaskattur...............................................................................................................................
....................................
Til fjármálagerninga teljast viðskiptakröfur og aðrar kröfur, handbært fé, hlutafé, lántökur, viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir.
Fjármálagerningarerufærðirágangvirðiviðupphaflegaskráninguíbókhald.
Viðskiptakröfur.......................................................................................................................................................................
Aðrarskammtímakröfur.........................................................................................................................................................
Fyrirframgreiddurkostnaður..................................................................................................................................................
Virðisaukaskattur...................................................................................................................................................................
Ársreikningur2021 16
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar frh.
25
32. Eigiðfé
a. Hlutafé
31.12.2021 31.12.2020
20.486 20.486
3.324 3.324
b. Eigiðfé,eiginfjárhlutfalloginnravirði
31.12.2021 31.12.2020
4.962.089 4.691.266
37,6% 37,2%
242,2 229,0
c. Yfirverðsreikningureiginfjár
d. Lögbundinnvarasjóður
e. Óráðstafaðeigiðfé
Óútgefiðhlutafésamkvæmtsamþykktum.............................................................................................................................
Yfirverðsreikningurinnborgaðshlutafjársýnirþaðsemhluthafarhafagreittumframnafnverðhlutafjársemfélagiðhefurselt.
Óráðstafaðeigið
fésýniruppsafnaðanhagnaðfélagsinsaðfrádregnuframlagiílögbundinnvarasjóðogarðgreiðslum.
Innravirði...............................................................................................................................................................................
Eiginfjárhlutfall............................................................................................................................... ........................................
Eigiðfé ....................................................................................................................................................................................
Útgefiðhlutafésamkvæmtsamþykktum...............................................................................................................................
Eittatkvæðifylgirhverjumeinnarkrónuhlutífélaginu.
Samkvæmt lögum um hlutafélög skal félagið binda 25% af nafnverði hlutafjár í varasjóði, sem ekki má nota til að greiða hluthöfum arð. Við færslu í
lögbundinn varasjóð skal ráðstafa 10% af hagnaði ársins þar til 10% af nafnverði hlutafjár er náð og eftir það 5% af hagnaði ársins þar til 25% af
nafnvirðihlutafjárernáð.Eftirþaðerekkikrafistfrekarifærsluílögbundinnvarasjóð.
Ársreikningur2021 17
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar frh.
32
Áhættustýring
33. Áhættustýring
a. Markmið
b. Uppbygging
c. Tegundiráhættu
‐
‐
‐
‐
34. Útlánaáhætta
a. Skilgreining
b. Áhættuþættirogstýring
35. Hámarksútlánaáhætta
31.12.2021 31.12.2020
29.068 48.700
238.309 240.296
37.122 35.746
Samtals 304.499 324.742
36. Áfallnaróinnheimtartekjur
37. Virðisrýrnunviðskiptakrafna
31.12.2021 31.12.2020
Nafnverð Niðurfærsla Nafnverð Niðurfærsla
19.010 0 21.291 0
0 0 0 0
1.260 0 0 0
180 0 2.332 0
Samtals 20.450 0 23.623 0
38. Lausafjáráhætta
a. Skilgreining
b. Áhættuþættirogstýring
Félagið f ylgist með lausafjárstöðu sinni með greiningu á gjalddaga fjáreigna og fjárskulda til að geta endurgreitt allar skuldir á gjalddaga og
viðhefur vinnubrögð sem tryggja að til staðar sé nægjanlegt laust fé til að geta mætt fyrirsjáanlegum og ófyrirséðum greiðsluskuldbindingum
ásamtþvíaðhafaaðgangaðutanaðkomandifjármögun.
Áárinunemurafskriftkrafna1.275þús.kr.
Markmiðmeðáhættustýringueraðuppgötvaoggreinaáhættur,setjaviðmiðumáhætturoghafaeftirlitmeðþeim.
Stjórn FÍ Fasteignafélags slhf. ber ábyrgð á að innleiða og hafa eftirlit með áhættustýringu félagsins. Stjórnin hefur falið framkvæmdastjóra
félagsinsumsjónmeðdaglegriáhættustýringu.
Starfsemifélaginsfelureinkumíséreftirfarandiáhættuþætti:
Útlánaáhætta
Lausafjáráhætta
Efnahagsleg áhrif Covid‐19 faraldursins hafa haft áhrif á greiðslugetu leigutaka. Félagið hefur komið til móts við aðstæður leigutaka sem þess
þurftu með því að fresta innheimtu leigutekna. Leigutekjur tekjufærast í samræmi við vænta innheimtu og kröfur vegna þessa eru færðar á meðal
áfallinnaóinnheimtratekna.
Lausafjáráhætta er hættan á því að félagið geti ekki staðið við fjárhagsskuldbindingar sínar, sem verða gerðar upp með handbæru fé eða öðrum
fjáreignum,eftirþvísemþærfallatil.
Markaðsáhætta
Rekstraráhætta
Aldursgreiningviðskiptakrafnaogniðurfærslasundurliðastsemhérsegir:
Mestamögulegatapvegnaútlánaáhættuerbókfærtvirðiundirliggjandifjáreigna.Þaðskiptistsemhérsegir:
Útlánaáhætta er hættan á fjárhagslegu tapi félagsins ef viðskiptamaður eða mótaðili í fjármálagerningi getur ekki staðið við umsamdar
skuldbindingar sínar eða tryggingar viðskiptamanna nægja ekki til að mæta skuldbindingum þeirra. Viðskiptamenn eru krafðir um
húsaleiguábyrgðir.
Útlánaáhætta er einkum vegna viðskiptakrafna og ræðst einkum af fjárhagsstöðu og starfsemi einstakra viðskiptamanna. Ef viðskiptavinir standa
ekki við skuldbindingar sínar er samningum rift eða krafist frekari trygginga. Félagið myndar niðurfærslu vegna áætlaðrar virðisrýrnunar
viðskiptakrafnaogannarakrafna.
Viðskiptakröfurogaðrarskammtímakröfur........................................................................................................................
Handbærtfé.........................................................................................................................................................................
Áfallnaróinnheimtar
tekjur.................................................................................................................................................
Ógjaldfallnarkröfur................................................................................................................
Vanskil0‐30daga..................................................................................................................
Vanskil30‐90daga................................................................................................................
Vanskil90dagarogyfir..........................................................................................................
Ársreikningur2021 18
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar frh.
32
39. Eftirstöðvatímifjáreignaogfjárskulda
0‐12 1‐2 2‐5 Meiraen Umsamið Bókfært
31.12.2021 mánuðir ár ár 5ár sjóðstreymi virði
Fjáreignir
238.309 238.309 238.309
29.068 29.068 29.068
37.122 37.122 37.122
Samtals 304.499 0 0 0 304.499 304.499
Fjárskuldir
406.693 407.983 1.223.948 8.772.918 10.811.542 8.002.286
54.144 54.144 54.144
100.258 100.258 100.258
Samtals 561.094
407.983 1.223.948 8.772.918 10.965.943 8.156.688
(256.595) (407.983) (1.223.948) (8.772.918) (10.661.444) (7.852.189)
0‐12 1‐2 2‐5 Meiraen Umsamið Bókfært
31.12.2020 mánuðir ár ár 5ár sjóðstreymi virði
Fjáreignir
240.296 240.296 240.296
48.700 48.700 48.700
35.746 35.746 35.746
Samtals 324.742 0 0 0 324.742 324.742
Fjárskuldir
385.238 385.891 1.157.673 8.779.023 10.707.826 7.628.981
110.600 110.600 110.600
86.707 86.707
86.707
Samtals 582.546 385.891 1.157.673 8.779.023 10.905.133 7.826.288
(257.803) (385.891) (1.157.673) (8.779.023) (10.580.391) (7.501.546)
40. Markaðsáhætta
a. Skilgreining
b. Áhættuþættirogstýring
Hreinarfjárskuldir................................................................
Viðskiptakröfurogaðrarskammtímakröfur.............................
Áfallnaróinnheimtartekjur.......................................................
Vaxtaberandiskuldir.................................................................
Markmið með stýringu markaðsáhættu er að takmarka áhættu við skilgreind mörk jafnframt því sem ábati er h ámarkaður. Félagið býr ekki við
neina gengisáhættu þar sem ekki er um að ræða eignir, skuldir eða samninga í erlendri mynt. Lántökur félagsins eru í íslenskum krónum og með
föstumvöxtum.Fylgstermeðvaxtaáhættufélagsinsmeðtillititiláhrifavaxtabreytingaáreksturþessogútfrákvöðumílánasamningum.
Skuldirviðtengdaaðila.............................................................
Markaðsáhætta er hættan á því að breytingar á markaðsverði erlendra gjaldmiðla, vaxta og gengi hlutabréfa hafi áhrif á afkomu félagsins eða
virðifjárfestingahennarífjármálagerningum.
Vaxtaberandiskuldir.................................................................
Skuldirviðtengdaaðila.............................................................
Viðskiptaskuldirogaðrarskammtímaskuldir............................
Hreinarfjárskuldir................................................................
Handbærtfé..............................................................................
Viðskiptakröfurogaðrarskammtímakröfur.............................
Áfallnaróinnheimtartekjur.......................................................
Samningsbundinneftirstöðvatímifjáreignaogfjárskulda,aðmeðtöldumvæntumvaxtagreiðslum,sundurliðastsemhérsegir:
Handbærtfé..............................................................................
Viðskiptaskuldirogaðrarskammtímaskuldir............................
Ársreikningur2021 19
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar frh.
32
41. Fastvaxtaáhætta
Vaxtaberandifjáreignirogfjárskuldirgreinastsemhérsegireftirendurákvörðunartímavaxta:
Fastir 31.12.2021 Fastir 31.12.2020
vextir 0‐1ár Samtals vextir 0‐1ár Samtals
238.309 238.309 240.296 240.296
8.002.286 8.002.286 7.628.981 7.628.981
Hreinarvaxtaberandifjáreignir(fjárskuldir) (8.002.286) 238.309 (7.763.977) (7.628.981) 240.296 (7.388.685)
42. Rekstraráhætta
a. Skilgreining
b. Áhættuþættirogstýring
Það er stefna félagsins að stýra rekstraráhættu með hagkvæmum hætti til að forðast fjárhagslegt tap og til að vernda orðstír þess. Til að draga úr
rekstraráhættu er meðal annars komið á viðeigandi aðskilnaði starfa, haft eftirlit með viðskiptum og fylgni við lög, unnið reglulegt mat á áhættu,
starfsmenn
þj
álfaðir,verkferlarski
p
ula
g
ðiro
g
skráðiro
g
ke
yp
tartr
ygg
in
g
ar
þ
e
g
arviðá.
Vaxtaberandifjáreignir.............................................................
Vaxtaberandifjárskuldir............................................................
Fjármálagerningar eru ekki færðir á gangvirði gegnum rekstrarreikning. Því hafa vaxtabreytingar á uppgjörsdegi ekki áhrif á rekstrarreikning
félagsins.
Rekstraráhætta er hættan á beinu eða óbeinu tapi sem getur orðið vegna fjölda þátta í starfsemi félagsins, vinnu starfsmanna hennar, tækni og
skipulagi, og ytri þáttum öðrum en útlána‐,markaðs‐ og lausafjáráhættu, svo sem vegna breytinga á lögum og almennra viðhorfa til
st
j
órnunarháttaf
y
rirtæk
j
a.Rekstraráhættam
y
ndastviðallastarfsemiféla
g
sins.
Ársreikningur2021 20
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar frh.
42
Annað
43. Veðsetningar
44. Innskattskvaðir
45. Tengdiraðilar
a. Skilgreining
b. Viðskiptiviðtengdaaðila
c. Umfangviðskiptaviðtengdaaðila
2021 2020
0 3.607
116.189 99.218
4.772 5.552
426 2.761
31.12.2021 31.12.2020
227.385 229.754
54.144 110.600
46. Fjárfestingar
Staðsetning Fermetrar
393
948
2.598
559
813
6.087
4.221
1.271
897
3.216
4.127
25.130
31.12.2021
37%
17%
16%
6%
5%
5%
4%
4%
4%
2%
100%
Víkurhvarf3,203Kópavogi..........................................................................................................................................................................
Stjórnarlaun...............................................................................................................................
..........................................
Vaxtatekjurafbankainnstæðum.........................................................................................................................................
Húsaleigutekjurfrárekstrarfélagi.......................................................................................................................................
Umsýsluþóknun...................................................................................................................................................................
Á fjárfestingaeignum félagsins hvíla innskattskvaðir að fjárhæð 434,7 m.kr. þann 31. desember 2021. Virðisaukaskattskvöð fyrnist á 10 til 20 árum
ogkemurekkitilgreiðslunemaviðkomandifasteignsénýttístarfsemisemerundanþeginvirðisaukaskatti.
Félagið skilgreinir ábyrgðaraðila, hluthafa sem ráða eða hafa veruleg áhrif á starfsemi félagsins, stjórnarmenn og framkvæmdastjóra sem tengda
aðila.ÞáerKvikabankihf.,semeróbeinneigandiábyrgðaraðila,einnigskilgreindursemtengduraðili.
Félagið hefur gert þjónustusamning við Kviku eignastýringu hf. um að annast daglegan rekstur félagsins eins og fram kemur í skýringu 20. Kvika
banki hf. er viðskiptabanki félagsins og fyrirtækjaráðgjöf Kviku banka hf. er umsjónaraðili með skráningu skuldabréfs útgefnu af félaginu. Önnur
viðskiptiviðtengdaaðilaeruóverulegur
þátturístarfsemifélagsins.
Fjárfestingaeignir félagsins eru veðsettar til tryggingar á endurgreiðslum af skuldabréfi útgefnu af félaginu. Þann 31. desember 2021 var bókfært
virði fjárfestingaeignanna 12,9 ma.kr. og verðbætt skuld með áföllnum vöxtum 8,0 ma.kr. Frekari veðsetning eigna er óheimil samkvæmt
skilmálumskuldabréfsins.Nánariumfjöllunumskuldabréfaútgáfunaeraðfinnaískýringu30.
Lagerhúsnæði..............................................................................................................................................................................................
Eignasafniðflokkastsemhérsegir:
Skrifstofuhúsnæði........................................................................................................................................................................................
Innstæður.............................................................................................................................................................................
Viðskiptaskuldir....................................................................................................................................................................
Amtmannsstígur1,101Reykjavík...............................................................................................................................................................
Þann31.desember2021samanstóðeignasafnfélagsinsafeftirtöldumfasteignum:
Álfheimar74,104Reykjavík........................................................................................................................................................................
Ármúli
1,108Reykjavík...............................................................................................................................................................................
Bankastræti2,101Reykjavík.......................................................................................................................................................................
Borgartún25,105Reykjavík........................................................................................................................................................................
Laufásvegur31,101Reykjavík.....................................................................................................................................................................
Lækjargata3,101Reykjavík........................................................................................................................................................................
Þverholt11,105Reykjavík...........................................................................................................................................................................
Hverfisgata103,101Reykjavík....................................................................................................................................................................
Bankastræti7,101Reykjavík.......................................................................................................................................................................
Þann31.desember2021voru92%fasteignafélagsinsífullrinýtingu.
Veitingarstaðir
.............................................................................................................................................................................................
Verslun.........................................................................................................................................................................................................
Sendiráð.......................................................................................................................................................................................................
Annað...........................................................................................................................................................................................................
Hótel............................................................................................................................................................................................................
Skóli..............................................................................................................................................................................................................
Heilsugæsla..................................................................................................................................................................................................
Iðnaðarhúsnæði...........................................................................................................................................................................................
Ársreikningur2021 21
FÍFasteignafélagslhf. Fjárhæðireruíþúsundumkróna
Skýringar frh.
42
47. Leiguskuldbinding
Lóðir
Leigueignir:
Undirbyggingar
99.121
(4.669)
94.452
104.020
(4.899)
99.121
Leiguskuldir:
99.121
(4.669)
94.452
104.020
(4.899)
99.121
Fjárhæðirírekstarreikningi
0
Leigueignirogleiguskuldirgreinastþannig:
Félagið færir eignir og skuldir vegna lóðaleigusamninga sem félagið leigir frá þriðja aðila undir byggingar og byggingarrétti. Afnotaréttur á
eignunumerfærðurámeðalfjárfestingareignaogleiguskuldbindingerfærðísérlínuíefnahagsreikningi.
Leigueignir sem félagið færir vegna þ essara leigusamninga eru metnar á gangvirði á hverjum reikningsskiladegi. Leiguskuldir eru metnar
upphaflega miðað við núvirði leigugreiðsla sem eru ógreiddar á upphafsdegi. Leigugreiðslur eru núvirtar með því að nota innbyggða vexti í
leigunni ef unnt er að ákvarða þá vexti með auðveldum hætti. Ef svo er ekki eru leigugreiðslur núvirtar með því að nota vaxtakjör félagsins á nýju
lánsfé. Eftir upphafsdag er leiguskuldir metnar á afskrifuðu kostnaðarverði með þvi að nota aðferð virkra vaxta, leigugreiðslur eru eingöngu
vaxtagjöld,semfærðeruírekstrarreikning,enengarafborganireruvegnaþessaraleiguskuldar.
Leigusamningarþarsemfélagiðerleigusali:
Staða31.12.2020........................................................................................................................................................................................
Matsbreytingtímabilsins............................................................................................................................................................................
Staða1.1.2021............................................................................................................................................................................................
Matsbreytingtímabilsins............................................................................................................................................................................
Staða1.1.2020............................................................................................................................................................................................
Matsbreytingtímabilsins............................................................................................................................................................................
Staða31.12.2021........................................................................................................................................................................................
Staða31.12.2021........................................................................................................................................................................................
Staða1.1.2021............................................................................................................................................................................................
Matsbreytingtímabilsins............................................................................................................................................................................
Staða1.1.2020............................................................................................................................................................................................
Matsbreytingtímabilsins............................................................................................................................................................................
Staða31.12.2020...............................................................................................................................
.........................................................
Ársreikningur2021 22
FÍFasteignafélagslhf.
Stjórnarháttayfirlýsing
47
Í fjárfestingarráði FÍ fasteignafélags slhf. eru fimm aðalmenn og tveir til vara, kosið er árlega í ráðið á aðalfundi félagsins samkvæmt stjórnskipan þess. Í
ráðið voru kosin á síðasta aðalfundi aðalmenn þau Björn Hjaltested Gunnarsson, Davíð Rudolfsson, Jón Otti Jónsson, Soffía Gunnarsdóttir og Ellert
Arnarsson.FormaðurfjárfestingarráðserBjörnHjaltestedGunnarsson.
Í stjórn FÍ Fasteignafélags slhf. eru þrír stjórnarmenn sem kjörnir eru árlega á aðalfundi samkvæmt stjórnskipan félagsins. Í stjórn sitja Hannes Frímann
Hrólfssonsemerformaðurstjórnar,JóhannÁsgeirBaldursogJóhannesAriArasonsemerumeðstjórnendur.
Á árinu 2021 voru haldnir 4 stjórnarfundir. Meirihluti stjórnarmanna hefur mætt á alla fundi. Stjórn boðar endurskoðendur félagsins á fundi þegar þurfa
þykiraukþesssemþeirmætaástjórnarfundiþegarársreikningurogárshlutareikningarerutilumfjöllunar.
Stjórnin hefur sett sér starfsreglur þar sem helstu verkefni hennar eru skilgreind og valdsvið hennar og framkvæmdastjóra. Gildandi starfsreglur voru
samþykktar á stjórnarfundi þann 25. júní 2021. Þar er m.a. að finna reglur um hæfi stjórnarmanna til þátttöku í afgreiðslu mála, um fundarsköp og
fundargerðir, reglur um þagnarskyldu, upplýsingagjöf gagnvart stjórn og ákvörðunarvald stjórnar. Starfsreglur stjórnar eru aðgengilegar á heimasíðu
félagsins,www.fifasteignir.is.
FÍ fasteignafélag slhf. leggur áherslu á góða stjórnarhætti og fylgir leiðbeinandi reglum um góða stjórnarhætti fyrirtækja sem gefin eru út af
Viðskiptaráðs Íslands, Samtökum atvinnulífsins og Nasdaq Iceland. Leiðbeiningar um stjórnarhætti fyrirtækja eru nú aðgengilegir í 6. útgáfu frá 2.
febrúar2021áheimasíðu
ViðskiptaráðsÍslandswww.vi.is.
Stjórn hefur skipað endurskoðunarnefnd sem í sitja Guðjón Ásmundsson, Jóhannes Ari Arason og Jón Guðni Kristjánsson. Á árinu 2021 hélt
endurskoðunarnefndfélagsinsfjórafundi.
Ársreikningur2021 23
FÍFasteignafélagslhf.
Ófjárhagslegar upplýsingar
47
UmFÍfasteignafélagslhf.
Samfélagslegábyrgðogverkefni
Umhverfið
Mannauður
Mannréttindi
Viðski
p
tasiðferði
St
j
órnarhættir
Þar sem að enginn starfsmaður er á launaskrá hjá félaginu hefur félagið ekki sett sér stefnu varðandi starfsmanna‐ og mannauðsmál en félagið hefur
sett sér starfskjarastefnu. Eini starfsmaður félagsins, framkvæmdastjórinn, gegnir stöðu sinni á grundvelli þjónustusamnings milli félagsins ogKviku
eignastýringarhf.
Félagið virðir almenn mannréttindi og leggur áherslu á að tryggja, eftir því sem félaginu er unnt, að eiga ekki í viðskiptum við aðila sem virða ekki
mannréttindi.
Félagið fer eftir öllum lögum og reglum sem um starfsemi þess gilda. Gott viðskiptasiðferði og heiðarleg og réttsýn viðskipti eru höfð að leiðarljós í
rekstrinum.Félagiðlegguráhersluávandaðaogáreiðanlegaupplýsingagjöftilviðskiptavina,hagsmunaaðilaogeigenda.
Stjórn FÍ Fasteignafélags slhf. viðheldur góðum stjórnarháttum og fylgir leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja sem Viðskiptaráð Íslands, NASDAQ
OMX Iceland hf. og Samtök atvinulífsins hafa gefið út. Frekari upplýsingar um stjórn og stjórnarhætti er að finna í stjórnarháttayfirlýsingu félagsins sem
erfylgiskjalmeðársreikningiþess.
FÍ fasteignafélag slhf. er fasteignafélag í eigu FÍ eignarhaldsfélags slhf. Eignasafn félagsins samanstendur af vel staðsettu atvinnuhúsnæði á
höfuðborgarsvæðinu.Starfsemifélagsinsfelstíútleigu,rekstriogviðhaldiáfasteignumþess.
Stærstur hluti tekna félagsins eru leigutekjur en helstu kostnaðarliðir eru vaxtagjöld, fasteignagjöld, tryggingar, viðhald og endurbætur. Félagið leitast
viðaðleigjafasteignirsínartiltraustraleigutaka.
Félagið leggur áherslu á að lágmarka þau neikvæðu umhverfisáhrif sem starfsemi þess hefur í för með sér og hefur því lagt áherslu á umhverfismál og
sjálfbærni
ísínumrekstri.Samhliðahefurfélagiðlagtaðleigutökumsínumoghúsfélögumþeirraaðsínasamfélagslegaábyrgðogstuðlaaðsjálfbærniog
vistvænum rekstri á þeim rekstrarþáttum fasteigna félagsins er snúa að þeim. Í þessu sambandi er einkum horft til bættrar orku‐ og vatnsnýtingar,
endurvinnsluúrgangsogaðminnkakolefnislosun.
Stjórn félagsins hefur sett sér stefnu um samfélagslega ábyrgð með það að leiðarljósi að félagið hafi jákvæð áhrif á samfélagið og sé virkur þáttakandií
aðskapabetrasamfélag.
Félagiðskalviðhafagóðastjórnarhættiogfylgjaleiðbeiningumumstjórnarhættifyrirtækja.
Ársreikningur2021 24
Undirritunarsíða
HannesFrímannHrólfssonJóhannesAriArason
JóhannÁsgeirBaldursSveinnHreinsson
SigríðurHelgaSveinsdóttir
Undirritað af:
Hannes Frímann
Hrólfsson
2606763779
Dags: 08.04.2022
Tími: 14:52:15
Ástæða: Samþykkt
Signet ID: 3595b413-
0980-4ec8-a956-
4c013fb1fcd4
Undirritað af:
Jóhannes Ari Arason
2605584639
Dags: 08.04.2022
Tími: 14:54:01
Ástæða: Samþykkt
Signet ID: 3595b413-
0980-4ec8-a956-
4c013fb1fcd4
Undirritað af:
Jóhann Ásgeir Baldurs
1711725439
Dags: 08.04.2022
Tími: 14:51:11
Ástæða: Samþykkt
Signet ID: 3595b413-
0980-4ec8-a956-
4c013fb1fcd4
Undirritað af:
Sveinn Hreinsson
1805573939
Dags: 08.04.2022
Tími: 14:55:29
Ástæða: Samþykkt
Signet ID: 3595b413-
0980-4ec8-a956-
4c013fb1fcd4
Undirritað af:
Sigríður Helga
Sveinsdóttir
0708674869
Dags: 08.04.2022
Tími: 14:53:09
Ástæða: Samþykkt
Signet ID: 3595b413-
0980-4ec8-a956-
4c013fb1fcd4