Félagsbústaðir hf.
Samandreginn árshlutareikningur
1. janúar til 30. september 2023
Félagsbústaðir hf.
Þönglabakka 4
109 Reykjavík
kt. 510497-2799
3
4
5
6
7
8
Sjóðstreymisyfirlit ............................................................................................................................................
Skýringar ..........................................................................................................................................................
Efnisyfirlit
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra ..............................................................................................
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu .................................................................................................
Efnahagsreikningur ..........................................................................................................................................
Eiginfjáryfirlit .....................................................................................................................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2023
2
Yfirlýsing stjórnar og framkvæmdastjóra
Í stjórn félagsins:
Haraldur Flosi Tryggvason Klein, formaður
Kjartan Magnússon
Magnús Davíð Norðdahl
Ragnheiður Björk Halldórsdóttir
Framkvæmdastjóri:
Sigrún Árnadóttir
Ellý Þorsteinsdóttir
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2023
3
Skýr. 2023 2022
1.1. - 30.09. 1.1. - 30.09.
Rekstrartekjur
5 4.417.213 3.899.621
352.076 324.993
4.769.288 4.224.614
Rekstrargjöld
Rekstur og viðhald eignasafns:
513.891 457.299
1.505.339 1.046.108
554.937 487.499
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður:
326.539 296.842
108.990 89.066
28.376 37.859
3.038.071 2.414.673
1.731.217 1.809.942
7 3.818.854 20.022.944
8 12.956)( 12.632)(
5.537.115 21.820.254
Fjármagnsgjöld og fjármunatekjur
12.154 17.429
4.610.284)( 5.087.281)(
6 4.598.130)( 5.069.853)(
938.985 16.750.401
Skýringar á blaðsíðum 8 - 11 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Viðhald og framkvæmdir ..................................................................
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu
Heildarhagnaður tímabilsins .......................................................................................................
Leigutekjur .............................................................................................
Aðrar tekjur ............................................................................................
Rekstur fasteigna .............................................................................
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ........................................................
tímabilsins 1. janúar til 30. september 2023
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu ..............................................
Rekstrarhagnaður .............................................................................
Matsbreyting fjárfestingareigna .............................................................
Afskrift eigna til eigin nota .....................................................................
Hrein fjármagnsgjöld .........................................................................
Laun og launatengd gjöld .................................................................
Annar skrifstofu- og stjórnunarkostnaður .........................................
Framlag í afskriftareikning viðskiptakrafna .......................................
Fjármagnsgjöld .......................................................................................
Fjármunatekjur .......................................................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2023 Fjárhæðir í þúsundum króna
4
Skýr. 30.09.2023 31.12.2022
Eignir
7 154.841.431 148.712.525
8 225.094 225.750
155.066.524 148.938.275
50.474
47.358
Fastafjármunir 155.116.998 148.985.633
299.794 156.504
0 27.705
330.349 88.781
228.413 106.028
21.174 5.627
879.731 384.645
Eignir samtals 155.996.729 149.370.278
Eigið fé
3.240.267 3.240.267
81.465.453 80.526.467
Eigið fé 84.705.719 83.766.734
Skuldbindingar
9.920.487 8.795.542
87.696
88.061
Skuldir
9 57.025.164 54.546.679
1.779.687 20.116
10 274.788 238.154
182.575 124.573
9 1.481.039 1.376.971
447.323 413.447
11 92.252 0
Skammtímaskuldir 4.257.663 2.173.261
Skuldir samtals 61.282.827 56.719.940
Eigið fé og skuldir samtals 155.996.729 149.370.278
7
Skýringar á blaðsíðum 8 - 11 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Fjárfestingareignir ..................................................................................
Veltufjármunir
Eignir til eigin nota .................................................................................
Langtímakröfur .......................................................................................
Aðrar skammtímakröfur .........................................................................
Handbært fé ...........................................................................................
Viðskiptakröfur .......................................................................................
Krafa á ríkissjóð vegna stofnframlaga ....................................................
Krafa á eiganda ......................................................................................
Efnahagsreikningur
30. september 2023
Veðsetningar .......................................................................................................
Annað eigið fé ........................................................................................
Langtímaskuldir ......................................................................................
Skuld við lánastofnun .............................................................................
Skuldir vegna fasteignakaupa ................................................................
Áfallnir vextir ..........................................................................................
Næsta árs afborganir langtímaskulda .....................................................
Aðrar skammtímaskuldir ........................................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi ......................................................
Skuldbinding vegna lóðaleigusamninga .................................................
Skuld við eiganda ...................................................................................
Hlutafé ...................................................................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2023 Fjárhæðir í þúsundum króna
5
Annað Eigið fé
Hlutafé eigið fé samtals
Tímabilið 1. janúar til 30. september 2023
3.240.267 80.526.467 83.766.734
938.985 938.985
3.240.267 81.465.453 84.705.719
Tímabilið 1. janúar til 30. september 2022
3.240.267 64.070.330 67.310.597
16.750.401 16.750.401
3.240.267 80.820.731 84.060.998
Skýringar á blaðsíðum 8 - 11 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Eigið fé 30. september 2023 ..............................................
Eigið fé 1. janúar 2022 ........................................................
Heildarhagnaður ársins .......................................................
Eigið fé 30. september 2022 ..............................................
Eiginfjáryfirlit
1. janúar til 30. september 2023
Útgefið hlutafé ....................................
Eigið fé 1. janúar 2023 ........................................................
Heildarhagnaður tímabilsins ...............................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2023 Fjárhæðir í þúsundum króna
6
Skýr. 2023 2022
1.1. - 30.09. 1.1. - 30.09.
Rekstrarhreyfingar
938.985 16.750.401
Rekstrarliðir sem hafa ekki áhrif á fjárstreymi:
8 12.956 12.632
5
4.598.130 5.069.853
7 3.818.854)( 20.022.944)(
Veltufé frá rekstri án vaxta og skatta
1.731.217 1.809.942
Breytingar á rekstrartengdum eignum og skuldum:
265.676)( 47.006
33.876 7.596
Breytingar rekstrartengdra eigna og skulda
231.800)( 54.603
5 9.038 13.874
5 925.571)( 790.408)(
916.532)( 776.534)(
Handbært fé frá rekstri 582.885 1.088.011
Fjárfestingarhreyfingar
7 1.890.821)( 2.741.420)(
8 14.150)( 13.880)(
241.568)( 303.141
8 1.850 5.882
119.957 73.182)(
Fjárfestingarhreyfingar
2.024.733)( 2.519.460)(
Fjármögnunarhreyfingar
705.686 1.161.472
0 0
41.611)( 45.625)(
1.002.885)( 904.232)(
36.634 113.195)(
1.759.572 149)(
Fjármögnunarhreyfingar
1.457.395 98.271
(Lækkun) hækkun á handbæru fé .................................................................................................................
15.547 1.333.178)(
Handbært fé í ársbyrjun .................................................................................................................
5.627 1.589.734
Handbært fé í lok tímabils ...............................................................................
21.174 256.556
Aðrar upplýsingar
814.685 1.033.408
Skýringar á blaðsíðum 8 - 11 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Afskriftir eigna til eigin nota ............................................................
Matsbreyting fjárfestingareigna ......................................................
Skammtímakröfur, (hækkun) lækkun ..............................................
Skammtímaskuldir, hækkun (lækkun) .............................................
Hrein fjármagnsgjöld .......................................................................
Tekin ný langtímalán ...........................................................................
Skuldir vegna fasteignakaupa, breyting ...............................................
Skammtímalán, breyting .....................................................................
Veltufé frá rekstri ................................................................................
Afborganir langtímalána ......................................................................
Sjóðstreymisyfirlit
Innheimtar vaxtatekjur ........................................................................
Greidd vaxtagjöld ................................................................................
1. janúar til 30. september 2023
Skuld við tengda aðila (Borgarsjóður), breyting ...................................
Fjárfesting í eignum til eigin nota ........................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi ...................................................
Sala á eignum til eigin nota .................................................................
Krafa á ríkissjóð v/stofnframlaga .........................................................
Uppgreiðsla langtímalána ....................................................................
Fjárfesting í fjárfestingareignum .........................................................
Hagnaður samkvæmt rekstrarreikningi ...............................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2023
Fjárhæðir í þúsundum króna
7
1. Félagið
2. Grundvöllur reikningsskilanna
a.
Yfirlýsing um að alþjóðlegum reikningsskilastöðlum sé fylgt
b.
Grundvöllur matsaðferða
c.
Starfrækslugjaldmiðill og framsetningargjaldmiðill
3.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir
4. Ákvörðun gangvirðis
5. Leigusamningar
Ársreikningurinn er gerður á grundvelli kostnaðarverðs, að því undanskildu að fjárfestingaeignir eru metnar á
gangvirði. Fjallað er um aðferðir við mat á gangvirði í skýringu 6.
Ársreikningurinn er birtur í íslenskum krónum, sem er starfrækslugjaldmiðill félagsins. Allar fjárhæðir eru birtar í
þúsundum króna.
Félagið hefur gert leigusamninga vegna fjárfestingareigna félagsins. Leigusamningar eru að jafnaði tengdir
vísitölu neysluverðs og er meirihluti leigusamninga ótímabundnir með 3 til 12 mánaða uppsagnafresti.
Nýtingarhlutfall fjárfestingareigna í eigu félagsins er um 96,6%.
Skýringar
Félagsbústaðir hf. („félagið”) er íslenskt hlutafélag. Höfuðstöðvar félagsins eru að Þönglabakka 4, Reykjavík.
Félagið er fasteignafélag með áherslu á fjárfestingar og útleigu fasteigna í Reykjavík. Félagið er dótturfélag
Reykjavíkurborgar sem er með lögheimili að Tjarnargötu 11 í Reykjavík. Félagið er undanþegið álagningu
tekjuskatts.
Árshlutareikningur félagsins er gerður í samræmi við alþjóðlegan reikningsskilastaðal (IFRS) um árshlutareikninga,
IAS34, eins og hann hefur verið staðfestur af Evrópusambandinu. Samandreginn árshlutareikningur félagsins
inniheldur ekki allar þær upplýsingar sem krafist er í fullbúnum ársreikningi og ætti að lesa í samhengi við
ársreikning félagsins fyrir árið 2022.
Stjórn félagsins staðfesti árshlutareikning félagsins 30.11.2023.
Nokkrar reikningsskilaaðferðir félagsins og skýringar krefjast ákvörðunar á gangvirði, bæði fyrir fjáreignir,
fjárskuldir og aðrar eignir og skuldir. Upplýsingar um forsendur við ákvörðun á gangvirði eigna eða skulda eru í
skýringum um viðkomandi eignir og skuldir.
Við gerð árshlutareikningsins er beitt sömu reikningsskilaaðgerðum og beitt var við gerð ársreiknings félagsins
fyrir árið 2022. Hægt er að nálgast ársreikninginn hjá félaginu eða á vef þess www.felagsbustadir.is.
Árshlutareikningurinn er gerður í íslenskum krónum, sem er starfrækslugjaldmiðill félagsins, og eru fjárhæðir
birtar í þúsundum króna. Hann byggir á upphaflegu kostnaðarverði, að því undanskildu að fjárfestingareignir
félagsins eru metnar á gangvirði.
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2023
8
6.
Fjármunatekjur og (fjármagnsgjöld)
Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld greinast þannig:
30.09.2023 30.09.2022
9.038 13.874
3.116 3.555
12.154 17.429
1.009.495)( 900.643)(
39.782 63.845
1.077)( 1.010
0 0
6.930)( 6.333)(
3.632.564)( 4.245.160)(
4.610.284)( 5.087.281)(
4.598.130)( 5.069.853)(
7.
Fjárfestingareignir
Fjárfestingareignir greinast þannig:
30.09.2023 31.12.2022
52.821.834 49.229.054
0 146.810
2.318.693 3.568.674
162.007)( 122.705)(
54.978.520 52.821.834
95.890.691 74.579.269
0 146.810)(
203.655)( 173.729)(
4.175.875 21.631.962
99.862.911 95.890.691
154.841.431 148.712.525
Fjárfestingar í fjárfestingareignum greinast þannig:
1.575.573 2.748.367
703.367 730.021
39.782 74.125
28)( 16.162
2.318.693 3.568.674
Allar fjárfestingareignir félagsins eru íbúðarhúsnæði í Reykjavík.
Matsbreyting í rekstrarreikningi greinist svo:
30.09.2023 31.12.2022
4.175.875 21.631.962
62.238 51.040)(
419.259)( 1.622.174)(
3.818.854 19.958.748
Seldar eignir ........................................................................................................
Söluhagnaður (tap) fjárfestingareigna .................................................................
Eignfærður framkvæmdakostnaður á tímabilinu .................................................
Hrein fjármagnsgjöld ...........................................................................................
Eignfærðir vextir eru vegna eigna sem eru í byggingu. Vaxtaútreikningur miðar við útvexti á veltureikning
félagsins á hverjum tíma.
Leiðréttingar .......................................................................................................
Vaxtagjöld lóðaleiguskulda ..................................................................................
Tekjufærsla (gjaldfærsla) vegna stofnframlaga ...................................................
Afskrift affalla (yfirverðs) og lántökukostnaðar skuldabréfa ................................
Verðbætur ...........................................................................................................
Fjármagnsgjöld samtals ......................................................................................
Leiðréttingar .......................................................................................................
Seldar eignir ........................................................................................................
Lóðarleigusamningar ..........................................................................................
Kostnaðarverð 1.1. ..............................................................................................
Viðbót á árinu ......................................................................................................
Kostnaðarverð fyrir matshækkun ........................................................................
Matsbreyting tímabilsins ....................................................................................
Matshækkun 31.3. ..............................................................................................
Matshækkun 1.1. ................................................................................................
Eignfærður fjármögnunarkostnaður á tímabilinu .................................................
Keyptar eignir á tímabilinu ..................................................................................
Bókfært verð .......................................................................................................
Skýringar, frh.:
Matsbreyting fjárfestingar á tímabilinu ...............................................................
Matsbreyting skuldbindingar vegna 30% stofnframlaga ....................................
Vaxtatekjur ..........................................................................................................
Virðisaukning búseturéttar ..................................................................................
Fjármunatekjur samtals ......................................................................................
Vaxtagjöld langtímaskulda ..................................................................................
Eignfærðir vextir .................................................................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2023
9
7.
Fjárfestingareignir, frh.
Mat fjárfestingaeigna
Veðsetningar og ábyrgðir
Fasteignamat og vátryggingaverð
8.
Eignir til eigin nota
Eignir til eigin nota greinast þannig:
Fasteignir Áhöld og tæki Samtals
216.100 59.673 275.773
0 14.150 14.150
0 6.440)( 6.440)(
216.100 67.384 283.484
22.873
27.150 50.024
5.616
7.340 12.956
0 4.590)(
4.590)(
28.489 29.901 58.390
193.227 32.523 225.750
187.611 37.483 225.094
Fasteignamat og vátryggingaverð
Afskrifað á árinu .............................................................................
Fært út vegna selt á árinu ..............................................................
Selt á árinu .....................................................................................
Kostnaðarverð 30.09.2023 ............................................................
Skýringar, frh.:
Kostnaðarverð 1.1 .........................................................................
Fasteignamatið er hækkað í samræmi við hækkun vísitölu íbúðarverðs í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu frá febrúar
2023. Frá febrúar 2023 til 30.09.2023 hefur vísitalan hækkað um 2,9%. Vísitalan er vísbending um þróun á verði
íbúða og hver væntanleg meðaltalsbreyting fasteignamats kemur til með að vera í nýju fasteignamati næsta árs.
Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem á eignunum kann að hvíla. Eignir í byggingu eru metnar á
kostnaðarverði þangað til þær fá gilt fasteignamat.
Breytingar á fasteignamati fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna í
rekstrarreikningi. Fjárfestingareignir eru ekki afskrifaðar.
Við matið á fjárfestingareignum félagsins er stuðst við fasteignamat fasteignaskrár Þjóðskrár Íslands. Samkvæmt
upplýsingum frá fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands er fasteignamat gangverð sem ætla má að eign hefði haft í
kaupum og sölum. Matið er gert í maí mánuði ár hvert og miðast við verðlag í febrúar sama ár. Hið nýreiknaða
mat tekur gildi í árslok. Fasteignamat tekur bæði til húss og lóðar og skiptist í húsmat og lóðarmat.
Á fasteignum félagsins hvíla þinglýst veð til tryggingar skuldum sem voru að eftirstöðvum 24.591 m.kr. í lok
tímabilsins 30.09.2023 (2022: 23.565 m.kr.). Til viðbótar hefur félagið undirritað fjögur tryggingarbréf við
viðskiptabanka sinn samtals að fjárhæð 3.970 m.kr. sem einnig eru tryggð með veði í fasteignum félagsins.
Langtímalán sem voru að eftirstöðvum 33.343 m.kr. (2022: 31.785 m.kr.) eru tryggð með ábyrgð
Reykjavíkurborgar.
Fasteignamat fjárfestingareigna sem tekur gildi í byrjun árs 2024 nam 151.681 m.kr. (2023: 134.040 m.kr.).
Brunabótamat húseigna nam á sama tíma 102.150 m.kr. (2023: 92.031 m.kr.).
Viðbót á árinu .................................................................................
Bókfært verð 30.09.2023 ...............................................................
Fasteignamat fasteigna til eigin nota nam 94,4 m.kr. þann 30.09.2023. (2022: 94,4 m.kr.) Brunabótamat
eignarninnar nam á sama tíma 177,7 m.kr. (2022: 177,7 m.kr.).
Afskrifað 30.09.2023 .....................................................................
Bókfært verð 31.12.2022 ...............................................................
Afskrifað 1.1 ..................................................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2023
10
9.
Langtímaskuldir
Yfirlit um langtímaskuldir:
30.09.2023 31.12.2022
Verðtryggð skuldabréf:
20.801.183 19.876.227
10.849.784 10.433.283
395.106 409.321
2.373.690 2.249.062
309.994 293.716
22.493.543 21.351.707
758.763 792.119
57.982.064 55.405.435
Óverðtryggð skuldabréf:
347.768 353.952
176.371 164.264
58.506.203 55.923.650
1.481.039)( 1.376.971)(
57.025.164 54.546.679
Afborganir langtímaskulda greinast þannig á næstu ár:
30.09.2023 31.12.2022
1.481.039 1.376.971
1.509.206 1.220.713
1.538.221 1.245.536
1.568.083 1.271.103
1.598.825 1.297.437
50.634.458 46.080.150
58.329.832 52.491.910
10.
Skammtímaskuldir
11.
Tengdir aðilar
12.
Önnur mál
Félagsbústaðir hafa gert samkomulag við Bjarg íbúðafélag hses um samstarf um byggingu íbúða fyrir
Félagsbústaði. Áætlaður heildarkostnaður félagsins vegna samkomulagsins er áætlaður um 924 m.kr. en um 332
m.kr. standa eftir óuppgerðar 30.09.2023. Nú þegar hafa 12 af 24 íbúðum verið afhentar, afhending seinni 12
íbúðanna verður á árinu 2024. Gert er ráð fyrir að samningsgreiðslur falli til á árunum 2023 og 2024.
Skammtímaskuld við eiganda nam í lok tímabilsins 92,3 m.kr. nettó (2022: +27,7 m.kr.)
Þann 30.09.2023 skuldar félagið skammtímaskuld vegna fasteignakaupa 274,8 m.kr.
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ........................................
Jafngreiðslulán, afborganir árin 2018 - 2040, breytilegir vextir nú 7,15% ...........
Lánasjóður sveitarfélaga, vextir 2,60% .............................................................
FB100366, vextir 2,79% .....................................................................................
FB100366u, vextir 2,85% ...................................................................................
FB100366 SB, vextir 1,70% ...............................................................................
Tímabilið 01.10.2027 til 30.09.2028 / 1.1. til 31.12.2026 ....................................
Tímabilið 01.10.2024 til 30.09.2025 / 1.1. til 31.12.2023 ....................................
Framangreind vaxtahlutföll eru vegnir meðalvextir í samræmi við gildandi vaxtakjör lána í lok tímabilsins 31. mars
2023.
Síðar ....................................................................................................................
Tímabilið 01.10.2023 til 30.09.2024 / 1.1. til 31.12.2022 ....................................
FEL 04 1, vextir 4,00% .......................................................................................
Skýringar, frh.:
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ........................................
Tímabilið 01.10.2025 til 30.09.2026 / 1.1. til 31.12.2024 ....................................
Jöfnunarsjóður sveitarfélaga, vextir 2,00% ........................................................
Tímabilið 01.10.2026 til 30.09.2027 / 1.1. til 31.12.2025 ....................................
Í júní 2022 úrskurðaði Kærunefnd húsamála að húsaleigulög heimili að húsnæðisbætur renni beint til
Félagsbústaða en óheimilt sé að sérstakur húsnæðisstuðningur sé greiddur beint til leigusala. Byggist
niðurstaðan á 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 en þar segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi
íbúðarhúsnæðis taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um og 4. mgr. 3. gr. um að
leigusali sem er lögaðili og ekki rekinn í hagnaðarskyni sé heimilt að gera það að skilyrði fyrir leigu
íbúðarhúsnæðis að húsnæðisbætur séu greiddar beint til leigusala. Í lögunum er ekki fjallað um sérstakan
húsnæðisstuðning með sama hætti. Héraðsdómur hafnaði í mars sl. kröfur Félagsbústaða um ógildingu á
úrskúrði kærunefndarinnar. Málinu var ekki áfrýjað og velferðarsviði Reykjavíkurborgar kynnt niðurstaðan og að
Félagsbústaðir muni taka við sérstökum húsnæðisstuðningi þar til velferðarsvið hefur gert ráðstafanir til að greiða
stuðninginn beint til leigjenda. Mögulega kunna þær breytingar að hafa áhrif á skil á leigugreiðslum. Sérstakur
húsnæðisstuðningur nemur um 10% af árlegum leigutekjum Félagsbústaða.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, vextir 2,30% .................................................
Næsta árs afborganir ..........................................................................................
Langtímaskuldir í efnahagsreikningi samtals ......................................................
Yfirverðsreikningur ..............................................................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2023
11