lagsbústaðir hf.
Samandreginn árshlutareikningur
1. janúar til 30. september 2022
Félagsbústaðir hf.
Þönglabakka 4
109 Reykjavík
kt. 510497-2799
3
4
5
6
7
8
Sjóðstreymisyfirlit ............................................................................................................................................
Skýringar ..........................................................................................................................................................
Efnisyfirlit
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra ..............................................................................................
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu .................................................................................................
Efnahagsreikningur ..........................................................................................................................................
Eiginfjáryfirlit .....................................................................................................................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2022
2
Yfirlýsing stjórnar og framkmdastjóra
Í stjórn félagsins:
Haraldur Flosi Tryggvason Klein, formaður
Laufey Líndal Ólafsdóttir
Heiða Björg Hilmisdóttir
Framkvæmdastjóri:
Sigrún Árnadóttir
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2022
3
Skýr. 2022 2021
1.1. - 30.09. 1.1. - 30.09.
Rekstrartekjur
3.899.621 3.504.936
324.993 288.474
4.224.614 3.793.410
Rekstrargjöld
Rekstur og viðhald eignasafns:
457.299 386.076
1.046.108 836.639
487.499 418.953
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður:
296.842 263.888
101.698 94.790
37.859 34.220
2.427.305 2.034.565
1.797.310 1.758.845
Fjármagnsgjöld og fjármunatekjur
17.429 11.010
842.122)( 829.584)(
824.693)( 818.574)(
972.617 940.271
4.245.160)( 1.622.582)(
3.272.543)( 682.311)(
5 20.022.944 13.825.001
16.750.401 13.142.690
Skýringar á blaðsíðum 9 - 11 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Laun og launatengd gjöld .................................................................
Annar skrifstofu- og stjórnunarkostnaður .........................................
Framlag í afskriftareikning viðskiptakrafna .......................................
Vaxtagjöld ..............................................................................................
Vaxtatekjur .............................................................................................
Afkoma fyrir matsbreytingar og verðbætur langmana .......................................................................
Matsbreyting fjárfestingareigna .............................................................
Viðhald og framkvæmdir ..................................................................
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu
Heildarhagnaður tímabilsins .......................................................................................................
Leigutekjur .............................................................................................
Aðrar tekjur ............................................................................................
Rekstur fasteigna .............................................................................
Verðbætur langtímalána .........................................................................
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ........................................................
tímabilsins 1. janúar til 30. september 2022
Rekstrarhagnaður ..........................................................................................
Hagnaður (tap) fyrir matsbreytingar ...............................................................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2022 Fjárhæðir í þúsundum króna
4
Skýr. 30.09.2022 31.12.2021
Eignir
5 148.120.924 123.808.323
229.969 234.602
148.350.893 124.042.926
46.868 43.314
Fastafjármunir 148.397.762 124.086.239
83.089 81.316
46.916 0
161.644 464.786
176.071 224.850
256.556 1.589.734
724.276 2.360.686
Eignir samtals 149.122.038 126.446.925
Eigið fé
3.240.267 3.240.267
96.396.691 74.841.668
15.575.961)( 10.771.338)(
Eigið fé 84.060.998 67.310.597
Skuldbindingar
8.576.856
5.883.305
88.422 73.039
Skuldir
6 54.393.359 51.262.977
7 156 305
7 58.866 172.061
174.401 117.364
6 1.356.535 1.196.610
412.444 404.401
0 26.267
Skammtímaskuldir 2.002.403 1.917.009
Skuldir samtals 56.395.762 53.179.985
Eigið fé og skuldir samtals 149.122.038 126.446.925
5
Skýringar á blaðsíðum 9 - 11 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Veðsetningar .......................................................................................................
Matshækkun fjárfestingareigna ..............................................................
Ójafnað eigið fé ......................................................................................
Langtímaskuldir ......................................................................................
Skuld við lánastofnun .............................................................................
Skuldir vegna fasteignakaupa ................................................................
Áfallnir vextir ..........................................................................................
Næsta árs afborganir langtímaskulda .....................................................
Aðrar skammtímaskuldir ........................................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi ......................................................
Skuldbinding vegna lóðaleigusamninga .................................................
Skuld við eiganda ...................................................................................
Hlutafé ...................................................................................................
Veltufjármunir
Eignir til eigin nota .................................................................................
Langtímakröfur .......................................................................................
Aðrar skammtímakröfur .........................................................................
Handbært fé ...........................................................................................
Viðskiptakröfur .......................................................................................
Krafa á ríkissjóð vegna stofnframlaga ....................................................
Krafa á eiganda ......................................................................................
Efnahagsreikningur
30. september 2022
Fjárfestingareignir ..................................................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2022 Fjárhæðir í þúsundum króna
5
Matshækkun
fjárfestingar- Ójafnað Eig
Hlutafé eigna eigið samtals
mabilið 1. janúar til 30. september 2022
3.240.267 74.841.668 10.771.338)( 67.310.597
21.555.023 4.804.623)( 16.750.401
3.240.267 96.396.691 15.575.961)( 84.060.998
mabilið 1. janúar til 30. september 2021
3.240.267 54.173.691 8.594.412)( 48.819.546
14.451.093 1.308.403)( 13.142.690
3.240.267 68.624.785 9.902.815)( 61.962.236
Skýringar á blaðsíðum 9 - 11 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Eiginfjáryfirlit
1. janúar til 30. september 2022
Eigið fé 1. janúar 2021 ........................
Útgefið hluta ....................................
Eigið fé 30. september 2021 ..............
Eigið fé 1. janúar 2022 ........................
Heildarhagnaður tímabilsins ................
Eigið fé 30. september 2022 ..............
Heildarhagnaður ársins .......................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2022 Fjárhæðir í þúsundum króna
6
Skýr. 2022 2021
1.1. - 30.09. 1.1. - 30.09.
Rekstrarhreyfingar
16.750.401 13.142.690
Rekstrarliðir sem hafa ekki áhrif á fjárstreymi:
12.632 14.760
5.069.853 2.447.394
5 20.022.944)( 13.825.001)(
Veltufé frá rekstri án vaxta og skatta
1.809.942 1.779.844
Breytingar á rekstrartengdum eignum og skuldum:
47.006 33.837)(
7.596 77.193)(
Breytingar rekstrartengdra eigna og skulda
54.603 111.030)(
13.874 9.617
790.408)( 773.898)(
776.534)( 764.282)(
Handbært fé frá rekstri 1.088.011 904.532
Fjárfestingarhreyfingar
5 2.741.420)( 2.543.224)(
13.880)( 8.032)(
303.141 11.757
5.882 0
73.182)( 61.570
Fjárfestingarhreyfingar
2.519.460)( 2.477.930)(
Fjármögnunarhreyfingar
1.161.472 875.468
0 2.033.678
45.625)( 110.008)(
904.232)( 814.959)(
113.195)( 301.869)(
149)( 242)(
Fjármögnunarhreyfingar
98.271 1.682.068
(Lækkun) hækkun á handbæru .................................................................................................................
1.333.178)( 108.671
Handbært í ársbyrjun .................................................................................................................
1.589.734 727.334
Handbært í lokmabils ...............................................................................
256.556 836.005
rar upplýsingar
1.033.408 1.015.562
Skýringar á blaðsíðum 9 - 11 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Hrein fjármagnsgjöld .......................................................................
Afborganir langtímalána ......................................................................
Sjóðstreymisyfirlit
Innheimtar vaxtatekjur ........................................................................
Greidd vaxtagjöld ................................................................................
1. janúar til 30. september 2022
Krafa á tengda aðila (Borgarsjóður), breyting ......................................
Fjárfesting í eignum til eigin nota ........................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi ...................................................
Sala á eignum til eigin nota .................................................................
Krafa á ríkissjóð v/stofnframlaga .........................................................
Uppgreiðsla langtímalána ....................................................................
Tekin ný langtímalán ...........................................................................
Skuldir vegna fasteignakaupa, breyting ...............................................
Skammtímalán, breyting .....................................................................
Veltufé frá rekstri ................................................................................
Hagnaður samkvæmt rekstrarreikningi ...............................................
Afskriftir eigna til eigin nota ............................................................
Matsbreyting fjárfestingareigna ......................................................
Skammtímakröfur, (hækkun) lækkun ..............................................
Skammtímaskuldir, hækkun (lækkun) .............................................
Fjárfesting í fjárfestingareignum .........................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2022
Fjárhæðir í þúsundum króna
7
1. Félagið
2. Grundvöllur reikningsskilanna
Yfirlýsing um að alþjóðlegum reikningsskilasðlum fylgt
3.
Mikilvægar reikningsskilaaðfeir
4. Ákvörðun gangvirðis
Árshlutareikningurinn er gerður í íslenskum krónum, sem er starfrækslugjaldmiðill félagsins, og eru fjárhæðir
birtar í þúsundum króna. Hann byggir á upphaflegu kostnaðarverði, því undanskildu fjárfestingareignir
félagsins eru metnar á gangvirði.
Skýringar
Félagsbústaðir hf. („félagið”) er íslenskt hlutafélag. Höfuðstöðvar félagsins eru Þönglabakka 4, Reykjavík.
Félagið er fasteignafélag með áherslu á fjárfestingar og útleigu fasteigna í Reykjavík. Félagið er dótturfélag
Reykjavíkurborgar sem er með lögheimili Tjarnargötu 11 í Reykjavík. Félagið er undanþegið álagningu
tekjuskatts.
Árshlutareikningur félagsins er gerður í samræmi við alþjóðlegan reikningsskilastaðal (IFRS) um árshlutareikninga,
IAS34, eins og hann hefur verið staðfestur af Evrópusambandinu. Samandreginn árshlutareikningur félagsins
inniheldur ekki allar þær upplýsingar sem krafist er í fullbúnum ársreikningi og ætti lesa í samhengi við
ársreikning félagsins fyrir árið 2021.
Stjórn félagsins staðfesti árshlutareikning félagsins 24.11.2022.
Nokkrar reikningsskilaaðferðir félagsins og skýringar krefjast ákvörðunar á gangvirði, bæði fyrir fjáreignir,
fjárskuldir og aðrar eignir og skuldir. Upplýsingar um forsendur við ákvörðun á gangvirði eigna eða skulda eru í
skýringum um viðkomandi eignir og skuldir.
Við gerð árshlutareikningsins er beitt sömu reikningsskilaaðgerðum og beitt var við gerð ársreiknings félagsins
fyrir árið 2021. Hægt er að nálgast ársreikninginn hjá félaginu eða á vef þess www.felagsbustadir.is.
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2022
8
5.
Fjárfestingareignir
Fjárfestingareignir greinast þannig:
30.09.2022 31.12.2021
48.966.655 44.929.571
2.757.577 4.037.084
51.724.233 48.966.655
74.841.668 54.173.691
21.555.023 20.667.977
96.396.691 74.841.668
148.120.924 123.808.323
Fjárfestingar í fjárfestingareignum greinast þannig:
1.913.025 3.782.977
109.750)( 412.700)(
874.300 566.574
63.845 77.202
16.157 23.031
2.757.577 4.037.084
Allar fjárfestingareignir félagsins eru íbúðarhúsnæði í Reykjavík.
Matsbreyting í rekstrarreikningi greinist svo:
21.555.023 20.667.977
1.532.080)( 1.035.328)(
20.022.944 19.632.649
Mat fjárfestingaeigna
Veðsetningar og ábyrgðir
Fasteignamat og vátryggingave
Eignfærður framkvæmdakostnaður á tímabilinu .................................................
Skýringar, frh.:
Matsbreyting fjárfestingar á tímabilinu ...............................................................
Matsbreyting skuldbindingar vegna 30% stofnframlaga ....................................
Seldar eignir á tímabilinu .....................................................................................
Á fasteignum félagsins hvíla þinglýst veð til tryggingar skuldum sem voru eftirstöðvum 23.466 m.kr. í lok
tímabilsins 30.9.2022 (2021: 22.147 m.kr.). Til viðbótar hefur félagið undirritað tvö tryggingarbréf við
viðskiptabanka sinn samtals fjárhæð 2.620 m.kr. sem einnig eru tryggð með veði í fasteignum lagsins.
Langtímalán sem voru eftirstöðvum 31.700 m.kr. (2021: 29.745 m.kr.) eru tryggð með ábyrgð
Reykjavíkurborgar.
Við mat á fjárfestingareignum félagsins er stuðst við fasteignamat fasteignaskrár Þjóðskrár Íslands. Samkvæmt
upplýsingum frá fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands er fasteignamat gangverð sem ætla eign hefði haft í
kaupum og sölum. Matið er gert í maí nuði ár hvert og miðast við verðlag í febrúar. Fasteignamat tekur bæði
til húss og lóðar og skiptist í húsmat og lóðarmat.
Fasteignamatið er hækkað í samræmi v hækkun vísitölu íbúðarverðs í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu frá febrúar
2022. Frá febrúar til loka tímabilsins hefur vísitalan hækkað um 12,27%. Vísitalan er vísbending um þróun á verði
íbúða og hver væntanleg meðaltalsbreyting fasteignamats kemur til með vera í nýju fasteignamati næsta árs.
Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem á eignunum kann hvíla. Eignir í byggingu eru metnar á
kostnaðarverði þangað til þær fá gilt fasteignamat.
Breytingar á fasteignamati fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna í
rekstrarreikningi. Fjárfestingareignir eru ekki afskrifaðar.
Fasteignamat fjárfestingareigna sem tekur gildi í byrjun árs 2023 nam 132.200 m.kr. (2021: 104.508 m.kr.).
Brunabótamat húseigna nam á sama tíma 91.075 m.kr. (2021: 75.907 m.kr.).
Matshækkun 1.1. ................................................................................................
Eignfærður fjármögnunarkostnaður á tímabilinu .................................................
Keyptar eignir á tímabilinu ..................................................................................
Bókfært verð 30.9.2022 .....................................................................................
Lóðarleigusamningar ..........................................................................................
Kostnaðarverð 1.1. ..............................................................................................
Viðbót á árinu ......................................................................................................
Kostnaðarverð fyrir matshækkun ........................................................................
Matsbreyting tímabilsins ....................................................................................
Matshækkun 30.9.2022 ......................................................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2022
9
6.
Langtímaskuldir
Yfirlit um langtímaskuldir:
30.09.2022 31.12.2021
Verðtryggð skuldabréf:
19.787.837 18.653.456
10.488.220
9.920.423
417.572 419.831
2.232.937 2.083.113
291.610 272.045
21.211.542 19.824.255
797.146 773.334
55.226.864 51.946.457
Óverðtryg skuldabréf:
356.314 365.092
166.716 148.037
55.749.894 52.459.587
1.356.535)( 1.196.610)(
54.393.359 51.262.977
Afborganir langtímaskulda greinast þannig á næstu ár:
30.09.2022 31.12.2021
1.356.535 1.196.610
1.382.029 1.220.713
1.408.226 1.245.536
1.435.150 1.271.103
1.462.824 1.297.437
48.538.414 46.080.150
55.583.178 52.311.549
7.
Skammtímaskuldir
8.
Tengdir aðilar
9.
Önnur mál
Tímabilið 1.7.2024 til 30.6.2025 / 1.1. til 31.12.2024 ..........................................
Félagsbústaðir gerðu í árslok 2016 samning við Reykjavíkurborg um kaup á 88 fasteignum samtals fjárhæð
1.703 millj. kr. Við ákvörðun kaupverðs var miðað við gildandi fasteignamat frádregnu áætluðu viðhaldi eigna
fjárhæð 268 millj. kr. sem skal sinna á næstu 5 árum. Ef viðhaldskostnaður verður lægri þá hafa
Félagsbústaðir skuldbund sig til þess greiða Reykjavíkurborg mismuninn. Afhending eignanna r fram í apríl
2017 og hefur verið gerður samningur við Reykjavíkurborg um leigu eignanna frá sama tíma.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, vextir 2,30% .................................................
Næsta árs afborganir ..........................................................................................
Langtímaskuldir í efnahagsreikningi samtals ......................................................
Yfirverðsreikningur ..............................................................................................
Síðar ....................................................................................................................
Tímabilið 1.7.2021 til 30.6.2022 / 1.1. til 31.12.2021 ..........................................
FEL 04 1, vextir 4,00% .......................................................................................
Skýringar, frh.:
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ........................................
Tímabilið 1.7.2023 til 30.6.2024 / 1.1. til 31.12.2023 ..........................................
Jöfnunarsjóður sveitarfélaga, vextir 2,00% ........................................................
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ........................................
Jafngreiðslulán, afborganir árin 2018 - 2040, breytilegir vextir nú 7,15% ...........
Lánasjóður sveitarfélaga, vextir 2,60% .............................................................
FB100366, vextir 2,79% .....................................................................................
FB100366u, vextir 2,85% ...................................................................................
FB100366 SB, vextir 1,70% ...............................................................................
Tímabilið 1.7.2025 til 30.6.2026 / 1.1. til 31.12.2025 ..........................................
Tímabilið 1.7.2022 til 30.6.2023 / 1.1. til 31.12.2022 ..........................................
Framangreind vaxtahlutföll eru vegnir meðalvextir í samræmi við gildandi vaxtakjör lána í lok tímabilsins 30.
september 2022.
Félagsbústaðir hafa gert samkomulag við Bjarg íbúðafélag hses um samstarf um byggingu íbúða fyrir
Félagsbústaði. Áætlaður heildarkostnaður félagsins vegna samkomulagsins er áætlaður um 3.400 m.kr. en um
255 m.kr. standa eftir óuppgerðar 30.9.2022. þegar hafa 91 íbúð verið afhentar en samkomulagið hljóðar upp
á 103 íbúðir í heild sinni. Áætlað er þær íbúðir sem eftir standa, 12 íbúðir, verði afhentar undir lok árs 2022.
Gert er ráð fyrir að samningsgreiðslur falli til á árunum 2022 til 2023.
Skammtímakrafa á eiganda nam í lok tímabilsins 46,9 m.kr. (2021: -26,3 m.kr.)
Þann 30.9.2021 skuldar félagið skammtímaskuld vegna fasteignakaupa 58,9 m.kr.
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2022
10