Samstæðuársreikningur 2023
Eik fasteignafélag hf.
kt. 590902-3730
Sóltún 26
Reykjavík
Skýrsla og yfirlýsing stjórnar og forstjóra
Eik fasteignafélag hf. er íslenskt hlutafélag skráð í Kauphöll Íslands (Nasdaq Iceland). Samstæða félagsins samanstendur af
móðurfélaginu, Eik fasteignafélagi hf., ásamt dótturfélögum sem eru í 100% eigu móðurfélagsins. Starfsemi samstæðunnar er
eignarhald, útleiga og rekstur á atvinnuhúsnæði og eignarhald á hótelrekstri.
Árið 2023 var viðburðarríkt ár í rekstri Eikar fasteignafélags sem einkenndist af krefjandi áskorunum.
Hluthöfum félagsins barst valfrjálst yfirtökutilboð frá Regin hf. þann 6. júlí 2023 og áform um að slíkt tilboð yrði lagt fram um
mánuði áður. Tilboðið er sett fram í samræmi við ákvæði laga um yfirtökur nr. 108/2007 sem gerir það m.a. að verkum að stjórn
félagsins er óheimilt að taka ákvarðanir sem haft geta áhrif á tilboðið nema að fengnu fyrirframsamþykki hluthafafundar. Tilboðið
hefur því haft hamlandi áhrif á starfsemi félagsins á árinu og aukið kostnað. Framlengdur tilboðsfrestur sem hluthafar hafa til þess
að taka afstöðu til tilboðsins er til 15. apríl 2024.
Þrátt fyrir framangreint gekk reksturinn vel á árinu og var yfir upphaflegum væntingum félagsins.
Stjórn Eikar fasteignafélags birti greinargerð um valfrjálsa yfirtökutilboðið þann 13. september 2023 og var það mat stjórnar að
valfrjálsa yfirtökutilboðið væri ekki hagstætt hluthöfum Eikar. Síðan þá hefur Reginn hækkað valfrjálsa yfirtökutilboðið en stjórn
hefur að svo stöddu ekki tekið afstöðu til þess hvort hún geti mælt með því við hluthafa sína að taka breyttu tilboði.
Frummat Samkeppniseftirlitsins vegna samrunarannsóknar á fyrirhuguðum samruna Regins hf. og Eikar fasteignafélags hf. var
kynnt félaginu þann 7. febrúar 2024. Þar kom m.a. fram að samruni Regins og Eikar fasteignafélags myndi hindra virka samkeppni,
og hann krefðist að öllu óbreyttu íhlutunar af hálfu eftirlitsins.
Á grundvelli laga um yfirtökur er stjórn heimilt að leita annarra tilboða í félagið og tók
stjórn ákvörðun um það á fundi sínum þann
30. júní 2023 að hefja viðræður um mögulegan samruna við Reiti fasteignafélag hf. Gáfu aðilar sér nokkurn tíma til þess að láta
greina og meta eignasöfn beggja félaga og umgjörð mögulegra viðskipta. Þann 1. október 2023 var tilkynnt um að viðræðum aðila
um mögulegan samruna væri hætt í ljósi þeirra upplýsinga og samskipta sem lágu fyrir. Aðilar mátu stöðuna þannig að þeir myndu
ekki, að óbreyttu, ná sameiginlegri niðurstöðu um virðismat og skiptahlutföll milli félaganna með samruna sem væri þess eðlis að
stjórn Eikar fasteignafélags væri tilbúin til þess að mæla með við hluthafa sína að teknu tilliti til stöðu félagsins á markaði og
ítarlegum samanburði á verðmati leigu- og þróunareigna félaganna.
Stjórn mun áfram leitast við að auka veg hluthafa sinna og gæta hagsmuna þeirra, halda samtalinu við þá áfram og skerpa enn
frekar á framtíðarsýn félagsins með hliðsjón af þeim atriðum sem upp hafa komið í vegferðinni á árinu.
Rekstur
Tekjur samstæðunnar námu 11.224 m.kr. á árinu 2023 samanborið við 10.078 m.kr. árið 2022. Rekstrarhagnaður samstæðunnar
fyrir matsbreytingu og afskriftir nam 7.475 m.kr. árið 2023 samanborið við 6.608 m.kr. árið áður. Matsbreyting fjárfestingareigna
nam 7.513 m.kr. Samkvæmt rekstrarreikningi og yfirliti um heildarafkomu samstæðunnar nam heildarhagnaður ársins 7.279 m.kr.
samanborið við 8.001 m.kr. árið 2022. Handbært fé frá rekstri nam 4.083 m.kr. samkvæmt sjóðstreymi samstæðunnar í árslok 2023.
Efnahagur
Heildareignir samstæðunnar námu 141.629 m.kr. í árslok 2023 samkvæmt efnahagsreikningi, en þar af voru fjárfestingareignir
132.106 m.kr., eignir til eigin nota 5.975 m.kr., fasteignir í þróun 1.079 m.kr. og handbært fé 984 m.kr. Eigið fé samstæðunnar í
árslok 2023 var 49.023 m.kr., þar af útistandandi hlutafé 3.415 m.kr. Eiginfjárhlutfall samstæðunnar var 34,6% í lok árs. Félagið
hefur tryggt sér bankafjármögnun að fjárhæð um 2.600 m.kr. sem var óádregin í árslok. Óveðsettar fasteignir voru við sama
tímamark bókfærðar á rúmlega 12.000 m.kr. Félagið greiddi upp skuldabréfaflokkinn EIK 23 1 fyrir samtals 1.200 m.kr. Vegin
verðtryggð kjör félagsins námu 3,12% í árslok og vegin óverðtryggð kjör 9,63%. Hlutfall óverðtryggðra lána nam tæplega 19% af
vaxtaberandi skuldum félagsins í lok árs 2023. Frá áramótum hefur félagið endurfjármagnað ríflega 3.000 m.kr. óverðtryggt
bankalán sem var með lokagjalddaga í mars 2024. Nýtt lán er að fjárhæð 3.500 m.kr. og ber verðtryggða breytilega vexti og er með
lokagjalddaga 2029.
Horfur 2024
Félagið gerir ráð fyrir að tekjur verði á bilinu 11.250 – 11.710 m.kr. og að EBITDA ársins 2024 verði á bilinu 7.250 – 7.560 m.kr.
á föstu verðlagi. Á blaðsíðu 4 í ársskýrslu félagsins má sjá nánari umfjöllun um horfur ársins.
Hlutafé
Skráð hlutafé í árslok nam 3.424 m.kr. Allt hlutafé félagsins er í einum flokki og njóta allir hlutir sömu réttinda. Félagið á eigin
hluti að nafnverði 8,8 m.kr.
Hlutafé félagsins skiptist í lok árs á 536 hluthafa (kennitölur), en í ársbyrjun 2023 voru 546 hluthafar.
Skýrsla og yfirlýsing stjórnar og forstjóra
10 stærstu hluthafar félagsins í lok árs 2023 skv. hluthafaskrá félagsins voru eftirfarandi:
Brimgarðar ehf.*................................................................................................................................................
16,2%
Arion banki hf.....................................................................................................................................................
10,1%
Gildi – lífeyrissjóður..........................................................................................................................................
9,5%
Almenni lífeyrissjóðurinn................................................................................................................................
8,0%
Birta lífeyrissjóður.............................................................................................................................................
7,2%
Brú Lífeyrissjóður starfsmanna sveitarfélaga...............................................................................................
7,1%
Lífeyrissjóður verzlunarmanna.......................................................................................................................
6,6%
Kristinn ehf.........................................................................................................................................................
5,0%
Stapi lífeyrissjóður............................................................................................................................................
3,8%
Íslandsbanki hf...................................................................................................................................................
3,8%
*Brimgarðar ehf. áttu skv. hlutaskrá félagsins 16,2% eignarhlut í félaginu í árslok. Þann 7. maí 2021 birtist tilkynning á Nasdaq
Iceland um flöggun Brimgarða ehf. þar sem bein eign í hlutabréfum og bein og óbein réttindi samkvæmt fjármálagerningum fór
yfir 25%. Ætla má að samanlagður eignarhlutur Brimgarða ehf. í árslok, að teknu tilliti til samninga um framvirk viðskipti og
skiptasamninga, hafi verið á bilinu 25-30%.
Á aðalfundi félagsins þann 30. mars 2023 var samþykkt að greiða 2.000 m.kr. arð til hluthafa vegna rekstrarársins 2022.
Stefna stjórnar er að greiða allt að 50% af handbæru fé frá rekstri að frádreginni þeirri fjárhæð sem nýtt var til endurkaupa á eigin
bréfum fram að boðun aðalfundar. Tillaga stjórnar er að 2.540 m.kr. verði greiddar í arð til hluthafa fyrir rekstrarárið 2023 að teknu
tilliti til arðgreiðslustefnu félagsins og með hliðsjón af sögulega lágu veðhlutfalli.
Fasteignir félagsins
Félagið keypti þrjár fasteignir á árinu. Félagið keypti Ármúla 2, hluta af Hafnarstræti 7 og hluta af Síðumúla 20-22. Viðskiptin með
Ármúla 2 og Hafnarstræti 7 voru bæði í gegnum kaup á einkahlutafélögum.
Sameining dótturfélaga
Félagið sameinaði LF1 ehf. dótturfélag Landfesta ehf., ásamt Landfestum ehf. inn í Eik fasteignafélag. Sameiningin var gerð með
einföldun samstæðu og rekstrarhagræði í huga. Lögformlega miðaðist samruninn við 1.1.2023.
Samfélagsleg ábyrgð
Félagið gefur í sjötta sinn út sjálfbærniskýrslu sem fylgirit ársreikningsins 2023. Í sjálfbærniskýrslunni eru birtar upplýsingar um
stöðu og þróun mælikvarða á frammistöðu samstæðunnar með tilliti til umhverfismála, félagslegra þátta, stjórnarhátta og hagsældar.
Auk þess er fjallað um starfsemi Eikar sem fellur að Flokkunarreglugerð ESB (EU Taxonomy) og hlutfall umhverfislega sjálfbærra
fjárfestinga.
Stjórnarhættir og ófjárhagsleg upplýsingargjöf
Stjórnarhættir Eikar fasteignafélags eru í samræmi við lög nr. 2/1995 um hlutafélög, samþykktir félagsins og starfsreglur stjórnar.
Félagið leggur áherslu á að viðhalda góðum stjórnarháttum og taka stjórnarhættir félagsins mið af leiðbeiningum Viðskiptaráðs
Íslands, Nasdaq Iceland og Samtaka atvinnulífsins um stjórnarhætti fyrirtækja. Hlutfall kynja í stjórn félagsins er 60% karlar og
40% konur og uppfyllir félagið því ákvæði hlutafélagalaga um kynjahlutföll í stjórnum hlutafélaga. Hlutfall kynja í
framkvæmdastjórn félagsins er 87,5% karlar og 12,5% konur. Hlutfallið í hópi starfsfólks félagsins er 53,7% karlar og 46,3%
konur.
Meðalfjöldi starfsmanna samstæðunnar á árinu umreiknað í heilsársstörf (ársverk) var tæplega 51.
Tilnefningarnefnd tekur á móti framboðum til stjórnar og tillögum hluthafa að stjórnarmönnum, og tilnefnir til stjórnarsetu í
félaginu.
Frekari upplýsingar um stjórn og stjórnarhætti ásamt ófjárhagslegri upplýsingagjöf má nálgast á heimasíðu félagsins,
www.eik.is
,
og í fylgiskjölum ársreikningsins; stjórnarháttayfirlýsing, og ófjárhagsleg upplýsingagjöf. Þá má nálgast sjálfbærniskýrslu
félagsins, sem gefin er út samhliða ársreikningi, á heimasíðu félagsins,
www.eik.is/samfelagsleg-abyrgð.
Skýrsla og yfirlýsing stjórnar og forstjóra
Helstu fjárhagslegu áhættur félagsins eru útleigu- og mótaðilaáhætta, lausafjáráhætta, verðbólguáhætta og vaxtaáhætta. Í skýringu
24 er umfjöllun um áhættustýringu samstæðunnar og umfjöllun um fjárhagslegar stærðir tengdar helstu áhættuþáttum.
Yfirlýsing stjórnar og forstjóra
Samkvæmt bestu vitneskju stjórnar og forstjóra er ársreikningur samstæðunnar í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins
og þeir hafa verið staðfestir af Evrópusambandinu. Er það álit stjórnar og forstjóra að ársreikningurinn gefi glögga mynd af eignum,
skuldum og fjárhagsstöðu samstæðunnar 31. desember 2023 og rekstrarafkomu hennar og breytingu á handbæru fé á árinu 2023.
Stjórn og forstjóri Eikar fasteignafélags hf. staðfesta hér með ársreikning félagsins fyrir árið 2023 með undirritun sinni.
Reykjavík, 15. febrúar 2024
Stjórn
Bjarni Kristján Þorvarðarson
Formaður
Eyjólfur Árni Rafnsson
Stjórnarmaður
Guðrún Bergsteinsdóttir
Stjórnarmaður
Hersir Sigurgeirsson
Stjórnarmaður
Ragnheiður Harðar Harðardóttir
Stjórnarmaður
Forstjóri
Garðar Hannes Friðjónsson
Áritun óháðs endurskoðanda
Til stjórnar og hluthafa Eikar fasteignafélags hf.
Álit
Við höfum endurskoðað meðfylgjandi samstæðuársreikning Eikar fasteignafélags hf. fyrir árið 2023. Samstæðuársreikningurinn
hefur að geyma rekstrarreikning og yfirlit um heildarafkomu, efnahagsreikning, eiginfjáryfirlit, sjóðstreymisyfirlit, upplýsingar um
mikilvægar reikningsskilaaðferðir og aðrar skýringar.
Það er álit okkar að samstæðuársreikningurinn gefi glögga mynd af afkomu félagsins á árinu 2023, efnahag þess 31. desember 2023
og breytingu á handbæru fé á árinu 2023, í samræmi við alþjóðlega reikningsskila staðla eins og þeir hafa verið samþykktir af
Evrópusambandinu og viðbótar kröfur í lögum um ársreikninga.
Álit okkar er í samræmi við þær upplýsingar sem koma fram í endurskoðunarskýrslu okkar til endurskoðunarnefndar í samræmi
við 11. gr. reglugerðar Evrópuþingsins og ráðsins nr. 537/2014.
Grundvöllur fyrir áliti
Endurskoðað var í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla. Ábyrgð okkar samkvæmt þeim stöðlum er nánar lýst í kaflanum
um ábyrgð endurskoðanda hér að neðan.
Við erum óháð Eik fasteignafélagi hf. í samræmi við alþjóðlegar siðareglur fyrir endurskoðendur sem og aðrar siðareglur sem eru
viðeigandi við endurskoðun á Íslandi, og höfum við uppfyllt ákvæði þeirra reglna.
Samkvæmt okkar bestu vissu, höfum við ekki veitt Eik fasteignafélagi hf., eða þar sem við á, móðurfélagi þess eða dótturfélögum
innan Evrópusambandsins, óheimilaða þjónustu sem um getur í 1. mgr. 5. gr reglugerðar Evrópuþingsins og ráðsins nr. 537/2014.
Við teljum að við endurskoðunina höfum við aflað nægilegra og viðeigandi gagna til að byggja álit okkar á.
Megináherslur við endurskoðunina
Megináherslur við endurskoðunina eru þau atriði, sem að okkar faglega mati, hafa mesta þýðingu fyrir endurskoðun okkar á
samstæðuársreikningi félagsins árið 2023. Þessi atriði voru yfirfarin við endurskoðun á samstæðuársreikningnum og höfð til
hliðsjónar við ákvörðun á viðeigandi áliti á honum. Í áritun okkar látum við ekki í ljós sérstakt álit á hverju þeirra fyrir sig.
Megináhersla við endurskoðun
Virðismat fjárfestingareigna
Fjárfestingareignir samstæðunnar eru metnar á gangvirði á reikningsskiladegi af stjórnendum í samræmi við alþjóðlega
reikningsskilastaðalinn IAS 40: Fjárfestingareignir og IFRS 13 Mat á gangvirði.
Fjárfestingareignir námu alls 132.106 m.kr. eða 93,3% af heildareignum samstæðunnar þann 31. desember 2023 og var
matsbreyting ársins jákvæð um 7.513 m.kr.
Við matið á eignunum meta stjórnendur sjóðstreymi sem samstæðan má vænta af leigusamningum. Þar eru lagðar til grundvallar
forsendur um áætlað nýtingarhlutfall eignanna í framtíðinni, markaðsleigu að loknum leigutíma núverandi samninga, kostnað við
rekstur eignanna og ávöxtunarkrafa.
Vegna þess hve matskenndur liðurinn er og hve fjárfestingareignir eru stór hluti af efnahagsreikningi samstæðunnar teljum við mat
á fjárfestingareignum vera megináherslu í endurskoðuninni.
Nánar er gerð grein fyrir reikningsskilaaðferðinni og helstu forsendum virðismatsins í skýringu nr. 12 og 32e ,,Fjárfestingareignir“.
Hvernig við endurskoðuðum megináherslur
Við nutum aðstoðar verðmatssérfræðinga við yfirferð reikningslíkansins og þeirra forsenda sem stjórnendur byggðu á við mat sitt
á virði fjárfestingaeignum samstæðunnar.
Við þessa yfirferð framkvæmdum við meðal annars eftirfarandi aðgerðir:
Áritun óháðs endurskoðanda
• Við sannreyndum virkni virðismatslíkansins.
• Við yfirfórum forsendur í útreikningi og lögðum mat á hvort þær væru viðeigandi, svo sem leigufjárhæðir samkvæmt samningum,
nýtingarhlutfall eignanna, áætlaðar framtíðar leigutekjur, markaðsleigu að leigutíma loknum og viðhaldskostnað.
• Við mátum hvort forsendur að baki ávöxtunarkröfu væru viðeigandi og bárum þær saman við upplýsingar um fjármögnunarkjör
á atvinnuhúsnæði og aðrar markaðsforsendur.
• Við sannreyndum að upplýsingar í skýringum væru í samræmi við reikningsskilareglur.
Aðrar upplýsingar í ársskýrslu
Stjórn og forstjóri bera ábyrgð á öðrum upplýsingum. Aðrar upplýsingar eru ársskýrsla að undanskildum samstæðuársreikningi og
áritun okkar á hann. Álit okkar á samstæðuársreikninginn nær ekki til annarra upplýsinga og staðfestum við þær ekki á neinn hátt.
Í tengslum við endurskoðun okkar á samstæðuársreikningi ber okkur að lesa aðrar upplýsingar í ársskýrslu þegar þær liggja fyrir
og meta hvort þær séu í verulegu ósamræmi við samstæðuársreikninginn eða aðra þekkingu sem við höfum aflað okkur við
endurskoðunina eða virðast vera verulega rangar. Ef við á, á grundvelli okkar vinnu, að við ályktum að verulegar rangfærslur séu í
öðrum upplýsingum ber okkur að skýra frá því. Við höfum ekkert að upplýsa hvað þetta varðar.
Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 104 gr. laga nr. 3/2006 um ársreikninga staðfestum við samkvæmt okkar bestu vitund að í skýrslu
stjórnar sem fylgir samstæðuársreikningi þessum eru veittar þær upplýsingar sem þar ber að veita í samræmi við lög um ársreikninga
og koma ekki fram í skýringum.
Ábyrgð stjórnar og forstjóra á samstæðuársreikningnum
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla
eins og þeir hafa verið samþykktir af Evrópusambandinu og viðbótar kröfur í lögum um ársreikninga. Stjórn og forstjóri eru einnig
ábyrg fyrir því innra eftirliti sem nauðsynlegt er varðandi gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins, þannig að hann sé án
verulegra annmarka, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka.
Við gerð samstæðuársreikningsins eru stjórn og forstjóri ábyrg fyrir því að meta rekstrarhæfi Eikar fasteignafélags hf. Ef við á,
skulu stjórn og forstjóri setja fram viðeigandi skýringar um rekstrarhæfi og hvers vegna þau ákváðu að beita forsendunni um
rekstrarhæfi við gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins, nema stjórn og forstjóri hafi ákveðið að leysa félagið upp eða
hætta starfsemi, eða hafi enga aðra raunhæfa möguleika en að gera það.
Stjórn og endurskoðunarnefnd skulu hafa eftirlit með gerð og framsetningu ársreikningsins.
Ábyrgð endurskoðanda á endurskoðun samstæðuársreikningsins
Markmið okkar er að afla nægjanlegrar vissu um að samstæðuársreikningurinn sé án verulegra annmarka, hvort sem er af völdum
sviksemi eða mistaka og að gefa út áritun sem felur í sér álit okkar.
Nægjanlega vissa er þó ekki trygging þess að endurskoðun framkvæmd í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla muni
uppgötva allar verulegar skekkjur séu þær til staðar. Skekkjur geta orðið vegna mistaka eða sviksemi og eru álitnar verulegar ef
þær gætu haft áhrif á fjárhagslega ákvarðanatöku notenda samstæðuársreikningsins, einar og sér eða samanlagðar.
Endurskoðun okkar í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla byggir á faglegri dómgreind og beitum við gagnrýnni hugsun
við endurskoðunina. Við framkvæmum einnig eftirfarandi:
·
og framkvæmum endurskoðunaraðgerðir til að bregðast við þeim hættum og öflum endurskoðunargagna sem eru nægjanleg og
viðeigandi til að byggja álit okkar á. Hættan á að uppgötva ekki verulega skekkju vegna sviksemi er meiri en að uppgötva ekki
skekkju vegna mistaka, þar sem sviksemi getur falið í sér samsæri, skjalafals, misvísandi framsetningu samstæðuársreiknings, að
einhverju sé viljandi sleppt eða að farið sé fram hjá innri eftirlitsaðgerðum.
·
í þeim tilgangi að veita álit á virkni innra eftirlits félagsins.
Áritun óháðs endurskoðanda
·
stjórnenda sé raunhæft.
·
leiki á rekstrarhæfi eða hvort aðstæður séu til staðar sem gætu valdið verulegum efasemdum um rekstrarhæfi. Ef við teljum að
verulegur vafi leiki á rekstrarhæfi ber okkur að vekja sérstaka athygli á viðeigandi skýringum samstæðuársreikningsins í áritun
okkar. Ef slíkar skýringar eru ófullnægjandi þurfum við að víkja frá fyrirvaralausri áritun. Niðurstaða okkar byggir á
endurskoðunargögnum sem aflað er fram að dagsetningu áritunar okkar. Engu að síður geta atburðir eða aðstæður í framtíðinni
valdið óvissu um rekstrarhæfi félagsins.
·
framsetningu, uppbyggingu, innihald og þar með talið skýringar við samstæðuársreikninginn með tilliti til glöggrar myndar.
·
samstæðuársreikningi. Við erum ábyrg fyrir skipulagi, umsjón og framgangi endurskoðunar samstæðunnar. Við berum ein
ábyrgð á áliti okkar.
Okkur ber skylda til að upplýsa stjórn og endurskoðunarnefnd meðal annars um áætlað umfang og tímasetningu endurskoðunarinnar
og veruleg atriði sem komu upp í endurskoðun okkar, þar á meðal verulega annmarka á innra eftirlit sem komu fram í
endurskoðuninni, ef við á.
Við höfum einnig lýst því yfir við stjórn og endurskoðunarnefnd að við höfum uppfyllt skyldur siðareglna um óhæði og höfum
miðlað til þeirra upplýsingum um tengsl eða önnur atriði sem gætu mögulega haft áhrif á óhæði okkar og þar sem viðeigandi er,
hvaða varnir við höfum sett til að tryggja óhæði okkar.
Jafnframt því að sinna skyldum okkar sem kjörnir endurskoðendur félagsins hefur Deloitte veitt félaginu ýmsa aðra heimilaða
þjónustu svo sem könnun árshlutareiknings.
Af þeim atriðum sem við höfum upplýst stjórn og endurskoðunarnefnd um, lögðum við mat á hvaða atriði höfðu mesta þýðingu í
endurskoðuninni á yfirstandandi ári og eru það megináherslur í endurskoðuninni. Við lýsum þessum atriðum í áritun okkar nema
lög og reglur leyfi ekki að upplýst sé um slík atriði eða í undantekningartilfellum þegar endurskoðandinn metur að ekki skuli
upplýsa um viðkomandi atriði þar sem neikvæðar afleiðingar upplýsinganna eru taldar vega þyngra en almannahagsmunir.
Áritun vegna rafræns skýrslusniðs (e. European Single Electronic Format - ESEF reglur)
Í tengslum við endurskoðun okkar á samstæðuársreikningi Eikar fasteignafélags hf. framkvæmdum við aðgerðir til að geta gefið
álit á það hvort samstæðuársreikningur Eikar fasteignafélags hf. fyrir árið 2023 með skráarheitið [2138005WRSDC4DI3BJ43-
2023-12-31-is] hafi í meginatriðum verið gerður í samræmi við kröfur laga um upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og
flöggunarskyldu nr. 20/2021 um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic Format) og reglugerð
Evrópusambandsins nr. 2019/815 (ESEF reglur) sem innihalda skilyrði sem tengjast gerð samstæðuársreiknings á XHTML formi
og iXBRL merkingum samstæðuársreikningsins.
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu ársreikningsins í samræmi við lög um upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa
og flöggunarskyldu. Í þeirri ábyrgð felst meðal annars að útbúa ársreikning á XHTML formi í samræmi við ákvæði reglugerðar
Evrópusambandsins nr. 2019/815, um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic Format).
Ábyrgð okkar er að afla hæfilegrar vissu um hvort ársreikningurinn, byggt á þeim gögnum sem við höfum aflað, sé í öllum
meginatriðum í samræmi við ESEF reglur og gefa út áritun með áliti okkar. Eðli, tímasetning og umfang aðgerða sem valdar eru
byggja á mati endurskoðandans, þar á meðal mati á áhættunni að vikið sé í verulegum atriðum frá kröfum sem fram koma í ESEF
reglum, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka.
Það er álit okkar að ársreikningur Eikar fasteignafélags hf. fyrir árið 2023 með skráarheitið [2138005WRSDC4DI3BJ43-2023-12-
31-is] hafi í öllum meginatriðum verið gerður í samræmi við ákvæði reglugerðar Evrópusambandsins nr. 2019/815, um sameiginleg
rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic Format).
Kosning endurskoðanda
Deloitte var kjörið endurskoðandi Eik fasteignafélags hf. á aðalfundi félagsins þann 5.mars. 2023
Áritun óháðs endurskoðanda
Kópavogur, 15. febrúar 2024
Deloitte ehf.
Signý Magnúsdóttir
endurskoðandi
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu
ársins 2023
Skýr.
2023
2022
Leigutekjur
5
Aðrar rekstrartekjur
5
Rekstrarkostnaður
6
(3.924 )
(3.382 )
Virðisrýrnun krafna
(88 )
(3.749 )
(3.470 )
Rekstrarhagnaður fyrir söluhagnað, matsbreytingu og afskriftir
................
Söluhagnaður fjárfestingareigna
Matsbreyting fjárfestingareigna
12
Afskriftir og virðisrýrnun
15
(50 )
(137 )
Rekstrarhagnaður
Fjármunatekjur
Fjármagnsgjöld
(7.740 )
(7.309 )
Hrein fjármagnsgjöld
9
(7.620 )
(7.259 )
Hagnaður fyrir tekjuskatt
Tekjuskattur
11, 21
(1.465 )
(2.004 )
Hagnaður ársins
Önnur heildarafkoma
Rekstrarliðir færðir beint á eigið fé og verða ekki færðir í rekstrarreikning:
Endurmat fasteigna
13, 15
Tekjuskattur af endurmati fasteigna
(357 )
Önnur heildarafkoma samtals
Heildarhagnaður ársins
Hagnaður á hlut:
Grunnhagnaður og þynntur hagnaður á hlut (í krónum)
18
Skýringar á blaðsíðum 11-33 eru órjúfanlegur hluti ársreikningsins.
Efnahagsreikningur 31. desember 2023
Skýr.
2023
2022
Eignir
Óefnislegar eignir
11
Fjárfestingareignir
12
Fasteignir í þróun
13
Eignir til eigin nota
14
Langtímakröfur
16
Fastafjármunir
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur
16
Handbært fé
Veltufjármunir
Eignir samtals
Eigið fé
Hlutafé
Yfirverðsreikningur hlutafjár
................................................................ .........................
Lögbundinn varasjóður
................................................................ ..................................
Endurmatsreikningur
Bundinn hlutdeildarreikningur
Óráðstafað eigið fé
Eigið fé
17
Skuldir
Vaxtaberandi skuldir
19
Leiguskuldir
20
Tekjuskattsskuldbinding
21
Langtímaskuldir
Vaxtaberandi skuldir
19
Viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir
22
Skammtímaskuldir
Skuldir samtals
Eigið fé og skuldir samtals
Skýringar á blaðsíðum 11-33 eru órjúfanlegur hluti ársreikningsins.
Eiginfjáryfirlit ársins 2023
Yfirverðs-
Lög-
Bundinn
reikningur
bundinn
Endurmats-
hlutd.-
Óráðstafað
Eigið fé
Hlutafé
hlutafjár
varasj.
reikningur
reikningur
eigið fé
Samtals
Árið 2022
Eigið fé 1.1.2022
Hagnaður ársins
Greiddur arður 0,51 kr. á hlut
(1.740 )
(1.740 )
Fært á bundinn hlutdeildarreikning
(3.519 )
Eigið fé 31.12.2022
Árið 2023
Eigið fé 1.1.2023
Samruni 1.1.2023
(11.122 )
0
Bakfært úr lögbundnum varasjóði
(13 )
0
Hagnaður ársins
Endurmat fasteigna
Afskrift endurmats
(12 )
0
Greiddur arður 0,59 kr. á hlut
(2.000 )
(2.000 )
Eigið fé 31.12.2023
Skýringar á blaðsíðum 11-33 eru órjúfanlegur hluti ársreikningsins.
Sjóðstreymisyfirlit ársins 2023
Skýr.
2023
2022
Rekstrarhreyfingar:
Rekstrarhagnaður ársins
Rekstrarliðir sem ekki hafa áhrif á fjárstreymi:
Söluhagnaður fjárfestingareigna
(362 )
Matsbreyting fjárfestingareigna
12
(7.513 )
(10.431 )
Afskriftir
Breyting á rekstrartengdum eignum
(270 )
(66 )
Breyting á rekstrartengdum skuldum
(29 )
Innborgaðar vaxtatekjur
9
Greidd vaxtagjöld
(3.271 )
(2.497 )
Handbært fé frá rekstri
Fjárfestingarhreyfingar:
Fjárfesting í fjárfestingareignum
12
(3.440 )
(3.936 )
Söluverð fjárfestingareigna
Fjárfesting í eignum til eigin nota
14
(80 )
(123 )
Söluverð eigna til eigin nota
Fjárfesting í fasteignum í þróun
(10 )
(8 )
Fjárfesting í dótturfélögum að frádregnu yfirteknu handbæru fé
(487 )
Langtímakröfur, breyting
16
(6 )
Fjárfestingarhreyfingar
(4.023 )
(3.316 )
Fjármögnunarhreyfingar:
Greiddur arður
19
(2.000 )
(1.740 )
Tekin ný langtímalán
Afborganir og uppgreiðslur langtímalána
(8.274 )
(5.715 )
Fjármögnunarhreyfingar
(2.063 )
(1.061 )
Breyting á handbæru fé
(2.003 )
(311 )
Handbært fé í ársbyrjun
Handbært fé í lok tímabils
Skýringar á blaðsíðum 11-33 eru órjúfanlegur hluti ársreikningsins.
Skýringar
2. Grundvöllur reikningsskilanna
a. Yfirlýsing um að alþjóðlegum reikningsskilastöðlum sé fylgt
Ársreikningurinn er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS) eins og þeir hafa verið staðfestir af
Evrópusambandinu og öðrum viðbótarkröfum sem koma fram í íslenskum lögum og reglum um ársreikninga skráðra félaga
.
Breytingar á alþjóðlegum reikningsskilastöðlum og túlkanir á þeim sem tóku gildi fyrir reikningsskilatímabil sem hófust 1. janúar
2023 höfðu ekki veruleg áhrif á reikningsskil félagsins. Stjórn félagsins staðfesti ársreikninginn þann 15. febrúar 2024. Sömu
reikningsskilaaðferðum er beitt við gerð þessa ársreiknings og á fyrra ári.
b. Nýir og breyttir alþjóðlegir reikningsskilastaðlar
Samstæðan hefur innleitt alþjóðlega reikningsskilastaðla eins og þeir eru samþykktir af Evrópusambandinu,
breytingar á þeim og nýjar túlkanir sem gilda fyrir ársreikninga þar sem reikningsskilatímabil hófst 1. janúar 2023
eða síðar. Eftirfarandi staðlar og breytingar tóku gildi 1. janúar 2023:
- IFRS 17 Vátryggingasamningar
Nýr reikningsskilastaðall
- IAS 1 Framsetning reikningsskila
Reikningsskilaaðferðir í skýringum
- IAS 8 Reikningsskilaaðferðir, breytingar á reikningshaldslegu mati
og skekkjur
Skilgreining á reikningshaldslegu mati
- IAS 12 Tekjuskattur
Skattfrestun vegna eigna og skulda
afleiddra af sömu viðskiptum
Það er mat stjórnenda að innleiðing ofangreinds staðals og endurbóta á stöðlum hafi ekki haft veruleg áhrif á
samstæðuársreikninginn.
Samstæðan hefur ekki innleitt nýja eða breytta staðla sem hafa verið gefnir út en ekki tekið gildi. Þann 1. janúar
2024 taka gildi breytingar á eftirfarandi stöðlum:
- IFRS 10 Samstæðureikningsskil og IAS 28 Fjárfestingar í
hlutdeildarfélögum og félögum í sameiginlegri eigu
Seldar eða framlagðar eignir frá fjárfesti
til hlutdeildarfélags eða félags í
sameiginlegri eigu
- IAS 1 Framsetning reikningsskila
Flokkun skulda í skammtíma- eða
langtímahluta
- IAS 1 Framsetning reikningsskila
Langtímaskuldir með lánaskilmálum
- IAS 7 Sjóðstreymi og IFRS 7 Fjármálagerningar: Skýringar
Fjármögnun í gegnum birgja
- IFRS 16 Leigusamningar
Leiguskuldbinding í sölu og
endurleiguviðskiptum
Það er mat stjórnenda að innleiðing þeirra staðla og breytinga á stöðlum sem fram koma hér að ofan, eða annarra
breytinga á stöðlum sem samþykktar hafa verið en hafa ekki tekið gildi, muni ekki hafa veruleg áhrif á
samstæðureikninginn.
c. Matsaðferðir
Samstæðuársreikningurinn er gerður á grundvelli kostnaðarverðs nema fjárfestingareignir, sem eru færðar á gangvirði, og fasteignir
til eigin nota sem eru færðar á endurmetnu kostnaðarverði. Fjallað er um aðferðir við mat á gangvirði í skýringum 3, 13 og 27. Í
skýringu 31 eru upplýsingar um helstu reikningsskilaaðferðir samstæðunnar og breytingar á þeim á árinu.
d. Starfrækslu- og framsetningargjaldmiðill
Ársreikningur samstæðunnar er gerður og birtur í íslenskum krónum sem er starfrækslugjaldmiðill móðurfélagsins og dótturfélaga.
Allar fjárhæðir eru birtar í milljónum króna nema annað sé tekið fram.
e. Mat og ákvarðanir
Gerð ársreiknings í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla krefst þess að stjórnendur taki ákvarðanir, meti og dragi ályktanir
sem hafa áhrif á beitingu reikningsskilaaðferða og birtar fjárhæðir eigna, skulda, tekna og gjalda. Endanlegar niðurstöður kunna að
verða frábrugðnar þessu mati.
Mat og ályktanir því til grundvallar eru í stöðugri endurskoðun. Breytingar á reikningshaldslegu mati eru færðar á því tímabili sem
breytingin á sér stað og þeim framtíðartímabilum sem áhrif breytinganna vara.
Upplýsingar um mat stjórnenda og ályktanir við beitingu alþjóðlegra reikningsskilastaðla sem hafa veruleg áhrif á ársreikninginn
er að finna í skýringu 3 um gangvirði og skýringu 13 um mat fjárfestingareigna.
3. Ákvörðun gangvirðis
Félagið hefur komið upp ferli við ákvörðun gangvirðis. Í því felst að stjórnendur bera ábyrgð á öllum mikilvægum ákvörðunum
um gangvirði, þ.m.t. 3. stigs gangvirðismati. Við ákvörðun gangvirðis notar samstæðan markaðsupplýsingar að eins miklu leyti og
hægt er, en liggi slíkar upplýsingar ekki fyrir er byggt á mati stjórnenda.
Stjórnendur fara reglulega yfir mikilvægar forsendur við mat eigna og skulda sem eru byggðar á gögnum sem ekki er unnt að afla
á markaði. Ef upplýsingar frá þriðja aðila, svo sem verð frá miðlurum eða verðmatsþjónustu, liggja fyrir þá eru þær upplýsingar
bornar saman við mat stjórnenda og sannreynt að matið uppfylli kröfur alþjóðlegra reikningsskilastaðla, þar á meðal það stig sem
slíkt mat myndi falla undir.
Gangvirði er flokkað eftir stigskiptu kerfi á grundvelli þeirra forsendna sem notaðar eru við matið samkvæmt eftirfarandi stigum,
þar sem stig 1 er hæsta stig:
Stig 1: Uppgefið verð á virkum markaði fyrir samskonar eignir og skuldir.
Stig 2: Forsendur byggja á öðrum breytum en uppgefnu verði á virkum markaði (stig 1) sem unnt er afla fyrir eignir og skuldir,
beint (verð) eða óbeint (afleidd af verði).
Stig 3: Forsendur gangvirðis eigna og skulda eru byggðar á gögnum sem ekki er unnt að afla á markaði.
Ef forsendur sem notaðar eru við ákvörðun gangvirðis tilheyra mismunandi stigum, þá er gangvirði allt fært á lægsta stig sem notað
er.
Verði breyting á flokkun gangvirðis á reikningsskilatímabilinu á sér stað tilfærsla um stig í lok þess tímabils.
Nánari upplýsingar um forsendur sem notaðar eru við ákvörðun gangvirðis er að finna í eftirfarandi skýringum: Skýring 12 um
óefnislegar eignir, skýring 12 um fjárfestingareignir og skýring 32 um helstu reikningsskilaaðferðir.
4. Starfsþáttayfirlit
Starfsþáttayfirlit veitir upplýsingar um einstaka þætti í rekstri félagsins. Starfsemi félagsins skiptist í tvo starfsþætti sem selja vöru
og þjónustu á mismunandi mörkuðum.
Fjárfestingar-
Jöfnunar-
Starfsþættir 2023
eignir
Hótel
færslur
Samtals
Leigutekjur
9.870
0
(356)
9.514
Aðrar rekstrartekjur
731
978
0
1.710
Rekstrarkostnaður
(3.352)
(928)
356
(3.924)
Virðisrýrnun viðskiptakrafna
176
(1)
0
175
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu og afskriftir
7.425
50
0
7.475
Matsbreyting fjárfestingareigna
7.513
0
0
7.513
Afskriftir
(19)
(31)
0
(50)
Hrein fjármagnsgjöld
(7.595)
(25)
0
(7.620)
Tekjuskattur
(1.467)
1
0
(1.465)
Hagnaður (-tap) ársins
............................................................
5.858
(5)
0
5.853
Eignir 31.12.2023
141.683
418
(472)
141.629
Skuldir 31.12.2023
92.659
419
(472)
92.606
Fjárfestingar ársins
3.500
3
0
3.504
Fjárfestingar-
Jöfnunar-
Starfsþættir 2022
eignir
Hótel
færslur
Samtals
Leigutekjur
8.889
0
(327)
8.562
Aðrar rekstrartekjur
721
795
0
1.516
Rekstrarkostnaður
(2.940)
(769)
327
(3.382)
Virðisrýrnun viðskiptakrafna
(88)
(1)
0
(88)
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu og afskriftir
6.582
25
0
6.608
Söluhagnaður fjárfestingareigna
362
0
0
362
Matsbreyting fjárfestingareigna
10.431
0
0
10.431
Afskriftir
(106)
(32)
0
(138)
Hrein fjármagnsgjöld
(7.229)
(31)
0
(7.259)
Tekjuskattur
(2.011)
7
0
(2.004)
Hagnaður (-tap) ársins
............................................................
8.030
(30)
0
8.001
Eignir 31.12.2022
128.705
452
(506)
128.651
Skuldir 31.12.2022
84.965
448
(506)
84.907
Fjárfestingar ársins
4.093
1
0
4.094
5. Rekstrartekjur
Rekstrartekjur greinast þannig:
2023
2022
Leigutekjur
9.514
8.562
Rekstrartekjur sameigna
699
646
Tekjur af hótelrekstri
................................................................ ...................................................
978
795
Aðrar tekjur
33
75
Rekstrartekjur samtals
11.224
10.078
Samstæðan hefur gert leigusamninga sem gilda allt frá nokkrum mánuðum til tæplega 26 ára. Nær allir samningarnir eru tengdir
verðlagsþróun með tengingu við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Samstæðan er með 10 veltutengda leigusamninga, ýmist
að fullu eða að hluta til og var hlutfall leigutekna af þeim samningum 2% af heildarleigutekjum félagsins. Tekjuveginn
meðalleigutími er 6,8 ár (2022: 6,7 ár). Sumum leigusamningum er hægt að segja upp fyrir lok leigutíma og tekur tekjuveginn
meðallíftími ekki tillit til uppsagnarákvæða.
Eftirfarandi er greining á ónúvirtum framtíðarleigutekjum núverandi leigusamninga án þess að tillit sé tekið til
endurskoðunarákvæða um leigukjör og uppsagnarákvæða.
2023
2022
Leigutekjur 2023
0
8.421
Leigutekjur 2024
9.242
7.421
Leigutekjur 2025
8.388
7.009
Leigutekjur 2026
7.695
6.394
Leigutekjur 2027
6.724
5.461
Leigutekjur 2028
5.564
0
Leigutekjur eftir meira en 5 ár
30.495
28.274
Leigutekjur samtals
68.107
62.980
6. Rekstrarkostnaður
Rekstrarkostnaður greinist þannig:
2023
2022
Fasteigna-, vatns- og fráveitugjöld
1.524
1.369
Tryggingar
102
87
Viðhaldskostnaður
41
46
Rekstrarkostnaður fasteigna
730
700
Annar rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
257
191
Rekstrarkostnaður hótels
573
442
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður
697
546
Rekstrarkostnaður samtals
3.924
3.382
Rekstrarkostnaður greinist þannig milli eigna í útleigu og eigna sem ekki mynduðu leigutekjur á árinu:
Eignir í útleigu
2.527
2.269
Eignir sem ekki mynduðu leigutekjur á árinu
127
124
2.654
2.394
Rekstrarkostnaður hótels
573
442
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður
697
546
Rekstrarkostnaður samtals
3.924
3.382
7. Laun og launatengd gjöld
Laun og launatengd gjöld greinast þannig:
2023
2022
Laun
718
590
Lífeyrisiðgjöld
98
74
Önnur launatengd gjöld
81
49
Annar starfsmannakostnaður
30
29
Laun og launatengd gjöld samtals
928
743
Ársverk
51
47
Stöðugildi í árslok
50
52
Laun og launatengd gjöld greinast þannig á rekstrarliði:
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
291
220
Rekstrarkostnaður hótels
159
130
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður
479
393
Laun og launatengd gjöld samtals
928
743
8. Þóknun til endurskoðenda
Þóknun til endurskoðenda félagsins greinist þannig:
2023
2022
Endurskoðun á ársreikningi og könnun árshlutareiknings
25
21
Önnur þjónusta
2
1
Samtals
................................................................ ................................................................ ........
27
22
9. Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld
Fjármunatekjur og fjármagnsgöld greinast þannig:
2023
2022
Vaxtatekjur
120
50
Vaxtagjöld
................................................................ ................................................................ ...
(3.168)
(2.444)
Verðbætur
(4.404)
(4.741)
Vaxtagjöld af leiguskuldum
(125)
(105)
Önnur fjármagnsgjöld
(43)
(19)
Fjármagnsgjöld samtals
(7.740)
(7.309)
Hrein fjármagnsgjöld
(7.620)
(7.259)
10. Tekjuskattur
Gjaldfærður tekjuskattur
Virkur tekjuskattur greinist þannig:
2023
2022
Hagnaður fyrir tekjuskatt
7.318
10.005
Tekjuskattur samkvæmt gildandi skatthlutfalli
20,0%
1.464
20,0%
2.001
Niðurfærsla skatteignar, breyting
0,0%
0
0,3%
33
Aðrar breytingar
0,0%
1
(0,3%)
(30)
Virkur tekjuskattur
20,0%
1.465
20,0%
2.004
11. Óefnislegar eignir
Óefnislegar eignir eru viðskiptavild vegna kaupa á dótturfélögum. Viðskiptavild er ekki afskrifuð heldur metin að minnsta kosti
árlega með tilliti til virðisrýrnunar eða oftar ef vísbending um virðisrýrnun er til staðar. Við framkvæmd virðispróf var
endurheimtanlegt virði undirliggjandi eigna metið.
Lykilforsendur sem stuðst var við í virðisrýrnunarprófi voru m.a. eftirfarandi:
●
Vegin ávöxtunarkrafa fjármagns (e.WACC) 6,4%
●
Eiginfjárhlutfall 30%
Sjóðstreymislíkanið sem notast var við er sambærilegt og með sömu forsendur og notað var vegna virðismats fjárfestingareigna
félagsins (skýringar 12 og 32). Virðisprófið gaf til kynna að ekki hafi orðið virðisrýrnun.
Eftirfarandi breyting á forsendum hefði samanlagt leitt til virðisrýrnunar í árslok 2023:
●
Hækkun á veginni ávöxtunarkröfu fjármagns (e.WACC) um 1,25%,
●
Lækkun á markaðsleigu um 25%
12. Fjárfestingareignir
2023
2022
Bókfært verð í ársbyrjun
117.181
103.304
Fjárfesting í núverandi fjárfestingareignum
3.177
2.604
Fjárfesting í nýjum fjárfestingareignum
237
1.204
Yfirtekið við kaup á dótturfélagi (sjá skýringu 29)
1.270
0
Seldar fjárfestingareignir
0
(362)
Matsbreyting
7.513
10.431
Bókfært verð í árslok
129.378
117.181
Leigueignir
2.728
2.457
Fjárfestingareignir samtals
132.106
119.639
Sundurliðun fjárfestingareigna
Fasteignir
125.708
116.517
Byggingarréttir og lóðir
3.670
664
Leigueignir
2.728
2.457
Fjárfestingareignir alls
132.106
119.639
2023
Verslunar-
Skrifstofu-
Lager og
Hótel og
Heilsutengt
húsnæði
húsnæði
iðnaður
veitingahús
og annað
Samtals
Bókfært verð í ársbyrjun
29.265
49.396
16.643
11.839
10.038
117.181
Fjárfestingar ársins
794
1.646
289
158
290
3.177
Kaup á nýjum eignum
144
1.326
38
0
(1)
1.506
Tilfærslur á milli flokka
(685)
(47)
22
729
(19)
0
Matsbreyting ársins
1.407
1.616
484
614
3.393
7.513
Bókfært verð í árslok
30.924
53.936
17.477
13.340
13.700
129.378
Hlutfallsleg skipting
23,9%
41,7%
13,5%
10,3%
10,6%
100,0%
2022
Verslunar-
Skrifstofu-
Lager og
Hótel og
Heilsutengt
húsnæði
húsnæði
iðnaður
veitingahús
og annað
Samtals
Bókfært verð í ársbyrjun
25.684
47.465
14.109
10.391
5.656
103.304
Fjárfestingar ársins
458
1.390
144
79
533
2.604
Kaup á nýjum eignum
105
233
466
155
246
1.204
Sala ársins
0
(52)
(310)
0
0
(362)
Tilfærslur á milli flokka
758
(3.782)
397
(85)
2.712
0
Matsbreyting ársins
2.261
4.143
1.836
1.300
891
10.431
Bókfært verð í árslok
29.265
49.396
16.643
11.839
10.038
117.181
Hlutfallsleg skipting
25,0%
42,2%
14,2%
10,1%
8,6%
100,0%
Eftirfarandi er umfjöllun um helstu forsendur og breytingar sem hafa orðið.
Fjárfestingareignir samstæðunnar eru metnar af stjórnendum félagsins á gangvirði á reikningsskiladegi í samræmi við alþjóðlegan
reikningsskilastaðal IAS 40.
Við mat á eignunum hafa stjórnendur metið til fjár það sjóðflæði sem félagið má vænta af núverandi leigusamningum og
leigusamningum þeim sem félagið sér fram á að gera að loknum leigutíma samkvæmt núverandi samningum. Matið er samkvæmt
stigi 3 í flokkunarkerfi gangvirðismats, sbr. skýringu 3, og urðu engar breytingar á flokkun á árinu. Við matið eru lagðar til
grundvallar forsendur um áætlað nýtingarhlutfall eignanna í framtíðinni, markaðsleigu að loknum gildistíma núverandi samninga
og kostnað við rekstur þeirra. Aðferðafræðin og ályktanirnar, sem notaðar eru við að meta bæði fjárhæðir og tímasetningar á
framtíðarsjóðstreymi, eru endurskoðaðar reglulega með það að markmiði að nálgast raunverulegt gangvirði eignanna. Einnig er
lagt til grundvallar mat stjórnenda á þróun ýmissa annarra þátta í framtíðinni, s.s. breytingum á leigu- og fjármálamörkuðum.
Stjórnendur létu kanna viðskipti með atvinnuhúsnæði á árinu 2023 og var niðurstaða rannsóknarinnar sú að mat á
fjárfestingareignum félagsins væri sambærilegt við þau markaðsviðskipti.
Vextir
Forsendur um þá vexti sem notaðir eru við útreikning á vegnum meðalfjármagnskostnaði félagsins hafa verið endurmetnar frá mati
fyrra árs til samræmis við breytingar á almennum lánskjörum, en stuðst er við væntingar stjórnenda um markaðsvexti einstakra
eigna. Breytingar vour gerðar á vöxtum til lækkunar.
Ávöxtunarkrafa á eigið fé og eiginfjárhlutfall
Ávöxtunarkrafa eigin fjár er metin út frá CAPM líkaninu (e. Capital Asset Pricing Model). Breytingar voru gerðar á forsendum um
ávöxtunarkröfu eigin fjár til hækkunar. Vegin ávöxtunarkrafa fjármagns sem gerð er til félagsins (e. WACC) er á bilinu 5,4% -
7,3% (2022: 5,5% - 6,8%) eftir eignum. Ekki er tekið tillit til skattspörunar (e. tax shield) við útreikning á veginni ávöxtunarkröfu.
Gert er ráð fyrir 30% eiginfjárhlutfalli.
Nýting á leigurými
Virðisútleiguhlutfall samstæðunnar var 94,3% í lok árs 2023 (2022: 95,7%). Virðisútleiguhlutfall er hlutfall þess húsnæðis í leigu
sem er í leiguhæfu ástandi miðað við leigufjárhæðir. Forsendur um virðisútleiguhlutfall einstakra eigna eru á bilinu 0% til 100%
eftir eignum og er áætlað 95% til framtíðar (2022: 95%).
Markaðsleiga
Við mat á framtíðarsjóðstreymi þarf að meta markaðsleigu sem tekur við þegar núgildandi leigusamningi lýkur. Markaðsleigan er
byggð á mati stjórnenda um þróun leiguverðs til framtíðar.
Áætlaðar leigutekjur byggja á núverandi leigusamningum og mati stjórnenda um þróun leiguverðs til framtíðar.
2023
Verslunar-
Skrifstofu-
Lager og
Hótel og
Heilsutengt
Vegið
húsnæði
húsnæði
iðnaður
veitingahús
og annað
meðaltal
Áætlaðar leigutekjur pr. m²
994-8.861
1.506-7.009
716-2.973
1.949-7.321
1.014-4.683
Áætluð vegin meðalleiga
2.853
3.197
2.314
5.007
3.366
3.061
Vegin ávöxt.krafa (WACC)
5,8-7,2%
5,4-7,3%
6,2-7,1%
6,0-7,0%
5,8-6,7%
6,35%
2022
Verslunar-
Skrifstofu-
Lager og
Hótel og
Heilsutengt
Vegið
húsnæði
húsnæði
iðnaður
veitingahús
og annað
meðaltal
Áætlaðar leigutekjur pr. m²
917-7.209
1.453-5.026
563-2.742
1.797-6.683
1.348-4.113
Áætluð vegin meðalleiga
2.495
2.812
2.108
4.226
2.999
2.706
Vegin ávöxt.krafa (WACC)
6,0-6,5%
5,5-6,8%
6,0-6,8%
5,5-6,8%
6,0-6,5%
6,14%
Næmigreining
Áhrif breytinga á gangvirði fjárfestingareigna:
2023
2022
Hækkun
Lækkun
Hækkun
Lækkun
Hækkun (lækkun) leigutekna um 1%
1.699
1.592
Hækkun (lækkun) virðisútleiguhlutfalls um 1%
1.761
1.648
Lækkun (hækkun) á ávöxtunarkröfu um 0,5%
10.660
10.717
Fasteigna- og brunabótamat
Bókfært verð, opinbert fasteignamat og vátryggingaverðmæti fasteigna greinist þannig:
2023
2022
Bókfært verð fasteigna og lóða
136.099
121.661
Fasteignamat fasteigna og lóða
104.700
99.973
Brunabótamat fasteigna
119.003
108.542
Vátryggingaverð viðbótarbrunatrygginga
17.174
14.227
Veðsetningar og ábyrgðaskuldbindingar
Á fasteignum samstæðunnar, hvort sem þær eru flokkaðar sem fjárfestingareignir, fasteignir í byggingu eða til eigin nota, hvíla
þinglýst veð og skuldbindingar til tryggingar skuldum hennar að fjárhæð 75.507 m.kr. í árslok (2022: 70.217 m.kr.).
Virðisaukaskattskvöð hvílir á hluta af eignum samstæðunnar og nam hún í árslok 4.386 m.kr. (2022: 4.049 m.kr.) og fyrnist á 20
árum. Ekki kemur til greiðslu virðisaukaskattskvaðar nema forsendur breytist, ef fasteignir eru nýttar í starfsemi sem er undanþegin
virðisaukaskatti eða þær yrðu seldar án kvaðarinnar. Til viðbótar hvílir kvöð að fjárhæð 222 m.kr. vegna byggingarréttar á lóð
félagsins við Borgartún 21. Kvöðin kemur ekki til greiðslu nema byggt verði á lóðinni og fyrnist hún í árslok 2026..
13. Fasteignir í þróun
Fasteignir í þróun greinast þannig:
2023
2022
Bókfært verð í ársbyrjun
671
663
Yfirtekið við kaup á dótturfélagi (sjá skýringu 30)
400
0
Fjárfesting í núverandi fasteignum í þróun
9
8
Breytingar á leigueign
(2)
1
Bókfært verð í árslok
1.079
671
14. Eignir til eigin nota
Fasteignir
og annað
Samtals
Kostnaðarverð
Heildarverð 1.1.2022
4.380
539
4.918
Leiðrétting frá fyrra ári
(92)
(43)
(135)
Viðbætur á árinu
58
65
123
Selt á árinu
0
(17)
(17)
Heildarverð 31.12.2022
4.346
544
4.890
Bakfærð virðisrýrnun frá fyrri árum
................................................................ ....
107
0
107
Endurmat fasteigna
1.442
0
1.442
Viðbætur á árinu
40
40
80
Selt á árinu
0
(1)
(1)
Heildarverð 31.12.2023
5.935
583
6.518
Afskriftir
Afskrifað 1.1.2022
426
310
735
Leiðrétting frá fyrra ári
4
(138)
(135)
Afskrift ársins
85
52
138
Selt á árinu
0
(11)
(11)
Afskrifað alls 31.12.2022
515
213
727
Endurmat fasteigna
(342)
0
(342)
Afskrift ársins
101
57
157
Selt á árinu
0
(1)
(1)
Afskrifað alls 31.12.2023
273
269
543
Bókfært verð
1.1.2022
3.954
229
4.183
31.12.2022
3.831
331
4.162
31.12.2023
5.662
314
5.975
Fasteignir samstæðunnar til eigin nota eru endurmetnar á gangvirði á reikningsskiladegi. Við endurmatið var notast við sömu
aðferðafræði og við virðismat fjárfestingareigna (sjá skýringu 12). Bókfært verð fasteigna án endurmats er 3.892 millj. kr. í árslok
2023.
15. Afskriftir
Afskriftir og virðisrýrnun greinist þannig:
2023
2022
Bakfærð virðisrýrnun frá fyrri árum
................................................................ ............................
(107)
0
Skrifstofa
3
3
Hótel
128
114
Innréttingar og annað
26
20
Afskriftir og virðisrýrnun samtals
50
137
16. Viðskiptakröfur og aðrar kröfur
Viðskiptakröfur og aðrar kröfur greinast þannig:
2023
2022
Langtímakröfur
707
150
Næsta árs afborgun skuldabréfa og annarra langtímakrafna
(201)
0
Varúðarniðurfærsla langtímakrafna
(70)
(83)
Langtímakröfur samtals
436
68
Viðskiptakröfur vegna leigu
................................................................ ........................................
404
282
Viðskiptakröfur vegna frestaðra leigugreiðslna
158
678
Viðskiptakröfur vegna annars reksturs
121
128
Varúðarniðurfærsla viðskiptakrafna
(58)
(334)
Viðskiptakröfur samtals
625
754
Næsta árs afborgun langtímakrafna
5
0
Aðrar skammtímakröfur
68
20
Aðrar skammtímakröfur samtals
73
20
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur samtals
698
774
Virðisrýrnun krafna greinist þannig í árslok:
Afskriftareikningur í ársbyrjun
417
439
Afskrifaðar endanlega tapaðar kröfur á árinu
(114)
(111)
(Tekjufært) gjaldfært á árinu
(175)
88
Afskriftareikningur í árslok
128
417
Langtímakröfur félagsins eru annarsvegar vegna framkvæmdalána til leigutaka og hinsvegar vegna gjaldfallinna leigugreiðslna,
þar sem gjaldföllnum leigugreiðslum er breytt í skuldabréf. Við slíkar breytingar hefur félagið að öllu jöfnu fengið auknar
tryggingar ásamt því að krafan er orðin vaxtaberandi og komin í afborgunarferli. Næsta árs afborgun slíkra skuldabréfa er flokkuð
meðal viðskiptakrafna vegna leigu. Kröfur eru metnar miðað við væntar innheimtur
Varúðarfærslur krafna lækkuðu um 289 m.kr. frá áramótum og er lækkunin að mestu leyti til komin vegna endurmats að teknu
tilliti til uppgjöra á leiguskuldbindingum sem stöfuðu af áhrifum Covid-19 á leigutaka og breyttrar stöðu þeirra, eða um 195 m.kr..
17. Eigið fé
Hlutafé
Heildarhlutafé félagsins samkvæmt samþykktum þess er 3.423.863.435 kr. Félagið á eigin hluti að nafnverði 8.800.000 kr. sem
færðir eru til lækkunar á hlutafé. Útistandandi hlutir í árslok eru 3.415.063.435 kr. og eru þeir allir greiddir. Eitt atkvæði fylgir
hverjum einnar krónu hlut í félaginu.
Yfirverðsreikningur hlutafjár
Yfirverðsreikningur hlutafjár hefur að geyma þær greiðslur sem hluthafar hafa greitt umfram nafnverð hlutafjár sem félagið hefur
selt.
Lögbundinn varasjóður
Félaginu er skylt að leggja minnst tíu prósent þess hagnaðar, sem ekki fer til þess að jafna hugsanlegt tap fyrri ára og ekki er lagt í
aðra lögbundna sjóði, í lögbundinn varasjóð uns hann nemur tíu prósentum hlutafjárins. Þegar því marki hefur verið náð skulu
framlög vera minnst fimm prósent þar til sjóðurinn nemur einum fjórða hluta hlutafjárins. Heimilt er að nota varasjóð til að jafna
tap sem ekki er unnt að jafna með færslu úr öðrum sjóðum. Þegar varasjóður nemur meiru en einum fjórða hluta hlutafjárins er
heimilt að nota fjárhæð þá sem umfram er til þess að hækka hlutaféð eða, sé fyrirmæla 53. gr. laga nr. 2/1995 um hlutafélög gætt,
til annarra þarfa.
Bundinn hlutdeildarreikningur
Samkvæmt lögum nr. 3/2006 um ársreikninga ber félögum að færa hlutdeild í afkomu dótturfélaga, sem færð er í rekstrarreikning
og er umfram móttekinn arð eða þann arð sem ákveðið hefur verið að úthluta, á bundinn hlutdeildarreikning meðal eigin fjár.
Óráðstafað eigið fé
Óráðstafað eigið fé er uppsafnaður óráðstafaður hagnaður og ójafnað tap samstæðunnar, frá stofnun móðurfélagsins, að frádregnum
arðgreiðslum og millifærslum á eða af öðrum eiginfjárliðum.
Eiginfjárstýring
Stjórn félagsins hefur sett markmið um 30% eiginfjárhlutfall. Það er stefna stjórnar félagsins að eiginfjárstaða sé sterk til að styðja
við stöðugleika í framtíðarþróun starfseminnar. Stjórn félagsins leitast við að halda jafnvægi milli ávöxtunar eigin fjár og hagræðis
og öryggis sem næst með sterku eiginfjárhlutfalli. Eiginfjárhlutfall í árslok var 34,6% (2022: 34,0%). Arðsemi eigin fjár reyndist
vera 17,2% árið 2023 (2022: 22,0%).
Arður
Arður að fjárhæð 2.000 m.kr. var greiddur til hluthafa árið 2023 vegna ársins 2022. Stefna stjórnar er að greiða árlega út arð sem
nemur allt að 50% af handbæru fé frá rekstri ársins að frádreginni þeirri fjárhæð sem nýtt verður í kaup á eigin bréfum fram að
boðun næsta aðalfundar. Við mótun tillögu um arðgreiðslu skal litið til fjárhagsstöðu félagsins, fyrirætlana um fjárfestingar og
stöðu efnahagsmála. Tillaga stjórnar er að 2.540 m.kr. verði greiddar í arð til hluthafa fyrir rekstrarárið 2023 að teknu tilliti til
arðgreiðslustefnu félagsins og með hliðsjón af sögulega lágu veðsetningarhlutfalli.
18. Hagnaður og þynntur hagnaður á hlut
Grunnhagnaður á hlut miðast við hagnað á veginn meðalfjölda virkra hluta á árinu og sýnir hver hagnaður er á hverja krónu
hlutafjár. Þynntur hagnaður á hlut er sá sami og grunnhagnaður á hlut þar sem félagið hefur ekki gert kaupréttarsamninga né selt
skuldabréf með breytirétti.
2023
2022
Hagnaður ársins
5.853
8.001
Veginn meðalfjöldi virkra hluta á árinu
3.415
3.415
Hagnaður á hlut
1,71
2,34
19. Vaxtaberandi skuldir
Eftirfarandi eru upplýsingar um samningsbundna skilmála vaxtaberandi lána samstæðunnar. Vísað er í skýringu 24 vegna
upplýsinga um gengis- og vaxtaáhættu samstæðunnar.
2023
2022
Vaxtaberandi skuldir í upphafi árs
70.272
64.814
Ný lántaka
8.211
6.394
Yfirtekið við kaup á dótturfélagi (sjá skýringu 29)
917
0
Afborganir og uppgreiðslur langtímalána
(8.274)
(5.715)
Verðbætur
4.404
4.741
Breytingar á eignfærðum lántökukostnaði
31
29
Breyting á öðrum langtímaskuldum
5
10
Vaxtaberandi skuldir í lok árs
75.567
70.272
Langtímaskuldir
Skráð skuldabréf og bankalán
67.117
64.238
Aðrar langtímaskuldir
60
55
67.176
64.292
Skammtímaskuldir
Næsta árs afborgun lána
8.390
5.980
8.390
5.980
Vaxtaberandi skuldir samtals
75.566
70.272
Skilmálar og endurgreiðslutími vaxtaberandi lána
Vegnir meðal-
vextir
Loka-
gjalddagi
2023
2022
Skuldabréfaútgáfa EIK 161047 í ISK, verðtryggt
3,50%
2047
23.673
22.483
Skuldabréfaútgáfa EIK 050749 í ISK, verðtryggt
3,08%
2049
7.669
7.276
Skuldabréfaútgáfa EIK 050726 í ISK, verðtryggt
2,71%
2026
6.908
6.563
Skuldabréfaútgáfa EIK 141233 í ISK, verðtryggt
2,33%
2033
9.169
8.711
Skuldabréfaútgáfa EIK 100346 í ISK, verðtryggt
3,60%
2046
6.508
6.197
Skuldabréfaútgáfa EIK 100327 í ISK, verðtryggt
1,45%
2027
3.443
3.279
Skuldabréfaútgáfa EIK 23 1 í ISK, óverðtryggt
2,90%
0
1.199
Skuldabréfaútgáfa EIK 24 1 í ISK, óverðtryggt
4,34%
2024
2.999
2.996
Skuldabréfaútgáfa EIK 25 1 í ISK, óverðtryggt
7,67%
2025
2.337
2.335
Lán í ISK, verðtryggt
4,10%
3.956
0
Lán í ISK, óverðtryggt
11,94%
8.846
9.178
Aðrar verðtryggðar langtímaskuldir
0,00%
2024-2035
37
31
Aðrar óverðtryggðar langtímaskuldir
7,50%
2024-2032
22
24
Langtímalán samtals, þ.m.t. næsta árs afborgun
75.566
70.272
Næsta árs afborgun
(8.390)
(5.980)
Samtals
................................................................ ...................
67.176
64.292
Afborganir langtímalána greinast þannig á næstu ár:
2023
2022
Afborgun 2023
5.980
Afborgun 2024
8.390
5.100
Afborgun 2025
7.740
7.471
Afborgun 2026
8.227
7.484
Afborgun 2027
5.318
4.830
Afborgun 2028
4.082
Afborgun síðar
41.809
39.407
Samtals
................................................................ ................................................................ ........
75.566
70.272
Í árslok 2023 uppfyllir félagið alla skilmála um fjárhagslegan styrk og sjóðstreymiskvaðir sem það hefur gengist undir í skilmálum
lána og skuldabréfa.
Félagið er með ónýtta bankafjármögnun að fjárhæð um 2.600 m.kr. við árslok 2023 (2022: 2.600 m.kr.).
20. Leiguskuldbinding
Leigueignir og leiguskuldir félagsins greinast þannig:
2023
2022
Leigueignir
Staða í ársbyrjun
2.480
2.355
Endurmat
216
121
Keyptar og seldar eignir
52
4
Staða í árslok
2.749
2.480
Leiguskuldir
Staða í ársbyrjun
2.480
2.355
Endurmat
216
121
Keyptar og seldar eignir
52
4
Staða í árslok
2.749
2.480
Fjárhæðir í rekstarreikning
Vaxtagjöld af leiguskuldum gjaldfærð í rekstrarreikningi
125
105
Fjárhæðir í sjóðstreymi
Greidd vaxtagjöld af leiguskuldum á árinu
125
105
21. Tekjuskattsskuldbinding
Tekjuskattsskuldbinding í ársbyrjun
10.683
8.680
Yfirtekið við kaup á dótturfélagi (sjá skýringu 29)
(2)
0
Tekjuskattur í rekstrarreikningi
1.465
2.004
Tekjuskattur vegna endurmats fasteigna
357
0
Tekjuskattsskuldbinding í árslok
................................................................ .................................
12.503
10.683
Tekjuskattsskuldbinding skiptist þannig:
Fasteignir og rekstrarfjármunir
13.558
11.505
Yfirfæranlegt skattalegt tap
(1.032)
(778)
Niðurfærsla skatteignar
3
39
Aðrir liðir
(26)
(83)
Tekjuskattsskuldbinding í árslok
................................................................ .................................
12.503
10.683
Yfirfæranlegt skattalegt tap, sem ekki nýtist á móti hagnaði innan 10 ára frá því það myndast, fellur niður. Yfirfæranlegt
skattalegt tap í árslok er nýtanlegt sem hér segir:
Tap ársins 2013, nýtanlegt til ársloka 2023
0
179
Tap ársins 2014, nýtanlegt til ársloka 2024
113
113
Tap ársins 2015, nýtanlegt til ársloka 2025
240
240
Tap ársins 2016, nýtanlegt til ársloka 2026
239
239
Tap ársins 2017, nýtanlegt til ársloka 2027
179
179
Tap ársins 2018, nýtanlegt til ársloka 2028
452
452
Tap ársins 2019, nýtanlegt til ársloka 2029
226
226
Tap ársins 2020, nýtanlegt til ársloka 2030
422
422
Tap ársins 2021, nýtanlegt til ársloka 2031
9
9
Tap ársins 2022, nýtanlegt til ársloka 2032
1.831
1.828
Tap ársins 2023, nýtanlegt til ársloka 2033
1.450
0
5.162
3.888
Skatteign er færð að því marki sem líklegt er talið að hægt sé að nýta framtíðarhagnað á móti eigninni. Skatteign er metin á
hverjum uppgjörsdegi.
Tekjuskattsskuldbinding að fjárhæð 698 m. kr. vegna kaupa á félögum, sem flokkuðust sem eignakaup en ekki sameining félaga,
er ekki færð til skuldar í efnahagsreikningi, þar sem ekki er heimilt að færa hana samkvæmt alþjóðlegum reikningsskilastöðlum.
Tekjuskattsskuldbindingin kemur ekki til greiðslu nema þessar fjárfestingareignir verði seldar. Engin áform eru um sölu þeirra.
22. Viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir
Viðskiptaskuldir
370
242
Áfallnir vextir
585
550
Skammtímaskuldir vegna kaupa á fjárfestingareignum
0
27
Skammtímaskuldir vegna kaupa á dótturfélagi
263
0
Aðrar skammtímaskuldir
571
653
Viðskiptaskuldir og aðar skammtímaskuldir samtals
1.787
1.472
23. Fjárfesting og fjármögnun án greiðsluáhrifa
Kaupverð fjárfestingareigna
27
(27)
Kaupverð dótturfélags
(263)
0
Aðrar skammtímaskuldir
236
27
24. Stýring fjárhagslegrar áhættu
Ýmsir áhættuþættir fylgja fjármálagerningum samstæðunnar og verður gerð grein fyrir þeim hér ásamt þeim aðferðum sem
samstæðan notar við að meta og stýra áhættunni. Stjórn félagsins ber ábyrgð á að innleiða og hafa eftirlit með áhættustýringu
samstæðunnar, en reglubundið eftirlit með áhættustýringu er í höndum áhættunefndar sem fundar mánaðarlega að lágmarki.
Áhættustýringunni er ætlað að greina eða finna áhættuþætti, setja viðmið um áhættutöku og hafa eftirlit með henni.
Útleigu- og mótaðilaáhætta
Útleigu- og mótaðilaáhætta er hættan á fjárhagslegu tapi samstæðunnar ef viðskiptamaður eða mótaðili í fjármálagerningi getur
ekki staðið við umsamdar skuldbindingar sínar og tryggingar hrökkva ekki fyrir eftirstöðvum kröfunnar. Útleiguáhætta
samstæðunnar ræðst einkum af fjárhagsstöðu og starfsemi einstakra viðskiptamanna. Félagið kannar fjárhagsstöðu nýrra
viðskiptamanna áður en stofnað er til viðskipta auk þess sem almennt er óskað eftir tryggingum vegna 3-6 mánaða leigu. Ef
viðskiptamenn standa ekki í skilum fer mál þeirra að jafnaði til innheimtunefndar félagsins eftir tveggja mánaða vanskil. Virk
eftirfylgni er með innheimtu og ákvarðanir teknar um hvernig skuli bregðast við þeim í kjölfarið.
Mesta mögulega tap samstæðunnar vegna fjáreigna er bókfært verð þeirra, sem var eftirfarandi í árslok:
2023
2022
Handbært fé
984
2.986
Viðskiptakröfur og langtímakröfur
1.061
822
Aðrar kröfur
73
20
Mesta mögulega tap samtals
2.118
3.828
Aldursgreining viðskiptakrafna og niðurfærsla á reikningsskiladegi voru eftirfarandi:
2023
2022
Nafnverð
kröfu
Niðurfærsla
Nafnverð
kröfu
Niðurfærsla
Ógjaldfallið og gjaldfallið innan 30 daga
346
9
296
22
Gjaldfallið fyrir 31 - 60 dögum
73
2
18
9
Gjaldfallið fyrir 61 - 90 dögum
16
7
28
11
Gjaldfallið fyrir meira en 90 dögum
755
110
896
375
1.189
128
1.238
417
Af kröfum eldri en 90 daga eru 655 m.kr. (2022: 678 m.kr.) vegna frestaðra leigugreiðslna en þær hafa verið færðar niður um 70
m.kr. (2022: 265 m.kr.).
Lausafjáráhætta
Lausafjáráhætta er hættan á að samstæðan geti ekki staðið við fjárskuldbindingar sínar á gjalddaga. Samstæðan fylgist með þróun
á lausafjárstöðu sinni með greiningu á gjalddögum fjáreigna og fjárskulda með það að markmiði að til staðar sé nægjanlegt laust
fé til að geta mætt greiðsluskuldbindingum. Félagið átti óádregna bankafjármögnun að fjárhæð um 2.600 m.kr. í árslok 2022.
Félagið á óveðsettar fjárfestingareignir sem metnar eru á um 10.300 m.kr.
Samningsbundnar afborganir af fjárskuldum, að meðtöldum áætluðum vaxtagreiðslum, greinast þannig:
Bókfært
Umsamið
Innan
Meira
2023
verð
sjóðstreymi
1 árs
1 - 2 ár
2 - 5 ár
en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
75.567
99.542
11.396
10.227
22.849
55.071
Viðskiptaskuldir og aðrar
1.787
1.787
1.787
0
0
0
77.354
101.330
13.184
10.227
22.849
55.071
Bókfært
Umsamið
Innan
Meira
2022
verð
sjóðstreymi
1 árs
1 - 2 ár
2 - 5 ár
en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
70.272
93.348
8.008
7.507
24.892
52.941
Viðskiptaskuldir og aðrar
1.472
1.472
1.472
0
0
0
71.744
94.820
9.480
7.507
24.892
52.941
Vaxtaáhætta
Vaxtaáhætta er hættan á að gangvirði eða greiðsluflæði fjáreigna og fjárskulda muni breytast vegna breytinga á markaðsvöxtum.
Vaxtaberandi fjármálagerningar samstæðunnar greinast með eftirfarandi hætti í lok ársins:
2023
2022
Fjármálagerningar með fasta vexti
Vaxtaberandi skuldir
(63.648)
(61.040)
Nettó staða fjármálagerninga með fasta vexti
(63.648)
(61.040)
Fjármálagerningar með breytilega vexti
Handbært fé
984
2.986
Vaxtaberandi skuldir
(11.919)
(9.232)
Nettó staða fjármálagerninga með breytilega vexti
(10.935)
(6.246)
Næmigreining sjóðstreymis vegna fjármálagerninga með breytilega vexti
Breyting á vöxtum á uppgjörsdegi um 100 punkta myndi hækka (lækka) afkomu fyrir tekjuskatt um 109 (109) m.kr. (2022: 62 (62)
m.kr.). Þessi greining byggir á þeirri forsendu að allar aðrar breytur haldist óbreyttar. Greiningin var unnin með sama hætti fyrir
árið 2022.
Fjármálagerningar með fasta vexti
Fjármálagerningar samstæðunnar með fasta vexti eru ekki færðir á gangvirði gegnum rekstrarreikning. Verði vaxtabreyting á
uppgjörsdegi hefur það engin áhrif á fjárhagslega afkomu samstæðunnar.
Verðbólguáhætta
Verðbólguáhætta er hættan á að afkoma félagsins sveiflist vegna breytinga á vísitölu neysluverðs. Vaxtaberandi skuldir að fjárhæð
61.363 m.kr. (2022: 54.509 m.kr.) eru verðtryggðar miðað við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Breyting á verðbólgu um
1%-stig í árslok 2023 hefði lækkað afkomu félagsins um 614 m.kr. (2022: 545 m.kr.) fyrir tekjuskatt. Greiningin byggir á því að
allar aðrar breytur haldist óbreyttar.
25. Rekstraráhætta
Rekstraráhætta er áhætta sem tengist öðrum þáttum en þeim áhættuþáttum sem fjallað er um að framan, þeim þáttum sem eiga við
um rekstur fasteignafélaga almennt. Rekstraráhætta er hættan á beinu eða óbeinu tapi sem getur orðið vegna fjölda þátta í starfsemi
samstæðunnar, svo sem vinnu starfsfólks hennar, tækni og skipulags, og ytri þátta annarra en framangreindra áhættuþátta, svo sem
vegna breytinga á lögum, aukinni skattheimtu eins og á fasteignagjöldum og almennum viðhorfum til stjórnunarhátta fyrirtækja.
Rekstraráhætta myndast við alla starfsemi samstæðunnar.
Félagið leitast við að stýra rekstraráhættu með hagkvæmum hætti til að forðast fjárhagslegt tap og til að vernda orðstír þess. Til að
draga úr rekstraráhættu er meðal annars komið á viðeigandi aðskilnaði starfa, haft eftirlit með viðskiptum og fylgni við lög, unnið
reglulegt mat á áhættu, starfsfólk þjálfað, verkferlar skipulagðir og skráðir og keyptar tryggingar þegar við á.
26. Gangvirði
Samanburður á gangvirði og bókfærðu verði
Gangvirði og bókfært verð fjáreigna og fjárskulda greinist þannig:
31. desember 2023
31. desember 2022
Bókfært
Bókfært
verð
Gangvirði
verð
Gangvirði
Vaxtaberandi skuldir
75.567
72.753
75.721
76.421
Gangvirði skráðra skuldabréfa félagsins er reiknað samkvæmt stigi 2, sbr. skýringu 3. Gangvirði annarra fjáreigna og fjárskulda er
hið sama og bókfært verð þeirra.
27. Tengdir aðilar
Skilgreining tengdra aðila
Stjórnarmenn, stjórnendur og hluthafar með veruleg áhrif, félög í þeirra eigu, ásamt mökum þeirra og ófjárráða börnum teljast vera
tengdir aðilar samstæðunnar.
Tengdir aðilar með veruleg áhrif
Brimgarðar ehf. áttu skv. hlutaskrá félagsins 16,5% eignarhlut í félaginu í árslok. Þann 7. maí 2021 birtist tilkynning á Nasdaq
Iceland um flöggun Brimgarða ehf. vegna þess að bein eign í hlutabréfum og bein og óbein réttindi samkvæmt fjármálagerningum
fór yfir 25%. Að teknu tilliti til þessa má ætla að samanlagður eignarhlutur Brimgarða ehf. í árslok, að teknu tilliti til samninga um
framvirki viðskipti og skiptasamninga, hafi verið verið á bilinu 25-30%.
Viðskipti við félög í eigu tengdra aðila
Félagið leigði út tvær eignir til félaga í eigu tengdra aðila og nam velta ársins um 4,8 millj. kr.
Viðskipti við lykilstjórnendur
Laun og hlunnindi til lykilstjórnenda vegna starfa fyrir félög í samstæðunni og eignarhlutir þeirra í félaginu greinast sem hér segir:
Árið 2023
Laun og
Árangurs-
Mótframla
g
Nafnverð
hlunnindi
tengd laun
í
lífeyrissjóð
hlutafjár
Bjarni Kristján Þorvarðarson, stjórnarformaður
9,9
1,3
Guðrún Bergsteinsdóttir, stjórnarmaður
5,2
0,7
Eyjólfur Árni Rafnsson, stjórnarmaður
5,2
0,7
Hersir Sigurgeirsson, stjórnarmaður
6,5
0,9
0,5
Ragnheiður Harðar Harðardóttir, stjórnarmaður
5,7
0,8
Garðar Hannes Friðjónsson, forstjóri
60,5
6,1
9,0
7,4
Framkvæmdastjórarí lok árs eru: Árni Huldar Sveinbjörnsson, Eyjólfur Gunnarsson, Guðbjartur Magnússon, Lýður Heiðar
Gunnarsson og Sturla Gunnar Eðvarðsson. Á árinu hætti Jóhann Magnús Jóhannsson störfum og Árni Huldar Sveinbjörnsson tók
við starfi yfirlögfræðings félagsins af honum.
Árið 2022
Laun og
Árangurs-
Mótframla
g
Nafnverð
hlunnindi
tengd laun
í
lífeyrissjóð
hlutafjár
Bjarni Kristján Þorvarðarson, stjórnarformaður
7,0
0,9
Guðrún Bergsteinsdóttir, stjórnarmaður
4,9
0,7
Eyjólfur Árni Rafnsson, stjórnarmaður
6,2
0,8
Hersir Sigurgeirsson, stjórnarmaður
5,9
0,8
0,5
Ragnheiður Harðar Harðardóttir, stjórnarmaður
5,4
0,7
Kristín Friðgeirsdóttir, fyrrverandi stjórnarmaður
1,2
0,8
Garðar Hannes Friðjónsson, forstjóri
50,7
7,2
8,1
7,4
Framkvæmdastjórar (5)
116,7
11,8
16,8
0,4
Framkvæmdastjórar eru: Eyjólfur Gunnarsson, Guðbjartur Magnússon, Jóhann Magnús Jóhannsson, Lýður Heiðar Gunnarsson og
Sturla Gunnar Eðvarðsson.
Ekki hafa verið gerðir óvenjulegir samningar við stjórnarmenn eða stjórnendur.
Eignarhlutur Garðars Hannesar Friðjónssonar er í gegnum Burðarbita ehf. og eignarhlutur Hersis Sigurgeirssonar í gegnum
Endurreisnarsjóðinn ehf.
28. Dótturfélög
2023
2022
Eik rekstrarfélag ehf.
100,0%
100,0%
EF15 ehf
100,0%
0,0%
EF16 ehf.
100,0%
0,0%
Hótel 1919 ehf.
100,0%
0,0%
Landfestar ehf.
0,0%
100,0%
0,0%
100,0%
0,0%
100,0%
Öll dótturfélög félagsins hafa aðsetur í Reykjavík.
Á árinu sameinuðust Landfestar ehf. og LF1 ehf., dótturfélag Landfesta ehf., inn í Eik fasteignafélag hf. Á sama tíma færðist
eignarhlutur í Hótel 1919 ehf. til móðurfélagsins. Þá keypti félagið EF15 hf. (sjá skýringu 29) og EF 16 (sjá skýringu 30) á árinu.
29. Kaup á BB29 ehf. (nú EF15 ehf.)
Á árinu eignaðist Eik allt hlutafé í EF15 ehf. á grundvelli kaupsamnings sem undirritaður var í mars 2023. Félagið er fært
sem hluti af samstæðureikningi félagsins frá og með yfirtökudegi þann 31. mars 2023. Kostnaður við kaupin nam um 7
m.kr. EF15 ehf. á 3.544 fermetra skrifstofuhúsnæði við Ármúla 2, Reykjavík.
Gangvirði eigna og skulda
EF15 ehf. á yfirtökudegi
greindist þannig:
Fjárfestingareign
1.270
Tekjuskattsinneign
2
Handbært fé
146
Nettó veltufé
(6)
Yfirteknar skuldir
(917)
495
Greitt með handbæru fé
495
Yfirtekið handbært fé
(146)
30. Kaup á Húsfélaginu Hafnarstræti 7 ehf. (nú EF16 ehf.)
Á árinu eignaðist Eik allt hlutafé í EF16 ehf. á grundvelli kaupsamnings sem undirritaður var í nóvember 2023. Félagið er
fært sem hluti af samstæðureikningi félagsins frá og með yfirtökudegi þann 13. nóvember 2023. EF16 ehf. á 826 fermetra
verslunar- og skrifstofuhúsnæði við Hafnarstræti 7, Reykjavík. Á reikningsskiladegir voru 262,5 millj. kr. kaupverðs
ógreiddar.
Gangvirði eigna og skulda
EF16 ehf. á yfirtökudegi
greindist þannig:
Fasteign í þróun
400
Handbært fé
1
401
Greitt með handbæru fé
401
Yfirtekið handbært fé
(1)
31. Atburðir eftir lok reikningsskiladags
Félagið hefur greitt upp óverðtryggt bankalán að fjárhæð 3.026 m. kr. sem var með lokagjalddaga í mars 2024 og samhliða því
tekið nýtt verðtryggt bankalán að fjárhæð 3.500 m. kr. með lokagjalddaga á árinu 2029. Félagið hefur undirritað kaupsamning um
leikskóla í byggingu í Hveragerði. Leikskólinn er með langtímaleigusamningi við Hveragerðisbæ. Áætluð verklok og afhending er
í september 2024.
Félagið fékk sent frummat Samkeppniseftirlitsins þann 7. febrúar 2024 í tengslum við rannsókn eftirlitsins á valfrjálsu
yfirtökutilboði Regins hf. til hluthafa Eikar fasteignafélags. Samandregið er það frummat Samkeppniseftirlitsins að samruni Regins
og Eikar fasteignafélags hindri virka samkeppni og hann krefjist að öllu óbreyttu íhlutunar af hálfu eftirlitsins. Samkvæmt
stjórnsýslulögum getur félagið nýtt sér andmælarétt áður en bindandi stjórnvaldsákvörðun verður tekin í málinu. Frestur til þess er
til 21. febrúar nk..
32. Helstu reikningsskilaaðferðir
Reikningsskilaaðferðum sem er lýst hér á eftir hefur verið beitt með samræmdum hætti fyrir öll tímabil sem koma fram í
ársreikningi félagsins.
Til að auka upplýsingagildi ársreikningsins eru skýringar við hann birtar á grundvelli þess hversu viðeigandi og mikilvægar þær
eru fyrir lesandann. Það þýðir að upplýsingar sem hvorki eru metnar mikilvægar né viðeigandi fyrir notanda reikningsskilanna eru
ekki birtar í skýringum.
a. Grundvöllur samstæðu
i) Sameining fyrirtækja
Samstæðan færir sameiningu fyrirtækja með því að nota kaupaðferðina þegar yfirráð flytjast til hennar. Endurgjald fyrir yfirtöku
er að jafnaði metið á gangvirði eins og keyptar hreinar aðgreinanlegar eignir. Viðskiptavild sem verður til er virðisprófuð árlega.
Allur hagnaður af hagstæðum kaupum er færður í rekstrarreikning þegar í stað. Viðskiptakostnaður er gjaldfærður þegar hann fellur
til nema hann tengist útgáfu skuldabréfa eða hlutabréfa.
Allar óvissar viðbótargreiðslur eru metnar á gangvirði á yfirtökudegi. Ef óvisst endurgjald sem telst fjármálagerningur er flokkað
sem eigið fé þá er það ekki endurmetið og uppgjör er fært á eigið fé. Að öðru leyti eru síðari gangvirðisbreytingar óvissa
endurgjaldsins færðar í rekstrarreikning.
ii) Dótturfélög
Dótturfélög eru þau félög þar sem félagið fer með yfirráð. Samstæðan fer með yfirráð þegar hún ber áhættu eða hefur ávinning af
breytilegri arðsemi af hlutdeild sinni í félaginu og getur haft áhrif á arðsemina vegna yfirráða sinna. Reikningsskil dótturfélaga eru
innifalin í reikningsskilum samstæðunnar frá því að yfirráð nást og þar til þeim lýkur.
iii) Tap á yfirráðum
Þegar yfirráð samstæðunnar í dótturfélagi tapast eru eignir og skuldir dótturfélagsins færðar út úr samstæðureikningnum ásamt
hlutdeild annarra eigenda þess og öðrum liðum eigin fjár. Allur tengdur hagnaður eða tap er fært í rekstrarreikning. Eignarhlutur
sem haldið er eftir er metinn á gangvirði á þeim degi sem yfirráð töpuðust.
iv) Viðskipti felld út úr samstæðu
Stöður milli samstæðufélaga, viðskipti og óinnleystur hagnaður sem myndast hefur af viðskiptum milli félaganna, eru felld út í
samstæðureikningnum. Óinnleyst tap er fellt út með sama hætti og óinnleystur hagnaður, en aðeins að því marki að ekkert bendi
til virðisrýrnunar eignarinnar.
b. Viðskipti í erlendum gjaldmiðlum
Viðskipti í erlendum gjaldmiðlum eru færð í starfrækslugjaldmiðli einstakra samstæðufélaga á gengi viðskiptadags. Peningalegar
eignir og skuldir í erlendum gjaldmiðlum eru færðar miðað við gengi á uppgjörsdegi. Aðrar eignir og skuldir sem metnar eru á
gangvirði í erlendri mynt, eru færðar á því gengi sem var í gildi þegar gangvirði þeirra var ákvarðað.
Gengismunur vegna viðskipta í erlendum gjaldmiðlum er færður í rekstrarreikning.
c. Fjármálagerningar
i) Fjáreignir
Lán, kröfur og handbært fé eru færð á þeim degi sem til þeirra er stofnað. Allar aðrar fjáreignir eru upphaflega færðar á þeim degi
sem félagið gerist aðili að samningsbundnum ákvæðum fjármálagerningsins.
Fjáreignir eru afskráðar ef samningsbundinn réttur félagsins að sjóðstreymi vegna fjáreignanna rennur út eða ef félagið framselur
rétt til sjóðstreymis af eigninni til annars aðila án þess að halda eftir yfirráðum eða því sem næst allri þeirri áhættu og ávinningi
sem í eignarhaldinu felst.
Fjáreignum og fjárskuldum er jafnað saman og hrein fjárhæð færð í efnahagsreikning þegar og aðeins þegar lagalegur réttur
félagsins er til staðar um jöfnun og fyrirhugað er að gera upp með jöfnun fjáreigna og fjárskulda eða innleysa eignina og gera upp
skuldina á sama tíma.
Fjáreignir á afskrifuðu kostnaðarverði
Fjáreignir á afskrifuðu kostnaðarverði eru fjáreignir með föstum eða ákvarðanalegum greiðslum sem ekki eru skráðar á virkum
markaði. Slíkar eignir eru upphaflega færðar á gangvirði að viðbættum öllum tengdum viðskiptakostnaði. Eftir upphaflega
skráningu eru lán og kröfur metin á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti að frádreginni virðisrýrnun þegar við á.
Fjáreignir á afskrifuðu kostnaðarverði samanstanda af viðskiptakröfum og öðrum skammtímakröfum.
Handbært fé
Til handbærs fjár telst sjóður og óbundnar bankainnstæður og verðbréf sem eru til ráðstöfunar innan þriggja mánaða.
ii) Fjárskuldir
Vaxtaberandi skuldir eru færðar á þeim degi sem til þeirra er stofnað. Allar aðrar fjárskuldir eru upphaflega færðar á þeim
viðskiptadegi þegar félagið gerist aðili að samningsbundnum ákvæðum fjármálagerningsins.
Félagið afskráir fjárskuld þegar samningsbundnum skyldum vegna skuldagerningsins er lokið, þær felldar niður eða falla úr gildi.
Félagið flokkar fjárskuldir aðrar en afleiðusamninga sem aðrar fjárskuldir. Slíkar skuldir eru upphaflega færðar á gangvirði að
viðbættum tengdum viðskiptakostnaði. Eftir upphaflega skráningu eru þessar fjárskuldir metnar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað
við virka vexti.
Til fjárskulda félagsins teljast vaxtaberandi skuldir, viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir.
iii) Hlutafé
Kostnaður við útgáfu hlutafjár, að teknu tilliti til tekjuskattsáhrifa, er færður til lækkunar á eigin fé.
d. Óefnislegar eignir
i) Viðskiptavild
Viðskiptavild myndast við kaup á dótturfélögum. Viðskiptavild er mismunurinn á kostnaði við yfirtökuna og gangvirði yfirtekinna
eigna, skulda og óvissra skulda. Þegar neikvæð viðskiptavild myndast er hún tekjufærð strax í rekstrarreikningi. Viðskiptavil d er
færð á kostnaðarverði að frádreginni uppsafnaðri virðisrýrnun.
ii)Aðrar óefnislegar eignir
Aðrar óefnislegar eignir sem eru keyptar eða færðar upp við kaup á dótturfélögum og eru með takmarkaðan nýtingartíma eru
eignfærðar á kostnaðarverði að frádregnum uppsöfnuðum afskriftum og virðisrýrnun þar sem við á.
iii) Kostnaður sem fellur til síðar
Kostnaður sem fellur til síðar er einungis eignfærður ef hann eykur ávinning sem felst í eigninni sem kostnaðurinn varðar. Annar
kostnaður, þar á meðal vegna viðskiptavildar og vörumerkja sem myndast hafa innan samstæðunnar, er færður í rekstrareikning
þegar til hans er stofnað.
iv) Afskriftir óefnislegra eigna
Afskriftir óefnislegra eigna eru færðar línulega í rekstrarreikning miðað við áætlaðan nýtingartíma þeirra. Afskriftartími hefst þegar
eignirnar eru tilbúnar til notkunar.
e. Fjárfestingareignir
Fjárfestingareignir eru fasteignir (land og húseignir) sem eru í eigu félagsins til að afla leigutekna, til verðmætaaukningar eða hvort
tveggja. Fjárfestingareignir eru færðar á gangvirði í samræmi við alþjóðlegan reikningsskilastaðal nr. 40 (IAS) samanber skýringu
13. Við mat á fjárfestingareignum er stuðst við gangvirði hliðstæðra eigna á virkum markaði í viðskiptum milli ótengdra upplýstra
aðila, og núvirt framtíðarsjóðflæði einstakra eigna. Við matið er tekið tillit til samanlagðra áætlaðra framtíðarleigutekna af
eignunum auk kostnaðar við rekstur og viðhald eignanna. Áætlaðar framtíðarleigutekjur taka að mestu leyti mið af þeim
leigusamningum sem í gildi eru. Áætluð rekstrargjöld og viðhald fasteigna er dregið frá leigutekjum. Við núvirðinguna er stuðst
við markaðsvexti. Breytingar á gangvirði fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna í
rekstrarreikningi. Fjárfestingareignir eru ekki afskrifaðar.
Þegar eign til eigin nota verður fjárfestingareign vegna breytingar á nýtingu er mismunur sem verður á yfirfærsludegi á bókfærðu
verði og gangvirði fjármunarins færður sem endurmat í aðra heildarafkomu ef um hagnað er að ræða. Við sölu fjárfestingareignar
er þessi hagnaður færður á óráðstafað eigið fé. Tap sem myndast á þennan hátt er fært strax í rekstrarreikning.
Ef fjárfestingareign er nýtt af eiganda er hún flokkuð sem eign til eigin nota og gangvirði hennar á endurflokkunardegi verður
kostnaðarverð hennar í reikningsskilum.
f. Fasteignir í þróun
Fasteign sem er í þróun og er ætluð til notkunar sem fjárfestingarfasteign, er færð á kostnaðarverði.
g. Eignir til eigin nota
i) Færsla og mat
Fasteignir til eigin nota eru færðar á endurmetnu kostnaðarverði að frádregnum afskriftum og virðisrýrnun. Endurmetið
kostnaðarverð er gangvirði eignanna á endurmatsdegi að frádregnum uppsöfnuðum afskriftum. Allar hækkanir vegna endurmatsins
eru færðar á endurmatsreikning meðal eiginfjár að frádregnum tekjuskatti. Afskriftir endurmatsins eru færðar í rekstrarreikning og
árlega færð leiðrétting sem endurspeglar þá fjárhæð af endurmatsreikningi og á óráðstafað eigið fé. Endurmetið er árlega.
Kostnaðarverð samanstendur af beinum kostnaði sem fellur til við kaupin. Kostnaðarverð eigna til eigin nota sem félagið byggir
sjálft innifelur efniskostnað og launakostnað, annan kostnað sem fellur til við að koma eigninni í notkun og telst vera hluti af
kostnaðarverði eignarinnar. Keyptur hugbúnaður sem er nauðsynlegur til að unnt sé að nýta vélbúnað er eignfærður sem hluti af
þeim tækjabúnaði.
Þegar eignir til eigin nota eru samsettar úr einingum með ólíkan nýtingartíma eru einingarnar aðgreindar og afskrifaðar miðað við
nýtingartímann.
Hagnaður af sölu eigna til eigin nota er munurinn á söluverði og bókfærðu verði eignarinnar og er færður í rekstrarreikning meðal
rekstrartekna.
Vaxtagjöld af lánsfé sem nýtt er til fjármögnunar á kostnaðarverði mannvirkja í byggingu eru eignfærð á byggingartíma.
ii) Kostnaður sem fellur til síðar
Kostnaður við að endurnýja einstaka hluta eigna til eigin nota er færður til eignar ef líklegt er talið að ávinningur sem felst í eigninni
muni renna til félagsins og hægt er að meta kostnaðinn á áreiðanlegan hátt. Allur annar kostnaður er gjaldfærður í rekstrarreikning
þegar til hans er stofnað.
iii) Afskriftir
Afskriftir eru reiknaðar línulega miðað við áætlaðan nýtingartíma einstakra hluta eigna til eigin nota. Land er ekki afskrifað.
Áætlaður nýtingartími greinist þannig:
Nýtingartími
Fasteignir til eigin nota 50 - 100 ár
Aðrar eignir til eigin nota 5 - 10 ár
Afskriftaaðferðir, nýtingartími og niðurlagsverð eru endurmetin á uppgjörsdegi.
h.Virðisrýrnun
i)Fjáreignir
Á hverjum uppgjörsdegi er kannað hvort til staðar sé hlutlæg vísbending um virðisrýrnun fjáreigna. Fjáreign telst vera virðisrýrð
ef hlutlægar vísbendingar eru um að einn eða fleiri atburðir sem átt hafa sér stað benda til þess að vænt framtíðarsjóðstreymi af
eigninni verði lægra en áður var talið. Virðisrýrnun fjáreigna er færð í rekstrarreikning.
ii) Aðrar eignir
Bókfært verð annarra eigna samstæðunnar er yfirfarið á hverjum uppgjörsdegi til að meta hvort vísbendingar séu um virðisrýrnun
þeirra. Sé einhver slík vísbending til staðar er endurheimtanleg fjárhæð eignarinnar metin. Virðisrýrnunarpróf eru gerð að minnsta
kosti árlega á viðskiptavild.
Endurheimtanleg fjárhæð eignar eða fjárskapandi einingar er hreint gangvirði þeirra eða nýtingarvirði, hvort sem hærra reynist.
Nýtingarvirði er áætlað framtíðarsjóðstreymi, sem er núvirt með vöxtum fyrir skatta, þar sem vextirnir endurspegla mat markaðarins
á tímavirði peninga hverju sinni og þá áhættu sem fylgir eigninni.
Virðisrýrnun er gjaldfærð þegar bókfært verð eignar eða fjárskapandi einingar er hærra en endurheimtanleg fjárhæð hennar.
Fjárskapandi eining er minnsti aðgreinanlegi hópur eigna sem myndar sjóðstreymi sem er að mestu leyti óháð öðrum eignum eða
hópum eigna. Virðisrýrnun fjárskapandi eininga er fyrst færð til lækkunar á tilheyrandi viðskiptavild, en síðan til hlutfallslegrar
lækkunar á bókfærðu verði annarra eigna sem tilheyra einingunni. Virðisrýrnun er gjaldfærð í rekstrarreikningi.
Virðisrýrnun viðskiptavildar er ekki bakfærð. Virðisrýrnun fyrri tímabila vegna annarra eigna er metin á hverjum uppgjörsdegi til
að kanna hvort vísbendingar séu um að rýrnunin hafi minnkað eða horfið. Sú virðisrýrnun er bakfærð ef breyting hefur orðið á
mati sem notað var við útreikning á endurheimtanlegri fjárhæð. Virðisrýrnun er einungis bakfærð að því marki sem nemur áður
færðri virðisrýrnun að teknu tilliti til skatta.
i
. Skuldbindingar
Skuldbinding er færð í efnahagsreikninginn þegar samstæðan ber lagalega eða ætlaða skyldu vegna fyrri atburðar og líklegt er að
kostnaður lendi á henni við að gera skuldbindinguna upp. Ef áhrifin eru veruleg eru skuldbindingarnar ákveðnar með því að afvaxta
áætlað framtíðarsjóðstreymi með vöxtum fyrir skatta sem sýna núverandi markaðsmat tímavirðis peninga og, ef við á, áhættuna
sem tengist skuldbindingunni.
j. Leigusamningar
Samstæðan færir leigueign og leiguskuld við upphaf leigusamnings. Leigueignir og leiguskuldir samstæðunnar eru eingöngu vegna
leigusamninga á lóðum við þriðja aðila. Engin leigueign er á efnahagsreikning samstæðunnar. Leiguskuldir eru færðar á núvirði
ógreiddra leiguskulda á upphafsdegi. Ef unnt er að ákveða innbyggða vexti á lóðarleigu skal nota þá í núvirðingu skuldarinnar. Sé
það ekki hægt skal notast við vexti á nýju lánsfé (e. incremental borrowing rate) sem er sú aðferðarfræði sem samstæðan notar.
Notast er við mismunandi vexti á nýju lánsfé eftir staðsetningum og tegundum húsnæðis sem standa á hverri lóð fyrir sig og er
sambærilegri aðferðarfræði beitt við ákvörðun á vöxtum á nýju lánsfé og gert er við mat á virði fjárfestingareigna félagsins.
Vextirnir sem notaðir eru til núvirðingar eru ákvarðaðir þannig að vextir á nýju lánsfé vigta 70% og vextir af nýju lánsfé ásamt
álagi vigta 30%. Þessari aðferð er beitt á alla lóðarleigusamninga samstæðunnar.
k. Leigutekjur
Leigutekjur af fjárfestingareignum eru færðar í rekstrarreikning á leigutímanum.
l. Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
Rekstarkostnaður fjárfestingareigna er gjaldfærður þegar hann fellur til og inniheldur meðal annars fasteignagjöld, vátryggingar og
viðhaldskostnað.
m. Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld
Fjármunatekjur samanstanda af vaxtatekjum af fjáreignum og gengishagnaði af erlendum gjaldmiðlum. Vaxtatekjur eru færðar í
rekstrarreikning eftir því sem þær falla til miðað við virka vexti.
Fjármagnsgjöld samanstanda af vaxtagjöldum og verðbótum af lántökum, gengistapi af erlendum gjaldmiðlum, lóðarleigu og
öðrum fjármagnskostnaði. Vaxtagjöld eru færð í rekstrarreikning eftir því sem þau falla til miðað við virka vexti.
Gengishagnaður og gengistap eru færð nettó.
n. Tekjuskattur
Tekjuskattur samanstendur af tekjuskatti til greiðslu og frestuðum tekjuskatti. Tekjuskattur er færður í rekstrarreikning nema þegar
hann varðar liði sem eru færðir beint á eigið fé, en í þeim tilvikum er tekjuskatturinn færður á eigið fé.
Tekjuskattur til greiðslu er tekjuskattur sem áætlað er að komi til greiðslu á næsta ári vegna skattskylds hagnaðar ársins, miðað við
gildandi skatthlutfall á uppgjörsdegi, auk leiðréttinga á tekjuskatti til greiðslu vegna fyrri ára.
Frestaður tekjuskattur er færður vegna tímabundinna mismuna á bókfærðu verði eigna og skulda í ársreikningnum annars vegar og
skattverði þeirra hins vegar. Frestaður tekjuskattur er ekki færður vegna tímabundinna mismuna vegna fjárfestinga í dótturfélögum
svo framarlega sem talið er að móðurfélagið geti stýrt því hvenær þeir snúist við og jafnframt sé talið líklegt að þeir muni ekki
snúast við í fyrirsjáanlegri framtíð. Útreikningur á frestuðum skatti byggir á því skatthlutfalli sem vænst er að verði í gildi þegar
tímabundinn mismunur kemur til með að snúast við, miðað við gildandi lög á uppgjörsdegi.
Skatteign er einungis færð að því marki sem líklegt er talið að skattskyldur hagnaður verði til ráðstöfunar í framtíðinni, sem unnt
verður að nýta eignina á móti. Skatteign er metin á hverjum uppgjörsdegi og lækkuð að því marki sem talið er að hún komi ekki til
með að nýtast.
o. Hagnaður á hlut
Í ársreikningnum er sýndur grunnhagnaður á hlut og þynntur hagnaður á hlut fyrir almenna hluti í félaginu. Grunnhagnaður á hlut
er reiknaður sem hlutfall hagnaðar og vegins meðalfjölda virkra hluta á árinu. Þynntur hagnaður á hlut er reiknaður með því að
leiðrétta meðalfjölda virkra hluta vegna mögulegrar þynningar og hluta sem gæti þurft að gefa út vegna kauprétta og annarra
fjármálagerninga sem eru breytanlegir í hlutafé félagsins.
p. Starfsþáttayfirlit
Starfsþáttur er aðgreinanlegur hluti samstæðunnar innan ákveðins efnahagslegs umhverfis.
Stjórnarháttayfirlýsing
Starfsemi og viðskiptalíkan
Eik fasteignafélag hf. starfar á íslenskum fasteignamarkaði með atvinnuhúsnæði. Félagið á atvinnuhúsnæði í helstu
viðskiptakjörnum höfuðborgarsvæðisins sem og á völdum svæðum á landsbyggðinni. Félagið á, rekur og leigir út fasteignir sem
leigðar eru traustum leigutökum og eru eignirnar vel samkeppnishæfar á leigumarkaði með tilliti til ástands og staðsetningar.
Stærstur hluti tekna félagsins eru leigutekjur og aðrar tekjur af rekstri fasteigna. Helstu gjöld eru tengd rekstrarkostnaði fasteigna
s.s. fasteignagjöld, tryggingar og vatns- og fráveitugjöld sem og fjárfesting í viðhaldi og endurbótum á fasteignum.
Stefna
Eik fasteignafélag hefur einsett sér að sýna samfélagslega ábyrgð, bera virðingu fyrir umhverfinu og hafa ánægju viðskiptavina og
starfsfólks að leiðarljósi. Um leið og áhersla er lögð á að skapa verðmæti og skila arði, leggur félagið mikla áherslu á að vera
efnahagslega ábyrgt, starfa innan þess lagaramma sem gildir, vera siðferðislega ábyrgt og vera eftirsóttur og öruggur vinnustaður.
Félagið gefur nú í sjötta sinn út sjálfbærniskýrslu og er hún fylgirit við ársreikning 2023. Í sjálfbærniskýrslunni eru birtar
upplýsingar um stöðu og þróun mælikvarða á frammistöðu samstæðunnar með tilliti til umhverfismála, félagslegra þátta,
stjórnarhátta og áhrifa á hagsæld.
Umhverfið
Eik fasteignafélag einsetur sér að starfa í sátt við umhverfi og samfélag. Með markvissum aðgerðum ætlar félagið að draga úr losun
gróðurhúsalofttegunda, stuðla að sjálfbærari vinnustöðum og atvinnulífi og leggja sitt af mörkum í vegferðinni að vistvænni
mannvirkjagerð á Íslandi. Umhverfisstefna var síðast staðfest á stjórnarfundi 15. febrúar 2024 og er aðgengileg á heimasíðu
félagsins.
Í sjálfbærniskýrslunni koma m.a. fram upplýsingar um beina og óbeina losun gróðurhúsalofttegunda ásamt upplýsingum um
orkunotkun, úrgangsmyndun og vatnsnotkun, umhverfisstefnu og loftslagsyfirsýn.
Félagslegir þættir og mannauður
Eik fasteignafélag hefur sett sér stefnu um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð. Félagið leggur sig fram um að hafa jákvæð
samfélagsleg áhrif og í allri starfsemi sinni styður félagið við og virðir mannréttindi eins og þau eru tryggð í stjórnarskrá Íslands
og alþjóðlegum mannréttindasáttmálum sem Ísland hefur fullgilt. Stefna um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð var síðast
staðfest á stjórnarfundi 21. september 2023 og er aðgengileg á heimasíðu félagsins.
Félagið hefur sett sér siðareglur sem gilda fyrir starfsmenn og stjórnarmenn. Félagið vill taka virkan þátt í að byggja upp samfélagið,
fylgja leikreglum þess og koma ávallt fram af heiðarleika. Reglurnar fjalla meðal annars um ábyrgð og virðingu gagnvart
samfélaginu, samskipti við viðskiptavini, virðingu og umburðarlyndi á vinnustaðnum, hagsmunaárekstra og jafnræði og virðingu
fyrir öllum manneskjum. Siðareglurnar voru síðast staðfestar á stjórnarfundi 14. desember 2023 og eru aðgengilegar á heimasíðu
félagsins.
Félagið hefur sett sér starfskjarastefnu sem tekur mið af langtímamarkmiði um virðisaukningu fyrir hluthafa, góðum stjórnarháttum
og hag viðskiptavina. Þannig er henni ætlað að styðja við áætlanir um uppbyggingu félagsins og stuðla að því að hjá félaginu starfi
hæfir og öflugir einstaklingar. Kjör og aðbúnaður skulu því taka mið af markaðsaðstæðum hverju sinni, launajafnræði og veita
hvatningu fyrir góða frammistöðu og styðja við endurmenntun. Starfskjarastefnan var síðast staðfest á aðalfundi 30. mars 2023 og
er aðgengileg á heimasíðu félagsins
Í sjálfbærniskýrslu eru meðal annars upplýsingar um launa- og kynjahlutföll, starfsmannaveltu, jafnræði, heilsuvernd og öryggi
starfsfólks.
Stjórnarhættir og aðgerðir gegn spillingu
Eik fasteignafélag fylgir gildandi leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja sem Viðskiptaráð Íslands, Nasdaq OMX Iceland og
Samtök atvinnulífsins hafa gefið út. Nánari upplýsingar um stjórnarhætti má finna á heimasíðu félagsins undir
www.eik.is/stjornarhaettir.
Félagið fylgir, í samræmi við stefnu sína um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð, settum lögum og reglum í allri sinni starfsemi
og líður ekki spillingu, þar með talið kúgun, mútur og ólöglega starfsemi. Eik fasteignafélag starfar með heiðarleika og traust að
leiðarljósi líkt og endurspeglast í siðareglum sem félagið hefur sett sér.
Stjórnendum og öðru starfsfólki félagsins ber að forðast það að fjárhagslegir hagsmunir þeirra og hagsmunir félagsins stangist á.
Starfsfólk er hvatt til þess að tilkynna stjórnendum eða stjórn um siðferðisleg vafamál og misbresti af svipuðum toga sem það
verður vart við. Starfsfólk skal ekki á neinn hátt gjalda fyrir að beina slíkum tilkynningum til stjórnar eða stjórnenda.
Stjórnarháttayfirlýsing
Í sjálfbærniskýrslu félagsins fyrir árið 2023 er fjallað nánar um aðgreiningu valds í stjórn ásamt gagnsæi ákvarðanna. Þar eru
jafnframt upplýsingar um aðgerðir gegn spillingu og mútum, persónuvernd, fjárhagslega hvata og kjarasamninga, upplýsingagjöf
og vottun upplýsinga er varða samfélagsábyrgð og sjálfbærni.
Hagsæld
Eik fasteignafélag hefur áhrif á hagvöxt og velsæld með langtímafjárfestingum í íslenskum fasteignum. Stærð félagsins ásamt
traustum rótum hafa gert því kleift að njóta hagstæðra lánskjara sem síðan skila sér til viðskiptavina í formi hagstæðra leigukjara.
Með því að fjárfesta til langs tíma eykst hvatinn til þess að hlúa að viðhaldi og sjálfbærri efnisnotkun sem hefur jákvæð áhrif á
umhverfið. Í sjálfbærniskýrslu félagsins er fjallað nánar um áhrif á hagsæld, skattspor félagsins og fjárfestingu í loftlagstengdum
innviðum, seiglu og vöruþróun.
Árangur og staða
Í sjálfbærniskýrslu félagsins fyrir árið 2023 má lesa um árangur Eikar fasteignafélags og helstu skref sem stigin voru í átt að aukinni
sjálfbærni og samfélagslegri ábyrgð á árinu. Við lítum stolt yfir árið og gerum okkur grein fyrir að leiðin í átt að sjálfbærara
samfélagi er vegferð sem felur í sér stöðugar umbætur og framfarir en einnig fjöldamörg tækifæri.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Starfsemi og viðskiptalíkan
Eik fasteignafélag hf. starfar á íslenskum fasteignamarkaði með atvinnuhúsnæði. Félagið á atvinnuhúsnæði í helstu
viðskiptakjörnum höfuðborgarsvæðisins sem og á völdum svæðum á landsbyggðinni. Félagið á, rekur og leigir út fasteignir sem
leigðar eru traustum leigutökum og eru eignirnar vel samkeppnishæfar á leigumarkaði með tilliti til ástands og staðsetningar.
Stærstur hluti tekna félagsins eru leigutekjur og aðrar tekjur af rekstri fasteigna. Helstu gjöld eru tengd rekstrarkostnaði fasteigna,
s.s. fasteignagjöld, tryggingar og vatns- og fráveitugjöld sem og fjárfesting í viðhaldi og endurbótum á fasteignum.
Stefna
Eik fasteignafélag hefur einsett sér að sýna samfélagslega ábyrgð, bera virðingu fyrir umhverfinu og hafa ánægju viðskiptavina og
starfsfólks að leiðarljósi. Um leið og áhersla er lögð á að skapa verðmæti og skila arði, leggur félagið mikla áherslu á að vera
efnahagslega ábyrgt, starfa innan þess lagaramma sem gildir, vera siðferðislega ábyrgt og vera eftirsóttur og öruggur vinnustaður.
Félagið gefur nú í fimmta sinn út sjálfbærniskýrslu og er hún fylgirit við ársreikning 2022. Í sjálfbærniskýrslunni, sem gerð er í
samræmi við UFS leiðbeiningar Nasdaq frá 2019, eru birtar upplýsingar um stöðu og þróun mælikvarða á frammistöðu
samstæðunnar með tilliti til umhverfismála, félagslegra þátta og stjórnarhátta.
Umhverfið
Eik fasteignafélag hefur sett sér umhverfisstefnu til þess að skjalfesta viðleitni félagsins til að draga úr mengun og losun
gróðurhúsalofttegunda í tengslum við rekstur þess. Þannig axlar félagið ábyrgð gagnvart samfélaginu, nærumhverfi og komandi
kynslóðum. Umhverfisstefnan er aðgengileg á heimasíðu félagsins.
Í sjálfbærniskýrslunni koma m.a. fram upplýsingar um beina og óbeina losun gróðurhúsalofttegunda ásamt upplýsingum um
orkunotkun, úrgangsmyndun og vatnsnotkun, umhverfisstefnu og loftslagsyfirsýn.
Félagslegir þættir og mannauður
Eik fasteignafélag hefur sett sér stefnu um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð. Félagið leggur sig fram um að hafa jákvæð
samfélagsleg áhrif og í allri starfsemi sinni styður félagið við og virðir mannréttindi eins og þau eru tryggð í stjórnarskrá Íslands
og alþjóðlegum mannréttindasáttmálum sem Ísland hefur fullgilt. Stefna um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð var síðast
staðfest á stjórnarfundi 28. október 2021 og er aðgengileg á heimasíðu félagsins. Stefnan var til umfjöllunar á stjórnarfundi 28.
september 2022.
Félagið hefur sett sér siðareglur sem gilda fyrir starfsmenn og stjórnarmenn. Félagið vill taka virkan þátt í að byggja upp samfélagið,
fylgja leikreglum þess og koma ávallt fram af heiðarleika. Reglurnar fjalla meðal annars um ábyrgð og virðingu gagnvart
samfélaginu, samskipti við viðskiptavini, virðingu og umburðarlyndi á vinnustaðnum, hagsmunaárekstra og jafnræði og virðingu
fyrir öllum manneskjum. Siðareglurnar voru síðast staðfestar á stjórnarfundi 20. desember 2019 og eru aðgengilegar á heimasíðu
félagsins. Siðareglurnar voru til umfjöllunar á stjórnarfundi 12. desember 2022.
Félagið hefur sett sér starfskjarastefnu sem tekur mið af langtímamarkmiði um virðisaukningu fyrir hluthafa, góðum stjórnarháttum
og hag viðskiptavina. Þannig er henni ætlað að styðja við áætlanir um uppbyggingu félagsins og stuðla að því að hjá félaginu starfi
hæfir og öflugir einstaklingar. Kjör og aðbúnaður skulu því taka mið af markaðsaðstæðum hverju sinni, launajafnræði og veita
hvatningu fyrir góða frammistöðu og styðja við endurmenntun. Starfskjarastefnan var síðast staðfest á aðalfundi 5. apríl 2022 og
er aðgengileg á heimasíðu félagsins
Í sjálfbærniskýrslu eru meðal annars upplýsingar um launa- og kynjahlutföll, starfsmannaveltu, jafnræði, heilsuvernd og öryggi
starfsfólks.
Stjórnarhættir og aðgerðir gegn spillingu
Eik fasteignafélag fylgir gildandi leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja sem Viðskiptaráð Íslands, Nasdaq OMX Iceland og
Samtök atvinnulífsins hafa gefið út. Nánari upplýsingar um stjórnarhætti má finna á heimasíðu félagsins undir
www.eik.is/stjornarhaettir.
Félagið fylgir, í samræmi við stefnu sína um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð, settum lögum og reglum í allri sinni starfsemi
og líður ekki spillingu, þar með talið kúgun, mútur og ólöglega starfsemi. Eik fasteignafélag starfar með heiðarleika og traust að
leiðarljósi líkt og endurspeglast í siðareglum sem félagið hefur sett sér.
Stjórnendum og öðru starfsfólki félagsins ber að forðast það að fjárhagslegir hagsmunir þeirra og hagsmunir félagsins stangist á.
Starfsfólk er hvatt til þess að tilkynna stjórnendum eða stjórn um siðferðisleg vafamál og misbresti af svipuðum toga sem það
verður vart við. Starfsfólk skal ekki á neinn hátt gjalda fyrir að beina slíkum tilkynningum til stjórnar eða stjórnenda.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Í sjálfbærniskýrslu félagsins fyrir árið 2022 er fjallað nánar um aðgreiningu valds í stjórn ásamt gagnsæi ákvarðana. Þar eru
jafnframt upplýsingar um aðgerðir gegn spillingu og mútum, persónuvernd, fjárhagslega hvata og kjarasamninga, upplýsingagjöf
og vottun upplýsinga er varða samfélagsábyrgð og sjálfbærni.
Árangur og staða
Í sjálfbærniskýrslu félagsins fyrir árið 2022 má lesa um árangur Eikar fasteignafélags og helstu skref sem stigin voru í átt að aukinni
sjálfbærni og samfélagslegri ábyrgð á árinu. Við lítum stolt yfir árið og gerum okkur grein fyrir að leiðin í átt að sjálfbærara
samfélagi er vegferð sem felur í sér stöðugar umbætur og framfarir en einnig fjöldamörg tækifæri.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Mandatory XBRL Concepts
Labels
Value
Name of reporting entity or other means of identification
Explanation of change in name of reporting entity or other means of
identification from end of preceding reporting period
Domicile of entity
Legal form of entity
Country of incorporation
Address of entity's registered office
Principal place of business
Description of nature of entity's operations and principal activities
Name of parent entity
Name of ultimate parent of group