Félagsbústaðir hf.
Ársreikningur 2023
Félagsbústaðir hf.
Þönglabakka 4
109 Reykjavík
kt. 510497-2799
3
6
9
10
11
12
13
Óendurskoðuð fylgiskjöl
27
30
Stjórnarháttayfirlýsing .......................................................................................................................................
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf .............................................................................................................................
Sjóðstreymisyfirlit ............................................................................................................................................
Skýringar ..........................................................................................................................................................
Efnisyfirlit
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra .............................................................................................
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu .................................................................................................
Efnahagsreikningur ..........................................................................................................................................
Eiginfjáryfirlit .....................................................................................................................................................
Áritun óháðs endurskoðanda ...........................................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
2
Starfsemi ársins og fjárhagsleg staða
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra
Félagsbústaðir hf. eru hlutafélag í eigu Reykjavíkurborgar. Félagið sinnir lögbundnu verkefni á sviði húsnæðismála fyrir
hönd eiganda síns. Starfsemin snýst um að tryggja framboð og uppbyggingu félagslegs leiguhúsnæðis í borginni,
kaupa, byggja og selja húsnæði, annast útleigu íbúða, veita leigjendum viðeigandi þjónustu, annast viðhald og
almennan rekstur félagsins. Íbúðir Félagsbústaða eru ætlaðar fjölskyldum og einstaklingum undir tilteknum eigna- og
tekjumörkum, auk leiguíbúða fyrir aldraða og íbúða fyrir fólk með fötlun. Úthlutun íbúða fer fram hjá velferðarsviði
borgarinnar samkvæmt reglum Reykjavíkurborgar um félagslegt leiguhúsnæði.
Á árinu 2023 námu rekstrartekjur Félagsbústaða 6.459 m.kr. Rekstrargjöld námu 4.075 m.kr. Rekstrarhagnaður fyrir
matsbreytingu og afskriftir var því 2.384 m.kr. Matsbreyting fjárfestingareigna var 4.741 m.kr. og afskriftir eigna til
eigin nota námu 17 m.kr. Rekstrarhagnaður nam þannig 7.108 m.kr. á árinu.
Rekstrartekjur jukust um 12,6% milli ára og voru 0,4% yfir áætluðum tekjum ársins. Hækkun rekstrargjalda milli ára
nam 23,7% eða 6,4% umfram það sem áætlun ársins gerði ráð fyrir. Laun og launatengd gjöld námu 460 m.kr. og
jukust um tæplega 11,4% frá milli ára. Ársverk voru liðlega 28 og stöðugildi í lok árs voru sömuleiðis 28.
Hluthafar í árslok eru tveir líkt og í upphafi árs. Reykjavíkurborg er með 99,99% hlutafjár og velferðarsvið borgarinnar
0,01%. Hlutafé félagsins er 3.240 m.kr. Öllum hagnaði félagsins, þ.m.t. uppsöfnuðum hagnaði í formi eignamyndunar,
skal einungis ráðstafað til vaxtar, viðhalds eða til niðurgreiðslu lána. Samkvæmt eigandastefnu skal rekstur félagsins
vera fjárhagslega sjálfbær. Fjárhagsleg sjálfbærni Félagsbústaða þýðir að rekstrartekjur hvers árs standi undir
rekstrargjöldum, vaxtagjöldum og afborgunum langtímalána sem falla til á hverju ári. Á árinu 2023 náðust ekki markmið
um fjárhagslega sjálfbærni. Skýrist það að mestu af auknum kostnaði vegna viðhalds, einkum standsetningarkostnað
íbúða milli leigjendaskipta, viðhalds íbúða í búsetu og hlutdeildar Félagsbústaða í framkvæmdagjöldum húsfélags
vegna dreifðra íbúða í fjölbýlishúsum í borginni.
Uppbygging og fjölgun íbúða tekur mið af húsnæðisáætlun Reykjavíkurborgar þar sem kveðið er á um að 5%
íbúðarhúsnæðis í borginni sé félagslegt leiguhúsnæði, reglum Reykjavíkurborgar um félagslegt leiguhúsnæði og
áherslum velferðarsviðs sem skilgreinir nánar þörf fyrir tegund og gerð húsnæðis. Áhersla er lögð á félagslegan
fjölbreytileika og fjölbreytni í borginni og er leitast við að íbúðir Félagsbústaða séu í öllum hverfum borgarinnar og
dreifist sem jafnast eftir borgarhlutum. Nú leigir félagið út um 3.100 íbúðir. Flokkun íbúða tekur mið af skilgreiningum í
úthlutunarreglum. Í lok árs 2023 töldust 71% íbúða til almenns félagslegs leiguhúsnæðis, 15% til íbúða fyrir fatlað fólk,
12% til íbúða fyrir aldraða og tæplega 2% íbúða fyrir þá sem skráðir eru heimilislausir.
Langtímaáætlanir um rekstur og sjóðstreymi Félagsbústaða bera með sér að félagið mun ekki geta staðið undir aukinni
greiðslubyrði lána sem tekin eru til fjármögnunar endurbóta og meiriháttar viðhalds eins og sakir standa. Eftir fyrsta
ársfjórðung ársins 2023 lágu fyrir uppfærðar áætlanir um viðhaldskostnað, breyttar forsendur um efnahagsþróun og
þyngri kostnaðar við standsetningar íbúða og var fjárhagsáætlun 2023 því endurskoðuð. Í endurskoðaðri áætlun gerði
ráð fyrir að nokkuð vantaði uppá að markmið um fjárhagslega sjálfbærni næðust á árinu. Niðurstaða ársins sýnir að
tæpar 400 m.kr. vantar upp á í árslok til að veltufé frá rekstri nægi fyrir afborgunum langtímalána.
Samhliða uppfærslu á leiguverðsgrunni, á fyrri hluta árs 2023 lagði stjórn félagsins til hækkun leiguverðs um 1,1%.
Tillagan fékk ekki brautargengi í velferðarráði. Stjórn og stjórnendur hafa lýst áhyggjum af stöðunni og brugðist við með
ýmsum hagræðingaraðgerðum. Fengnir voru óháðir sérfræðingar til þess að leggja mat á rekstrar- og fjárfestingagetu
Félagsbústaða til næstu ára með hliðsjón af núverandi skuldbindingum og viðhalds- og uppbyggingaráætlunum
eignasafnsins. Niðurstaðan leiddi í ljós að tekjur þurfi að aukast umtalsvert umfram almennar verðlagshækkanir til að
sjálfbærniviðmiðum sé náð.
Áfram verður unnið að málinu í samvinnu við Reykjavíkurborg til að tryggja að rekstur Félagsbústaða verði sjálfbær til
framtíðar.
Eigandi félagsins var reglulega upplýstur um stöðuna og skipaði borgarstjóri starfshóp í ágúst en hlutverk hópsins var
að greina stöðuna og koma með tillögur að viðbrögðum. Hópurinn mun skila niðurstöðum í mars 2024.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
3
Hagnaður ársins nam 1.383 m.kr. og er tilkominn vegna hækkunar á fasteignamati eignasafnsins. Matsbreyting
fjárfestingareigna nam 4.741 m.kr. en var 19.959 m.kr. árið áður.
Samkvæmt efnahagsreikningi námu eignir Félagsbústaða 158.583 m.kr. í árslok, en þar af námu fjárfestingareignir
157.178 m.kr. Eigið fé nam í árslok 85.149 m.kr. og þar af er 3.240 m.kr. í hlutafé. Eiginfjárhlutfall félagsins í árslok
2023 var 53,7% samanborið við 56,1% árið 2022.
Í árslok 2023 námu skuldir félagsins 62.926 m.kr. og jukust um 10,9% milli ára. Skuldbindingar vegna stofnframlaga
ríkis og Reykjavíkurborgar námu 10.507 m.kr. á árinu en það er aukning um 1.624 m.kr. frá fyrra ári.
Á árinu 2023 voru ekki gefin út skuldabréf á markaði til þess að fjármagna fjárfestingar sem námu 3.270 m.kr. heldur
voru þær fjármagnaðar með stofnframlögum og bankaláni frá Íslandsbanka. Undanfarin ár hafa Félagsbústaðir
fjármagnað sig með útgáfu á félagslegum skuldabréfaflokki með einfaldri ábyrgð Reykjavíkurborgar. Heildarútgáfa
félagsins í þeim skuldabréfaflokki nemur 18.800 m.kr. að nafnvirði. Fjármagn úr skuldabréfaútgáfum hefur verið nýtt til
fjárfestinga og endurfjármögnunar eldri skulda. Sérstök áhrifaskýrsla vegna útgáfu félagslegu skuldabréfanna er gefin
út samhliða útgáfu ársreiknings.
Á árinu 2023 bættust við 61 leigueining í eignasafn félagsins, sem er rúmlega 84% af því sem áætlanir gerðu ráð fyrir.
Heildarfjárfesting í fjárfestingareignum nam 3.270 m.kr. sem er um 4% minna en árið áður. Þá lauk framkvæmdum við
byggingu íbúðakjarna á Vesturgötu 67 og breytingar á annarri hæð við Laugaveg 105 kláruðust en þar opnar íbúðakjarni
í upphafi árs 2024. Á árinu hófust framkvæmdir við byggingu tveggja nýrra lítilla fjölbýlishúsa sem rísa munu við
Háteigsveg og Brekknaás og hönnun hófst á íbúðakjarna sem mun rísa við Nauthólsveg 83.
Alls voru 369 íbúðir endurnýjaðar og standsettar vegna leigjendaskipta og gerðir voru 454 leigusamningar við nýja
leigjendur og leigjendur sem fluttust milli íbúða. Nýting íbúða á árinu 2023 nam 96,7%. Nýtingarhlutfallið tekur mið af
tekjum og er reiknað sem allar þær leigutekjur sem félagið fær á hverjum tíma miðað við allar þær tekjur sem fengjust
við fulla nýtingu.
Stjórn Félagsbústaða gerði breytingar á skipan áhættunefndar um mitt ár 2023. Önundur Páll Ragnarsson og Magnús
Davíð Norðdahl voru skipaðir í nefndina auk þess var Stefanía Scheving Thorsteinson, sem áttu hefur sæti í nefndinni
frá árinu 2021, skipuð formaður. Hlutverk áhættunefndar er m.a. að meta skilvirkni eftirlitskerfis með áhættu og meta
fylgni við áhættustefnu stjórnar. Áhættunefnd fundaði þrisvar sinnum á árinu og fóru fundargerðir nefndarinnar og
skýrsla um starfsemi ársins fyrir stjórn félagsins.
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra, frh.:
Í samræmi við lög um ársreikninga birtir félagið upplýsingar sem nauðsynlegar eru til að leggja mat á þróun, umfang,
stöðu og áhrif félagsins í tengslum við umhverfismál, félagslega þætti og stjórnarhætti. Skýrsla um ófjárhagslega
upplýsingagjöf er fylgiskjal með ársreikningnum.
Ársreikningur Félagsbústaða er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla, eins og þeir hafa verið samþykktir
af Evrópusambandinu, ásamt viðbótarkröfum í lögum um ársreikninga.
Verðbólgan á árinu 2023 nam 8,0%. Fjármagnsgjöld ársins námu 5.726 m.kr. samanborið við 5.930 m.kr. árið áður, þar
af voru verðbætur ársins 4.413 m.kr. en 4.816 m.kr. á árinu 2022.
Stjórn Félagsbústaða hf. leggur áherslu á góða stjórnarhætti og fylgir „Leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja“ sem
gefnar eru út af Viðskiptaráði Íslands, Nasdaq OMX Iceland og Samtökum atvinnulífsins. Frekari upplýsingar um stjórn
og stjórnarhætti er að finna á vefsíðu Félagsbústaða. Upplýsingar um helstu áhættuþætti félagsins, stefnu og stýringu
er að finna í stjórnarháttayfirlýsingu og í skýringu 18 með ársreikningnum.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
4
Yfirlýsing stjórnar og framkvæmdastjóra
Í stjórn félagsins:
Framkvæmdastjóri:
Stjórn og framkvæmdastjóri lýsa því hér með yfir að ársreikningurinn sé saminn í samræmi við VIII. kafla laga nr.
3/2006 um ársreikninga og að ársreikningurinn gefi glögga mynd af rekstrarafkomu ársins 2023, eignum, skuldum og
fjárhagsstöðu þann 31. desember 2023 og breytingu á handbæru fé á árinu 2023. Jafnframt er það álit stjórnar og
framkvæmdastjóra að ársreikningurinn og skýrsla stjórnar og framkvæmdastjóra geymi glöggt yfirlit um þróun og
árangur í rekstri félagsins, stöðu þess og lýsi helstu áhættuþáttum og óvissu sem félagið býr við.
Stjórn og framkvæmdastjóri Félagsbústaða hf. staðfesta hér með ársreikning félagsins fyrir árið 2023 með undirritun
sinni.
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra, frh.:
Stjórn og framkvæmdastjóri leggja til við aðalfund að samþykkja ársreikninginn.
Sigrún Árnadóttir
Haraldur Flosi Tryggvason Klein, formaður
Ellý Þorsteinsdóttir
Magnús Davíð Norðdahl
Ragnheiður Björk Halldórsdóttir
Kjartan Magnússon
Reykjavík, 12. mars 2024
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
5
Til stjórnar og hluthafa í Félagsbústöðum hf.
Grundvöllur álits
Lykilatriði endurskoðunar
Endurskoðað var í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla (ISA) en nánar er gerð grein fyrir ábyrgð okkar í
kaflanum Ábyrgð endurskoðanda. Við uppfyllum ákvæði siðareglna endurskoðenda á Íslandi og teljumst því óháð
félaginu. Við teljum að við endurskoðunina höfum við aflað nægilegra og viðeigandi gagna til að byggja álit okkar á.
Lykilatriði endurskoðunarinnar eru þau atriði, sem að okkar faglega mati, hafa mesta þýðingu við endurskoðun okkar á
ársreikningi félagsins árið 2023. Þessi atriði voru yfirfarin við endurskoðun á ársreikningnum og höfð til hliðsjónar við
ákvörðun á viðeigandi áliti á honum. Í áritun okkar látum við ekki í ljós sérstakt álit á hverju þeirra fyrir sig.
Áritun óháðs endurskoðanda
Við höfum endurskoðað ársreikning Félagsbústaða hf. („félagið“) fyrir árið 2023. Ársreikningurinn hefur að geyma
rekstrarreikning og yfirlit um heildarafkomu, efnahagsreikning, eiginfjáryfirlit, sjóðstreymisyfirlit, upplýsingar um
mikilvægar reikningsskilaaðferðir og aðrar skýringar.
Það er álit okkar að ársreikningurinn gefi glögga mynd af fjárhagsstöðu félagsins 31. desember 2023 og afkomu þess
og breytingu á handbæru fé á árinu 2023, í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið
staðfestir af Evrópusambandinu og viðbótarkröfur sem koma fram í íslenskum lögum og reglum um ársreikninga
skráðra félaga.
Áritun um endurskoðun ársreikningsins
Álit
a) Mat og tilvist fjárfestingareigna
Við höfum skilgreint fjárfestingareignir sem lykilatriði við endurskoðun okkar þar sem um matskenndan lið er að ræða,
stærsta einsaka lið reikningsskilanna og matsbreyting fjárfestingareigna hefur veruleg áhrif á rekstrarafkomu félagsins.
Fjárfestingarfasteignir eru metnar á gangvirði í reikningsskilunum í samræmi við IAS 40, breyting á gangvirði á milli ára
er fært í rekstrarreikning. Við gangvirðismatið er í grunninn stuðst við fasteignamat á eignum í eigu félagsins
verðleiðrétt til loka ársins, en fasteignamat miðast við verðlag í febrúar. Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem
á eignunum kann að hvíla. Eignir í byggingu er metnar á kostnaðarverði þangað til þær fá gilt fasteignamat.
Sjá umfjöllun í skýringu 8 og skýringu 22.a um mikilvægar reikningsskilaaðferðir.
Við höfum yfirfarið útreikninga á gangvirðismati og fasteignamat eignasafnsins og lagt mat á forsendur stjórnenda um
áhrif kvaða sem á eignasafninu kunna að hvíla. Þá höfum við fengið yfirlit yfir eignir í eigu félagsins frá Þjóðskrá Íslands
og staðfest heild og tilvist fasteigna. Við höfum einnig sannreynt nýfjárfestingar og eignfærðan framkvæmda- og
fjármögnunarkostnað vegna standsetningar íbúða, meðal annars með skoðun á undirliggjandi fylgiskjölum. Þá höfum
við yfirfarið innra eftirlit er tengist fjárfestingareignum og kannað virkni þess.
Við yfirfórum skýringu í ársreikningi og lögðum mat á hvort þær uppfylltu skýringakröfur reikningsskilastaðla.
Aðrar upplýsingar
Stjórn og framkvæmdastjóri eru ábyrg fyrir öllum upplýsingum sem félagið birtir, jafnt með ársreikningi sem og á
öðrum vettvangi. Álit okkar nær ekki til annarra upplýsinga sem félagið gefur út en tilgreint er hér að ofan. Aðrar
upplýsingar eru m.a. skýrsla stjórnar sem fylgir ársreikningi, stjórnarháttaryfirlýsing og önnur ófjárhagsleg
upplýsingagjöf. Staðfestum við því ekki þær upplýsingar sem þar er að finna. Hvað ábyrgð okkar varðar felst hún í
yfirlestri á efni og innihaldi og athugun á því hvort um verulegt ósamræmi sé að ræða milli þeirra og ársreikningsins.
Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 104. gr. laga nr. 3/2006 um ársreikninga staðfestum við að í skýrslu stjórnar sem fylgir
ársreikningi þessum eru veittar þær upplýsingar að lágmarki sem ber að veita samkvæmt lögum um ársreikninga og
koma ekki fram í skýringum.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
6
Ábyrgð endurskoðanda
•
•
•
•
•
•
Markmið okkar er að afla nægjanlegrar vissu um að ársreikningurinn sé án verulegra annmarka, hvort sem er af völdum
sviksemi eða mistaka og að gefa út áritun sem felur í sér álit okkar. Nægjanleg vissa er nokkuð hátt stig vissu, en það
tryggir ekki að endurskoðun sem framkvæmd er í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla muni uppgötva allar
verulegar skekkjur séu þær til staðar. Skekkjur geta orðið til vegna mistaka eða sviksemi og eru álitnar verulegar ef þær
gætu haft áhrif á fjárhagslega ákvarðanatöku notenda ársreikningsins, stakar eða samanlagðar.
Ábyrgð stjórnar og framkvæmdastjóra á ársreikningnum
Stjórn og framkvæmdastjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu ársreikningsins í samræmi við alþjóðlega
reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið samþykktir af Evrópusambandinu og lög um ársreikninga. Stjórn og
framkvæmdastjóri eru einnig ábyrg fyrir innra eftirliti við gerð og framsetningu ársreikningsins, þannig að hann sé án
verulegra annmarka, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka. Við gerð ársreikningsins er stjórn og framkvæmdastjóri
ábyrg fyrir mati á rekstrarhæfi félagsins. Ef vafi leikur á rekstrarhæfi skal gerð grein fyrir því í ársreikningsins með
viðeigandi skýringum og greint frá því hvers vegna ákveðið var að beita forsendunni um rekstrarhæfi við gerð og
framsetningu ársreikningsins, nema ákveðið hafi verið að leysa félagið upp eða hætta starfsemi, eða engir aðrir
raunhæfir kostir fyrir hendi en að gera það.
Áritun óháðs endurskoðanda, frh.:
Stjórn og endurskoðunarnefnd skulu hafa eftirlit með gerð og framsetningu ársreikningsins.
Sem hluti af endurskoðuninni sem framkvæmd er í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla, beitum við faglegu
mati (e. professional judgment) og viðhöfum faglega tortryggni (e. professional skepticism). Eftirfarandi er einnig hluti
af endurskoðun okkar á ársreikningi félagsins:
Greina og meta hættuna á verulegri skekkju í ársreikningnum, hvort sem er vegna mistaka eða sviksemi,
skipuleggja og framkvæma endurskoðunaraðgerðir til að bregðast við þeirri hættu og öflun
endurskoðunargagna sem eru nægjanleg og viðeigandi til að byggja álit okkar á. Hættan á að uppgötva ekki
verulega skekkju vegna sviksemi er meiri en að uppgötva ekki skekkju vegna mistaka þar sem sviksemi getur
falið í sér samsæri, skjalafals og misvísandi framsetningu ársreikningsins, að einhverju sé viljandi sleppt eða
að innra eftirlit sé ekki virt.
Afla endurskoðunargagna er varða verulegar einingar innan ársreikningsins til að geta látið í ljós álit á
ársreikningi. Við erum ábyrg fyrir skipulagi, umsjón og framkvæmd endurskoðunar félagsins og berum ein
ábyrgð á áliti okkar á félaginu.
Afla skilnings á innra eftirliti, ekki í þeim tilgangi að veita álit á virkni innra eftirlits félagsins, heldur í þeim
tilgangi að skipuleggja viðeigandi endurskoðunaraðgerðir.
Meta hvort reikningsskilaaðferðir sem notaðar eru, og tengdar skýringar, séu viðeigandi og hvort
reikningshaldslegt mat stjórnenda sé raunhæft.
Meta hvort forsendan um rekstrarhæfi eigi við, hvort verulegur vafi leiki á rekstrarhæfi eða hvort aðstæður
séu til staðar sem gætu valdið vafa um rekstrarhæfi. Ef við teljum að vafi leiki á rekstrarhæfi ber okkur að
vekja sérstaka athygli á viðeigandi skýringum ársreikningsins í áritun okkar. Ef slíkar skýringar eru
ófullnægjandi ber okkur að víkja frá fyrirvaralausri áritun. Niðurstaða okkar byggir á endurskoðunargögnum
sem aflað er fram að dagsetningu áritunar. Atburðir eða aðstæður eftir dagsetningu áritunar geta þannig
valdið óvissu um rekstrarhæfi félagsins.
Meta hvort ársreikningurinn gefi glögga mynd af undirliggjandi viðskiptum og atburðum og leggja mat á
framsetningu, uppbyggingu og innihald ársreikningsins með tilliti til glöggrar myndar, skýringum þar á meðal.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
7
Önnur atriði samkvæmt ákvæðum laga og regla
Áritun vegna sameiginlegs rafræns skýrslusniðs (e. European Single Electronic Format - ESEF reglur)
f.h. Grant Thornton endurskoðunar ehf
Ábyrgð okkar er að afla hæfilegrar vissu um hvort ársreikningurinn, byggt á þeim gögnum sem við höfum aflað, sé í
öllum meginatriðum í samræmi við ESEF reglur og gefa út áritun með áliti okkar. Eðli, tímasetning og umfang aðgerða
sem valdar eru byggja á mati endurskoðandans, þar á meðal mati á áhættunni að vikið sé í verulegum atriðum frá
kröfum sem fram koma í ESEF reglum, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka.
Það er álit okkar að samstæðuársreikningur Félagsbústaða hf fyrir árið 2023 með skráarheitið "Ársreikningur
Félagsbústaða 2023.xhtml" hafi í öllum meginatriðum verið gerður í samræmi við kröfur laga um upplýsingaskyldu
útgefanda verðbréfa og flöggunarskyldu um sameiginlegt rafrænt skýrslusnið (ESEF reglur).
Við vorum skipaðir endurskoðendur í kjölfar útboðs á endurskoðunarþjónustu fyrst í júlí 2018 og aftur í maí 2023 og er
þetta því sjötta samfellda reikningsárið þar sem við erum endurskoðendur félagsins.
Áritun óháðs endurskoðanda, frh.:
J. Sturla Jónsson
löggiltur endurskoðandi
Reykjavík, 12. mars 2024
Okkur ber skylda til að upplýsa stjórn og endurskoðunarnefnd meðal annars um áætlað umfang og tímasetningu
endurskoðunarinnar auk verulegra atriða sem upp komu í endurskoðun okkar, þar á meðal verulega annmarka á innra
eftirliti, ef við á. Við höfum afhent stjórn og endurskoðunarnefnd endurskoðunarskýrslu þar sem gerð er grein fyrir
þessum atriðum og er hún í samræmi við áritun þessa.
Við höfum ekki veitt félaginu neina þá þjónustu sem telst óheimilt að veita samhliða endurskoðun í samræmi við lög
um endurskoðendur. Við höfum einnig afhent stjórn og endurskoðunarnefnd yfirlýsingu þess efnis að við uppfyllum
ákvæði siðareglna er varðar óhæði. Við höfum jafnframt komið á framfæri upplýsingum um tengsl eða aðra þætti sem
gætu haft áhrif á óhæði okkar og hvaða varúðarráðstafanir við höfum stuðst við til að tryggja óhæði okkar, ef við á.
Í tengslum við endurskoðun okkar á ársreikningi Félagsbústaða hf. framkvæmdum við aðgerðir til að geta gefið álit á
það hvort ársreikningur fyrir árið 2023 með skráarheitið „Ársreikningur Félagsbústaða 2023.xhtml“ hafi í meginatriðum
verið gerður í samræmi við kröfur laga um upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu nr. 20/2021 um
sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic Format), ESEF reglur EU 2019/815 sem innihalda skilyrði
sem tengjast gerð samstæðuársreiknings á XHTML formi og iXBRL merkingum samstæðuársreikningsins.
Af þeim atriðum sem við upplýstum stjórn og endurskoðunarnefnd um lögðum við mat á hvaða atriði höfðu mesta
þýðingu í endurskoðuninni á yfirstandandi ári og eru það lykilatriði endurskoðunarinnar. Við gerum grein fyrir þessum
atriðum í áritun okkar nema lög og reglur heimili ekki slíka upplýsingagjöf. Í undantekningartilfellum kunnum við að
greina ekki frá slíkum atriðum ef við metum það svo að neikvæðar afleiðingar af slíkri upplýsingagjöf vegi þyngra en
hagsmunir almennings af upplýsingunum.
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu ársreikningsins í samræmi við lög um upplýsingaskyldu
útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu. Í þeirri ábyrgð felst meðal annars að útbúa ársreikning á XHTML formi í
samræmi við ákvæði reglugerðar Evrópusambandsins, EU 2019/815, um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European
Single Electronic Format, ESEF reglur).
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
8
Skýr. 2023 2022
Rekstrartekjur
4 5.962.346 5.288.629
496.885 450.169
6.459.231 5.738.798
Rekstrargjöld
Rekstur og viðhald eignasafns: 5
672.296 607.351
1.994.999 1.449.462
741.934 648.995
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður:
6 456.363 409.550
151.043 122.174
11
58.641 57.434
4.075.276 3.294.967
2.383.955 2.443.831
8
4.741.486 19.958.748
9
17.209)(
16.851)(
7.108.231 22.385.728
Fjármagnsgjöld og fjármunatekjur
20.599 27.199
5.746.196)( 5.956.790)(
7 5.725.598)( 5.929.590)(
1.382.633 16.456.137
Skýringar á blaðsíðum 13 - 26 eru óaðskiljanlegur hluti ársreikningsins.
Rekstrarreikningur og yfirlit um
Leigutekjur .............................................................................................
Aðrar tekjur ............................................................................................
Rekstur fasteigna .............................................................................
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ........................................................
heildarafkomu ársins 2023
Rekstrarhagnaður .............................................................................
Hagnaður (tap) og heildarafkoma ársins ............................................
Hrein fjármagnsgjöld .........................................................................
Viðhald og framkvæmdir ..................................................................
Laun og launatengd gjöld .................................................................
Annar skrifstofu- og stjórnunarkostnaður .........................................
Framlag í afskriftareikning viðskiptakrafna .......................................
Fjármagnsgjöld .......................................................................................
Fjármunatekjur .......................................................................................
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu ..............................................
Matsbreyting fjárfestingareigna .............................................................
Afskrift eigna til eigin nota .....................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
9
Skýr. 2023 2022
Eignir
8 157.178.393 148.712.525
9 220.168 225.750
157.398.561 148.938.275
51.149 47.358
Fastafjármunir 157.449.711 148.985.633
11 124.708 156.504
19 0 27.705
14 478.643 88.781
100.247 106.028
12 429.241 5.627
1.132.838 384.645
Eignir samtals 158.582.549 149.370.278
Eigið fé
3.240.267 3.240.267
81.909.101 80.526.467
Eigið fé 13 85.149.367 83.766.734
Skuldbindingar
14
10.420.016 8.795.542
8, 16
87.319 88.061
Skuldir
15 60.443.924 54.546.679
1.384 20.116
259.299 238.154
133.691 124.573
15 1.565.081 1.376.971
17 517.788 413.447
19 4.679 0
Skammtímaskuldir 2.481.922 2.173.261
Skuldir samtals 62.925.846 56.719.940
Eigið fé og skuldir samtals 158.582.549 149.370.278
8
Skýringar á blaðsíðum 13 - 26 eru óaðskiljanlegur hluti ársreikningsins.
Viðskiptakröfur .......................................................................................
Krafa á ríkissjóð vegna stofnframlaga ....................................................
Fjárfestingareignir ..................................................................................
Krafa á eiganda ......................................................................................
Efnahagsreikningur 31. desember 2023
Veltufjármunir
Eignir til eigin nota .................................................................................
Langtímakröfur .......................................................................................
Aðrar skammtímakröfur .........................................................................
Handbært fé ...........................................................................................
Veðsetningar .....................................................................................
Annað eigið fé ........................................................................................
Langtímaskuldir ......................................................................................
Skuld við lánastofnun .............................................................................
Skuldir vegna fasteignakaupa ................................................................
Áfallnir vextir ..........................................................................................
Næsta árs afborganir langtímaskulda .....................................................
Aðrar skammtímaskuldir ........................................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi ......................................................
Skuld við eiganda ...................................................................................
Skuldbinding vegna lóðaleigusamninga .................................................
Hlutafé ...................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
10
Annað Eigið fé
Hlutafé eigið fé samtals
2023
3.240.267 80.526.467 83.766.734
1.382.633 1.382.633
3.240.267 81.909.101 85.149.367
2022
3.240.267 64.070.330 67.310.597
16.456.137 16.456.137
3.240.267 80.526.467 83.766.734
Skýringar á blaðsíðum 13 - 26 eru óaðskiljanlegur hluti ársreikningsins.
Eigið fé 31. desember 2022 ...............................................
Eigið fé 1. janúar 2023 ........................................................
Heildarhagnaður tímabilsins ...............................................
Eigið fé 31. desember 2023 ...............................................
Eigið fé 1. janúar 2022 ........................................................
Heildarhagnaður tímabilsins ...............................................
Eiginfjáryfirlit 1. janúar til 31. desember 2023
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
11
Skýr. 2023 2022
Rekstrarhreyfingar
1.382.633 16.456.137
Rekstrarliðir sem hafa ekki áhrif á fjárstreymi:
9 17.209 16.851
7
5.725.598 5.929.590
8 4.741.486)( 19.958.748)(
Veltufé frá rekstri án vaxta og skatta
2.383.955 2.443.831
Breytingar á rekstrartengdum eignum og skuldum:
37.577 43.658
104.341 8.587
Breytingar rekstrartengdra eigna og skulda
141.918 52.245
16.808 23.155
1.337.867)( 1.144.900)(
1.321.060)( 1.121.745)(
Handbært fé frá rekstri 1.204.813 1.374.332
Fjárfestingarhreyfingar
8 3.270.537)( 3.307.119)(
9 14.150)( 13.880)(
2.523 5.882
389.862)( 376.005
32.384 53.972)(
Fjárfestingarhreyfingar
3.639.643)( 2.993.085)(
Fjármögnunarhreyfingar
1.180.044 1.297.978
15 3.502.280 0
387.640)( 45.625)(
15 1.438.653)( 1.303.611)(
21.145 66.093
18.731)( 19.810
Fjármögnunarhreyfingar
2.858.444 34.646
(Lækkun) hækkun á handbæru fé .................................................................................................................
423.614 1.584.107)(
Handbært fé í ársbyrjun .................................................................................................................
5.627 1.589.734
Handbært fé í lok tímabils ...............................................................................
429.241 5.627
Aðrar upplýsingar
1.062.895 1.322.086
Skýringar á blaðsíðum 13 - 26 eru óaðskiljanlegur hluti ársreikningsins.
Tekin ný langtímalán .................................................................................
Skuldir vegna fasteignakaupa, breyting ....................................................
Skammtímalán, breyting ...........................................................................
Veltufé frá rekstri ......................................................................................
Uppgreiðsla langtímalána ..........................................................................
Afborganir langtímalána ............................................................................
Innheimtar vaxtatekjur ..............................................................................
Greidd vaxtagjöld ......................................................................................
Krafa á tengda aðila (Borgarsjóður), breyting ............................................
Fjárfesting í eignum til eigin nota ..............................................................
Sjóðstreymisyfirlit árið 2023
Fjárfesting í fjárfestingareignum ...............................................................
Hagnaður samkvæmt rekstrarreikningi .....................................................
Afskriftir eigna til eigin nota ..................................................................
Matsbreyting fjárfestingareigna ...........................................................
Skammtímakröfur, (hækkun) lækkun ....................................................
Skammtímaskuldir, hækkun (lækkun) ...................................................
Hrein fjármagnsgjöld ............................................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi .........................................................
Sala á eignum til eigin nota .......................................................................
Krafa á ríkissjóð v/stofnframlaga ...............................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
12
1. Félagið
2. Grundvöllur reikningsskilanna
a.
Yfirlýsing um að alþjóðlegum reikningsskilastöðum sé fylgt
b.
Grundvöllur matsaðferða
c.
Starfrækslugjaldmiðill og framsetningargjaldmiðill
d.
Mat og ákvarðanir
Skýring 8 - mat fjárfestingareigna
3.
Ákvörðun gangvirðis
4. Leigusamningar
Skýringar
Félagsbústaðir hf. (félagið) er íslenskt hlutafélag. Höfuðstöðvar félagsins eru að Þönglabakka 4, Reykjavík. Félagið
er fasteignafélag með áherslu á fjárfestingar og útleigu fasteigna í Reykjavík. Félagið er dótturfélag
Reykjavíkurborgar sem er með lögheimili að Tjarnargötu 11 í Reykjavik. Félagið er undanþegið álagningu
tekjuskatts.
Ársreikningur félagsins er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS) eins og þeir hafa verið
staðfestir af Evrópusambandinu.
Ársreikningurinn er gerður á grundvelli kostnaðarverðs, að því undanskildu að fjárfestingaeignir eru metnar á
gangvirði. Fjallað er um aðferðir við mat á gangvirði í skýringum 6 og 21a.
Ársreikningurinn er birtur í íslenskum krónum, sem er starfrækslugjaldmiðill félagsins. Allar fjárhæðir eru birtar í
þúsundum króna.
Gerð ársreikningsins í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla krefst þess að stjórnendur taki ákvarðanir, meti
og gefi sér forsendur sem hafa áhrif á beitingu reikningsskilaaðferða og birtar fjárhæðir eigna, skulda, tekna og
gjalda. Endanlegar niðurstöður kunna að verða frábrugðnar þessu mati.
Mat og forsendur þess eru í stöðugri endurskoðun. Breytingar á reikningshaldslegu mati eru færðar á því tímabili
sem breytingin á sér stað og þeim framtíðartímabilum sem breytingarnar hafa áhrif á.
Upplýsingar um mikilvæg atriði, þar sem óvissa í mati og mikilvægi ákvarðana varðandi reikningsskilaaðferðir hefur
mest áhrif á skráðar fjárhæðir í ársreikningnum er að finna í eftirfarandi skýringum:
Við ákvörðun gangvirðis er byggt á forsendum sem háðar eru mati stjórnenda á þróun ýmissa þátta í framtíðinni.
Raunverulegt gangvirði kann að vera frábrugðið þessu mati.
Stjórn félagsins staðfesti ársreikning félagsins 12.03.2024
Nokkrar reikningsskilaaðferðir félagsins og skýringar krefjast mats á gangvirði, bæði fyrir fjáreignir, fjárskuldir og
aðrar eignir og skuldir. Upplýsingar um forsendur við ákvörðun á gangvirði eigna eða skulda eru í skýringum um
viðkomandi eignir og skuldir.
Félagið hefur gert leigusamninga vegna fjárfestingareigna félagsins. Leigusamningar eru að jafnaði tengdir vísitölu
neysluverðs og er meirihluti leigusamninga ótímabundnir með 3 til 12 mánaða uppsagnafresti. Nýtingarhlutfall
fjárfestingareigna í eigu félagsins er um 96,7%.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
13
5.
Rekstur og viðhald eignasafns
Rekstur og viðhald eigna í útleigu greinist þannig:
2023 2022
671.405 605.260
1.992.625 1.443.421
737.432 645.743
3.401.462 2.694.425
Rekstur og viðhald eigna sem ekki mynduðu leigutekjur greinast þannig:
2023 2022
891 2.091
2.374 6.041
4.502 3.252
7.767 11.383
6.
Laun og launatengd gjöld
Laun og launatengd gjöld greinast þannig:
2023 2022
367.703 330.226
47.087 42.679
41.573 36.645
456.363 409.550
28 29
28 30
Laun og hlunnindi stjórnar og stjórnenda greinist sem hér segir:
2023 2022
13.479 7.582
26.665 23.822
54.695 49.388
94.839 80.792
7.
Fjármunatekjur og (fjármagnsgjöld)
Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld greinast þannig:
2023 2022
16.808 23.155
3.791 4.044
20.599 27.199
1.403.635)( 1.214.875)(
68.930 73.771
2.149)( 2.091)(
9.436 7.914
6.140)( 5.503)(
4.412.639)( 4.816.006)(
5.746.196)( 5.956.790)(
5.725.598)( 5.929.590)(
Rekstur fasteigna ................................................................................................
Viðhald og framkvæmdir .....................................................................................
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ...........................................................................
Rekstur og viðhald eigna í útleigu samtals ..........................................................
Rekstur fasteigna ................................................................................................
Viðhald og framkvæmdir .....................................................................................
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ...........................................................................
Rekstur og viðhald eigna sem ekki mynduðu leigutekjur samtals ......................
Vaxtagjöld langtímaskulda ...................................................................................
Eignfærðir vextir ..................................................................................................
Tekjufærsla (gjaldfærsla) vegna stofnframlaga ....................................................
Afskrift affalla (yfirverðs) og lántökukostnaðar skuldabréfa ................................
Vaxtagjöld lóðaleiguskulda ..................................................................................
Verðbætur ...........................................................................................................
Fjármagnsgjöld samtals ......................................................................................
Hrein fjármagnsgjöld ...........................................................................................
Eignfærðir vextir eru vegna eigna sem eru í byggingu. Vaxtaútreikningur miðar við útvexti á veltureikning félagsins
á hverjum tíma.
Laun ....................................................................................................................
Lífeyrissjóðsgjöld ................................................................................................
Laun og launatengd gjöld samtals ......................................................................
Önnur launatengd gjöld .......................................................................................
Sigrún Árnadóttir, framkvæmdastjóri ..................................................................
Stöðugildi í lok ársins ..........................................................................................
Skýringar, frh.:
Starfsmannafjöldi félagsins greinist þannig:
Meðalfjöldi starfsmanna á árinu umreiknað í ársverk ..........................................
Aðrir stjórnendur (3) ............................................................................................
* Allir stjórnarmenn njóta sömu launa nema stjórnarformaður sem fær tvöföld laun meðstjórnanda.
Laun stjórnar (5) * ...............................................................................................
Vaxtatekjur ..........................................................................................................
Virðisaukning búseturéttar ..................................................................................
Fjármunatekjur samtals .......................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
14
8.
Fjárfestingareignir
Fjárfestingareignir greinast þannig:
2023 2022
52.821.834 49.229.054
262.399)( 146.810
4.012.216 3.568.674
290.985)( 122.705)(
56.280.666 52.821.834
95.890.691 74.579.269
262.399 146.810)(
330.357)( 173.729)(
5.074.994 21.631.962
100.897.727 95.890.691
157.178.393 148.712.525
Fjárfestingar í fjárfestingareignum greinast þannig:
2023 2022
2.786.184 2.748.367
1.157.123 730.021
68.930 74.125
21)( 16.162
4.012.216 3.568.674
Matsbreyting í rekstrarreikningi greinist svo:
2023 2022
5.074.994 21.631.962
120.358 51.040)(
453.867)( 1.622.174)(
4.741.486 19.958.748
Mat fjárfestingareigna
Veðsetningar og ábyrgðir
Fasteignamat og vátryggingaverð
Matshækkun 31.12 .............................................................................................
Á fasteignum félagsins hvíla þinglýst veð til tryggingar skuldum sem voru að eftirstöðvum 27.928 m.kr. í árslok
2023 (2022: 23.565 m.kr.).
Matsbreyting ársins ............................................................................................
Leiðréttingar ........................................................................................................
Seldar eignir ........................................................................................................
Leiðréttingar ........................................................................................................
Seldar eignir ........................................................................................................
Bókfært verð 31.12 .............................................................................................
* Viðbót á árinu innifelur auk fjárfestinga, lóðaleigusamninga að fjárhæð -21 þús. kr. sem hreyfa ekki fé.
Breytingar á fasteignamati fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna og
skuldbindinga í rekstrarreikningi. Fjárfestingareignir eru ekki afskrifaðar.
Allar fjárfestingareignir félagsins eru íbúðarhúsnæði í Reykjavík.
Matsbreyting fjárfestingar á árinu .......................................................................
Fasteignamat fjárfestingareigna sem er í gildi í árslok 2023 nam 152.469 m.kr. (2022: 131.589 m.kr.).
Brunabótamat fjárfestingareigna nam á sama tíma 103.054 m.kr. (2022: 91.075 m.kr.).
Fasteignamatið er hækkað í samræmi við hækkun vísitölu íbúðarverðs í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu frá febrúar
2023. Frá febrúar til ársloka 2023 hefur vísitalan hækkað um 3,74%. Vísitalan er vísbending um þróun á verði
íbúða og hver væntanleg meðaltalsbreyting fasteignamats kemur til með að vera í nýju fasteignamati næsta árs.
Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem á eignunum kann að hvíla. Eignir í byggingu eru metnar á
kostnaðarverði þangað til þær fá gilt fasteignamat.
Við matið á fjárfestingareignum félagsins er stuðst við fasteignamat fasteignaskrár Þjóðskrár Íslands. Samkvæmt
upplýsingum frá fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands er fasteignamat gangverð sem ætla má að eign hefði haft í
kaupum og sölum. Matið er gert í maí mánuði ár hvert og miðast við verðlag í febrúar sama ár. Hið nýreiknaða mat
tekur gildi í árslok. Fasteignamat tekur bæði til húss og lóðar og skiptist í húsmat og lóðarmat.
Söluhagnaður (tap) fjárfestingareigna ..................................................................
Keyptar eignir á árinu ..........................................................................................
Matshækkun 1.1 .................................................................................................
Eignfærður framkvæmdakostnaður á árinu .........................................................
Lóðarleigusamningar ...........................................................................................
Skýringar, frh.:
Kostnaðarverð 1.1 ...............................................................................................
Viðbót á árinu * ...................................................................................................
Kostnaðarverð fyrir matshækkun ........................................................................
Matsbreyting skuldbindingar vegna 30% stofnframlaga .....................................
Eignfærður fjármögnunarkostnaður á árinu .........................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
15
9.
Eignir til eigin nota
Eignir til eigin nota greinast þannig:
Fasteignir Áhöld og tæki Samtals
216.100 59.673 275.773
0 14.150 14.150
0 9.430)( 9.430)(
216.100 64.394 280.494
22.873
27.150 50.024
7.488
9.721 17.209
0 6.907)(
6.907)(
30.361 29.964 60.326
193.227 32.523 225.750
185.739 34.429 220.168
Fasteignamat og vátryggingaverð
10.
Langtímakröfur
11.
Viðskiptakröfur
2023 2022
226.155 234.387
35.554 61.118
137.000)( 139.000)(
124.708 156.504
2023 2022
139.000 121.000
60.641)( 39.434)(
58.641 57.434
137.000 139.000
12.
Handbært fé
Sjóður og bankainnstæður teljast til handbærs fjár.
Kostnaðarverð 1.1 .........................................................................
Breyting niðurfærslunnar á árinu greinist þannig:
Skýringar, frh.:
Á eignaliðinn langtímakröfur er færð krafa á Búmenn hsf. og Búseti hsf. en félagið hefur gert samning við þá um
búseturétt á fasteignum. Búseturéttur er samkvæmt lögum skilgreindur sem eignarhlutur í íbúð, að jafnaði 10% af
verðmæti íbúðarinnar. Lögskráður eigendur íbúðanna eru ýmist Búmenn hsf. eða Búseti hsf. Við sölu á búseturétti
fá Félagsbústaðir hf. endurgreitt upphaflegt framlag ásamt verðbótum.
Niðurfærsla í ársbyrjun ........................................................................................
Tapaðar kröfur á árinu .........................................................................................
Bókfært verð 31.12.2023 ..............................................................
Niðurfærsla í árslok ............................................................................................
Framlag í afskriftareikning á árinu .......................................................................
Fasteignamat fasteigna til eigin nota nam 95,0 m.kr. í árslok (2022: 94,4 m.kr.) Brunabótamat eignarninnar nam á
sama tíma 192,7 m.kr. (2022: 177,7 m.kr.).
Viðskiptakröfur vegna leigu .................................................................................
Niðurfærsla viðskiptakrafna .................................................................................
Viðskiptakröfur í árslok ........................................................................................
Viðskiptakröfur vegna fasteignaviðskipta ............................................................
Fært út vegna selt á árinu .............................................................
Afskrifað 31.12 ..............................................................................
Bókfært verð 31.12.2022 ..............................................................
Afskrifað 1.1 ..................................................................................
Afskrifað á árinu ............................................................................
Viðbót á árinu ................................................................................
Selt á árinu ....................................................................................
Kostnaðarverð 31.12 .....................................................................
Viðskiptakröfur greinist þannig:
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
16
13.
Eigið fé
Hlutafé
Arður
Eiginfjárstýring
14.
Skuldbindingar
Skuldbindingar félagsins greinast þannig:
2023 2022
9.929.111 8.388.921
490.905
406.621
10.420.016 8.795.542
15.
Langtímaskuldir
Yfirlit um langtímaskuldir:
2023 2022
Verðtryggð skuldabréf:
20.948.903 19.876.227
10.815.761
10.433.283
386.145
409.321
2.397.470
2.249.062
313.100
293.716
22.704.988
21.351.707
755.295 792.119
3.513.339 0
61.835.001 55.405.435
Óverðtryggð skuldabréf:
0 353.952
174.005 164.264
62.009.006 55.923.650
1.565.081)( 1.376.971)(
60.443.924 54.546.679
Jöfnunarsjóður sveitarfélaga, vextir 2,00% .........................................................
Íslandsbanki, breytilegir vextir nú 10,90% ..........................................................
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ........................................
Óafskrifað yfirverð ...............................................................................................
Næsta árs afborganir ...........................................................................................
Langtímaskuldir í efnahagsreikningi samtals ......................................................
Framangreind vaxtahlutföll eru vegnir virkir vextir í samræmi við gildandi vaxtakjör lána í árslok 2023.
Ekki var greiddur arður til hluthafa árið 2023. Markmið félagsins er að starfa í þágu almenningsheilla og skal öllum
hagnaði félagsins, þ.m.t. uppsöfnuðum hagnaði í formi eignamyndunar, einungis ráðstafað í þágu þessa markmiðs
félagsins.
Hluti af stofnframlögum frá ríki eru ógreidd í lok tímabilsins, 478.643 m.kr. (2022: 88.781 m.kr.) eru færðar sem
krafa á ríkið.
Heildarhlutafé félagsins samkvæmt samþykktum þess er 3.240 m.kr. Hver hlutur er ein króna að nafnverði. Eitt
atkvæði fylgir hverjum hlut í félaginu.
Skýringar, frh.:
Stefna félagsins er að eiginfjárstaða þess verði það sterk að stjórnendur hafi svigrúm til athafna komi til áfalla í
ytra umhverfi s.s. lækkandi húsnæðisverð eða veruleg vanskil leigugreiðslna.
Íslandsbanki, breytilegir vextir nú 3,75% ............................................................
FB100366 SB, vextir 1,70% ................................................................................
Félaginu ber ekki að fylgja ytri reglum um lágmarks eiginfjárstöðu.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, vextir 2,30% .................................................
Lánasjóður sveitarfélaga, vextir 2,60% ...............................................................
FEL 04 1, vextir 4,00% .......................................................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélaga með endurgreiðslukvöð ............................
Viðbótarframlag frá ríki án endurgreiðslukvaðar ..................................................
Félagið hefur móttekið stofnframlög sem ríki og Reykjavíkurborg hafa veitt í samræmi við lög 52/2016 um
almennar íbúðir. Færð er skuldbinding vegna stofnframlaga sem bundin eru endurgreiðslukvöð en stofnframlögin
skulu endurgreiða að loknum lánstíma fjármögnunar, við breytingu á notkun eignarinar eða við sölu hennar.
Stofnframlög án endurgreiðslukvaðar eða þar sem hverfandi líkur eru á að komi til endurgreiðslu eru færð í
gegnum rekstrarreikning með reglubundnum hætti á lánstíma fjármögnunar.
FB100366, vextir 2,79% .....................................................................................
FB100366u, vextir 2,85% ...................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
17
15.
Langtímaskuldir, frh.
Afborganir langtímaskulda greinast þannig á næstu ár:
2023 2022
1.565.081 1.376.971
1.595.459 1.402.899
1.626.666 1.429.542
1.658.725 1.456.926
4.855.768 1.485.072
50.533.302 48.607.977
61.835.001 55.759.387
Breyting vaxtaberandi skulda á árinu greinist þannig:
2023 2022
55.923.650 52.459.508
3.502.280 0
387.640)( 45.625)(
1.438.653)( 1.303.611)(
18.731)( 19.810
57.580.906 51.130.083
4.428.100 4.793.567
62.009.006 55.923.650
16.
Leigusamningar
Leigueignir
2023 2022
92.267 76.106
21)( 16.162
92.246 92.267
Leiguskuldir
90.908 75.450
21)( 16.162
721)( ( 704)
90.166 90.908
2.846)( 2.846)(
87.319 88.061
Fjárhæðir í rekstrarreikningi
2023 2022
2.149 2.091
Fjárhæðir í sjóðstreymi
2023 2022
2.149 2.091
Staða 1.1. ............................................................................................................
Viðbætur ..............................................................................................................
Staða 31.12. ........................................................................................................
Staða 1.1. ............................................................................................................
Yfirverð og eignfærður lántökukostnaður að fjárhæð 174,0 m.kr. (2022: 164,3 m.kr.) er færður til hækkunar á
langtímalánum félagsins.
Árið 2024 / 2023 ..................................................................................................
Árið 2025 / 2024 ..................................................................................................
Afborganir leiguskulda .........................................................................................
Leiguskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ..............................................
Næsta árs afborganir leiguskulda ........................................................................
Leigueignir og leiguskuldir eru vegna leigusamninga um lóðir sem félagið leigir og eru metnir hafa óvissan líftíma.
Árið 2028 / 2027 ..................................................................................................
Í árslok eru langtímalán sem voru að eftirstöðvum 27.928 m.kr. (2022: 23.565 m.kr. ) tryggð með veði í
fasteignum. Langtímalán sem voru að eftirstöðvum 33.521 m.kr. (2022: 31.785 m.kr.) eru tryggð með ábyrgð
Reykjavíkurborgar.
Viðbætur ..............................................................................................................
Skýringar, frh.:
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ........................................
Uppgreiðsla langtímalána ....................................................................................
Árið 2027 / 2026 ..................................................................................................
Hreyfingar án greiðsluáhrifa
Síðar ....................................................................................................................
Árið 2026 / 2025 ..................................................................................................
Verðbætur og gjaldfærð afföll lána ......................................................................
Vaxtaberandi skuldir 31. desember .....................................................................
Leigueignir og leiguskuldir greinast þannig:
Hreyfingar með greiðsluáhrif
Vaxtaberandi skuldir 1. janúar .............................................................................
Tekin ný langtímalán ...........................................................................................
Afborganir ...........................................................................................................
Ný skammtímalán og afborganir af skammtímalánum ........................................
Vaxtagjöld af leiguskuldum .................................................................................
Greidd vaxtagjöld af leiguskuldum ......................................................................
Skuldbinding vegna lóðaleigusamninga 31.12.2023 ...........................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
18
17.
Aðrar skammtímaskuldir
2023 2022
55.285 46.981
224.054 183.139
2.500 2.500
233.102 177.981
2.846 2.846
517.788 413.447
18.
Stýring fjárhagslegrar áhættu
Yfirlit
Mótaðilaáhætta
Samningar við fjármálastofnun
Viðskipta- og aðrar skammtímakröfur
● lausafjáráhætta
● rekstraráhætta
● mótaðilaáhætta
Skýringar, frh.:
Við gerð samninga við fjármálastofnun skal stefnt að því að mótaðilinn sé með gott lánshæfismat. Jafnframt skal
hugað að samningum sem takmarka mótaðilaáhættu í slíkum tilfellum, reynt skal eftir fremsta megni að kanna
fjárhagslega getu mótaðilans.
Mótaðilaáhætta er hættan á fjárhagslegu tapi félagsins ef viðskiptamaður eða mótaðili í fjármálagerningi getur ekki
staðið við umsamdar skuldbindingar sínar. Mótaðilaáhætta er lágmörkuð með því að leigjendur greiði 1 mánaðar
leigu fyrirfram.
Næsta árs afborgun lóðaleiguskuldbindinga ........................................................
Aðrar skammtímaskuldir samtals ........................................................................
Leigutrygging ......................................................................................................
Skammtímaskuldir vegna birgjareikninga ............................................................
Aðrar skammtímaskuldir greinast þannig:
Skammtímaskuldir vegna launa ..........................................................................
Fyrirfram innheimtar tekjur ..................................................................................
Félagið hefur á undanförnum árum lagt áherslu á innheimtu leigutekna með töluverðum árangri en
innheimtuhlutfall undanfarin 5 ár hefur að meðaltali verið yfir 97,5%. Félagið hefur undanfarin ár unnið með
Motus, varðandi innheimtu leiguskulda þar sem reglulega er farið yfir innheimtuárangur og staða innheimtu á
leigukröfum félagsins greind í samhengi við það sem almennt gerist hjá sambærilegum aðilum. Þá er einnig farið
yfir þróun undanfarinna tímabila og rýnt í samhengi við almennt efnahagsástand. Jafnframt fylgist innheimtustjóri
með innheimtuárangri í hverjum mánuði. Einnig er unnið með velferðarsviði Reykjavíkurborgar, sem úthlutar
íbúðum félagsins, varðandi uppgjör á vanskilum leigjenda félagsins sem eiga í erfiðleikum með að standa í skilum
sökum fjárhagslegrar stöðu.
Hér eru veittar upplýsingar um framangreindar áhættur, markmið, stefnu og aðferðir félagsins við að meta og
stýra áhættunni, auk upplýsinga um eiginfjárstýringu þess.
Stjórn Félagsbústaða ber ábyrgð á að innleiða og hafa eftirlit með áhættustýringu m.a. með hliðsjón af
áhættustefnu félagsins. Áhættunefnd starfar í umboði stjórnar og gefur hún stjórn reglubundið skýrslu um virkni
og framkvæmd áhættustýringar og ásamt mati á hagnýtu gildi áhættustefnunnar. Stjórnin hefur falið fjármálastjóra
félagsins umsjón með daglegri áhættustýringu.
Markmið félagsins með áhættustýringu er að uppgötva og greina áhættu sem það býr við, setja viðmið um
áhættutöku og hafa eftirlit með henni. Áhættustýring og aðferðir eru yfirfarnar reglulega til að endurspegla
breytingar á markaðsaðstæðum og starfsemi félagins.
Mótaðilaáhætta er tilkomin vegna áhættu af fjárhagslegu tapi ef fjármálastofnun sem Félagsbústaðir eiga viðskipti
við eða aðrir mótaðilar í samningum geta ekki staðið við skuldbindingar sínar.
Eftirfarandi áhætta fylgir fjármálagerningum félagsins:
● markaðsáhætta
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
19
18.
Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.
Mótaðilaáhætta, frh.
Skýr.
2023 2022
10
51.149 47.358
124.708 156.504
100.247 106.028
19
0 27.705
478.643 88.781
429.241 5.627
1.183.988 432.004
Virðisrýrnun
Nafnverð Nafnverð
kröfu Niðurfærsla kröfu Niðurfærsla
2023 2023 2022 2022
142.129 71.282 162.365 81.280
39.761 29.821 31.166 23.375
35.897 35.897 34.346 34.346
217.788 137.000 227.877
139.000
Lausafjáráhætta
Félagið reiknar niðurfærslu vegna áætlaðrar virðisrýrnunar viðskiptakrafna og annarra krafna. Niðurfærslan er í
meginatriðum sérstök niðurfærsla vegna einstakra viðskiptamanna og almenn niðurfærsla með tilliti til aldurs
krafna, sem ekki hefur verið tengd einstökum viðskiptamönnum. Almenn niðurfærsla er ákveðin með tilliti til
innheimtusögu sambærilegra krafna.
Krafa á eiganda .............................................................................
Krafa á ríkissjóð vegna stofnframlaga ...........................................
Handbært fé ..................................................................................
Samtals .........................................................................................
Aldur viðskiptakrafna var eftirfarandi í árslok:
Mesta mögulega tap félagsins vegna fjáreigna er bókfært verð þeirra, sem var eftirfarandi í árslok:
Bókfært verð
Langtímakröfur ..............................................................................
Viðskiptakröfur ..............................................................................
Aðrar skammtímakröfur ................................................................
Til að draga frekar úr endurfjármögnunaráhættunni stefnir félagið á að hafa lánasafn sitt sem fjölbreytilegast, en í
áhættustefnu er skuldsetning þó takmörkuð við löng skuldabréf sem hafa greiðsluferli í takt við tekjustreymi
félagsins. Félagið hefur gefið út skuldabréf sem skráð eru hjá NASDAQ OMX Ísland.
Félagið er ekki með samning um skammtímalán í lok árs.
Gjaldfallið innan síðasta árs .....................................
Gjaldfallið 1 - 2 ár .....................................................
Gjaldfallið 3 ár og eldra ..............................................
Stjórnendur meta ekki tapsáhættu í öðrum skammtímakröfum.
Skýringar, frh.:
Lausafjáráhætta er hættan á því að félagið geti ekki staðið við fjárhagsskuldbindingar sínar eftir því sem þær
gjaldfalla. Markmið félagsins er að stýra lausafé þannig að tryggt sé að það hafi alltaf nægt laust fé til að mæta
skuldbindingum sínum eftir því sem þær gjaldfalla og forðast þannig að skaða orðspor félagsins. Félagið hefur
undanfarin ár lagt áherslu á að jafna mánaðarlegar greiðslur skuldbindinga félagsins þ.m.t. afborganir af lánum í
takt við innheimtu tekna og vinna hlaupandi greiðsluáætlun til 12 mánaða í þeim tilgangi að sjá fyrir og stýra
greiðsluflæði félagsins og lágmarka þannig lausafjáráhættu félagsins.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
20
18.
Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.
Lausafjáráhætta, frh.
31. desember 2023
Fjárskuldir sem ekki Bókfært Umsamið Meira
eru afleiður: verð sjóðstreymi Innan árs 1 - 2 ár 2 - 5 ár en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
62.009.006 86.169.808 2.949.394 2.955.408 11.984.908 68.280.098
Viðskiptaskuldir og aðrar
skammtímaskuldir
783.150 783.150 783.150 0 0 0
62.792.156 86.952.958 3.732.544 2.955.408 11.984.908 68.280.098
31. desember 2022
Fjárskuldir sem ekki Bókfært Umsamið Meira
eru afleiður: verð sjóðstreymi Innan árs 1 - 2 ár 2 - 5 ár en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
55.923.650 79.223.058 2.609.691 2.602.909 7.764.148 66.246.310
Viðskiptaskuldir og aðrar
skammtímaskuldir
671.717 671.717 671.717 0 0 0
56.595.367 79.894.775 3.281.407 2.602.909 7.764.148 66.246.310
Markaðsáhætta
Vaxtaáhætta
2023 2022
3.513.339 0
0 353.952
3.513.339 353.952
Samningsbundnar afborganir af fjárskuldum, að meðtöldum áætluðum vaxtagreiðslum, greinast þannig:
Félagið er með lóðaleigusamninga undir fjárfestingareignir í eigu félagsins. Lítur félagið á að lóðaleigusamningarnir
gildi á líftíma eignanna og því lok þeirra óviss. Vænt lóðaleiga á árinu 2023 er 2,8 m.kr.
Skýringar, frh.:
Verðtryggðar fjárskuldir með breytilega vexti ......................................................
Óverðtryggðar fjárskuldir með breytilega vexti ...................................................
Breyting á vöxtum á uppgjörstímabilinu um 100 punkta hefði breytt afkomu um 35,1 m.kr. (2022: 3,5 m.kr.)
Félagið á ekki fjáreignir með breytilegum vöxtum. Allar aðrar skuldir félagsins eru með fasta verðtryggða vexti.
Markaðsáhætta er áhættan á tapi vegna breytinga í gengi vaxta, verðbólgu eða vaxtaálagi. Markaðsáhættu er
jafnan skipt í undirflokka þar sem áhrif mismunandi stærða á markaði eru skilgreind frekar. Miðað við núverandi
efnahagsreikning er markaðsáhætta Félagsbústaða einkum rakin til breytinga á vöxtum og verðbólgu en áhætta
vegna annarra þátta er minni.
Vaxtaáhætta er áhættan á því að breytingar í vöxtum hafi neikvæð áhrif á afkomu fyrirtækisins. Í þeim tilfellum
sem um breytilega vexti er að ræða er áhættan falin í því að vextir hækki á markaði. Í tilfelli fastra vaxta á skuldir er
markaðsáhættan falin í því að vextir lækki í framtíðinni og fyrirtækið beri hærri fjármagnskostnað en ef um
breytilega vexti væri að ræða.
Vaxtaberandi skuldir félagsins er bæði með breytilegum og föstum vöxtum. Vaxtaberandi fjármálagerningar með
breytilegum vöxtum greinist þannig:
Bókfært verð
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
21
18.
Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.
Markaðsáhætta, frh.
Verðbólguáhætta
Gangvirði
Bókfært verð Gangvirði
Fjáreignir greinast þannig:
2023 2023
51.149 51.149
703.597 703.597
429.241 429.241
1.183.988 1.183.988
Fjárskuldir greinast þannig:
62.009.006 63.784.883
916.840 916.840
62.925.846 64.701.723
Rekstraráhætta
Gangvirði og bókfært verð fjáreigna og fjárskulda greinast þannig:
Vaxtaberandi skuldir ............................................................................................
Aðrar skammtímaskuldir .....................................................................................
Það er stefna félagsins að stýra rekstraráhættu með hagkvæmum hætti til að forðast fjárhagslegt tap og til að
vernda orðstír þess, jafnframt því að starfsreglur takmarki ekki frumkvæði og sköpunargáfu starfsmanna.
Til að draga úr rekstraráhættu er meðal annars komið á viðeigandi aðskilnaði starfa, haft eftirlit með viðskiptum og
fylgni við lög, unnið reglulegt mat á áhættu, starfsmenn þjálfaðir, verkferlar skipulagðir og skráðir og keyptar
tryggingar þegar við á.
Rekstraráhætta er skilgreind sem hættan á neikvæðum áhrifum á afkomu fyrirtækisins vegna ófullnægjandi
upplýsingakerfa, stjórnunarlegra mistaka, ófullnægjandi eftirlits, lagalegrar áhættu, svika og mannlegra mistaka.
Ímyndaráhætta er skilgreind sem hættan á neikvæðum áhrifum á afkomu fyrirtækisins vegna neikvæðrar ímyndar í
augum viðskiptavina, mótaðila, hluthafa eða eftirlitsaðila. Eftirlit með rekstraráhættu er í höndum fjármálasviðs.
Samanburður á gangvirði og bókfærðu verði:
Langtímakröfur ....................................................................................................
Skammtímakröfur ...............................................................................................
Handbært fé ........................................................................................................
Fylgst er grannt með öllum rekstraráhættum í fyrirtækinu og þær mældar með reglubundnum hætti.
Langtímamarkmið er að halda tapi vegna rekstraráhættu í lágmarki. Öll svið bera megin ábyrgð á stýringu
rekstraráhættu eigin sviða. Fjármálasvið ber ábyrgð á að þróa stefnu í rekstraráhættumálum og mæla
rekstraráhættu auk þess að bera ábyrgð á skýrslugjöf til framkvæmdastjóra og stjórnar.
Vaxtaberandi skuldir að fjárhæð 62.009 m.kr. (2022: 55.924 m.kr.) eru verðtryggðar miðað við vísitölu neysluverðs.
Aukning verðbólgu um eitt prósentustig hefði lækkað afkomu félagsins um 620 m.kr. (2022: 560 m.kr.). Lækkun
verðbólgu um eitt prósentustig hefði aukið afkomu um sömu fjárhæð. Greiningin byggir á því að allar aðrar breytur
haldist óbreyttar.
Verðbólguáhætta er rakin til mismunar á verðtryggðum eignum og skuldum. Misræmi þar á milli veldur því að
þróun verðbólgu getur haft neikvæð áhrif á afkomu fyrirtækisins. Stærstur hluti af skuldum Félagsbústaða er
verðtryggður og því hefur verðbólgustig áhrif á þá greiðslubyrði í framtíðinni. Verðtryggðir leigusamningar
Félagsbústaða virka sem náttúruleg vörn gegn verðtryggðum skuldum og þar með er greiðsluflæði af eignum og
skuldum hvorutveggja verðtryggt.
Skýringar, frh.:
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
22
19.
Tengdir aðilar
Skilgreining á tengdum aðila
Viðskipti við tengda aðila
Tekjur frá tengdum aðilum greinast þannig:
2023 2022
796.143 663.428
0
0
796.143 663.428
Vörur og þjónusta keypt af tengdum aðilum greinast þannig:
2023 2022
755.074 361.936
327.530
309.189
1.082.604 671.125
Viðskiptastaða við tengda aðila greinist þannig:
2023 2022
4.679)( 27.705
10.730)(
697)(
15.409)( 27.008
20.
Þóknun endurskoðenda
Þóknun til endurskoðenda félagsins greinist þannig:
2023 2022
6.343 5.076
958
533
7.301 5.609
21.
Önnur mál
Tekjur frá systurfélögum .....................................................................................
Vörur og þjónusta keypt af eiganda .....................................................................
Vörur og þjónusta keypt af systurfélögum ..........................................................
Viðskiptastaða gagnvart eiganda .........................................................................
Viðskiptastaða gagnvart systurfélögum ..............................................................
Upplýsingar um laun stjórnar og framkvæmdastjóra koma fram í skýringu nr. 5.
Eigandi og systurfélög félagsins, stjórnarmenn, stjórnendur og nánir fjölskyldumeðlimir þeirra, og félög sem þeir
ráða yfir teljast til tengdra aðila.
Vegna endurskoðunar og könnunar ....................................................................
Önnur þjónusta ...................................................................................................
Tekjur frá eiganda ................................................................................................
Félagsbústaðir hafa gert samkomulag við Bjarg íbúðafélag hses um samstarf um byggingu íbúða fyrir
Félagsbústaði. Áætlaður heildarkostnaður félagsins vegna samkomulagsins er áætlaður um 428 m.kr. en um 224
m.kr. standa eftir óuppgerðar 31.12.2023. Stefnt er að því að íbúðirnar verði afhentar undir lok árs 2024. Gert er
ráð fyrir að eftirstöðvar samnings verði gerður upp á árunum 2024 og 2025.
Önnur viðskipti við tengda aðila er óverulegur þáttur í starfsemi félagsins. Verðlagning í slíkum viðskiptum er
sambærileg og í öðrum viðskiptum hennar.
Skýringar, frh.:
Í júní 2022 úrskurðaði Kærunefnd húsamála að húsaleigulög heimili að húsnæðisbætur renni beint til
Félagsbústaða en óheimilt sé að sérstakur húsnæðisstuðningur sé greiddur beint til leigusala. Byggist niðurstaðan
á 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 en þar segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis
taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um og 4. mgr. 3. gr. um að leigusali sem er
lögaðili og ekki rekinn í hagnaðarskyni sé heimilt að gera það að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að
húsnæðisbætur séu greiddar beint til leigusala. Í lögunum er ekki fjallað um sérstakan húsnæðisstuðning með
sama hætti. Héraðsdómur hafnaði í mars sl. kröfu Félagsbústaða um ógildingu á úrskurði kærunefndarinnar.
Málinu var ekki áfrýjað og velferðarsviði Reykjavíkurborgar kynnt niðurstaðan og að Félagsbústaðir muni taka við
sérstökum húsnæðisstuðningi þar til velferðarsvið hefur gert ráðstafanir til að greiða stuðninginn beint til
leigjenda. Mögulega kunna þær breytingar að hafa áhrif á skil á leigugreiðslum. Sérstakur húsnæðisstuðningur
nemur um 10% af árlegum leigutekjum Félagsbústaða.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
23
22.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir
a.
Fjárfestingareignir
b.
Eignir til eigin nota
50 ár
4,5 - 6 ár
Afskriftaaðferðir, nýtingartími og niðurlagsverð eru endurmetin á uppgjörsdegi og breytt ef við á.
Skýringar, frh.:
Hagnaður og tap af sölu eigna til eigin nota er mismunur á söluandvirði þeirra og bókfærðu verði.
Afskriftir eru reiknaðar af afskrifanlegri fjárhæð, sem er kostnaðarverð eða endurmetið kostnaðarverð að frádregnu
niðurlagsverði. Afskriftir eru reiknaðar línulega miðað við áætlaðan nýtingartíma einstakra hluta rekstrarfjármuna.
Áætlaður nýtingartími greinist þannig:
Fasteign ..........................................................................................................................................
Áhöld og tæki ..................................................................................................................................
Söluhagnaður (-tap) fjárfestingareigna er mismunur á bókfærðu verði og söluverði að teknu tilliti til söluhagnaðar
og er mismunurinn færður í rekstrarreikning undir liðnum söluhagnaður (-tap) af fjárfestingareignum.
Ef fjárfestingareign er nýtt af eiganda er hún flokkuð sem rekstrarfjármunur og gangvirði hennar á
endurflokkunardegi verður kostnaðarverð hennar í reikningsskilunum.
Eignir til eigin nota eru færðar til eignar á kostnaðarverði að frádregnum uppsöfnuðum afskriftum.
Eftir að kaup fjárfestingareigna hafa verið bókfærð, þá styðst félagið við fasteignamat ríkisins við mat eigna.
Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem á eignunum kann að hvíla. Eignir í byggingu eru metnar á
kostnaðarverði. Upplýsingar um matið er að finna í skýringu 8.
Reikningsskilaaðferðum sem er lýst hér á eftir hefur verið beitt með samræmdum hætti fyrir öll tímabil sem koma
fram í ársreikningum félagsins. Til að auka upplýsingagildi ársreikningsins eru skýringar við hann birtar á grundvelli
þess hversu viðeigandi og mikilvægar þær eru fyrir lesandann. Það þýðir að upplýsingar sem metnar eru hvorki
mikilvægar né viðeigandi fyrir notanda reikningsskilanna eru ekki birtar í skýringum.
Fjárfestingareignir eru fasteignir sem eru í eigu félagsins til að afla leigutekna. Fjárfestingaeignir eru færðar á
gangverði í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS).
Í upphafi eru fjárfestingareignir bókaðar á kostnaðarverði, sem er sett saman af kaupverði og öllum beinum
útgjöldum sem stafa af undirbúningi fasteignarinnar til fyrirhugaðra nota, þ.á.m. kostnaður sem tilkominn er vegna
kaupa á fasteigninni. Kostnaður, sem fellur til í kjölfar kaupa á fjárfestingareign, sem bætir við, endurnýjar, eða
þjónustar fasteign er aðeins eignfærður ef hann uppfyllir almennar kröfur um heimild til eignfærslu samkvæmt
reikningsskilareglum. Allur annar kostnaður er gjaldfærður þegar til hans er stofnað. Samkvæmt þessu er
kostnaður sem fellur til vegna viðgerða og viðhalds fasteigna ekki innifalinn í bókfærðu virði fjárfestingareigna
heldur er hann gjaldfærður í rekstrarreikningi þegar til hans er stofnað. Hinsvegar, er kostnaður sem fellur til við
verulegar endurbætur á því sem fyrir er í fasteigninni, eignfærður á fjárfestingareignina á þeim tíma sem
kostnaðurinn fellur til, að því gefnu að hann uppfylli kröfur um heimild til eignfærslu samkvæmt
reikningsskilareglum.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
24
22.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir, frh.
c.
Fjármálagerningar
(i)
Viðskiptakröfur, aðrar kröfur og handbært fé
(ii)
Fjárskuldir
(iii)
Hlutafé
Kaup á eigin hlutum
d.
Virðisrýrnun
e.
Leigusamningar
Þegar félagið kaupir eigin hluti er kaupverðið, að meðtöldum beinum kostnaði, fært til lækkunar á eigin fé. Þegar
eigin hlutir eru seldir er eigið fé hækkað.
Félagið beitir einfaldaðri virðisrýrnunaraðferð vegna krafna sinna í samræmi við heimild IFRS 9 enda eru kröfurnar
almennt með stuttan greiðslufrest og fela ekki í sér fjármögnun af hendi félagsins. Í því felst að félagið byggir
niðurfærslu krafna á væntu tapi á líftíma krafnanna. Félagið byggir matt sitt á væntu tapi á sögulegum
upplýsingum, ytri þáttum og væntingum til framtíðarhorfa.
Félagið metur hættu á virðisrýrnun krafna bæði á grundvelli einstakra krafna og á grundvelli flokkunar krafna með
tilliti til áhættueinkenna. Hætta á virðisrýrnun allra verulegra krafna er metin sérstaklega. Þær kröfur sem ekki hafa
orðið fyrir virðisrýrnun eru metnar sem heild og mat lagt á hvort einhver virðisrýrnun hafi orðið. Öll virðisrýrnun er
færð í rekstrarreikning og niðurfærsla er færð vegna lána og krafna. Vextir á virðisrýrðum eignum eru áfram færðir í
reikninginn. Ef atburður sem átt hefur stað eftir að virðisrýrnun var færð (t.d. endurgreiðsla skuldunautar) verður til
þess að virðisrýrnun lækki, þá er lækkunin á virðisrýrnun færð í rekstrarreikning.
Skýringar, frh.:
Fjármálagerningar eru færðir á gangvirði við upphaflega skráningu í bókhald. Þegar fjármálagerningar eru ekki
metnir á gangvirði gegnum rekstrarreikning er allur beinn viðskiptakostnaður færður til hækkunar á virði þeirra við
upphaflega skráningu í bókhald. Eftir upphaflega skráningu eru fjármálagerningar sem ekki eru afleiðusamningar
færðir með þeim hætti sem greinir hér á eftir.
Um er að ræða fjáreignir með föstum eða ákvarðanalegum greiðslum sem ekki eru skráðar á virkum markaði.
Sjóðstreymi þeirra samanstendur eingöngu af höfuðstólsgreiðslum auk vaxta þegar við á. Slíkar eignir eru í
upphafi færðar á gangvirði að viðbættum öllum tengdum viðskiptakostnaði. Eftir upphaflega skráningu eru
fjáreignirnar færðar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti, að frádreginni virðisrýrnun.
Upphaflega eru fjárskuldir skráðar á gangvirði að viðbættum beinum viðskiptakostnaði. Í kjölfar upphaflegrar
skráningar eru þessar fjárskuldir skráðar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti.
Fjáreignum og fjárskuldum er jafnað saman og nettó fjárhæðin er sýnd í efnahagsreikningi þegar félagið hefur
lagalegan rétt til að jafna saman fjárhæðum og fyrirætlanir félagsins eru annað hvort að gera samningana upp
nettó eða á sama tíma.
Hlutafé er flokkað sem eigið fé. Beinn kostnaður vegna útgáfu hlutafjár er færður til lækkunar á eigin fé.
Félagið færir leigueign og leiguskuld við upphaf leigusamnings. Leigueignin er upphaflega færð á kostnaðarverði,
sem er upphafleg fjárhæð leiguskuldarinnar að teknu tilliti til leigugreiðslna sem hafa fallið til fyrir eða á
upphafsdegi samningsins, beins kostnaðar við öflun leigueignarinnar og áætlaðs kostnaðar við að taka niður og
fjarlægja eignina, eða til þess að færa eignina eða umhverfi hennar í samt horf að loknum leigusamningi, og að
frádregnum leiguílvilnunum sem samstæðan hefur fengið.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
25
22.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir, frh.
e.
Leigusamningar, frh.
f.
Tekjur
g.
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
h.
Matsbreyting fjárfestingareigna
i.
Söluhagnaður (-tap) fjárfestingareigna
j.
Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld
k.
Starfsþáttayfirlit
l.
Nýir reikningsskilastaðlar og túlkanir á þeim sem félagið hefur ekki ennþá innleitt
Alþjóðareikningsskilaráðið hefur gefið út nýja alþjóðlega reikningsskilastaðla og gert breytingar á stöðlum sem ekki
hafa enn tekið gildi. Félagið hefur hins vegar ekki innleitt nýja eða breytta reikningsskilastaðla fyrr en heimilt var
við gerð þessara reikningsskila.
Ekki er búist við að breytingar á stöðlum og túlkunum muni hafa veruleg áhrif á reikningsskil félagsins.
Skýringar, frh.:
Upplýsingagjöf til stjórnenda félagsins inniheldur ekki starfsþáttayfirlit. Félagið skilgreinir reksturinn sinn sem einn
starfsþátt.
Breytingar á gangvirði fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna í rekstrarreikningi.
Söluhagnaður (-tap) fjárfestingareigna er mismunur á bókfærðu verði og söluverði að teknu tilliti til sölukostnaðar
og er mismunurinn færður í rekstrarreikning undir liðnum innleystur hagnaður / tap af fjárfestingareignum.
Fjármunatekjur samanstanda af vaxtatekjum þ.m.t. af bankainnstæðum og kröfum. Vaxtatekjur eru færðar í
rekstrarreikning eftir því sem þær falla til miðað við virka vexti.
Leigutekjur af fjárfestingaeignum eru færðar línulega í rekstrarreikning á leigutíma viðkomandi eignar. Aðrar tekjur
eru færðar þegar þær falla til.
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna er gjaldfærður þegar hann fellur til og innifelur meðal annars fasteignagjöld,
vátryggingar og viðhald.
Félagið færir ekki upp leigueign og leiguskuld vegna leigusamninga sem ekki höfðu verið skilgreindir sem
leigusamningar fyrir 1. janúar 2019.
Félagið skilgreinir þá leigusamninga sem það er leigusali í sem rekstrarleigusamninga.
Leigueignir og leiguskuldir eru vegna leigusamninga sem samstæðan leigir frá þriðja aðila lóðir undir byggingar.
Leigueignir sem félagið færir vegna þessara leigusamninga eru færðar sem fjárfestingareignir samanber skýringu
8 og eru þær metnar á gangvirði á hverjum reikningsskiladegi. Leiguskuldir eru metnar upphaflega miðað við
núvirði leigugreiðslna sem eru ógreiddar á upphafsdegi. Leigugreiðslur eru núvirtar með því að nota innbyggða
vexti í leigunni ef unnt er að ákvarða þá vexti með auðveldum hætti. Ef svo er ekki, eru leigugreiðslur núvirtar með
því að nota vaxtakjör samstæðunnar á nýju lánsfé. Eftir upphafsdag eru leiguskuldir metnar á afskrifuðu
kostnaðarverði með því að nota aðferð virkra vaxta, þar sem leigugreiðslum er skipt upp í vaxtagjöld, sem eru
færð í rekstrarreikning, og afborganir leiguskulda ef við á, sem eru færðar til lækkunar á leiguskuldum í
efnahagsreikning. Endurmat leiguskuldbindningar er fært til hækkunar leigueignar. Lóðaleigusamningar eru metnir
gilda á líftíma viðkomandi eigna og því leigutími þeirra óviss. Leigueignir eru færðar meðal fjárfestingareigna og
ekki afskrifaðar.
Fjármagnsgjöld samanstanda af vaxtagjöldum og verðbótum af lántöku og öðrum fjármagnskostnaði.
Lántökukostnaður er færður í rekstrarreikning miðað við virka vexti.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
26
Stjórn og starfshættir stjórnar
Stjórn hefur sett sér starfsreglur sem eru aðgengilegar á www.felagsbustadir.is. Þar er að finna lýsingu á
valdsviði stjórnar, verksviði stjórnar gagnvart framkvæmdastjóra, reglur um skiptingu starfa innan stjórnarinnar,
fundarsköp, hæfi stjórnarmanna, þagnarskyldu, upplýsingagjöf framkvæmdastjóra til stjórnar og fleiri þætti er
varða framkvæmd starfa stjórnarinnar. Á árinu 2023 voru haldnir 12 stjórnarfundir, aukaaðalfundur var haldinn í
febrúar vegna breytinga á samþykktum og skipan stjórnar og aðalfundur fór fram 25. maí 2023. Áhættunefnd sem
skipuð er af stjórn hélt 3 fundi á árinu.
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórn Félagsbústaða leggur áherslu á að viðhalda góðum stjórnarháttum. Stjórn og stjórnendur félagsins taka mið
af Leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja, 5. útgáfu, gefnum út af Viðskiptaráði Íslands, Samtökum
atvinnulífsins og Kauphöll Íslands hf. í maí 2015. Félagið fylgir einnig ákvæðum er varða stjórnarhætti fyrirtækja í
lögum um hlutafélög nr. 2/1995, um ársreikninga nr. 3/2016, samþykktum félagsins og starfsreglum stjórnar.
Félagið er með skráð skuldabréf í Kauphöll Íslands og fylgir þeim reglum sem gilda um skráð félög. Samþykktir
félagsins kveða einnig á um fyrirkomulag ýmissa þátta í starfseminni og eru aðgengilegar á vefsíðu þess.
Stjórnarhættir félagsins samræmast í meginatriðum ákvæðum leiðbeininga um stjórnarhætti fyrirtækja. Frávik
félagsins skýrast af umfangi þess og eignarhaldi, en Reykjavíkurborg er eini eigandi félagsins og tilnefnir stjórn
skv. ákvæðum í eigandastefnu. Þá birtir félagið ekki tilteknar upplýsingar á heimasíðu í tengslum við
hluthafafundi. Upplýsingarnar eru aðgengilegar hluthafa félagsins í samræmi við lög og samþykktir.
Á aukaaðalfundi Félagsbústaða í febrúar var skipan stjórnar samþykkt og staðfest. Stjórnina skipa; Haraldur Flosi
Tryggvason formaður, Ellý Alda Þorsteinsdóttir varaformaður, Kjartan Magnússon, Magnús Davíð Norðdahl og
Ragnheiður Björk Halldórsdóttir. Varastjórn skipa Helgi Áss Grétarsson, Rannveig Ernudóttir, Steinunn Bergmann,
Kolbrún Garðarsdóttir og Arent Orri Jónsson.
Stjórn ber meginábyrgð á starfsemi félagsins og fer með æðsta vald í málefnum þess á milli hluthafafunda
samkvæmt lögum og samþykktum félagsins. Meginhlutverk stjórnar er að annast um að nægilegt eftirlit sé haft
með bókhaldi og meðferð fjármuna félagsins, að hafa yfirumsjón með starfseminni og eftirlit með stjórnendum.
Stjórn sér um ráðningu og uppsögn framkvæmdastjóra og metur frammistöðu hans reglulega. Þá tekur stjórn
óvenjulegar og mikilsháttar ákvarðanir í rekstri félagsins og sér til þess að það starfi í samræmi við gildandi lög og
reglur.
* Ellý Alda Þorsteinsdóttir er fædd 1961 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Hún lauk starfsréttindanámi í
félagsráðgjöf frá Háskóla Íslands og meistaranámi í stjórnun frá Háskólanum í Kent árið 1991. Hún hefur starfað
að málefnum félagsþjónustu hjá Reykjavíkurborg og á skrifstofu sviðsstjóra á velferðarsviði sem skrifstofustjóri.
Hún er óháður stjórnarmaður.
* Kjartan Magnússon er fæddur 1967 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Hann las sagnfræði við Háskóla
Íslands. Kjartan starfaði sem blaðamaður á Morgunblaðinu frá 1991-1999 og sinnti þar lengst af fréttum um
viðskipti og atvinnulíf. Kjartan er kjörinn borgarfulltrúi og þannig háður stjórnarmaður.
Stjórnarmenn gegna ekki öðrum störfum fyrir félagið en stjórnarstörfum.
* Haraldur Flosi Tryggvason, er fæddur árið 1966, stjórnarformaður, tók sæti í stjórn félagsins þann 25. mars
2015. Hann er lögmaður og starfar hjá LBM Mandat slf. Hann hefur áður fengist við rekstur, stjórnun og kennslu.
Hann er óháður stjórnarmaður.
* Magnús Davíð Norðdalh er fæddur 1982 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Magnús lauk embættisprófi
í lögfræði frá Háskólanum í Reykjavík árið 2014. Sama ár fékk Magnús lögmannsréttindi og stofnaði eigin
lögmannsstofu. Áður starfaði hann hjá Bandalagi starfsmanna ríkis og bæja, Logos lögmannsstofu og
Vátryggingafélagi Íslands. Þá er Magnús með B.A. gráðu í heimspeki frá Háskóla Íslands. Magnús er kjörinn
borgarfulltrúi og þannig háður stjórnarmaður.
* Ragnheiður Björk Halldórsdóttir er fædd 1991 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Hún er með
masterspróf frá Háskólanum í Munchen í nýsköpun, verkfræði og stjórnun. Hún hefur m.a. starfað sem
verkefnastjóri hjá Landsvirkjun, sérfræðingur hjá BMW Group og Daimler AG og ráðgjafi hjá McKinsey&Company.
Hún er sjálfstætt starfandi ráðgjafi. Hún er óháður stjórnarmaður.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
27
Stjórnarháttayfirlýsing, frh.:
Endurskoðunarnefnd fyrir samstæðu Reykjavíkurborgar er jafnframt endurskoðunarnefnd Félagsbústaða hf. Hana
skipa Lárus Finnbogason, formaður, Einar Sveinn Hálfdánarson, Sigrún Guðmundsdóttir og Sunna Jóhannsdóttir.
Varamenn eru Danielle Pamela Neben, Páll Grétar Steingrímsson og Ólafur Kristinsson. Endurskoðunarnefnd er
undirnefnd stjórnar Félagsbústaða hf. og starfar í umboði hennar. Markmið með skipan endurskoðunarnefndar er
að bæta starfshætti í málum er snúa að fjárhagslegu eftirliti. Fjallað er um verkefni endurskoðunarnefnda í IX.
kafla A í lögum um ársreikninga.
Framkvæmdastjóri félagsins er Sigrún Árnadóttir, fædd árið 1960. Hún hefur gegnt starfinu frá 15. október 2018.
Sigrún er með meistaragráðu í sálfræði og diploma í markþjálfun leiðtoga. Hún var bæjarstjóri í Sandgerði í tvö
kjörtímabil frá 2010 til 2018 og framkvæmdastjóri Rauða kross Íslands frá 1993 til 2005.
Framkvæmdastjóri hefur með höndum stjórn á daglegum rekstri félagsins. Hann situr fundi stjórnar og ber að
framfylgja þeim ákvörðunum sem teknar eru af stjórn. Framkvæmdastjóri kemur fram fyrir hönd félagsins í öllum
málum er varða venjulegan rekstur. Framkvæmdastjóri skal sjá um að bókhald félagsins sé í samræmi við lög og
að fjárreiður þess séu með tryggum hætti. Honum ber að tryggja að stjórn fái reglulega nákvæmar upplýsingar
um fjármál, uppbyggingu og starfsemi félagsins.
Stjórn ber ábyrgð á fyrirkomulagi og virkni innra eftirlits og áhættustýringar hjá félaginu. Markmið stjórnar með
innra eftirlit og áhættustýringu er að stuðla að því að félagið nái markmiðum sínum varðandi tilgang og skyldur
félagsins, afkomu, áreiðanlegar fjárhagsupplýsingar og hlítni við lög og reglur. Framkvæmdastjóri ber ábyrgð á því
að stefnu stjórnar um innra eftirlit og áhættustýringu sé fylgt í starfseminni. Hann skal sjá til þess að helstu
áhættur séu auðkenndar, greindar, metnar og þeim stýrt með fullnægjandi hætti. Stjórn skipar áhættunefnd sem
hefur eftirlit með því að viðhlítandi aðferðir séu notaðar við áhættustýringu og að áhættustefnu stjórnar sé fylgt.
Framkvæmdastjóri leggur áhættuskýrslu reglulega fyrir stjórn. Stjórn fylgist einnig með virkni innra eftirlits og
áhættustýringar í gegnum upplýsingagjöf frá innri endurskoðanda, ytri endurskoðanda og endurskoðunarnefnd
stjórnar.
Stjórn hefur falið innri endurskoðun Reykjavíkurborgar að annast innri endurskoðun hjá félaginu. Hlutverk innri
endurskoðunar er að veita stjórn óháða staðfestingu og ráðgjöf og leggja mat á og bæta virkni innra eftirlits og
áhættustýringar hjá félaginu.
Félaginu ber, sem útgefanda skuldabréfa sem skráð eru í kauphöll, að starfrækja regluvörslu. Hlutverk regluvarðar
er að hafa umsjón með að reglum um meðferð innherjaupplýsinga og viðskipti innherja sé framfylgt. Regluvörður
hefur einnig með höndum samskipti félagsins við Fjármálaeftirlitið og Kauphöll Íslands hf. Regluvörður félagsins
er Kristinn Karel Jóhannsson, sviðstjóri fjármálasviðs Félagsbústaða.
Endurskoðunarnefnd Félagsbústaða hf. fylgist með stjórnháttum, virkni áhættustýringar og innra eftirliti með því
að yfirfara og afgreiða innri endurskoðunaráætlun en það er stór hluti af verkefnum innri endurskoðunar að hafa
eftirlit með og kanna virkni áhættustýringar og virkni innra eftirlits. Nefndin fer yfir og fær kynningu á
endurskoðunaráætlun ytri endurskoðenda en við gerð áætlunarinnar er lagt mat á áhættu- og óvissuþætti í
starfsemi félagsins. Hluti af verkefnum ytri endurskoðenda er að leggja mat á innra eftirlit sem tengist
reikningsskilagerð félagsins.
Endurskoðunarnefnd fylgist með framgangi endurskoðunarinnar, fer yfir niðurstöður ytri endurskoðenda og gerir
stjórn Félagsbústaða grein fyrir umsögn sinni um ársreikning. Nefndin tekur til umfjöllunar skýrslur innri og ytri
endurskoðanda og fylgir nefndin sérstaklega eftir ábendingum þeirra sem varða innra eftirlit.
Endurskoðunarnefnd heldur að jafnaði 3-4 fundi á ári er varða málefni Félagsbústaða hf.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
28
Stjórn á samskipti við hluthafa í samræmi við ákvæði laga, samþykkta og starfsreglna stjórnar. Stjórnarmenn
skulu vera sjálfstæðir í störfum sínum og standa vörð um hagsmuni félagsins í samræmi við ákvæði laga um
hlutafélög nr. 2/1995 og starfsreglur stjórnar. Hluthafafundur fer með æðsta vald í málefnum félagsins samkvæmt
lögum og samþykktum þess. Á hluthafafundi fara hluthafar með ákvörðunarvald sitt í málefnum félagsins.
Hluthafafundur er einnig meginvettvangur fyrir upplýsingagjöf stjórnar til hluthafa. Aðalfund félagsins skal halda
fyrir lok júní hvert ár og taka þar fyrir mál sem lög og samþykktir félagsins kveða á um.
Reglulega eru haldnir fundir með velferðarsviði Reykjavíkurborgar í tengslum við þróun eignasafns og málefni
sem snerta leigjendur félagsins. Þá er árlega haldinn fundur með fjármála- og áhættustýringarsviði
Reykjavíkurborgar þar sem rekstraráætlun félagsins til fimm ára er lögð fram og rædd. Stjórn félagsins afgreiðir
fimm ára áætlun til samþykktar í borgarráði. Stjórn skal upplýsa eigendur um óvenjuleg eða veigamikil atriði í
rekstri félagsins þótt þau kalli ekki á ákvörðun af hálfu eigenda. Óski borgarstjórn Reykjavíkur eða einstakir
fulltrúar eftir upplýsingum frá félaginu skal beiðni um þær komið á framfæri á vettvangi borgarráðs og beint til
stjórnar eða framkvæmdastjóra. Hvað varðar aðra upplýsingagjöf stjórnar til hluthafa skal fylgja lögum og öðrum
stjórnvaldsfyrirmælum og reglum um birtingu fjárhagsupplýsinga.
Stjórnarháttayfirlýsing, frh.:
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
29
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf Félagsbústaða
Viðskiptalíkan Félagsbústaða
Áreiðanleikakönnunarferli
Félagsbústaðir eru einn stærsti eigandi íbúðarhúsnæðis á Íslandi. Það leggur aukna ábyrgð á félagið að leggja sitt
af mörkum í baráttunni við loftslagsbreytingar og aukna umhverfisvernd. Á árinu 2023 hófst vinna við endurmat á
sjálfbærni- og umhverfisstefnu félagsins. Áhættustefna félagsins var samþykkt árið 2021.
Leigutekjur nema 92% af tekjum Félagsbústaða og aðrar tekjur eru hússjóðsgjöld sem félagið greiðir og
endurkrefur leigjendur um.
Samkvæmt mikilvægisgreiningu á UFS þáttum hafa Félagsbústaðir greint helstu áhættuþætti sem snúa að
sjálfbærni. Félagsbústaðir eru með til staðar upplýsinga- og skjalastefnu og upplýsingaöryggisstefnu sem m.a. er
ætlað að tryggja öryggi gagna og upplýsinga félagsins. Þá hefur félagið skilgreint aðgerðir til að tryggja að
markmiðum sjálfbærnistefnunnar sé fylgt eftir og metur árlega árangur af aðgerðum. Hér að neðan má sjá
hvernig Félagsbústaðir nálgast helstu áhættuþætti og gerð er grein fyrir því hvaða aðgerðir var farið í á
rekstarárinu til að tryggja framgang sjálfbærnimarkmiða.
Yfirlit yfir mælikvarða er unnið unnið í samræmi við UFS leiðbeiningar Nasdaq og útreikningar loftlagsáhrifa er
samkvæmt Greenhouse Gas Protocol.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Tilgangur Félagsbústaða er að tryggja framboð af félagslegu leiguhúsnæði í Reykjavík. Íbúðirnar eru ætlaðar
einstaklingum og fjölskyldum sem falla undir tiltekin viðmið um eignir og tekjur auk þess sem tekið er mið af
félagslegum aðstæðum. Þá er hluti íbúða sérstaklega ætlaður fólki með fötlun og öldruðum. Í samþykktum og
eigendastefnu er kveðið á um að félagið sé ekki rekið í hagnaðarskyni en þó skal reksturinn vera fjárhagslega
sjálfbær ásamt því að leiguverð og gæði skuli standast samanburð við íbúðir á almennum markaði. Stjórn
félagsins ákvarðar stærð, samsetningu og þróun eignasafnsins í samræmi við þarfagreiningu velferðarsviðs,
eftirspurnar og stefnu Reykjavíkurborgar hverju sinni.
Stefna Reykjavíkurborgar og Félagsbústaða er að 5% íbúðarhúsnæðis í borginni sé félagslegt leiguhúsnæði. Í lok
árs 2023 var hlutfallið 5,3% eða tæplega 3.100 íbúðir. Á tímabilinu 2010 til 2023 fjölgaði félagslegum leiguíbúðum
um 1.069 eða um rúm 33%, þar af hefur íbúðum fjölgað um 726 síðastliðin sjö ár. Samþykktir félagsins og
eigendastefna kveða á um að framkvæmdir skuli fjármagnaðar með eigin fé, stofnframlögum Reykjavíkurborgar
og ríkis, lántökum og hækkun leiguverðs. Jafnframt eigi áætlaður líftími eigna ávallt að vera lengri en líftími skulda
og eigið fé meira en 35% af heildareignum.
Þegar úthlutun sem er stjórnvaldsákvörðun hefur farið fram taka Félagsbústaðir við hefðbundnu hlutverki
leigusala. Lögð er áhersla á að leiguverð sé viðráðanlegt fyrir leigjendur félagsins og að leiguverð sé sem jafnast
með tilliti til gæða og staðsetningu íbúða í hverfum borgarinnar. Leiguverðsgrunnurinn tekur mið af fasteignamati
og stuðlum stærðar og staðsetningar. Á árinu 2023 var leiguverðsgrunnurinn uppfærður miðað við fasteignamat
2024 og stuðlum fjölgað til að auka jöfnuð leiguverðs. Ekki var um aukningu á heildarleigutekjum til félagsins
heldur innbyrðis jöfnun leiguverðs.
Félagsbústaðir eru í nánu samstarfi við velferðarsvið Reykjavíkurborgar sem sér um að meta umsóknir um
félagslegt leiguhúsnæði og úthluta þeim íbúðum sem lausar eru hverju sinni með hliðsjón af reglum
Reykjavíkurborgar um félagslegt leiguhúsnæði. Nýjar úthlutanir voru 311 árið 2023 og 137 einstaklingar eða
fjölskyldur fengu flutning milli íbúða.
Félagsbústaðir eru eining tengd almannahagsmunum samkvæmt skilgreiningu 9. tölul. 2. gr. laga nr. 3/2006 um
ársreikninga og ber því að standa skil á ófjárhagslegri upplýsingagjöf, sbr. 66. gr. d. sömu laga.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
30
Umhverfi og loftlagsmál
- Notkun umhverfisvottaðra byggingarefna í viðhaldi og framkvæmdum.
Á árinu 2023 hófust framkvæmdir við byggingu fjölbýlishúss fyrir einstaklinga með fötlun. Við hönnun hússins var
unnið út frá metnaðarfullum umhverfismarkmiðum. Hönnunarforsendur gera ráð fyrir að allt húsið verði með allt
að 40% minna kolefnisspor en viðmiðunarhús. Byggingin er lífsferils- og líftímakostnaðargreind. Verkefnið hefur
vakið áhuga og athygli fyrir ýmis nýmæli hérlendis vegna endurnotkunar byggingarefna og óvenjulegra leiða að
markmiðum um sjálfbærni.
Öll byggingarefni sem keyptu eru til standsetninga og almenns viðhalds eru Svansvottuð.
Samningar um þrif í fjölbýlishúsum í eigu félagsins kveða á um notkun umhverfisvottaðra efna.
Byggingin er lífsferils- og líftímakostnaðargreind.
- Fjöldi vottaðra bygginga
- Fjöldi lífsferilsgreininga á byggingum
- Minnka losun gróðurhúsalofttegunda um 40% árið 2030 miðað við árið 2017 og skilgreina aðgerðir til að
ná því markmiði.
- Ákvæði í samningum við um ræstingar er kveðið á um notkun umhverfisvottaðra efna.
- Sorpgeymslur gerðar aðgengilegri fyrir flokkun sorps og fræðsla meðal íbúa,
einkum í fjölbýlishúsum félagsins.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
- Loftgæði innanhúss
- Ágangur á náttúruauðlindir
Lykilmælikvarðar:
- Nýbygging 8 íbúða húss miðar að 40% minna kolefnisspori en viðmiðunarhús.
- Innkaup byggingarefna, gólfefna, málningar og fl. efna sem notuð eru til viðhalds eru umhverfisvottuð.
- Ábendingar og áhyggjur leigjenda vegna loftgæða eru settar í forgang og unnar markvisst.
- Hönnun nýrra húsa taki mið af markmiðum um minnkun gróðurhúsaáhrifa.
- Byggja hús sem er lífferilsgreint og líftímakostnaðargreint
Megináhætta:
- Áhrif loftlagsbreytinga á eignir
Félagið hefur skilgreint megináhættur umhverfisþátta, félagslegra þátta og stjórnarhátta. Megin
umhverfisáhættuþættir eru loftslagsbreytingar, umhverfisáhrif innan virðiskeðjunnar, loftgæði innanhúss og
ágangur á náttúruauðlindir. Græn skref Félagsbústaða snúa að vistvænum aðgerðum og minni kolefnislosun.
- Umhverfisáhrif í virðiskeðjunni
- Heildarlosun gróðurhúsalofttegunda
- Landrask nýbygginga lágmarkað með byggingum á þéttingarreitum.
Markmið:
- Samningar við birgja kveði á um umhverfisvottuð og umhverfisvænt efnisval.
- Vinna að góðum loftgæðum í nýbyggingum og við viðhald eldri bygginga.
Lokið við byggingu húss á þéttingarreit á árinu 2023.
- Heildarfjármagn sem árlega er fjárfest í loftlagstengdum innviðum, seiglu og vöruþróun
Árangur:
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
31
Félagslegir þættir
Markmið:
- Skýrt og skilvirkt ferli við ráðningar og móttöku nýs starfsfólks.
- Fjöldi vinnuslysa starfsfólks á árinu.
líðan og húsnæði.
- Tímasett fræðsluáætlun meðal starfsfólks.
- Stuðla að vinnuvernd og öryggi starfsfólks.
- Reglubundnar þjónustukannanir meðal leigjenda til að öðlast innsýn í upplifun leigjenda af þjónustu,
- Samskipti við nærsamfélagið og leigjendur
Lykilmælikvarðar:
- Samtal við leigjendur á árlegum húsfundum og tilfallandi fundum.
- Aðgengi leigjenda að starfsfólki er opið og einfalt.
- Markvisst ferli vegna fjarvista og veikinda.
- Stuðla að traustum og farsælum samskiptum við leigjendur.
- Fastmótað ferli við ráðningu og móttöku nýs starfsfólks.
- Viðhalda jafnlaunavottun.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
- Hluti starfsfólks hefur hlotið D vottun í verkefnastjórnun í kjölfar ársnáms.
- Starfsfólk viðhaldssviðs efldu þekkingu sína með sérhæfðu háskólanámi með vinnu.
Félagsbústaðir setja markmið sín út frá megináhættum er varða sjálfbærni félagsins. Áhættur félagslegra þátta
eru félagsleg áhrif í virðiskeðjunni, einsleitur mannauður og stöðnun í hæfni og framþróun starfsfólks, heilsa og
öryggi starfsfólks og verktaka, samskipti við leigjendur og nærsamfélagið. Árlega eru haldnir samráðsfundir með
leigjendum í fjölbýlishúsum félagsins, gerðar eru þjónustukannanir, áætlunum um þjálfun og endurmenntun
starfsfólks er fylgt, gerðir eru samningar við verktaka m.a. með ákvæðum um keðjuábyrgð og fl.
Megináhætta:
- Félagsleg áhrif í virðiskeðjunni
- Einsleitur mannauður og stöðnun í hæfni og framþróun starfsfólks
- Samningur um þjónustu á sviði vinnuverndar.
- Fjöldi kvartana frá nærsamfélaginu og leigjendum.
- Fjöldi veikinda starfsfólks á árinu.
- Heilsa og öryggi starfsfólks og verktaka
Árangur:
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
32
Stjórnarhættir
- Rekstur félagsins sé fjárhagslega sjálfbær og þannig að rekstrartekjur hvers árs standi undir
- Sóknaráætlun félagsins sé skýr og raunhæf.
- Öryggi tölvukerfa sé tryggt.
rekstrargjöldum, vaxtagjöldum og afborgunum langtímalána sem falla til á hverju ári.
- Sjálfbærnistefnan sé virk og unnið samkvæmt áherslum og markmiðum hennar.
- Innkaupareglur og samningar við byrgja kveði á um gegnsæi og gott viðskiptasiðferði.
- Hlutverk og ábyrgð stjórnarfólks, stjórnenda og starfsfólks séu skilgreind og skýr.
- Innkaupastefna og samningar taka til keðjuábyrgðar, heilinda, siðareglna og fleiri þátta.
Árangur:
- Stefna um siðferði og aðgerðir gegn spillingu
- Persónuverndarstefna til staðar
- Skuldbindingar eða sáttmálar sem félagið hefur gengist undir tengt sjálfbærni
- Sjálfsmat stjórnar framkvæmt með aðstoð utanaðkomandi ráðgjafa árlega
- Votta upplýsingaöryggiskerfi t.d. ISO 27001
- Ferlar fyrir uppljóstrara til staðar
endurskoðun og endurmati á áhættumatsþáttum og áhættustefnu. Skilaði áliti til stjórnar á
tilteknum áhættum í starfseminni.
- Starfshættir stjórnar séu gagnsæir og fylgi góðum stjórnarháttum
- Eigandastefna félagsins endurspeglist í starfseminni.
- Skipan stjórnar tekur mið af fjölbreyttri þekkingu og reynslu stjórnarfólks. Áhættunefnd vann að
- Reglubundnir fundir haldnir með borgarstjóra, fjármála- og áhættustýringarsviði og velferðarsviði.
- Samskipti við hagaðila
- Viðskiptasiðferði
Lykilmælikvarðar:
Megináhættur stjórnarhátta eru yfirsýn stjórnar og stjórnenda, samskipti við hagaðila og viðskiptasiðferði. Á árinu
tók ný eigandastefna gildi fyrir Félagsbústaði sem fylgja töluverðar breytingar m.a. var fjölgað í stjórn félagsins,
kveðið skýrara á um samskipti og boðleiðir. Gerðar hafa verið siðareglur sem snúa að innkaupum og þjónustu.
Áhættunefnd sem starfar í umboði stjórnar fundar reglulega, yfirfer áhættuþætti og leggur mat á ásættanleg mörk
áhættu. Áhættur eru greindar í þrjá meginflokka: kjarnaáhættu, fjárhagslega áhættu og rekstraráhættu.
Megináhætta:
- Yfirsýn stjórnar og stjórnenda
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
samtöl við starfsfólk fara fram árlega.
Markmið:
- Starfsreglur stjórnar yfirfarnar reglulega, starfslýsingar yfirfarnar reglulega og
- Hlutfall kvenna í stjórn og nefndum
- Áhættunefnd greini og meti áhættur í starfseminni og móti áhættustefnu.
- Samskipti og upplýsingar milli félagsins, eigandans og velferðarsviðs séu skilvirk og skipulögð.
- Markmið og áherslur til 5 ára sett fram á aðgengilegan hátt í sóknaráætlun 2024-2028.
- Áhættumat á tölvukerfum skipulagt og gerð tímaáætlun.
- Unnið að undirbúningi að endurskoðun sjálfbærnistefnu á árinu.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
33
Flokkunarreglugerð Evrópusambandsins
Lágmarksviðmiðin
Mannréttindi
Spilling og mútuþægni
Lykilárangursmælikvarðar fyrir fyrirtæki sem ekki er á fjármálamarkaði
Fyrirtæki sem ekki eru á fjármálamarkaði skulu birta upplýsingarnar tengdar flokkunarreglugerðinni líkt og tilgreint
er í I. viðauka við framselda reglugerð (ESB) 2021/2178. Upplýsingarnar skulu vera settar fram samkvæmt II.
viðauka við sömu reglugerð. Fyrirtækjum ber skylda að birta lykilárangursmælikvarða sem byggja á veltu fyrirtækis
á árinu, fjárfestingagjöldum og rekstrargjöldum.
Á árinu var reglugerð (ESB) 2020/852 um ramma fyrir sjálfbærar fjárfestingar innleidd í íslenskan rétt með lögum
nr. 25/2023 um upplýsingagjöf um sjálfbærni á sviði fjármálaþjónustu og flokkunarkerfi fyrir sjálfbærar
fjárfestingar. Félagsbústöðum, sem eining tengd almannahagsmunum, ber nú einnig skylda samkvæmt gr. 66.d.
ársreikningalaga nr. 3/2006 að upplýsa samkvæmt kröfum fyrrnefndar reglugerðar. Reglugerð þessi er einnig
þekkt sem flokkunarreglugerðin (e. EU Taxonomy). Lögin gilda frá 1. júní 2023.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
Samkvæmt 3.gr. flokkunarreglugerðarinnar skal atvinnustarfsemi sem telst vera umhverfislega sjálfbær stuðla
verulega að einu eða fleiri af þeim umhverfismarkmiðum sem sett hafa verið fram en á sama tíma skaða ekki
verulega önnur umhverfismarkmið. Þá skal starfsemin einnig vera stunduð í samræmi við
lágmarksverndarráðstafanir og hlíta tæknilegum matsviðmiðum.
Stærsti hluti atvinnustarfsemi Félagsbústaða sem flokkunarkerfið nær yfir (e. eligible) er kaup og eignarhald á
byggingum. Tæknileg viðmið atvinnustarfseminnar má finna í 7.7 kafla I. og II. viðauka við framselda reglugerð
(ESB) 2021/2139. Tæknileg matsviðmið reglugerðarinnar um atvinnustarfsemi (7.7 Kaup og eignarhald á
byggingum byggðar fyrir 31. desember 2020) sem telst stuðla verulega að mótvægi við loftlagsbreytingar snúa
fyrst og fremst að orkunýtingu eigna félagsins og flokki orkunýtingarvottorða. Slík orkunýtingarvottorð, sem fjallað
er um í tilskipun 2010/31/ESB, eru ekki fyrir hendi á Íslandi og því ómögulegt fyrir félagið að segja þann hluta
rekstursins falla að flokkunarreglugerðinni að svo stöddu.
Líkt og komið var inn á hér að ofan skal, samkvæmt 18. gr. flokkunarreglugerðarinnar, atvinnustarfsemi vera
stunduð í samræmi við lágmarksverndarráðstafanir. Ráðstafanir þessar eru byggðar á viðmiðunarreglum Efnahags-
og framfarastofnunarinnar (OECD) um fjölþjóðleg fyrirtæki og leiðbeinandi reglum Sameinuðu þjóðanna um
mannréttindi og viðskipti. Viðfangsefni þessara viðmiða má flokka niður í: mannréttindi, spillingu og mútuþægni,
skattamál og samkeppnismál. Félagið eða stjórnendur þess hafa ekki gerst brotlegt við löggjöf og reglur á
fyrrnefndum sviðum. Aðrar kröfur reglugerðarinnar sem snúa að lágmarksverndarráðstöfunum eru til skoðunar hjá
félaginu en þær stefnur sem félagið hefur sett sér eru aðgengilegar á heimasíðu þess:
https://felagsbustadir.is/um-starfsemina/stefnur/
Félagið hefur sett sér jafnréttisstefnu en Jafnréttisstefna Félagsbústaða er unnin í samræmi við íslensk lög nr.
150/2020 um jafnan rétt og stöðu kynjanna. Persónuverndarstefna félagsins var samþykkt af stjórn félagsins árið
2020. Öflug persónuvernd er Félagsbústöðum kappsmál og leggjum við mikla áherslu á að virða réttindi
einstaklinga og að öll meðferð persónuupplýsinga sé ávallt í samræmi við lög um persónuvernd og vinnslu
persónuupplýsinga nr. 90/2018.
Siða- og samskiptareglur Félagsbústaða voru samþykktar af stjórn félagsins árið 2019. Siðareglur félagsins gilda
um alla starfsemi, starfsfólk og stjórnendur og gilda um samskipti starfsfólks innbyrðis jafnt sem samskipti við
viðskiptavini og samstarfsaðila. Samkvæmt umræddum reglum skal starfsfólk upplýsa um spillingu, ólögmæta
eða ótilhlýðilega háttsemi, sem það kann að verða vart við í störfum sínum.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
34
Velta
Atvinnustarfsemi (1)
Númer (2)
Heildarvelta (3)
Hlutfall veltu (4)
Mótvægi við
loftslagsbreytingar (5)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(6)
Vatns- og
sjávarauðlindir (7)
Hringrásarhagkerfi (8)
Mengun (9)
Líffræðileg fjölbreytni
og vistkerfi (10)
Mótvægi við
loftslagsbreytingar (11)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(12)
Vatns- og
sjávarauðlindir (13)
Hringrásarhagkerfi (14)
Mengun (15)
Líffræðileg fjölbreytni
og vistkerfi (16)
Lágmarks
verndarráðstafanir (17)
ISK % % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N
A. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR YFIR 100,00%
0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% - - - - - - -
Kaup og eignarhald á byggingum 7.7. 6.459.230.735 100,00%
6.459.230.735 100,00%
6.459.230.735 100,00%
- 0,00%
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
Viðmið fyrir verulegt framlag
Viðmið fyrir verulegt tjón („Veldur ekki
verulegu tjóni“)
A.1. Umhverfissjálfbær starfsemi (sem fellur að flokkunarkerfinu)
Velta frá umhverfissjálfbærri starfsemi (sem fellur að flokkunarkerfinu) (A.1)
A.2 Starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu)
Alls (A.1 + A.2)
B. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR EKKI YFIR
Velta frá starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær
(starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu) (A.2)
Velta frá starfsemi sem flokkunarkerfið nær ekki yfir (B)
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
35
Fjárfestingargjöld
Atvinnustarfsemi (1)
Númer (2)
Fjárfestingargjöld alls (3)
Hlutfall fjárfestingargjalda (4)
Mótvægi við
loftslagsbreytingar (5)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(6)
Vatns- og
sjávarauðlindir (7)
Hringrásarhagkerfi (8)
Mengun (9)
Líffræðileg fjölbreytni
og vistkerfi (10)
Mótvægi við
loftslagsbreytingar (11)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(12)
Vatns- og
sjávarauðlindir (13)
Hringrásarhagkerfi (14)
Mengun (15)
Líffræðileg fjölbreytni
og vistkerfi (16)
Lágmarks
verndarráðstafanir (17)
ISK % % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N
A. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR YFIR 100,00%
0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% - - - - - - -
Kaup og eignarhald á byggingum 7.7. 3.270.537.370 99,65%
11.627.608 0,35%
3.282.164.978 100,00%
0 0%
3.282.164.978 100,00%
Flutningar með mótorhjólum, fólksbifreiðum og léttum atvinnuökutækjum
Fjárfestingargjöld starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu) (A.2)
Alls (A.1 + A.2)
B. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR EKKI YFIR
Alls (A +B)
Viðmið fyrir verulegt framlag
Viðmið fyrir verulegt tjón („Veldur ekki
verulegu tjóni“)
A.1. Umhverfissjálfbær starfsemi (sem fellur að flokkunarkerfinu)
Fjárfestingargjöld starfssemi sem er umhverfissjálfbær (sem fellur að
flokkunarkerfinu) (A.1)
A.2 Starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu)
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
Velta frá starfsemi sem flokkunarkerfið nær ekki yfir (B)
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
36
Rekstrargjöld
Atvinnustarfsemi (1)
Númer (2)
Rekstrargjöld alls (3)
Hlutfall rekstrargjalda (4)
Mótvægi við
loftslagsbreytingar (5)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(6)
Vatns- og
sjávarauðlindir (7)
Hringrásarhagkerfi (8)
Mengun (9)
Líffræðileg fjölbreytni
og vistkerfi (10)
Mótvægi við
loftslagsbreytingar (11)
Aðlögun að loftlagsbreytingum
(12)
Vatns- og
sjávarauðlindir (13)
Hringrásarhagkerfi (14)
Mengun (15)
Líffræðileg fjölbreytni
og vistkerfi (16)
Lágmarks
verndarráðstafanir (17)
ISK % % % % % % % J/N J/N J/N J/N J/N J/N J/N
A. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR YFIR 100,00%
0 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% - - - - - - -
Kaup og eignarhald á byggingum 7.7. 1.994.998.653 99,71%
5.729.936 0,29%
2.000.728.589 100,00%
0 0%
2.000.728.589
100,00%
Alls (A +B)
Rekstrargjöld starfsemi sem er umhverfissjálfbær (sem fellur að flokkunarkerfinu)
(A.1)
A.2 Starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu)
Flutningar með mótorhjólum, fólksbifreiðum og léttum atvinnuökutækjum
Rekstrargjöld starfsemi sem flokkunarkerfið nær yfir en er ekki umhverfissjálfbær (starfsemi sem fellur ekki að flokkunarkerfinu) (A.2)
Alls (A.1 + A.2)
B. STARFSEMI SEM FLOKKUNARKERFIÐ NÆR EKKI YFIR
Velta frá starfsemi sem flokkunarkerfið nær ekki yfir (B)
Viðmið fyrir verulegt framlag
Viðmið fyrir verulegt tjón („Veldur ekki
verulegu tjóni“)
A.1. Umhverfissjálfbær starfsemi (sem fellur að flokkunarkerfinu)
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2023 - Fjárhæðir í þús. kr.
37