Samstæðuársreikningur 2025
Eik fasteignafélag hf.
kt. 590902-3730
Smáratorg 3
Kópavogur
Skýrsla og yfirlýsing stjórnar og forstjóra
Eik fasteignafélag hf. er íslenskt hlutafélag skráð í Kauphöll Íslands (Nasdaq Iceland). Samstæða félagsins samanstendur af
móðurfélaginu, Eik fasteignafélagi hf., ásamt dótturfélögum sem eru í 100% eigu móðurfélagsins. Starfsemi samstæðunnar er
eignarhald, útleiga og rekstur á atvinnuhúsnæði og eignarhald á hótelrekstri.
Rekstur
Rekstrartekjur samstæðunnar námu 12.586 m.kr. á árinu 2025 samanborið við 11.495 m.kr. árið 2024. Rekstrarkostnaður nam
4.685 m.kr. á árinu 2025 samanborið við 4.154 m.kr. árið áður en um 135 m.kr. voru vegna einskiptisliða á árinu sem að mestu
voru tilkomnir vegna skipulagsbreytinga hjá félaginu. Rekstrarhagnaður samstæðunnar fyrir matsbreytingu og afskriftir nam 7.901
m.kr. árið 2025 samanborið við 7.341 m.kr. árið áður. Matsbreyting fjárfestingareigna nam 5.352 m.kr. Hrein fjármagnsgjöld námu
6.331 m.kr. árið 2025 en voru 6.368 m.kr. árið 2024. Samkvæmt rekstrarreikningi og yfirliti um heildarafkomu samstæðunnar nam
heildarhagnaður ársins 5.494 m.kr. samanborið við 6.477 m.kr. árið 2024. Handbært fé frá rekstri nam 4.962 m.kr. samkvæmt
sjóðstreymi samstæðunnar á árinu 2025.
Efnahagur
Heildareignir samstæðunnar námu 182.359 m.kr. í árslok 2025 samkvæmt efnahagsreikningi, en þar af voru fjárfestingareignir
172.760 m.kr., eignir til eigin nota 5.427 m.kr. og handbært fé 2.769 m.kr. Eigið fé samstæðunnar í árslok 2025 var 54.762 m.kr.,
þar af útistandandi hlutafé 3.393 m.kr. Eiginfjárhlutfall samstæðunnar var 30,0% í lok árs. Vaxtaberandi skuldir námu 104.210
m.kr. í lok árs og tekjuskattskuldbinding 15.548 m.kr. Nettó skuldsetningarhlutfall félagsins var 58,9%.
Félagið hefur aðgang að bankafjármögnun að fjárhæð um 2.600 m.kr. sem var óádregin í árslok. Óveðsettar fasteignir voru við
sama tímamark bókfærðar á um 11.620 m.kr.
Á árinu gaf félagið út nýjan skuldabréfaflokk, EIK 150536, samtals að fjárhæð 8.000 m.kr. og tók bankalán að fjárhæð 16.325
m.kr. Þá greiddi félagið upp skuldabréfaflokkinn EIK 25 1 fyrir samtals 2.520 m.kr. og bankalán fyrir um 13.382 m.kr. Með
kaupum félagsins á Festingu hf. fylgdu bankalán að fjárhæð 10.333 m.kr. sem eru nú hluti af samstæðu Eikar. Vegin verðtryggð
kjör félagsins námu 3,71% í árslok og vegin óverðtryggð kjör 9,55%. Hlutfall verðtryggðra lána nam rúmlega 94% af vaxtaberandi
skuldum félagsins í lok árs 2025.
Horfur 2026
Félagið gerir ráð fyrir að rekstrartekjur verði á bilinu 14.250 – 14.800 m.kr. og að EBITDA ársins 2026 verði á bilinu 9.000 – 9.300
m.kr. á föstu verðlagi m.v. vísitölu neysluverðs í janúar 2026. Á blaðsíðu 4 í ársskýrslu félagsins má sjá nánari umfjöllun um horfur
ársins.
Hlutafé
Skráð hlutafé í árslok nam 3.402.200.000 kr. Allt hlutafé félagsins er í einum flokki og njóta allir hlutir sömu réttinda. Félagið á
eigin hluti að nafnverði 8.800.000 kr.
Hlutafé félagsins skiptist í lok árs á 611 hluthafa (kennitölur), en í ársbyrjun 2025 voru 529 hluthafar.
10 stærstu hluthafar félagsins í lok árs 2025 skv. hluthafaskrá félagsins voru eftirfarandi:
Brimgarðar ehf......................................................................................................
21,1%
Langisjór ehf.........................................................................................................
13,2%
Brú Lífeyrissjóður starfsmanna sveitarfélaga..................................................
9,9%
Birta lífeyrissjóður................................................................................................
8,3%
Almenni - Lífsverk lífeyrissjóðurinn..................................................................
7,1%
Festa - lífeyrissjóður............................................................................................
6,6%
Gildi lífeyrissjóður................................................................................................
5,4%
Lífeyrissjóður verzlunarmanna..........................................................................
4,1%
Lífsverk lífeyrissjóður..........................................................................................
3,7%
Skýrsla og yfirlýsing stjórnar og forstjóra
Brú R deild.............................................................................................................
2,1%
Langisjór ehf. fer ásamt samstarfsaðilunum, Síldarbeini ehf., Ölmu íbúðafélagi hf. og Brimgörðum ehf., með 34,56% af
útistandandi hlutafé félagsins í lok árs 2025.
Á aðalfundi félagsins þann 10. apríl 2025 var samþykkt að greiða 3.393,4 m.kr. arð til hluthafa vegna rekstrarársins 2024.
Stefna stjórnar er að greiða árlega út arð sem nemur a.m.k. 75% af handbæru fé frá rekstri ársins að frádreginni þeirri fjárhæð sem
nýtt verður í kaup á eigin bréfum fram að boðun næsta aðalfundar. Við mótun tillögu um arðgreiðslu skal litið til fjárhagsstöðu
félagsins, veðhlutfalls, fyrirætlana um fjárfestingar og stöðu efnahagsmála. Tillaga stjórnar er að 3.732,74 m.kr. verði greiddar í
arð til hluthafa fyrir rekstrarárið 2025 eða sem nemur 1,1 kr. pr. hlut og að greiðslunni verði tvískipt.
Breytingar á eignasafni
Félagið keypti á árinu Festingu hf. Fasteignir Festingar á Íslandi eru um 43.000 fm. að stærð í 11 fasteignum og hýsa starfsemi
Samskipa hf. um landið og eru að stærstum hluta í Reykjavík, en einnig á Akureyri, Dalvík, Egilsstöðum, Ísafirði og
Vestmannaeyjum.
Þá seldi félagið þrjár fasteignir á árinu, Rauðarárstíg 27, Smiðjuveg 46 og Þönglabakka 1, samanlagt um 2.750 fm. Félagið keypti
einnig fasteign í byggingu, Jötnahellu 5, sem verður um 2.600 fm. Iðnaðarhúsnæði og gert er ráð fyrir afhendingu á fyrri helmingi
ársins 2027.
Forstjóraskipti
Stjórn félagsins réð á árinu nýjan forstjóra, Hreiðar Má Hermannsson, sem hóf störf þann 11. apríl 2025.
Samfélagsleg ábyrgð
Félagið gefur í áttunda sinn út sjálfbærniskýrslu sem fylgirit ársreikningsins 2025. Í sjálfbærniskýrslunni eru birtar upplýsingar
um stöðu og þróun mælikvarða á frammistöðu samstæðunnar með tilliti til umhverfismála, félagslegra þátta, stjórnarhátta og
hagsældar. Auk þess er fjallað um starfsemi Eikar sem fellur að Flokkunarreglugerð ESB (EU Taxonomy) og hlutfall umhverfislega
sjálfbærra fjárfestinga.
Stjórnarhættir og ófjárhagsleg upplýsingargjöf
Stjórnarhættir Eikar fasteignafélags eru í samræmi við lög nr. 2/1995 um hlutafélög, samþykktir félagsins og starfsreglur stjórnar.
Félagið leggur áherslu á að viðhalda góðum stjórnarháttum og taka stjórnarhættir félagsins mið af leiðbeiningum Viðskiptaráðs
Íslands, Nasdaq Iceland og Samtaka atvinnulífsins um stjórnarhætti fyrirtækja. Hlutfall kynja í stjórn félagsins er 60% karlar og
40% konur og uppfyllir félagið því ákvæði hlutafélagalaga um kynjahlutföll í stjórnum hlutafélaga. Framkvæmdastjórn félagsins
er að fullu skipuð karlmönnum. Hlutfallið í hópi starfsfólks félagsins er 69,2% karlar og 30,8% konur.
Meðalfjöldi starfsmanna samstæðunnar á árinu umreiknað í heilsársstörf (ársverk) var um 58.
Tilnefningarnefnd tekur á móti framboðum til stjórnar og tillögum hluthafa að stjórnarmönnum, og tilnefnir til stjórnarsetu í
félaginu.
Frekari upplýsingar um stjórn og stjórnarhætti ásamt ófjárhagslegri upplýsingagjöf má nálgast á heimasíðu félagsins,
www.eik.is
,
og í fylgiskjölum ársreikningsins; stjórnarháttayfirlýsingu, og ófjárhagsleg upplýsingagjöf. Þá má nálgast sjálfbærniskýrslu
félagsins, sem gefin er út samhliða ársreikningi, á heimasíðu félagsins,
www.eik.is/samfelagsleg-abyrgð.
Helstu fjárhagslegu áhættur félagsins eru útleigu- og mótaðilaáhætta, lausafjáráhætta, verðbólguáhætta og vaxtaáhætta. Í skýringu
24 er umfjöllun um áhættustýringu samstæðunnar og umfjöllun um fjárhagslegar stærðir tengdar helstu áhættuþáttum.
Yfirlýsing stjórnar og forstjóra
Samkvæmt bestu vitneskju stjórnar og forstjóra er ársreikningur samstæðunnar í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins
og þeir hafa verið staðfestir af Evrópusambandinu. Er það álit stjórnar og forstjóra að ársreikningurinn gefi glögga mynd af eignum,
skuldum og fjárhagsstöðu samstæðunnar 31. desember 2025 og rekstrarafkomu hennar og breytingu á handbæru fé á árinu 2025.
Stjórn og forstjóri Eikar fasteignafélags hf. staðfesta hér með ársreikning félagsins fyrir árið 2025 með undirritun sinni.
Skýrsla og yfirlýsing stjórnar og forstjóra
Kópavogur, 12. mars 2026
Áritun óháðs endurskoðanda
Til hlutfafa og stjórnar Eikar fasteignafélags hf.
Álit
Við höfum endurskoðað meðfylgjandi samstæðuársreikning Eik fasteignafélag hf. fyrir árið 2025. Samstæðuársreikningurinn hefur
að geyma, rekstrarreikning og yfirlit um heildarafkomu, efnahagsreikning, eiginfjáryfirlit, sjóðstreymisyfirlit, upplýsingar um
mikilvægar reikningsskilaaðferðir og aðrar skýringar.
Það er álit okkar að samstæðuársreikningurinn gefi glögga mynd af afkomu félagsins á árinu 2025, efnahag þess 31. desember 2025
og breytingu á handbæru fé á árinu 2025, í samræmi við alþjóðlega reikningsskila staðla eins og þeir hafa verið samþykktir af
Evrópusambandinu og viðbótar kröfur í lögum um ársreikninga.
Álit okkar er í samræmi við þær upplýsingar sem koma fram í endurskoðunarskýrslu okkar til endurskoðunarnefndar í samræmi
við 11. gr. reglugerðar Evrópuþingsins og ráðsins nr. 537/2014.
Grundvöllur fyrir áliti
Endurskoðað var í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla. Ábyrgð okkar samkvæmt þeim stöðlum er nánar lýst í kaflanum
um ábyrgð endurskoðanda hér að neðan.
Við erum óháð Eik fasteignafélagi hf. í samræmi við alþjóðlegar siðareglur fyrir endurskoðendur sem og aðrar siðareglur sem eru
viðeigandi við endurskoðun á Íslandi, og höfum við uppfyllt ákvæði þeirra reglna.
Samkvæmt okkar bestu vissu, höfum við ekki veitt Eik fasteignafélagi hf., eða þar sem við á, móðurfélagi þess eða dótturfélögum
innan Evrópusambandsins, óheimilaða þjónustu sem um getur í 1. mgr. 5. gr reglugerðar Evrópuþingsins og ráðsins nr. 537/2014.
Við teljum að við endurskoðunina höfum við aflað nægilegra og viðeigandi gagna til að byggja álit okkar á.
Megináherslur við endurskoðunina
Megináherslur við endurskoðunina eru þau atriði, sem að okkar faglega mati, hafa mesta þýðingu fyrir endurskoðun okkar á
samstæðuársreikningi félagsins árið 2025. Þessi atriði voru yfirfarin við endurskoðun á samstæðuársreikningnum og höfð til
hliðsjónar við ákvörðun á viðeigandi áliti á honum. Í áritun okkar látum við ekki í ljós sérstakt álit á hverju þeirra fyrir sig.
Megináhersla við endurskoðun
Hvernig við endurskoðuðum megináherslur
Virðismat fjárfestingaeigna
Fjárfestingareignir samstæðunnar eru metnar á
gangvirði á reikningsskiladegi af stjórnendum í
samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðalinn
IAS 40
Fjárfestingareignir og IFRS 13 Mat á gangvirði.
Fjárfestingareignir námu alls 170.760 millj. kr.
eða 95% af heildareignum samstæðunnar þann
31. desember 2025 og var matsbreyting ársins
jákvæð um 5.352 millj. kr.
Við matið á eignunum meta stjórnendur
sjóðstreymi sem samstæðan má vænta af
leigusamningum. Þar eru lagðar til grundvallar
forsendur um áætlað nýtingarhlutfall eignanna í
framtíðinni, markaðsleigu að loknum leigutíma
núverandi samninga, kostnað við rekstur
eignanna og ávöxtunarkrafa.
Vegna þess hve matskenndur liðurinn er og hve
fjárfestingareignir eru stór hluti af
efnahagsreikningi samstæðunnar teljum við mat
Við nutum aðstoðar verðmatssérfræðinga við yfirferð reikningslíkansins
og þeirra forsenda sem stjórnendur byggðu á við mat sitt á virði
fjárfestingaeignum samstæðunnar.
Við þessa yfirferð framkvæmdum við meðal annars eftirfarandi
aðgerðir:
●
Við sannreyndum virkni virðismatslíkansins
●
Við yfirfórum forsendur í útreikningi og lögðum mat á hvort
þær væru viðeigandi, svo sem leigufjárhæðir samkvæmt
samningum, nýtingarhlutfall eignanna, áætlaðar framtíðar
leigutekjur, markaðsleigu að leigutíma loknum og
viðhaldskostnað.
●
Við mátum hvort forsendur að baki ávöxtunarkröfu væru
viðeigandi og bárum þær saman við upplýsingar um
fjármögnunarkjör á atvinnuhúsnæði og aðrar
markaðsforsendur.
Áritun óháðs endurskoðanda
á fjárfestingareignum vera megináherslu í
endurskoðuninni.
Nánar er gerð grein fyrir
reikningsskilaaðferðinni og helstu forsendum
virðismatsins í skýringu nr. 12 og 30
,,Fjárfestingareignir“.
●
Við sannreyndum að upplýsingar í skýringum væru í samræmi
við reikningsskilareglur.
Aðrar upplýsingar
Stjórn og forstjóri bera ábyrgð á öðrum upplýsingum. Aðrar upplýsingar eru ársskýrsla að undanskildum samstæðuársreikningi og
áritun okkar á hann. Álit okkar á samstæðuársreikninginn nær ekki til annarra upplýsinga og staðfestum við þær ekki á neinn hátt.
Í tengslum við endurskoðun okkar á samstæðuársreikningi ber okkur að lesa aðrar upplýsingar í ársskýrslu þegar þær liggja fyrir
og meta hvort þær séu í verulegu ósamræmi við samstæðuársreikninginn eða aðra þekkingu sem við höfum aflað okkur við
endurskoðunina eða virðast vera verulega rangar. Ef við á, á grundvelli okkar vinnu, að við ályktum að verulegar rangfærslur séu í
öðrum upplýsingum ber okkur að skýra frá því. Við höfum ekkert að upplýsa hvað þetta varðar.
Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 104 gr. laga nr. 3/2006 um ársreikninga staðfestum við samkvæmt okkar bestu vitund að í skýrslu
stjórnar sem fylgir samstæðuársreikningi þessum eru veittar þær upplýsingar sem þar ber að veita í samræmi við lög um ársreikninga
og koma ekki fram í skýringum.
Ábyrgð stjórnar og forstjóra á samstæðuársreikningnum
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins í samræmi við alþjóðlega reikningsskila staðla
eins og þeir hafa verið samþykktir af Evrópusambandinu og viðbótar kröfur í lögum um ársreikninga. Stjórn og forstjóri eru einnig
ábyrg fyrir því innra eftirliti sem nauðsynlegt er varðandi gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins, þannig að hann sé án
verulegra annmarka, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka.
Við gerð samstæðuársreikningsins eru stjórn og forstjóri ábyrg fyrir því að meta rekstrarhæfi Eik fasteignafélag hf. Ef við á, skulu
stjórn og forstjóri setja fram viðeigandi skýringar um rekstrarhæfi og hvers vegna þau ákváðu að beita forsendunni um rekstrarhæfi
við gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins, nema stjórn og forstjóri hafi ákveðið að leysa félagið upp eða hætta starfsemi,
eða hafi enga aðra raunhæfa möguleika en að gera það.
Stjórn og endurskoðunarnefnd skulu hafa eftirlit með gerð og framsetningu ársreikningsins.
Ábyrgð endurskoðanda á endurskoðun samstæðuársreikningsins
Markmið okkar er að afla nægjanlegrar vissu um að samstæðuársreikningurinn sé án verulegra annmarka, hvort sem er af völdum
sviksemi eða mistaka og að gefa út áritun sem felur í sér álit okkar.
Nægjanlega vissa er þó ekki trygging þess að endurskoðun framkvæmd í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla muni
uppgötva allar verulegar skekkjur séu þær til staðar. Skekkjur geta orðið vegna mistaka eða sviksemi og eru álitnar verulegar ef
þær gætu haft áhrif á fjárhagslega ákvarðanatöku notenda samstæðuársreikningsins, einar og sér eða samanlagðar.
Endurskoðun okkar í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla byggir á faglegri dómgreind og beitum við gagnrýnni hugsun
við endurskoðunina. Við framkvæmum einnig eftirfarandi:
• Greinum og metum hættuna á verulegri skekkju í samstæðuársreikningnum, hvort sem er vegna mistaka eða sviksemi, hönnum
og framkvæmum endurskoðunaraðgerðir til að bregðast við þeim hættum og öflum endurskoðunargagna sem eru nægjanleg og
viðeigandi til að byggja álit okkar á. Hættan á að uppgötva ekki verulega skekkju vegna sviksemi er meiri en að uppgötva ekki
skekkju vegna mistaka, þar sem sviksemi getur falið í sér samsæri, skjalafals, misvísandi framsetningu samstæðuársreiknings, að
einhverju sé viljandi sleppt eða að farið sé fram hjá innri eftirlitsaðgerðum.
• Öflum skilnings á innra eftirliti, sem snertir endurskoðunina, í þeim tilgangi að hanna viðeigandi endurskoðunaraðgerðir, en ekki
í þeim tilgangi að veita álit á virkni innra eftirlits félagsins.
• Metum hvort reikningsskilaaðferðir sem notaðar eru, og tengdar skýringar, séu viðeigandi og hvort reikningshaldslegt mat
stjórnenda sé raunhæft.
Áritun óháðs endurskoðanda
• Ályktum um notkun stjórnenda á forsendunni um rekstrarhæfi og metum á grundvelli endurskoðunarinnar hvort verulegur vafi
leiki á rekstrarhæfi eða hvort aðstæður séu til staðar sem gætu valdið verulegum efasemdum um rekstrarhæfi. Ef við teljum að
verulegur vafi leiki á rekstrarhæfi ber okkur að vekja sérstaka athygli á viðeigandi skýringum samstæðuársreikningsins í áritun
okkar. Ef slíkar skýringar eru ófullnægjandi þurfum við að víkja frá fyrirvaralausri áritun. Niðurstaða okkar byggir á
endurskoðunargögnum sem aflað er fram að dagsetningu áritunar okkar. Engu að síður geta atburðir eða aðstæður í framtíðinni
valdið óvissu um rekstrarhæfi félagsins.
• Metum í heild sinni hvort samstæðuársreikningurinn gefi glögga mynd af undirliggjandi viðskiptum og atburðum, metum
framsetningu, uppbyggingu, innihald og þar með talið skýringar við samstæðuársreikninginn með tilliti til glöggrar myndar.
• Öflum fullnægjandi endurskoðunargagna vegna fjárhagsupplýsinga eininga innan samstæðunnar, til að geta látið í ljós álit á
samstæðuársreikningi. Við erum ábyrg fyrir skipulagi, umsjón og framgangi endurskoðunar samstæðunnar. Við berum ein ábyrgð
á áliti okkar.
Okkur ber skylda til að upplýsa stjórn og endurskoðunarnefnd meðal annars um áætlað umfang og tímasetningu endurskoðunarinnar
og veruleg atriði sem komu upp í endurskoðun okkar, þar á meðal verulega annmarka á innra eftirlit sem komu fram í
endurskoðuninni, ef við á.
Við höfum einnig lýst því yfir við stjórn og endurskoðunarnefnd að við höfum uppfyllt skyldur siðareglna um óhæði og höfum
miðlað til þeirra upplýsingum um tengsl eða önnur atriði sem gætu mögulega haft áhrif á óhæði okkar og þar sem viðeigandi er,
hvaða varnir við höfum sett til að tryggja óhæði okkar.
Jafnframt því að sinna skyldum okkar sem kjörnir endurskoðendur félagsins hefur Deloitte veitt félaginu ýmsa aðra heimilaða
þjónustu svo sem könnun árshlutareiknings.
Af þeim atriðum sem við höfum upplýst stjórn og endurskoðunarnefnd um, lögðum við mat á hvaða atriði höfðu mesta þýðingu í
endurskoðuninni á yfirstandandi ári og eru það megináherslur í endurskoðuninni. Við lýsum þessum atriðum í áritun okkar nema
lög og reglur leyfi ekki að upplýst sé um slík atriði eða í undantekningartilfellum þegar endurskoðandinn metur að ekki skuli
upplýsa um viðkomandi atriði þar sem neikvæðar afleiðingar upplýsinganna eru taldar vega þyngra en almannahagsmunir.
Áritun vegna rafræns skýrslusniðs (e. European Single Electronic Format - ESEF reglur)
Í tengslum við endurskoðun okkar á samstæðuársreikningi Eik fasteignafélags hf. framkvæmdum við aðgerðir til að geta gefið álit
á það hvort samstæðuársreikningur Eik fasteignafélags hf. fyrir árið 2025 með skráarheitið [2138005WRSDC4DI3BJ43-2025-12-
31-is] hafi í meginatriðum verið gerður í samræmi við kröfur laga um upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu
nr. 20/2021 um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic Format) og reglugerð Evrópusambandsins nr.
2019/815 (ESEF reglur) sem innihalda skilyrði sem tengjast gerð samstæðuársreiknings á XHTML formi og iXBRL merkingum
samstæðuársreikningsins.
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu ársreikningsins í samræmi við lög um upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa
og flöggunarskyldu. Í þeirri ábyrgð felst meðal annars að útbúa ársreikning á XHTML formi í samræmi við ákvæði reglugerðar
Evrópusambandsins nr. 2019/815, um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic Format).
Ábyrgð okkar er að afla hæfilegrar vissu um hvort ársreikningurinn, byggt á þeim gögnum sem við höfum aflað, sé í öllum
meginatriðum í samræmi við ESEF reglur og gefa út áritun með áliti okkar. Eðli, tímasetning og umfang aðgerða sem valdar eru
byggja á mati endurskoðandans, þar á meðal mati á áhættunni að vikið sé í verulegum atriðum frá kröfum sem fram koma í ESEF
reglum, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka.
Það er álit okkar að ársreikningur Eik fasteignafélags hf. fyrir árið 2025 með skráarheitið [2138005WRSDC4DI3BJ43-2025-12-
31-is] hafi í öllum meginatriðum verið gerður í samræmi við ákvæði reglugerðar Evrópusambandsins nr. 2019/815, um sameiginleg
rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic Format).
Kosning endurskoðanda
Deloitte var kjörið endurskoðandi Eik fasteignafélags hf. á aðalfundi félagsins þann 10. apríl 2025. Deloitte hefur verið
endurskoðandi Eik fasteignafélags hf. síðan á aðalfundi félagsins 5. mars 2023.
Kópavogur, 12. mars 2026
Áritun óháðs endurskoðanda
Deloitte ehf.
Signý Magnúsdóttir
endurskoðandi
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu
ársins 2025
Skýr
.
2025
2024
Leigutekjur
5
Aðrar rekstrartekjur
5
Rekstrarkostnaður
6
(4.685 )
(4.154 )
Rekstrarhagnaður fyrir söluhagnað, matsbreytingu og afskriftir
Söluhagnaður fjárfestingareigna
Matsbreyting fjárfestingareigna
12
Afskriftir
14, 15
(188 )
(176 )
Rekstrarhagnaður
Fjármunatekjur
Fjármagnsgjöld
(6.617 )
(6.625 )
Hrein fjármagnsgjöld
9
(6.332 )
(6.368 )
Hagnaður fyrir tekjuskatt
Tekjuskattur
10, 21
(1.374 )
(1.647 )
Hagnaður ársins
Önnur heildarafkoma
Rekstrarliðir færðir beint á eigið fé og verða ekki færðir í rekstrarreikning:
Endurmat fasteigna
14
Heildarhagnaður ársins
Lykiltölur á hlut:
Grunnhagnaður og þynntur hagnaður
18
Rekstrarhagnaður fyrir söluhagnað, matsbreytingu og afskriftir
2
2,33
2,15
Skýringar á blaðsíðum 11-33 eru órjúfanlegur hluti ársreikningsins.
Efnahagsreikningur 31. desember 2025
Skýr.
2025
2024
Eignir
Óefnislegar eignir
11
Fjárfestingareignir
12
Eignir til eigin nota
14
Langtímakröfur
16
Fastafjármunir
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur
16
Handbært fé
Veltufjármunir
Eignir samtals
Eigið fé
Hlutafé
Yfirverðsreikningur hlutafjár
Lögbundinn varasjóður
Endurmatsreikningur
Bundinn hlutdeildarreikningur
Óráðstafað eigið fé
Eigið fé
17
Skuldir
Vaxtaberandi skuldir
19
Leiguskuldir
20
Tekjuskattsskuldbinding
21
Langtímaskuldir
Vaxtaberandi skuldir
19
Viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir
22
Skammtímaskuldir
Skuldir samtals
Eigið fé og skuldir samtals
Skýringar á blaðsíðum 11-33 eru órjúfanlegur hluti ársreikningsins.
Eiginfjáryfirlit ársins 2025
Yfirverðs-
Lög-
Bundinn
reikningur
bundinn
Endurmats-
hlutd.-
Óráðstafað
Eigið fé
Hlutafé
hlutafjár
varasj.
reikningur
reikningur
eigið fé
Samtals
Árið 2024
Eigið fé 1.1.2024
Hagnaður ársins
Keypt eigin bréf
(22 )
(277 )
(299 )
Bakfært úr lögbundnum varasjóði
(5 )
0
Afskrift endurmats
(23 )
0
Greiddur arður 0,74 kr. á hlut
(2.540 )
(2.540 )
Eigið fé 31.12.2024
Árið 2025
Eigið fé 1.1.2025
Hagnaður ársins
Bakfært úr lögbundnum varasjóði
(1 )
0
Afskrift endurmats
(23 )
0
Bundin hlutdeild - breyting ársins
(1.444 )
Greiddur arður 1 kr. á hlut
(3.393 )
(3.393 )
Eigið fé 31.12.2025
Skýringar á blaðsíðum 11-33 eru órjúfanlegur hluti ársreikningsins.
Sjóðstreymisyfirlit ársins 2025
Skýr
.
2025
2024
Rekstrarhreyfingar:
Rekstrarhagnaður ársins
Rekstrarliðir sem ekki hafa áhrif á fjárstreymi:
Söluhagnaður fjárfestingareigna
(134 )
Matsbreyting fjárfestingareigna
12
(5.352 )
(7.327 )
Afskriftir
13, 14
Breyting á rekstrartengdum eignum
Breyting á rekstrartengdum skuldum
Innborgaðar vaxtatekjur
9
Greidd vaxtagjöld
(3.505 )
(3.059 )
Handbært fé frá rekstri
Fjárfestingarhreyfingar:
Fjárfesting í fjárfestingareignum
12
(4.242 )
(5.196 )
Söluverð fjárfestingareigna
Fjárfesting í eignum til eigin nota
....................................................................
14
(46 )
(53 )
Söluverð eigna til eigin nota
Hrein fjárfesting vegna eignakaupa
(4.541 )
(263 )
Fjárfestingarhreyfingar
(7.973 )
(5.511 )
Fjármögnunarhreyfingar:
Bankalán
(466 )
Greiddur arður
(3.393 )
(2.540 )
Endurkaup á eigin bréfum
(299 )
Tekin ný langtímalán
19
Afborganir og uppgreiðslur langtímalána
19
(18.677 )
(16.054 )
Fjármögnunarhreyfingar
Breyting á handbæru fé
(825 )
Handbært fé í ársbyrjun
Handbært fé í lok árs
Lykiltölur á hlut:
Handbært fé frá rekstri
2
1,45
1,43
Skýringar á bls. 13 - 36 eru órjúfanlegur hluti ársreikningsins.
Skýringar
2. Grundvöllur reikningsskilanna
a. Yfirlýsing um að alþjóðlegum reikningsskilastöðlum sé fylgt
Ársreikningurinn er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS) eins og þeir hafa verið staðfestir af
Evrópusambandinu og öðrum viðbótarkröfum sem koma fram í íslenskum lögum og reglum um ársreikninga skráðra félaga. Stjórn
félagsins og forstjóri staðfestu ársreikninginn þann 12. mars 2026.
b. Nýir og breyttir alþjóðlegir reikningsskilastaðlar
Samstæðan hefur innleitt alþjóðlega reikningsskilastaðla eins og þeir eru samþykktir af Evrópusambandinu,
breytingar á þeim og nýjar túlkanir sem gilda fyrir ársreikninga þar sem reikningsskilatímabil hófst 1. janúar 2025
eða síðar. Eftirfarandi staðlar og breytingar tóku gildi 1. janúar 2025:
- IAS 21 Áhrif gengisbreytinga erlendra gjaldmiðla
Leiðbeiningar varðandi mat á
skiptanleika gjaldmiðla og skiptagengi
Það er mat stjórnenda að innleiðing ofangreindra breytinga á stöðlum hafi ekki haft veruleg áhrif á
samstæðuársreikninginn.
Samstæðan hefur ekki innleitt eftirfarandi nýja eða endurbætta staðla sem hafa verið gefnir út en ekki tekið gildi
fyrir reikningsárið 2025:
Gildistaka
- IFRS 18 Framsetning og skýringar í reikningsskilum
1. janúar 2027
- IFRS 19 Dótturfélög án almannaábyrgðar: Skýringar
1. janúar 2027
Það er mat stjórnenda að innleiðing á IFRS 18 muni hafa áhrif á framsetningu upplýsinga í reikningsskilunum án
þess að hafa áhrif á reikningshaldslegt mat. Unnið er að undirbúningi við innleiðingu staðalsins en endanleg áhrif
liggja ekki fyrir að svo stöddu. Evrópusambandið samþykkti IFRS 18 þann 16. febrúar 2026, en hefur ekki staðfest
innleiðingu á IFRS 19 að svo stöddu. Þá er það jafnframt mat stjórnenda að innleiðing annarra staðla eða breytinga
á stöðlum í útgáfu sem ekki hafa tekið gildi muni hafa engin eða óveruleg áhrif á reikningsskilin.
c. Matsaðferðir
Samstæðuársreikningurinn er gerður á grundvelli kostnaðarverðs nema fjárfestingareignir, sem eru færðar á gangvirði, og fasteignir
til eigin nota sem eru færðar á endurmetnu kostnaðarverði. Fjallað er um aðferðir við mat á gangvirði í skýringum 3, 12 og 25. Í
skýringu 30 eru upplýsingar um helstu reikningsskilaaðferðir samstæðunnar og breytingar á þeim á árinu.
d. Starfrækslu- og framsetningargjaldmiðill
Ársreikningur samstæðunnar er gerður og birtur í íslenskum krónum sem er starfrækslugjaldmiðill móðurfélagsins og dótturfélaga.
Allar fjárhæðir eru birtar í milljónum króna nema annað sé tekið fram.
e. Mat og ákvarðanir
Gerð ársreiknings í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla krefst þess að stjórnendur taki ákvarðanir, meti og dragi ályktanir
sem hafa áhrif á beitingu reikningsskilaaðferða og birtar fjárhæðir eigna, skulda, tekna og gjalda. Endanlegar niðurstöður kunna að
verða frábrugðnar þessu mati.
Mat og ályktanir því til grundvallar eru í stöðugri endurskoðun. Breytingar á reikningshaldslegu mati eru færðar á því tímabili sem
breytingin á sér stað og þeim framtíðartímabilum sem áhrif breytinganna vara.
Upplýsingar um mat stjórnenda og ályktanir við beitingu alþjóðlegra reikningsskilastaðla sem hafa veruleg áhrif á ársreikninginn
er að finna í skýringu 3 um gangvirði og skýringu 12 um mat fjárfestingareigna.
f. Lykiltölur í rekstrarreikningi og sjóðstreymisyfirliti
Útreikningur á grunnhagnaði og þynntum hagnaði á hlut er samkvæmt skýringu 17. Aðrar lykiltölur á hlut í rekstrarreikningi og
sjóðstreymisyfirliti eru reiknaðar með því að deila í viðkomandi lið rekstrar/sjóðstreymis með vegnum meðalfjölda virkra hluta á
árinu samkvæmt skýringu 17.
3. Ákvörðun gangvirðis
Félagið hefur komið upp ferli við ákvörðun gangvirðis. Í því felst að stjórnendur bera ábyrgð á öllum mikilvægum ákvörðunum
um gangvirði, þ.m.t. 3. stigs gangvirðismati. Við ákvörðun gangvirðis notar samstæðan markaðsupplýsingar að eins miklu leyti og
hægt er, en liggi slíkar upplýsingar ekki fyrir er byggt á mati stjórnenda.
Stjórnendur fara reglulega yfir mikilvægar forsendur við mat eigna og skulda sem eru byggðar á gögnum sem ekki er unnt að afla
á markaði. Ef upplýsingar frá þriðja aðila, svo sem verð frá miðlurum eða verðmatsþjónustu, liggja fyrir þá eru þær upplýsingar
bornar saman við mat stjórnenda og sannreynt að matið uppfylli kröfur alþjóðlegra reikningsskilastaðla, þar á meðal það stig sem
slíkt mat myndi falla undir.
Gangvirði er flokkað eftir stigskiptu kerfi á grundvelli þeirra forsendna sem notaðar eru við matið samkvæmt eftirfarandi stigum,
þar sem stig 1 er hæsta stig:
Stig 1: Uppgefið verð á virkum markaði fyrir samskonar eignir og skuldir.
Stig 2: Forsendur byggja á öðrum breytum en uppgefnu verði á virkum markaði (stig 1) sem unnt er afla fyrir eignir og skuldir,
beint (verð) eða óbeint (afleidd af verði).
Stig 3: Forsendur gangvirðis eigna og skulda eru byggðar á gögnum sem ekki er unnt að afla á markaði.
Ef forsendur sem notaðar eru við ákvörðun gangvirðis tilheyra mismunandi stigum, þá er gangvirði allt fært á lægsta stig sem notað
er.
Verði breyting á flokkun gangvirðis á reikningsskilatímabilinu á sér stað tilfærsla um stig í lok þess tímabils.
Nánari upplýsingar um forsendur sem notaðar eru við ákvörðun gangvirðis er að finna í eftirfarandi skýringum: Skýring 11 um
óefnislegar eignir, skýring 12 um fjárfestingareignir og skýring 30 um helstu reikningsskilaaðferðir.
4. Starfsþáttayfirlit
Starfsþáttayfirlit veitir upplýsingar um einstaka þætti í rekstri félagsins. Starfsemi félagsins skiptist í tvo starfsþætti sem selja vöru
og þjónustu á mismunandi mörkuðum.
Fjárfestingar-
Jöfnunar-
Starfsþættir 2025
eignir
Hótel
færslur
Samtals
Leigutekjur
11.258
0
(393)
10.865
Aðrar rekstrartekjur
849
872
(0)
1.721
Rekstrarkostnaður
(4.102)
(976)
393
(4.685)
Rekstrarhagnaður fyrir söluhagn., matsbr. og afskriftir
8.005
(104)
0
7.901
Söluhagnaður fjárfestingareigna
134
0
0
134
Matsbreyting fjárfestingareigna
5.352
0
0
5.352
Afskriftir
(154)
(34)
0
(188)
Hrein fjármagnsgjöld
(6.332)
(46)
46
(6.332)
Tekjuskattur
(1.410)
36
0
(1.374)
Hagnaður (-tap) ársins
............................................................
5.595
(147)
46
5.493
Eignir 31.12.2025
182.713
513
(867)
182.359
Skuldir 31.12.2025
127.655
810
(867)
127.598
Fjárfestingar ársins
5.031
10
0
5.041
Fjárfestingar-
Jöfnunar-
Leigutekjur
10.273
0
(377)
9.896
Aðrar rekstrartekjur
787
812
0
1.599
Rekstrarkostnaður
(3.610)
(921)
377
(4.154)
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu og afskriftir
7.450
(109)
0
7.341
Matsbreyting fjárfestingareigna
7.327
0
0
7.327
Afskriftir
(143)
(33)
0
(176)
Hrein fjármagnsgjöld
(6.355)
(44)
31
(6.368)
Tekjuskattur
(1.684)
37
0
(1.647)
Hagnaður (-tap) ársins
............................................................
6.595
(149)
31
6.477
Eignir 31.12.2024
156.463
452
(665)
156.250
Skuldir 31.12.2024
103.652
602
(665)
103.589
Fjárfestingar ársins
5.222
27
0
5.249
5. Rekstrartekjur
Rekstrartekjur greinast þannig:
2025
2024
Leigutekjur
10.865
9.896
Rekstrartekjur sameigna
813
749
Tekjur af hótelrekstri
................................................................ ...................................................
872
810
Aðrar tekjur
36
40
Rekstrartekjur samtals
12.586
11.495
Samstæðan hefur gert leigusamninga sem gilda allt frá nokkrum mánuðum til tæplega 39 ára. Nær allir samningarnir eru tengdir
verðlagsþróun með tengingu við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Samstæðan er með 11 veltutengda leigusamninga, ýmist
að fullu eða að hluta til og var hlutfall leigutekna af þeim samningum tæplega 2% af heildarleigutekjum félagsins. Tekjuveginn
meðalleigutími er 7,6 ár (2024: 6,2 ár). Sumum leigusamningum er hægt að segja upp fyrir lok leigutíma og tekur tekjuveginn
meðallíftími ekki tillit til uppsagnarákvæða.
Eftirfarandi er greining á ónúvirtum framtíðarleigutekjum núverandi leigusamninga án þess að tillit sé tekið til
endurskoðunarákvæða um leigukjör og uppsagnarákvæða.
2025
2024
Leigutekjur innan árs
12.437
10.272
Leigutekjur eftir 1 - 2 ár
10.600
9.373
Leigutekjur eftir 2 - 3 ár
9.315
7.833
Leigutekjur eftir 3 - 4 ár
8.566
6.590
Leigutekjur eftir 4 - 5 ár
8.065
5.902
Leigutekjur eftir meira en 5 ár
53.995
29.461
Leigutekjur samtals
102.978
69.431
6. Rekstrarkostnaður
Rekstrarkostnaður greinist þannig:
Fasteigna-, vatns- og fráveitugjöld
1.672
1.580
Tryggingar
139
114
Viðhaldskostnaður
103
109
Rekstrarkostnaður fasteigna
867
802
Annar rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
299
237
Rekstrarkostnaður hótels
583
543
Virðisrýrnun krafna
95
74
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður
927
695
Rekstrarkostnaður samtals
4.685
4.154
Rekstrarkostnaður greinist þannig milli eigna í útleigu og eigna sem ekki mynduðu leigutekjur á árinu:
Eignir í útleigu
3.006
2.753
Eignir sem ekki mynduðu leigutekjur á árinu
169
163
3.175
2.916
Rekstrarkostnaður hótels
583
543
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður
927
695
Rekstrarkostnaður samtals
4.685
4.154
7. Laun og launatengd gjöld
Laun og launatengd gjöld greinast þannig:
2025
2024
Laun
982
756
Lífeyrisiðgjöld
126
100
Önnur launatengd gjöld
94
75
Annar starfsmannakostnaður
37
35
Laun og launatengd gjöld samtals
1.239
966
Ársverk
58
53
Stöðugildi í árslok
54
56
Laun og launatengd gjöld greinast þannig á rekstrarliði:
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
298
255
Framkvæmdir og viðhald
76
51
Rekstrarkostnaður hótels
168
152
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður
697
508
Laun og launatengd gjöld samtals
1.239
966
8. Þóknun til endurskoðenda
Þóknun til endurskoðenda félagsins greinist þannig:
2025
2024
Endurskoðun á ársreikningi og könnun árshlutareiknings
18
16
Önnur þjónusta
3
1
Þóknun til endurskoðenda samtals
21
17
9. Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld
Fjármunatekjur og fjármagnsgöld greinast þannig:
2025
2024
Vaxtatekjur
285
257
Vaxtagjöld af langtímaskuldum
(3.320)
(3.048)
Verðbætur
(3.097)
(3.384)
Vaxtagjöld af leiguskuldum
(153)
(129)
Önnur fjármagnsgjöld
(47)
(64)
Fjármagnsgjöld samtals
(6.617)
(6.625)
Hrein fjármagnsgjöld
(6.332)
(6.368)
10. Tekjuskattur
Gjaldfærður tekjuskattur
Virkur tekjuskattur greinist þannig:
2025
2024
Hagnaður fyrir tekjuskatt
6.867
8.124
Tekjuskattur samkvæmt gildandi skatthlutfalli
20,0%
1.374
21,0%
1.706
Niðurfærsla skatteignar, breyting
0,0%
0
0,3%
22
Aðrar breytingar
0,0%
0
(1,0%)
(81)
Virkur tekjuskattur
20,0%
1.374
20,3%
1.647
11. Óefnislegar eignir
Óefnislegar eignir eru viðskiptavild vegna kaupa á dótturfélögum. Viðskiptavild er ekki afskrifuð heldur metin að minnsta kosti
árlega með tilliti til virðisrýrnunar eða oftar ef vísbending um virðisrýrnun er til staðar. Við framkvæmd virðispróf var
endurheimtanlegt virði undirliggjandi eigna metið.
Lykilforsendur sem stuðst var við í virðisrýrnunarprófi voru m.a. eftirfarandi:
●
Vegin ávöxtunarkrafa fjármagns (e.WACC) 6,4% (2024: 6,4%)
●
Eiginfjárhlutfall 30% (2024: 30%)
Sjóðstreymislíkanið sem notast var við er sambærilegt og með sömu forsendur og notað var vegna virðismats fjárfestingareigna
félagsins (skýringar 12 og 30). Virðisprófið gaf til kynna að ekki hafi orðið virðisrýrnun.
Eftirfarandi breyting á forsendum hefði samanlagt leitt til virðisrýrnunar í árslok 2025:
●
Hækkun á veginni ávöxtunarkröfu fjármagns (e.WACC) um 1,6% stig,
●
Lækkun á markaðsleigu um 25%
12. Fjárfestingareignir
2025
2024
Bókfært verð í ársbyrjun
142.959
129.378
Fært af þróunareignum
0
1.058
Fært af eignum til eigin nota
277
0
Fjárfesting í núverandi fjárfestingareignum
4.068
4.777
Fjárfesting í nýjum fjárfestingareignum
927
419
Yfirtekið við kaup á dótturfélagi
15.244
0
Seldar fjárfestingareignir
(936)
0
Matsbreyting
5.352
7.327
Bókfært verð í árslok
167.891
142.959
Leigueignir
4.869
2.512
Fjárfestingareignir samtals
172.760
145.471
Sundurliðun fjárfestingareigna
Fasteignir
162.683
137.761
Byggingarréttir og lóðir
5.208
5.198
Leigueignir
4.869
2.512
Fjárfestingareignir alls
172.760
145.471
2025
Verslunar-
Skrifstofu-
Lager og
Hótel og
Heilsutengt
húsnæði
húsnæði
iðnaður
veitingahús
og annað
Samtals
Bókfært verð í ársbyrjun
33.883
57.440
20.408
14.791
16.437
142.959
Fært af eignum til eigin nota
0
277
0
0
0
277
Kaup á nýjum eignum
0
0
15.737
0
434
16.171
Sala ársins
(59)
(719)
(110)
(48)
0
(936)
Tilfærslur á milli flokka
(1.051)
496
533
151
(129)
0
Matsbreyting ársins
497
1.666
2.179
515
495
5.352
Bókfært verð í árslok
34.233
60.877
39.240
15.671
17.870
167.891
Hlutfallsleg skipting
20,4%
36,3%
23,4%
9,3%
10,6%
100,0%
2024
Verslunar-
Skrifstofu-
Lager og
Hótel og
Heilsutengt
húsnæði
húsnæði
iðnaður
veitingahús
og annað
Samtals
Bókfært verð í ársbyrjun
30.925
53.936
17.477
13.340
13.700
129.378
Fært af þróunareignum
62
512
484
0
0
1.058
Fjárfestingar ársins
1.794
1.557
741
325
360
4.777
Kaup á nýjum eignum
0
0
0
0
419
419
Tilfærslur á milli flokka
(252)
(612)
301
195
368
Matsbreyting ársins
1.354
2.047
1.404
931
1.591
Bókfært verð í árslok
33.883
57.440
20.408
14.791
16.437
142.959
Hlutfallsleg skipting
23,7%
40,2%
14,3%
10,3%
11,5%
100,0%
Eftirfarandi er umfjöllun um helstu forsendur og breytingar sem hafa orðið.
Fjárfestingareignir samstæðunnar eru metnar af stjórnendum félagsins á gangvirði á reikningsskiladegi í samræmi við alþjóðlegan
reikningsskilastaðal IAS 40.
Við mat á eignunum hafa stjórnendur metið til fjár það sjóðflæði sem félagið má vænta af núverandi leigusamningum og
leigusamningum þeim sem félagið sér fram á að gera að loknum leigutíma samkvæmt núverandi samningum. Matið er samkvæmt
stigi 3 í flokkunarkerfi gangvirðismats, sbr. skýringu 3, og urðu engar breytingar á flokkun á árinu. Við matið eru lagðar til
grundvallar forsendur um áætlað nýtingarhlutfall eignanna í framtíðinni, markaðsleigu að loknum gildistíma núverandi samninga
og kostnað við rekstur þeirra. Aðferðafræðin og ályktanirnar, sem notaðar eru við að meta bæði fjárhæðir og tímasetningar á
framtíðarsjóðstreymi, eru endurskoðaðar reglulega með það að markmiði að nálgast raunverulegt gangvirði eignanna. Einnig er
lagt til grundvallar mat stjórnenda á þróun ýmissa annarra þátta í framtíðinni, s.s. breytingum á leigu- og fjármálamörkuðum.
Stjórnendur létu kanna viðskipti með atvinnuhúsnæði á árinu 2025 og var niðurstaða rannsóknarinnar sú að mat á
fjárfestingareignum félagsins væri sambærilegt við þau markaðsviðskipti.
Vextir
Forsendur um þá vexti sem notaðir eru við útreikning á vegnum meðalfjármagnskostnaði félagsins hafa verið endurmetnar frá mati
fyrra árs til samræmis við breytingar á almennum lánskjörum, en stuðst er við væntingar stjórnenda um markaðsvexti einstakra
eigna. Breytingar voru gerðar á vöxtum til hækkunar.
Ávöxtunarkrafa á eigið fé og eiginfjárhlutfall
Ávöxtunarkrafa eigin fjár er metin út frá CAPM líkaninu (e. Capital Asset Pricing Model). Breytingar voru gerðar á forsendum um
ávöxtunarkröfu eigin fjár til lækkunar. Vegin ávöxtunarkrafa fjármagns sem gerð er til félagsins (e. WACC) er á bilinu 6,1% -
7,2% (2024: 6,0% - 7,1%) eftir eignum. Ekki er tekið tillit til skattspörunar (e. tax shield) við útreikning á veginni ávöxtunarkröfu.
Gert er ráð fyrir 30% eiginfjárhlutfalli. Hver 1% hækkun á útleiguhlutfalli til framtíðar samsvarar tæplega 0,1% hækkun á veginni
ávöxtunarkröfu (2024: tæplega 0,1%).
Nýting á leigurými
Virðisútleiguhlutfall samstæðunnar, leiðrétt fyrir fjárfestingareignum í þróun, var 94,7% í lok árs 2025 (2024: 93,6%).
Virðisútleiguhlutfall er hlutfall þess húsnæðis í leigu sem er í leiguhæfu ástandi miðað við leigufjárhæðir. Forsendur um
virðisútleiguhlutfall einstakra eigna eru á bilinu 0% til 100% og er fyrir eignasafnið áætlað 95% til framtíðar (2024: 95%).
Markaðsleiga
Við mat á framtíðarsjóðstreymi þarf að meta markaðsleigu sem tekur við þegar núgildandi leigusamningi lýkur. Markaðsleigan er
byggð á mati stjórnenda um þróun leiguverðs til framtíðar.
Áætlaðar leigutekjur byggja á núverandi leigusamningum og mati stjórnenda um þróun leiguverðs til framtíðar.
2025
Verslunar-
Skrifstofu-
Lager og
Hótel og
Heilsutengt
Vegið
húsnæði
húsnæði
iðnaður
veitingahús
og annað
meðaltal
Áætlaðar leigutekjur pr. m²
1.088-9.698
1.353-6.764
669-5.521
2.995-8.012
831-8.154
Áætluð vegin meðalleiga
3.276
3.587
2.659
5.810
3.877
3.417
Vegin ávöxt.krafa (WACC)
6,1-7,1%
6,1-7,2%
6,1-7,1%
6,1-6,9%
6,1-7,1%
6,37%
2024
Verslunar-
Skrifstofu-
Lager og
Hótel og
Heilsutengt
Vegið
húsnæði
húsnæði
iðnaður
veitingahús
og annað
meðaltal
Áætlaðar leigutekjur pr. m²
1.042-9.282
1.715-6.473
658-3.213
4.002-7.668
813-4.747
Áætluð vegin meðalleiga
3.142
3.371
2.430
5.134
3.478
3.237
Vegin ávöxt.krafa (WACC)
6,0-7,0%
6,0-7,1%
6,2-7,0%
6,0-6,8%
6,1-7,0%
6,35%
Næmigreining
Áhrif breytinga á gangvirði fjárfestingareigna:
2025
2024
Hækkun (lækkun) leigutekna um 1%
2.089
(2.089)
1.818
(1.818)
Hækkun (lækkun) virðisútleiguhlutfalls um 1%
2.168
(2.168)
1.752
(1.752)
Lækkun (hækkun) á ávöxtunarkröfu um 0,5%
12.925
(11.045)
10.966
(9.367)
Fasteigna- og brunabótamat
Bókfært verð, opinbert fasteignamat og vátryggingaverðmæti fasteigna greinist þannig:
2025
2024
Bókfært verð fasteigna og lóða
173.075
148.516
Fasteignamat fasteigna og lóða
137.274
112.517
Brunabótamat fasteigna
138.353
122.544
Vátryggingaverð viðbótarbrunatrygginga
19.459
17.174
Veðsetningar og ábyrgðaskuldbindingar
Á fasteignum samstæðunnar, hvort sem þær eru flokkaðar sem fjárfestingareignir, fasteignir í byggingu eða til eigin nota, hvíla
þinglýst veð og skuldbindingar til tryggingar skuldum hennar að fjárhæð 104.109 m.kr. í árslok (2024: 85.017 m.kr.).
Virðisaukaskattskvöð hvílir á hluta af eignum samstæðunnar og nam hún í árslok 5.248 m.kr. (2024: 4.935 m.kr.) og fyrnist á 20
árum. Ekki kemur til greiðslu virðisaukaskattskvaðar nema forsendur breytist, ef fasteignir eru nýttar í starfsemi sem er undanþegin
virðisaukaskatti eða þær yrðu seldar án kvaðarinnar. Til viðbótar hvílir kvöð að fjárhæð 222 m.kr. á lóð félagsins við Borgartún 21
komi til þess að byggt verði á lóðinni og fyrnist hún í árslok 2026.
13. Fasteignir í þróun
Fasteignir í þróun greinast þannig:
2025
2024
Bókfært verð í ársbyrjun
0
1.079
Fært á fjárfestingareignir
0
(1.079)
14. Eignir til eigin nota
Fasteignir
og annað
Samtals
Kostnaðarverð
Heildarverð 1.1.2024
5.935
583
6.518
Viðbætur á árinu
11
42
53
Heildarverð 31.12.2024
5.946
625
6.571
Fært á fjárfestingareignir
(293)
0
(293)
Viðbætur á árinu
19
27
46
Selt á árinu
0
(26)
(26)
Heildarverð 31.12.2025
5.672
626
6.298
Afskriftir
Afskrifað 1.1.2024
274
269
543
Afskrift ársins
115
61
176
Afskrifað alls 31.12.2024
389
330
719
Fært á fjárfestingareignir
(16)
0
0
0
(16)
Afskrift ársins
114
0
74
0
188
Selt á árinu
0
0
(21)
0
(21)
Afskrifað alls 31.12.2025
487
383
870
Bókfært verð
1.1.2024
5.661
314
5.975
31.12.2024
5.557
295
5.852
31.12.2025
5.184
243
5.427
Fasteignir samstæðunnar til eigin nota eru endurmetnar á gangvirði á reikningsskiladegi. Við endurmatið var notast við sömu
aðferðafræði og við virðismat fjárfestingareigna (sjá skýringu 12). Bókfært verð fasteigna án endurmats er 3.473 millj. kr. í árslok
2025 (2024: 3.816 millj. kr.). Bókfært virði fasteignar til eigin nota að Pósthússtræti 2, sem nýtt er af Hótel 1919 ehf., dótturfélagi
Eikar fasteignafélags hf., var 3.436 millj. kr. í árslok 2025 (2024 3.501 millj. kr.). Breyting á endurmetnu virði fasteigna til eigin
nota á árinu 2025 var óveruleg og því var mat þeirra ekki uppfært.
15. Afskriftir
Afskriftir og greinast þannig:
2025
2024
Skrifstofa
2
3
Hótel
146
145
Innréttingar og annað
40
28
Afskriftir samtals
188
176
16. Viðskiptakröfur og aðrar kröfur
Viðskiptakröfur og aðrar kröfur greinast þannig:
2025
2024
Langtímakröfur
322
504
Næsta árs afborgun langtímakrafna
(184)
(184)
Varúðarniðurfærsla langtímakrafna
(12)
(32)
Langtímakröfur samtals
126
288
Viðskiptakröfur vegna leigu
................................................................ ........................................
403
421
Viðskiptakröfur vegna frestaðra leigugreiðslna
175
175
Viðskiptakröfur vegna annars reksturs
159
143
Varúðarniðurfærsla viðskiptakrafna
(141)
(147)
Viðskiptakröfur samtals
596
592
Skammtímakröfur vegna sölu á fjárfestingareignum
220
0
Aðrar skammtímakröfur
110
101
Aðrar skammtímakröfur samtals
330
101
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur samtals
926
694
Virðisrýrnun krafna greinist þannig í árslok:
Afskriftareikningur í ársbyrjun
179
128
Afskrifaðar endanlega tapaðar kröfur á árinu
(122)
(23)
Gjaldfært á árinu
95
74
Afskriftareikningur í árslok
153
179
Langtímakröfur félagsins eru annarsvegar vegna framkvæmdalána til leigutaka og hinsvegar vegna gjaldfallinna leigugreiðslna,
þar sem samkomulag hefur verið gert um greiðslur á gjaldföllnum leigugreiðslum. Við slíkar breytingar hefur félagið að öllu jöfnu
fengið auknar tryggingar ásamt því að krafan er orðin vaxtaberandi og komin í afborgunarferli. Næsta árs afborgun slíkra
samkomulaga er flokkuð meðal viðskiptakrafna vegna leigu og frestaðra leigugreiðslna. Kröfur eru metnar miðað við væntar
innheimtur.
17. Eigið fé
Hlutafé
Heildarhlutafé félagsins samkvæmt samþykktum þess er 3.402.200.000 kr. Félagið á eigin hluti að nafnverði 8.800.000 kr. sem
færðir eru til lækkunar á hlutafé. Útistandandi hlutir í árslok eru 3.393.400.000 kr. og eru þeir allir greiddir. Eitt atkvæði fylgir
hverjum einnar krónu hlut í félaginu.
Yfirverðsreikningur hlutafjár
Yfirverðsreikningur hlutafjár hefur að geyma þær greiðslur sem hluthafar hafa greitt umfram nafnverð hlutafjár sem félagið hefur
selt.
Lögbundinn varasjóður
Félaginu er skylt að leggja minnst tíu prósent þess hagnaðar, sem ekki fer til þess að jafna hugsanlegt tap fyrri ára og ekki er lagt í
aðra lögbundna sjóði, í lögbundinn varasjóð uns hann nemur tíu prósentum hlutafjárins. Þegar því marki hefur verið náð skulu
framlög vera minnst fimm prósent þar til sjóðurinn nemur einum fjórða hluta hlutafjárins. Heimilt er að nota varasjóð til að jafna
tap sem ekki er unnt að jafna með færslu úr öðrum sjóðum. Þegar varasjóður nemur meiru en einum fjórða hluta hlutafjárins er
heimilt að nota fjárhæð þá sem umfram er til þess að hækka hlutaféð eða, sé fyrirmæla 53. gr. laga nr. 2/1995 um hlutafélög gætt,
til annarra þarfa.
Endurmatsreikningur
Endurmat fasteigna til eigin nota er fært á endurmatsreikning. Endurmatið er leyst upp til jafns við árlegar afskriftir þess í
rekstrarreikningi. Upplausn endurmats er færð á óráðstafað eigið fé.
Bundinn hlutdeildarreikningur
Samkvæmt lögum nr. 3/2006 um ársreikninga ber félögum að færa hlutdeild í afkomu dótturfélaga, sem færð er í rekstrarreikning
og er umfram móttekinn arð eða þann arð sem ákveðið hefur verið að úthluta, á bundinn hlutdeildarreikning meðal eigin fjár.
Óráðstafað eigið fé
Óráðstafað eigið fé er uppsafnaður óráðstafaður hagnaður og ójafnað tap samstæðunnar, frá stofnun móðurfélagsins, að frádregnum
arðgreiðslum og millifærslum á eða af öðrum eiginfjárliðum.
Eiginfjárstýring
Stjórn félagsins hefur sett markmið um 30% eiginfjárhlutfall. Það er stefna stjórnar félagsins að eiginfjárstaða sé sterk til að styðja
við stöðugleika í framtíðarþróun starfseminnar. Stjórn félagsins leitast við að halda jafnvægi milli ávöxtunar eigin fjár og hagræðis
og öryggis sem næst með sterku eiginfjárhlutfalli. Eiginfjárhlutfall í árslok var 30,0% (2024: 33,7%). Arðsemi eigin fjár var 10,8%
árið 2025 (2024: 13,7%).
Arður
Arður að fjárhæð 3.393 m.kr. var greiddur til hluthafa árið 2025 vegna ársins 2024. Stefna stjórnar er að greiða árlega út arð sem
nemur a.m.k. 75% af handbæru fé frá rekstri ársins að frádreginni þeirri fjárhæð sem nýtt verður í kaup á eigin bréfum fram að
boðun næsta aðalfundar. Við mótun tillögu um arðgreiðslu skal litið til fjárhagsstöðu félagsins, fyrirætlana um fjárfestingar og
stöðu efnahagsmála. Tillaga stjórnar er að 3.733 m.kr. verði greiddar í arð til hluthafa fyrir rekstrarárið 2025 að teknu tilliti til
arðgreiðslustefnu.
18. Hagnaður og þynntur hagnaður á hlut
Grunnhagnaður á hlut miðast við hagnað á veginn meðalfjölda virkra hluta á árinu og sýnir hver hagnaður er á hverja krónu
hlutafjár. Þynntur hagnaður á hlut er sá sami og grunnhagnaður á hlut þar sem félagið hefur ekki gert kaupréttarsamninga né selt
skuldabréf með breytirétti.
2025
2024
Hagnaður ársins
5.493
6.477
Veginn meðalfjöldi virkra hluta á árinu
3.393
3.414
Hagnaður á hlut
1,62
1,90
19. Vaxtaberandi skuldir
Eftirfarandi eru upplýsingar um samningsbundna skilmála vaxtaberandi lána samstæðunnar. Vísað er í skýringu 24 vegna
upplýsinga um gengis- og vaxtaáhættu samstæðunnar.
2025
2024
Vaxtaberandi skuldir í upphafi árs
85.098
75.566
Ný lántaka
24.765
22.139
Yfirtekið við kaup á dótturfélagi
9.868
0
Afborganir og uppgreiðslur langtímalána
(18.677)
(16.054)
Verðbætur
3.097
3.381
Breytingar á eignfærðum lántökukostnaði
40
44
Breyting á öðrum langtímaskuldum
19
22
Vaxtaberandi skuldir í lok árs
104.210
85.098
Langtímaskuldir
Skráð skuldabréf og bankalán
94.291
78.900
Aðrar langtímaskuldir
100
82
94.391
78.982
Skammtímaskuldir
Næsta árs afborgun lána
9.819
6.116
9.819
6.116
Vaxtaberandi skuldir samtals
104.210
85.098
Skilmálar og endurgreiðslutími vaxtaberandi lána
Vegnir meðal-
vextir
Loka-
gjalddagi
2025
2024
Skuldabréfaútgáfa EIK 161047 í ISK, verðtryggt
3,50%
2047
24.322
24.140
Skuldabréfaútgáfa EIK 100346 í ISK, verðtryggt
3,60%
2046
6.649
6.619
Skuldabréfaútgáfa EIK 050749 í ISK, verðtryggt
3,08%
2049
7.903
7.830
Skuldabréfaútgáfa EIK 050726 í ISK, verðtryggt
2,71%
2026
7.100
7.044
Skuldabréfaútgáfa EIK 141233 í ISK, verðtryggt
2,33%
2033
9.427
9.352
Skuldabréfaútgáfa EIK 100327 í ISK, verðtryggt
1,45%
2027
3.521
3.502
Skuldabréfaútgáfa EIK 050734 í ISK, verðtryggt
3,96%
2034
8.226
8.072
Skuldabréfaútgáfa EIK 150536 í ISK, verðtryggt
8.607
0
Skuldabréfaútgáfa EIK 25 1 í ISK, óverðtryggt
7,67%
2025
0
2.339
Lán í ISK, verðtryggt
5,39%
22.364
16.119
Lán í ISK, óverðtryggt
5.991
0
Aðrar verðtryggðar langtímaskuldir
0,00%
2026-2040
90
67
Aðrar óverðtryggðar langtímaskuldir
4,31%
2026-2032
10
14
Langtímalán samtals, þ.m.t. næsta árs afborgun
104.210
85.098
Næsta árs afborgun
(9.819)
(6.116)
Samtals
................................................................ ...................
94.391
78.982
Afborganir langtímalána greinast þannig á næstu ár:
2025
2024
Afborgun innan árs
9.819
6.116
Afborgun eftir 1 - 2 ár
16.091
9.123
Afborgun eftir 2 - 3 ár
3.797
5.506
Afborgun eftir 3 - 4 ár
9.632
4.810
Afborgun eftir 4 - 5 ár
7.243
9.747
Afborgun síðar
57.628
49.796
Samtals
................................................................ ................................................................ ........
104.210
85.098
Í árslok 2025 uppfyllir félagið alla skilmála um fjárhagslegan styrk og sjóðstreymiskvaðir sem það hefur gengist undir í skilmálum
lána og skuldabréfa.
Félagið er með ónýtta bankafjármögnun að fjárhæð um 2.600 m.kr. við árslok 2025 (2024: 2.600 m.kr.).
20. Leigueignir og leiguskuldir
Leigueignir og leiguskuldir félagsins greinast þannig:
2025
2024
Leigueignir
Staða í ársbyrjun
2.512
2.749
Endurmat
394
(236)
Keyptar og seldar eignir
1.963
0
Staða í árslok
4.869
2.512
Leiguskuldir
Staða í ársbyrjun
2.512
2.749
Endurmat
394
(236)
Keyptar og seldar eignir
1.963
0
Staða í árslok
4.869
2.512
Fjárhæðir í rekstarreikning
Vaxtagjöld af leiguskuldum gjaldfærð í rekstrarreikningi
153
129
Fjárhæðir í sjóðstreymi
Greidd vaxtagjöld af leiguskuldum á árinu
153
129
Leigueignir eru flokkaðar með fjárfestingareignum í efnahagsreikningi. Um er að ræða
lóðarleigu með óskilgreindan leigutíma og því eru ekki færðar afborganir af leiguskuld.
21. Tekjuskattsskuldbinding
Tekjuskattsskuldbinding í ársbyrjun
14.151
12.503
Yfirtekið við kaup á dótturfélagi
34
0
Tekjuskattur í rekstrarreikningi
1.374
1.647
Tekjuskattur til greiðslu
(11)
0
0
Tekjuskattsskuldbinding í árslok
................................................................ ................................
15.548
14.151
Tekjuskattsskuldbinding skiptist þannig:
Fasteignir og rekstrarfjármunir
16.455
0
15.207
Yfirfæranlegt skattalegt tap
(911)
0
(1.024)
Niðurfærsla skatteignar
0
0
3
Aðrir liðir
4
0
(35)
Tekjuskattsskuldbinding í árslok
................................................................ ................................
15.548
14.151
Yfirfæranlegt skattalegt tap, sem ekki nýtist á móti hagnaði innan 10 ára frá því það myndast, fellur niður. Yfirfæranlegt
skattalegt tap í árslok er nýtanlegt sem hér segir:
Tap ársins 2015, nýtanlegt til ársloka 2025
0
240
Tap ársins 2016, nýtanlegt til ársloka 2026
0
239
Tap ársins 2017, nýtanlegt til ársloka 2027
96
179
Tap ársins 2018, nýtanlegt til ársloka 2028
452
452
Tap ársins 2019, nýtanlegt til ársloka 2029
226
226
Tap ársins 2020, nýtanlegt til ársloka 2030
422
422
Tap ársins 2021, nýtanlegt til ársloka 2031
8
9
Tap ársins 2022, nýtanlegt til ársloka 2032
1.831
1.831
Tap ársins 2023, nýtanlegt til ársloka 2033
1.449
1.450
Tap ársins 2024, nýtanlegt til ársloka 2034
70
72
4.554
5.120
Skatteign er færð að því marki sem líklegt er talið að hægt sé að nýta framtíðarhagnað á móti eigninni. Skatteign er metin á
hverjum uppgjörsdegi.
Tekjuskattsskuldbinding að fjárhæð 3.350 m. kr. vegna kaupa á félögum, sem flokkuðust sem eignakaup en ekki sameining félaga,
er ekki færð til skuldar í efnahagsreikningi, þar sem ekki er heimilt að færa hana samkvæmt alþjóðlegum reikningsskilastöðlum.
Tekjuskattsskuldbindingin kemur ekki til greiðslu nema þessar fjárfestingareignir verði seldar. Engin áform eru um sölu þeirra.
22. Viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir
Viðskiptaskuldir
507
507
Áfallnir vextir
765
722
Skammtímaskuldir vegna kaupa á fjárfestingareignum
753
0
Skammtímaskuldir vegna kaupa á dótturfélagi
180
0
Aðrar skammtímaskuldir
766
599
Viðskiptaskuldir og aðar skammtímaskuldir samtals
2.971
1.828
23. Fjárfesting og fjármögnun án greiðsluáhrifa
Kaupverð fjárfestingareigna
(753)
Kaupverð dótturfélags
(180)
Aðrar skammtímaskuldir
933
24. Stýring fjárhagslegrar áhættu
Ýmsir áhættuþættir fylgja fjármálagerningum samstæðunnar og verður gerð grein fyrir þeim hér ásamt þeim aðferðum sem
samstæðan notar við að meta og stýra áhættunni. Stjórn félagsins ber ábyrgð á að innleiða og hafa eftirlit með áhættustýringu
samstæðunnar, en reglubundið eftirlit með áhættustýringu er í höndum áhættunefndar sem fundar mánaðarlega að lágmarki.
Áhættustýringunni er ætlað að greina eða finna áhættuþætti, setja viðmið um áhættutöku og hafa eftirlit með henni.
Útleigu- og mótaðilaáhætta
Útleigu- og mótaðilaáhætta er hættan á fjárhagslegu tapi samstæðunnar ef viðskiptamaður eða mótaðili í fjármálagerningi getur
ekki staðið við umsamdar skuldbindingar sínar og tryggingar hrökkva ekki fyrir eftirstöðvum kröfunnar. Útleiguáhætta
samstæðunnar ræðst einkum af fjárhagsstöðu og starfsemi einstakra viðskiptamanna. Félagið kannar fjárhagsstöðu nýrra
viðskiptamanna áður en stofnað er til viðskipta auk þess sem almennt er óskað eftir tryggingum vegna 3-6 mánaða leigu. Ef
viðskiptamenn standa ekki í skilum fer mál þeirra að jafnaði til innheimtunefndar félagsins eftir tveggja mánaða vanskil. Virk
eftirfylgni er með innheimtu og ákvarðanir teknar um hvernig skuli bregðast við þeim í kjölfarið. Mat á niðurfærsluþörf krafna
miðast við stöðu einstakra viðskiptamanna á uppgjörsdegi.
Mesta mögulega tap samstæðunnar vegna fjáreigna er bókfært verð þeirra, sem var eftirfarandi í árslok:
2025
2024
Handbært fé
2.769
3.594
Viðskiptakröfur og langtímakröfur
722
880
Aðrar kröfur
330
101
Mesta mögulega tap samtals
3.820
4.575
Aldursgreining viðskiptakrafna og niðurfærsla á reikningsskiladegi voru eftirfarandi:
2025
2024
Nafnverð
kröfu
Niður-færsla
Nafnverð
kröfu
færsla
Ógjaldfallið og gjaldfallið innan 30 daga
260
1
210
2
Gjaldfallið fyrir 31 - 60 dögum
39
2
44
4
Gjaldfallið fyrir 61 - 90 dögum
25
9
40
20
Gjaldfallið fyrir meira en 90 dögum
551
141
765
153
875
153
1.059
179
Af kröfum eldri en 90 daga eru 292 m.kr. (2024: 467 m.kr.) vegna frestaðra leigugreiðslna en þær hafa verið færðar niður um 29
m.kr. (2024: 46 m.kr.).
Lausafjáráhætta
Lausafjáráhætta er hættan á að samstæðan geti ekki staðið við fjárskuldbindingar sínar á gjalddaga. Samstæðan fylgist með þróun
á lausafjárstöðu sinni með greiningu á gjalddögum fjáreigna og fjárskulda með það að markmiði að til staðar sé nægjanlegt laust
fé til að geta mætt greiðsluskuldbindingum. Félagið átti óádregna bankafjármögnun að fjárhæð um 2.600 m.kr. í árslok 2025.
Félagið á óveðsettar fasteignir sem metnar eru á um 11.620 m.kr.
Samningsbundnar afborganir af fjárskuldum, að meðtöldum áætluðum vaxtagreiðslum, greinast þannig:
Bókfært
Umsamið
Innan
Meira
2025
verð
sjóðstreymi
1 árs
1 - 2 ár
2 - 5 ár
en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
104.210
134.020
14.016
19.328
28.499
72.177
Viðskiptaskuldir og aðrar
2.971
2.971
2.971
107.180
136.991
16.987
19.328
28.499
72.177
Bókfært
Umsamið
Innan
Meira
2024
verð
sjóðstreymi
1 árs
1 - 2 ár
2 - 5 ár
en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
85.098
111.972
9.217
11.897
26.738
64.120
Viðskiptaskuldir og aðrar
1.828
1.828
1.828
86.926
113.800
11.045
11.897
26.738
64.120
Vaxtaáhætta
Vaxtaáhætta er hættan á að gangvirði eða greiðsluflæði fjáreigna og fjárskulda muni breytast vegna breytinga á markaðsvöxtum.
Vaxtaberandi fjármálagerningar samstæðunnar greinast með eftirfarandi hætti í lok ársins:
2025
2024
Fjármálagerningar með fasta vexti
Vaxtaberandi kröfur
3
0
34
Vaxtaberandi skuldir
(78.032)
0
(71.175)
Nettó staða fjármálagerninga með fasta vexti
(78.029)
0
(71.141)
Fjármálagerningar með breytilega vexti
Handbært fé
2.769
3.594
Vaxtaberandi skuldir
(26.177)
(13.923)
Nettó staða fjármálagerninga með breytilega vexti
(23.409)
(10.329)
Næmigreining sjóðstreymis vegna fjármálagerninga með breytilega vexti
Breyting á vöxtum á uppgjörsdegi um 100 punkta myndi hækka (lækka) afkomu fyrir tekjuskatt um 234 (234) m.kr. (2024: 103
(103) m.kr.). Þessi greining byggir á þeirri forsendu að allar aðrar breytur haldist óbreyttar. Greiningin var unnin með sama hætti
fyrir árið 2024.
Fjármálagerningar með fasta vexti
Fjármálagerningar samstæðunnar með fasta vexti eru ekki færðir á gangvirði gegnum rekstrarreikning. Verði vaxtabreyting á
uppgjörsdegi hefur það engin áhrif á fjárhagslega afkomu samstæðunnar.
Verðbólguáhætta
Verðbólguáhætta er hættan á að afkoma félagsins sveiflist vegna breytinga á vísitölu neysluverðs. Vaxtaberandi skuldir að fjárhæð
98.209 m.kr. (2024: 82.745 m.kr.) eru verðtryggðar miðað við vísitölu neysluverðs til verðtryggingar. Breyting á verðbólgu um
1%-stig í árslok 2025 hefði lækkað afkomu félagsins um 982 m.kr. (2024: 827 m.kr.) fyrir tekjuskatt. Greiningin byggir á því að
allar aðrar breytur haldist óbreyttar.
25. Rekstraráhætta
Rekstraráhætta er áhætta sem tengist öðrum þáttum en þeim áhættuþáttum sem fjallað er um að framan, þeim þáttum sem eiga við
um rekstur fasteignafélaga almennt. Rekstraráhætta er hættan á beinu eða óbeinu tapi sem getur orðið vegna fjölda þátta í starfsemi
samstæðunnar, svo sem vinnu starfsfólks hennar, tækni og skipulags, og ytri þátta annarra en framangreindra áhættuþátta, svo sem
vegna breytinga á lögum, aukinni skattheimtu eins og á fasteignagjöldum og almennum viðhorfum til stjórnunarhátta fyrirtækja.
Rekstraráhætta myndast við alla starfsemi samstæðunnar.
Félagið leitast við að stýra rekstraráhættu með hagkvæmum hætti til að forðast fjárhagslegt tap og til að vernda orðstír þess. Til að
draga úr rekstraráhættu er meðal annars komið á viðeigandi aðskilnaði starfa, haft eftirlit með viðskiptum og fylgni við lög, unnið
reglulegt mat á áhættu, starfsfólk þjálfað, verkferlar skipulagðir og skráðir og keyptar tryggingar þegar við á.
26. Gangvirði
Samanburður á gangvirði og bókfærðu verði
Gangvirði og bókfært verð fjáreigna og fjárskulda greinist þannig:
31. desember 2025
31. desember 2024
Bókfært
Bókfært
verð
Gangvirði
verð
Gangvirði
Vaxtaberandi skuldir
104.210
101.850
85.098
83.042
Gangvirði skráðra skuldabréfa félagsins er reiknað samkvæmt stigi 2, þar sem notuð eru opinber markaðsgögn við útreikning, sbr.
skýringu 3. Gangvirði annarra fjáreigna og fjárskulda er hið sama og bókfært verð þeirra.
27. Tengdir aðilar
Skilgreining tengdra aðila
Stjórnarmenn, stjórnendur og hluthafar með veruleg áhrif, félög í þeirra eigu, ásamt mökum þeirra og ófjárráða börnum teljast vera
tengdir aðilar samstæðunnar.
Tengdir aðilar með veruleg áhrif
Gunnar Þór Gíslason stjórnarmaður Eikar er fyrirsvarsmaður Langasjávar ehf. sem fer ásamt samstarfsaðilunum Síldarbeini ehf.,
Ölmu íbúðafélagi hf. og Brimgörðum ehf. með 1.181.839.704 hluti í félaginu sem samsvarar 34,83% af hlutafé félagsins í lok árs
2025.
Viðskipti við félög í eigu tengdra aðila
Félagið leigði út leigurými til tveggja félaga í eigu tengdra aðila og nam velta ársins um 5,0 millj. kr. (2024: 6,4 millj. kr.)
Viðskipti við lykilstjórnendur
Laun og hlunnindi til lykilstjórnenda vegna starfa fyrir félög í samstæðunni og eignarhlutir þeirra í félaginu greinast sem hér segir:
Árið 2025
Laun og
Árangurs-
Mót-
Nafnverð
hlunnindi
tengd
framlag
hlutafjár
Bjarni Kristján Þorvarðarson, stjórnarformaður
11,7
1,6
Eyjólfur Árni Rafnsson, stjórnarmaður
5,6
0,8
Guðrún Bergsteinsdóttir, stjórnarmaður
6,0
0,8
Gunnar Þór Gíslason, stjórnarmaður
6,2
0,8
1.181,8
Ragnheiður Harðar Harðardóttir, stjórnarmaður
7,0
0,9
Hreiðar Már Hermannsson, forstjóri
38,3
11,0
6,7
1,0
Garðar Hannes Friðjónsson, fyrrv. forstjóri
74,2
2,8
10,4
7,0
Framkvæmdastjórar í lok árs eru: Friðrik Ársælsson, Guðbjartur Magnússon og Lýður Heiðar Gunnarsson. Í lok ágúst voru gerðar
skipulagsbreytingar sem fólu í sér þær breytingar að úr framkvæmdastjórn fóru þeir Árni Huldar Sveinbjörnsson, Eyjólfur
Gunnarsson og Sturla Gunnar Eðvarðsson og inn í framkvæmdastjórn kom Friðrik Ársælsson.
Árið 2024
Laun og
Árangurs-
Mót-
Nafnverð
hlunnindi
tengd
framlag
hlutafjár
Bjarni Kristján Þorvarðarson, stjórnarformaður
11,1
1,5
Eyjólfur Árni Rafnsson, stjórnarmaður
5,4
0,7
Guðrún Bergsteinsdóttir, stjórnarmaður
5,7
0,8
Gunnar Þór Gíslason, stjórnarmaður
4,3
0,6
1.106,5
Ragnheiður Harðar Harðardóttir, stjórnarmaður
6,5
0,9
Hersir Sigurgeirsson, stjórnarmaður
1,9
0,3
0,5
Garðar Hannes Friðjónsson, forstjóri
52,6
5,8
7,9
11,5
Framkvæmdastjórar (5)
153,1
16,8
22,9
1,3
Framkvæmdastjórar í lok árs eru: Árni Huldar Sveinbjörnsson, Eyjólfur Gunnarsson, Guðbjartur Magnússon, Lýður Heiðar
Gunnarsson og Sturla Gunnar Eðvarðsson.
Ekki hafa verið gerðir óvenjulegir samningar við stjórnarmenn eða stjórnendur.
Eignarhlutur Hreiðars Más Hermannssonar er í gegnum Lausamjöll ehf. Eignarhlutur Gunnars Þórs Gíslasonar, stjórnarmanns, í
gegnum Síldarbein ehf, Ölmu íbúðafélag hf., Langasjó ehf og Brimgarða ehf. og eignarhlutur fyrrum forstjóra Garðars Hannesar
Friðjónssonar er í gegnum Burðarbita ehf.
28. Dótturfélög
2025
2024
Eik rekstrarfélag ehf.
100,0%
100,0%
Landfestar ehf.
100,0%
100,0%
EF16 ehf.
100,0%
100,0%
Festing hf.
100,0%
0,0%
Hótel 1919 ehf.
100,0%
100,0%
Hótel 1919 ehf. er með aðsetur í Reykjavík, en önnur dótturfélög félagsins hafa aðsetur í Kópavogi.
28. Kaup á Festingu hf.
Í lok árs keypti Eik fasteignafélag hf. allt hlutafé í Festingu hf. á grundvelli kaupsamnings sem undirritaður var í maí 2025.
Um er að ræða eignakaup þar sem öllu kaupverðinu er úthlutað hlutfallslega á metið gangvirði eigna á kaupdegi. Áhrif á
frestaðan tekjuskatt eru engin. Kostnaður við kaupin nam um 187 m.kr. og var eignfærður sem hluti af kaupverði eignanna.
Gangvirði eigna og skulda
Festingar hf. á yfirtökudegi
greindist þannig:
Fjárfestingareign
15.070
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur
48
Handbært fé
109
Langtímaskuldir
(9.868)
Bankalán
(466)
Aðrar skammtímaskuldir
(251)
4.643
Greitt með handbæru fé
4.463
Eftirstöðvar kaupverðs
180
29. Atburðir eftir lok reikningsskiladags
Þann 29. janúar gaf félagið út nýjan skuldabréfaflokk, EIK 120266. Þá var félagið með skiptiútboð þann 25. febrúar þar sem félagið
keypti til baka hluta af skuldabréfaflokki sem er á lokagjalddaga í júlí 2026, EIK 050726, og greiddi með útgáfu í
skuldabréfaflokkinn EIK 120266. Samanlagt hefur félagið gefið út 3.700 m.kr. að nafnvirði í EIK 120266 og keypt til baka 1.000
m.kr. að nafnvirði í EIK 050726.
30. Helstu reikningsskilaaðferðir
Reikningsskilaaðferðum sem er lýst hér á eftir hefur verið beitt með samræmdum hætti fyrir öll tímabil sem koma fram í
ársreikningi félagsins.
Til að auka upplýsingagildi ársreikningsins eru skýringar við hann birtar á grundvelli þess hversu viðeigandi og mikilvægar þær
eru fyrir lesandann. Það þýðir að upplýsingar sem hvorki eru metnar mikilvægar né viðeigandi fyrir notanda reikningsskilanna eru
ekki birtar í skýringum.
a. Grundvöllur samstæðu
i) Sameining fyrirtækja
Samstæðan færir sameiningu fyrirtækja með því að nota kaupaðferðina þegar yfirráð flytjast til hennar. Endurgjald fyrir yfirtöku
er að jafnaði metið á gangvirði eins og keyptar hreinar aðgreinanlegar eignir. Viðskiptavild sem verður til er virðisprófuð árlega.
Allur hagnaður af hagstæðum kaupum er færður í rekstrarreikning þegar í stað. Viðskiptakostnaður er gjaldfærður þegar hann fellur
til nema hann tengist útgáfu skuldabréfa eða hlutabréfa.
Allar óvissar viðbótargreiðslur eru metnar á gangvirði á yfirtökudegi. Ef óvisst endurgjald sem telst fjármálagerningur er flokkað
sem eigið fé þá er það ekki endurmetið og uppgjör er fært á eigið fé. Að öðru leyti eru síðari gangvirðisbreytingar óvissa
endurgjaldsins færðar í rekstrarreikning.
ii) Dótturfélög
Dótturfélög eru þau félög þar sem félagið fer með yfirráð. Samstæðan fer með yfirráð þegar hún ber áhættu eða hefur ávinning af
breytilegri arðsemi af hlutdeild sinni í félaginu og getur haft áhrif á arðsemina vegna yfirráða sinna. Reikningsskil dótturfélaga eru
innifalin í reikningsskilum samstæðunnar frá því að yfirráð nást og þar til þeim lýkur.
iii) Tap á yfirráðum
Þegar yfirráð samstæðunnar í dótturfélagi tapast eru eignir og skuldir dótturfélagsins færðar út úr samstæðureikningnum ásamt
hlutdeild annarra eigenda þess og öðrum liðum eigin fjár. Allur tengdur hagnaður eða tap er fært í rekstrarreikning. Eignarhlutur
sem haldið er eftir er metinn á gangvirði á þeim degi sem yfirráð töpuðust.
iv) Viðskipti felld út úr samstæðu
Stöður milli samstæðufélaga, viðskipti og óinnleystur hagnaður sem myndast hefur af viðskiptum milli félaganna, eru felld út í
samstæðureikningnum. Óinnleyst tap er fellt út með sama hætti og óinnleystur hagnaður, en aðeins að því marki að ekkert bendi
til virðisrýrnunar eignarinnar.
b. Viðskipti í erlendum gjaldmiðlum
Viðskipti í erlendum gjaldmiðlum eru færð í starfrækslugjaldmiðli einstakra samstæðufélaga á gengi viðskiptadags. Peningalegar
eignir og skuldir í erlendum gjaldmiðlum eru færðar miðað við gengi á uppgjörsdegi. Aðrar eignir og skuldir sem metnar eru á
gangvirði í erlendri mynt, eru færðar á því gengi sem var í gildi þegar gangvirði þeirra var ákvarðað.
Gengismunur vegna viðskipta í erlendum gjaldmiðlum er færður í rekstrarreikning.
c. Fjármálagerningar
i) Fjáreignir
Lán, kröfur og handbært fé eru færð á þeim degi sem til þeirra er stofnað. Allar aðrar fjáreignir eru upphaflega færðar á þeim degi
sem félagið gerist aðili að samningsbundnum ákvæðum fjármálagerningsins.
Fjáreignir eru afskráðar ef samningsbundinn réttur félagsins að sjóðstreymi vegna fjáreignanna rennur út eða ef félagið framselur
rétt til sjóðstreymis af eigninni til annars aðila án þess að halda eftir yfirráðum eða því sem næst allri þeirri áhættu og ávinningi
sem í eignarhaldinu felst.
Fjáreignum og fjárskuldum er jafnað saman og hrein fjárhæð færð í efnahagsreikning þegar og aðeins þegar lagalegur réttur
félagsins er til staðar um jöfnun og fyrirhugað er að gera upp með jöfnun fjáreigna og fjárskulda eða innleysa eignina og gera upp
skuldina á sama tíma.
Fjáreignir á afskrifuðu kostnaðarverði
Fjáreignir á afskrifuðu kostnaðarverði eru fjáreignir með föstum eða ákvarðanalegum greiðslum sem ekki eru skráðar á virkum
markaði. Slíkar eignir eru upphaflega færðar á gangvirði að viðbættum öllum tengdum viðskiptakostnaði. Eftir upphaflega
skráningu eru lán og kröfur metin á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti að frádreginni virðisrýrnun þegar við á.
Fjáreignir á afskrifuðu kostnaðarverði samanstanda af viðskiptakröfum og öðrum skammtímakröfum.
Handbært fé
Til handbærs fjár telst sjóður og óbundnar bankainnstæður og verðbréf sem eru til ráðstöfunar innan þriggja mánaða.
ii) Fjárskuldir
Vaxtaberandi skuldir eru færðar á þeim degi sem til þeirra er stofnað. Allar aðrar fjárskuldir eru upphaflega færðar á þeim
viðskiptadegi þegar félagið gerist aðili að samningsbundnum ákvæðum fjármálagerningsins.
Félagið afskráir fjárskuld þegar samningsbundnum skyldum vegna skuldagerningsins er lokið, þær felldar niður eða falla úr gildi.
Félagið flokkar fjárskuldir aðrar en afleiðusamninga sem aðrar fjárskuldir. Slíkar skuldir eru upphaflega færðar á gangvirði að
viðbættum tengdum viðskiptakostnaði. Eftir upphaflega skráningu eru þessar fjárskuldir metnar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað
við virka vexti.
Til fjárskulda félagsins teljast vaxtaberandi skuldir, viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir.
iii) Hlutafé
Kostnaður við útgáfu hlutafjár, að teknu tilliti til tekjuskattsáhrifa, er færður til lækkunar á eigin fé.
d. Óefnislegar eignir
i) Viðskiptavild
Viðskiptavild myndast við kaup á dótturfélögum. Viðskiptavild er mismunurinn á kostnaði við yfirtökuna og gangvirði yfirtekinna
eigna, skulda og óvissra skulda. Þegar neikvæð viðskiptavild myndast er hún tekjufærð strax í rekstrarreikningi. Viðskiptavil d er
færð á kostnaðarverði að frádreginni uppsafnaðri virðisrýrnun.
ii)Aðrar óefnislegar eignir
Aðrar óefnislegar eignir sem eru keyptar eða færðar upp við kaup á dótturfélögum og eru með takmarkaðan nýtingartíma eru
eignfærðar á kostnaðarverði að frádregnum uppsöfnuðum afskriftum og virðisrýrnun þar sem við á.
iii) Kostnaður sem fellur til síðar
Kostnaður sem fellur til síðar er einungis eignfærður ef hann eykur ávinning sem felst í eigninni sem kostnaðurinn varðar. Annar
kostnaður, þar á meðal vegna viðskiptavildar og vörumerkja sem myndast hafa innan samstæðunnar, er færður í rekstrareikning
þegar til hans er stofnað.
iv) Afskriftir óefnislegra eigna
Afskriftir óefnislegra eigna eru færðar línulega í rekstrarreikning miðað við áætlaðan nýtingartíma þeirra. Afskriftartími hefst þegar
eignirnar eru tilbúnar til notkunar.
e. Fjárfestingareignir
Fjárfestingareignir eru fasteignir (land og húseignir) sem eru í eigu félagsins til að afla leigutekna, til verðmætaaukningar eða hvort
tveggja. Fjárfestingareignir eru færðar á gangvirði í samræmi við alþjóðlegan reikningsskilastaðal nr. 40 (IAS) samanber skýringu
13. Við mat á fjárfestingareignum er stuðst við gangvirði hliðstæðra eigna á virkum markaði í viðskiptum milli ótengdra upplýstra
aðila, og núvirt framtíðarsjóðflæði einstakra eigna. Við matið er tekið tillit til samanlagðra áætlaðra framtíðarleigutekna af
eignunum auk kostnaðar við rekstur og viðhald eignanna. Áætlaðar framtíðarleigutekjur taka að mestu leyti mið af þeim
leigusamningum sem í gildi eru. Áætluð rekstrargjöld og viðhald fasteigna er dregið frá leigutekjum. Við núvirðinguna er stuðst
við markaðsvexti. Breytingar á gangvirði fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna í
rekstrarreikningi. Fjárfestingareignir eru ekki afskrifaðar.
Þegar eign til eigin nota verður fjárfestingareign vegna breytingar á nýtingu er mismunur sem verður á yfirfærsludegi á bókfærðu
verði og gangvirði fjármunarins færður sem endurmat í aðra heildarafkomu ef um hagnað er að ræða. Við sölu fjárfestingareignar
er þessi hagnaður færður á óráðstafað eigið fé. Tap sem myndast á þennan hátt er fært strax í rekstrarreikning.
Ef fjárfestingareign er nýtt af eiganda er hún flokkuð sem eign til eigin nota og gangvirði hennar á endurflokkunardegi verður
kostnaðarverð hennar í reikningsskilum.
f. Fasteignir í þróun
Fasteign sem er í þróun og er ætluð til notkunar sem fjárfestingarfasteign, er færð á kostnaðarverði.
g. Eignir til eigin nota
i) Færsla og mat
Fasteignir til eigin nota eru færðar á endurmetnu kostnaðarverði að frádregnum afskriftum og virðisrýrnun. Endurmetið
kostnaðarverð er gangvirði eignanna á endurmatsdegi að frádregnum uppsöfnuðum afskriftum. Allar hækkanir vegna endurmatsins
eru færðar á endurmatsreikning meðal eiginfjár að frádregnum tekjuskatti. Afskriftir endurmatsins eru færðar í rekstrarreikning og
árlega færð leiðrétting sem endurspeglar þá fjárhæð af endurmatsreikningi og á óráðstafað eigið fé. Endurmetið er árlega.
Kostnaðarverð samanstendur af beinum kostnaði sem fellur til við kaupin. Kostnaðarverð eigna til eigin nota sem félagið byggir
sjálft innifelur efniskostnað og launakostnað, annan kostnað sem fellur til við að koma eigninni í notkun og telst vera hluti af
kostnaðarverði eignarinnar. Keyptur hugbúnaður sem er nauðsynlegur til að unnt sé að nýta vélbúnað er eignfærður sem hluti af
þeim tækjabúnaði.
Þegar eignir til eigin nota eru samsettar úr einingum með ólíkan nýtingartíma eru einingarnar aðgreindar og afskrifaðar miðað við
nýtingartímann.
Hagnaður af sölu eigna til eigin nota er munurinn á söluverði og bókfærðu verði eignarinnar og er færður í rekstrarreikning meðal
rekstrartekna.
Vaxtagjöld af lánsfé sem nýtt er til fjármögnunar á kostnaðarverði mannvirkja í byggingu eru eignfærð á byggingartíma.
ii) Kostnaður sem fellur til síðar
Kostnaður við að endurnýja einstaka hluta eigna til eigin nota er færður til eignar ef líklegt er talið að ávinningur sem felst í eigninni
muni renna til félagsins og hægt er að meta kostnaðinn á áreiðanlegan hátt. Allur annar kostnaður er gjaldfærður í rekstrarreikning
þegar til hans er stofnað.
iii) Afskriftir
Afskriftir eru reiknaðar línulega miðað við áætlaðan nýtingartíma einstakra hluta eigna til eigin nota. Land er ekki afskrifað.
Áætlaður nýtingartími greinist þannig:
Nýtingartími
Fasteignir til eigin nota 50 - 100 ár
Aðrar eignir til eigin nota 5 - 10 ár
Afskriftaaðferðir, nýtingartími og niðurlagsverð eru endurmetin á uppgjörsdegi.
h.Virðisrýrnun
i)Fjáreignir
Á hverjum uppgjörsdegi er kannað hvort til staðar sé hlutlæg vísbending um virðisrýrnun fjáreigna. Fjáreign telst vera virðisrýrð
ef hlutlægar vísbendingar eru um að einn eða fleiri atburðir sem átt hafa sér stað benda til þess að vænt framtíðarsjóðstreymi af
eigninni verði lægra en áður var talið. Virðisrýrnun fjáreigna er færð í rekstrarreikning.
ii) Aðrar eignir
Bókfært verð annarra eigna samstæðunnar er yfirfarið á hverjum uppgjörsdegi til að meta hvort vísbendingar séu um virðisrýrnun
þeirra. Sé einhver slík vísbending til staðar er endurheimtanleg fjárhæð eignarinnar metin. Virðisrýrnunarpróf eru gerð að minnsta
kosti árlega á viðskiptavild.
Endurheimtanleg fjárhæð eignar eða fjárskapandi einingar er hreint gangvirði þeirra eða nýtingarvirði, hvort sem hærra reynist.
Nýtingarvirði er áætlað framtíðarsjóðstreymi, sem er núvirt með vöxtum fyrir skatta, þar sem vextirnir endurspegla mat markaðarins
á tímavirði peninga hverju sinni og þá áhættu sem fylgir eigninni.
Virðisrýrnun er gjaldfærð þegar bókfært verð eignar eða fjárskapandi einingar er hærra en endurheimtanleg fjárhæð hennar.
Fjárskapandi eining er minnsti aðgreinanlegi hópur eigna sem myndar sjóðstreymi sem er að mestu leyti óháð öðrum eignum eða
hópum eigna. Virðisrýrnun fjárskapandi eininga er fyrst færð til lækkunar á tilheyrandi viðskiptavild, en síðan til hlutfallslegrar
lækkunar á bókfærðu verði annarra eigna sem tilheyra einingunni. Virðisrýrnun er gjaldfærð í rekstrarreikningi.
Virðisrýrnun viðskiptavildar er ekki bakfærð. Virðisrýrnun fyrri tímabila vegna annarra eigna er metin á hverjum uppgjörsdegi til
að kanna hvort vísbendingar séu um að rýrnunin hafi minnkað eða horfið. Sú virðisrýrnun er bakfærð ef breyting hefur orðið á
mati sem notað var við útreikning á endurheimtanlegri fjárhæð. Virðisrýrnun er einungis bakfærð að því marki sem nemur áður
færðri virðisrýrnun að teknu tilliti til skatta.
i
. Skuldbindingar
Skuldbinding er færð í efnahagsreikninginn þegar samstæðan ber lagalega eða ætlaða skyldu vegna fyrri atburðar og líklegt er að
kostnaður lendi á henni við að gera skuldbindinguna upp. Ef áhrifin eru veruleg eru skuldbindingarnar ákveðnar með því að afvaxta
áætlað framtíðarsjóðstreymi með vöxtum fyrir skatta sem sýna núverandi markaðsmat tímavirðis peninga og, ef við á, áhættuna
sem tengist skuldbindingunni.
j. Leigusamningar
Samstæðan færir leigueign og leiguskuld við upphaf leigusamnings. Leigueignir og leiguskuldir samstæðunnar eru eingöngu vegna
leigusamninga á lóðum við þriðja aðila. Engin leigueign er á efnahagsreikning samstæðunnar. Leiguskuldir eru færðar á núvirði
ógreiddra leiguskulda á upphafsdegi. Ef unnt er að ákveða innbyggða vexti á lóðarleigu skal nota þá í núvirðingu skuldarinnar. Sé
það ekki hægt skal notast við vexti á nýju lánsfé (e. incremental borrowing rate) sem er sú aðferðarfræði sem samstæðan notar.
Notast er við mismunandi vexti á nýju lánsfé eftir staðsetningum og tegundum húsnæðis sem standa á hverri lóð fyrir sig og er
sambærilegri aðferðarfræði beitt við ákvörðun á vöxtum á nýju lánsfé og gert er við mat á virði fjárfestingareigna félagsins.
Vextirnir sem notaðir eru til núvirðingar eru ákvarðaðir þannig að vextir á nýju lánsfé vigta 70% og vextir af nýju lánsfé ásamt
álagi vigta 30%. Þessari aðferð er beitt á alla lóðarleigusamninga samstæðunnar.
k. Leigutekjur
Leigutekjur af fjárfestingareignum eru færðar í rekstrarreikning á leigutímanum.
l. Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
Rekstarkostnaður fjárfestingareigna er gjaldfærður þegar hann fellur til og inniheldur meðal annars fasteignagjöld, vátryggingar og
viðhaldskostnað.
m. Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld
Fjármunatekjur samanstanda af vaxtatekjum af fjáreignum og gengishagnaði af erlendum gjaldmiðlum. Vaxtatekjur eru færðar í
rekstrarreikning eftir því sem þær falla til miðað við virka vexti.
Fjármagnsgjöld samanstanda af vaxtagjöldum og verðbótum af lántökum, gengistapi af erlendum gjaldmiðlum, lóðarleigu og
öðrum fjármagnskostnaði. Vaxtagjöld eru færð í rekstrarreikning eftir því sem þau falla til miðað við virka vexti.
Gengishagnaður og gengistap eru færð nettó.
n. Tekjuskattur
Tekjuskattur samanstendur af tekjuskatti til greiðslu og frestuðum tekjuskatti. Tekjuskattur er færður í rekstrarreikning nema þegar
hann varðar liði sem eru færðir beint á eigið fé, en í þeim tilvikum er tekjuskatturinn færður á eigið fé.
Tekjuskattur til greiðslu er tekjuskattur sem áætlað er að komi til greiðslu á næsta ári vegna skattskylds hagnaðar ársins, miðað við
gildandi skatthlutfall á uppgjörsdegi, auk leiðréttinga á tekjuskatti til greiðslu vegna fyrri ára.
Frestaður tekjuskattur er færður vegna tímabundinna mismuna á bókfærðu verði eigna og skulda í ársreikningnum annars vegar og
skattverði þeirra hins vegar. Frestaður tekjuskattur er ekki færður vegna tímabundinna mismuna vegna fjárfestinga í dótturfélögum
svo framarlega sem talið er að móðurfélagið geti stýrt því hvenær þeir snúist við og jafnframt sé talið líklegt að þeir muni ekki
snúast við í fyrirsjáanlegri framtíð. Útreikningur á frestuðum skatti byggir á því skatthlutfalli sem vænst er að verði í gildi þegar
tímabundinn mismunur kemur til með að snúast við, miðað við gildandi lög á uppgjörsdegi.
Skatteign er einungis færð að því marki sem líklegt er talið að skattskyldur hagnaður verði til ráðstöfunar í framtíðinni, sem unnt
verður að nýta eignina á móti. Skatteign er metin á hverjum uppgjörsdegi og lækkuð að því marki sem talið er að hún komi ekki til
með að nýtast.
o. Hagnaður á hlut
Í ársreikningnum er sýndur grunnhagnaður á hlut og þynntur hagnaður á hlut fyrir almenna hluti í félaginu. Grunnhagnaður á hlut
er reiknaður sem hlutfall hagnaðar og vegins meðalfjölda virkra hluta á árinu. Þynntur hagnaður á hlut er reiknaður með því að
leiðrétta meðalfjölda virkra hluta vegna mögulegrar þynningar og hluta sem gæti þurft að gefa út vegna kauprétta og annarra
fjármálagerninga sem eru breytanlegir í hlutafé félagsins.
p. Starfsþáttayfirlit
Starfsþáttur er aðgreinanlegur hluti samstæðunnar innan ákveðins efnahagslegs umhverfis.
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórn og stjórnarhættir
Stjórnarhættir Eikar fasteignafélags hf. eru í samræmi við lög um hlutafélög, samþykktir félagsins og starfsreglur stjórnar.
Samþykktirnar og starfsreglurnar eru aðgengilegar á heimasíðu félagsins. Félagið leggur áherslu á að viðhalda góðum
stjórnarháttum og stjórnarhættir félagsins taka mið af leiðbeiningum um stjórnarhætti sem Viðskiptaráð Íslands, Nasdaq Iceland og
Samtök atvinnulífsins hafa gefið út.
Stjórn
Stjórn félagsins skipa fimm einstaklingar sem kjörnir eru af hluthöfum til eins árs í senn. Tilnefningarnefnd félagsins auglýsir eftir
framboðum til stjórnarsetu auk þess að óska eftir tilnefningum til stjórnarsetu frá hluthöfum félagsins. Stjórn félagsins uppfyllir
ákvæði laga um kynjahlutföll í stjórnum hlutafélaga. Stjórn
félagsins starfsárið 2025-2026 skipa:
Bjarni Kristján Þorvarðarson, formaður stjórnar, hefur setið í stjórn félagsins frá því í apríl 2022 en sat jafnframt í stjórn félagsins
starfsárin 2019-2021. Bjarni er fæddur árið 1966 og er rafmagnsverkfræðingur frá Háskóla Íslands og University of Wisconsin,
Madison, Bandaríkjunum. Þá er hann með MBA frá ISG Paris, Frakklandi og M.Sc. Finance frá London Business School, London,
Englandi. Bjarni er framkvæmdastjóri Inningar ehf. og er stjórnarformaður Coripharma ehf. Bjarni situr einnig í stjórnum Símans
hf., Matorku ehf. og Stakrar Gulrótar ehf.
Eyjólfur Árni Rafnsson hefur setið í stjórn félagsins frá því í febrúar 2015. Eyjólfur er fæddur árið 1957 og er með doktorspróf í
byggingarverkfræði frá University of Missouri-Rolla í Bandaríkjunum. Eyjólfur situr í stjórn eftirfarandi fyrirtækja og félaga: Betri
samgöngur ohf., Innri Kóngsbakki ehf., Eignarhaldsfélagið Birta ehf., Hitaveita Kóngsbakka ehf., Rubix Ísland ehf. og er fyrrum
formaður Samtaka atvinnulífsins.
Guðrún Bergsteinsdóttir, hefur setið í stjórn félagsins frá því í apríl 2016. Guðrún er fædd árið 1975 og er Cand. Jur. frá Háskóla
Íslands, LL.M frá háskólanum í Leiden, Hollandi, hefur málflutningsréttindi fyrir héraðsdómi og Landsrétti auk þess að vera með
próf í verðbréfaviðskiptum og próf í sáttamiðlun. Guðrún er sjálfstætt starfandi lögmaður og eigandi LOCAL lögmanna. Hún situr
í stjórnum Brynrunar ehf., LOCAL lögmanna slf., Runna slf. og Útgerðarfélagsins Auðar ehf.
Gunnar Þór Gíslason, hefur setið í stjórn félagsins frá því í apríl 2024. Gunnar er fæddur 1965 og er viðskiptafræðingur frá Háskóla
Íslands. Þá er hann með MBA frá London Business School, London, Englandi. Gunnar er stjórnarformaður Ölmu íbúðafélags hf.
og stjórnarmaður í ýmsum öðrum samstæðufélögum Langasjávar ehf. Gunnar hefur setið stjórn í skráðum og óskráðum félögum á
Íslandi og erlendis.
Ragnheiður Harðar Harðardóttir hefur setið í stjórn félagsins frá því í apríl 2021. Ragnheiður er fædd árið 1975 og er cand.oecon í
viðskiptafræði og MSc. í hagfræði frá Háskóla Íslands, auk þess að vera með próf í verðbréfaviðskiptum. Ragnheiður situr í
stjórnum fjárfestinga- og eignarhaldsfélagsins LTT ehf., HYDRAM rannsóknir ehf. og almannaheillafélagsins Elley og er
varamaður í stjórn Samkaupa hf.
Menntun og þekking stjórnarmanna félagsins er víðtæk og stjórnarmenn búa jafnframt yfir fjölbreyttri reynslu úr atvinnulífi á sviði
rekstrar, stjórnunar og fjárfestinga. Nánari upplýsingar um stjórnarmenn er að finna á heimasíðu félagsins,
www.eik.is
.
Gunnar Þór Gíslason, stjórnarmaður Eikar, er fyrirsvarsmaður Langasjávar ehf. sem fer ásamt samstarfsaðilunum Síldarbeini ehf.,
Ölmu íbúðafélagi hf. og Brimgörðum ehf. með 1.201.839.704 hluti í félaginu sem samsvarar 35,33% af hlutafé félagsins. Aðrir
stjórnarmenn en Gunnar teljast óháðir félaginu og hluthöfum þess. Félagið hefur sett sér siðareglur og ýmsar aðrar innri reglur, svo
sem stefnu um ráðstafanir gegn hagsmunaárekstrum, til að koma í veg fyrir hagsmunaárekstra og forða því að hagsmunir hafi áhrif
á ákvörðunartöku. Þá gilda um stjórn félagsins starfsreglur sem hafa m.a. þann tilgang að koma í veg fyrir hagsmunaárekstra.
Stjórn hefur sett sér ítarlegar starfsreglur þar sem helstu verkefni og valdsvið stjórnar og forstjóra eru skilgreind. Í þessum reglum
er meðal annars að finna reglur um skiptingu starfa innan stjórnar, verklag og reglur um fundarsköp og fundargerðir, reglur um
þagnarskyldu, upplýsingagjöf og fleira. Gildandi starfsreglur stjórnar voru samþykktar á stjórnarfundi þann 22. maí 2025.
Stjórn fer með æðsta vald í málefnum félagsins á milli hluthafafunda samkvæmt lögum og samþykktum félagsins. Meginhlutverk
stjórnar er að tryggja að nægilegt eftirlit sé haft með reikningshaldi og meðferð fjármuna félagsins auk þess að yfirfara rekstrar- og
fjárhagsáætlanir og hafa eftirlit með því að þeim sé fylgt. Stjórn sér til þess að ársfjórðungsleg uppgjör séu útbúin með upplýsingum
Stjórnarháttayfirlýsing
um rekstur og stöðu félagsins, og hefur komið á virku kerfi innra eftirlits. Stjórn markar stefnu félagsins og sinnir ráðgefandi
hlutverki við forstjóra og aðra stjórnendur. Þá ræður stjórn forstjóra og skilgreinir verksvið hans. Stjórn tekur meiriháttar ákvarðanir
í rekstri félagsins og sér um að það sé rekið í samræmi við lög og reglur sem félaginu ber að fylgja.
Stjórn hefur skipað tvær undirnefndir, endurskoðunarnefnd og starfskjaranefnd. Þá starfar hjá félaginu tilnefningarnefnd.
Samþykktir, starfsreglur stjórnar og starfsreglur nefnda er að finna á heimasíðu félagsins.
Endurskoðunarnefnd
Stjórn skipaði endurskoðunarnefnd félagsins þann 10. apríl 2025. Samkvæmt starfsreglum endurskoðunarnefndar skal hún skipuð
þremur einstaklingum, þar af að minnsta kosti tveimur stjórnarmönnum. Allir nefndarmenn skulu óháðir endurskoðendum þess.
Nefndina skipa Ragnheiður Harðar Harðardóttir, stjórnarmaður, sem gegnir formennsku, Bjarni Kristján Þorvarðarson,
stjórnarmaður, og Eyjólfur Árni Rafnsson, stjórnarmaður, en Gunnar Þór Gíslason, stjórnarmaður, sat í nefndinni fram til janúar
2026. Endurskoðunarnefnd kemur saman vegna árs- og hálfsársuppgjörs félagsins og skilar að minnsta kosti árlega skýrslu til
stjórnar um störf sín.
Starfskjaranefnd
Stjórn skipaði starfskjaranefnd þann 11. apríl 2024 og er óbreytt frá fyrra ári. Samkvæmt starfsreglum starfskjaranefndar skal
formaður stjórnar og tveir stjórnarmenn skipa nefndina, en sömu stjórnarmenn skulu ekki skipa aðrar undirnefndir. Nefndina skipa
Guðrún Bergsteinsdóttir, stjórnarmaður, sem gegnir formennsku, Bjarni Kristján Þorvarðarson, stjórnarmaður, og Eyjólfur Árni
Rafnsson, stjórnarmaður.
Tilnefningarnefnd
Á hluthafafundi 10. apríl 2025 voru Anton Reynir Hafdísarson og Íris Björk Hreinsdóttir kjörin í tilnefningarnefnd. Stjórn skipaði
áður Sigrúnu Rögnu Ólafsdóttur í nefndina, sem jafnframt er formaður. Hlutverk tilnefningarnefndar er að vera ráðgefandi við
kosningu stjórnarmanna og markmið hennar er að skapa hluthöfum forsendur fyrir upplýstri ákvörðunartöku við stjórnarkjör.
Nefndin skal skipuð þremur einstaklingum kjörnum á aðalfundi til eins árs í senn.
Stjórnarfundir og fundir undirnefnda
Á árinu 2025 voru haldnir tuttugu og fjórir stjórnarfundir, sjö fundir í endurskoðunarnefnd, ellefu fundir í starfskjaranefnd og fjórir
fundir í tilnefningarnefnd, og var meirihluti stjórnarmanna og nefndarmanna viðstaddur alla fundi tímabilsins. Í samræmi við
samþykktir félagsins eru niðurstöður undirnefnda stjórnar félagsins einungis leiðbeinandi fyrir stjórn.
Árangursmat stjórnar
Stjórn leggur áherslu á að viðhalda góðum stjórnarháttum og hlaut félagið á árinu 2016 viðurkenningu sem fyrirmyndarfyrirtæki í
stjórnarháttum sem síðast var endurnýjuð árið 2025 af Stjórnvísi. Þá hefur félagið árum saman notið viðurkenningar Creditinfo
sem framúrskarandi fyrirtæki. Stjórnarstarf hefur gengið vel og samskipti stjórnarmanna verið opin og heilbrigð. Allir stjórnarfundir
voru sóttir af meirihluta stjórnarmanna og var helstu verkefnum forgangsraðað og þau leyst vel af hendi.
Framkvæmdastjórn
Forstjóri félagsins er Hreiðar Már Hermannsson, en hann hefur starfað sem forstjóri félagsins frá aðalfundi á árinu 2025. Hreiðar
Már er fæddur árið 1983 og er með gráðu í hagfræði frá IBA í Danmörku, B.A. gráðu í fjármálum frá London South Bank University
og M.Sc. gráðu í alþjóðafjármálum, fjárfestingum og bankastarfsemi frá London South Bank University. Hreiðar Már á 1.000.000
hluti í félaginu í gegnum félagið Lausamjöll ehf. Forstjóri ber ábyrgð á rekstri og afkomu félagsins gagnvart stjórn. Forstjóri stýrir
daglegum rekstri félagsins og hefur umsjón með framkvæmd stefnumótunar.
Framkvæmdastjóri fjármálasviðs og UT er Lýður Heiðar Gunnarsson, en hann ber ábyrgð á sjóðsstýringu, reikningshaldi, uppgjöri,
skýrslugerð, fjármögnun og áætlunum félagsins og dótturfélaga þess ásamt því að stýra upplýsingatæknimálum. Lýður á 800.000
hluti í félaginu.
Framkvæmdastjóri viðskiptavina er Friðrik Ársælsson, en hann ber ábyrgð á útleigu fasteigna félagsins, leigusamningum,
leigutekjum, viðskiptaþróun og húsumhyggju.
Stjórnarháttayfirlýsing
Framkvæmdastjóri framkvæmdasviðs er Guðbjartur Magnússon, en hann ber ábyrgð á öllu viðhaldi, framkvæmdum, og
byggingum.
Innan félagsins starfa nefndir sem heyra undir forstjóra. Nefndirnar eru skipaðar starfsfólki, þ. á m. forstjóra og
framkvæmdastjórum, og þeim er ætlað að vera vettvangur umræðna og ákvörðunartöku í málaflokkum á borð við útleigu,
fjármögnun, framkvæmdir, kaup og sölu fasteigna, þróun eigna, áhættustýringu og innheimtu. Tilgangurinn með nefndunum er að
samræma vinnubrögð, og ferli með það að markmiði að bæta ákvörðunartöku. Umboð og heimildir nefnda eru háðar ákvörðunum
forstjóra og stjórnar. Á starfsárinu 2025 var nefndarfyrirkomulag félagsins endurskoðað og nefndum fækkað umtalsvert með það
að markmiði að einfalda stjórnskipulag, auka skilvirkni í ákvarðanatöku og tryggja betri nýtingu tíma og mannafla.
Félagið á fimm dótturfélög og eru stjórnir þriggja dótturfélaga í samstæðunni skipaðar einum stjórnarmanni, Hreiðari Má
Hermannssyni, forstjóra félagsins, og einum varamanni, Lýð Heiðari Gunnarssyni, framkvæmdastjóra fjármálasviðs. Stjórn Hótel
1919 ehf. er skipuð Lýð Heiðari Gunnarssyni, sem er formaður stjórnar, og Árna Böðvarssyni. Stjórn Festingar hf. er skipuð
Hreiðari Má Hermannssyni, sem er formaður stjórnar, Árna Huldari Sveinbjörnssyni og Lýð Heiðari Gunnarssyni en varamaður er
Guðbjartur Magnússon.
Innra eftirlit og áhættustýring
Stjórn félagsins ber ábyrgð á og hefur, í samráði við stjórnendur félagsins, komið á virkri áhættustýringu og innra eftirliti. Félagið
hefur skilgreint áhættuþætti í starfsemi sinni sem félagið stýrir í samræmi við áhættuvilja stjórnar félagsins. Félagið leggur áherslu
á innra eftirlit í daglegum rekstri í gegnum verklagsreglur félagsins og skipulagðar rannsóknir á rekstrinum þar sem farið er yfir
alla helstu þætti rekstursins. Félagið leggur áherslu á að starfsfólk þess þekki verklagsreglur félagsins og framfylgi þeim. Starfsfólki
ber að kynna sér efni verklagsreglnanna eins og þær eru á hverjum tíma og fylgja þeim í einu og öllu. Innri endurskoðandi félagsins
kannar virkni innra eftirlits og áhættustýringar að jafnaði einu sinni á ári og skilar skýrslu til stjórnar en innri endurskoðun hefur
ekki verið ráðin í kjölfar samruna Ernst & Young og Deloitte þar sem ómögulegt var fyrir Ernst & Young, eða sameinað félag, að
framkvæma innri endurskoðun á félaginu.
Regluvörður félagsins er Árni Huldar Sveinbjörnsson lögmaður. Staðgengill regluvarðar er Ingimar Tómas Ragnarsson
lögfræðingur. Hlutverk regluvarðar er að hafa umsjón með að reglum um meðferð innherjaupplýsinga og viðskipti innherja sé
framfylgt.
Gildi, siðferðisviðmið og samfélagsleg ábyrgð
Gildi félagsins eru ábyrgð, drifkraftur og samvinna. Félagið er meðvitað um samfélagslega ábyrgð sína og hefur sett sér
umhverfisstefnu auk stefnu um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð. Stefnurnar auk siðareglna má nálgast á heimasíðu félagsins.
Í stefnu um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð kemur fram að stefnt skuli að því að samsetning stjórnar, framkvæmdastjórnar
og æðstu stjórnenda sé á hverjum tíma fjölbreytt með tilliti til menntunar, starfsreynslu, kyns og aldurs. Þá miðar stefnan jafnframt
að fjölbreytileika þannig að hver og einn starfsmaður sé metinn að verðleikum, óháð kyni, kynferði, trú, skoðunum,
þjóðernisuppruna, kynþætti, litarhætti, efnahag, ætterni og stöðu að öðru leyti.
Samþykktir félagsins vísa til laga um hæfi stjórnarmanna og skal hlutfall hvors kyns í stjórn félagsins ekki vera lægra en 40%, í
samræmi við fyrirmæli hlutafélagalaga um kynjahlutföll í stjórnum. Starfsfólk skal, samkvæmt stefnu um mannréttindi og
samfélagslega ábyrgð, liðsinna við að koma því til leiðar að hlutfall kynja í stjórn sé samkvæmt lögum. Tilnefningarnefnd er með
starfsreglum falið það hlutverk að meta samsetningu stjórnar með tilliti til leiðbeininga um stjórnarhætti fyrirtækja sem
Viðskiptaráð Íslands, Nasdaq Iceland og Samtök atvinnulífsins hafa gefið út.
Ófjárhagslegar upplýsingar eru settar fram í sjálfbærniskýrslu sem fylgir ársreikningi samstæðu Eikar fasteignafélags fyrir árið
2025.
Samskipti hluthafa og stjórnar
Hluthafafundur fer með æðsta vald í málefnum félagsins í samræmi við lög og samþykktir félagsins, en þar fara hluthafar með
ákvörðunarvald sitt í málefnum félagsins. Aðalfund skal halda fyrir lok júnímánaðar ár hvert þar sem tekin eru fyrir mál sem lög
og samþykktir félagsins kveða á um.
Samskipti hluthafa og stjórnar fara fram á hluthafafundum. Stjórnarmenn eru sjálfstæðir í störfum sínum og taka ekki við
fyrirmælum beint frá hluthöfum félagsins eða öðrum hagsmunaaðilum. Stjórnarmenn gæta trúnaðar í störfum sínum og gæta
Stjórnarháttayfirlýsing
jafnræðis í upplýsingagjöf til hluthafa og veita hluthöfum ekki upplýsingar um félagið nema slíkt sé kynnt á vettvangi stjórnar á
auglýstum kynningarfundum félagsins eða á sérstökum fundum þegar tilefni er til. Hluthafar geta komið erindum til stjórnar á milli
hluthafafunda. Formaður stjórnar kemur að jafnaði fram fyrir hönd stjórnar. Samskipti stjórnar við hluthafa, er varða rekstur
félagsins, skulu færð til bókar.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Starfsemi og viðskiptalíkan
Eik fasteignafélag hf. starfar á íslenskum fasteignamarkaði með atvinnuhúsnæði. Félagið á atvinnuhúsnæði í helstu
viðskiptakjörnum höfuðborgarsvæðisins sem og á völdum svæðum á landsbyggðinni. Félagið á, rekur og leigir út fasteignir sem
leigðar eru traustum leigutökum og eru eignirnar vel samkeppnishæfar á leigumarkaði með tilliti til ástands og staðsetningar.
Stærstur hluti tekna félagsins eru leigutekjur og aðrar tekjur af rekstri fasteigna. Helstu gjöld eru tengd rekstrarkostnaði fasteigna
s.s. fasteignagjöld, tryggingar og vatns- og fráveitugjöld sem og fjárfesting í viðhaldi og endurbótum á fasteignum.
Stefna
Eik fasteignafélag hefur einsett sér að sýna samfélagslega ábyrgð, bera virðingu fyrir umhverfinu og hafa ánægju viðskiptavina og
starfsfólks að leiðarljósi. Um leið og áhersla er lögð á að skapa verðmæti og skila arði, leggur félagið mikla áherslu á að vera
efnahagslega ábyrgt, starfa innan þess lagaramma sem gildir, vera siðferðislega ábyrgt og vera eftirsóttur og öruggur vinnustaður.
Félagið gefur nú í áttunda sinn út sjálfbærniskýrslu og er hún fylgirit við ársreikning 2025. Í sjálfbærniskýrslunni eru birtar
upplýsingar um stöðu og þróun mælikvarða á frammistöðu samstæðunnar með tilliti til umhverfismála, félagslegra þátta,
stjórnarhátta og áhrifa á hagsæld auk upplýsinga í samræmi við flokkunarreglugerð ESB (EU Taxonomy).
Umhverfið
Eik fasteignafélag einsetur sér að starfa í sátt við umhverfi og samfélag. Með markvissum aðgerðum ætlar félagið að draga úr losun
gróðurhúsalofttegunda, stuðla að sjálfbærari vinnustöðum og atvinnulífi og leggja sitt af mörkum í vegferðinni að vistvænni
mannvirkjagerð á Íslandi. Umhverfisstefna var síðast staðfest á stjórnarfundi 13. febrúar 2025 og er aðgengileg á heimasíðu
félagsins.
Í sjálfbærniskýrslunni koma m.a. fram upplýsingar um innbyggt kolefni í eignasafni, beina og óbeina losun gróðurhúsalofttegunda
ásamt upplýsingum um orkunotkun, úrgangsmyndun og vatnsnotkun, umhverfisstefnu og loftslagsyfirsýn.
Félagslegir þættir og mannauður
Eik fasteignafélag hefur sett sér stefnu um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð. Félagið leggur sig fram um að hafa jákvæð
samfélagsleg áhrif og í allri starfsemi sinni styður félagið við og virðir mannréttindi eins og þau eru tryggð í stjórnarskrá Íslands
og alþjóðlegum mannréttindasáttmálum sem Ísland hefur fullgilt. Stefna um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð var síðast
staðfest á stjórnarfundi 23. september 2025 og er aðgengileg á heimasíðu félagsins.
Félagið hefur sett sér siðareglur sem gilda fyrir starfsmenn og stjórnarmenn. Félagið vill taka virkan þátt í að byggja upp samfélagið,
fylgja leikreglum þess og koma ávallt fram af heiðarleika. Reglurnar fjalla meðal annars um ábyrgð og virðingu gagnvart
samfélaginu, samskipti við viðskiptavini, virðingu og umburðarlyndi á vinnustaðnum, hagsmunaárekstra og jafnræði og virðingu
fyrir öllum manneskjum. Siðareglurnar voru síðast staðfestar á stjórnarfundi 10. desember 2025 og eru aðgengilegar á heimasíðu
félagsins.
Félagið hefur sett sér starfskjarastefnu sem tekur mið af langtímamarkmiði um virðisaukningu fyrir hluthafa, góðum stjórnarháttum
og hag viðskiptavina. Þannig er henni ætlað að styðja við áætlanir um uppbyggingu félagsins og stuðla að því að hjá félaginu starfi
hæfir og öflugir einstaklingar. Kjör og aðbúnaður skulu því taka mið af markaðsaðstæðum hverju sinni, launajafnræði og veita
hvatningu fyrir góða frammistöðu og styðja við endurmenntun. Starfskjarastefnan var síðast staðfest á aðalfundi 11. apríl 2024 og
er aðgengileg á heimasíðu félagsins
Í sjálfbærniskýrslu eru meðal annars upplýsingar um launa- og kynjahlutföll, starfsmannaveltu, jafnræði, heilsuvernd og öryggi
starfsfólks.
Stjórnarhættir og aðgerðir gegn spillingu
Eik fasteignafélag fylgir gildandi leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja sem Viðskiptaráð Íslands, Nasdaq OMX Iceland og
Samtök atvinnulífsins hafa gefið út. Nánari upplýsingar um stjórnarhætti má finna á heimasíðu félagsins undir
www.eik.is/stjornarhaettir.
Félagið fylgir, í samræmi við stefnu sína um mannréttindi og samfélagslega ábyrgð, settum lögum og reglum í allri sinni starfsemi
og líður ekki spillingu, þar með talið kúgun, mútur og ólöglega starfsemi. Eik fasteignafélag starfar með heiðarleika og traust að
leiðarljósi líkt og endurspeglast í siðareglum sem félagið hefur sett sér.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Stjórnendum og öðru starfsfólki félagsins ber að forðast það að fjárhagslegir hagsmunir þeirra og hagsmunir félagsins stangist á.
Starfsfólk er hvatt til þess að tilkynna stjórnendum eða stjórn um siðferðisleg vafamál og misbresti af svipuðum toga sem það
verður vart við. Starfsfólk skal ekki á neinn hátt gjalda fyrir að beina slíkum tilkynningum til stjórnar eða stjórnenda.
Í sjálfbærniskýrslu félagsins fyrir árið 2025 er fjallað nánar um aðgreiningu valds í stjórn ásamt gagnsæi ákvarðana. Þar eru
jafnframt upplýsingar um aðgerðir gegn spillingu og mútum, persónuvernd, fjárhagslega hvata og kjarasamninga, upplýsingagjöf
og vottun upplýsinga er varða samfélagsábyrgð og sjálfbærni.
Hagsæld
Eik fasteignafélag hefur áhrif á hagvöxt og velsæld með langtímafjárfestingum í íslenskum fasteignum. Stært félagsins ásamt
traustum rótum hafa gert því kleift að njóta hagstæðra lánskjara sem síðan skila sér til viðskiptavina í formi hagstæðra leigukjara.
Með því að fjárfesta til langs tíma eykst hvatinn til þess að hlúa að viðhaldi og sjálfbærri efnisnotkun sem hefur jákvæð áhrif á
umhverfið. Í sjálfbærniskýrslu félagsins er fjallað nánar um áhrif á hagsæld, skattspor félagsins sem og fjárfestingar og veltu tengda
umhverfislega sjálfbærri starfsemi í samræmi við flokkunarreglugerð ESB (EU Taxonomy).
Árangur og staða
Í sjálfbærniskýrslu félagsins fyrir árið 2025 má lesa um árangur Eikar fasteignafélags og helstu skref sem stigin voru í átt að aukinni
sjálfbærni og samfélagslegri ábyrgð á árinu. Við lítum stolt yfir árið og gerum okkur grein fyrir að leiðin í átt að sjálfbærara
samfélagi er vegferð sem felur í sér stöðugar umbætur og framfarir en einnig fjöldamörg tækifæri.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Mandatory XBRL Concepts
Labels
Value
Name of reporting entity or other means of identification
Explanation of change in name of reporting entity or other means of
identification from end of preceding reporting period
Domicile of entity
Legal form of entity
Country of incorporation
Address of entity's registered office
Principal place of business
Description of nature of entity's operations and principal activities
Name of parent entity
Name of ultimate parent of group