iso4217:EUR iso4217:EUR xbrli:shares xbrli:shares 7437009ELUGUOA45V564 2024-01-01 2024-12-31 7437009ELUGUOA45V564 2023-01-01 2023-12-31 7437009ELUGUOA45V564 2024-12-31 7437009ELUGUOA45V564 2023-12-31 7437009ELUGUOA45V564 2022-12-31 7437009ELUGUOA45V564 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 7437009ELUGUOA45V564 2023-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 7437009ELUGUOA45V564 2023-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 7437009ELUGUOA45V564 2023-12-31 sato:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember 7437009ELUGUOA45V564 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 7437009ELUGUOA45V564 2023-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 7437009ELUGUOA45V564 2023-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-01-01 2024-12-31 sato:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-01-01 2024-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-12-31 sato:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 7437009ELUGUOA45V564 2024-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 7437009ELUGUOA45V564 2022-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 7437009ELUGUOA45V564 2022-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 7437009ELUGUOA45V564 2022-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 7437009ELUGUOA45V564 2022-12-31 sato:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember 7437009ELUGUOA45V564 2022-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 7437009ELUGUOA45V564 2022-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 7437009ELUGUOA45V564 2022-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember 7437009ELUGUOA45V564 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:IssuedCapitalMember 7437009ELUGUOA45V564 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 7437009ELUGUOA45V564 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:OtherReservesMember 7437009ELUGUOA45V564 2023-01-01 2023-12-31 sato:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember 7437009ELUGUOA45V564 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:RetainedEarningsMember 7437009ELUGUOA45V564 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember 7437009ELUGUOA45V564 2023-01-01 2023-12-31 ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS JA TILINPÄÄTÖS 2024 |

|  | 2 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

| HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS Yhtiön strategian painopisteitä ovat asiakaskokemus, vastuullisuus ja kestävä asuminen sekä satolaiset.

|  | 3 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS 1.1.–31.12.2024
Toimintaympäristö
Katsausvuonna 2024 SATOn toimintaympäristö säilyi
haastavana. Asuntotoimialaan vaikuttivat edelleen jatkunut
vuokra-asuntojen runsas tarjonta sekä taloudellinen
epävarmuus. Epävarmuutta lisäsivät alkuvuoden
työtaistelutoimenpiteet, negatiivinen talouskasvu, heikentynyt
työllisyystilanne ja Euroopan keskuspankin tiukka
korkopolitiikka. Myös geopoliittiset haasteet kuten Ukrainan
sota, globaalit jännitteet sekä kauppapoliittiset päätökset ja
asetetut pakotteet, vaikuttivat toimintaympäristöömme.
Kokonaisinflaatio euroalueella on hidastunut selvästi
katsauskauden aikana ja se oli loppuvuonna 2024 noin 2 %
tasolla. Palveluiden hintojen nousu on pitänyt pohjainflaation
Euroopan keskuspankin asettaman tavoitteen yläpuolella.
Suomessa inflaatio on ollut euroalueen matalinta. Alentuneen
inflaation seurauksena Euroopan keskuspankki aloitti
koronlaskut kesäkuussa ja jatkoi koronlaskulinjalla loppuvuoden
ajan. Markkinat odottavat ohjauskoron laskevan edelleen
vuoden 2025 aikana.
Talouden luottamusluvut ovat pysyneet matalalla tasolla, vaikka
inflaatio hidastui merkittävästi. Kuluttajien heikko luottamus
näkyi varovaisuutena kulutuksessa ja vuokra-asuntojen
valinnassa. Myös asumistukipolitiikassa tehdyt muutokset
saattavat ohjata kuluttajia etsimään nykyistä edullisempia
asuntoja, mikä näkyi katsauskaudella pienempien asuntojen
kysynnän kasvuna.
Asuntojen uudisrakentaminen on historiallisen alhaisella tasolla.
Pitkälti korkotuetun asuinrakentamisen volyymin kasvun takia
aloitettujen hankkeiden määrä on kuitenkin kääntynyt loivaan
nousuun. Valmistuneiden asuntojen määrä on kuluvan vuoden
aikana supistunut selvästi, mutta aiempien vuosien pitkän ajan
asuntotarpeen ylittävä uudiskohdetuotanto pitää yllä vuokra-
asuntojen ylitarjontaa kasvukeskuksissa. Ylitarjonnan sulaminen
on ollut aiemmin arvioitua hitaampaa ja kilpailu hyvistä
vuokralaisista jatkuu. Rakentamisen murros voi tulevaisuudessa
johtaa asuntojen ylitarjonnasta kasvukeskuksien asuntopulaan.
Suomen talous on siirtymässä hitaan kasvun vaiheeseen.
Palkankorotukset, hidastunut inflaatio ja korkojen asteittainen
lasku parantavat kuluttajien ostovoimaa. Myös työllisyyden
odotetaan paranevan talouskasvun kiihtyessä. Vuonna 2025
bruttokansantuotteen odotetaan kasvavan noin 1 %. Näkymiä
varjostavat geopoliittiset sekä työmarkkinoiden kehitykseen
liittyvät epävarmuudet.
Vuokralla asuvien asuntokuntien määrä ylitti miljoonan rajan
vuonna 2023. Vuoden 2023 lopussa vuokralla asui 1,02
miljoonaa asuntokuntaa, 36 % kaikista asuntokunnista. Määrä
nousi 2,2 % vuotta aiemmasta ja 6 % vuodesta 2010. Vuokralla
asuminen on yleistynyt samaan aikaan kun asuntokunnat ovat
pienentyneet. Yhden tai kahden huoneen asunnoissa asuvista
asuntokunnista noin 63 % asui vuonna 2023 vuokralla.
Kaupungistumiskehitys jatkuu ja tiivis kaupunkimainen
asuminen kasvattaa yhä suosiotaan. Vuokra-asunnoille on
kysyntää kasvukeskuksissa hyvien joukkoliikenneyhteyksien ja
palveluiden lähellä. Suurista kasvukeskuksista
pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku jatkavat voimakasta
kasvuaan. Pääkaupunkiseudun muuttovoitto vuonna 2023 oli
2000-luvun suurin: 23 500 henkilöä. Vuonna 2024 muuttoliike
jatkui vahvana ja pääkaupunkiseudun muuttovoitto oli noin
16 000 henkilöä syyskuun lopulla. Helsingin metropolialueen
ennustetaan kasvavan vuoteen 2040 mennessä yli 200 000
uudella asukkaalla.
Jo lähes 80 % pääkaupunkiseudun asukkaista asuu 1–2 henkilön
kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien määrä kasvaa edelleen.
Maahanmuuttajien osuuden odotetaan kasvavan
pääkaupunkiseudulla nykyisestä 17 %:sta 25 %:iin vuoteen 2030
mennessä. Vanheneva väestö siirtyy kasvukeskuksien
palveluiden piiriin ja asumiselta odotetaan yhä enemmän
palveluita. Väestörakenteen muutos ja omistusasuntojen
hintakehitys luovat vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle
erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.
Kilpailu hyvistä vuokralaisista pysyi katsausvuoden aikana
kireänä ja vuokrankorotukset jäivät maltillisiksi, kun
vuokranantajat eivät pystyneet siirtämään todellisia
kustannusten nousuja vuokriin. Ylläpidon ja rahoituksen
kohonneet kustannukset tulevat näkymään nousevina
vuokrakuluina samalla, kun vuokra-asuntotarjonta vähenee.
Palkansaajien tulojen kehitys, kotitalouksien patoutuneet
asuntotarpeet ja uudisasuntotuotannon vähentyminen uskotaan
lisäävän vuokrakotien kysyntää. Myös taloudellinen epävarmuus
voi vaikuttaa positiivisesti vuokra-asuntojen kysyntään, sillä
vuokra-asumisen houkuttelevuuden ennustetaan kasvavan
aiemmin omistusasuntoa etsineiden keskuudessa.
Ylitarjonnan sulaminen on ollut
aiemmin arvioitua hitaampaa ja
kilpailu hyvistä vuokralaisista
jatkuu.

|  | 4 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

Strategia
SATO on asuntosijoitusyhtiö ja omistamme 25 849 vuokrakotia
pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Yhtiömme
strategia keskittyy asiakaskokemuksen jatkuvaan
parantamiseen, vastuullisuuteen ja kestävään asumiseen sekä
satolaisiin.
Haluamme olla läsnä asiakkaidemme arjessa, jotta voimme
tarjota heille onnistuneen asiakaskokemuksen. Rakennutamme
kestäviä kotitaloja ja huolehdimme niistä elinkaariperiaatteiden
mukaisesti. Pitkäjänteisesti kannattava liiketoiminta
mahdollistaa vastuullisen toimintamme.
Satolaiset ovat tärkein voimavaramme. Työhyvinvointi,
innostava työntekijäkokemus ja valmentava johtaminen
kannustavat satolaisia kehittämään, kehittymään ja
rakentamaan tulevaisuuden SATOa.
Mittaamme onnistumistamme strategisten mittareiden avulla.
Pyrimme parantamaan asukkaidemme nettosuosittelu-
halukkuutta (NPS), säilyttämään Investment Grade -
luottoluokituksen ja saavuttamaan asetetun tavoitteen
mukaisen pääoman tuottotavoitteen (8 %).

Strategiset tavoitteemme | Toteutuminen vuonna 2024
Jatkuvasti paraneva asumisen aikainen NPS | Toteutui
Tavoittelemme jatkuvasti paranevaa asukkaiden suositteluhalukkuutta (NPS). Aktiivinen läsnäolo SATOtaloilla ja tasalaatuinen palvelukokemus kaikissa kohtaamispisteissä asiakkaidemme kanssa auttaa meitä pääsemään tavoitteeseemme.
Luottoluokituksen säilyminen | Toteutui
Strategisena tavoitteenamme on luottoluokituksen säilyttäminen. Kertomusvuonna säilytimme luottoluokituksen (BBB) vakain näkymin. Luottoluokitus auttaa meitä laajentamaan edelleen rahoituspohjaa ja alentamaan rahoituskuluja.
Oman pääoman tuottotavoite | Ei toteutunut
Kolmas strateginen tavoitteemme on oman pääoman tuottotavoite, joka on 8 % strategiajaksolla.

Liikevaihto ja tulos
Vuonna 2024 konsernin liikevaihto oli 304,1 miljoonaa euroa
(288,4). Liikevoitto oli 185,6 miljoonaa euroa (-113,6 ).
Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli
173 ,6 miljoonaa euroa (135,7). Käyvän arvon muutos oli 12,0
miljoonaa euroa (-249,3).
Nettorahoituskulut olivat yhteensä -80,1 miljoonaa euroa
( -72,2). Tulos ennen veroja oli 105,4 miljoonaa euroa (-185,8).
Operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen
ilman käyvän arvon muutosta) oli 88,2 miljoonaa euroa (32,9).
Osakekohtainen tulos oli 1,04 euroa (-2,72).
Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli joulukuun lopussa yhteensä
5 059,6 miljoonaa euroa (5 085,0 ). Oma pääoma oli 2 599,8
miljoonaa euroa (2 435,0). Osakekohtainen oma pääoma oli
30,63 euroa (43,01).
Konsernin omavaraisuusaste oli vuoden lopussa 51,4 % ( 47,9 ).
Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 800,0 miljoonaa euroa
(255,0) ja luototusaste oli joulukuun lopussa 38,6 % (42,4).
Konsernin oman pääoman tuotto oli 3,3 % (-6,3). Sijoitetun
pääoman tuotto oli 4,0 % (-2,5).
Rahavarat olivat joulukuun lopussa 31,3 miljoonaa euroa (7,0).
Korolliset velat olivat joulukuun lopussa 1 970,1 miljoonaa euroa
(2 159,2), josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 1 865,7
miljoonaa euroa (2 044,0). Lainaerittely on tilinpäätöksen
liitetietojen kohdassa 25. Kertomusvuoden lopussa lainakannan
keskikorko oli 3,7 % (3,4). Nettorahoituskulut olivat yhteensä
-80,1 miljoonaa euroa (-72,2). Lainakannan keskimaturiteetti oli
3,8 vuotta (2,8).
Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen
vaikutus omaan pääomaan oli -6,2 miljoonaa euroa (-13,4).
Reaalivakuudettoman rahoituksen osuus oli 69,5 % kaikista
lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli
vuoden lopussa 73,0 % koko taseesta.
Osakeanti
Vuoden 2023 lopussa käynnistetty osakeanti päättyi
helmikuussa, ja saimme annista noin 200 miljoonan euron
bruttovarat. Yhtiön osakkeiden lukumäärä nousi osakeannin
myötä 28 279 377 osakkeella 56 783 067 osakkeesta
85 062 444 osakkeeseen.
Liikevaihto
304,1
milj. €
Konsernin tase
5 059,6
milj. €
Konsernin omavaraisuusaste
51,4 %

|  | 5 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

Operatiivinen kassavirta (CE), milj. €
Tase, milj. €
Oma pääoma, milj. €
Vakuudellisen velan osuus koko taseesta, %
Omavaraisuusaste, %
Tavoite > 40 %
Luototusaste, %
Tavoite < 50 %

|  | 6 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

Reaalivakuuksista vapaa omaisuus, %
Tavoite ≥ 60 %
Ei sisällä nostamattomia luottolimiittejä
Velkasalkun rakenne, nimellisarvot 31.12.2024,
yht. 2 006,3 milj. €
Korkokatekerroin
Tavoite > 1,8x
Lainojen erääntyminen, milj. €

|  | 7 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

Konsernirakenne
SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli
kertomusvuoden lopulla yhteensä 11 (13) liiketoimintaa
harjoittavaa tytäryhtiötä. Vuoden aikana toteutettiin
sulautumisia konsernirakenteen selkeyttämiseksi.
SATO Oyj:n enemmistöomistaja on Balder Finska Otas AB, jonka
emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB
Balder.
Asuntoliiketoiminta
Asuntoliiketoimintamme keskittyy vuokraukseen,
asiakaspalveluun, elinkaarihallintaan ja ylläpitoon.
Tavoitteenamme on varmistaa nopea ja tehokas vuokraus
asunnontarvitsijoille sekä vakaa kassavirta konsernille.
Panostamme ensiluokkaisen asiakaskokemuksen rakentamiseen
kaikissa kohtaamispisteissä, niin fyysisissä kuin digitaalisissakin.
Laadukas kiinteistöjen ylläpito ja säännöllinen, ennaltaehkäisevä
huolto varmistavat asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja
niiden arvon säilymisen.
Katsausvuoden lopussa SATOlla oli noin 44 000 asiakasta.
Taloudellinen vuokrausasteemme parani edelliseen vuoteen
verrattuna ja se oli katsausvuonna 95,5 % (94,9). Markkinoille
valmistui runsaasti uusia vuokra-asuntoja, mikä lisäsi asukkaiden
valinnanvaraa. Asuntojen vuokraus hidastui ja kilpailutilanne
vuokranantajien kesken pysyi kireänä kaikilla toimialueillamme.
Vuonna 2024 olemme keskittyneet erityisesti palveluprosessien
tehostamiseen, toiminnan tasalaatuisuuden vahvistamiseen sekä
uusien toimintamallien ja käytänteiden kehittämiseen ja niiden
laaja-alaiseen käyttöönottoon. Mittaamisen ja raportoinnin
kehittäminen on ollut keskeinen osa toimintaamme, ja olemme
myös luoneet uusia työkaluja, jotka parantavat toiminnan
ennakoitavuutta.
Haluamme olla tiiviisti läsnä asiakkaidemme arjessa ja tarjota
ensiluokkaista asiakaspalvelua. Palvelemme asiakkaitamme
useissa eri kanavissa ja jopa 20 eri kielellä. Henkilökohtaisen
palvelun lisäksi asiakkaamme voivat asioida sato.fi-sivuston
palveluchatissä, jossa apua tarjoaa myös 24/7 SATObotti.
Digitaalisia palveluita kehitämme aktiivisesti yhteistyössä
asiakkaidemme ja oman henkilöstömme kanssa.
Katsausvuoden aikana kehitimme aktiivisesti SATOn
talomestarimallia. Vuoden lopussa talomestariorganisaatios-
samme työskenteli 67 talomestaria ja 6 tiiminvetäjää, joiden
pääasiallisena tehtävänä on huolehtia kotitalojemme
viihtyisyydestä ja kunnossapidosta yhdessä
kiinteistöhuoltoyhtiöiden kanssa. Talomestarimalli on käytössä
kaikissa SATOn kokonaan omistamissa kohteissa
pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.
Asukkaidemme asiakaskokemus muodostuu monista tekijöistä,
kuten oman kodin toimivuudesta, muuttotilanteista sekä
satolaisten kohtaamisista digitaalisesti ja kasvotusten. Olemme
panostaneet ensiluokkaisen asiakaskokemuksen rakentamiseen
kehittämällä palveluprosessejamme. Niiden avulla pystymme
varmistamaan tasalaatuisen ja saumattoman
asiakaskokemuksen kaikissa kohtaamispisteissä kanavasta
riippumatta.
Jatkoimme vuonna 2023 käyttöön otetun Hyvän kohtaamisen
konseptin kehittämistä. Konsepti sanoittaa arvojemme mukaisen
tavan kohdata toisemme, asiakkaamme, kumppanimme ja muut
sidosryhmämme.
Asiakaskokemuksen mittaamista ja raportointia olemme
kehittäneet merkittävästi. Vuonna 2024 jatkoimme Net
Promoter Score (NPS) -nettosuositteluindeksin käyttöä.
Asumisen aikainen NPS oli 27 (23), ja erilaisia asiointitilanteita
mittaava NPS 57 (53). Jälkimmäinen luku perustuu
asiakkaidemme arvioihin eri kohtaamispisteissä, kuten
asiakaspalvelun puheluissa, talomestareiden huoltokäynneillä,
myynnin tekemissä asuntotarjouksissa sekä asuntonäytöissä.
Taloudellinen vuokrausasteemme oli katsausvuoden päättyessä
95,5 % (94,9). Vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus oli 28,7 %
(26,8). Vuokratuotot nousivat 5,4 % ja olivat 304,1 miljoonaa
euroa (288,4). SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat olivat
katsausvuoden lopussa 18,40 euroa/m 2/kk (18,08). Asuntojen
nettovuokratuotto oli 214,4 miljoonaa euroa (198,7).
Sijoituskiinteistöt
SATOn omistuksessa oli 31.12.2024 yhteensä 25 849 asuntoa
( 25 468 ). SATOlle valmistui kertomusvuonna 349 vuokra-
asuntoa ( 978 ) ja vuoden lopussa rakenteilla ei ollut enää yhtään
vuokra-asuntoa (349). Realisoituja asuntoja oli 1 (530)
kappaletta.
Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 40,4
miljoonaa euroa (99,1). Peruskorjauksesta valmistui
kertomusvuonna 56 asuntoa (545) ja peruskorjauksessa oli
yhteensä 0 asuntoa (56).
Käypä arvo
Liiketoimintamme keskeinen tarkoitus on vuokra-asuntojemme
arvon kasvattaminen. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja
asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän
odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen
korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja
korjaustarvemäärityksiin.
Sijoituskiinteistöjemme käypä arvo oli 31.12.2024 yhteensä
4 971,4 miljoonaa euroa (4 885,7). Sijoituskiinteistöjen arvon
muutos, johon sisältyy tilikauden investoinnit ja realisoinnit, oli
85,7 miljoonaa euroa (-158,5).
Arava- ja korkotukilainoilla rahoitettujen kohteiden käypä arvo
tuottoarvomenetelmää käyttäen olisi noin 250 miljoonaa euroa
korkeampi kuin nykyinen arvo.
Ulkopuolinen asiantuntija JLL Finland Oy (JLL), antaa
puolivuosittain lausunnon SATOn sijoituskiinteistöjen
arvonmäärityksessä soveltamista arviointimetodeista,
lähdeaineiston hyväksyttävyydestä ja arvioinnin laadusta sekä
luotettavuudesta. Viimeisin JLL:n antama lausunto on annettu
31.12.2024 tehdystä arvonmäärityksestä. Käyvän arvon
määrityksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa.
Vuoden lopussa asuntojen arvos ta noin 86,3 % oli
pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 7,9 %
Tampereella ja 5,8 % Turussa.
Olemme keskittyneet erityisesti
palveluprosessien tehostamiseen,
toiminnan tasalaatuisuuden
vahvistamiseen sekä uusien
toimintamallien ja käytänteiden
kehittämiseen.

|  | 8 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

Konsernin tunnusluvut | 2024 | 2023 | 2022
Liikevaihto, milj. € | 304,1 | 288,4 | 291,2
Liikevoitto, milj. € | 185,6 | -113,6 | 198,9
Liikevoitto prosentteina liikevaihdosta, % | 61,0 | -39,4 | 68,3
Omavaraisuusaste, % | 51,4 | 47,9 | 47,8
Oman pääoman tuotto, % | 3,3 | -6,3 | 5,0
Henkilöstö keskimäärin | 315 | 333 | 328
Palkat ja palkkiot, milj. € | 21,4 | 22,1 | 21,6

Rahoituksen tunnusluvut | Tavoite | 2024 | 2023
Keskimääräinen laina-aika, vuotta | 2,5–6 | 3,8 | 2,8
Keskimääräinen korkosidonnaisuus, vuotta* | 3–5 | 3,1 | 1,9
Keskikorko kauden lopussa, % | - | 3,7 | 3,4
Kiinteäkorkoisen velan osuus, %** | > 60 | 63,0 | 66,3

* Keskikorkosidonnaisuutta pyritään pitämään 3–5 vuoden välillä markkinakorkojen (EKP ohjauskorko) ollessa yli 1 %:n ja 3–10 vuoden
välillä markkinakorkojen ollessa 1 %:n tai alle.
** Pois lukien lyhytaikaiset velat

Vuokraus | 2024 | 2023
Vuokra-asuntojen keskineliövuokrat, €/m 2/kk katsauskauden lopussa | 18,40 | 18,08
Taloudellinen vuokrausaste, % | 95,5 | 94,9
Vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus, % | 28,7 | 26,8

SATOkodit | 2024 | 2023
Kohteiden lkm. | 682 | 672
Asuntojen lkm. yhteensä | 25 849 | 25 468
Asuntojen keskikoko, m 2 | 52,9 | 53,1
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo, milj. € | 4 971,4 | 4 885,7
Nettovuokratuotto, milj. € | 214,4 | 198,7

Tonttivaranto | 2024 | 2023
Tonttivaranto, milj. € | 66,6 | 44,3
Tonttihankinnat, milj. € | 26,5 | 0,8
Tonttivarannon rakennusoikeus yhteensä, krs-m 2 | 467 058 | 100 884
Tuotantoon siirtyneet tai myydyt omistustontit, milj. € | 4,5 | 2,6

Uudistuotanto | 2024 | 2023
Valmistuneet yht. kpl | 349 | 978
Vuokra-asunnot | 349 | 978
Joustokodit | 0 | 0
Rakenteilla 31.12. yht. kpl | 0 | 349
Vuokra-asunnot | 0 | 349
Myymättä omistusasuntoja 31.12. yht. kpl | 44 | 46

Korjaukset | 2024 | 2023
Asuntojen ja kiinteistöjen korjaukset, milj. € | 40,4 | 99,1
Korjausinvestoinnit, milj. € | 24,5 | 77,9
Saadut korjausavustukset, milj. € | 0,0 | 0,1

|  | 9 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

Ulkoinen vaihtuvuus, %
Taloudellinen vuokrausaste, %
Sijoituskiinteistöjen arvonkehitys, milj. €
SATOn omistetut vuokra-asunnot 31.12.2024, %
31.12.2024 SATOlla oli rakenteilla 0 vuokra-asuntoa. Vuoden
aikana konsernille valmistui 349 vuokra-asuntoa.
Asunto-omaisuuden alueellinen jakauma
31.12.2024, %
Asunto-omaisuus yhteensä 4 801,0 milj. €
Asuntoinvestoinnit ja realisoinnit, milj. €

|  | 10 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys
Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan
edellytykset kasvulle. SATO on investoinut 2000-luvulla
vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin yhteensä yli 3,9 miljardia
euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä
kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja.
Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien
vuokra-asuntojen investoinneille. Nykyisten vuokra-asuntojen
vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään korjaustoiminnalla, jolla
lisätään myös asumisviihtyvyyttä ja parannetaan
energiatehokkuutta.
Voimakkaana jatkuvan kaupungistumisen tuloksena SATO
panostaa Helsingin, Espoon ja Vantaan lisäksi myös
pääkaupunkiseudun kehyskuntiin sekä Tampereelle, Turkuun ja
niiden ympäristökuntiin. Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat
vuonna 2024 48,6 miljoonaa euroa (150,0). Katsauskauden
investoinneista 90,2 % kohdistui pääkaupunkiseudulle.
Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 3 9,4 %. Lisäksi SATOlla
oli 31 joulukuuta 2024 sitovia hankintasopimuksia 1,3 miljoonan
euron arvosta (16,2). Katsauskaudella vuokra-asuntoja
realisoitiin 1 (530). Arvoltaan tämä oli 0,1 miljoonaa euroa (52,6).
Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli katsausvuoden
lopussa 66,6 miljoonaa euroa (44,3). Uusia tontteja hankittiin
SATOn omistukseen joulukuun 2024 loppuun mennessä 26,5
miljoonalla eurolla (0,8).
Oman asuntokannan tonteille SATOlla on rakennusoikeutta noin
1 650 asuntoa varten. Pidemmän aikavälin tavoitteena on
hyödyntää olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistää
kaupunkirakennetta ja tuoda lisää asukkaita palvelujen ja hyvien
joukkoliikenneyhteyksien äärelle.
Teemme kaupunkikehitystä yhdessä kaupunkien ja muiden
toimialan toimijoiden kanssa. Kaupunginosien kehittäminen
palvelee paitsi tulevia uusien asuntojen asukkaita myös nykyisiä
asukkaita, kun palvelut paranevat ja kaupunkiympäristö
kehittyy. SATOlla on pitkäaikaisena kiinteistöjen omistajana,
asuntosijoittajana ja vuokranantajana halu rakentaa viihtyisiä,
turvallisia ja monimuotoisia naapurustoja. Tarjoamme
asukkaillemme vastuullisen tavan asua ja kannustamme heitä
kestäviin valintoihin arjessa. Rakennamme ja ylläpidämme
kotitaloja taloudellisesti järkevällä tavalla ja minimoimme
toimintamme ympäristövaikutuksia.
Kertomusvuonna jatkoimme muun muassa Helsingissä
Itäkeskuksen ja Kirkkonummella Sarfvikin alueen kehittämistä.
Helsingissä olemme mukana kehittämässä Puotilan
metroaseman alueesta sekä Puhoksen ja Stoan alueesta uutta
Itä-Helsingin keskustaa. Kirkkonummella olemme
käynnistämässä SATOn aiemmin kehittämän Sarfvikin alueen
pohjoisosan osayleiskaavoitusta yhdessä Kirkkonummen kunnan
ja alueen muiden merkittävien maanomistajien kanssa. Tulevina
vuosikymmeninä Espoonlahden rannalle on tavoitteena
rakentaa uusi moderni, viihtyisä ja ekologinen uusi kaupunkialue.
SATOlla on lisäksi käynnissä useita kehityshankkeita Espoossa,
Helsingissä, Järvenpäässä, Kirkkonummella, Tampereella,
Turussa ja Vantaalla.
Vahvistimme vuoden aikana tonttivarantoamme hankkimalla
kaksi suurempaa tonttikokonaisuutta Helsingin Viikistä ja
Myllypurosta, jotka mahdollistavat tulevaisuudessa n. 500–550
uuden asunnon toteutuksen.

Energialuokka | Asuntojen määrä vuonna 2024 | Asuntojen määrä vuonna 2023
A | 1 829 | 1 384
B | 2 583 | 915
C | 3 786 | 5 229
D | 4 682 | 4 628
E | 11 905 | 11 917
F | 999 | 974
G | 0 | 8
Ei luokitusta* | 109 | 459
*SATOn omistus As Oy:stä alle 100 %

SATOn kehittämiltä alueilta myytiin rakennusliikkeille ja muille
kumppaneille tontteja, jotka mahdollistavat noin 400 omistus- ja
vuokra-asunnon rakentamisen ja edistävät näin asuinalueiden
monipuolisen kehittämisen.
Katsausvuoden aikana SATOlle valmistui 349 (978) uutta
vuokra-asuntoa. Asuntoja valmistui Tuusulassa Hyrylään ja
Espoossa Finnooseen. Lisäksi katsauskauden aikana hankittiin
valmiita ja rakenteilla olevia asuntoja 33 kappaletta (0).
Korjaamme omistamiamme vuokrakoteja ja -taloja elinkaari
periaatteiden mukaisesti. Peruskorjauksesta valmistui 56
as untoa Helsingissä Kalliossa.
Uusien rakennushankkeiden aloitukset ovat olleet koko
toimialalla historiallisen alhaisella tasolla. Uusien vuokra-
asuntojen tarjonta väheneekin voimakkaasti tulevina vuosina.
Teimme syksyllä 2022 päätöksen, ettemme aloita toistaiseksi
uusia investointeja. Päätöksen taustalla olivat kohonneet
rahoituskulut ja voimakkaasti kasvaneen inflaation seurauksena
kallistuneet rakentamisen ja ylläpidon kustannukset.
Olemme sitoutuneet parantamaan kiinteistöjemme
energiatehokkuutta ja lisäämme kiinteistöihimme paikallisesti
tuotetun uusiutuvan energian tuotantoa. Kerromme
energiatehokkuustyöstämme vastuullisuusosiossa tämän
raportin sivulla 15.
Asuntoinvestoinnit
48,6
milj. €
Asuntojen nettovuokratuotto
214,4
milj. €
S ijoituskiinteistöjen käypä arvo
4 971,4
milj. €

|  | 11 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

Vastuullisuus
Vastuullisuustyötämme ohjasi kertomusvuonna SATOn
strategia sekä vastuullisuusohjelmamme vuosille 2023–2026.
Ohjelman teemoina ovat kestävä asuminen (ympäristö),
hyvinvoivat yhteisöt (sosiaalinen vastuu) sekä vastuullisesti
kannattava liiketoiminta (taloudellinen ja hallinnollinen vastuu).
Ohjelmamme linjaukset linkittyvät YK:n kestävän kehityksen
tavoitteisiin. Vuoden aikana veimme vastuullisuustyötä
tavoitteiden mukaisesti eteenpäin kaikilla osa-alueilla.
Vastuullisuusohjelman mukaisten vuositoimenpiteiden
toteutuminen on osa kaikkien satolaisten palkitsemista.
Ympäristövastuun alueella jatkoimme hiilitiekarttamme
mukaisia energiatehokkuustoimenpiteitä sekä investoimme
uusiutuvaan, paikallisesti tuotettuun energiaan:
aurinkovoimaloihin sekä maalämpöön. Paikallisesti
kiinteistöissämme tuotetun energian avulla voimme vähentää
ostoenergiaa. Kertomusvuoden aikana asensimme
aurinkovoimaloita 20 nykyiseen kiinteistöön, joissa on yhteensä
1 268 vuokrakotia ja kolmeen uudistuotannon kohteeseen,
joissa koteja on 349. Aurinkovoimaloita oli vuoden 2024 lopussa
53 kiinteistössä, joissa on yhteensä 4 616 vuokrakotia.
Paikallisesti tuotettu aurinkosähkö käytetään kiinteistösähkönä
muun muassa yleisten tilojen valaistukseen ja ilmanvaihtoon.
Kertomusvuoden lopussa SATOn kokonaan omistamista
kiinteistöistä maalämpö oli pääasiallisena lämmitysmuotona
1 820 vuokrakodissa sekä lämpöpumppujen ja kaukolämmön
hybridilämmitys 70 vuokrakodissa. Kertomusvuoden aikana
teimme investointipäätöksen maalämpöön siirtymisestä
seuraavana vuonna 13 kiinteistössä, jotka sijaitsevat
pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Omien
toimenpiteidemme lisäksi teemme jatkuvaa yhteistyötä
energiantoimittajien kanssa muun muassa energian
säästämiseksi ja hiilineutraalien energiaratkaisujen lisäämiseksi.
Tavoitteenamme on myös vähentää vedenkulutusta.
Kertomusvuoden aikana asensimme noin 4 000 nykyiseen
vuokrakotiin huoneistokohtaiset vesimittarit. Motivan
selvityksen mukaan vesimittarit vähentävät keskimääräistä
vedenkulutusta noin 8 %. Vuonna 2024 kiinteistösähköstä ei
muodostunut päästöjä, koska se oli sataprosenttisesti
tuulivoimalla tuotettua sähköä. SATOn tavoitteena on olla
hiilineutraali vuoden 2030 loppuun mennessä käytönaikaisen
energiankulutuksen osalta.
Kertomusvuoden aikana käynnistimme luonnon
monimuotoisuus -työn viime vuonna julkaisemamme luonnon
monimuotoisuuden tiekartan 2024–2026 mukaisesti.
Tavoitteemme on hidastaa luontokatoa ja parantaa luonnon
monimuotoisuutta rakennuttamisessa ja nykyisten
kiinteistöidemme alueilla. Vuonna 2024 käynnistimme
uudisrakentamisen ja kiinteistöjen korjausten suunnittelua
ohjaavien ohjeiden sekä ylläpidon ohjeistuksen päivityksen
luonnon monimuotoisuuden osalta. Lisäksi aloitimme
vieraslajiohjeen laatimisen. Järjestimme loppuvuodesta luonnon
monimuotoisuuden koulutuksen, johon osallistui lähes 70
satolaista. Käynnistimme myös sisäisen keskustelun teemaan
liittyvien toimenpiteiden suunnittelusta nykyisillä
kiinteistöillämme.
Osallistuimme kymmenettä kertaa kiinteistöalan
kansainväliseen GRESB-vastuullisuusarviointiin (Global Real
Estate Sustainability Benchmark). Säilytimme arvioinnissa kolme
tähteä asteikolla yhdestä viiteen mitattuna. SATOn pisteet
Standing Investments -osiossa (olemassa olevat kohteet) pysyi
edellisen vuoden tapaan 76 pisteessä ja Development-
arvioinnissa (rakennushankkeet) tuloksemme nousi 83
pisteeseen edellisen vuoden 79 pisteestä. Omassa
vertailuryhmässään SATOn tulos on pohjoiseurooppalaisten
asuntosijoittajien ryhmän keskiarvoa.
SATOn vahvuuksia GRESB-arvioinnissa olivat mm.
vastuullisuuden johtaminen, riskienhallinta, monipuolinen
sidosryhmäyhteistyö, kattava henkilöstön terveys- ja
hyvinvointiohjelma ja toimenpiteet sekä vuokralaisten
terveyteen ja turvallisuuteen liittyvät asiat. Vastuullisuuden
johtamisesta SATO sai täydet pisteet. Heikoimmat arvioinnit
SATO sai rakennusten ympäristösertifioinnista, jotka eivät ole
yhtiössä käytössä.
Kestävään asumiseen liittyviä toimenpiteitämme on kuvattu
lisäksi tämän raportin kohdassa “Vaikutukset ympäristöön ja
yhteiskuntaan”.
Sosiaalisen vastuun alueella keskityimme kertomusvuonna
erityisesti henkilöstömme työhyvinvoinnin tukemiseen ja
osaamisen kehittämiseen. Lisäksi jatkoimme
työturvallisuuskulttuurin ja toimintatapojen vahvistamista.
Tavoitteenamme oli vähentää mielenterveydestä johtuvia
sairauspoissaoloja sekä sairauspoissaoloihin johtavia
työtapaturmia. Onnistuimme vähentämään edelliseen vuoteen
verrattuna mielenterveydestä johtuvia sairauspoissaoloja 36 %
ja sairauspoissaoloihin johtaneita työtapaturmia 92 %.
Jatkoimme SATOssa myös edellisenä vuonna alkanutta
monimuotoisuus-, yhdenvertaisuus- ja yhteenkuuluvuustyötä
(DEI – diversity, equity, and inclusion). Kertomusvuonna
jatkoimme ymmärryksen kasvattamista aiheesta sisäisten
keskustelujen avulla ja järjestimme muun muassa
neuromonimuotoisuutta työyhteisössä käsittelevän
valmennuksen kaikille satolaisille. Tarkastelimme
henkilöstökäytäntöjämme ja otimme käyttöön
rekrytointiprosessissa positiivisen erityiskohtelun periaatteen,
joka sallii käyttää kahden tasavertaisen hakijan tilanteessa
valintaperusteena sellaista ominaisuutta, mikä on työyhteisössä
vähemmistönä.
Jatkoimme kertomusvuoden aikana asiakaskohtaamisen
kehittämistä vuonna 2023 käyttöön otetun Hyvän kohtaamisen
konseptin mukaisesti. Konseptin tavoitteena on varmistaa
asiakkaillemme tasalaatuinen palvelukokemus tilanteesta ja
satolaisesta riippumatta sekä parantaa asiakaskokemusta.
Hyvän kohtaamisen konsepti on kaikkien satolaisten työkalu ja
ohjaa jokapäiväistä toimintaamme.
Kertomusvuonna SATO lähti mukaan yksinasuvia nuoria
läheistyön ja osallisuuden keinoin tukevaan HIMA-hankkeeseen,
jonka toteuttajina ovat NAL ry, Helsingin Vamos ja
Pääkaupunkiseudun Nuorisoasunnot ry. Yhteistyössä SATO
ohjaa asumisneuvonnan kautta kohdattuja nuoria aikuisia
hankkeen tuen piiriin. Jatkoimme myös yhteistyötä Vailla
vakinaista asuntoa ry:n ja Kuntoutussäätiön kanssa Kämppä ja
duuni -hankkeessa, jonka tavoitteena on löytää osallistujille
kaksi elämän tärkeää kivijalkaa, koti ja työ. SATOn asunnoissa
asui vuoden 2024 lopussa seitsemän hankkeeseen osallistunutta
henkilöä.
Hallinnollisen ja taloudellisen vastuun alueella jatkoimme
kertomusvuoden aikana yhtenäisten ja läpinäkyvien
toimintatapojen kehittämistä sekä ydinprosessiemme
kuvaamista. Toteutimme alkuvuonna myös Compliance-
riskikartoituksen. Päivitimme vuoden aikana rahanpesun ja
terrorismin rahoittamisen torjuntaohjeen sekä korruption ja
lahjonnan vastaisen ohjeen. Koulutimme henkilöstöämme
edellisen vuoden lopussa päivitetyistä eettisistä toimintaohjeista
ja julkaisimme siihen liittyvän verkkokoulutuksen, jonka suoritti
vuoden aikana 95 % satolaisista.
Aloitimme vuoden aikana myös valmistautumisen EU:n
kestävyysraportointidirektiivin (CSRD) mukaiseen raportointiin.
SATO raportoi CSRD:n mukaisesti vuodesta 2025 alkaen.
Teimme kertomusvuoden aikana kaksoisolennaisuusanalyysin
sekä raportoinnin gap-analyysin. Kaksoisolennaisuusanalyysis-
sä tunnistetut, SATOlle olennaiset standardit ovat:
Ilmastonmuutos (E1), Vesivarat ja merten luonnonvarat (E3),
Biologinen monimuotoisuus ja ekosysteemit (E4), Kiertotalous
(E5), Oma työvoima (S1), Arvoketjun työntekijät (S2),
Vaikutusten kohteena olevat yhteisöt (S3) sekä Liiketoiminnan
harjoittaminen (G1).
SATOlla on käytössä First Whistle -ilmoituskanava, jonka kautta
satolaiset ja ulkoiset sidosryhmämme voivat ilmoittaa
luottamuksellisesti havaitsemistaan tai epäilemistään
väärinkäytöksistä tai muusta asiattomasta toiminnasta.
Raportoimme vastuullisuudestamme vuosittain Global
Reporting Initiativen (GRI) -raportointiohjeistuksen mukaisesti
soveltuvin osin ja raportissa esitetyt ympäristövastuun ja
hankinnan tunnusluvut varmentaa riippumaton kolmas osapuoli,
Deloitte Oy.

|  | 12 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

Vuonna 2020 sitouduimme raportoimaan Task Force on Climate-
Related Financial Disclosures -viitekehyksen (TCFD) mukaisesti.
Viitekehyksessä riskit on jaettu neljään pääkategoriaan:
siirtymäriskit, akuutit ja krooniset fyysiset riskit sekä sosiaaliset
riskit. Kertomusvuonna ilmastonmuutoksen aiheuttamat riskit
olivat mukana SATOn yleisessä riskiarviossa, joka tehdään
vuosittain sisäisesti. Ilmastonmuutoksen riskejä ja
mahdollisuuksia sekä niiden vaikutuksia yrityksen toimintaan
käsiteltiin johtoryhmässä ja niistä raportoitiin hallitukselle
kertomusvuoden aikana kaksi kertaa.
Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä, SATOn eettiset
toimintaohjeet sekä konsernin vastuullisuusohjelma ovat
luettavissa internet-sivuilla osoitteessa sato.fi.
Vaikutukset ympäristöön ja yhteiskuntaan
Ympäristöministeriön mukaan rakentaminen ja rakennukset
tuottavat noin kolmanneksen Suomen kasvihuonekaasupääs-
töistä. Rakennetulla ympäristöllä on ilmaston lisäksi merkittävä
vaikutus luontoon ja myös rakentamisen toimitusketjuilla on
tunnistettuja luontovaikutuksia.
Suurimmat ilmastovaikutuksemme aiheutuvat asumisen
aikaisesta energiankulutuksesta sekä kotiemme
rakennuttamisesta ja korjaamisesta. llmastonmuutoksen
torjunta ja siihen vastaaminen ovat vastuullisuustyömme
ytimessä. Pyrimme vähentämään toiminnastamme aiheutuvia
päästöjä ja tavoittelemme hiilineutraaliutta käytönaikaisen
energiankulutuksen osalta vuoden 2030 loppuun mennessä.
Pyrimme järjestelmällisesti vähentämään toimintamme
negatiivisia vaikutuksia ympäristöön ja luontoon. Vähennämme
ympäristökuormitusta huoltamalla sekä korjaamalla koteja ja
kiinteistöjä säännöllisesti ja ennakoivasti elinkaariperiaatteen
mukaan sekä rakennuttamalla asuntoja pääsääntöisesti
valmiiseen kaupunkiympäristöön ja hyvien
joukkoliikenneyhteyksien varrelle.
SATOn uusien vuokra-asuntojen suunnittelussa huomioidaan
aina energiatehokkuus ja vuosikymmeniä kestävät
rakennusratkaisut. Uudiskohteissa SATOn tavoitteena on A-
energialuokka (energiatehokkuusluku 75 tai alle), joka on
huomattavasti rakennusmääräyksiä (energiatehokkuusluku 90)
parempi. Kaikki kertomusvuonna valmistuneet kohteet olivat A-
energialuokan kohteita. Vuoden 2024 aikana emme
käynnistäneet uusia rakennushankkeita.
Kertomusvuonna jatkoimme investointeja SATOkotien energia
tehokkuuden parantamiseen peruskorjausten yhteydessä.
Peruskorjauksissa tavoittelemme energiatehokkuuden
parantamista vähintään 30 prosentilla aikaisempaan verrattuna.
Vuonna 2024 valmistui peruskorjauksesta 56 kotia.
Olemme sitoutuneet kiinteistöalan energiatehokkuus-
sopimuksen mukaisiin tavoitteisiin, jotka vähentävät sähkön ja
lämmön yhteenlaskettua kulutusta 10,5 % vuoden 2015 tasosta
vuoteen 2025 mennessä. Uusiutuvan energian käyttö
lämmityksessä vähentää kotitalojen käytönaikaisia päästöjä
huomattavasti.
Vuoden 2026 loppuun mennessä tavoitteemme on, että 80 %
energiankulutuksestamme on uusiutuvaa tai hiilineutraalia.
Lisäämme paikallista energiantuotantoa ja tutkimme aina
mahdollisuudet maalämmön sekä muun lähellä tuotetun
energian käyttöön ja lämmön talteenottoon. Toteutamme ne
aina kun se on mahdollista ja taloudellisesti järkevää.
Kertomusvuonna energian ominaiskulutus nousi 2,7 %, sähkön
ominaiskulutus nousi 2,7 % ja veden ominaiskulutus nousi 0,3 %
vuoteen 2023 verrattuna. SATOn asunnoista syntyvät
ominaispäästöt nousivat 0,4 % vuoteen 2023 verrattuna ja olivat
23,2 hiilidioksidiekvivalenttikilogrammaa asuntoneliömetriä
kohden (23,1). Päästöt lasketaan kaukolämmön absoluuttisen
kulutuksen mukaan. Kylmän alkutalven 2024 ja
lämmitysenergian kustannusten nousun johdosta
energiakustannukset kokonaisuudessaan kasvoivat.
Liiketoimintamme on pitkäjänteistä, läpinäkyvää ja kestävää.
Arvioimme ja ennakoimme säännöllisesti toimintaamme liittyviä
sosiaalisia, taloudellisia ja ympäristöriskejä. Pyrimme
järjestelmällisesti vähentämään tunnistettuja negatiivisia
vaikutuksia muun muassa noudattamalla vastuullisen
liiketoiminnan periaatteitamme, torjumalla harmaata taloutta,
varmistamalla yhteistyökumppaneiksemme vain Luotettava
kumppani -palveluun rekisteröityjä yrityksiä, ohjeistamalla
kumppaneitamme, sisäisellä valvonnalla sekä kehittämällä
jatkuvasti toimintaamme.
Tuotamme taloudellista hyötyä sidosryhmillemme, kuten
osakkeenomistajille, henkilöstölle, tavaran ja
palveluntoimittajille ja heidän työntekijöilleen sekä asiakkaille,
kunnille ja valtiolle. Tuemme elinkeinoelämän kasvuedellytyksiä
tarjoamalla vuokra-asuntoja Suomen suurimmissa
kasvukeskuksissa pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa.
Mahdollistamme asukkaillemme vastuullisen tavan asua ja
kannustamme heitä kestäviin valintoihin arjessa. Olemme
asukkaillemme pitkäaikainen ja vastuullinen vuokranantaja.
Kehitystoiminta
Toimintamallimme rakentuu ajatukselle, että organisaatiossa
parhaita kehittämisen ja muutostarpeiden tunnistajia ovat
asioiden kanssa päivittäin työtä tekevät työntekijät itse. SATOn
strategian yhtenä kärkenä ovatkin satolaiset ja tahtotilamme on,
että jokainen satolainen kehittää ja rakentaa tulevaisuuden
SATOa.
SATOssa on käytössä liiketoiminnan jatkuvan kehittämisen
toimintamalli. Kehitämme toimintaamme isojen kokonaisuuksien
sijaan pienempinä osakokonaisuuksina, jolloin kehitystyö
nopeutuu ja prosesseja voidaan parantaa tehokkaasti.
Kehittämistoiminnan yhteydessä tunnistamme, priorisoimme ja
teemme strategisesti tärkeitä asioita.
SATOn kehitystoiminta keskittyi vuonna 2024 toimintamalleja ja
liiketoimintaa parantaviin hankkeisiin. Panostimme digitaalisten
palvelujen kehittämisen lisäksi asiakaskokemukseen ja
yhdenmukaisen palvelukokemuksen rakentamiseen.
SATO uudisti vuoden 2024 aikana asukkaille tarkoitettua
digipalveluaan, OmaSATOa. Palvelussa asukas voi hoitaa
kattavasti asumiseensa liittyviä asioita digitaalisesti. Kehitystyön
tavoitteena oli helpottaa asiointia niin, että mahdollisimman
moni asia hoituu suoraan OmaSATOsta. Uudistuksen myötä
OmaSATOssa on parempi käyttökokemus ja kattavammin
omaan asumiseen liittyvää tietoa. Palvelua tullaan jatkossakin
kehittämään asukkaiden toiveiden ja saatavilla olevan datan
pohjalta. Palvelun tärkeydestä kertoo hyvin se, että yli 30 000
SATOn asukasta käyttää sitä.
Katsausvuonna suunnittelimme ja toteutimme uuden
järjestelmän pitkän tähtäimen suunnitteluun (PTS). Samassa
yhteydessä tulemme käymään läpi myös koko elinkaarihallinnan
toimintamallin. PTS-järjestelmä on luotu osaksi kiinteistöjen
kohdetietojärjestelmää KoTia, jonka avulla pystymme hoitamaan
kiinteistöhallinnan keskeiset osa-alueet keskitetysti ja
yhdenmukaisella tavalla. Toimintamallien kehittyessä
panostamme jatkuvasti KoTi-järjestelmän kehittämiseen, jotta
se vastaisi parhaalla mahdollisella tavalla asiakkaidemme
tarpeisiin.
Tutkimme vuonna 2024 tekoälyn tarjoamia mahdollisuuksia ja
laajensimme henkilöstömme osaamista siinä. Koko henkilöstölle
järjestettiin koulutusta ja asiaa käsiteltiin myös vuosittaisilla
SATO-päivillä syyskuussa. Teimme monia liiketoimintalähtöisiä
testejä ja pilotteja tekoälyn hyödyntämisen osalta, ja testasimme
tekoälyä hyödyntäviä työkaluja laajasti. Loppuvuonna
käynnistimme AI-lähettiläs-ohjelman, jolla tavoittelemme
tekoälyosaamisen kasvattamista ja kumuloitumista sekä
parhaiden käytäntöjen juurtumista toimintaamme.
Kehitystoimintaan käytettiin vuonna 2024 yhteensä 2,2
miljoonaa euroa (2,3), mikä vastaa noin 0,7 % liikevaihdosta.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Ei olennaisia tapahtumia tilikauden päättymisen jälkeen.

|  | 13 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

Riskienhallinta
Riskienhallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan
vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä
seurataan. SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat
liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.
SATOn merkittävimpiä riskejä ovat:
Suomen talouden heikko kehitys
Suomen talouden heikko kehitys, heikentynyt työllisyystilanne ja
taloudellisen tilanteen epävarmuus vaikuttavat kuluttajien
ostovoimaan. Odotettua heikompi taloustilanne Suomessa voi
heijastua asuntomarkkinoille markkinakysynnän supistumisena,
asiakaskunnan maksukyvyn heikentymisenä, lisääntyneinä
luottotappioina, alhaisempina markkinavuokrina ja siten SATOn
asunto-omaisuuden arvonlaskuna.
Korjausvelan kasvu
Mikäli SATOn asunto-omaisuutta ei korjata hallitusti ja
suunnitelmallisesti oikea-aikaisesti, tästä voi seurata negatiivisia
vaikutuksia asukkaiden viihtyvyyteen ja terveyteen, SATOn
maineeseen, asuntojen vuokrattavuuteen ja vuokrahinnoit-
teluun ja siten omaisuuden arvonkehitykseen.
Geopoliittiset riskit
Ukrainan sodan sekä muiden sotilaallisten konfliktien
seurauksena kasvaneet turvallisuuspoliittiset jännitteet ja eri
maiden mahdollisesti asettamat tullit voivat vaikuttaa
merkittävästi SATOn liiketoimintaympäristöön.
Kyberriskit
Kyberrikollisuus on lisännyt liiketoiminnan jatkuvuuteen ja
kriittisen tiedon menettämiseen liittyviä riskejä. Sen kohteena
voivat olla esimerkiksi liiketoiminnan jatkuvuuden kannalta
kriittiset järjestelmät tai henkilötiedot. Kyberhyökkäyksen
seurauksia voivat olla toiminnan keskeytyminen, yhtiön maineen
heikentyminen tai viranomaisten määräämät sakot.
Ilmastonmuutokseen liittyvät riskit
Ilmastonmuutoksen hillitsemiseen tähtäävien toimien
viivästyminen ja sään ääri-ilmiöiden lisääntyminen voivat
vaikuttaa asuntojen kuntoon ja ylläpidon kustannuksiin, lisätä
korjaustarpeita ja vaikeuttaa asuntojen vuokrattavuutta. Tällä voi
olla negatiivinen vaikutus sijoitusomaisuuden käypään arvoon.
Asuntojen vuokraukseen liittyvät riskit
Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät
suhdannevaihteluihin sekä kysynnän ja tarjonnan muutoksiin.
Runsas uudisasuntotuotanto voi kasvattaa vuokra-asuntojen
tarjonnan kysyntää suuremmaksi. Tästä seuraa vuokra-
asuntojen tyhjäkäyntiä sekä painetta vuokratason
tasaantumiseen tai laskuun erityisesti vanhassa asuntokannassa.
Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti
SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa
mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin sekä
kunnostamaan ja korjaamaan olemassa olevaa asuntokantaa.
Näin varmistetaan asuntojen vuokrattavuus ja arvon kehitys.
Viranomaissääntely
Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin
liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus
investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn
liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin
haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.
Rahoitusriskit
Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka,
jonka SATOn hallitus on hyväksynyt. Rahoituspolitiikassa on
määritelty rahoitukseen liittyvän riskienhallinnan
periaatteemme. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat
maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja
jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme
rahoituslähteitä, maturiteettia sekä pitämällä riittäviä
maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden pitkäaikaisten
rahoitussitoumusten muodossa. Yhtiöllä on voimassa 2,0
miljardin euron Euro Medium Term Notes (EMTN) -ohjelma.
SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun
muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 600 miljoonan euron
sitovia luottolimiittejä sekä 400 miljoonan euron
yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää
kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on
pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna
sitovin sopimuksin.
Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota
hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen
velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai
korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti
tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli 60 % kiinteäkorkoisena
mukaan lukien korkojohdannaiset. Katsauskauden päättyessä
kiinteäkorkoisen velan osuus suojaukset huomioiden oli 63,0 %
(pois lukien lyhytaikaiset velat).
Yksityiskohtaisempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy
tämän raportin Hallinnointi-osiosta.
Vireillä olevat oikeudenkäynnit
SATOlla ei ole vireillä viranomaismenettelyitä, oikeudenkäyntejä
tai välimiesmenettelyitä, joilla olisi merkittävä vaikutus yhtiön
taloudelliseen tilanteeseen tai kannattavuuteen, eikä SATO ole
tietoinen tällaisten menettelyjen uhkasta.
Osakkeet
SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2024 oli 4 442 192,00 euroa ja
osakkeiden lukumäärä 85 062 444 osaketta. Yhtiöllä on yksi
osakesarja. Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota
ylläpitää Euroclear Finland Oy.
SATO Oyj:n omistuksessa on 166 000 k appaletta omia
osakkeita. Osakemäärä vastaa 0,2 % kaikkien osakkeiden
lukumäärästä ja niiden tuottamista äänistä.
Yhtiökokous valtuutti 21.3.2024 hallituksen päättämään
osakeannista. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden
lukumäärä voi olla yhteensä enintään 8 517 460 osaketta.
Osakkeiden enimmäislukumäärä vastaa noin 10 % yhtiön
rekisteröityjen osakkeiden lukumäärästä alkuvuonna toteutetun
osakeannin jälkeen. Tuolloin osakeannissa merkittiin yhteensä
28 279 377 yhtiön uutta osaketta, joka vastaa noin 99,90 %
kaikista osakeannissa tarjotuista 28 308 533 yhtiön uudesta
osakkeesta.
SATO Oyj:n hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja eivät suoraan
omistaneet yhtiön osakkeita 31.12.2024. Tarkempi kuvaus
hallituksen jäsenten osakeomistuksista on annettu selvityksessä
hallinto- ja ohjausjärjestelmästä 2024.
Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli joulukuun 2024 lopussa 300
henkilöä (323), joista vakituisessa työsuhteessa oli 277 (295 ).
Kertomusvuonna henkilöstömäärä oli keskimäärin 315 henkilöä
(333). Konsernin palkat ja palkkiot olivat vuonna 2024 yhteensä
21,4 miljoonaa euroa (22,1).
Osakkeenomistajien nimitystoimikunta
Osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan kuuluvat SATOn
neljän suurimman, arvo-osuusjärjestelmään lokakuun 1. päivänä
rekisteröitynä olleen osakkeenomistajan edustajat, jotka
hyväksyvät tehtävän. Jos osakkeenomistaja ei halua käyttää
nimeämisoikeuttaan, nimeämisoikeus siirtyy seuraavaksi
suurimmalle omistajalle. Yhtiön neljänneksi suurin
osakkeenomistaja 1.10.2024, Valtion Eläkerahasto, ei ole
käyttänyt nimeämisoikeuttaan, joten nimeämisoikeus on
siirtynyt viidenneksi suurimmalle osakkeenomistajalle eli Erkka
Valkilalle. Toimikuntaan ovat kuuluneet seuraavien
osakkeenomistajien edustajat: Balder Finska Otas AB (Erik
Selin), Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool
(Ming Eng), Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo (Niko
Syrjänen) ja Erkka Valkila.

|  | 14 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat
SATOn varsinaisessa yhtiökokouksessa 21.3.2024 hallituksen
jäsenmääräksi vahvistettiin kuusi jäsentä. Hallitukseen valittiin
uudelleen puheenjohtaja Erik Selin sekä jäsenet Esa Lager, Tarja
Pääkkönen, Sharam Rahi ja Timo Stenius. Uudeksi jäseneksi
Johannus (Hans) Spikkerin tilalle hallitukseen valittiin Ming Eng.
Vuonna 2024 hallitus kokoontui 11 kertaa. Hallitustyöskentelyä
tukee henkilöstö- ja palkitsemisvaliokunta.
Vuonna 2024 SATO Oyj:n toimitusjohtajan tehtävää hoiti
diplomi-insinööri Antti Aarnio.
Varsinaisessa yhtiökokouksessa tilintarkastajaksi valittiin
tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy, jonka nimeämänä pää
vastuullisena tilintarkastajana on toiminut Aleksi Martamo, KHT.
Tilintarkastajan toimikausi on tilikausi ja tilintarkastajan tehtävä
päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.
Johtoryhmän jäsenet
Johtoryhmään kuuluivat tilikaudella 2024 toimitusjohtaja Antti
Aarnio, investoinneista vastaava johtaja Arto Aalto, talous
johtaja Markku Honkasalo, kaupallinen johtaja Laura Laamanen
sekä asuntoliiketoiminnasta vastaava johtaja Elina Vaurasalo.
Lähipiiriliiketoimet
Katsausvuoden aikana SATOlla ei ollut merkittäviä lähipiiriliike-
toimia. Lisätietoja tilinpäätöksen konsernin liitetiedossa 32 ja
emoyhtiön liitetiedossa 19.
Näkymät
Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat
voimakkaimmin kuluttajien luottamus ja ostovoima, asuntojen
vuokra- ja hintakehitys, hoitokulut, kilpailutilanne sekä
korkotaso.
Heikko talouskasvu ja työllisyyden heikkeneminen ovat pitäneet
kuluttajien luottamuksen matalalla tasolla. Jatkossa aleneva
korkotaso, laskeva inflaatio ja palkankorotukset parantavat
kuluttajien ostovoimaa ja työllisyyttä, ja talouden odotetaan
kääntyvän maltilliseen kasvuun vuonna 2025. Näkymiä
varjostavat geopoliittiset sekä työmarkkinoiden kehitykseen
liittyvät epävarmuudet.
Asuntojen uudisrakentaminen on historiallisen alhaisella tasolla.
Pitkälti korkotuetun asuinrakentamisen volyymin kasvun takia
aloitettujen hankkeiden määrä on kuitenkin kääntynyt loivaan
nousuun. Vuoden lopussa pääkaupunkiseudulla oli rakenteilla
vielä noin kuusi tuhatta vuokrauskäyttöön tulevaa asuntoa.
Valmistuneiden asuntojen määrä on vuoden 2024 aikana
supistunut selvästi, mutta aiempien vuosien pitkän ajan
asuntotarpeen ylittävä uudiskohdetuotanto pitää yllä vuokra-
asuntojen ylitarjontaa kasvukeskuksissa. Ylitarjonnan sulaminen
on ollut arvioitua hitaampaa ja kilpailu hyvistä vuokralaisista
jatkuu.
Tiivis kaupunkimainen asuminen kasvattaa yhä suosiotaan ja
vuokra-asunnoille on kysyntää hyvien joukkoliikenneyhteyksien
ja palvelujen lähellä. Väestörakenteen muutos yhdessä
hintakehityksen kanssa luo vakaan pohjan vuokra-asuntojen
kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja
Turussa. Muuttoliike suuriin kasvukeskuksiin on jatkunut ja
pääkaupunkiseudun muuttovoitto vuonna 2023 oli 2000-luvun
suurin: 23 500 henkilöä. Vuonna 2024 muuttoliike on jatkunut
vahvana ja pääkaupunkiseudun muuttovoitto oli noin 16 000
henkilöä syyskuun lopulla. Voimakas muuttoliike heijastuu
vuokra-asuntojen kysynnän kasvuun kasvukeskuksissa.
Kaupungistuminen, palkansaajien tulojen kehitys, kotitalouksien
patoutuneet asuntotarpeet ja korkojen lasku sekä
uudisasuntotuotannon vähentyminen tulevat jatkossa lisäämään
asuntojen kysyntää. Asumistukipolitiikan muutokset saattavat
kuitenkin ohjata kuluttajia etsimään nykyistä edullisempia
asuntoja. Osa omistusasuntoa etsivistä pohtii mahdollisesti
vuokra-asuntoa asumisen vaihtoehtona.
Supistuva uudisasuntotuotanto ja kasvukeskusten väestönkasvu
vähentää tarjontaa ja lisää vuokra-asuntojen kysyntää, mikä
todennäköisesti heijastuu kohoavina vuokrina tulevaisuudessa.
Vuokralaisten valinnan mahdollisuuksien lisääntyessä
onnistunut asiakaskokemus on entistä tärkeämmässä roolissa.
SATO panostaa voimakkaasti läsnäoloon asiakkaiden lähellä
sekä digitaalisiin palveluihin.
Enemmistöomistajansa toimintamallin mukaisesti SATO Oyj ei
julkista ohjeistusta vuoden 2025 tuloksesta. Balder Finska Otas
AB:n emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets
AB Balder.
Hallituksen voitonjakoehdotus
Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2024 olivat
729 448 510,73 euroa, josta tilikauden tulos oli 37 384 372,90
euroa. Yhtiön ulkona olevien, osinkoon vuodelta 2024
oikeuttavien osakkeiden määrä on 84 896 444 kappaletta.
Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa ei jaeta
tilikaudelta 2024 (0,00 euroa/osake vuodelta 2023), ja että
voittovaroihin siirretään 37 384 372,90 euroa.
Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen
jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia.
Osakkeiden jakauma
Suurimmat osakkeenomistajat

31.12.2024 | kpl | %
Balder Finska Otas AB (Fastighets AB Balder) | 48 483 564 | 57,0 %
Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool | 19 217 470 | 22,6 %
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo | 10 849 621 | 12,8 %
Valtion Eläkerahasto | 4 194 300 | 4,9 %
Valkila Erkka | 385 000 | 0,5 %
Tradeka-sijoitus Oy | 189 750 | 0,2 %
Hengityssairauksien tutkimussäätiö | 180 000 | 0,2 %
Sato Oyj | 166 000 | 0,2 %
Komulainen Pekka | 159 825 | 0,2 %
Entelä Tuula | 151 500 | 0,2 %
Muut osakkeenomistajat (119 kpl) | 1 085 414 | 1,3 %

31. joulukuuta 2024 konsernilla oli 129 arvo-osuusrekisteriin
merkittyä osakkeenomistajaa. SATO Oyj:n osakkeiden
vaihtuvuus kertomusvuoden aikana o li 0,0 %.
Yhtiökokous 2025
SATO Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään Helsingissä
torstaina 20. maaliskuuta.
Helsingissä 6. helmikuuta 2025.
SATO Oyj, hallitus

|  | 15 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

| TILIN P ÄÄ T ÖS

|  | 16 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

KONSERNITILINPÄÄTÖS, IFRS
KONSERNIN TULOSLASKELMA, IFRS

milj. € | Liite | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Liikevaihto | 3 | 304,1 | 288,4
Sijoituskiinteistöjen ylläpitokulut |  | -89,8 | -89,7
Nettovuokratuotot |  | 214,4 | 198,7
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset, realisoituneet | 4, 13 | 0,7 | -18,7
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset, realisoitumattomat | 13 | 12,0 | -249,3
Myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut | 6, 7, 8, 9 | -39,0 | -41,4
Liiketoiminnan muut tuotot | 5 | 0,4 | 0,0
Liiketoiminnan muut kulut | 5 | -2,9 | -3,0
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta |  | 0,0 | 0,0
Liikevoitto |  | 185,6 | -113,6
Rahoitustuotot | 10 | 28,9 | 17,7
Rahoituskulut | 10 | -109,0 | -89,8
Nettorahoituskulut |  | -80,1 | -72,2
Tulos ennen veroja |  | 105,4 | -185,8
Tuloverot | 11 | -21,3 | 31,9
Tilikauden tulos |  | 84,1 | -153,9
Tilikauden tuloksen jakautuminen |  |  |
Emoyhtiön omistajille |  | 84,1 | -153,9
Määräysvallattomille omistajille |  | 0,0 | 0,0
Yhteensä |  | 84,1 | -153,9
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos | 12 |  |
Laimentamaton, euroa |  | 1,04 | -2,72
Laimennettu, euroa |  | 1,04 | -2,72
Osakkeita keskimäärin, milj. kpl |  | 81,1 | 56,6

KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA, IFRS

milj. € | Liite | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Muut laajan tuloksen erät |  |  |
Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi |  |  |
Rahavirran suojaus | 26 | -7,8 | -16,7
Muuntoerot |  | 0,0 | 8,3
Verot eristä, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi |  | 1,6 | 3,3
Erät, jotka saatetaan siirtää myöhemmin tulosvaikutteisiksi yhteensä |  | -6,2 | -5,1
Tilikauden muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen |  | -6,2 | -5,1
Tilikauden laaja tulos yhteensä |  | 77,9 | -159,0
Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen |  |  |
Emoyhtiön omistajille |  | 77,9 | -159,0
Määräysvallattomille omistajille |  | 0,0 | 0,0
Yhteensä |  | 77,9 | -159,0

|  | 17 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

KONSERNITASE, IFRS

milj. € | Liite | 31.12.2024 | 31.12.2023
VARAT |  |  |
Pitkäaikaiset varat |  |  |
Sijoituskiinteistöt | 13 | 4 971,4 | 4 885,7
Aineelliset hyödykkeet | 14 | 2,6 | 3,3
Aineettomat hyödykkeet | 9, 15 | 6,7 | 7,2
Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä | 17 | 0,1 | 0,1
Muut pitkäaikaiset sijoitukset | 18, 19 | 1,0 | 1,0
Muut käyttöoikeusomaisuuserät | 16 | 4,1 | 4,2
Johdannaissaamiset | 26 | 15,2 | 23,0
Saamiset | 20 | 2,6 | 3,1
Laskennalliset verosaamiset | 21 | 6,9 | 10,5
Yhteensä |  | 5 010,6 | 4 938,1
Lyhytaikaiset varat |  |  |
Myyntisaamiset ja muut saamiset | 22 | 15,4 | 129,1
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset |  | 2,3 | 10,8
Rahavarat | 18, 23 | 31,3 | 7,0
Yhteensä |  | 49,0 | 146,9
VARAT YHTEENSÄ |  | 5 059,6 | 5 085,0
OMA PÄÄOMA JA VELAT |  |  |
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma |  |  |
Osakepääoma |  | 4,4 | 4,4
Arvonmuutos- ja muut rahastot |  | 11,9 | 18,1
Vararahasto |  | 43,7 | 43,7
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |  | 314,8 | 227,9
Kertyneet voittovarat |  | 2 225,2 | 2 141,0
Yhteensä | 24 | 2 600,0 | 2 435,2
Määräysvallattomien omistajien osuus |  | -0,2 | -0,2
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ |  | 2 599,8 | 2 435,0

milj. € | Liite | 31.12.2024 | 31.12.2023
VELAT |  |  |
Pitkäaikaiset velat |  |  |
Laskennalliset verovelat | 21 | 368,8 | 366,1
Varaukset | 27 | 1,4 | 1,5
Vuokrasopimusvelat | 16 | 55,7 | 54,2
Johdannaisvelat | 18, 26 | 0,6 | 0,1
Korolliset velat | 18, 25 | 1 709,0 | 1 516,3
Yhteensä |  | 2 135,5 | 1 938,2
Lyhytaikaiset velat |  |  |
Ostovelat ja muut velat | 28 | 54,0 | 58,6
Varaukset | 27 | 0,5 | 0,5
Vuokrasopimusvelat | 16 | 5,8 | 5,3
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat |  | 2,9 | 4,4
Korolliset velat | 18, 25 | 261,1 | 642,9
Yhteensä |  | 324,3 | 711,8
VELAT YHTEENSÄ |  | 2 459,8 | 2 650,1
OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ |  | 5 059,6 | 5 085,0

|  | 18 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA, IFRS

milj. € | Liite | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Liiketoiminnan rahavirrat |  |  |
Tilikauden tulos |  | 84,1 | -153,9
Oikaisut: |  |  |
Tulosvaikutteiset erät, joihin ei liity maksutapahtumaa | 30 | -7,6 | 253,3
Sijoituskiinteistöjen ja käyttöomaisuuden luovutusvoitot ja -tappiot |  | -0,9 | 18,5
Muut oikaisut |  | 0,0 | 0,1
Korkokulut ja muut rahoituskulut | 10 | 109,0 | 89,8
Korkotuotot | 10 | -28,9 | -17,6
Osinkotuotot |  | 0,0 | 0,0
Verot | 11 | 21,3 | -31,9
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta |  | 177,1 | 158,3
Käyttöpääoman muutos: |  |  |
Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos |  | 0,4 | 1,1
Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos |  | -1,1 | -7,5
Maksetut korot ja muut rahoituskulut |  | -107,1 | -91,0
Saadut korot |  | 23,7 | 13,5
Maksetut verot |  | -6,5 | -35,7
Liiketoiminnan nettorahavirta |  | 86,6 | 38,8
Investointien rahavirrat |  |  |
Investoinnit sijoituskiinteistöihin |  | -69,3 | -152,1
Nettoinvestoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin |  | -1,8 | -3,8
Saadut maksut lainasaamisista ja velkakirjasijoituksista |  | 19,9 | 0,0
Myönnetyt lainat ja sijoitukset velkakirjoihin |  | -19,8 | 0,0
Sijoituskiinteistöjen realisointi |  | 6,8 | 52,6
Investointien nettorahavirta |  | -64,1 | -103,3

milj. € | Liite | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Rahoituksen rahavirrat |  |  |
Maksullinen osakeanti |  | 199,9 | 0,0
Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut (-) / nostot (+) |  | -221,0 | 230,1
Pitkäaikaisten lainojen nostot |  | 768,2 | 255,0
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut |  | -743,2 | -472,3
Vuokrasopimusvelkojen takaisinmaksut |  | -2,1 | -1,8
Rahoituksen nettorahavirta |  | 1,8 | 11,0
Rahavarojen muutos |  | 24,3 | -53,6
Rahavarat kauden alussa |  | 7,0 | 60,5
Kurssierot |  | 0,0 | 0,1
Rahavarat kauden lopussa |  | 31,3 | 7,0

|  | 19 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA, IFRS

| Emoyhtiön omistajien osuus |  |
milj. € | Osakepääoma | Arvonmuutos- ja muut rahastot | Vararahasto | Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | Kertyneet voittovarat | Yhteensä | Määräysvallattomien omistajien osuus | Oma pääoma yhteensä
Oma pääoma 1.1.2024 | 4,4 | 18,1 | 43,7 | 227,9 | 2 141,0 | 2 435,1 | -0,2 | 2 435,0
Laaja tulos: |  |  |  |  |  |  |  |
Rahavirran suojaus | - | -6,2 | - | - | - | -6,2 | - | -6,2
Muuntoerot | - | - | - | - | - | - | - | -
Tilikauden tulos | - | - | - | - | 84,1 | 84,1 | 0,0 | 84,1
Tilikauden laaja tulos yhteensä | - | -6,2 | - | - | 84,1 | 77,9 | 0,0 | 77,9
Liiketoimet omistajien kanssa: |  |  |  |  |  |  |  |
Osakeanti | - | - | - | 86,9 | - | 86,9 | - | 86,9
Osingonjako | - | - | - | - | - | - | - | -
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | - | - | - | 86,9 | - | 86,9 | - | 86,9
Muut oikaisut | - | - | - | - | - | - | - | -
Oman pääoman muutokset yhteensä | - | -6,2 | - | 86,9 | 84,1 | 164,8 | 0,0 | 164,8
Oma pääoma 31.12.2024 | 4,4 | 11,9 | 43,7 | 314,8 | 2 225,2 | 2 600,0 | -0,2 | 2 599,8

| Emoyhtiön omistajien osuus |  |
milj. € | Osakepääoma | Arvonmuutos- ja muut rahastot | Vararahasto | Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | Kertyneet voittovarat | Yhteensä | Määräysvallattomien omistajien osuus | Oma pääoma yhteensä
Oma pääoma 1.1.2023 | 4,4 | 31,5 | 43,7 | 114,8 | 2 286,6 | 2 481,1 | -0,2 | 2 480,9
Laaja tulos: |  |  |  |  |  |  |  |
Rahavirran suojaus | - | -13,4 | - | - | - | -13,4 | - | -13,4
Muuntoerot | - | - | - | - | 8,3 | 8,3 | - | 8,3
Tilikauden tulos | - | - | - | - | -153,9 | -153,9 | 0,0 | -153,9
Tilikauden laaja tulos yhteensä | - | -13,4 | - | - | -145,6 | -159,0 | 0,0 | -159,0
Liiketoimet omistajien kanssa: |  |  |  |  |  |  |  |
Osakeanti | - | - | - | 113,0 | - | 113,0 | - | 113,0
Osingonjako | - | - | - | - | - | - | - | -
Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | - | - | - | 113,0 | - | 113,0 | - | 113,0
Muut oikaisut | - | - | - | - | - | - | - | -
Oman pääoman muutokset yhteensä | - | -13,4 | - | 113,0 | -145,6 | -45,9 | 0,0 | -45,9
Oma pääoma 31.12.2023 | 4,4 | 18,1 | 43,7 | 227,9 | 2 141,0 | 2 435,1 | -0,2 | 2 435,0

|  | 20 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, IFRS
1. YHTEENVETO OLENNAISISTA
LAATIMISPERIAATTEISTA
Yrityksen perustiedot
SATO Oyj on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu
julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki, Suomi. SATO
Oyj:n rekisteröity osoite on Panuntie 4, 00600 Helsinki, Suomi.
SATO Oyj yhdessä tytäryhtiöidensä kanssa muodostaa SATO-
konsernin (”SATO” tai ”konserni”). SATO Oyj:n
enemmistöomistaja on Balder Finska Otas AB, jonka emoyhtiö
on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.
Hallitus on hyväksynyt vuoden 2024 konsernitilinpäätöksen
6.2.2025. Jäljennös konsernitilinpäätöksestä on saatavilla edellä
mainitusta osoitteesta sekä internet-osoitteesta www.sato.fi.
SATO on asumisratkaisuja tarjoava konserni, jonka pääasiallinen
toiminta muodostuu asuntosijoittamisesta. Konsernin toiminta
on keskittynyt suurimpiin kasvukeskuksiin ja noin 86,3 % sen
asunto-omaisuudesta sijaitsee Helsingin seudulla. Muu asunto-
omaisuus on Tampereen ja Turun talousalueilla.
SATOn asuntosijoitukset sisältävät sekä vapaarahoitteista että
valtion tukemaa asuntovarallisuutta. Jälkimmäisen osalta
SATOn toimintaan vaikuttavat yleishyödyllisen toiminnan
erityispiirteet, jotka johtuvat valtion tukeman asuntotuotannon
asettamista rajoituksista yrityksen toimintaan. Niin sanotut
yleishyödyllisyysrajoitukset vaikuttavat omistaviin yhteisöihin
muun muassa voitonjako-, luovutus-, ja riskinottorajoitusten
sekä lainan- ja vakuudenantokiellon kautta. Lisäksi asuntoihin
vaikuttavat kohdekohtaiset, määräaikaiset rajoitukset, jotka
muun muassa rajoittavat asunnon käyttöä, luovutusta,
asukasvalintaa ja vuokran määritystä. Yleishyödyllisen
toiminnan osalta SATOa valvovia viranomaisia ovat Valtion
asuntorahasto (ARA), valtiokonttori ja ympäristöministeriö sekä
asukasvalinnan osalta kunnat.
Yleiset laatimisperiaatteet
SATO Oyj:n konsernitilinpäätös on laadittu Euroopan unionissa
käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien
mukaisesti (International Financial Reporting Standards, IFRS)
noudattaen 31. joulukuuta 2024 voimassa olevia standardeja ja
tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös
suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset.
Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina. Tilinpäätöksessä
esitetyt luvut on pyöristetty tarkoista arvoista, joten yksittäisten
esitettyjen lukujen yhteenlaskettu summa voi poiketa esitetystä
summaluvusta.
IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää yhtiön
johdolta tiettyjen arvioiden ja olettamuksien tekemistä, joihin
sisältyy epävarmuutta, ja harkintaa laatimisperiaatteiden
soveltamisessa.
Liitetiedossa 2 esitetään tietoa niistä keskeisimmistä osa-
alueista, joissa johdon harkinta tai epävarmuustekijät arvioissa ja
oletuksissa voivat vaikuttaa olennaisesti esitettäviin lukuihin.
Yhdistelyperiaatteet
Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty emoyhtiön ja
tytäryritysten tilinpäätökset. Tytäryritykset ovat yhteisöjä, jotka
ovat emoyhtiön määräysvallassa. Määräysvalta katsotaan
syntyneen, kun sijoittaja olemalla osallisena sijoituskohteessa
altistuu sijoituskohteen muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu
sen muuttuvaan tuottoon ja se pystyy vaikuttamaan tähän
tuottoon käyttämällä sijoituskohdetta koskevaa valtaansa.
Hankitut tytäryritykset yhdistellään konsernitilinpäätökseen
hankinta-ajankohdasta lähtien siihen saakka, kunnes
määräysvalta lakkaa. Hankitut yritykset sisällytetään
tilinpäätökseen hankintamenetelmää käyttäen. Hankitun
yrityksen hankintahetken nettovarallisuus kirjataan maa-
alueiden ja rakennusten käypiin arvoihin, kun kyse on
kiinteistöomaisuuden hankinnasta.
Kaikki konsernin sisäiset liiketapahtumat, sisäiset saamiset ja
velat sekä sisäisten tapahtumien realisoitumattomat katteet ja
konserniyhtiöiden välinen voitonjako eliminoidaan
konsernitilinpäätöstä laadittaessa.
Keskinäiset kiinteistöyhtiöt ja asunto-osakeyhtiöt, joissa
osakeomistus oikeuttaa määrätyn tilan hallintaan, käsitellään
konsernitilinpäätöksessä yhteisinä toimintoina. Yhteisessä
toiminnossa SATOlla on järjestelyn varoja koskevia oikeuksia ja
sen velkoja koskevia velvoitteita. SATO käsittelee yhteiset
toiminnot konsernitilinpäätöksessä IFRS 11 Yhteisjärjestelyt -
standardin edellyttämällä tavalla, kirjaamalla järjestelyyn
liittyvät varansa ja velkansa, mukaan lukien omistusosuutensa
mukaisen osuuden yhteisistä varoista ja veloista, sekä
järjestelyyn liittyvät tuottonsa ja kulunsa, mukaan lukien
omistusosuutensa mukaisen osuuden yhteisistä tuotoista ja
kuluista. Yhteisyritykset, joissa konsernilla on järjestelyssä
toisen osapuolen kanssa yhteinen määräysvalta, ja jotka antavat
konsernille oikeuksia järjestelyn nettovarallisuuteen,
yhdistellään SATOn konsernitilinpäätökseen IFRS 11 -
standardin mukaisesti eli pääomaosuusmenetelmällä.
Ulkomaanrahan määräiset tapahtumat
Konserniyhtiöiden tilinpäätökset perustuvat niiden taloudellisen
toimintaympäristön valuuttaan, joissa konserniyhtiöt toimivat.
Konsernitilinpäätös esitetään euroissa, joka on SATO Oyj:n
toimintavaluutta.
Ulkomaanrahan määräiset liiketapahtumat kirjataan
toimintavaluutan määräisenä siten, että erä muutetaan käyttäen
tapahtumapäivän valuuttakurssia. Tilikauden päättyessä
ulkomaanrahan määräiset avoimena olevat varat ja velat
muunnetaan euroiksi käyttäen tilinpäätöspäivän kursseja.
Varsinaiseen liiketoimintaan liittyvät kurssivoitot ja -tappiot
käsitellään tuottojen ja kulujen oikaisuerinä. Investointeihin
liittyvien maksujen kurssivoitot ja -tappiot käsitellään
investointien oikaisuerinä. Rahoituksen kurssivoitot ja -tappiot
kirjataan rahoitustuottoihin ja -kuluihin. Muiden tase-erien
muuntamisesta syntyneet kurssivoitot ja -tappiot kirjataan
tuloslaskelmaan. Rahavirran suojauksiin liittyvät kurssivoitot ja -
tappiot kirjataan laajaan tuloslaskelmaan.
Sijoituskiinteistöt
Sijoituskiinteistöt ovat IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin
mukaisia kiinteistöjä, joita konserni pitää hallussaan
hankkiakseen vuokratuottoa tai omaisuuden arvonnousua ja
jotka eivät ole konsernin käyttöön tai toiminnoille varattuja
eivätkä ole tarkoitettu myytäväksi tavanomaisen liiketoiminnan
aikana. Sijoituskiinteistöihin sisältyvät myös sellaiset IFRS 16
Vuokrasopimukset -standardin perusteella taseeseen kirjattavat
käyttöoikeusomaisuuserät, kuten maanvuokraoikeudet, jotka
käyttötarkoituksensa perusteella luokitellaan
sijoituskiinteistöiksi (käyttöoikeuskiinteistö).
Hankintahetkellä omistetut sijoituskiinteistöt kirjataan
alkuperäiseen hankintamenoon, johon on sisällytetty
transaktiomenot. Myöhemmin ne arvostetaan käypään arvoon
IAS 40:n ja IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen -standardin
mukaisesti. Voitot ja tappiot, jotka syntyvät käyvän arvon
muutoksista, kirjataan tulosvaikutteisesti kaudelle, jona ne
syntyvät. Sijoituskiinteistön käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka
saataisiin kiinteistön myynnistä arvostuspäivänä paikallisella
(ensisijaisella) markkinalla toteutuvassa tavanmukaisessa
liiketoimessa ottaen huomioon kiinteistön kunto sekä sijainti.
Osaan SATOn omistamia asuntoja kohdistuu lainsäädännöllisiä
luovutus- ja käyttörajoituksia. Rajoitukset kohdistuvat toisaalta
asuntoja omistavaan yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoitukset) ja
toisaalta omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen (ns.
kohdekohtaiset rajoitukset). Yleishyödyllisyysrajoitukset
sisältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon, lainan- ja

|  | 21 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

vakuudenantoon ja sijoitusten luovutukseen liittyviä pysyviä
rajoituksia. Kohderajoitukset sisältävät mm. kohteen asuntojen
käyttöön, asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja
luovutukseen liittyviä määräaikaisia rajoituksia.
Arava- ja korkotukilainoilla rahoitetut kohteet kirjataan
alkuperäiseen transaktiomenot sisältävään hankintamenoon,
johon on lisätty kertyneet investoinnit ja josta on vähennetty
kertyneet poistot ja mahdolliset arvonalentumiset.
Rakentamattomat tontit ja kehityshankkeet, joiden
toteutuminen on epävarmaa, arvostetaan hankintamenoon tai
todennäköiseen arvoon, riippuen siitä kumpi on alempi, jollei
niiden käypä arvo ole luotettavasti määritettävissä.
Käyttöoikeuskiinteistöt arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen
yhteydessä hankintamenoon ja sen jälkeen käypään arvoon
IFRS 16 - ja IAS 40 -standardien edellyttämällä tavalla. Arvostus
perustuu vastaisuudessa maksettavien sopimusvuokrien
diskontattuun nykyarvoon, jonka katsotaan vastaavan
sopimusten käypää arvoa.
Omistettujen sijoituskiinteistöjen käyvät arvot perustuvat:
• tuottoarvoon vuokralle annetuissa sijoituskiinteistöissä, jotka
ovat vapaasti myytävissä, tai myytävissä taloittain ja rajatulle
ostajaryhmälle; ja
• kirjanpidossa jäljellä olevaan hankintamenoon arava- ja
korkotukilainoilla rahoitetuissa kohteissa, sekä
rakentamattomissa tonteissa ja kehityshankkeissa, joiden
toteutuminen on epävarmaa.
Katso lisätietoja sijoituskiinteistöjen
arvonmääritysmenetelmistä ja niissä käytetyistä oletuksista
liitetiedoista 2 ja 13.
Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai
poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole
odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Sijoituskiinteistöjen
luovutuksista tai käytöstä poistamisesta syntyvät voitot ja
tappiot esitetään tuloslaskelmassa omalla rivillään.
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet arvostetaan kertyneillä
poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn alkuperäiseen
hankintamenoon. Muut aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet
poistetaan tasapoistoin niiden arvioituna taloudellisena
vaikutusaikana, jotka ovat seuraavat:
Koneet ja kalusto 5–10 vuotta
Muut aineelliset hyödykkeet 3–6 vuotta
Hyödykkeiden taloudellinen vaikutusaika ja jäännösarvo
arvioidaan uudelleen jokaisena tilinpäätöspäivänä. Arvioinnin
perusteella havaitut muutokset tulevaisuudessa saatavassa
taloudellisessa hyödyssä otetaan huomioon oikaisemalla
hyödykkeiden vaikutusaikaa ja jäännösarvoa. Aineellisten
käyttöomaisuushyödykkeiden myynneistä ja luovutuksista
syntyvät voitot ja tappiot kirjataan tuloslaskelmaan ja esitetään
liiketoiminnan muina tuottoina ja kuluina.
Aineettomat hyödykkeet
Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen vain, jos hyödyke on
yksilöitävissä, sen hankintameno on määritettävissä
luotettavasti ja on todennäköistä, että hyödykkeestä
odotettavissa oleva taloudellinen hyöty koituu konsernin
hyväksi.
Aineeton hyödyke arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon
poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettynä.
Aineettomat hyödykkeet sisältävät lähinnä atk-ohjelmistoja,
jotka poistetaan tasapoistoin 3–6 vuodessa.
Vuokrasopimukset (SATO vuokralle ottajana)
SATO soveltaa vuokrasopimusten käsittelyyn IFRS 16
Vuokrasopimukset -standardia. Konserni arvioi, milloin kyseessä
on standardin soveltamisalaan kuuluva vuokrasopimus, ja kirjaa
sopimuksen alkamishetkellä käyttöoikeusomaisuuserän ja
vuokrasopimusvelan taseeseen (pois lukien lyhytaikaiset ja
vähäarvoisia hyödykkeitä koskevat vuokrasopimukset).
Käyttöoikeusomaisuuserät kirjataan käyttötarkoituksensa
perusteella joko sijoituskiinteistöihin, siltä osin kuin ne
luokitellaan sijoituskiinteistöiksi, ja muilta osin tase-erään "Muut
käyttöoikeusomaisuuserät".
Muut kuin sijoituskiinteistöiksi luokitellut
käyttöoikeusomaisuuserät kirjataan taseeseen
vuokrasopimusvelan määräisenä, lisättynä mahdollisilla
alkuvaiheen välittömillä kustannuksilla ja
ennallistamiskustannuksilla ja vähennettynä mahdollisilla
saaduilla kannustimilla, ja ne poistetaan tasapoistoin niiden
arvioituna taloudellisena vaikutusaikana. Taloudellinen
vaikutusaika arvioidaan hyödykekohtaisesti, perustuen kyseessä
olevan vuokrasopimuksen pituuteen sekä muihin keskeisiin
sopimusehtoihin, kuten mahdollisiin jatko- ja lunastusoptioihin.
Sijoituskiinteistöiksi luokitellut käyttöoikeusomaisuuserät
arvostetaan myöhemmin käypään arvoon (katso yllä kappale
”Sijoituskiinteistöt”). Vuokrasopimusvelka kirjataan taseeseen
alussa määrään, joka vastaa tulevien vuokramaksujen
diskontattua nykyarvoa.
Mikäli sopimukseen sisältyy jatko- tai lunastusoptioita, konserni
arvioi, onko option käyttäminen kohtuullisen varmaa, ja huomioi
option vaikutuksen hyödykkeen taloudelliseen vaikutusaikaan ja
hankintamenoon.
Konserni soveltaa IFRS 16:n sallimia käytännön helpotuksia,
joiden perusteella lyhytaikaisia vuokrasopimuksia tai sellaisia
vuokrasopimuksia, joiden kohdeomaisuuserä on arvoltaan
vähäinen, ei kirjata taseeseen. Lyhytaikaiset vuokrasopimukset
ovat sopimuksia, joiden vuokra-aika on enintään 12 kuukautta.
Vuokramaksut tällaisista sopimuksista kirjataan vuokrakauden
aikana tuloslaskelmaan kuluksi.
Vuokrasopimukset (SATO vuokralle antajana)
Vuokratuotot sijoituskiinteistöistä kirjataan tuloslaskelmaan
vuokra-ajan kuluessa ja esitetään tuloslaskelmassa liikevaihtona.
Vuokralle antajana toimiessaan SATOlla ei ole
rahoitusleasingsopimuksiksi luokiteltuja sopimuksia.
Arvonalentuminen
Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja aineettomien
hyödykkeiden osalta arvioidaan, onko viitteitä
arvonalentumisesta. Mikäli arvon alentumisesta on viitteitä,
omaisuuserästä kerrytettävissä oleva rahamäärä arvioidaan.
Mikäli kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän,
arvonalentumistappio kirjataan tuloslaskelmaan.
Arvonalentumistappion kirjaamisen yhteydessä poistojen
kohteena olevan omaisuuserän taloudellinen vaikutusaika
arvioidaan uudelleen. Omaisuuserästä kirjattu
arvonalentumistappio perutaan, jos omaisuuserästä
kerrytettävissä olevan rahamäärän määrittämiseen käytetyissä
arvioissa on tapahtunut arvoa lisäävä muutos.
Arvonalentumistappiota ei kuitenkaan peruta enempää, kuin
mikä omaisuuserän kirjanpitoarvo olisi ilman
arvonalentumistappion kirjaamista.
Rahoitusinstrumentit
SATOn rahoitusvarat luokitellaan IFRS 9 Rahoitusinstrumentit -
standardin mukaisesti seuraaviin ryhmiin: käypään arvoon
tulosvaikutteisesti kirjattavat (FVTPL) rahoitusvarat, käypään
arvoon muiden laajan tuloksen erien kautta kirjattavat (FVTOCI)
rahoitusvarat sekä jaksotettuun hankintamenoon arvostetut
rahoitusvarat. Luokittelu tapahtuu alkuperäisen hankinnan
yhteydessä ja perustuu instrumentin sopimuksellisiin ehtoihin
sekä konsernin liiketoimintamalliin kyseisen tyyppisille
rahoitusinstrumenteille.
Rahoitusvelat luokitellaan IFRS 9:n mukaan jaksotettuun
hankintamenoon arvostettuihin rahoitusvelkoihin sekä käypään
arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin (FVTPL) rahoitusvelkoihin.
Luokittelu tapahtuu alkuperäisen hankinnan yhteydessä
tarkoituksensa perusteella. Muut kuin johdannaisiin liittyvät
rahoitusinstrumenttien ostot ja myynnit kirjataan
selvityspäivänä. Kaikki johdannaiset kirjataan taseeseen
kaupantekopäivänä.

|  | 22 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat
rahoitusvarat ja -velat
Tähän ryhmään on luokiteltu sellaiset johdannaisinstrumentit,
jotka eivät täytä IFRS 9 -standardissa määriteltyjä
suojauslaskennan ehtoja. Ryhmän rahoitusvarat ja -velat on
arvostettu käypään arvoon ja käyvän arvon muutoksista
johtuvat voitot ja tappiot, sekä realisoitumattomat että
realisoituneet, kirjataan tuloslaskelmaan, sillä kaudella, jonka
aikana ne syntyvät.
Käypään arvoon muiden laajan tuloksen erien kautta
kirjattavat rahoitusvarat
Käypään arvoon muiden laajan tuloksen erien kautta kirjattavat
rahoitusvarat ovat pääasiassa osakkeita ja osuuksia, ja ne
esitetään taseessa muissa pitkäaikaisissa sijoituksissa.
Noteerattuihin arvopapereihin tehdyt sijoitukset arvostetaan
tilinpäätöksessä toimivilla markkinoilla julkaistujen
hintanoteerausten perusteella tilinpäätöspäivän kurssiin.
Sellaiset noteeraamattomat osakkeet, joiden käypää arvoa ei
voida luotettavasti määrittää, arvostetaan hankintamenoon.
Realisoitumattomat arvonmuutokset kirjataan muihin laajan
tuloksen eriin ja esitetään arvonmuutosrahastossa
verovaikutuksella huomioituna. Kertyneet käyvän arvon
muutokset kirjataan pois arvonmuutosrahastosta
tulosvaikutteisesti vasta, kun sijoitus myydään.
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat
Jaksotettuun hankintamenoon kirjattavat rahoitusvarat
sisältävät pääosin lainasaamisia, myyntisaamisia sekä
rahavaroja, joista saatavat rahavirrat muodostuvat pääomasta ja
mahdollisesta korosta ja joita ei pidetä kaupankäynti-
tarkoituksessa. Ne sisältyvät taseeseen luonteensa mukaisesti
pitkäaikaisiin saamisiin, myyntisaamisiin ja muihin saamisiin tai
rahoihin ja pankkisaamisiin.
Lainasaamiset arvostetaan alun perin käypään arvoon
transaktiokuluilla lisättynä ja tämän jälkeen jaksotettuun
hankintamenoon käyttäen efektiivisen koron menetelmää.
Lyhytaikaiset myyntisaamiset arvostetaan alun perin
transaktiohintaan. Konserni soveltaa myyntisaamisten
arvonalentumiseen IFRS 9:n mukaista yksinkertaistettua
menettelyä, jossa se arvioi kullakin raportointihetkellä
myyntisaamisten koko voimassaoloajalta odotettavissa olevien
luottotappioiden määrän, ja kirjaa tämän arvion perusteella
arvonalentumisen tulosvaikutteisesti.
Rahavarat sisältävät käteisvarat, pankkitilit sekä likvidit
sijoitukset, joiden juoksuaika hankintahetkellä on kolme
kuukautta tai sitä lyhyempi. Luotollisten pankkitilien saldot
sisältyvät lyhytaikaisiin velkoihin, mikäli luottoa on käytössä.
Yleishyödyllisten yhtiöiden rahavarat pidetään erillään
yleishyödyllisyydestä vapaiden yhtiöiden rahavaroista.
Jaksotettuun hankintamenoon arvostetut rahoitusvelat
Rahoitusvelat kirjataan velan nostohetkellä käypään arvoon
saadun vastikkeen määräisenä vähennettynä
transaktiokustannuksilla. Myöhemmin korolliset velat esitetään
arvostettuna jaksotettuun hankintamenoon käyttäen
efektiivisen koron menetelmää. Rahoitusvelkoja sisältyy pitkä- ja
lyhytaikaisiin velkoihin, ja ne voivat olla korollisia tai korottomia.
Korot jaksotetaan tuloslaskelmaan efektiivisen koron
menetelmällä velan juoksuajalle.
Johdannaissopimukset ja suojauslaskenta
Kaikki johdannaiset merkitään kirjanpitoon alun perin käypään
arvoon sinä päivänä, jona konsernista tulee sopimusosapuoli.
Jatkossa ne arvostetaan edelleen käypään arvoon. Voittojen ja
tappioiden kirjanpitokäsittely riippuu johdannaissopimuksen
käyttötarkoituksesta. Konserni dokumentoi
suojausinstrumenttien ja suojattujen kohteiden välisen suhteen
sekä arvionsa siitä, ovatko suojauksessa käytetyt johdannaiset
erittäin tehokkaita kumoamaan suojattavien kohteiden
rahavirtojen muutokset. Tehokkuutta tarkastellaan sekä
suojausta aloitettaessa että jokaisena raportointiajankohtana.
Koronvaihtosopimusten käypä arvo lasketaan diskonttaamalla
niihin liittyvät tulevat rahavirrat. Korko-optioiden käypä arvo
lasketaan käyttämällä tilinpäätöshetken markkinahintoja ja
option arvostusmalleja. Konserni käsittelee
johdannaissopimukset joko vaihtuvakorkoisten lainojen
rahavirran suojauksena tai johdannaissopimuksina, jotka eivät
täytä IFRS 9:n mukaisia suojauslaskennan kriteerejä.
Suojauslaskennan piirissä olevien johdannaisinstrumenttien
käyvän arvon muutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin ja
esitetään arvonmuutosrahastossa. Omaan pääomaan merkityt
voitot ja tappiot siirretään tuloslaskelmaan korkokuluihin
suojattavien lainojen korkokuluja vastaavasti, samanaikaisesti
suojatun erän kanssa. Suojaussuhteen mahdollinen tehoton
osuus kirjataan välittömästi rahoituskuluihin. Arvonmuutokset
johdannaisista, jotka eivät ole suojauslaskennan piirissä,
kirjataan tulosvaikutteisesti sillä kaudella, jolla ne syntyvät.
Varaukset
Varaus kirjataan, kun konsernilla on oikeudellinen tai
tosiasiallinen velvoite aikaisempien tapahtumien perusteella, ja
on todennäköistä, että velvoitteen täyttäminen edellyttää
taloudellista suoritusta tai aiheuttaa taloudellisen menetyksen,
ja velvoitteen määrä voidaan arvioida luotettavasti.
Konserni kirjaa ulkopuolisille myydyistä uudisasunnoista
rakennusalan 10-vuotisvastuuvarauksen. 10-vuotisvarauksen
suuruus perustuu kokemusperäiseen tietoon näiden vastuiden
toteutumisesta. Lisäksi kirjataan takuuvarausta, kun projektia
tuloutetaan tuloslaskelmaan. Takuuvarauksen suuruus perustuu
kokemusperäiseen tietoon takuumenojen toteutumisesta sekä
projektikohtaisiin riskeihin.
Tappiollisista sopimuksista kirjataan varaus, kun velvoitteiden
täyttämiseksi vaadittavat välttämättömät menot ylittävät
sopimuksesta saatavat hyödyt.
Tuloutusperiaatteet
SATO käsittelee sellaiset tuottoerät, jotka eivät kuulu jonkin
muun standardin soveltamisalaan, IFRS 15 Myyntituotot
asiakassopimuksista -standardin tuloutusperiaatteiden
mukaisesti. Sijoituskiinteistöjen myyntiin sovelletaan lisäksi
IAS 40 -standardin luovutusta koskevia säännöksiä. IFRS 15
sisältää viisivaiheisen ohjeistuksen myyntituottojen
kirjaamisesta: mihin määrään ja milloin myyntituotot kirjataan.
SATO arvioi myyntisopimukseen sisältyvät suoritevelvoitteet,
minkä jälkeen myynti kirjataan määräysvallan siirtymisen
perusteella joko ajan kuluessa tai yhtenä ajankohtana.
Tuotot sijoituskiinteistöjen myynnistä
Konsernin sijoituskiinteistöjen myynti muodostuu tavallisesti
yhdestä suoritevelvoitteesta, jonka tuotto tuloutetaan yhtenä
ajankohtana kohteen määräysvallan siirtyessä ostajalle. SATO
arvioi tapauskohtaisesti, sisältyykö sopimukseen muita
suoritevelvoitteita, kuten olennaista rahoituskomponenttia,
sekä määrittää niistä odotettavissa olevan tuoton. Tuotot
mahdollisista muista suoritevelvoitteista tuloutetaan ajan
kuluessa tai yhtenä ajankohtana, niiden luonteesta riippuen.
Uudisasuntojen myynnin tuloutusperiaatteet
Uudisasuntojen myynti tuloutetaan yhtenä ajanhetkenä silloin,
kun määräysvalta myytyyn kohteeseen siirtyy ostajalle.
Myytävän asunnon katsotaan muodostavan tällöin yhden
suoritevelvoitteen. Rakentamisen aikana myytyjen asuntojen
osalta määräysvallan katsotaan siirtyvän kohteen
valmistumishetkellä ja valmiiden asuntojen osalta
myyntihetkellä.
Tuotot palveluista
Tuotot palveluista, kuten isännöintipalvelusta, tuloutetaan, kun
palvelu on suoritettu.
Vieraan pääoman menot
Vieraan pääoman menot aktivoidaan osaksi hyödykkeen
hankintamenoa silloin, kun ne välittömästi johtuvat ehdot
täyttävän omaisuuserän hankkimisesta, rakentamisesta tai
valmistamisesta. Ehdot täyttävä omaisuuserä on sellainen
omaisuuserä, jonka saattaminen valmiiksi sille aiottua
käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii välttämättä
huomattavan pitkän ajan. Muut vieraan pääoman menot
kirjataan kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet.
Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot,
jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan
alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan
korkokuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen.
Julkiset avustukset
SATOssa keskeisin julkisen tuen muoto on valtion tukemat
korkotuki- ja aravalainat, jossa valtion tukemiin kohteisiin

|  | 23 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

liittyen saadaan matalakorkoista valtion tukemaa lainaa. Näiden
lainojen todelliset korot ovat alhaisempia kuin
markkinaehtoisten lainojen osalta korkokulut olisivat. Julkisen
tuen kautta saatu korkohyöty on siten IAS 20 Julkisten avustusten
kirjanpidollinen käsittely ja julkisesta tuesta tilinpäätöksessä
esitettävät tiedot -standardin mukaisesti netotettu korkokuluihin,
eikä sitä esitetä erillisenä eränä korkotuotoissa.
Muut suorat julkiset avustukset, esimerkiksi
investointiavustukset, kirjataan avustuksen kohteena olevien
hyödykkeiden kirjanpitoarvojen vähennyksiksi. Saadut
avustukset ovat siten pienentämässä hyödykkeen alkuperäistä
hankintamenoa.
Eläkejärjestelyt
SATOn voimassa olevat eläkejärjestelyt on luokiteltu
maksupohjaisiksi eläkejärjestelyiksi. Maksupohjaisiin
eläkejärjestelyihin suoritetut maksut kirjataan kuluksi
tuloslaskelmaan, sillä kaudella, johon maksusuoritus liittyy.
Konsernilla ei ole oikeudellista eikä tosiasiallista velvoitetta
lisämaksujen suorittamiseen, mikäli maksujen saajataho ei pysty
suoriutumaan kyseisten eläke-etuuksien maksamisesta.
Tuloverot
Tuloverot sisältävät tilikauden veronalaiseen voittoon
perustuvat verot, edellisten kausien verojen oikaisut sekä
laskennallisten verojen muutokset. Laskennalliset verosaamiset
ja -velat lasketaan varojen ja velkojen verotuksellisten arvojen ja
niiden IFRS:n mukaisten kirjanpitoarvojen välisistä eroista.
Laskennallisten verojen määrittämisessä käytetään
tilinpäätöspäivään mennessä säädettyä verokantaa. Suurimmat
väliaikaiset erot SATOssa syntyvät käypään arvoon
tuloslaskelman kautta arvostetuista sijoituskiinteistöistä ja
käypään arvoon laajan tuloksen erien kautta arvostetuista
rahoitusinstrumenteista. Laskennallinen verosaaminen on
kirjattu siihen määrään asti, kun on todennäköistä, että
tulevaisuudessa syntyy verotettavaa tuloa, jota vastaan
väliaikainen ero voidaan hyödyntää.
Nettovuokratuotot
Nettovuokratuotot ovat nettosumma, joka muodostuu, kun
liikevaihdosta vähennetään sijoituskiinteistöjen ylläpitokulut.
Liikevoitto
Liikevoitto on nettosumma, joka muodostuu, kun
nettovuokratuottoihin lisätään sijoituskiinteistöjen
luovutusvoitot, osuus yhteis- ja osakkuusyritysten tuloksista
sekä liiketoiminnan muut tuotot, ja kun siitä vähennetään
myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut, sijoituskiinteistöjen
luovutustappiot sekä liiketoiminnan muut kulut. Lisäksi siihen
lisätään tai siitä vähennetään sijoituskiinteistöjen
realisoitumaton käyvän arvon muutos. Kurssierot sisältyvät
liikevoittoon, mikäli ne syntyvät tavanomaiseen liiketoimintaan
liittyvistä eristä. Rahoitukseen liittyvät kurssierot kirjataan
rahoitustuottoihin ja -kuluihin.
Päättyneellä tilikaudella sovelletut uudet ja muutetut
standardit
Päättyneellä tilikaudella sovelletuilla uusilla IFRS-standardeilla,
standardien muutoksilla ja IFRIC-tulkinnoilla ei ole ollut
olennaista vaikutusta konserniin.
Tulevilla tilikausilla sovellettaviksi tulevat uudet ja
muutetut standardit sekä tulkinnat
1.1.2025 tai sen jälkeen voimaan astuvilla uusilla IFRS-
standardeilla, standardien muutoksilla ja IFRIC-tulkinnoilla ei
arvioida olevan olennaista vaikutusta konserniin.

|  | 24 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

2. JOHDON HARKINTAAN PERUSTUVAT
RATKAISUT JA KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN
TAUSTALLA OLEVAT KESKEISET ARVIOT JA
OLETUKSET
Tilinpäätöstä laadittaessa edellytetään tietyiltä osin harkintaa
laatimisperiaatteiden soveltamisessa sekä arvioiden ja oletusten
tekemistä, jotka vaikuttavat tilinpäätöksen taseen varojen,
velkojen ja ehdollisten velkojen määrään sekä tuloslaskelman
tuottojen ja kulujen määrään. Seuraavassa on esitetty
tilinpäätöksen alueet, joissa tehdyillä arvioilla, oletuksilla ja
harkinnalla on olennaisin vaikutus tilinpäätöksen laatimiseen.
Johdon harkintaa edellyttävät ratkaisut
Konsernitilinpäätöstä laadittaessa johto on käyttänyt harkintaa
erityisesti seuraavien ratkaisujen osalta, joilla on olennainen
vaikutus raportoitujen tilinpäätöserien määriin.
• Hankintojen luokitteleminen. Konserni hankkii tytäryhtiöitä,
jotka omistavat kiinteistöjä. Hankintahetkellä konserni
harkitsee jokaisen hankinnan kohdalla, onko kyseessä
liiketoiminnan vai varojen hankinta. Konserni harkitsee,
edustaako hankinta IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -
standardin mukaista liiketoimintaa, toisin sanoen saadaanko
hankinnassa kiinteistön lisäksi yhtenäinen joukko toimintoja
ja prosesseja. Jos hankittu tytäryhtiö ei muodosta
liiketoimintaa, käsitellään hankinta varojen ja velkojen
ryhmän hankintana. Hankintameno kohdistetaan hankituille
varoille ja veloille niiden suhteellisiin käypiin arvioihin
perustuen, eikä liikearvoa tai laskennallisia veroja kirjata.
• Kiinteistöjen luokitteleminen. Konserni määrittää,
luokitellaanko kiinteistö sijoituskiinteistöksi vai
käyttöomaisuudeksi. Sijoituskiinteistöt muodostuvat maa-
alueista sekä rakennuksista (mukaan lukien niihin
kohdistuvat investoinnit), jotka eivät ole konsernin omaan
käyttöön tai toimintoihin varattuja, tai tavanomaisessa
liiketoiminnassa myytäväksi tarkoitettuja, vaan niitä pidetään
ensisijaisesti vuokratuottojen hankkimiseksi ja sijoitetun
pääoman arvon kasvattamiseksi. Kyseisissä kiinteistöissä
sijaitsevat tilat on vuokrattu olennaisilta osin vuokralaisille.
Käyttöomaisuuskiinteistöt ovat muita kiinteistöjä kuin
sijoituskiinteistöjä, ja ne ovat konsernin omaan käyttöön tai
toimintoihin varattuja.
Keskeiset arviot ja oletukset
Tilinpäätöstä laadittaessa tehdyt arviot ja oletukset perustuvat
johdon aikaisempaan kokemukseen, parhaaseen
tilinpäätöshetkellä käytettävissä olevaan tietoon tapahtumista ja
muista tekijöistä, kuten tulevaisuutta koskevista odotuksista,
joiden katsotaan olevan olosuhteet huomioon ottaen järkeviä.
Näihin liittyvästä epävarmuudesta johtuen on mahdollista, että
lopulliset toteumat poikkeavat olennaisesti tilinpäätöksessä
käytetyistä arvioista. Arvioiden ja oletusten toteutumista sekä
näiden taustalla olevien tekijöiden muutoksia seurataan
konsernissa käyttämällä sekä sisäisiä että ulkoisia tietolähteitä.
Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan sille kaudelle,
jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä
kautta. Mikäli arvion muutos koskee sekä arvion muutoskautta
että myöhempiä kausia, arvion muutoksesta johtuva vaikutus
kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle että tuleville kausille.
Keskeiset arviot ja oletukset, joihin arvioidaan liittyvän
olennainen riski vastaisuudessa tapahtuvista kirjanpidollisten
arvioiden tarkistuksista, on kuvattu seuraavassa.
• Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään käyttäen
tunnettuja arvostusmenetelmiä sekä IFRS 13 Käyvän arvon
määrittäminen -standardin mukaisia periaatteita.
Kiinteistöjen markkinahinnat eivät ole tarkasteltavissa
noteeratuilla markkinoilla, joten sijoituskiinteistöjen käyvän
arvon määrittäminen suoritetaan käyttäen epäsuoria
arvostusmenetelmiä, jotka edellyttävät useita konsernin
johdon oletuksia. Pääosalle konsernin sijoituskiinteistöistä
käyvän arvon määritys tapahtuu tuottoarvomenetelmää
käyttäen, jossa kohteiden ennustetut tulevat kassavirrat
diskontataan nykyarvoonsa. Kassavirtaennusteet
edellyttävät arvioiden ja oletusten tekemistä kohteiden
vastaisesta vuokratasosta, vajaakäytöstä, hoitokuluista sekä
peruskorjaustarpeista. Diskonttokorko puolestaan
muodostuu arvioidusta tuottovaatimuksesta (yield) ja
inflaatio-oletuksesta. Konsernin käyttämistä menetelmistä ja
oletuksista sijoituskiinteistöjen käyvän arvon
määrittämisessä on lisätietoja liitetiedossa 13.
• Asuntohankkeista kirjattavien varausten määrä edellyttää
arvioita hankkeista aiheutuvista velvoitteista. Varausten
määrä perustuu johdon arvioon jokaisen projektin
ominaisista riskeistä. Johto tarkastelee arviossaan keskeisiä
projekteihin liittyviä teknisiä, sopimusperusteisia ja
oikeudellisia tekijöitä, sekä ottaa huomioon konsernin
aiemman kokemuksen vastaavista projekteista.

|  | 25 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

3. SEGMENTTILIITETIEDOT
SATOlla on yksi toimintasegmentti. SATOn merkittävät operatiiviset päätökset tekee hallitus, joka tarkastelee toimintaa yhtenä
kokonaisuutena.
SATO sai 14.4.2023 päätökseen Venäjän liiketoiminnan myynnin. Myynnin jälkeen konserni toimii yhdellä maantieteellisellä alueella,
joka on Suomi.
SATOlla ei ole sellaisia yksittäisiä asiakkaita, joilta saadut tuotot olisivat vähintään 10 % koko konsernin tuotoista.

milj. € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Liikevaihto alueittain |  |
Suomi | 304,1 | 287,1
Venäjä | - | 1,3
Yhteensä | 304,1 | 288,4

Pitkäaikaiset varat alueittain
SATOn pitkäaikaiset varat sijaitsevat Suomessa.
4. MYYTYJEN SIJOITUSKIINTEISTÖJEN TULOSVAIKUTUS

milj. € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot / -tappiot |  |
Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot | 5,3 | 0,4
Sijoituskiinteistöjen luovutustappiot | -4,6 | -19,0
Yhteensä | 0,7 | -18,7

Tuotto sijoituskiinteistöjen luovutuksista muodostuu myytyjen sijoituskiinteistöjen kauppahinnasta vähennettynä myytyjen
sijoituskiinteistöjen käyvällä arvolla. Myytyjen sijoituskiinteistöjen kauppahinnasta on vähennetty kaupankäynnistä aiheutuneet
kustannukset. Myytyjen sijoituskiinteistöjen käypä arvo tarkoittaa edellisessä julkaistussa taseessa esitettyä käypää arvoa, johon on
lisätty mahdolliset kaudella aktivoidut lisäinvestoinnit.
SATO sai 14.4.2023 päätökseen Venäjän liiketoiminnan myynnin. Venäjän liiketoimintaan liittyvät muuntoerot on esitetty omalla
rivillään.
Yhteenveto merkittävimmistä investoinneista ja realisoinneista on esitetty liitetiedossa 13. Sijoituskiinteistöt.

milj. € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Tuotot sijoitusasuntojen myynnistä |  |
Sijoitusasuntojen myyntituotot | 2,4 | 58,9
Myytyjen sijoitusasuntojen käypä arvo | -1,9 | -69,7
Muuntoerot | - | -6,3
Yhteensä | 0,5 | -17,1

milj. € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Tuotot maa-alueiden myynnistä |  |
Maa-alueiden myyntituotot | 4,4 | 0,5
Myytyjen maa-alueiden käypä arvo | -4,2 | -2,1
Yhteensä | 0,2 | -1,6
Yhteensä | 0,7 | -18,7

5. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT JA KULUT

milj. € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Liiketoiminnan muut tuotot |  |
Uudisasuntojen myyntituotot | 0,7 | 0,4
Uudisasuntotuotantoon liittyvät kulut | -0,8 | -1,4
Muut tuotot | 0,6 | 1,1
Yhteensä | 0,4 | 0,0

milj. € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Liiketoiminnan muut kulut |  |
Luottotappiot, kaudella kuluksi kirjattu määrä | -4,3 | -2,8
Jälkiperintätuotot | 1,1 | 1,5
Muut kulut | 0,2 | -1,7
Yhteensä | -2,9 | -3,0

|  | 26 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

6. TYÖSUHDE-ETUUKSISTA AIHEUTUVAT KULUT

milj. € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Henkilöstökulut |  |
Palkat | 18,0 | 18,0
Eläkekulut – maksupohjaiset järjestelyt | 3,0 | 3,4
Muut henkilösivukulut | 0,5 | 0,7
Yhteensä | 21,4 | 22,1

Tiedot johdon työsuhde-etuuksista esitetään liitetiedossa 32. Lähipiiritapahtumat . Keskimäärin konsernin henkilökunta tilikaudella on
ollut 315 henkilöä ( 333 ).
7. TILINTARKASTAJIEN PALKKIOT

milj. € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Tilintarkastajien palkkiot |  |
Tilintarkastus | 0,2 | 0,2
Muut tilintarkastukseen liittyvät toimeksiannot | 0,1 | 0,0
Yhteensä | 0,3 | 0,2

Tilintarkastajana on toiminut tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy.
Tilintarkastukseen katsotaan kuuluvat palkkiot, jotka koskevat konsernitilinpäätöksen tilintarkastusta sekä SATOn ja sen tytäryritysten
tilintarkastusta. Muihin tilintarkastukseen liittyviin toimeksiantoihin luetaan tilintarkastukseen liittyvät varmennus- ja muut palvelut.
8. POISTOT JA ARVONALENTUMISET

milj. € | Liite | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Poistot ja arvonalentumiset hyödykeryhmittäin |  |  |
Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet | 14 | 1,1 | 1,1
Aineettomat hyödykkeet | 15 | 2,1 | 1,8
Muut käyttöoikeusomaisuuserät | 16 | 1,3 | 1,1
Yhteensä |  | 4,5 | 4,1

9. TUTKIMUS- JA KEHITTÄMISMENOT
Tutkimus- ja kehittämismenoja on kirjattu tilikaudella 0,6 milj. € (0,5) tuloslaskelmaan ja kehittämismenoja on aktivoitu taseeseen
1,6 milj. € (1,9).
10. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT

milj. € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023 |
Rahoitustuotot |  |  |
Korkotuotot lainoista | 6,4 | 2,3 |
Korkotuotot johdannaisista | 16,6 | 14,2 |
Osinkotuotot muista pitkäaikaisista sijoituksista | 0,0 | 0,0 |
Valuuttakurssivoitot | 0,0 | 0,0 |
Käyvän arvon muutos tulosvaikutteisesti kirjatuista rahoitusvaroista | - | 1,2 |
Muut rahoitustuotot | 5,8 | - |
Yhteensä | 28,9 | 17,7 |

milj. € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Rahoituskulut |  |
Korkokulut jaksotettuun hankintamenoon kirjatuista rahoitusveloista | -90,8 | -73,7
Korkokulut johdannaisista | -5,9 | -5,2
Korkokulut vuokrasopimusveloista* | -3,5 | -3,3
Valuuttakurssitappiot | 0,0 | -0,1
Käyvän arvon muutos tulosvaikutteisesti kirjatuista rahoitusveloista | -0,4 | -
Muut rahoituskulut | -8,4 | -7,5
Yhteensä | -109,0 | -89,8
Rahoitustuotot ja -kulut, netto | -80,1 | -72,2

* Sisältää rahoituskulukomponentin IFRS 16 Vuokrasopimukset -standardin mukaisesti kirjattavista vuokrasopimuksista. Katso lisätietoja
liitetiedosta 16.

|  | 27 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

11. TULOVEROT

milj. € | Liite | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Tuloslaskelman verokulu jakautuu seuraavasti: |  |  |
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero |  | 13,5 | 15,5
Edellisten tilikausien verot |  | 0,0 | 0,1
Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutos | 21 | 7,8 | -47,5
Yhteensä |  | 21,3 | -31,9

SATOn verokulun ja emoyhtiön kotimaan verokannalla (20 %) laskettujen verojen välinen täsmäytyslaskelma:

milj. € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Tulos ennen veroja | 105,4 | -185,8
Verot laskettuna emoyhtiön verokannalla | 21,1 | -37,2
Verotuksessa vähennyskelvottomat kulut ja verovapaat tulot | -0,1 | 1,3
Laskennallisten verosaamisten arvostus | - | 3,0
Verot aiemmilta tilikausilta | 0,0 | 0,1
Muut erät | 0,2 | 0,9
Oikaisut yhteensä | 0,2 | 5,2
Verot tuloslaskelmassa | 21,3 | -31,9
Efektiivinen verokanta, % | 20,2 | 17,2

12. OSAKEKOHTAINEN TULOS
Osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos ulkona olevien osakkeiden määrän
painotetulla keskiarvolla tilikauden aikana. SATOn osakkeiden lukumäärä 31.12.2024 oli 85 062 444 (56 783 067). SATO Oyj:n hallussa
oli tilinpäätöshetkellä 166 000 omaa osaketta (166 000).

| 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Emoyhtiön omistajille jakautuva tilikauden tulos, milj. € | 84,1 | -153,9
Osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo tilikauden aikana, milj. kpl | 81,1 | 56,6
Osakekohtainen tulos, € |  |
Laimentamaton | 1,04 | -2,72
Laimennettu | 1,04 | -2,72

13. SIJOITUSKIINTEISTÖT

milj. € | Liite | 2024 | 2023
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 1.1. |  | 4 885,7 | 5 044,2
Hankitut uudet sijoituskiinteistöt |  | 36,1 | 0,0
Lisäinvestoinnit |  | 40,4 | 151,7
Myydyt sijoituskiinteistöt |  | -7,5 | -70,2
Aktivoidut vieraan pääoman menot | 33 | 1,3 | 1,8
Siirrot sijoituskiinteistöjen ja muiden taseen erien välillä |  | 0,5 | 2,9
Tulosvaikutteiset voitot tai tappiot käypään arvoon arvostamisesta* |  | 12,0 | -249,3
Valuuttakurssierot, ei tulosvaikutteiset |  | - | 1,7
Käyttöoikeuskiinteistöjen uudelleenarvostus, ei tulosvaikutteinen | 16 | 3,0 | 2,9
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12. |  | 4 971,4 | 4 885,7

* Voitot tai tappiot käypään arvoon arvostamisesta sisältävät valuuttakurssivoittoja ja -tappioita 0,0 milj. € (0,1).
Merkittävimmät sijoituskiinteistöjen hankinnat kauden aikana:
30.11.2020 tehtyyn esisopimukseen perustuen SATO Oyj ja Senaatti-kiinteistöt allekirjoittivat 7.3.2024 lopullisen kiinteistökaupan
tulevasta asuinrakennusten korttelialueen hankinnasta Helsingin Viikissä. Korttelialuetta koskeva asemakaava vahvistui 1.2.2024.
Maakaarenkuja 2:ssa sijaitsevalla tontilla on asuinrakennusoikeutta noin 300–350 uudelle asunnolle.
Merkittävimmät sijoituskiinteistöjen realisoinnit kauden aikana:
30.4.2024 SATO toteutti Hartela Etelä-Suomi Oy:n ja Hartela Länsi-Suomi Oy:n kanssa tonttikaupan, jonka myötä SATO myi Hartelalle
yhteensä kolme tonttia, joista kaksi sijaitsee Kirkkonummella ja yksi Turussa. 13.6.2024 SATO allekirjoitti esisopimuksen VRP
Rakennuspalvelut Oy:n kanssa. Esisopimuksen toteutumisen myötä SATO tulee tulevina vuosina myymään VRP Rakennuspalvelut
Oy:lle vaiheittain kolme tonttia, joista kaksi sijaitsee Espoossa ja yksi Helsingissä.
29.8.2024 SATO toteutti tonttivaihtokaupan, jossa Helsingin kaupungille myytiin noin 1 796 m² suuruinen vuokraoikeusalue Helsingin
Myllypurosta. SATO puolestaan osti Helsingin kaupungilta kaksi asuinkerrostalotonttia samasta korttelista, jossa sijaitsee ennestään
kaksi SATOn asuinkäytössä olevaa kerrostaloa. Ostettujen tonttien uusi asemakaava mahdollistaa tulevina vuosina noin 200 uuden
asunnon sekä pysäköintilaitoksen rakentamisen nykyisten 54 asunnon tilalle.
15.11.2024 SATO allekirjoitti kiinteistökaupan esisopimuksen JM Suomi Oy:n kanssa SATOn kehittämästä asuinkerrostalotontista
Helsingin Lauttasaaressa. Esisopimuksen perusteella SATO tulee myymään kyseisen kiinteistön JM Suomi Oy:lle tammikuussa 2025.
Sijoituskiinteistöjen arvostusperiaatteet
SATOn sijoituskiinteistöt koostuvat pääosin vuokra-asunnoista. Lisäksi sijoituskiinteistöihin sisältyy liiketiloja, autopaikkoja,
rakentamattomia tontteja ja kehityshankkeita sekä käyttöoikeuskiinteistöjä.
Vuokra-asunnot on keskitetty suurimpiin kasvukeskuksiin ja noin 86,3 % asunto-omaisuudesta sijaitsee Helsingin seudulla.
Suunnitelmallisella korjaustoiminnalla kehitetään SATOn asuntokannan laatua. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu

|  | 28 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarpeen arviointiin. Sijoituskiinteistöjen arvonkehitys koostui investoinneista, markkinahintojen
kehityksestä, laskentaparametrien muutoksista ja joidenkin kohteiden rajoitusten päättymisestä, sekä arvostusmenetelmän
muutoksesta (katso alla kohta "Tuottoarvomenetelmä").
Osaan asuntoja kohdistuu lainsäädännöllisiä luovutus- ja käyttörajoituksia. Rajoitukset kohdistuvat toisaalta asuntoja omistavaan
yhtiöön (ns. yleishyödyllisyysrajoitukset) ja toisaalta omistuksen kohteena olevaan sijoitukseen (ns. kohdekohtaiset rajoitukset).
Yleishyödyllisyysrajoitukset sisältävät mm. yhtiön toimintaan, voitonjakoon, lainan- ja vakuudenantoon ja sijoitusten luovutukseen
liittyviä pysyviä rajoituksia. Kohderajoitukset sisältävät mm. kohteen asuntojen käyttöön, asukasvalintaan, vuokranmääritykseen ja
luovutukseen liittyviä määräaikaisia rajoituksia.
SATOn omistamien sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määritys perustuu sisäiseen kvartaaleittain tehtävään arviointiprosessiin, joka
on kehitetty yhdessä ulkopuolisen asiantuntijan (nykyisin: JLL) kanssa. Ulkopuolinen asiantuntija antaa puolivuosittain lausunnon
SATOn sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksessä soveltamista arviointimetodeista, lähdeaineiston hyväksyttävyydestä ja arvioinnin
laadusta sekä luotettavuudesta. Osana arviointia ulkopuolinen arvioitsija kiertää läpi jokaisen SATOn sijoituskohteen kolmen vuoden
aikana. Arvonmäärityksessä noudatettavat periaatteet ja menettelytavat hyväksyy konsernin johtoryhmä. Kvartaalien aikana
tapahtuneet arvonmuutokset analysoidaan kvartaalin arvonmäärityksen yhteydessä. Käyvän arvon muutokset ja arvonmäärityksen
tulos raportoidaan konsernin johtoryhmälle ja hallitukselle.
Omistetut sijoituskiinteistöt arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen yhteydessä hankintamenoon, johon on sisällytetty transaktiomenot.
Ne arvostetaan myöhemmin käypään arvoon, jolloin voitot ja tappiot, jotka syntyvät käyvän arvon muutoksista, kirjataan
tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jona ne syntyvät. Käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka konsernin arvion mukaan saataisiin kiinteistön
myynnistä arvostuspäivänä paikallisella (ensisijaisella) markkinalla toteutuvassa tavanmukaisessa liiketoimessa, ottaen huomioon
kiinteistön kunto sekä sijainti. Rakentamattomat tontit ja kehityshankkeet, joiden toteutuminen on epävarmaa, arvostetaan
hankintamenoon tai todennäköiseen arvoon, riippuen siitä kumpi on alempi, jollei niiden käypä arvo ole luotettavasti määritettävissä.
SATOn käyttämät arvostusmenetelmät omistetuille sijoituskiinteistöille ovat tuottoarvomenetelmä ja hankintameno eli tasearvo.
SATOn käyttöoikeuskiinteistöt sisältävät asuinkohteille vuokrattuja maa-alueita. Maanvuokrasopimukset käsitellään
sijoituskiinteistöiksi luokiteltavina ja käypään arvoon arvostettavina käyttöoikeusomaisuuserinä IFRS 16 Vuokrasopimukset -
standardin ja IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaisesti. Ne arvostetaan maksettavien sopimusvuokrien diskontattuun
nykyarvoon, jonka katsotaan vastaavan sopimusten käypää arvoa. Liitetiedossa 16 on esitetty lisätietoja konsernin
vuokrasopimuskannasta.
Tuottoarvomenetelmä
Tuottoarvomenetelmällä arvostetaan pääosa konsernin vuokralle annetuista sijoituskiinteistöistä. Menetelmä perustuu kassavirta-
analyysiin, jossa 10 vuoden kassavirtaennusteet ja päätearvo diskontataan nykyarvoonsa. Kassavirrat perustuvat ennusteisiin
kohteiden vuokratasosta, vajaakäytöstä, hoitokuluista sekä peruskorjaustarpeista. Diskonttokorko muodostuu tuottovaatimuksesta ja
inflaatioennusteesta. Tuottovaateet on määritelty perustuen kohteiden sijaintiin, ikään ja tekniseen kuntoon.
Ulkopuolinen asiantuntija (JLL) on antanut SATOn 31.12.2024 arvonmäärityksestä lausunnon, ja arvioinnin piirissä olleiden
sijoituskiinteistöjen käypä arvo konsernitilinpäätöksessä vastaa tätä lausuntoa.
Seuraavassa taulukossa on esitetty tuottoarvomenetelmällä arvostettujen sijoituskiinteistöjen keskeiset syöttötiedot 31.12.2024.

| Keskimäärin
Tuottovaatimus, % | 4,3
Pitkän aikavälin taloudellinen vuokrausaste, % | 98,0
Hoitokulut, euroa/m²/kk | 4,9
Hoitokulujen kasvuoletus, % | 2,3
Markkinavuokrien kasvuoletus, % | 2,3
Inflaatio-oletus, % | 1,8

Hankintameno
Arava- ja korkotukilainoilla rahoitetut kohteet arvostetaan hankintamenoon mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettynä, minkä
arvioidaan vastaavan niiden käypää arvoa. Rakentamattomat tontit ja kehityshankkeet, joiden toteutuminen on epävarmaa, arvostetaan
hankintamenoon tai todennäköiseen arvoon, riippuen siitä kumpi on alempi, jollei niiden käypä arvo ole luotettavasti määritettävissä.

milj. € | Liite | 31.12.2024 | 31.12.2023
Sijoituskiinteistöjen arvo luokiteltuna arvostusmenetelmän mukaan |  |  |
Tuottoarvo |  | 4 636,7 | 4 563,9
Tasearvo |  | 278,0 | 267,1
Omistetut sijoituskiinteistöt yhteensä |  | 4 914,7 | 4 831,0
Käyttöoikeuskiinteistöt | 16 | 56,7 | 54,7
Sijoituskiinteistöt yhteensä |  | 4 971,4 | 4 885,7

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon herkkyysanalyysi, tuottoarvokohteet
Seuraavassa taulukossa on havainnollistettu, miten muutokset tuottoarvomenetelmällä arvostettujen sijoituskiinteistöjen keskeisissä
laskentaparametreissa vaikuttaisivat kiinteistösalkun käypään arvoon, kun yhtä parametria kerrallaan muutetaan. Käytännössä
kiinteistömarkkinoilla tapahtuvat muutokset usein heijastuvat useampaan kuin yhteen muuttujaan samanaikaisesti.

Muutos % | -10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 %
Tuottovaatimus, milj. € | 473,4 | 224,2 |  | -202,8 | -387,0
Vuokratuotot, milj. € | -505,4 | -252,7 |  | 252,7 | 505,4
Muutos %-yksikköä |  | -1 % | 0 % | 1 % |
Taloudellinen vuokrausaste, milj. € |  | -60,6 |  | 60,6 |

Kaikki SATOn sijoituskiinteistöt luokitellaan IFRS 13 mukaan käyvän arvon hierarkiatasolle 3. Hierarkiatasolle 3 sisällytetään erät
joiden käyvän arvon määrittämisessä on käytetty omaisuuserää tai velkaa koskevia syöttötietoja, jotka eivät perustu havainnoitavissa
olevaan markkinatietoon.

|  | 29 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

14. AINEELLISET KÄYTTÖOMAISUUSHYÖDYKKEET
2024

milj. € | Liite | Koneet ja kalusto | Muut aineelliset hyödykkeet | Yhteensä
Hankintameno 1.1. |  | 9,2 | 1,7 | 10,9
Lisäykset |  | 0,4 | 0,1 | 0,4
Vähennykset |  | -0,5 | 0,0 | -0,5
Siirrot erien välillä |  | 0,0 | 0,0 | 0,0
Kirjanpitoarvo 31.12. |  | 9,0 | 1,8 | 10,7
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. |  | 6,3 | 1,2 | 7,5
Vähennysten kertyneet poistot |  | -0,5 | - | -0,5
Tilikauden poistot ja arvonalentumiset | 8 | 1,1 | 0,0 | 1,1
Siirrot erien välillä |  | - | - | -
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. |  | 6,9 | 1,2 | 8,2
Kirjanpitoarvo 1.1. |  | 2,8 | 0,5 | 3,3
Kirjanpitoarvo 31.12. |  | 2,1 | 0,5 | 2,6

2023

milj. € | Liite | Koneet ja kalusto | Muut aineelliset hyödykkeet | Yhteensä
Hankintameno 1.1. |  | 8,4 | 1,6 | 10,0
Lisäykset |  | 1,2 | 0,1 | 1,3
Vähennykset |  | -0,4 | 0,0 | -0,4
Siirrot erien välillä |  | 0,0 | 0,0 | 0,0
Kirjanpitoarvo 31.12. |  | 9,2 | 1,7 | 10,9
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. |  | 5,6 | 1,1 | 6,7
Vähennysten kertyneet poistot |  | -0,3 | - | -0,3
Tilikauden poistot ja arvonalentumiset | 8 | 1,0 | 0,0 | 1,1
Siirrot erien välillä |  | 0,0 | 0,0 | 0,0
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. |  | 6,3 | 1,2 | 7,5
Kirjanpitoarvo 1.1. |  | 2,8 | 0,5 | 3,3
Kirjanpitoarvo 31.12. |  | 2,8 | 0,5 | 3,3

15. AINEETTOMAT KÄYTTÖOMAISUUSHYÖDYKKEET
2024

milj. € | Liite | Aineettomat oikeudet | Muut aineettomat hyödykkeet | Yhteensä
Hankintameno 1.1. |  | 0,0 | 19,0 | 19,0
Lisäykset |  | - | 1,6 | 1,6
Vähennykset |  | - | - | -
Siirrot erien välillä |  | - | - | -
Kirjanpitoarvo 31.12. |  | 0,0 | 20,6 | 20,6
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. |  | 0,0 | 11,8 | 11,8
Vähennysten kertyneet poistot |  | - | - | -
Tilikauden poistot | 8 | - | 2,1 | 2,1
Siirrot erien välillä |  | - | - | -
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. |  | 0,0 | 13,9 | 13,9
Kirjanpitoarvo 1.1. |  | 0,0 | 7,2 | 7,2
Kirjanpitoarvo 31.12. |  | 0,0 | 6,7 | 6,7

2023

milj. € | Liite | Aineettomat oikeudet | Muut aineettomat hyödykkeet | Yhteensä
Hankintameno 1.1. |  | 0,0 | 17,2 | 17,2
Lisäykset |  | - | 1,9 | 1,9
Vähennykset |  | - | -0,1 | -0,1
Siirrot erien välillä |  | - | 0,0 | 0,0
Kirjanpitoarvo 31.12. |  | 0,0 | 19,0 | 19,0
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1.1. |  | 0,0 | 10,1 | 10,1
Vähennysten kertyneet poistot |  | - | - | -
Tilikauden poistot | 8 | - | 1,8 | 1,8
Siirrot erien välillä |  | - | -0,1 | -0,1
Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31.12. |  | 0,0 | 11,8 | 11,8
Kirjanpitoarvo 1.1. |  | 0,0 | 7,1 | 7,1
Kirjanpitoarvo 31.12. |  | 0,0 | 7,2 | 7,2

|  | 30 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

16. VUOKRASOPIMUKSET
Käyttöoikeusomaisuuserät
2024

milj. € | Liite | Käyttöoikeus- kiinteistöt* | Muut käyttöoikeus- omaisuuserät, toimitilat | Muut käyttöoikeus- omaisuuserät, autot | Yhteensä
Kirjanpitoarvo 1.1. |  | 54,7 | 4,2 | - | 58,9
Lisäykset |  | - | - | 0,9 | 0,9
Vähennykset |  | -0,1 | - | - | -0,1
Sopimuskannan uudelleenarvostus |  | 3,0 | 0,2 | 0,0 | 3,2
Tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos | 13 | -0,9 | - | - | -0,9
Tilikauden poistot | 8 | - | -1,2 | -0,1 | -1,3
Kirjanpitoarvo 31.12. |  | 56,7 | 3,2 | 0,9 | 60,8

2023

milj. € | Liite | Käyttöoikeus- kiinteistöt* | Muut käyttöoikeus- omaisuuserät, toimitilat | Muut käyttöoikeus- omaisuuserät, autot | Yhteensä
Kirjanpitoarvo 1.1. |  | 52,6 | 4,9 | - | 57,5
Lisäykset |  | - | - | - | -
Vähennykset |  | - | - | - | -
Sopimuskannan uudelleenarvostus |  | 2,9 | 0,5 | - | 3,4
Tulosvaikutteinen käyvän arvon muutos | 13 | -0,8 | - | - | -0,8
Tilikauden poistot | 8 | - | -1,1 | - | -1,1
Kirjanpitoarvo 31.12. |  | 54,7 | 4,2 | - | 58,9

* Käyttöoikeuskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon ja esitetään taseessa osana sijoituskiinteistöjä. Katso lisätietoja liitetiedosta 13.
SATO kirjaa vuokrasopimukset IFRS 16 Vuokrasopimukset -standardin mukaisesti. SATO on kirjannut standardin soveltamisalaan
kuuluvista vuokrasopimuksista käyttöoikeusomaisuuseriä sijoituskiinteistöihin, siltä osin kuin ne luokitellaan sijoituskiinteistöiksi
(käyttöoikeuskiinteistöt, katso liitetieto 13), ja muilta osin tase-erään "Muut käyttöoikeusomaisuuserät".
Käyttöoikeuskiinteistöt sisältävät maanvuokrasopimuksia, jotka liittyvät asuinkohteille vuokrattuihin maa-alueisiin. Konsernin
maanvuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva vuokra-aika kauden lopussa oli 16,8 vuotta (16,9). Niistä maksettavat vuokrat
ovat indeksisidonnaisia. Muut käyttöoikeusomaisuuserät sisältävät SATOn omassa käytössä olevien tilojen vuokrasopimuksia sekä
autojen leasingsopimuksia. Kaikki SATOn toimitiloja koskevat vuokrasopimukset erääntyvät alle kymmenen vuoden kuluessa ja niistä
maksettavat vuokrat ovat indeksisidonnaisia. Kaikki SATOn autoja koskevat leasingsopimukset erääntyvät alle viiden vuoden kuluessa.
Konserni on kirjannut tilikaudella myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kuluihin 0,2 milj. € (0,1) lyhytaikaisista vuokrasopimuksista
johtuvia vuokrakuluja. Konsernin kassaperusteisesti maksamat vuokrat olivat kauden aikana yhteensä 5,9 milj. € (5,4).
Vuokrasopimusvelat

milj. € | 31.12.2024 | 31.12.2023
Pitkäaikaiset |  |
Maanvuokrasopimuksista | 52,7 | 50,9
Muista vuokrasopimuksista, toimitilat | 2,3 | 3,3
Muista vuokrasopimuksista, autot | 0,7 | -
Yhteensä | 55,7 | 54,2
Lyhytaikaiset |  |
Maanvuokrasopimuksista | 4,3 | 4,0
Muista vuokrasopimuksista, toimitilat | 1,2 | 1,2
Muista vuokrasopimuksista, autot | 0,2 | -
Yhteensä | 5,8 | 5,3
Yhteensä | 61,5 | 59,5

17. OSUUDET MUISSA YHTEISÖISSÄ
Konsernin rakenne
SATOlla on 11 (13) konsernin kannalta yksittäin tarkasteltuna olennaista tytäryritystä. Tytäryritykset ovat yhteisöjä, joihin SATOlla on
määräysvalta, ja ne konsolidoidaan konsernitilinpäätökseen. Yhdessäkään konsernin tytäryrityksistä ei ole olennaista
määräysvallattomien omistajien omistusosuutta.
Keskinäiset kiinteistöyhtiöt ja asunto-osakeyhtiöt, joissa osakeomistus oikeuttaa määrätyn tilan hallintaan, käsitellään
konsernitilinpäätöksessä yhteisinä toimintoina. Mikään näistä yhteisöistä ei ole yksinään olennainen konsernin kannalta. SATO
käsittelee yhteiset toiminnot konsernitilinpäätöksessä IFRS 11 Yhteisjärjestelyt -standardin edellyttämällä tavalla, kirjaamalla
järjestelyyn liittyvät varansa ja velkansa, mukaan lukien omistusosuutensa mukaisen osuuden yhteisistä varoista ja veloista, sekä
järjestelyyn liittyvät tuottonsa ja kulunsa, mukaan lukien omistusosuutensa mukaisen osuuden yhteisistä tuotoista ja kuluista.
Luettelo kaikista konsernin ja emoyrityksen omistamista yrityksistä on esitetty liitetiedossa 35.
Voitonjakorajoitukset
Yleishyödylliseen toimintaan liittyvillä tytäryrityksillä on voitonjakoon liittyviä rajoituksia. Lisää rajoituksista on kerrottu liitetiedossa
24. Omaa pääomaa koskevat liitetiedot.
Yhteisyritykset ja osakkuusyhtiöt
SATOlla ei ole ollut konsernin kannalta olennaisia yhteisyrityksiä tai osakkuusyhtiöitä tilikausina 2024 tai 2023.

|  | 31 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

18. RAHOITUSVAROJEN JA -VELKOJEN ARVOT LUOKITTAIN
31.12.2024

|  |  |  |  |  | Käyvät arvot hierarkiatasoittain
milj. € | Liite | Käypään arvoon muiden laajan tuloksen erien kautta | Käypään arvoon tulos- vaikutteisesti | Jaksotettu hankinta- meno | Tasearvot yhteensä | Taso 1 | Taso 2 | Taso 3
Pitkäaikaiset rahoitusvarat |  |  |  |  |  |  |  |
Muut pitkäaikaiset sijoitukset | 19 | 1,0 | - | - | 1,0 | - | 1,0 | -
Johdannaissaamiset | 26 | 14,4 | 0,8 | - | 15,2 | - | 15,2 | -
Yhteensä |  | 15,4 | 0,8 | - | 16,2 |  |  |
Lyhytaikaiset rahoitusvarat |  |  |  |  |  |  |  |
Myyntisaamiset | 22 | - | - | 6,2 | 6,2 | - | 6,2 | -
Johdannaissaamiset | 26 | 0,6 | - | - | 0,6 | - | 0,6 | -
Rahavarat | 23 | - | - | 31,3 | 31,3 | - | 31,3 | -
Yhteensä |  | 0,6 | - | 37,5 | 38,1 |  |  |
Pitkäaikaiset rahoitusvelat |  |  |  |  |  |  |  |
Joukkovelkakirjalainat | 25 | - | - | 571,8 | 571,8 | 546,8 | - | -
Muut lainat | 25 | - | - | 1 137,2 | 1 137,2 | - | 1 143,7 | -
Johdannaisvelat | 26 | 0,6 | - | - | 0,6 | - | 0,6 | -
Yhteensä |  | 0,6 | - | 1 709,0 | 1 709,6 |  |  |
Lyhytaikaiset rahoitusvelat |  |  |  |  |  |  |  |
Joukkovelkakirjalainat | 25 | - | - | - | - | - | - | -
Muut lainat | 25 | - | - | 261,1 | 261,1 | - | 261,1 | -
Johdannaisvelat | 26 | - | - | - | - | - | - | -
Ostovelat | 28 | - | - | 7,8 | 7,8 | - | 7,8 | -
Yhteensä |  | - | - | 268,9 | 268,9 |  |  |

31.12.2023

|  |  |  |  |  | Käyvät arvot hierarkiatasoittain
milj. € | Liite | Käypään arvoon muiden laajan tuloksen erien kautta | Käypään arvoon tulos- vaikutteisesti | Jaksotettu hankinta- meno | Tasearvot yhteensä | Taso 1 | Taso 2 | Taso 3
Pitkäaikaiset rahoitusvarat |  |  |  |  |  |  |  |
Muut pitkäaikaiset sijoitukset | 19 | 1,0 | - | - | 1,0 | - | 1,0 | -
Johdannaissaamiset | 26 | 21,8 | 1,2 | - | 23,0 | - | 23,0 | -
Yhteensä |  | 22,8 | 1,2 | - | 24,1 |  |  |
Lyhytaikaiset rahoitusvarat |  |  |  |  |  |  |  |
Myyntisaamiset | 22 | - | - | 6,3 | 6,3 | - | 6,3 | -
Johdannaissaamiset | 26 | 0,4 | - | - | 0,4 | - | 0,4 | -
Rahavarat | 23 | - | - | 7,0 | 7,0 | - | 7,0 | -
Yhteensä |  | 0,4 | - | 13,3 | 13,7 |  |  |
Pitkäaikaiset rahoitusvelat |  |  |  |  |  |  |  |
Joukkovelkakirjalainat | 25 | - | - | 398,6 | 398,6 | 341,2 | - | -
Muut lainat | 25 | - | - | 1 117,7 | 1 117,7 | - | 1 119,6 | -
Johdannaisvelat | 26 | 0,1 | - | - | 0,1 | - | 0,1 | -
Yhteensä |  | 0,1 | - | 1 516,3 | 1 516,4 |  |  |
Lyhytaikaiset rahoitusvelat |  |  |  |  |  |  |  |
Joukkovelkakirjalainat | 25 | - | - | 350,0 | 350,0 | 343,0 | - | -
Muut lainat | 25 | - | - | 292,9 | 292,9 | - | 292,9 | -
Johdannaisvelat | 26 | - | - | - | - | - | - | -
Ostovelat | 28 | - | - | 4,4 | 4,4 | - | 4,4 | -
Yhteensä |  | - | - | 647,4 | 647,4 |  |  |

Rahavirran suojauslaskennan piirissä olevat johdannaiset on arvostettu käypään arvoon muiden laajan tuloksen erien kautta.
Käyvän arvon hierarkiatasolle 1 määritettyjen varojen ja velkojen arvot perustuvat markkinanoteerauksiin. Hierarkiatason 2 käyvät
arvot perustuvat diskontattuihin kassavirtoihin, joissa syöttötietoina käytetään markkinakorkoja.

|  | 32 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

19. MUUT PITKÄAIKAISET SIJOITUKSET

milj. € | 31.12.2024 | 31.12.2023
Muut pitkäaikaiset sijoitukset |  |
Muut osuudet | 1,0 | 1,0
Yhteensä | 1,0 | 1,0

SATO esittää muut pitkäaikaiset sijoitukset jaettuna noteerattuihin osakkeisiin ja muihin osuuksiin. Näiden varojen realisoitumattomat
arvonmuutokset kirjataan muihin laajan tuloksen eriin ja ne sisältyvät oman pääoman arvonmuutosrahastoon verovaikutus huomioon
ottaen. Muut osuudet sisältävät omistuksia pörssinoteeraamattomissa yhtiöissä. Omistukset on arvostettu hankintamenoon, mikäli
niiden käyvät arvot eivät ole luotettavasti määriteltävissä.
20. PITKÄAIKAISET SAAMISET

milj. € |  | 31.12.2024 | 31.12.2023
Pitkäaikaiset saamiset |  |  |
Muut pitkäaikaiset saamiset |  | 2,6 | 3,1
Yhteensä |  | 2,6 | 3,1

21. LASKENNALLISTEN VEROJEN MUUTOKSET TILIKAUDEN AIKANA
2024

milj. € | 1.1. | Muut oikaisut | Tulos- vaikutteisesti kirjatut | Muihin laajan tuloksen eriin kirjatut | Ostetut / myydyt tytäryhtiöt | 31.12.
Laskennalliset verosaamiset |  |  |  |  |  |
Rahoitusinstrumenttien arvostamisesta | 0,4 | - | 0,3 | 0,1 | - | 0,9
Jaksotuseroista ja muista väliaikaisista eroista | 10,1 | - | -4,1 | - | - | 6,0
Yhteensä | 10,5 | - | -3,8 | 0,1 | - | 6,9
Laskennalliset verovelat |  |  |  |  |  |
Sijoituskiinteistöjen arvostamisesta | 326,8 | - | 7,7 | - | - | 334,5
Rahoitusinstrumenttien arvostamisesta | 5,5 | - | 0,8 | -1,5 | - | 4,8
Tilinpäätössiirroista ja poistoeroista | 32,3 | - | -4,5 | - | - | 27,8
Jaksotuseroista ja muista väliaikaisista eroista | 0,0 | - | - | - | - | 0,0
Kohdistetuista hankintamenoista | 1,6 | - | - | - | - | 1,6
Yhteensä | 366,1 | - | 4,1 | -1,5 | - | 368,8

2023

milj. € | 1.1. | Muut oikaisut | Tulos- vaikutteisesti kirjatut | Muihin laajan tuloksen eriin kirjatut | Ostetut / myydyt tytäryhtiöt | 31.12.
Laskennalliset verosaamiset |  |  |  |  |  |
Rahoitusinstrumenttien arvostamisesta | 0,4 | - | 0,1 | 0,0 | - | 0,4
Jaksotuseroista ja muista väliaikaisista eroista | 5,6 | 0,0 | 4,5 | - | - | 10,1
Yhteensä | 6,0 | 0,0 | 4,6 | 0,0 | - | 10,5
Laskennalliset verovelat |  |  |  |  |  |
Sijoituskiinteistöjen arvostamisesta | 366,1 | -0,8 | -41,6 | -0,2 | 3,2 | 326,8
Rahoitusinstrumenttien arvostamisesta | 8,8 | - | 0,0 | -3,3 | - | 5,5
Tilinpäätössiirroista ja poistoeroista | 36,6 | - | -4,3 | - | - | 32,3
Jaksotuseroista ja muista väliaikaisista eroista | 0,0 | - | - | - | - | 0,0
Kohdistetuista hankintamenoista | 1,6 | - | - | - | - | 1,6
Yhteensä | 413,1 | -0,8 | -46,0 | -3,5 | 3,2 | 366,1

|  | 33 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

22. MYYNTISAAMISET JA MUUT SAAMISET

milj. € | Liite | 31.12.2024 | 31.12.2023
Myyntisaamiset ja muut saamiset |  |  |
Myyntisaamiset | 18 | 6,2 | 6,3
Siirtosaamiset |  | 5,7 | 119,8
Muut saamiset |  | 3,5 | 3,0
Yhteensä |  | 15,4 | 129,1

31.12.2024

milj. € | Bruttomäärä | Odotetut luottotappiot | Kirjanpitoarvo
Myyntisaamisten ikäjakauma |  |  |
Ei-erääntyneet ja alle yhden kuukauden erääntyneet | 3,7 | -1,1 | 2,7
1–6 kuukautta erääntyneet | 2,8 | -0,8 | 2,0
Yli 6 kuukautta erääntyneet | 3,4 | -1,9 | 1,5
Yhteensä | 9,9 | -3,7 | 6,2

31.12.2023

milj. € | Bruttomäärä | Odotetut luottotappiot | Kirjanpitoarvo
Myyntisaamisten ikäjakauma |  |  |
Ei-erääntyneet ja alle yhden kuukauden erääntyneet | 4,6 | -0,7 | 3,9
1–6 kuukautta erääntyneet | 2,1 | -0,6 | 1,5
Yli 6 kuukautta erääntyneet | 2,1 | -1,2 | 0,9
Yhteensä | 8,8 | -2,5 | 6,3

SATO kirjaa luottotappiovarauksen lyhytaikaisista myyntisaamisista IFRS 9 -standardin mukaisesti. Konserni soveltaa myyntisaamisten
arvonalentumiseen standardin sallimaa yksinkertaistettua menettelyä, jossa se arvioi kullakin raportointihetkellä myyntisaamisten koko
voimassaoloajalta odotettavissa olevien luottotappioiden määrän, ja kirjaa tämän arvion perusteella arvonalentumisen
tulosvaikutteisesti. Kirjatun luottotappiovarauksen määrä kauden lopussa oli 3,7 milj. € (2,5).

milj. € | Liite | 31.12.2024 | 31.12.2023
Siirtosaamisten erittely |  |  |
Osakeantisaamiset | 24 | - | 113,0
Vuokraustoiminta |  | 0,3 | 1,0
Rakennuttamistoiminta |  | 0,0 | 0,0
Ennakkomaksut |  | 0,7 | 0,7
Korkosaamiset |  | 4,0 | 4,7
Johdannaissaamiset | 26 | 0,6 | 0,4
Muut siirtosaamiset |  | 0,0 | 0,0
Yhteensä |  | 5,7 | 119,8

23. RAHAVARAT

milj. € | Liite | 31.12.2024 | 31.12.2023
Rahavarat | 18 | 31,3 | 7,0
Yhteensä |  | 31,3 | 7,0

Yleishyödyllisten yhtiöiden rahavarat pidetään erillään yleishyödyllisyydestä vapaiden yhtiöiden rahavaroista. Tilinpäätöshetkellä
yleishyödyllisten yhtiöiden rahavarat olivat 0,1 milj. € (1,6).

|  | 34 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

24. OMAA PÄÄOMAA KOSKEVAT LIITETIEDOT

milj. € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Kauden aikana maksetut osingot ja pääomanpalautus ovat: |  |
Osinko 0,00 (0,00) euroa/osake | 0,0 | 0,0
Yhteensä | 0,0 | 0,0

SATO ei maksanut pääomanpalautusta 2024 tai 2023.
Oman pääoman rahastojen kuvaus:
Osakkeet
SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2024 oli 4 442 192 euroa, joka oli täysin maksettu, jakautuen 85 062 444 osakkeeseen. Yhtiön hallussa
oli raportointihetkellä 166 000 omaa osaketta. SATOlla on yksi osakesarja, jonka kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen
yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa.
Vuoden 2023 lopussa käynnistetty osakeanti päättyi helmikuussa, ja SATO sai annista noin 200 miljoonan euron bruttovarat. Yhtiön
osakkeiden lukumäärä nousi osakeannin myötä 28 279 377 osakkeella 56 783 067 osakkeesta 85 062 444 osakkeeseen.
Yhtiökokous valtuutti 21.3.2024 hallituksen päättämään osakeannista. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla
yhteensä enintään 8 517 460 osaketta. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin
enintään 30.6.2025 asti, ja se kumoaa ylimääräisen yhtiökokouksen 11.12.2023 antaman valtuutuksen. Hallitus ei ole valtuutuksen
nojalla päättänyt osakeannista 31.12.2024 mennessä.
Vararahasto
Vararahasto sisältää ylikurssirahaston.
Arvonmuutos- ja muut rahastot
Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojaukseen käytettyjen johdannaisinstrumenttien käypien arvojen muutoksen sekä
myytävissä olevien rahoitusvarojen käypään arvoon arvostuksen.
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto (SVOP) sisältää muut oman pääoman luonteiset sijoitukset ja osakkeiden merkintähinnan siltä
osin kuin sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan.
Osingot
Tilinpäätöspäivän 31.12.2024 jälkeen hallitus on ehdottanut jaettavaksi osinkoa 0,00 euroa/osake (0,00).
Konsernin omaan pääomaan liittyvät rajoitukset
SATOn kertyneisiin voittovaroihin tilinpäätöspäivänä, yhteensä 2 225,2 milj. € (2 141,0), sisältyy yleishyödylliseen toimintaan liittyvien
voitonjakorajoitusten alaista omaa pääomaa yhteensä 158,2 milj. € (134,4). Lukuun sisältyy osuus käyvän arvon tulosvaikutteisesta
muutoksesta. Osaan konserniyhtiöistä kohdistuvat asuntolainsäädännön ns. yleishyödyllisyyssäännösten tuotontuloutusrajoitukset,
joiden mukaan yhteisö ei voi tulouttaa omistajalleen muuta kuin asuntolainsäädännössä säännellyn tuoton.
Pääomarakenteen hallinta
Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoite on tukea yhtiön kasvutavoitteita ja varmistaa osingonmaksukyky. Rakenteen hallinnan
tavoitteena on myös turvata konsernin toimintaedellytykset pääomamarkkinoilla. SATOn omavaraisuustavoite käyvin arvoin on
vähintään 40 %. Toteutunut omavaraisuusaste käyvin arvoin oli kauden lopussa 51,4 % (47,9). Yhtiön hallitus seuraa ja arvioi konsernin
pääomarakennetta säännöllisesti.
Osaan yhtiön rahoitusveloista kohdistuu pääomarakenteeseen ja kannattavuuteen liittyviä kovenanttiehtoja (katso liitetieto 29). Yhtiön
pääomarakenne ja kannattavuus täyttivät asetetut ehdot raportointikaudella.

|  | 35 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

25. KOROLLISET VELAT

milj. € | 31.12.2024 | 31.12.2023
Pitkäaikaiset |  |
Joukkovelkakirjalainat | 571,8 | 398,6
Pankkilainat | 1 043,3 | 1 013,2
Korkotukilainat | 77,2 | 83,4
Aravalainat | 16,7 | 21,2
Yhteensä | 1 709,0 | 1 516,3

milj. € | 31.12.2024 | 31.12.2023
Lyhytaikaiset |  |
Joukkovelkakirjalainat | - | 350,0
Pankkilainat | 226,7 | 207,4
Korkotukilainat | 6,2 | 6,2
Aravalainat | 4,3 | 4,4
Yritystodistukset | 23,9 | 74,9
Yhteensä | 261,1 | 642,9
Yhteensä | 1 970,1 | 2 159,2

Tilikaudella nostettiin uutta pitkäaikaista rahoitusta yhteensä 800,0 milj. € (255,0). Raportointihetkellä SATOn velkasalkun keskikorko
oli 3,7 % (3,4) ja keskimaturiteetti 3,8 vuotta (2,8).
Lyhytaikaista rahoitusta varten SATOlla on käytössä yritystodistusohjelma 400,0 milj. € (400,0), josta oli raportointihetkellä
käyttämättä 375,0 milj. € (324,0), sitovia luottolimiittejä 600,0 milj. € (600,0), joista oli raportointihetkellä käyttämättä 600,0 milj. €
(430,0), sekä ei-sitova luottolimiitti 5,0 milj. € (5,0), josta raportointihetkellä oli käyttämättä 5,0 milj. € (5,0).
Joukkovelkakirjalainoihin sisältyvät SATO Oyj:n seuraavat liikkeeseen laskemat joukkovelkakirjalainat: 300,0 milj. € reaalivakuudeton
joukkovelkakirjalaina, jonka kiinteä vuotuinen kuponkikorko on 1,375 % ja erääntymispäivä 24.2.2028 sekä 300,0 milj. €
reaalivakuudeton joukkovelkakirjalaina, jonka kiinteä vuotuinen kuponkikorko on 2,450 % ja erääntymispäivä 12.6.2030. Lainat ovat
listattu Irlannin pörssiin ja niillä on julkinen Standard & Poor'sin BBB -luottoluokitus.
26. JOHDANNAISET
Johdannaissopimusten käyvät arvot

milj. € | Positiivinen | Negatiivinen | 31.12.2024 Netto | Positiivinen | Negatiivinen | 31.12.2023 Netto
Pitkäaikaiset |  |  |  |  |  |
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | 14,4 | -0,6 | 13,8 | 21,8 | -0,1 | 21,7
Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | 0,8 | - | 0,8 | 1,2 | - | 1,2
Yhteensä | 15,2 | -0,6 | 14,6 | 23,0 | -0,1 | 22,9
Lyhytaikaiset |  |  |  |  |  |
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | 0,6 | - | 0,6 | 0,4 | - | 0,4
Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | - | - | - | - | - | -
Yhteensä | 0,6 | - | 0,6 | 0,4 | - | 0,4
Yhteensä | 15,8 | -0,6 | 15,2 | 23,4 | -0,1 | 23,3

milj. € | 31.12.2024 | 31.12.2023
Johdannaissopimusten nimellisarvot |  |
Koronvaihtosopimukset, rahavirran suojaus | 408,0 | 430,3
Koronvaihtosopimukset, ei suojauslaskennassa | 50,0 | 50,0
Yhteensä | 458,0 | 480,3

Tilikauden aikana rahavirran suojaukseen määritellyistä korkojohdannaisista kirjattiin arvonmuutosrahastoon -6,2 milj. € (-13,4).
Koronvaihtosopimuksilla suojataan lainasalkun korkovirtoja markkinakorkojen muutoksilta. SATO suojautuu korkoriskiltä myös
koronvaihtosopimuksilla, joiden varsinainen juoksuaika alkaa vasta tulevaisuudessa (ns. forward start). Raportointihetkellä tällaisia
johdannaisia oli nimellisarvoltaan 0,0 milj. € (0,0). Korkosuojaukset erääntyvät pääosin 1–10 vuoden kuluessa. Tyypillisesti
johdannaissopimuksiin sovelletaan vastapuolittain netotussopimuksia, mutta ne esitetään taseessa bruttomääräisinä. Esitystavalla ei ole
olennaista merkitystä tilikaudella tai vertailukaudella.

|  | 36 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

27. VARAUKSET

milj. € | 2024 | 2023
Reklamaatiokuluvaraus 1.1. | 2,0 | 2,0
Varausten lisäykset | 0,0 | 0,2
Käytetyt varaukset | 0,0 | -0,2
Käyttämättömien varausten peruutukset | -0,1 | -0,1
Reklamaatiokuluvaraus 31.12. | 1,9 | 2,0

milj. € | 31.12.2024 | 31.12.2023
Pitkäaikaiset varaukset | 1,4 | 1,5
Lyhytaikaiset varaukset | 0,5 | 0,5
Yhteensä | 1,9 | 2,0

Reklamaatiokuluvaraus sisältää rakennuttamistoimintaan liittyvät takuu- ja reklamaatiovaraukset sekä takuuajan jälkeisen
ns. 10-vuotisvastuun. Reklamaatiokuluvaraus määritellään esitettyihin korvausvaatimuksiin ja kokemusperäisiin arvioihin perustuen.
Reklamaatiokuluvarauksen mahdollinen realisoituminen tapahtuu 10 vuoden kuluessa raportointipäivästä. SATOlla ei ole muita
varauksia 31.12.2024.
28. OSTOVELAT JA MUUT VELAT

milj. € | Liite | 31.12.2024 | 31.12.2023
Ostovelat ja muut velat |  |  |
Saadut ennakot |  | 8,3 | 8,9
Ostovelat | 18 | 7,8 | 4,4
Muut velat |  | 1,4 | 1,6
Siirtovelat |  | 36,6 | 43,7
Yhteensä |  | 54,0 | 58,6

milj. € |  | 31.12.2024 | 31.12.2023
Siirtovelkojen olennaiset erät |  |  |
Palkat sosiaalikuluineen |  | 5,6 | 5,2
Korot |  | 16,4 | 16,4
Rakennuttamistoiminta |  | 2,6 | 2,8
Vuokraustoiminta |  | 9,6 | 13,2
Muut kuluvaraukset |  | 2,4 | 5,6
Muut |  | 0,1 | 0,4
Yhteensä |  | 36,6 | 43,7

|  | 37 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

29. RAHOITUSRISKIEN HALLINTA
SATOn rahoitusriskien hallinnan tavoitteena on suojata yhtiötä rahoitusmarkkinoilla tapahtuvilta epäsuotuisilta muutoksilta.
Rahoituksen ja rahoitusriskien hallinnan pääperiaatteet määritellään SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa ja SATOn
konsernirahoitus huolehtii rahoitusriskien hallinnasta rahoituspolitiikan mukaisesti. Konsernirahoitus raportoi talousjohtajalle, jonka
vastuulla on rahoituksen ja rahoitusriskien hallintaan liittyvien tehtävien organisointi ja johtaminen sekä sen varmistaminen, että
rahoituspolitiikassa määritettyjä periaatteita noudatetaan.
Korkoriski
SATOn rahoitukseen kohdistuvista markkinariskeistä keskeisin on markkinakorkotason muutosten vaikutus tuleviin korkovirtoihin.
Korkoriskiä hallitaan tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisten lainojen suhdetta siten, että riski korkokustannusten kasvusta on
hyväksyttävällä tasolla ja maksuvalmius on varmistettu. Merkittävin korkoriski liittyy markkinaehtoisiin lainoihin, mutta myös muiden
rahoituserien korkoriskiä seurataan.
Markkinaehtoiset lainat nostetaan lähtökohtaisesti vaihtuvakorkoisina. Yhtiö suojautuu näiden lainojen korkoriskiltä rahoituspolitiikan
mukaisesti johdannaissopimuksilla, kuten koronvaihtosopimuksilla ja korko-optioilla siten, että kiinteäkorkoisten lainojen osuus
suojaustoimenpiteiden jälkeen pidetään yli 60,0 % koko lainasalkusta. Tilinpäätöshetkellä kiinteäkorkoisen velan osuus suojaukset
huomioiden oli 63,0 % (66,3) pois lukien lyhytaikaiset velat. Velkasalkun keskimaturiteetti oli 3,8 vuotta (2,8).
SATO suojautuu korkojohdannaisilla pitkäaikaisten lainojen tulevien korkovirtojen muutoksia vastaan. Valtaosaan johdannaisista
sovelletaan IFRS 9 -standardin mukaista rahavirran suojauslaskentaa. Suojauksiin ei liity tehottomuutta, sillä koronvaihtosopimuksilla
on samat korkoperiodit kuin suojauskohteilla. Markkinakorkojen muutosten vaikutusta nettorahoituskuluihin tarkastellaan taulukossa
”herkkyysanalyysi, korkoriski”. Johdannaissopimukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytykset eivät täyty, tai SATO on
päättänyt olla soveltamatta suojauslaskentaa, luetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin.
Markkinakorkojen muutokset vaikuttavat korkotukilainojen korkomenoihin. Korkotukilainoissa saadaan kuitenkin korkotukea
omavastuukoron ylittävälle osalle, jolloin kustannusriski korkojen noustessa on merkittävästi vähäisempi. Omavastuukorot
korkotukilainoille vaihtelevat välillä 2,75–3,50 %. Vuosina 2009–2011 nostettujen nk. välimallin korkotukilainojen
perusomavastuukorko on 3,40 %. Merkittävä osa korkotukilainoista on sidottu pitkiin, 3–10 vuoden viitekorkoihin. Korkotuen ja pitkien
viitekorkojen ansiosta korkotukilainoihin liittyvä korkoriski on vähäinen.
Aravarahoitetuissa kohteissa käytetään omakustannusperusteista vuokranmääritystä, jonka myötä mahdollinen korkoriski siirretään
vuokriin. Aravalainojen korko on sidottu Suomen kuluttajahintojen muutokseen. Tilikauden korko määräytyy edeltävän tilikauden
aikana, jolloin tulevan tilikauden korkokuluun ei liity epävarmuutta. Osassa aravalainoja on korkokatto, jonka taso perustuu valtion 10
vuoden obligaatiolainojen korkoon. Riskinä aravalainoissa on äkillinen suuri koronnousu, jota olisi vaikea siirtää viiveettä
kokonaisuudessaan vuokriin.
Valuuttariski
Tällä hetkellä SATOlla ei ole liiketoimintaan liittyviä valuuttariskejä eikä ulkomaan valuutassa nostettuja lainoja.
Hintariski
Tällä hetkellä SATOlla ei ole sellaisia eriä, joihin kohdistuisi merkittävä hintariski.
Luottoriski
SATOlla ei ole merkittäviä luottoriskikeskittymiä. SATOn myyntisaamiset koostuvat pääasiassa vuokrasaamisista. SATOlla on yli 24 000
vuokrasopimusta, jolloin yksittäiseen vuokrasaatavaan sisältyvä luottoriski on merkityksetön. Vakuuksien käyttö vuokrasopimuksissa
vähentää vuokrasaataviin liittyvää riskiä. Vuokrasaamisista toteutuneet luottotappiot ovat vastanneet keskimäärin 1,0 % (0,9)
vuokratuotoista. Lisäksi konsernin rahoitustoimintaan, kuten rahavarojen sijoittamiseen ja johdannaissopimuksiin, liittyy
vastapuoliriski, jota hallitaan huolellisella vastapuolten valinnalla sekä hajauttamalla sopimuksia useammalle vastapuolelle.
Maksuvalmiusriski
Liiketoiminnan rahoitustarvetta seurataan jatkuvasti, jotta varmistutaan rahoituksen riittävyydestä kaikissa tilanteissa. SATOn
perusliiketoiminnan kassavirta on tasainen ja olennaisimmat vaihtelut muodostuvat investointien kassavirroista.
Maksuvalmiutta hallitaan konsernin käytössä olevalla yritystodistusohjelmalla, 400,0 milj. € (400,0), sitovilla luottolimiiteillä,
600,0 milj. € (600,0), sekä ei-sitovalla luottolimiitillä, 5,0 milj. € (5,0). Tilinpäätöshetkellä yritystodistuksia oli laskettuna liikkeelle
nimellisarvoltaan 25,0 milj. € (76,0). Luottolimiittejä oli tilinpäätöshetkellä käytössä 0,0 milj. € (170,0). Maksuvalmiuden hallinnassa
huomioidaan, että konsernin yleishyödyllisten yhtiöiden rahavarat pidetään erillään ja kohdennetaan yleishyödyllisiin kohteisiin.
Standard & Poor's on myöntänyt SATOlle BBB-luottoluokituksen vakain näkymin. SATOn tavoitteena on luottoluokituksen avulla
edelleen laajentaa sijoittajakuntaa ja siten vähentää riippuvuutta yksittäisistä rahoittajista.
SATOn rahoitussopimuksiin sisältyy kovenanttiehtoja, jotka liittyvät konsernin pääomarakenteeseen ja velanhoitokykyyn. Ehtojen
mukaan SATOn vakuussitoumuksista vapaan omaisuuden määrä taseesta tulee olla vähintään 42,5 % sekä luototusasteen tulee olla alle
65,0 %, vakuudellisten velkojen osuus koko taseesta alle 45,0 %, korkokatekertoimen yli 1,8 ja vapaan omaisuuden määrä
vakuudettomista veloista yli 150,0 %. Tilinpäätöshetkellä vakuussitoumuksista vapaan omaisuuden määrä oli 73,0 % (87,7), luototusaste
oli 38,6 % (42,4), vakuudellisten velkojen osuus koko taseesta 12,1 % (6,2), korkokatekerroin 2,2 (2,9) sekä vapaan omaisuuden määrä
vakuudettomista veloista 264,9 % (241,2).

|  | 38 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

Herkkyysanalyysi, korkoriski

| 31.12.2024 | 31.12.2023
| Tuloslaskelma | Oma pääoma | Tuloslaskelma | Oma pääoma
milj. € | 1,0 % | -1,0 % | 1,0 % | -1,0 % | 1,0 % | -1,0 % | 1,0 % | -1,0 %
Vaihtuvakorkoiset lainat | -8,3 | 8,3 | - | - | -9,5 | 9,5 | - | -
Koronvaihtosopimukset | 2,4 | -2,4 | 11,4 | -12,3 | 2,6 | -2,6 | 13,0 | -14,1
Vaikutus yhteensä | -5,9 | 5,9 | 11,4 | -12,3 | -6,9 | 7,0 | 13,0 | -14,1

Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma
31.12.2024

milj. € | 1 vuoden aikana | 2–5 vuoden aikana | 6–10 vuoden aikana | 11–15 vuoden aikana | 15 vuoden jälkeen | Yhteensä
Rahoitusvelat |  |  |  |  |  |
Markkinaehtoiset lainat | -312,3 | -1 272,4 | -412,2 | -152,4 | -5,8 | -2 155,2
Korkotukilainat | -9,2 | -32,6 | -45,9 | -11,8 | -0,6 | -100,1
Aravalainat | -4,6 | -13,5 | -2,7 | - | - | -20,8
Ostovelat | -7,8 | - | - | - | - | -7,8
Yhteensä | -334,0 | -1 318,6 | -460,8 | -164,2 | -6,4 | -2 283,9
Johdannaissopimukset |  |  |  |  |  |
Korkojohdannaiset | 6,6 | 14,1 | 3,7 | 3,3 | 0,7 | 28,4
Yhteensä | 6,6 | 14,1 | 3,7 | 3,3 | 0,7 | 28,4
Vuokrasopimusvelat |  |  |  |  |  |
Maanvuokrasopimuksista | -4,4 | -17,6 | -21,6 | -20,4 | -66,6 | -130,7
Muista vuokrasopimuksista, toimitilat | -1,2 | -2,5 | - | - | - | -3,7
Muista vuokrasopimuksista, autot | -0,2 | -0,8 | - | - | - | -1,0
Yhteensä | -5,9 | -20,9 | -21,6 | -20,4 | -66,6 | -135,4
Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma yhteensä | -333,3 | -1 325,3 | -478,8 | -181,3 | -72,3 | -2 391,0

31.12.2023

milj. € | 1 vuoden aikana | 2–5 vuoden aikana | 6–10 vuoden aikana | 11–15 vuoden aikana | 15 vuoden jälkeen | Yhteensä
Rahoitusvelat |  |  |  |  |  |
Markkinaehtoiset lainat | -702,3 | -1 306,7 | -197,7 | -23,1 | -8,3 | -2 238,1
Korkotukilainat | -10,2 | -33,4 | -47,3 | -18,1 | -1,1 | -110,0
Aravalainat | -4,6 | -17,0 | -3,3 | -0,1 | - | -25,0
Ostovelat | -4,4 | - | - | - | - | -4,4
Yhteensä | -721,5 | -1 357,1 | -248,3 | -41,3 | -9,4 | -2 377,5
Johdannaissopimukset |  |  |  |  |  |
Korkojohdannaiset | 11,4 | 20,9 | 8,1 | 4,2 | 1,7 | 46,3
Yhteensä | 11,4 | 20,9 | 8,1 | 4,2 | 1,7 | 46,3
Vuokrasopimusvelat |  |  |  |  |  |
Maanvuokrasopimuksista | -4,2 | -16,6 | -20,5 | -19,7 | -68,7 | -129,7
Muista vuokrasopimuksista, toimitilat | -1,3 | -3,5 | - | - | - | -4,8
Muista vuokrasopimuksista, autot | - | - | - | - | - | -
Yhteensä | -5,4 | -20,1 | -20,5 | -19,7 | -68,7 | -134,5
Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma yhteensä | -715,5 | -1 356,3 | -260,6 | -56,8 | -76,4 | -2 465,7

Taulukot edustavat sopimusperusteisia kassavirtoja, sisältäen korkomaksut.

|  | 39 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

30. RAHAVIRTALASKELMAN LIITETIEDOT

milj. € | Liite | 31.12.2024 | 31.12.2023
Tulosvaikutteiset erät, joihin ei liity maksutapahtumaa |  |  |
Poistot ja arvonalentumiset | 8 | 4,5 | 4,1
Voitot tai tappiot käypään arvoon arvostamisesta, sijoituskiinteistöt | 13 | -12,0 | 249,3
Varausten muutos | 27 | -0,1 | 0,0
Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta |  | 0,0 | 0,0
Yhteensä |  | -7,6 | 253,3

milj. € | 31.12.2024 | 31.12.2023
Korollisten velkojen muutokset kauden aikana |  |
Korolliset velat 1.1. | 2 159,2 | 2 145,7
Korollisten velkojen rahamääräiset muutokset kauden aikana yhteensä | -196,0 | 12,9
Ei-rahamääräiset muutokset: |  |
Korkokulujen jaksotus efektiivisen koron menetelmällä | 3,8 | 2,3
Sijoituskiinteistöjen realisoinneissa ostajan vastattavaksi siirtyneet velat ja muut oikaisut | 3,1 | -1,6
Korolliset velat 31.12. | 1 970,1 | 2 159,2

31. VAKUUDET, VASTUUSITOUMUKSET JA EHDOLLISET VELAT

milj. € | 31.12.2024 | 31.12.2023
Lainavakuudet |  |
Vakuudelliset velat | 604,5 | 313,1
Annetut kiinteistövakuudet, käypä arvo | 1 365,2 | 625,8
Takaussitoumukset muiden puolesta |  |
Rs-takaukset | 1,9 | 1,9
Muut vakuudet |  |
Vuokran maksun ja kadun kunnossapidon vakuudeksi annetut kiinnitykset | 7,2 | 7,1
Maankäyttömaksujen suorittamisesta annetut takaukset ja kiinnitykset | 0,4 | 1,1
Sitovat hankintasopimukset |  |
Sijoitusasuntojen hankinnoista | 1,3 | 16,2
Sitoumukset kaavoitettuihin tontteihin liittyviin maankäyttömaksuihin | 0,2 | 0,6
Esisopimukset kehityshankkeista, joissa kaava- tai muu ehto | 41,1 | 74,4

|  | 40 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

32. LÄHIPIIRITAPAHTUMAT
SATO-konsernin lähipiiriin kuuluvat SATO Oyj sekä sen emo-, sisar-, tytär-, yhteis- ja osakkuusyritykset. Lähipiiriin luetaan
osakkeenomistaja, kun sillä on raportoivassa yhteisössä välitön tai välillinen määräysvalta tai yhteinen määräysvalta tai huomattava
vaikutusvalta ja henkilö, joka on SATO-konsernin tai sen emoyrityksen johtoon kuuluva avainhenkilö tai avainhenkilön läheinen
perheenjäsen. Omistajien, joiden omistusosuus SATOssa on 20 % tai enemmän, katsotaan aina olevan lähipiiriä. Omistusosuuden ollessa
alle 20 % luetaan omistaja lähipiiriin, kun sillä muutoin katsotaan olevan huomattava vaikutusvalta esimerkiksi hallituspaikan kautta.
Vuonna 2024 lähipiiriin on SATO Oyj:n osakkeenomistajista ja niiden lähiyhtiöistä katsottu kuuluvan Balder Finska Otas AB, muut
Balder-konserniin kuuluvat yhtiöt (emoyhtiö: Fastighets AB Balder), Erik Selin Fastigheter AB, Stichting Depositary APG Strategic Real
Estate Pool emoyhtiöineen ja varainhoitajineen (emoyhtiö: Stichting Pensioenfonds ABP, osakkuusosuus >95 %; varainhoitaja: APG
Asset Management NV) sekä Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo.
SATOn lähipiiriin luetaan myös SATO Oyj:n hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut laajennetun johtoryhmän jäsenet ja heidän
läheiset perheenjäsenensä sekä yhteisöt, jotka ovat edellä mainittujen henkilöiden määräysvallassa tai yhteisessä määräysvallassa sekä
yhteisyritys SV-Asunnot Oy. Laajennettuun johtoryhmään kuuluvat SATO Oyj:n toimitusjohtaja, investoinneista vastaava johtaja,
kaupallinen johtaja, talousjohtaja, asuntoliiketoiminnasta vastaava johtaja, digihallintojohtaja, henkilöstöjohtaja, liiketoiminnan
kehityksestä vastaava johtaja ja lakiasiainjohtaja.
28. maaliskuuta 2024 SATO Oyj on saanut Fastighets AB Balderiltä 350,0 miljoonan euron vakuudettoman luottolimiitin, jonka
maturiteetti on 31.3.2027. Limiitistä ei tehty nostoja kauden aikana.
Lähipiirin kanssa toteutuneiden liiketoimien ehdot vastaavat riippumattomien osapuolten välisissä liiketoimissa noudatettavia ehtoja.

milj. € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Laajennetun johtoryhmän työsuhde-etuuksien henkilöstömenot |  |
Palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet | 1,8 | 2,1
Yhteensä | 1,8 | 2,1

tuhat € | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Hallitukselle ja toimitusjohtajalle maksetut palkat ja palkkiot |  |
Toimitusjohtaja | 329,9 | 369,1
Erik Selin | 45,0 | 44,8
Esa Lager | 29,5 | 29,7
Tarja Pääkkönen | 26,5 | 26,7
Timo Stenius | 25,5 | 25,7
Johannus (Hans) Spikker (21.3.2024 asti) | 7,2 | 25,7
Ming Eng (alkaen 21.3.2024) | 18,2 | -
Sharam Rahi | 25,0 | 24,7
Yhteensä | 506,9 | 546,3

Palkitsemisjärjestelmät
SATO-konsernin palveluksessa oleville henkilöille ei makseta eri korvausta heidän toiminnastaan hallituksen jäsenenä tai
toimitusjohtajana konserniin kuuluvissa yrityksissä. Konsernin johtoryhmän jäsenet ja yhtiön muu johto ovat
vuosipalkitsemisjärjestelmän piirissä, joka perustuu konsernin tulokseen ja muiden kunkin vastuualueen tavoitteiden täyttymiseen.
Johtoryhmän jäsenten lisäksi tulospalkkiojärjestelmän piirissä on noin 25 yrityksen johto-, päällikkö- ja asiantuntijatehtävissä
työskentelevää henkilöä. Hallitus hyväksyy tulospalkkiojärjestelmän ehdot ja niiden maksun. Palkkiojärjestelmän tavoitteena on
omistajien, johdon ja avainhenkilöiden tavoitteiden yhdistäminen, avainhenkilöiden sitouttaminen, kilpailukyvyn parantaminen ja pitkän
aikavälin taloudellisen menestyksen edistäminen.
33. VIERAAN PÄÄOMAN MENOT

| Liite | 31.12.2024 | 31.12.2023
Kauden aikana aktivoidut vieraan pääoman menot, milj. € | 13 | 1,3 | 1,8
Aktivointikorkokanta, % |  | 3,7 | 2,0

34. RAPORTOINTIKAUDEN PÄÄTTYMISPÄIVÄN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Ei olennaisia tapahtumia tilikauden päättymisen jälkeen.

|  | 41 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

35. KONSERNIN JA EMOYHTIÖN OMISTAMAT TYTÄRYRITYKSET

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Omistusosuudet eivät poikkea äänivallasta. |  |
SATO Oyj:n omistamat tytäryhtiöt |  |
Sato-Asunnot Oy | 100,0 | 100,0
Sato-Rakennuttajat Oy | 100,0 | 100,0
Sato-JoustoKoti Oy | 100,0 | 100,0
Sato-Hallintopalvelut Oy | 100,0 | 100,0
Sato-Palvelut Oy | 100,0 | 100,0
Sato-Pysäköinti Oy | 100,0 | 100,0
SATOkoti Oy | 100,0 | 100,0
SATOkoti 23 Oy | 100,0 | 100,0
SATOkoti 24 Oy | 100,0 | 100,0
Suomen Satokodit 24 Oy | 100,0 | 100,0
Vatrotalot 5 Oy | 100,0 | 100,0
Uusi Sarfvik Oy | 60,0 | 18,3
Sarfvikin Vesialue Oy | 60,0 | 18,3

Osuudet yhteis- ja osakkuusyrityksissä |  |
SV-Asunnot Oy | 50,0 | 50,0

Muut osakkeet |  |
Asunto Oy Kirkkonummen Sarvvikintie 4 | 100,0 | 18,3
Keskus-Sato Oy | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Aallonrivi | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Kirkkonummen Sarvvikinportti | 60,0 | 6,8
Kiinteistö Oy Kunnankero | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Outakessa | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Sato-Kartano | 100,0 | 100,0
Tytäryhtiöiden omistamat yhtiöt |  |
Sato-Asunnot Oy |  |
As Oy Espoon Suvikäytävä | 29,9 | 29,9
As Oy Kuhakartano | 0,7 | 0,7
As Oy Tampereen Hervantajärven Koroneiki | 4,9 | 4,9

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
As Oy Tampereen Kuikankatu 2 | 9,7 | 9,7
As. Oy Kotipiennar | 2,8 | 2,8
As. Oy Matinraitti 14 | 1,0 | 1,0
As. Oy Näkinkuja 2 | 2,5 | 2,5
As. Oy Näsinlaine | 1,0 | 1,0
As. Oy Peltohuhta | 1,2 | 1,2
As. Oy Turun Tallgreninkartano | 23,7 | 23,7
As. Oy Urheilukatu 38 | 56,0 | 56,0
As. Oy Valtapolku | 1,2 | 1,2
Asunto - Oy 4 linja 24 | 33,6 | 33,6
Asunto O.Y. Kasarmikatu 14 - Bostads A.B. Kasärngatan 14 | 12,2 | 12,2
Asunto O.Y. Linjala 14 | 4,2 | 4,2
Asunto O/Y Pihlajatie N:o 23 | 3,0 | 3,0
Asunto Oy Agricolankuja 3 | 3,0 | 3,0
Asunto Oy Agricolankuja 8 | 82,3 | 82,3
Asunto Oy Agricolankulma | 0,8 | 0,8
Asunto Oy Albertus | 1,1 | 1,1
Asunto Oy Erkintalo | 1,1 | 1,1
Asunto Oy Espoon Hassel | 4,4 | 4,4
Asunto Oy Espoon Honkavaarantie 5 | 10,3 | 10,3
Asunto Oy Espoon Interior | 11,4 | 11,4
Asunto Oy Espoon Kaupinkalliontie 5 | 47,8 | 47,8
Asunto Oy Espoon Kivenhakkaajankuja 3 | 2,3 | 2,3
Asunto Oy Espoon Kuunkierros 2 | 9,3 | 9,3
Asunto Oy Espoon Myötätuulenmäki | 8,5 | 8,5
Asunto Oy Espoon Niittyhuippu | 28,1 | 28,1
Asunto Oy Espoon Nostoväenkuja 1 | 3,8 | 3,8
Asunto Oy Espoon Numersinkatu 11 | 18,8 | 18,8
Asunto Oy Espoon Numersinkatu 6 | 15,2 | 15,2
Asunto Oy Espoon Omenapuu | 16,0 | 16,0
Asunto Oy Espoon Paratiisiomena | 18,3 | 18,3
Asunto Oy Espoon Puropuisto | 58,4 | 58,4
Asunto Oy Espoon Rastaspuistonpolku | 22,6 | 22,6
Asunto Oy Espoon Rastaspuistontie 8 | 7,3 | 7,3
Asunto Oy Espoon Ristiniementie 22 | 8,2 | 8,2

|  | 42 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Asunto Oy Espoon Ruorikuja 4 | 3,8 | 3,8
Asunto Oy Espoon Satokallio | 11,6 | 11,6
Asunto Oy Espoon Saunalyhty | 6,8 | 6,8
Asunto Oy Espoon Sokerilinnantie 1 | 5,8 | 5,8
Asunto Oy Espoon Säterinkatu 10 | 17,4 | 17,4
Asunto Oy Espoon Vanharaide | 90,1 | 90,1
Asunto Oy Espoon Vasaratörmä | 5,2 | 5,2
Asunto Oy Espoon Yläkartanonpiha | 10,9 | 10,9
Asunto Oy Espoon Zanseninkuja 4 | 29,9 | 29,9
Asunto Oy Haagan Pappilantie 13 | 2,6 | 2,6
Asunto Oy Hakaniemenranta | 2,5 | 2,5
Asunto Oy Hannanpiha | 19,1 | 19,1
Asunto Oy Harjulehmus | 7,1 | 7,1
Asunto Oy Helkalax | 1,3 | 1,3
Asunto Oy Helsingin Akaasia | 13,9 | 13,9
Asunto Oy Helsingin Apollonkatu 19 | 38,2 | 38,2
Asunto Oy Helsingin Arabian Kotiranta | 4,2 | 4,2
Asunto Oy Helsingin Arabiankatu 3 | 13,4 | 13,4
Asunto Oy Helsingin Casa Canal | 13,3 | 13,3
Asunto Oy Helsingin Cirrus | 1,7 | 1,7
Asunto Oy Helsingin Corona | 17,0 | 17,0
Asunto Oy Helsingin Eiranrannan Estella | 30,8 | 30,8
Asunto Oy Helsingin Eliel Saarisen Tie 10 | 96,1 | 96,1
Asunto Oy Helsingin Finniläntalo | 80,2 | 80,2
Asunto Oy Helsingin Follow | 0,0 | 0,0
Asunto Oy Helsingin Gerbera | 12,7 | 12,7
Asunto Oy Helsingin Graniittikallio | 12,8 | 12,8
Asunto Oy Helsingin Happiness | 22,2 | 22,2
Asunto Oy Helsingin Hildankulma | 80,1 | 80,1
Asunto Oy Helsingin Isopurje | 3,2 | 3,2
Asunto Oy Helsingin Kaivonkatsojantie 2 | 16,4 | 16,4
Asunto Oy Helsingin Kalevankatu 53 | 6,6 | 6,6
Asunto Oy Helsingin Kalliolinna | 0,8 | 0,8
Asunto Oy Helsingin Kanavaranta | 8,8 | 8,8
Asunto Oy Helsingin Kerttulinkuja 1 | 7,5 | 7,5
Asunto Oy Helsingin Kokkosaarenkatu 4 | 20,8 | 20,8

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Asunto Oy Helsingin Koralli | 4,1 | 4,1
Asunto Oy Helsingin Koroistentie | 9,4 | 9,4
Asunto Oy Helsingin Kultareuna 1 | 39,0 | 39,0
Asunto Oy Helsingin Kuusihovi | 25,4 | 25,4
Asunto Oy Helsingin Kyläkirkontie 13 | 68,5 | 68,5
Asunto Oy Helsingin Köysikuja 2 | 9,5 | 9,5
Asunto Oy Helsingin Laivalahdenkaari 1 | 85,4 | 85,4
Asunto Oy Helsingin Leikopiha | 9,6 | 9,6
Asunto Oy Helsingin Leikosaarentie 31 | 18,7 | 18,7
Asunto Oy Helsingin Leikovuo | 9,1 | 9,1
Asunto Oy Helsingin Lönnrotinkatu 32 | 55,1 | 55,1
Asunto Oy Helsingin Mariankatu 19 | 1,0 | 1,0
Asunto Oy Helsingin Merenkävijä | 5,1 | 5,1
Asunto Oy Helsingin Minna Canthinkatu 24 | 1,1 | 1,1
Asunto Oy Helsingin Mustankivenraitti 5 | 94,6 | 94,6
Asunto Oy Helsingin Myllypellonpolku 4 | 2,2 | 2,2
Asunto Oy Helsingin Mylläri | 2,3 | 2,3
Asunto Oy Helsingin Nautilus | 26,0 | 26,0
Asunto Oy Helsingin Nukkeruusunkuja 3 | 15,5 | 15,5
Asunto Oy Helsingin Pasilantornit | 52,1 | 52,1
Asunto Oy Helsingin Pasuunatie 8 | 2,2 | 2,2
Asunto Oy Helsingin Perustie 16 | 56,1 | 56,1
Asunto Oy Helsingin Pirta | 17,1 | 17,1
Asunto Oy Helsingin Porthaninkatu 4 | 0,7 | 0,7
Asunto Oy Helsingin Pumpputehdas | 0,5 | 0,5
Asunto Oy Helsingin Puuskarinne 1 | 98,2 | 98,2
Asunto Oy Helsingin Päivöläntie 72 | 7,7 | 7,7
Asunto Oy Helsingin Rautahepo | 100,0 | 100,0
Asunto Oy Helsingin Reginankuja 4 | 11,8 | 11,8
Asunto Oy Helsingin Rosas | 9,6 | 9,6
Asunto Oy Helsingin Ruusutarhantie 2-4 | 30,7 | 30,7
Asunto Oy Helsingin Satoaalto | 8,6 | 8,6
Asunto Oy Helsingin Satorinne | 8,5 | 8,5
Asunto Oy Helsingin Serica | 3,8 | 3,8
Asunto Oy Helsingin Solarus | 5,9 | 5,9
Asunto Oy Helsingin Solnantie 22 | 98,0 | 98,0

|  | 43 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Asunto Oy Helsingin Ståhlbergintie 4 | 93,5 | 93,5
Asunto Oy Helsingin Sumppari | 0,9 | 0,9
Asunto Oy Helsingin Tapaninkulo | 4,7 | 4,7
Asunto Oy Helsingin Tila | 24,5 | 24,5
Asunto Oy Helsingin Topeliuksenkatu 29 | 4,6 | 4,6
Asunto Oy Helsingin Tunturinlinna | 9,5 | 9,5
Asunto Oy Helsingin Töölön Oscar | 25,3 | 25,3
Asunto Oy Helsingin Vanha Viertotie 16 | 68,8 | 68,8
Asunto Oy Helsingin Vanha Viertotie 18 | 42,8 | 42,8
Asunto Oy Helsingin Vanhanlinnantie 10 | 6,4 | 6,4
Asunto Oy Helsingin Vaskiseppä | 4,7 | 4,7
Asunto Oy Helsingin Villa Kuohu | 25,6 | 25,6
Asunto Oy Hervannan Juhani | 14,9 | 14,9
Asunto Oy Hiihtomäentie 34 | 3,7 | 3,7
Asunto Oy Humalniementie 3-5 | 1,1 | 1,1
Asunto Oy Iidesranta 42 Tampere | 9,9 | 9,9
Asunto Oy Jukolanniitty | 7,7 | 7,7
Asunto Oy Jussinhovi | 3,5 | 3,5
Asunto Oy Järvenpään Alhonrinne | 18,4 | 18,4
Asunto Oy Kaarinan Katariinankallio | 35,8 | 35,8
Asunto Oy Kaarinan Kiurunpuisto | 48,1 | 48,1
Asunto Oy Kaarinan Kultarinta | 39,8 | 39,8
Asunto Oy Kaarinan Mattelpiha | 49,5 | 49,5
Asunto Oy Kaarinan Verkapatruuna | 3,7 | 3,7
Asunto Oy Kalasataman Fregatti, Helsinki | 25,3 | 25,3
Asunto Oy Kasarminkatu 10 | 26,7 | 26,7
Asunto Oy Kaukotie 10-12 | 3,1 | 3,1
Asunto Oy Kauniaisten Ersintie 9-11 | 5,5 | 5,5
Asunto Oy Kauniaisten Konsuli Bostads Ab | 7,4 | 7,4
Asunto Oy Ketturinne | 1,3 | 1,3
Asunto Oy Kirkkosalmentie 3 | 0,9 | 0,9
Asunto Oy Kivisaarentie | 2,7 | 2,7
Asunto Oy Kolehmaisentori | 5,5 | 5,5
Asunto Oy Kulmavuorenrinne | 1,0 | 1,0
Asunto Oy Kupittaan Kotka, Turku | 10,9 | 10,9
Asunto Oy Kupittaan Kurki, Turku | 6,1 | 6,1

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Asunto Oy Kupittaan Peippo, Turku | 34,6 | 34,6
Asunto Oy Kupittaan Satakieli, Turku | 6,1 | 6,1
Asunto Oy Kuuselanpuisto | 23,0 | 23,0
Asunto Oy Kuusihalme | 2,3 | 2,3
Asunto Oy Kuusitie 15 | 1,5 | 1,5
Asunto Oy Kuusitie 3 | 1,8 | 1,8
Asunto Oy Lapinniemen Pallopurje | 1,9 | 1,9
Asunto Oy Lapintalo | 1,0 | 1,0
Asunto Oy Lappeenrannan Kanavansato 2 | 5,7 | 5,7
Asunto Oy Lauttasaarentie 11 | 1,6 | 1,6
Asunto Oy Lielahdentie 10 | 9,1 | 9,1
Asunto Oy Läntinen Brahenkatu 8 | 0,8 | 0,8
Asunto Oy Mannerheimintie 108 | 3,0 | 3,0
Asunto Oy Mannerheimintie 148 | 2,5 | 2,5
Asunto Oy Mannerheimintie 77 | 1,2 | 1,2
Asunto Oy Mannerheimintie 83-85 | 0,7 | 0,7
Asunto Oy Mannerheimintie 93 | 0,3 | 0,3
Asunto Oy Mellunsusi | 1,5 | 1,5
Asunto Oy Messeniuksenkatu 8 | 2,0 | 2,0
Asunto Oy Messilä | 70,0 | 70,0
Asunto Oy Muotialantie 31 | 7,0 | 7,0
Asunto Oy Myllysalama | 59,8 | 59,8
Asunto Oy Naantalin Kastovuorenrinne | 16,7 | 16,7
Asunto Oy Neulapadontie 4 | 1,2 | 1,2
Asunto Oy Nokian Miharintie 38-40 | 13,1 | 13,1
Asunto Oy Nordenskiöldinkatu 8 | 2,5 | 2,5
Asunto Oy Näyttelijäntien Pistetalot | 1,4 | 1,4
Asunto Oy Oskelantie 5 | 4,1 | 4,1
Asunto Oy Oskelantie 8 | 2,1 | 2,1
Asunto Oy Otavantie 4 | 1,8 | 1,8
Asunto Oy Pengerkatu 27 | 2,6 | 2,6
Asunto Oy Pirkkalan Vanamo | 8,0 | 8,0
Asunto Oy Pohjanpoika | 8,0 | 8,0
Asunto Oy Poutuntie 2 | 3,7 | 3,7
Asunto Oy Puistokaari 13 | 1,9 | 1,9
Asunto Oy Raikurinne 1 | 1,3 | 1,3

|  | 44 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Asunto Oy Raision Tasontorni | 39,3 | 39,3
Asunto Oy Raision Toripuisto | 56,9 | 56,9
Asunto Oy Rantasentteri | 1,5 | 1,5
Asunto Oy Risto Rytin Tie 28 Bostads Ab | 1,5 | 1,5
Asunto Oy Ristolantie 7 | 2,5 | 2,5
Asunto Oy Riviuhkola | 4,4 | 4,4
Asunto Oy Ryytikuja 5 | 0,8 | 0,8
Asunto Oy Saarenkeskus | 0,4 | 0,4
Asunto Oy Salpakolmio | 31,3 | 31,3
Asunto Oy Satakallio | 0,2 | 0,2
Asunto Oy Satosorsa | 19,9 | 19,9
Asunto Oy Savilankatu 1 b | 33,3 | 33,3
Asunto Oy Solnantie 32 | 0,9 | 0,9
Asunto Oy Sompasaaren Priki | 66,3 | 66,3
Asunto Oy Sulkapolku 6 | 0,4 | 0,4
Asunto Oy Säästökartano | 0,3 | 0,3
Asunto Oy Taapuri | 2,5 | 2,5
Asunto Oy Tallbergin Puistotie 1 | 2,0 | 2,0
Asunto Oy Tammitie 21 | 0,9 | 0,9
Asunto Oy Tampereen Charlotta | 2,0 | 2,0
Asunto Oy Tampereen Haapalinnan Antintalo | 66,7 | 66,7
Asunto Oy Tampereen Kanjoninkatu 15 | 56,3 | 56,3
Asunto Oy Tampereen Kokinpellonrinne 2 | 86,9 | 86,9
Asunto Oy Tampereen Kristiina | 19,1 | 19,1
Asunto Oy Tampereen Kyläleni | 93,2 | 93,2
Asunto Oy Tampereen Kyyhky | 11,1 | 11,1
Asunto Oy Tampereen Rantatie 13 E-G | 44,9 | 44,9
Asunto Oy Tampereen Rotkonraitti 6 | 48,2 | 48,2
Asunto Oy Tampereen Siirtolapuutarhankatu 12 | 5,6 | 5,6
Asunto Oy Tampereen Strada | 46,6 | 46,6
Asunto Oy Tampereen Waltteri | 23,9 | 23,9
Asunto Oy Tapiolan Itäkartano, Espoo | 53,6 | 53,6
Asunto Oy Tapiolan Tuuliniitty Espoo | 6,8 | 6,8
Asunto Oy Tarkkampujankatu 14 | 44,1 | 44,1
Asunto Oy Tasatuomo | 1,3 | 1,3
Asunto Oy Terhokuja 6 | 11,3 | 11,3

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Asunto Oy Turun Asemanlinna | 20,9 | 20,9
Asunto Oy Turun Eteläranta II | 3,2 | 3,2
Asunto Oy Turun Eteläranta III | 2,9 | 2,9
Asunto Oy Turun Eteläranta IV | 3,0 | 3,0
Asunto Oy Turun Fregatinranta | 4,7 | 4,7
Asunto Oy Turun Förinranta II | 1,0 | 1,0
Asunto Oy Turun Ipnoksenrinne | 6,7 | 6,7
Asunto Oy Turun Kivimaanrivi | 6,5 | 6,5
Asunto Oy Turun Linnanhuippu | 1,1 | 1,1
Asunto Oy Turun Linnanpuisto | 8,8 | 8,8
Asunto Oy Turun Merenneito | 24,7 | 24,7
Asunto Oy Turun Meripoika | 40,8 | 40,8
Asunto Oy Turun Mietoistenkuja | 9,4 | 9,4
Asunto Oy Turun Pernon Kartanonlaakso | 14,5 | 14,5
Asunto Oy Turun Puutarhakatu 50 | 13,1 | 13,1
Asunto Oy Turun Sipimetsä | 8,5 | 8,5
Asunto Oy Turun Unikkoniitty | 39,9 | 39,9
Asunto Oy Turuntie 112 | 1,4 | 1,4
Asunto Oy Turuntie 63 | 1,6 | 1,6
Asunto Oy Tuusulan Naavankierto 10 | 11,2 | 11,2
Asunto Oy Töölön Estradi, Helsinki | 63,0 | 63,0
Asunto Oy Töölön Gaala | 50,3 | 50,3
Asunto Oy Ulpukkaniemi | 25,4 | 25,4
Asunto Oy Vaasankatu 15 | 0,8 | 0,8
Asunto Oy Vallinkyyhky | 6,0 | 6,0
Asunto Oy Vantaan Albert Petreliuksen Katu 8 | 7,7 | 7,7
Asunto Oy Vantaan Kilterinpuisto | 51,5 | 51,5
Asunto Oy Vantaan Kortteeri | 6,4 | 6,4
Asunto Oy Vantaan Käräjäkuja 3 | 19,8 | 19,8
Asunto Oy Vantaan Maarinrinne | 12,0 | 12,0
Asunto Oy Vantaan Maarukanrinne 6 | 14,6 | 14,6
Asunto Oy Vantaan Minkkikuja | 49,0 | 49,0
Asunto Oy Vantaan Myyrin Tähti | 6,8 | 6,8
Asunto Oy Vantaan Orvokkitie 17 | 14,3 | 14,3
Asunto Oy Vantaan Pakkalanrinne 3 | 41,8 | 41,8
Asunto Oy Vantaan Pakkalanruusu | 3,1 | 3,1

|  | 45 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Asunto Oy Vantaan Raiviosuonmäki 7b | 100,0 | 100,0
Asunto Oy Vantaan Ravurinmäki | 33,2 | 33,2
Asunto Oy Vantaan Talvikkitie 38 | 96,1 | 96,1
Asunto Oy Vantaan Tammiston Tringa | 8,3 | 8,3
Asunto Oy Vantaan Tammistonkatu 29 | 29,1 | 29,1
Asunto Oy Vantaan Tuurakuja 4 | 34,1 | 34,1
Asunto Oy Vantaan Tähkiö | 33,2 | 33,2
Asunto Oy Vantaan Varikonaarre | 3,3 | 3,3
Asunto Oy Vantaan Virtakuja 4 | 66,2 | 66,2
Asunto Oy Vaskivuorentie 12 Senioritalo Vantaa | 1,2 | 1,2
Asunto Oy Viides Linja 16 | 1,1 | 1,1
Asunto Oy Viikinkisankari | 31,1 | 31,1
Asunto Oy Vilhonvuorenkatu 8 - Bostads Ab Vilhelmsbergsgatan 8 | 1,1 | 1,1
Asunto Oy Vuomeren-Salpa | 2,7 | 2,7
Asunto Oy Vuorastila | 99,0 | 99,0
Asunto Oy Vuoreksen Vega, Tampere | 83,8 | 83,8
Asunto Oy Vuosaaren Meripihka Helsinki | 42,7 | 42,7
Asunto Oy Välkynkallio | 0,8 | 0,8
Asunto-Osakeyhtiö Amos | 0,5 | 0,5
Asunto-Osakeyhtiö Arabian Valo, Helsinki | 52,2 | 52,2
Asunto-Osakeyhtiö Fredrikinkatu 38 | 2,7 | 2,7
Asunto-Osakeyhtiö Haagan Talontie 4 | 3,1 | 3,1
Asunto-Osakeyhtiö Kristianinkatu 2 | 1,7 | 1,7
Asunto-Osakeyhtiö Kulmakatu 12 | 2,1 | 2,1
Asunto-Osakeyhtiö Kuusitie 9 | 2,3 | 2,3
Asunto-Osakeyhtiö Merimiehenkatu 41 Bostadsaktiebolag | 1,6 | 1,6
Asunto-Osakeyhtiö Minna Canthin Katu 22 | 2,4 | 2,4
Asunto-Osakeyhtiö Mursu | 0,5 | 0,5
Asunto-Osakeyhtiö Nervanderinkatu 9 | 2,6 | 2,6
Asunto-Osakeyhtiö Otavantie 3 | 0,6 | 0,6
Asunto-Oy Laajalahdentie 26 | 6,5 | 6,5
Asunto-Oy Mannerheimintie 100 | 0,9 | 0,9
Asunto-Oy Mariankatu 21 | 1,3 | 1,3
Asunto-oy Turun Linnankatu 37 a | 1,7 | 1,7
Asunto-Oy Ulvilantie 11 b | 0,6 | 0,6
Asunto-Oy Vantaan Herttuantie 3 | 35,2 | 35,2

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Bostads Ab Björneborgsvägen 5 | 0,5 | 0,5
Bostads Ab Kajaneborg | 7,3 | 7,3
Bostads Ab Kvarnhyddan | 1,8 | 1,8
Bostads Ab Munksnäs N:o 25 Asunto Oy | 14,1 | 14,1
Bostads Ab Spargäddan Asunto Oy | 1,3 | 1,3
Bostadsaktiebolaget Lönegropen, Skidbacksvägen 18 | 1,6 | 1,6
Kiinteistö Oy Espoon Anna Sahlsténin katu 14 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Anna Sahlsténin katu 7A | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Elosalama | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Heinjoenpolku | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Henttaan puistokatu 6 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Henttaan puistokatu 8 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Hopeavillakko | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Jousenkaari 5 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Jousenkaari 7 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Kala-Maija 4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Kappelirinne 4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Kaskenkaatajantie 5 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Kaskivuorenkuja 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Kastevuoren Palvelutalo | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Kilonkallionkuja 5 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Kilvoituksentie 1 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Kiskottajankuja 4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Kuunsirppi | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Kyyhkysmäki 16 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Kyyhkysmäki 9 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Lansantie 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Likusterikatu 1 D | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Linnustajantie 17 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Magneettikatu 8 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Majurinkatu 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Matinkylän Poutapilvi | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Matinniitynkuja 8 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Merituulentie 38 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Nihtisillankuja 2 E-G | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Niittymaantie 1 | 100,0 | 100,0

|  | 46 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Kiinteistö Oy Espoon Niittymaantie 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Niittysillankulma 2 C-D | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Perkkaankuja 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Porarinkatu 2 D - E | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Porarinkatu 2 F | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Puikkarinmäki | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Pyhäjärventie 1 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Rummunlyöjänkatu 11 D - E | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Runoratsunkatu 15 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Runoratsunkatu 5 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Ruusulinna | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Sepetlahdentie 6 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Siniheinä | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Soukankaari 11-13 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Soukanniementie 1 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Taivalmäki 5 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Taivalrinne | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Tähtimötie | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Viherlaaksonranta 3-5 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Viherlaaksonranta 7 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Espoon Zanseninkuja 6 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Amiraalinkatu 2 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Ansaritie 1 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Ansaritie 2-4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Ansaritie 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Arhotie 22 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Atlantinkatu 12 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Aurinkotuulenkatu 6 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Capellan puistotie 21 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Castreninkatu 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Eura III | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Gadolininkatu 1 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Graniittitie 8 ja 13 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Hakaniemenkatu 9 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Heikkiläntie 10 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Hämeenpenger | 100,0 | 100,0

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Kiinteistö Oy Helsingin Ida Aalbergin Tie 3 A | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Ida Aalbergintie 1b | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Jokiniementie 46 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Jokiniementie 48 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Juhani Ahon Tie 12-14 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Junonkatu 4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Kaarenjalka 5 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Kangaspellontie 1-5 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Kaustisenpolku 1 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Keinulaudantie 7 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Kiillekuja 4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Kirjala | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Klaavuntie 8-10 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Koirasaarentie 45 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Koirasaarentie 47 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Korppaanmäentie 17 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Korppaanmäentie 21 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Kristianinkatu 11-13 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Kulmavuorenpiha | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Kutomotie 10a | 75,0 | 75,0
Kiinteistö Oy Helsingin Kutomotie 12a | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Kutomotie 14 A | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Kutomotie 8a | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Lapponia | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Lauttasaarentie 19 | 58,3 | 58,3
Kiinteistö Oy Helsingin Leirikuja 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Lintulahdenpuisto | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Lontoonkatu 9 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Maakaarenkuja 2A | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Maakaarenkujan Pysäköinti | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Malagankatu 7 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Mechelininkatu 12-14 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Meripellonhovi | 98,3 | 98,3
Kiinteistö Oy Helsingin Mestari | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Myllymatkantie 1 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Navigatortalo | 44,7 | 44,7

|  | 47 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Kiinteistö Oy Helsingin Niittaajankadun Klaava | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Nils Westermarckin kuja 18 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Näkinkuja 6 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Näyttelijäntie 24 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Pajamäentie 6 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Pajamäentie 7 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Pakilantie 17 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Piispantie 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Piispantie 5 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Piispantie 7 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Piispantie 8 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Pääskylänrinne | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Rikhard Nymanin tie 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Riontähti | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Rusthollarinkuja 2 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Sateenkaari | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Siltavoudintie 20 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Snellmaninkatu 23 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Stenbäckinkatu 5 | 60,0 | 60,0
Kiinteistö Oy Helsingin Sähköttäjänkatu 6 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Tilkankatu 15 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Tilkankatu 2 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Tilkankatu 6 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Tulisuontie 20 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Vanha Viertotie 6 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Vanha Viertotie 8 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Venemestarintie 4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Vervi | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Vetelintie 5 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Viulutie 1 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Vuosaaren Helmi | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Helsingin Välskärinkatu 4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Järvenpään Kotokartano | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Kaarenjalka 5g | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Kaarinan Auranpihat | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Kangasalan Unikkoniitty | 100,0 | 100,0

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Kiinteistö Oy Kapellimestarinparkki | 9,1 | 9,1
Kiinteistö Oy Kauniaisten Ratapolku 6 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Keinulaudantie 7h | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Keravan Papintie 1 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Kirkkonummen Sarvvikinportti | 60,0 | 6,4
Kiinteistö Oy Kirkkonummen Sarvvikinrinne 4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Lempäälän Moisionaukea 25 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Mannerheimintie 170 | 63,3 | 63,3
Kiinteistö Oy Mellunpuiston Tontti S 13 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Mellunpuiston Tontti S 13 Holding | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Mellunpuiston Tontti S 4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Mellunpuiston Tontti S 4 Holding | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Nekalanpuisto | 2,9 | 2,9
Kiinteistö Oy Niittykummun Huippuparkki | 38,2 | 38,2
Kiinteistö Oy Nokian Virran Ritari | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Pellervon Pysäköinti | 16,0 | 16,0
Kiinteistö Oy Raikukuja II | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Sammon Parkki | 21,2 | 21,2
Kiinteistö Oy Tampereen Aitolahdentie 22 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Aitolahdentie 24 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Alapeusonkatu 6 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Atanväylä 4A | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Atanväylä 4B | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Hannulanpolku 10 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Heittoniityn Parkki | 56,7 | 56,7
Kiinteistö Oy Tampereen Heittoniitynkuja 5 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Hervannan Puistokallio | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Härmälänrannan Aurinkokallio | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Härmälänrannan Sisu | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Iidesranta 18 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Jankanpuisto | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Kaidanpääty | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Kauppa-aukio | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Linnanherra | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Pappilan Herra | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Puistofasaani | 100,0 | 100,0

|  | 48 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Kiinteistö Oy Tampereen Ruovedenkatu 11 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Sammon Kalervo | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Tarmonkatu 6 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Tieteenkatu 14 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tampereen Tuiskunkatu 7 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tohlopinkontu | 100,0 | 60,0
Kiinteistö Oy Turun Gränsbackankuja 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Joutsenpuisto 7 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Kaivokatu 10 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Kuovi | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Kupittaan Kyyhky | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Maarianportti | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Marmoririnne 2 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Metallikatu | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Pryssinkatu 13 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Ratavahdinrinne | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Rauhankatu 8 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Sato-Koto | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Sorakatu 9 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Sukkulakoti | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Tervaporvari | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Uudenmaanlinna | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Veistämöntori | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Westparkin Eeben | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Turun Westparkin Tuija | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tuusulan Pataljoonantie 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Uudenmaantulli | 24,3 | 24,3
Kiinteistö Oy Vallikallionpolku | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Aapramintie 4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Havukoskenkatu 20 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Heporinne 4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Hiekkaharjuntie 16 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Horsmakuja 4a | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Kaarenkunnas | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Kaarenlehmus | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Kesäniitty | 100,0 | 100,0

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Kiinteistö Oy Vantaan Kevätpuro | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Kivivuorentie 8 A-B | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Kivivuorentie 8 C | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Krassipuisto | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Kukinkuja 2 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Kärry | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Leksankuja 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Lincolninaukio 4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Lummepiha | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Martinpääsky | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Myyrinhaukka | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Myyrinmutka | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Oritie 1 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Orvokkikuja 1a | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Orvokkikuja 1b | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Pakkalanportti | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Pakkalanrinne 5-7 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Peltolantie 14 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Piparminttu | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Pronssikuja 1 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Raikukuja 4B | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Raudikkokuja 7 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Rubiinikehä 1B | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Ruostekuja 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Solkikuja 2 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Solkikuja 5 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Sompakuja 2-4 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Tempo | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Teodora | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Terhokuja 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Tykkikuja 11 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Tykkikuja 7 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Uomarinne 5 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Varikkokaarre 2 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Vihvilätie 3 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Vantaan Virtakuja 6 | 100,0 | 100,0

|  | 49 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Kiinteistö Oy Ylöjärven Viljavainio | 100,0 | 100,0
Työväen Asunto-osakeyhtiö Rauha | 10,2 | 10,2
Ömsesidiga Fastighets Ab Malmeken | 13,0 | 13,0
Sato-Pysäköinti Oy |  |
Kiinteistö Oy Espoon Kotkatien Pysäköinti | 89,1 | 89,1
Kiinteistö Oy Espoon Nihtiparkki | 50,0 | 50,0
Kiinteistö Oy Espoon Pegasos Pysäköinti | 25,1 | 25,1
Kiinteistö Oy Espoon Peijinkujan Pysäköinti | 97,1 | 97,1
Kiinteistö Oy Finnoonsillan Parkki | 12,0 | 12,0
Kiinteistö Oy Helsingin Jokiniementien Pysäköinti | 78,1 | 78,1
Kiinteistö Oy Helsingin Käskynhaltijantien Pysäköinti | 80,0 | 80,0
Kiinteistö Oy Mellunpuiston Pysäköinti Holding | 24,0 | 24,0
Kiinteistö Oy Puutorin Pysäköinti | 51,6 | 51,6
Kiinteistö Oy Runoratsun Pysäköinti | 20,7 | 20,7
Kiinteistö Oy Skanssin Autoparkki | 24,7 | 24,7
Kiinteistö Oy Vantaan Lincolninaukion Pysäköinti | 100,0 | 100,0
Kruunuvuoren Parkki Oy | 76,9 | 76,9
Sato-JoustoKoti Oy |  |
Asunto Oy Helsingin Käskynhaltija | 100,0 | 100,0
Asunto Oy Helsingin Myllyrinne | 100,0 | 100,0
Asunto Oy Hervantajärven Helmi, Tampere | 98,4 | 98,4
Asunto-osakeyhtiö Talin Estelle, Helsinki | 93,5 | 93,5
Kiinteistö Oy Espoon Humisevanportti 2 | 100,0 | 100,0
SATOkoti Oy |  |
Kiinteistö Oy Ida Aalbergintie 1 | 100,0 | 100,0
Kiinteistö Oy Tohlopinkontu | 100,0 | 40,0
SATOkoti 24 Oy |  |
Asunto Oy Vantaan Neulansilmä | 2,2 | 2,2
Vatrotalot 5 Oy |  |
Asunto Oy Helsingin Laivalahdenportti 5 | 75,5 | 75,5
Asunto Oy Helsingin Toini Muonan Katu 8 | 10,6 | 10,6

31.12.2024 | Konsernin omistusosuus % | Emoyhtiön omistusosuus %
Asunto Oy Kirkkonummen Riihipolku | 100,0 | 100,0
Asunto Oy Kylänpäänpelto | 43,8 | 43,8
Asunto Oy Laakavuorentie 4 | 39,1 | 39,1
Asunto Oy Meriramsi | 25,6 | 25,6
Asunto Oy Meri-Rastilan Tie 5 | 23,5 | 23,5
Asunto Oy Meri-Rastilan Tie 9 | 9,1 | 9,1
Asunto Oy Nurmijärven Kylänpäänkaari | 45,0 | 45,0
Asunto Oy Nurmijärven Kylänpäänniitty | 31,2 | 31,2
Asunto Oy Vantaan Ravurinpuisto | 61,1 | 61,1
Sato-Rakennuttajat Oy |  |
Asunto Oy Kirkkonummen Helmi | 100,0 | 100,0
Asunto Oy Kirkkonummen Sarvvikintie 4 | 100,0 | 81,7
Kiinteistö Oy Kirkkonummen Sarvvikinportti | 60,0 | 46,8
Sarfvikin Vesialue Oy | 60,0 | 41,7
Uusi Sarfvik Oy | 60,0 | 41,7

|  | 50 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖS, FAS
EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA, FAS

€ | Liite | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Liikevaihto | 2 | 10 842 800,74 | 14 449 201,24
Liiketoiminnan muut tuotot | 3 | 217 528,78 | 363 062,14
Materiaalit ja palvelut | 4 | -23 749,40 | -58 813,60
Henkilöstökulut | 5, 6, 7 | -2 114 804,82 | -2 084 097,60
Poistot ja arvonalentumiset | 8 | -3 023 526,81 | -2 806 604,51
Liiketoiminnan muut kulut | 9 | -9 617 870,43 | -22 451 282,67
Liikevoitto/-tappio |  | -3 719 621,94 | -12 588 535,00
Rahoitustuotot ja -kulut | 10 | -1 135 696,19 | -7 826 552,28
Tulos ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja |  | -4 855 318,13 | -20 415 087,28
Konserniavustukset | 11 | 46 600 000,00 | 0,00
Tuloverot | 12 | -4 360 308,97 | -13 115,84
Tilikauden tulos |  | 37 384 372,90 | -20 428 203,12

EMOYHTIÖN TASE, FAS

€ | Liite | 31.12.2024 | 31.12.2023
VASTAAVAA |  |  |
Pysyvät vastaavat |  |  |
Aineettomat hyödykkeet | 13 | 7 439 718,53 | 7 870 593,51
Aineelliset hyödykkeet | 14 | 1 493 554,07 | 2 345 204,60
Osuudet saman konsernin yrityksissä | 15 | 978 197 057,97 | 978 131 291,95
Osuudet osakkuusyrityksissä | 16 | 1 250,00 | 1 250,00
Muut osakkeet ja osuudet | 17 | 955 882,53 | 958 404,35
Yhteensä |  | 988 087 463,10 | 989 306 744,41

€ | Liite | 31.12.2024 | 31.12.2023
Vaihtuvat vastaavat |  |  |
Vaihto-omaisuus | 18 | 491 108,96 | 495 759,00
Pitkäaikaiset saamiset, konserniyhtiöt | 19 | 1 325 530 163,98 | 1 299 744 746,72
Pitkäaikaiset saamiset, ulkopuoliset | 19 | 22 093 332,16 | 410 259,90
Lyhytaikaiset saamiset, konserniyhtiöt | 20 | 447 816 794,56 | 393 731 404,72
Lyhytaikaiset saamiset, ulkopuoliset | 20 | 8 697 752,45 | 127 065 708,60
Rahat ja pankkisaamiset |  | 30 197 463,62 | 4 302 542,85
Yhteensä |  | 1 834 826 615,73 | 1 825 750 421,79
VASTAAVAA YHTEENSÄ |  | 2 822 914 078,83 | 2 815 057 166,20
VASTATTAVAA |  |  |
Oma pääoma | 21, 22 |  |
Osakepääoma | 23 | 4 442 192,00 | 4 442 192,00
Vararahasto |  | 43 683 500,96 | 43 683 500,96
Muut rahastot |  | 315 913 231,74 | 229 026 813,17
Edellisten tilikausien voitto/tappio |  | 376 150 906,09 | 396 579 109,21
Tilikauden tulos |  | 37 384 372,90 | -20 428 203,12
Yhteensä |  | 777 574 203,69 | 653 303 412,22
Vieras pääoma |  |  |
Pitkäaikaiset velat, ulkopuoliset | 24 | 1 576 299 850,81 | 1 345 005 554,02
Lyhytaikaiset velat, konserniyhtiöt | 25 | 204 755 730,75 | 167 483 695,98
Lyhytaikaiset velat, ulkopuoliset | 25 | 264 284 293,58 | 649 264 503,98
Yhteensä |  | 2 045 339 875,14 | 2 161 753 753,98
VASTATTAVAA YHTEENSÄ |  | 2 822 914 078,83 | 2 815 057 166,20

|  | 51 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

EMOYHTIÖN RAHOITUSLASKELMA, FAS

€ | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA |  |
Tilikauden tulos | 37 384 372,90 | -20 428 203,12
Oikaisut: |  |
Poistot | 3 023 526,81 | 2 806 604,51
Rahoitustuotot (-) tai -kulut (+) | 1 135 696,19 | 7 826 552,28
Tuloverot | 4 360 308,97 | 13 115,84
Pysyvien vastaavien myyntivoitot (-) ja -tappiot (+) | -186 420,74 | 11 211 349,29
Konserniavustukset | -46 600 000,00 | 0,00
Muut oikaisut | 3 000,00 | -20 480,19
Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta | -879 515,87 | 1 408 938,61
Käyttöpääoman muutos: |  |
Lyhytaikaisten korottomien saamisten vähennys (+) / lisäys (-) | -96 811,86 | 1 297 608,58
Vaihto-omaisuuden vähennys (+) / lisäys (-) | 4 650,04 | 44 087,60
Lyhytaikaisten velkojen vähennys (-) / lisäys (+) | 862 009,22 | 2 146 047,95
Rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja | -109 668,47 | 4 896 682,74
Maksetut korot | -88 966 635,86 | -74 590 615,00
Saadut osingot | 37 679,70 | 193 187,69
Saadut korot | 106 934 464,42 | 73 827 385,71
Muut rahoituserät | -22 345 057,34 | -12 804 539,97
Maksetut välittömät verot | 6 448 656,19 | -20 651 232,45
Liiketoiminnan satunnaisista eristä johtuva rahavirta | 0,00 | -1 082 275,43
Liiketoiminnan rahavirta (A) | 1 999 438,64 | -30 211 406,71

€ | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA |  |
Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin | -1 710 926,99 | -2 915 586,66
Aineellisten hyödykkeiden luovutustulot | 252 405,87 | 169 229,00
Muut sijoitukset tytäryhtiöihin | -10 000,00 | 0,00
Investoinnit muihin sijoituksiin | -151 825,46 | -81 600,25
Luovutustulot muista sijoituksista | 0,00 | 55 196 047,10
Myönnetyt lainat | -19 251 297,74 | -222 316 027,61
Lainasaamisten takaisinmaksut | 12 540 000,00 | 6 246 815,27
Pääomanpalautus | 0,00 | 23 243 000,00
Sijoitukset velkakirjoihin | -19 767 601,86 | 0,00
Saadut maksut velkakirjasijoituksista | 19 767 601,86 | 0,00
Investointien rahavirta (B) | -8 331 644,32 | -140 458 123,15
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA |  |
Maksullinen osakeanti | 199 935 195,39 | 0,00
Lainojen nostot | 850 680 726,75 | 1 381 043 670,22
Lainojen takaisinmaksut | -1 028 504 679,59 | -1 338 785 874,54
Lyhytaikaisten konsernitilisaamisten ja -velkojen muutos | 10 115 883,90 | -80 727 135,30
Konserniavustukset (maksuperusteiset) | 0,00 | 160 000 000,00
Rahoituksen rahavirta (C) | 32 227 126,45 | 121 530 660,38
Laskelman mukainen rahavarojen muutos | 25 894 920,77 | -49 138 869,48
Rahavarat tilikauden alussa | 4 302 542,85 | 53 441 412,33
Rahavarat tilikauden lopussa | 30 197 463,62 | 4 302 542,85

|  | 52 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT, FAS
1. TILINPÄÄTÖKSEN LAATIMISPERIAATTEET
Perustiedot
SATO Oyj on suomalainen, Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka
kotipaikka on Helsinki, Suomi. SATO Oyj:n rekisteröity osoite on Panuntie 4, 00600
Helsinki, Suomi.
SATO Oyj yhdessä tytäryhtiöidensä kanssa muodostaa SATO-konsernin. SATO Oyj:n
enemmistöomistaja 57,0 %:n omistusosuudella on Balder Finska Otas AB, jonka
emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder. SATO konsernin
pääasiallinen toiminta muodostuu asuntosijoittamisesta ja pääosa sen asunto-
omaisuudesta sijaitsee Helsingin seudulla.
Yleiset laatimisperiaatteet
SATO Oyj:n tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolain ja -asetusten sekä
osakeyhtiölain mukaisesti.
Vuokraustoimintaan ja hallintokuluveloituksiin liittyvät tuotot
Vuokraustoiminta- ja hallintokuluveloitustuotot tuloutetaan suoriteperiaatteen
mukaisesti.
Pysyvien vastaavien arvostus
Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet on merkitty taseeseen hankintamenoon
vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla ja mahdollisilla arvonalennuksilla.
Suunnitelman mukaiset poistot on laskettu tasapoistoina aineettomien ja aineellisten
hyödykkeiden taloudellisten pitoaikojen perusteella.
Poistoajat ovat:
Muut pitkävaikutteiset menot 6–10 vuotta
Rakennukset 67 vuotta
Rakennelmat 15 vuotta
Koneet ja kalusto 5–10 vuotta
Muut aineelliset hyödykkeet 3–6 vuotta
Väestönsuojat 40 vuotta
Autot 4 vuotta
Osuudet saman konsernin yrityksissä on merkitty taseeseen hankintamenoon
vähennettynä mahdollisilla arvonalennuksilla.
Eläkemenojen jaksotus
Eläketurva on kaikilta osilta hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä. Eläkemenot
on kirjattu suoriteperusteisesti kuluksi tuloslaskelmaan.
Kehitysmenot
Kehitysmenot kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat
syntyneet.
Vaihto-omaisuuden arvostus
Vaihto-omaisuus on arvostettu välittömään hankintamenoon tai sitä alemman
todennäköisen myyntihinnan määräisenä.
Johdannaissopimukset
Koronvaihtosopimuksilla suojaudutaan vaihtuvakorkoisten lainojen korkoriskiltä.
Johdannaisten korkotuotot ja -kulut jaksotetaan sopimusajalle.
Negatiivisen käyvän arvon omaavien johdannaisten osalta yhtiö kirjaa koko käyvän
arvon velan taseen pitkä- ja lyhytaikaiseen vieraaseen pääomaan. Velasta ei kirjata
laskennallista verosaamista.
Positiivisen käyvän arvon omaavien johdannaisten käypiä arvoja ei arvosteta
kirjanpidossa ja positiiviset käyvät arvot esitetään ainoastaan liitetiedoissa.
Johdannaisten käyvän arvon määrittelyissä käytetyistä menetelmistä on kerrottu
konsernin liitetiedossa 26.

|  | 53 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

TULOSLASKELMAN LIITETIEDOT
2. LIIKEVAIHTO

€ | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Vuokratuotot ja käyttökorvaukset | 1 945 418,32 | 2 066 088,67
Muut tuotot | 196,00 | 454 710,40
Hallintokuluveloitukset | 8 897 186,42 | 11 928 402,17
Yhteensä | 10 842 800,74 | 14 449 201,24

3. LIIKETOIMINNAN MUUT TUOTOT

€ | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Liiketoiminnan muut tuotot | 14 939,16 | 244 941,66
Käyttöomaisuuden myyntivoitot | 202 589,62 | 118 120,48
Yhteensä | 217 528,78 | 363 062,14

4. MATERIAALIT JA PALVELUT

€ | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Aineet ja tarvikkeet |  |
Ostot tilikauden aikana (=hankinnat) | 19 099,36 | 14 726,00
Varastojen muutos | 4 650,04 | 44 087,60
Yhteensä | 23 749,40 | 58 813,60

5. HENKILÖSTÖKULUT

€ | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Palkat | 1 813 113,69 | 1 743 662,79
Eläkekulut | 255 446,88 | 289 942,65
Muut henkilöstösivukulut | 46 244,25 | 50 492,16
Yhteensä | 2 114 804,82 | 2 084 097,60

6. JOHDON PALKAT JA PALKKIOT

€ | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Toimitusjohtaja ja hallituksen jäsenet | 506 920,65 | 546 259,09

7. HENKILÖSTÖ KESKIMÄÄRIN

| 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Henkilöitä | 11 | 12

8. POISTOT JA ARVONALENTUMISET

€ | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Aineettomista hyödykkeistä | 2 133 811,05 | 1 897 058,06
Aineellisista hyödykkeistä | 889 715,76 | 909 546,45
Yhteensä | 3 023 526,81 | 2 806 604,51

9. LIIKETOIMINNAN MUUT KULUT

€ | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Vuokrat | 240 229,66 | 238 778,94
Kiinteistöjen hoitokulut | 210 537,40 | 269 158,78
Muut kiinteät kulut * | 9 132 332,89 | 10 396 822,07
Liiketoiminnan muut kulut | 18 601,60 | 130 187,14
Käyttöomaisuuden myyntitappiot | 16 168,88 | 0,00
Sijoitusomaisuuden luovutustappiot | 0,00 | 11 416 335,74
Yhteensä | 9 617 870,43 | 22 451 282,67

* Tilintarkastuspalkkiot olivat 91 146,31 € (56 225,00) ja muut tilintarkastukseen liittyvät toimeksiannot olivat 51 500,00 € (39 500,00).

|  | 54 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

10. RAHOITUSTUOTOT JA -KULUT

€ | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Korkotuotot ja muut tuotot pitkäaikaisista sijoituksista |  |
Saman konsernin yrityksiltä | 84 737 013,27 | 62 772 907,25
Muilta | 27 921 828,71 | 15 976 040,50
Yhteensä | 112 658 841,98 | 78 748 947,75

€ | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Korkokulut ja muut rahoituskulut |  |
Saman konsernin yrityksille | -10 113 134,57 | -7 389 104,24
Muille: |  |
Korkokulut | -88 947 409,95 | -73 125 652,57
Muut rahoituskulut | -14 236 347,65 | -5 945 189,22
Johdannaisten käyvän arvon muutos | -497 646,00 | -115 554,00
Yhteensä | -113 794 538,17 | -86 575 500,03
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä | -1 135 696,19 | -7 826 552,28

11. KONSERNIAVUSTUKSET

€ | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Saadut konserniavustukset | 46 600 000,00 | 0,00
Yhteensä | 46 600 000,00 | 0,00

12. TULOVEROT

€ | 1.1.–31.12.2024 | 1.1.–31.12.2023
Tuloverot varsinaisesta toiminnasta | 4 360 308,97 | 13 115,84
Yhteensä | 4 360 308,97 | 13 115,84

TASEEN LIITETIEDOT
13. AINEETTOMAT HYÖDYKKEET

€ | 2024 | 2023
Muut pitkävaikutteiset menot |  |
Hankintameno 1.1. | 19 653 541,44 | 16 824 498,99
Lisäykset | 1 663 606,27 | 2 783 208,43
Vähennykset | 0,00 | -2 576,00
Järjestelyt ja siirrot erien välillä | 39 329,80 | 48 410,02
Hankintameno 31.12. | 21 356 477,51 | 19 653 541,44
Kertyneet poistot ja arvonalennukset 1.1. | 11 782 947,93 | 9 888 465,87
Vähennysten kertyneet poistot | 0,00 | -1 949,23
Tilikauden poistot | 2 133 811,05 | 1 896 431,29
Kertyneet poistot ja arvonalennukset 31.12. | 13 916 758,98 | 11 782 947,93
Kirjanpitoarvo 31.12. | 7 439 718,53 | 7 870 593,51
Aineettomat hyödykkeet yhteensä | 7 439 718,53 | 7 870 593,51

14. AINEELLISET HYÖDYKKEET

€ | 2024 | 2023
Maa- ja vesialueet |  |
Hankintameno 1.1. | 19 595,69 | 19 595,69
Hankintameno 31.12. | 19 595,69 | 19 595,69
Kirjanpitoarvo 31.12. | 19 595,69 | 19 595,69
Rakennukset ja rakennelmat |  |
Hankintameno 1.1. | 10 275,62 | 58 685,64
Järjestelyt ja siirrot erien välillä | 0,00 | -48 410,02
Hankintameno 31.12. | 10 275,62 | 10 275,62
Kertyneet poistot ja arvonalennukset 1.1. | 10 274,62 | 10 274,62
Kertyneet poistot ja arvonalennukset 31.12. | 10 274,62 | 10 274,62
Kirjanpitoarvo 31.12. | 1,00 | 1,00

|  | 55 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

€ | 2024 | 2023
Liittymismaksut |  |
Hankintameno 1.1. | 3 139,28 | 3 139,28
Hankintameno 31.12. | 3 139,28 | 3 139,28
Kirjanpitoarvo 31.12. | 3 139,28 | 3 139,28
Koneet ja kalusto |  |
Hankintameno 1.1. | 7 445 473,38 | 6 765 690,95
Lisäykset | 110 966,17 | 1 010 445,91
Vähennykset | -532 012,73 | -330 663,48
Hankintameno 31.12. | 7 024 426,82 | 7 445 473,38
Kertyneet poistot ja arvonalennukset 1.1. | 5 292 597,48 | 4 704 674,88
Vähennysten kertyneet poistot | -466 027,60 | -279 554,96
Tilikauden poistot | 862 774,38 | 867 477,56
Kertyneet poistot ja arvonalennukset 31.12. | 5 689 344,26 | 5 292 597,48
Kirjanpitoarvo 31.12. | 1 335 082,55 | 2 152 875,89
Muut aineelliset hyödykkeet |  |
Hankintameno 1.1. | 1 553 686,53 | 1 553 686,53
Hankintameno 31.12. | 1 553 686,53 | 1 553 686,53
Kertyneet poistot ja arvonalennukset 1.1. | 1 423 423,59 | 1 381 354,70
Tilikauden poistot | 26 941,38 | 42 068,89
Kertyneet poistot ja arvonalennukset 31.12. | 1 450 364,97 | 1 423 423,59
Kirjanpitoarvo 31.12. | 103 321,56 | 130 262,94
Keskeneräiset hyödykkeet |  |
Hankintameno 1.1. | 39 329,80 | 835 797,23
Lisäykset | 32 413,99 | 39 329,80
Järjestelyt ja siirrot erien välillä | -39 329,80 | -835 797,23
Hankintameno 31.12. | 32 413,99 | 39 329,80
Kirjanpitoarvo 31.12. | 32 413,99 | 39 329,80
Aineelliset hyödykkeet yhteensä | 1 493 554,07 | 2 345 204,60

15. OSUUDET SAMAN KONSERNIN YRITYKSISSÄ

€ | 2024 | 2023
Hankintameno 1.1. | 978 131 291,95 | 1 066 817 533,39
Lisäykset | 10 000,00 | 0,00
Järjestelyt ja siirrot erien välillä | 55 766,02 | 0,00
Vähennykset | 0,00 | -88 686 241,44
Hankintameno 31.12. | 978 197 057,97 | 978 131 291,95
Kirjanpitoarvo 31.12. | 978 197 057,97 | 978 131 291,95

16. OSUUDET OSAKKUUSYRITYKSISSÄ

€ | 2024 | 2023
Hankintameno 1.1. | 1 250,00 | 1 250,00
Hankintameno 31.12. | 1 250,00 | 1 250,00
Kirjanpitoarvo 31.12. | 1 250,00 | 1 250,00

17. MUUT OSAKKEET JA OSUUDET

€ | 2024 | 2023
Hankintameno 1.1. | 989 245,89 | 989 245,89
Hankintameno 31.12. | 989 245,89 | 989 245,89
Kertyneet arvonalennukset 1.1. | 30 841,54 | 30 841,54
Lisäykset | 2 521,82 | 0,00
Kertyneet arvonalennukset 31.12. | 33 363,36 | 30 841,54
Kirjanpitoarvo 31.12. | 955 882,53 | 958 404,35
Sijoitukset yhteensä | 979 154 190,50 | 979 090 946,30

18. VAIHTO-OMAISUUS

€ | 2024 | 2023
Maa-alueet ja maa-alueyhtiöt | 272 821,30 | 277 471,34
Muu vaihto-omaisuus | 218 287,66 | 218 287,66
Kirjanpitoarvo 31.12. | 491 108,96 | 495 759,00

|  | 56 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

19. PITKÄAIKAISET SAAMISET

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Saamiset samaan konserniin kuuluvilta yrityksiltä |  |
Lainasaamiset, konserni | 1 325 530 163,98 | 1 299 744 746,72
Yhteensä | 1 325 530 163,98 | 1 299 744 746,72

Konserniyhtiöiden väliset lainasopimukset on tehty normaaleja kaupallisia ehtoja noudattaen, ja lainat ovat vakuudettomia. Lainojen
korko oli 4,6 % (5,4) ja keskimaturiteetti 5,0 vuotta (5,9).

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Saamiset muilta |  |
Ennakkomaksut | 0,00 | 410 259,90
Siirtosaamiset, joukkovelkakirjalainan pääoma-alennus * | 22 093 332,16 | 0,00
Yhteensä | 22 093 332,16 | 410 259,90
Pitkäaikaiset saamiset yhteensä | 1 347 623 496,14 | 1 300 155 006,62

*Liittyy tilikaudella 2024 nostettuun joukkovelkakirjalainaan
20. LYHYTAIKAISET SAAMISET

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Saamiset samaan konserniin kuuluvilta yrityksiltä |  |
Muut saamiset * | 443 202 977,12 | 390 104 421,73
Siirtosaamiset | 4 613 817,44 | 3 626 982,99
Yhteensä | 447 816 794,56 | 393 731 404,72

*Sisältää saamiset konsernin sisäisiltä pankkitileiltä yhteensä 396 602 977,12 euroa (390 092 684,60). Tilien korko oli 3,0 % (3,0).

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Saamiset muilta |  |
Myyntisaamiset | 201 685,67 | 381 708,70
Osakeantisaamiset | 0,00 | 113 048 776,82
Siirtosaamiset | 8 496 066,78 | 13 635 223,08
Yhteensä | 8 697 752,45 | 127 065 708,60
Lyhytaikaiset saamiset yhteensä | 456 514 547,01 | 520 797 113,32
Saamiset yhteensä | 1 804 138 043,15 | 1 820 952 119,94

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Siirtosaamisten olennaiset erät |  |
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verosaamiset | 0,00 | 9 305 759,97
Joukkovelkakirjalainan pääoma-alennus | 4 966 322,41 | 0,00
Korkosaamiset | 2 692 102,52 | 3 772 133,93
Muut | 837 641,85 | 557 329,18
Yhteensä | 8 496 066,78 | 13 635 223,08

21. OMA PÄÄOMA

€ | 2024 | 2023
Osakepääoma 1.1. | 4 442 192,00 | 4 442 192,00
Osakepääoma 31.12. | 4 442 192,00 | 4 442 192,00
Vararahasto 1.1. | 43 683 500,96 | 43 683 500,96
Vararahasto 31.12. | 43 683 500,96 | 43 683 500,96
Käyttörahasto 1.1. | 1 132 319,33 | 1 132 319,33
Käyttörahasto 31.12. | 1 132 319,33 | 1 132 319,33
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. | 227 894 493,84 | 114 845 717,02
Osakeanti | 86 886 418,57 | 113 048 776,82
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. | 314 780 912,41 | 227 894 493,84
Voitto edellisiltä tilikausilta 1.1. | 376 150 906,09 | 396 579 109,21
Voitto edellisiltä tilikausilta 31.12. | 376 150 906,09 | 396 579 109,21
Tilikauden tulos | 37 384 372,90 | -20 428 203,12
Oma pääoma yhteensä 31.12. | 777 574 203,69 | 653 303 412,22

22. LASKELMA VOITONJAKOKELPOISISTA VAROISTA

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Käyttörahasto | 1 132 319,33 | 1 132 319,33
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 314 780 912,41 | 227 894 493,84
Voitto edellisiltä tilikausilta | 376 150 906,09 | 396 579 109,21
Tilikauden tulos | 37 384 372,90 | -20 428 203,12
Voitonjakokelpoiset varat 31.12. | 729 448 510,73 | 605 177 719,26

|  | 57 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

23. OSAKEPÄÄOMA JA OSAKKEET

| 31.12.2024 | 31.12.2023
Osakkeiden lukumäärä, kpl | 85 062 444 | 56 783 067

SATO Oyj:llä on yksi osakesarja, jonka kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Yhtiön
osakepääoma oli tilinpäätöshetkellä 4 442 192,00 €, joka oli täysin maksettu. Yhtiön hallussa oli tilinpäätöshetkellä 166 000 omaa
osaketta.
Vuoden 2023 lopussa käynnistetty osakeanti päättyi helmikuussa, ja SATO sai annista noin 200 miljoonan euron bruttovarat. Yhtiön
osakkeiden lukumäärä nousi osakeannin myötä 28 279 377 osakkeella 56 783 067 osakkeesta 85 062 444 osakkeeseen.
Yhtiökokous valtuutti 21.3.2024 hallituksen päättämään osakeannista. Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla
yhteensä enintään 8 517 460 osaketta. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin
enintään 30.6.2025 asti, ja se kumoaa ylimääräisen yhtiökokouksen 11.12.2023 antaman valtuutuksen. Hallitus ei ole valtuutuksen
nojalla päättänyt osakeannista 31.12.2024 mennessä.
24. PITKÄAIKAINEN VIERAS PÄÄOMA

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Lainat rahoituslaitoksilta |  |
Joukkovelkakirjalainat * | 600 000 000,00 | 400 000 000,00
Muut lainat rahoituslaitoksilta | 975 686 650,81 | 944 890 000,02
Johdannaisvelat | 613 200,00 | 115 554,00
Yhteensä | 1 576 299 850,81 | 1 345 005 554,02
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä | 1 576 299 850,81 | 1 345 005 554,02

*Lisätietoja konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 25.
Herkkyysanalyysi, korkoriski
Tuloslaskelma 2024

€ | 1,0 % | -1,0 %
Koronvaihtosopimukset | 13,8 | -14,7
Vaikutus yhteensä | 13,8 | -14,7

Tuloslaskelma 2023

€ | 1,0 % | -1,0 %
Koronvaihtosopimukset | 15,6 | -16,7
Vaikutus yhteensä | 15,6 | -16,7

Suojauslaskentaa ei sovelleta SATO Oyj-tasolla, jolloin herkkyysanalyysin vaikutus esitetään vain tuloslaskelmaan.

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua | 459 108 142,86 | 159 285 714,29

Johdannaiset

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Johdannaissopimusten nimellisarvot |  |
Koronvaihtosopimukset | 458 000 000,00 | 480 272 500,00
Netto | 458 000 000,00 | 480 272 500,00

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Johdannaissopimusten käyvät arvot |  |
Koronvaihtosopimukset |  |
Positiivinen | 15 771 175,72 | 23 441 735,30
Negatiivinen | -613 200,55 | -115 554,43
Netto | 15 157 975,17 | 23 326 180,87

Konserniyhtiöiden vaihtuvakorkoisten lainojen korkoriskiltä suojaudutaan rahoituspolitiikan mukaisesti johdannaissopimuksilla.
Suojausaste noudattaa konsernin rahoituspolitiikkaa, jonka mukaan kiinteäkorkoisten lainojen osuus suojaustoimenpiteiden jälkeen
pidetään yli 60,0 %:ssa koko lainasalkusta. Keskikorkosidonnaisuutta pyritään pitämään 3-5 vuoden välillä markkinakorkojen (EKP
ohjauskorko) ollessa yli 1 %:n ja 3-10 vuoden välillä markkinakorkojen ollessa 1 %:n tai alle.
Johdannaisveloista ei ole kirjattu laskennallista verosaamista. Kyseinen laskennallinen verosaaminen olisi ollut 0,00 € 31.12.2024 ja
0,00 € 31.12.2023.

|  | 58 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

25. LYHYTAIKAINEN VIERAS PÄÄOMA

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Velat samaan konserniin kuuluville yrityksille |  |
Ostovelat | 407 124,30 | 407 124,30
Muut velat | 204 324 423,48 | 167 036 730,76
Siirtovelat 100 % omistetuille asunto-osakeyhtiöille | 24 182,97 | 39 840,92
Yhteensä | 204 755 730,75 | 167 483 695,98

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Velat muille |  |
Lainat rahoituslaitoksilta | 241 874 642,14 | 277 653 718,27
Joukkovelkakirjalainat | 0,00 | 350 000 000,00
Saadut ennakot | 21 536,96 | 19 725,84
Ostovelat | 1 365 120,71 | 921 735,72
Muut velat | 140 734,75 | 169 168,91
Siirtovelat | 20 882 259,02 | 20 500 155,24
Yhteensä | 264 284 293,58 | 649 264 503,98
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä | 469 040 024,33 | 816 748 199,96
Vieras pääoma yhteensä | 2 045 339 875,14 | 2 161 753 753,98

Lyhytaikaista rahoitusta varten SATOlla on käytössä yritystodistusohjelma 400,0 milj. € (400,0), josta oli raportointihetkellä
käyttämättä 375,0 milj.€ (324,0), sitovia luottolimiittejä 600,0 milj. € (600,0), joista oli raportointihetkellä käyttämättä 600,0 milj. €
(430,0), sekä ei-sitova luottolimiitti 5,0 milj. € (5,0), josta raportointihetkellä oli käyttämättä 5,0 milj. € (5,0).

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Siirtovelkojen olennaiset erät |  |
Palkat sosiaalikuluineen | 977 494,65 | 744 137,38
Korot | 16 120 590,61 | 16 139 816,52
Muut | 2 302 151,54 | 3 656 042,26
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verovelat | 1 506 205,19 | 0,00
Yhteensä | 20 906 441,99 | 20 539 996,16

26. ANNETUT VAKUUDET, VASTUUSITOUTUMUKSET JA MUUT VASTUUT

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Takaukset |  |
Takaukset konserniyhtiöiden velasta ja johdannaisista ja muista vastuista | 46 947 776,00 | 49 720 570,00
Pankkitakaukset konserniyhtiöiden puolesta | 17 876 997,47 | 14 569 562,34
Yhteensä | 64 824 773,47 | 64 290 132,34

€ | 31.12.2024 | 31.12.2023
Muut vastuut |  |
Vuokrasopimukset, toimitilat (sis. alv) |  |
Yhden vuoden kuluessa | 1 248 762,12 | 1 252 790,52
Vuotta pidemmän ajan ja enintään viiden vuoden kuluttua | 2 487 651,59 | 3 546 411,15
Yli viiden vuoden kuluttua | 0,00 | 0,00
Vuokrasopimukset, autot ja polkupyörät (sis. alv) |  |
Yhden vuoden kuluessa | 31 798,20 | 7 879,26
Vuotta pidemmän ajan ja enintään viiden vuoden kuluttua | 72 505,54 | 9 012,11
Yli viiden vuoden kuluttua | 0,00 | 0,00
Kunnallistekniikka- ja muut vastuut | 17 090 500,00 | 17 090 500,00
Yhteensä | 20 931 217,45 | 21 906 593,04

SATO Oyj on antanut pankkitakauslimiittiin sisältyvän yhteisötakauksen Sato-Asunnot Oy:n, SATOkoti Oy:n ja Sato-Rakennuttajat Oy:n
puolesta.
SATOn rahoitussopimuksiin sisältyy kovenanttiehtoja, jotka liittyvät konsernin pääomarakenteeseen ja velanhoitokykyyn. Ehtojen
mukaan SATOn vakuussitoumuksista vapaan omaisuuden määrä taseesta tulee olla vähintään 42,5 % sekä luototusasteen tulee olla alle
65,0 %, vakuudellisten velkojen osuus koko taseesta alle 45,0 %, korkokatekertoimen yli 1,8 ja vapaan omaisuuden määrä
vakuudettomista veloista yli 150,0 %. Tilinpäätöshetkellä vakuussitoumuksista vapaan omaisuuden määrä oli 73,0 % (87,7), luototusaste
oli 38,6 % (42,4), vakuudellisten velkojen osuus koko taseesta 12,1 % (6,2), korkokatekerroin 2,2 (2,9) sekä vapaan omaisuuden määrä
vakuudettomista veloista 264,9 % (241,2).

|  | 59 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

TILINPÄÄTÖKSEN JA TOIMINTAKERTOMUKSEN ALLEKIRJOITUKSET
Helsingissä, 6. päivänä helmikuuta 2025

| Erik Selin | Esa Lager | Tarja Pääkkönen |
| Sharam Rahi | Ming Eng | Timo Stenius |
|  | Antti Aarnio Toimitusjohtaja |  |

Tilinpäätösmerkintä
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.
Helsingissä, 6. päivänä helmikuuta 2025
Deloitte Oy
Tilintarkastusyhteisö
Aleksi Martamo
KHT

|  | 60 |

|  |  | | | Hallituksen toimintakertomus | | | Tilinpäätös | | |  |

RIIPPUMATTOMAN TILINTARKASTAJAN RAPORTTI SATO OYJ:N ESEF-TILINPÄÄTÖKSESTÄ
Sato Oyj:n hallitukselle
Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan
toimeksiannon, jonka kohteena on Sato Oyj:n (y-tunnus
0201470-5) komission teknisen sääntelystandardin mukaisesti
laadittu tilinpäätös (7437009ELUGUOA45V564-2024-12-31-0-
fi.zip) tilikaudelta 1.1.–31.12.2024.
Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat yhtiön toimintakertomuk-
sen ja tilinpäätöksen (ESEF-tilinpäätös) laatimisesta siten, että
ne täyttävät komission teknisen sääntelystandardin
vaatimukset. Tähän vastuuseen kuuluu
• laatia ESEF-tilinpäätös XHTML-muodossa komission teknisen
sääntelystandardin artiklan 3 mukaisesti
• merkitä ESEF-tilinpäätökseen sisältyvän
konsernitilinpäätöksen päälaskelmat, liitetiedot ja yhtiön
tunnistetiedot iXBRL-merkein komission teknisen
sääntelystandardin artiklan 4 mukaisesti sekä
• varmistaa ESEF-tilinpäätöksen ja tilintarkastetun
tilinpäätöksen keskinäinen yhdenmukaisuus.
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä
valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia
ESEF-tilinpäätöksen komission teknisen sääntelystandardin
vaatimusten mukaisesti.
Tilintarkastajan riippumattomuus ja laadunhallinta
Olemme riippumattomia yhtiöstä niiden Suomessa
noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat
suorittamaamme toimeksiantoa ja olemme täyttäneet muut
näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme.
Tilintarkastaja soveltaa kansainvälistä laadunhallintastandardia
ISQM 1, jonka mukaan tilintarkastusyhteisön on suunniteltava,
otettava käyttöön ja pidettävä toiminnassa laadunhallinta-
järjestelmä, mukaan lukien eettisten vaatimusten, ammatillisten
standardien sekä sovellettavien säädöksiin ja määräyksiin
perustuvien vaatimusten noudattamista koskevat
toimintaperiaatteet tai menettelytavat.
Tilintarkastajan velvollisuudet
Velvollisuutenamme on arvopaperimarkkinalain 7:8 § mukaisesti
varmentaa komission teknisen sääntelystandardin mukaisesti
laadittu tilinpäätös. Annamme lausunnon siitä, onko ESEF-
tilinpäätökseen sisältyvä konsernitilinpäätös merkitty
olennaisilta osin komission teknisen sääntelystandardin 4
artiklan vaatimusten mukaisesti.
Velvollisuutenamme on ilmoittaa lausunnossamme, missä
laajuudessa varmennus on suoritettu. Olemme suorittaneet
kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon kansainvälisen
varmennustoimeksiantostandardin ISAE 3000 mukaisesti.
Tarkastukseen kuuluu toimenpiteitä evidenssin hankkimiseksi
siitä,
• onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät konsernitilinpäätöksen
päälaskelmat olennaisilta osin merkitty iXBRL-merkein
komission teknisen sääntelystandardin 4. artiklan
vaatimusten mukaisesti, ja
• onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät konsernitilinpäätöksen
liitetiedot ja yhtiön tunnistetiedot olennaisilta osin merkitty
iXBRL-merkein komission teknisen sääntelystandardin 4
artiklan vaatimusten mukaisesti, ja
• ovatko ESEF-tilinpäätös ja tilintarkastettu tilinpäätös
keskenään yhdenmukaisia.
Valittujen tarkastustoimenpiteiden luonne, ajoitus ja laajuus
riippuvat tilintarkastajan harkinnasta. Tähän sisältyy sen riskin
arvioiminen, onko virheestä tai väärinkäytöksestä johtuvaa
olennaista poikkeamaa komission teknisen sääntelystandardin
vaatimuksista.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme
perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa
tarkastusevidenssiä.
Lausunto
Arvopaperimarkkinalain 7 luvun 8 §:n mukaisena lausuntona
esitämme, että Sato Oyj:n ESEF-tilinpäätökseen
(7437009ELUGUOA45V564-2024-12-31-0-fi.zip) sisältyvät
konsernitilinpäätöksen päälaskelmat sekä liitetiedot ja yhtiön
tunnistetiedot tilikaudelta 1.1.–31.12.2024 on olennaisilta osin
merkitty komission teknisen sääntelystandardin vaatimusten
mukaisesti.
Lausuntomme Sato Oyj:n konsernitilinpäätöksen
tilintarkastuksesta tilikaudelta 1.1.–31.12.2024 on annettu
tilintarkastuskertomuksellamme 6.2.2025. Tällä raportilla emme
anna konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta lausuntoa tai
muuta varmennusjohtopäätöstä.
Helsingissä 6. päivänä helmikuuta 2025
Deloitte Oy
Tilintarkastusyhteisö
Aleksi Martamo
KHT

viestinta@sato.fi p. 020 334 443 sato.fi
Facebook | Instagram | TikTok | LinkedIn