Félagsbústaðir hf.
Samandreginn árshlutareikningur
1. janúar til 30. september 2025
Félagsbústaðir hf.
Þönglabakka 4
109 Reykjavík
kt. 510497-2799
3
4
5
6
7
8
Sjóðstreymisyfirlit ............................................................................................................................................
Skýringar ..........................................................................................................................................................
Efnisyfirlit
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra .............................................................................................
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu .................................................................................................
Efnahagsreikningur ..........................................................................................................................................
Eiginfjáryfirlit .....................................................................................................................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2025
2
Yfirlýsing stjórnar og framkvæmdastjóra
Í stjórn félagsins:
Ellý Alda Þorsteinsdóttir, formaður
Kjartan Magnússon
Oktavía Hrund Guðrúnar Jóns (varamaður fyrir Magnús Davíð Norðdahl)
Ragnheiður Björk Halldórsdóttir
Framkvæmdastjóri:
Sigrún Árnadóttir
Stjórn og framkvæmdastjóri Félagsbústaða hf. staðfesta hér með árshlutareikning félagsins fyrir tímabilið 1. janúar til
30. september 2025 með undirritun sinni.
Reykjavík, 20. nóvember 2025
Samkvæmt bestu vitneskju stjórnar og framkvæmdastjóra er samandreginn árshlutareikningur félagsins í samræmi við
alþjóðlegan reikningsskilastaðal um árshlutareikninga IAS 34. Árshlutareikningurinn hefur hvorki verið endurskoðaður
né kannaður af endurskoðendum félagsins. Er það álit stjórnar og framkvæmdastjóra að árshlutareikningurinn gefi
glögga mynd af rekstarafkomu félagsins á tímabilinu 1. janúar til 30. september 2025, eignum, skuldum og
fjárhagsstöðu þann 30. september 2025 og breytingu á handbæru fé á tímabilinu 1. janúar til 30. september 2025.
Hannes Frímann Sigurðsson
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra
Tilgangur félagsins er rekstur og útleiga á félagslegum íbúðum, byggingarstarfsemi, kaup og sala fasteigna, umsýsla
og viðskipti með lausafé, lánastarfsemi og ýmis fjármálastarfsemi auk annars er tengist starfsemi félagsins, í samræmi
við V. kafla laga nr. 97/1993. Markmið félagsins er að starfa í þágu almenningsheilla og skal öllum hagnaði félagsins,
þ.m.t. uppsöfnuðum hagnaði í formi eignamyndunar, einungis ráðstafað í þágu þessa markmiðs félagsins. Félagið er
undanþegið álagningu tekjuskatts.
Samkvæmt rekstrarreikningi og yfirliti um heildarafkomu nam hagnaður félagsins 6.996 m.kr. á tímabilinu 1. janúar til
30. september 2025. Eigið fé í lok tímabilsins nam 93.423 m.kr. samkvæmt efnahagsreikningi að meðtöldu hlutafé að
fjárhæð 3.240 m.kr.
Hlutafé félagsins í lok tímabilsins nemur 3.240 m.kr. og skiptist á tvo hluthafa og á Borgarsjóður Reykjavíkur 99,99%
hlutafjárins og Velferðasvið Reykjavíkurborgar 0,01%.
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2025
3
Skýr. 2025 2024
1.1. - 30.09. 1.1. - 30.09.
Rekstrartekjur
5 5.111.671 4.873.847
416.044 388.474
5.527.715 5.262.321
Rekstrargjöld
Rekstur og viðhald eignasafns:
563.621 525.403
1.282.094 1.195.689
653.424 624.013
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður:
381.480 353.739
125.705 106.448
47.376 44.950
3.053.699 2.850.242
2.474.016 2.412.080
7 7.871.020 2.635.252
8 12.248)( 12.759)(
10.332.788 5.034.573
Fjármagnsgjöld og fjármunatekjur
54.262 14.385
3.390.688)( 3.829.515)(
6 3.336.426)( 3.815.129)(
6.996.361 1.219.443
Skýringar á blaðsíðum 8 - 13 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu
Heildarhagnaður tímabilsins .......................................................................................................
Leigutekjur ...................................................................................................
Aðrar tekjur ..................................................................................................
Rekstur fasteigna ...................................................................................
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ..............................................................
tímabilsins 1. janúar til 30. september 2025
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu ....................................................
Rekstrarhagnaður ...................................................................................
Matsbreyting fjárfestingareigna ...................................................................
Viðhald og framkvæmdir ........................................................................
Laun og launatengd gjöld .......................................................................
Annar skrifstofu- og stjórnunarkostnaður ...............................................
Framlag í afskriftareikning viðskiptakrafna .............................................
Fjármagnsgjöld .............................................................................................
Fjármunatekjur .............................................................................................
Afskrift eigna til eigin nota ...........................................................................
Hrein fjármagnsgjöld ...............................................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2025 Fjárhæðir í þúsundum króna
4
Skýr. 30.09.2025 31.12.2024
Eignir
7 171.038.811 161.240.514
8 190.908 203.157
171.229.719 161.443.671
9
55.523
53.589
Fastafjármunir 171.285.242 161.497.260
10 93.582 89.614
11 111.198 227.540
12 627.255 833.998
13 8.872 46.142
840.908 1.197.294
Eignir samtals 172.126.149 162.694.554
Eigið fé
3.240.267 3.240.267
90.182.744 83.186.383
Eigið fé 93.423.011 86.426.649
Skuldbindingar
14
12.381.631 11.393.515
15
10.381 11.181
130.781
127.359
Skuldir
16 62.972.794 62.120.376
651.666 339
215.681 171.007
214.023 158.010
16 1.672.680 1.654.596
17 413.178 608.628
18 40.323 22.894
Skammtímaskuldir 3.207.552 2.615.474
Skuldir samtals 66.180.346 64.735.850
Eigið fé og skuldir samtals 172.126.149 162.694.554
7
Skýringar á blaðsíðum 8 - 13 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Fjárfestingareignir ........................................................................................
Efnahagsreikningur
30. september 2025
Veðsetningar .......................................................................................................
Annað eigið fé ..............................................................................................
Langtímaskuldir ............................................................................................
Skuld við lánastofnun ...................................................................................
Skuldir vegna fasteignakaupa .......................................................................
Áfallnir vextir ................................................................................................
Næsta árs afborganir langtímaskulda ...........................................................
Aðrar skammtímaskuldir ..............................................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi ............................................................
Skuldbinding vegna lóðaleigusamninga .......................................................
Skuld við eiganda .........................................................................................
Lífeyrisskuldbinding .....................................................................................
Hlutafé .........................................................................................................
Veltufjármunir
Eignir til eigin nota ........................................................................................
Langtímakröfur .............................................................................................
Aðrar skammtímakröfur ...............................................................................
Handbært fé .................................................................................................
Viðskiptakröfur .............................................................................................
Krafa á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga ..........................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2025 Fjárhæðir í þúsundum króna
5
Annað Eigið fé
Hlutafé eigið fé samtals
Tímabilið 1. janúar til 30. september 2025
3.240.267 83.186.383 86.426.649
6.996.361 6.996.361
3.240.267 90.182.744 93.423.011
Tímabilið 1. janúar til 30. september 2024
3.240.267 81.909.101 85.149.367
1.219.443 1.219.443
3.240.267 83.128.544 86.368.811
Skýringar á blaðsíðum 8 - 13 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Eigið fé 30. september 2025 .....................................................
Eigið fé 1. janúar 2024 .............................................................
Heildarhagnaður ársins ..............................................................
Eigið fé 30. september 2024 ....................................................
Eiginfjáryfirlit
1. janúar til 30. september 2025
Eigið fé 1. janúar 2025 ..............................................................
Heildarhagnaður tímabilsins ......................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2025 Fjárhæðir í þúsundum króna
6
Skýr. 2025 2024
1.1. - 30.09. 1.1. - 30.09.
Rekstrarhreyfingar
6.996.361 1.219.443
Rekstrarliðir sem hafa ekki áhrif á fjárstreymi:
8 12.248 12.759
5
3.336.426 3.815.129
15
0 12.196
7 7.871.020)( 2.635.252)(
Veltufé frá rekstri án vaxta og skatta
2.474.016 2.424.276
Breytingar á rekstrartengdum eignum og skuldum:
12 493.755)( 19.195
17 178.073)( 180.170)(
Breytingar rekstrartengdra eigna og skulda
671.828)( 160.975)(
5 52.328 12.021
5 1.058.275)( 955.609)(
1.005.947)( 943.588)(
Handbært fé frá rekstri 796.241 1.319.713
Fjárfestingarhreyfingar
7 1.431.515)( 1.294.750)(
7 837.529 67.446
Fjárfestingarhreyfingar
593.986)( 1.227.304)(
Fjármögnunarhreyfingar
516.509 537.642
16 86.224 0
318.857)( 0
16 1.174.729)( 1.128.504)(
651.327 80.547
Fjármögnunarhreyfingar
239.525)( 510.315)(
(Lækkun) hækkun á handbæru fé .................................................................................................................
37.270)( 417.906)(
Handbært fé í ársbyrjun .................................................................................................................
46.142 429.241
Handbært fé í lok tímabils ...............................................................................
8.872 11.335
Aðrar upplýsingar
1.468.069 1.480.688
Skýringar á blaðsíðum 8 - 13 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Matsbreyting fjárfestingareigna .................................................................
Skammtímakröfur, (hækkun) lækkun ..........................................................
Skammtímaskuldir, hækkun (lækkun) .........................................................
Hrein fjármagnsgjöld ..................................................................................
Breyting á lífeyrisskuldbindingu .................................................................
Tekin ný langtímalán .......................................................................................
Skammtímalán, breyting .................................................................................
Veltufé frá rekstri ............................................................................................
Afborganir langtímalána ..................................................................................
Sjóðstreymisyfirlit
Innheimtar vaxtatekjur ....................................................................................
Greidd vaxtagjöld ............................................................................................
1. janúar til 30. september 2025
Sala á fjárfestingareignum ..............................................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi ...............................................................
Uppgreiðsla langtímalána ...............................................................................
Fjárfesting í fjárfestingareignum .....................................................................
Hagnaður samkvæmt rekstrarreikningi ...........................................................
Afskriftir eigna til eigin nota ........................................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2025
Fjárhæðir í þúsundum króna
7
1. Félagið
2. Grundvöllur reikningsskilanna
a.
Yfirlýsing um að alþjóðlegum reikningsskilastöðlum sé fylgt
b.
Grundvöllur matsaðferða
c.
Starfrækslugjaldmiðill og framsetningargjaldmiðill
3.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir
4. Ákvörðun gangvirðis
5. Leigusamningar
Ársreikningurinn er gerður á grundvelli kostnaðarverðs, að því undanskildu að fjárfestingaeignir eru metnar á
gangvirði. Fjallað er um aðferðir við mat á gangvirði í skýringu 6.
Ársreikningurinn er birtur í íslenskum krónum, sem er starfrækslugjaldmiðill félagsins. Allar fjárhæðir eru birtar í
þúsundum króna.
Félagið hefur gert leigusamninga vegna fjárfestingareigna félagsins. Leigusamningar eru að jafnaði tengdir
vísitölu neysluverðs og er meirihluti leigusamninga ótímabundnir með 3 til 12 mánaða uppsagnafresti.
Nýtingarhlutfall fjárfestingareigna í eigu félagsins er um 97,4%.
Skýringar
Félagsbústaðir hf. („félagið”) er íslenskt hlutafélag. Höfuðstöðvar félagsins eru að Þönglabakka 4, Reykjavík.
Félagið er fasteignafélag með áherslu á fjárfestingar og útleigu fasteigna í Reykjavík. Félagið er dótturfélag
Reykjavíkurborgar sem er með lögheimili að Tjarnargötu 11 í Reykjavík. Félagið er undanþegið álagningu
tekjuskatts.
Árshlutareikningur félagsins er gerður í samræmi við alþjóðlegan reikningsskilastaðal (IFRS) um árshlutareikninga,
IAS34, eins og hann hefur verið staðfestur af Evrópusambandinu. Samandreginn árshlutareikningur félagsins
inniheldur ekki allar þær upplýsingar sem krafist er í fullbúnum ársreikningi og ætti að lesa í samhengi við
ársreikning félagsins fyrir árið 2024.
Stjórn félagsins staðfesti árshlutareikning félagsins 20.11.2025.
Nokkrar reikningsskilaaðferðir félagsins og skýringar krefjast ákvörðunar á gangvirði, bæði fyrir fjáreignir,
fjárskuldir og aðrar eignir og skuldir. Upplýsingar um forsendur við ákvörðun á gangvirði eigna eða skulda eru í
skýringum um viðkomandi eignir og skuldir.
Við gerð árshlutareikningsins er beitt sömu reikningsskilaaðgerðum og beitt var við gerð ársreiknings félagsins
fyrir árið 2024. Hægt er að nálgast ársreikninginn hjá félaginu eða á vef þess www.felagsbustadir.is.
Árshlutareikningurinn er gerður í íslenskum krónum, sem er starfrækslugjaldmiðill félagsins, og eru fjárhæðir
birtar í þúsundum króna. Hann byggir á upphaflegu kostnaðarverði, að því undanskildu að fjárfestingareignir
félagsins eru metnar á gangvirði.
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2025
8
6.
Fjármunatekjur og (fjármagnsgjöld)
Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld greinast þannig:
30.09.2025 30.09.2024
52.328 12.021
1.934 2.364
54.262 14.385
1.107.166)( 1.025.087)(
2.283.522)( 2.804.427)(
3.390.688)( 3.829.515)(
3.336.426)( 3.815.129)(
7.
Fjárfestingareignir
Sundurliðun fjárfestingareigna 30.09.2025
Bókfært verð
Leigueignir Samtals
131.178 161.240.514
0 1.476.189
0 ( 141.000)
4.138 4.138
0 8.468.399
0 ( 9.429)
135.317 171.038.811
Sundurliðun fjárfestingareigna 31.12.2024
Bókfært verð
Leigueignir Samtals
92.246 157.178.393
0 2.051.961
0 ( 1.091.500)
38.932 38.932
0 3.294.050
0 ( 231.323)
131.178 161.240.514
Fjárfestingareignir greinast þannig:
30.09.2025 31.12.2024
59.339.567 57.891.198
111.563.927 103.218.138
135.317 131.178
171.038.811 161.240.514
Fjárfestingar í fjárfestingareignum greinast þannig:
30.09.2025 31.12.2024
648.496 1.354.241
768.812 599.863
58.881 97.856
1.476.189 2.051.961
Matsbreyting í rekstrarreikningi greinist svo:
30.09.2025 31.12.2024
8.468.399 3.294.050
( 9.429) ( 231.323)
( 587.949) ( 470.511)
7.871.020 2.592.217
Fjárfestingareignir
Staða 1.1.2024 ......................................................
157.086.147
Fjárfesting á árinu .................................................
2.051.961
( 1.091.500)
Breyting á lóðaleigueignum ..................................
0
Matsbreyting fjárfestingareigna ..........................................................................
Leigueignir ..........................................................................................................
Eignfærður framkvæmdakostnaður á árinu .........................................................
Eignfærður fjármögnunarkostnaður á árinu ........................................................
Fjárfestingar í fjárfestingareignum samtals .........................................................
Allar fjárfestingareignir félagsins eru íbúðarhúsnæði í Reykjavík.
Matsbreyting fjárfestingar á árinu .......................................................................
Söluhagnaður (tap) fjárfestingareigna .................................................................
Fjárfestingareignir samtals ..................................................................................
Keyptar eignir á árinu ..........................................................................................
Matsbreyting skuldbindingar vegna 30% stofnframlaga ....................................
Matsbreyting í rekstrarreikningi samtals .............................................................
Hrein fjármagnsgjöld ...........................................................................................
Verðbætur ...........................................................................................................
Fjármagnsgjöld samtals ......................................................................................
Skýringar, frh.:
Fjárfestingareignir
Staða 1.1.2025 ......................................................
161.109.336
Fjárfesting á árinu .................................................
1.476.189
Selt á árinu ............................................................
( 141.000)
Breyting á lóðaleigueignum ..................................
0
Vaxtatekjur ..........................................................................................................
Virðisaukning búseturéttar ..................................................................................
Fjármunatekjur samtals ......................................................................................
Vaxtagjöld langtímaskulda ..................................................................................
Matsbreyting ársins ..............................................
8.468.399
Matsbreyting ársins ..............................................
3.294.050
Söluhagnaður (-tap) ...............................................
( 231.323)
Staða 31.12.2024 ..................................................
161.109.336
Kostnaðarverð .....................................................................................................
Söluhagnaður (-tap) ...............................................
( 9.429)
Selt á árinu ............................................................
Staða 30.09.2025 ..................................................
170.903.494
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2025
9
7.
Fjárfestingareignir, frh.
Mat fjárfestingaeigna
Veðsetningar og ábyrgðir
Fasteignamat og vátryggingaverð
8.
Eignir til eigin nota
Eignir til eigin nota greinast þannig:
Fasteignir Áhöld og tæki Samtals
216.100 64.394 280.494
0 3.830)( 3.830)(
216.100 60.564 276.664
37.849
39.488 77.337
5.616
6.632 12.248
0 3.830)(
3.830)(
43.465 42.290 85.755
178.251 24.906 203.157
172.635 18.274 190.908
Fasteignamat og vátryggingaverð
Á fasteignum félagsins hvíla þinglýst veð til tryggingar skuldum sem voru að eftirstöðvum 29.571 m.kr. í lok
tímabilsins 30.09.2025 (2024: 28.992 m.kr.). Langtímalán sem voru að eftirstöðvum 34.888 m.kr. (2024: 34.259
m.kr.) eru tryggð með ábyrgð Reykjavíkurborgar.
Afskrifað 1.1 ..................................................................................
Afskrifað á árinu .............................................................................
Fært út vegna selt á árinu ..............................................................
Selt á árinu .....................................................................................
Kostnaðarverð 30.09.2025 ............................................................
Skýringar, frh.:
Kostnaðarverð 1.1 .........................................................................
Fasteignamatið er hækkað í samræmi við hækkun vísitölu íbúðarverðs í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu frá febrúar
2025. Frá febrúar 2025 til 30.09.2025 hefur vísitalan hækkað um 0,37%. Vísitalan er vísbending um þróun á verði
íbúða og hver væntanleg meðaltalsbreyting fasteignamats kemur til með að vera í nýju fasteignamati þar næsta
árs. Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem á eignunum kann að hvíla. Eignir í byggingu eru metnar á
kostnaðarverði þangað til þær fá gilt fasteignamat.
Breytingar á fasteignamati fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna í
rekstrarreikningi. Fjárfestingareignir eru ekki afskrifaðar.
Fasteignamat fjárfestingareigna sem tekur gildi í byrjun árs 2026 nam 172.462 m.kr. (2024: 156.345 m.kr.).
Brunabótamat húseigna nam á sama tíma 117.822 m.kr. (2024: 110.847 m.kr.).
Bókfært verð 30.09.2025 ...............................................................
Fasteignamat fasteigna til eigin nota nam 141,1 m.kr. þann 30.09.2025. (2024: 139,2 m.kr.) Brunabótamat
eignarninnar nam á sama tíma 284,3 m.kr. (2024: 271,0 m.kr.).
Afskrifað 30.09.2025 .....................................................................
Bókfært verð 31.12.2024 ...............................................................
Við matið á fjárfestingareignum félagsins er stuðst við fasteignamat fasteignaskrár Húsnæðis- og
mannvirkjastofnunar. Samkvæmt upplýsingum frá fasteignaskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er
fasteignamat gangverð sem ætla má að eign hefði haft í kaupum og sölum. Matið er gert í maí mánuði ár hvert
og miðast við verðlag í febrúar sama ár. Hið nýreiknaða mat tekur gildi í árslok. Fasteignamat tekur bæði til húss
og lóðar og skiptist í húsmat og lóðarmat.
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2025
10
9.
Langtímakröfur
10.
Viðskiptakröfur
30.09.2025 31.12.2024
246.582 230.614
153.000)( 141.000)(
93.582 89.614
30.09.2025 31.12.2024
141.000 137.000
35.376)( 49.996)(
47.376 53.996
153.000 141.000
11.
Krafa á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga
30.09.2025 31.12.2024
111.198 227.540
0 0
111.198 227.540
12.
Aðrar skammtímakröfur
30.09.2025 31.12.2024
87.149 108.425
468.021 0
43.040 0
29.044 725.574
627.255 833.998
13.
Handbært fé
Sjóður og bankainnstæður teljast til handbærs fjár.
14.
Skuldbindingar vegna stofnframlaga
Skuldbindingar félagsins vegna stofnframlaga greinast þannig:
30.09.2025 31.12.2024
11.793.454 10.850.557
588.177
542.958
12.381.631 11.393.515
Skýringar, frh.:
Krafa á Reykjavíkurborg vegna stofnframlaga .....................................................
Kröfur á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga samtals ..................................
Aðrar skammtímakröfur greinast þannig:
Virðisaukaskattur ................................................................................................
Kröfur vegna fasteignaviðskipta ..........................................................................
Skuldabréf ...........................................................................................................
Lotun útgjalda .....................................................................................................
Breyting niðurfærslunnar á árinu greinist þannig:
Niðurfærsla í ársbyrjun ........................................................................................
Viðskiptakröfur í lok tímabils ...............................................................................
Kröfur á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga greinast þannig:
Krafa á ríki vegna stofnframlaga .........................................................................
Aðrar skammtímakröfur samtals ........................................................................
Á eignaliðinn langtímakröfur er færð krafa á Búmenn hsf. og Búseti hsf. en félagið hefur gert samning við þá um
búseturétt á fasteignum. Búseturéttur er samkvæmt lögum skilgreindur sem eignarhlutur í íbúð, að jafnaði 10%
af verðmæti íbúðarinnar. Lögskráður eigendur íbúðanna eru ýmist Búmenn hsf. eða Búseti hsf. Við sölu á
búseturétti fá Félagsbústaðir hf. endurgreitt upphaflegt framlag ásamt verðbótum.
Viðskiptakröfur greinist þannig:
Viðskiptakröfur vegna leigu .................................................................................
Niðurfærsla viðskiptakrafna ................................................................................
Tapaðar kröfur á tímabilinu .................................................................................
Framlag í afskriftareikning á tímabilinu ...............................................................
Niðurfærsla í lok tímabils ....................................................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélaga með endurgreiðslukvöð ...........................
Viðbótarframlag frá ríki án endurgreiðslukvaðar ..................................................
Félagið hefur móttekið stofnframlög sem ríki og Reykjavíkurborg hafa veitt í samræmi við lög 52/2016 um
almennar íbúðir. Færð er skuldbinding vegna stofnframlaga sem bundin eru endurgreiðslukvöð en stofnframlögin
skulu endurgreiða að loknum lánstíma fjármögnunar, við breytingu á notkun eignarinar eða við sölu hennar.
Stofnframlög án endurgreiðslukvaðar eða þar sem hverfandi líkur eru á að komi til endurgreiðslu eru færð í
gegnum rekstrarreikning með reglubundnum hætti á lánstíma fjármögnunar.
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2025
11
15.
Lífeyrisskuldbinding
Lífeyrisskuldbinding félagsins greinist þannig:
30.09.2025 31.12.2024
12.249 0
0
13.156
( 801)
( 907)
11.449 12.249
11.449 12.249
( 1.068) ( 1.068)
10.381 11.181
16.
Langtímaskuldir
Yfirlit um langtímaskuldir:
30.09.2025 31.12.2024
Verðtryggð skuldabréf:
22.303.845 21.867.177
10.934.755 10.850.687
0 343.722
2.540.310 2.477.882
331.753 323.600
23.953.526 23.408.692
685.772 702.782
3.709.623 3.620.185
64.459.584 63.594.728
185.890 180.245
64.645.474 63.774.973
1.672.680)( 1.654.596)(
62.972.794 62.120.376
Afborganir langtímaskulda greinast þannig á næstu ár:
30.09.2025 31.12.2024
1.672.680 1.654.596
1.704.984 1.687.477
1.738.197 1.721.527
1.772.350 5.147.966
1.807.477 1.727.391
55.763.896 51.655.770
64.459.584 63.594.728
FB100366 SB, vextir 1,70% ...............................................................................
Staða í upphafi árs ..............................................................................................
Viðbætur .............................................................................................................
Afborganir lífeyrisskuldbindingar .........................................................................
Lífeyrisskuldbinding í lok árs ...............................................................................
Lífeyrisskuldbinding samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ..................................
Næsta árs afborganir ..........................................................................................
Lífeyrisskuldbinding í efnahagsreikningi samtals ................................................
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, vextir 2,35% .................................................
Skýringar, frh.:
Lífeyrisskuldbindingin kemur til vegna réttinda núverandi og fyrrverandi starfsmanna félagsins sem voru á lífeyri
1. júní 2017 ásamt þeim sem voru orðnir 60 ára á sama tíma en sá hópur nýtur bakábyrgðar launagreiðanda sbr. e-
lið 7. gr. laga nr. 127/2016, sbr. bráðabirgðaákvæði XII. við lög nr. 1/1997 um lífeyrissjóð starfsmanna ríkisins, sbr.
og bráðabirgðaákvæði XVIII. 2. mgr. við lög nr. 129/1997 um skyldutryggingu lífeyrisréttinda og starfsemi
lífeyrissjóða.
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ........................................
Lánasjóður sveitarfélaga, vextir 2,60% .............................................................
FB100366, vextir 2,79% .....................................................................................
FB100366u, vextir 2,85% ...................................................................................
Íslandsbanki, breytilegir vextir nú 5,50% ............................................................
Næsta árs afborganir ..........................................................................................
Langtímaskuldir í efnahagsreikningi samtals ......................................................
Yfirverðsreikningur ..............................................................................................
FEL 04 1, vextir 4,00% .......................................................................................
Framangreind vaxtahlutföll eru vegnir meðalvextir í samræmi við gildandi vaxtakjör lána í lok tímabilsins 30.
september 2025.
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ........................................
Tímabilið 01.10.2027 til 30.09.2028 / 1.1. til 31.12.2026 ....................................
Jöfnunarsjóður sveitarfélaga, vextir 2,00% ........................................................
Síðar ....................................................................................................................
Tímabilið 01.10.2025 til 30.09.2026 / 1.1. til 31.12.2024 ....................................
Tímabilið 01.10.2029 til 30.09.2030 / 1.1. til 31.12.2028 ....................................
Tímabilið 01.10.2026 til 30.09.2027 / 1.1. til 31.12.2025 ....................................
Tímabilið 01.10.2028 til 30.09.2029 / 1.1. til 31.12.2027 ....................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2025
12
17.
Aðrar skammtímaskuldir
30.09.2025 31.12.2024
61.676 56.566
31.910 255.575
0 4.606
317.601 289.943
1.068 1.068
923 871
413.178 608.628
18.
Tengdir aðilar
Skilgreining á tengdum aðila
Viðskipti við tengda aðila
Tekjur frá tengdum aðilum greinast þannig:
30.09.2025 31.12.2024
639.058 837.178
639.058 837.178
Vörur og þjónusta keypt af tengdum aðilum greinast þannig:
30.09.2025 31.12.2024
377.657 510.971
327.103,329 349.021
704.760 859.991
Viðskiptastaða við tengda aðila greinist þannig:
30.09.2025 31.12.2024
( 40.323) ( 22.894)
( 33.599)
( 11.710)
( 73.923) ( 34.604)
19.
Önnur mál
Félagsbústaðir hafa gert samkomulag við Bjarg íbúðafélag hses um samstarf um byggingu íbúða fyrir
Félagsbústaði. Áætlaður heildarkostnaður félagsins vegna samkomulagsins er áætlaður um 1.805 m.kr. en um
996 m.kr. standa eftir óuppgerðar 30.09.2025. Nú þegar hafa 12 íbúðir verið afhentar en stefnt er að afhendingu
hinna undir lok árs 2025 (4 íbúðir) og á árinu 2026 (17 íbúðir). Gert er ráð fyrir að eftirstöðvar samnings verði
gerður upp á árunum 2025 og 2026.
Eigandi og systurfélög félagsins, stjórnarmenn, stjórnendur og nánir fjölskyldumeðlimir þeirra, og félög sem þeir
ráða yfir teljast til tengdra aðila.
Tekjur frá eiganda ...............................................................................................
Vörur og þjónusta keypt af eiganda ....................................................................
Vörur og þjónusta keypt af systurfélögum ..........................................................
Viðskiptastaða gagnvart eiganda ........................................................................
Viðskiptastaða gagnvart systurfélögum ..............................................................
Önnur viðskipti við tengda aðila er óverulegur þáttur í starfsemi félagsins. Verðlagning í slíkum viðskiptum er
sambærileg og í öðrum viðskiptum hennar.
Skammtímaskuldir vegna birgjareikninga ...........................................................
Næsta árs afborgun lóðaleiguskuldbindinga .......................................................
Aðrar skammtímaskuldir samtals .......................................................................
Skýringar, frh.:
Aðrar skammtímaskuldir greinast þannig:
Skammtímaskuldir vegna launa ..........................................................................
Fyrirfram innheimtar tekjur .................................................................................
Leigutrygging ......................................................................................................
Næsta árs afborgun lífeyrisskuldbindinga ...........................................................
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. september 2025
13