R eitir
Ársreikningur samstæðunnar 2021
fasteignafélag
Nafn fyrirtækis Reitir fasteignafélag hf.
Aðsetur fyrirtækisins Kringlan 4-12
Starfstöð fyrirtækisins Reykjavík
Lögformleg skráning fyrirtækisins Hlutafélag
Skráningarland fyrirtækisins Ísland
Aðalstarfstöð fyrirtækisins Reykjavík
Lýsing á starfsemi félagsins
Heiti móðurfélags Reitir fasteignafélag hf.
Heiti endanlegs móðurfélags Reitir fasteignafélag hf.
á ekki við
Starfsemi félagsins felst í eignarhaldi, útleigu og umsýslu
atvinnuhúsnæðis sem að stærstum hluta er verslunar- og
skrifstofuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu.
Skýring á breytingu á nafni reikningsskilaaðila eða á
annan hátt til auðkenningar frá lokum fyrra
reikningsskilatímabils
Skilgreiningar vegna ESEF skýrsluskila
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
4
7
11
12
13
14
15
Óendurskoðuð fylgiskjöl:
36
37
40
Stjórnarháttayfirlýsing .....................................................................................................................................................................................................................
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf ......................................................................................................................................................................................................
Ársfjórðungsyfirlit um heildarafkomu .....................................................................................................................................................................................
Efnisyfirlit
Sjóðstreymisyfirlit ..............................................................................................................................................................................................................................
Skýringar ...............................................................................................................................................................................................................................................
Skýrsla og yfirlýsing stjórnar og forstjóra .............................................................................................................................................................................
Áritun óháðs endurskoðanda ....................................................................................................................................................................................................
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu .................................................................................................................................................................
Efnahagsreikningur .........................................................................................................................................................................................................................
Eiginfjáryfirlit .......................................................................................................................................................................................................................................
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
3
Á árinu var fjárfest fyrir um 7 ma.kr. í nýjum eignum og endurbótum innan eignasafnsins. Stærstu kaupin voru þrír
verslunarkjarnar sem keyptir voru af Festi og bættust í rekstur eignasafnsins þann 1. nóvember. Heildarvirði kaupanna var 3.286
m.kr. Um er að ræða rúmlega 9.900 fermetra af vönduðu verslunarhúsnæði þar sem Krónan er stærsti leigutakinn.
Skýrsla og yfirlýsing stjórnar og forstjóra
Matshækkun var á fjárfestingareignum á árinu og nam hækkunin 8.743 millj. kr. en árið áður var matshækkun að fjárhæð 2.241
millj. kr. Heildarhagnaður ársins nam 7.609 millj. kr. samanborið við 1.951 millj. kr. árið áður. Handbært fé frá rekstri nam 4.479
millj. kr. samkvæmt sjóðstreymi.
Reitir fasteignafélag hf. er íslenskt hlutafélag. Samstæða félagsins samanstendur af móðurfélaginu, Reitum fasteignafélagi hf.,
ásamt níu dótturfélögum sem öll eru að fullu í eigu móðurfélagsins. Starfsemi félagsins felst í eignarhaldi, útleigu og umsýslu
atvinnuhúsnæðis sem að stærstum hluta er verslunar- og skrifstofuhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu. Fasteignir í eigu félagsins
eru um 135 talsins, um 455 þúsund fermetrar að stærð. Meðal fasteigna Reita má nefna stærstan hluta
verslunarmiðstöðvarinnar Kringlunnar, Spöngina og Holtagarða, Hótel Borg, Hotel Hilton Nordica og Hótel Reykjavík Natura
auk skrifstofubygginga við Höfðabakka 9 og að Vínlandsleið ásamt húsnæði Landspítala við Skaftahlíð og Eiríksgötu auk
höfuðstöðva Sjóvár, Origo og Advania.
Afkoma ársins og fjárhagsleg staða
Rekstrartekjur samstæðu Reita á árinu 2021 námu 11.850. millj. kr. samanborið við 10.685 millj. kr. árið áður. Rekstrarhagnaður
fyrir matsbreytingu fjárfestingareigna nam 7.744 millj. kr. samanborið við 6.751 millj. kr. árið áður. Rekstrartekjur og afkoma
félagsins á árinu er í samræmi við áætlanir félagsins sem birtar hafa verið í kauphöll.
Samkvæmt efnahagsreikningi nema eignir samstæðunnar 171.124 millj. kr. í árslok 2021, en þar af nema fjárfestingareignir
168.147 millj. kr. Eigið fé samstæðunnar í árslok var 58.718 millj. kr. samkvæmt efnahagsreikningi og þar af hlutafé að fjárhæð
767 millj. kr. Eiginfjárhlutfall samstæðunnar í árslok 2021 var 34,3%.
Stjórn félagsins leggur til að greiddur verði arður 1,73 kr. fyrir hverja krónu nafnverðs útistandandi hlutafjár til hluthafa á árinu
2022 vegna rekstrarársins 2021. Vísað er til ársreiknings um ráðstöfun hagnaðar og aðrar breytingar á eigin fé.
Starfsemi ársins
Rekstur Reita leitar í hefðbundinn farveg og áhrif faraldursins fara minnkandi. Góður gangur var í útleigu á árinu 2021 og nýting
fasteigna félagsins batnaði milli ára. Efnahagsleg áhrif heimsfaraldursins eru sýnileg í rekstrarniðurstöðu ársins en vonir standa
til þess að þau verði hverfandi á árinu 2022. Nánari upplýsingar um áhrif kórónuveirufaraldursins á afkomu félagsins má finna í
skýringu 4 við ársreikninginn Áhrif Covid-19 á ársreikninginn.
Vinna við þróunarverkefni félagsins hélt áfram enda líta Reitir svo á að verkefnin gegni mikilvægu hlutverki í verðmætasköpun
næstu ára. Á árinu náðu Reitir samkomulagi um sölu nýbyggingarheimilda á Orkureit fyrir 3.830 millj. kr. sem skilaði um 1.300
millj .kr. hagnaði fyrir samstæðuna.
Á Kringlusvæðinu er áfram unnið að þróun öflugs borgarkjarna með alls um 1.000 íbúðum á um 13 hektara svæði. Uppfært
aðalskipulag Reykjavíkur sem tók gildi í ársbyrjun 2022 opnar fyrir þær skipulagsbreytingar sem Reitir hafa unnið að undanfarin
ár. Deiliskipulag fyrsta áfanga, sem nær til suðvesturhluta svæðisins, er í undirbúningi en þar er gert ráð fyrir rúmlega 50 þús.
fermetra byggð með um 350 íbúðum. Skipulagsvinnu er að mestu lokið á uppbyggingarsvæði Reita í landi Blikastaða í
Mosfellsbæ og unnið er með sveitafélaginu varðandi næstu skref.
Reitir héldu áfram að vinna að aukinni sjálfbærni í rekstrinum. Dregið hefur úr kolefnislosun, munar þar mest um bætta flokkun á
byggingaúrgangi frá framkvæmdum. Unnið er að BREEAM In-Use vottun skrifstofu Landspítala við Skaftahlíð 24 og verður það
þriðja umhverfisvottunin sem félagið hlýtur.
Nánari upplýsingar um starfsemi ársins má finna í árs- og samfélagsskýrslu Reita á www. reitir.is/2021
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
4
Hlutafé og eigendur
Í ársbyrjun var skráð heildarhlutafé félagsins 778 millj. kr. og átti félagið engin eigin bréf. Í árslok 2021 nam nafnverð útgefins
hlutafjár í félaginu 778 millj. kr. að meðtöldum eigin bréfum að nafnverðsfjárhæð 11 millj. kr. Nánar má sjá um breytingar á
hlutafé í skýringu 14.
Gildi - lífeyrissjóður .....................................................................................................................................................................................................
Starfskjör æðstu stjórnenda félagsins eru innan þess ramma sem starfskjarastefna félagsins setur. Er störfum
starfskjaranefndar nánar lýst í fylgiskjali ársreikningsins
Stjórnarháttayfirlýsing
.
Birta lífeyrissjóður .........................................................................................................................................................................................................
Hluthafar félagsins voru 1.061 í ársbyrjun en í árslok voru þeir 876 talsins. Tíu stærstu hluthafar félagsins í árslok með 65,6%
hlutafjárins eru:
Frekari upplýsingar um helstu áhættuþætti félagsins, stefnu og stýringu þeirra má finna í stjórnarháttayfirlýsingu og í skýringu
20 við ársreikninginn
Stýring fjárhagslegrar áhættu
.
Framangreindar upplýsingar eru settar fram í fylgiskjali við ársreikninginn, Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, og enn frekari
upplýsingar má finna í Samfélagsskýrslu Reita 2021, sem gefin er út samhliða ársreikningi þessum og telst hún hluti hinnar
ófjárhagslegu upplýsingagjafar.
Brimgarðar ehf. ..............................................................................................................................................................................................................
Starfskjarastefnu félagsins, sem samþykkt var á aðalfundi 13. mars 2018, og hefur verið staðfest óbreytt síðan, hefur verið fylgt
að fullu svo engin frávik frá henni hafa verið færð til bókar hjá stjórn. Starfskjaranefnd hefur verið starfandi hjá félaginu frá 11.
maí 2015 og tryggir hún að farið sé eftir samþykktri starfskjarastefnu félagsins á hverjum tíma.
Festi - lífeyrissjóður .....................................................................................................................................................................................................
Frekari upplýsingar um stjórn og stjórnarhætti er að finna á heimasíðu Reita og í fylgiskjali ársreikningsins,
Stjórnarháttayfirlýsing
.
Skýrsla og yfirlýsing stjórnar og forstjóra, frh.:
Lífeyrissjóður verzlunarmanna ..............................................................................................................................................................................
Lífeyrissjóður starfsmanna ríkisins A-deild ....................................................................................................................................................
Lífeyrissjóður starfsmanna ríkisins B-deild ....................................................................................................................................................
Stapi lífeyrissjóður ........................................................................................................................................................................................................
Frjálsi lífeyrissjóðurinn ...............................................................................................................................................................................................
Starfskjarastefna
Stjórn Reita leggur ríka áherslu á að viðhalda góðum stjórnarháttum og taka stjórnarhættir félagsins mið af lögum nr. 2/1995
um hlutafélög, samþykktum félagsins, starfsreglum stjórnar og undirnefnda. Hægt er að nálgast samþykktirnar, starfsreglurnar
og aðrar reglur og stefnur félagsins á vefsíðu þess. Reitir fylgja Leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja (6. útgáfa), gefnum út
af Viðskiptaráði Íslands, Nasdaq Iceland hf. og Samtökum atvinnulífsins í öllum megindráttum. Um frávik vísast til fylgiskjals
ársreikningsins Stjórnarháttayfirlýsing.
Stjórnarhættir
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Engir kaupréttarsamningar eru til staðar milli félagsins og starfsmanna þess. Félagið hefur ekki gert neina samninga við
starfsmenn um sérstakar greiðslur eða bætur ef þeir segja upp eða ef þeim er sagt upp án gildrar ástæðu. Í gildi eru
hefðbundnir ráðningarsamningar við starfsmenn með viðeigandi uppsagnarfresti
Stefnir - Innlend hlutabréf hs. ................................................................................................................................................................................
Í samræmi við ákvæði laga um ársreikninga birtir félagið upplýsingar sem nauðsynlegar eru til að leggja mat á þróun, umfang,
stöðu og áhrif félagsins í tengslum við umhverfis-, félags- og starfsmannamál. Jafnframt er gerð grein fyrir stefnu félagsins í
mannréttindamálum og hvernig félagið spornar við spillingar- og mútumálum.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
5
Ársreikningur samstæðunnar er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS) eins og þeir hafa verið staðfestir af
Evrópusambandinu og er endurskoðaður af Ernst & Young ehf.
Stjórn og forstjóri Reita fasteignafélags hf. hafa í dag fjallað um samstæðuársreikning félagsins fyrir árið 2021 og staðfesta
hann með undirritun sinni. Stjórn og forstjóri leggja til við aðalfund félagsins að samþykkja samstæðuársreikninginn.
Skýrsla og yfirlýsing stjórnar og forstjóra, frh.:
Forstjóri:
Í stjórn félagsins:
Samkvæmt bestu vitneskju er það álit okkar að samstæðuársreikningur félagsins gefi glögga mynd af rekstrarafkomu
samstæðunnar á árinu 2021, eignum, skuldum og fjárhagsstöðu hennar 31.desember 2021 og breytingu á handbæru fé á árinu
2021. Jafnframt staðfestum við að samstæðuársreikningur félagsins auðkenndur sem „967600GFEYNJK2W4G048-2021-12-31-
IS.zip“ er gerður í samræmi við ESEF reglugerðina.
Yfirlýsing stjórnar og forstjóra
Jafnframt er það álit okkar að samstæðuársreikningurinn og skýrsla stjórnar og forstjóra geymi glöggt yfirlit um þróun og
árangur í rekstri samstæðunnar, stöðu hennar og lýsi helstu áhættuþáttum og óvissu sem samstæðan býr við.
Martha Eiríksdóttir Kristinn Albertsson
Varaformaður Stjórnarmaður
Sigríður Sigurðardóttir Gréta María Grétarsdóttir
Stjórnarmaður Stjórnarmaður
Guðjón Auðunsson
Þórarinn V. Þórarinsson
Stjórnarformaður
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
6
Viðbrögð endurskoðanda
Áritun óháðs endurskoðanda
Mat fjárfestingareigna
Endurskoðað var í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla. Ábyrgð okkar samkvæmt þeim stöðlum er nánar lýst í
kaflanum „Ábyrgð endurskoðenda á endurskoðun samstæðureikningsins.“ Við teljum að við endurskoðunina höfum við aflað
nægilegra og viðeigandi gagna til að byggja álit okkar á.
Óhæði
Við erum óháð Reitum fasteignafélagi hf. í samræmi við alþjóðlegar siðareglur fyrir endurskoðendur (IESBA Code) og viðeigandi
settar siðareglur á Íslandi og höfum uppfyllt önnur ákvæði þeirra.
Lykilatriði endurskoðunarinnar
Til stjórnar og hluthafa Reita fasteignafélags hf.
Álit
Við höfum endurskoðað meðfylgjandi samstæðureikning Reita fasteignafélags hf. og dótturfélaga þess (samstæðan) fyrir árið
2021. Samstæðureikningurinn hefur að geyma rekstrarreikning, yfirlit yfir heildarafkomu, efnahagsreikning þann 31. desember
2021, yfirlit um sjóðstreymi, eiginfjáryfirlit, upplýsingar um mikilvægar reikningsskilaaðferðir og aðrar skýringar.
Það er álit okkar að samstæðureikningurinn gefi glögga mynd af afkomu samstæðunnar á árinu 2021, efnahag hennar 31.
desember 2021 og breytingu á handbæru fé á árinu 2021, í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið
samþykktir af Evrópusambandinu og viðbótarkröfur í lögum um ársreikninga.
Grundvöllur fyrir áliti
Við höfum uppfyllt skyldur okkar eins og þær eru tilgreindar i kaflanum „Ábyrgð endurskoðenda á endurskoðun
samstæðureikningsins" hér að neðan, sem og í tengslum við lykilatriði í endurskoðun. Endurskoðunin fól í sér hönnun og
framkvæmd á endurskoðunaraðgerðum til að bregðast við mati okkar á verulegri áhættu í samstæðureikningnum. Niðurstaða
endurskoðunaraðgerða okkar, þar á meðal þær aðgerðir sem útlistaðar eru hér að neðan, mynda grunn okkar að áritun á
samstæðureikning félagsins.
Lykilatriði endurskoðunarinnar
Ráðning endurskoðanda
Við vorum upphaflega kosin sem endurskoðendur Reita fasteignafélags hf. og dótturfélaga þess á aðalfundi félagsins þann 12.
mars 2019 og vorum síðast endurkjörin á aðalfundi félagsins 11. mars 2021.
Álit okkar á samstæðureikningi félagsins er í samræmi við innihald skýrslna sem við höfum afhent endurskoðunarnefnd félagsins
samanber 11. grein reglugerðar Evrópusambandsins nr. 537/2014.
Samkvæmt okkar bestu vitund höfum við ekki veitt Reitum fasteignafélagi hf. né félögum innan samstæðunnar neina óheimila
þjónustu sem endurskoðendur félagsins samanber lista yfir óheimila þjónustu sem tilgreind er í grein 5(1) í reglugerð
Evrópusambandsins nr. 537/2014.4.
Lögð var áhersla á eftirfarandi aðgerðir til að bregðast við
þessu lykilatriði:
Farið var m.a. yfir eftirfarandi forsendur sem stjórnendur gefa
sér við mat á fjárfestingareignum:
Lykilatriði endurskoðunarinnar eru þau atriði, sem að okkar faglega mati, hafa mesta þýðingu fyrir endurskoðun okkar á
samstæðureikningi félagsins fyrir árið 2021. Þessi atriði voru yfirfarin við endurskoðun á samstæðureikningnum og höfð til
hliðsjónar við ákvörðun á viðeigandi áliti á hann. Í áritun okkar látum við ekki í ljós sérstakt álit á hverju þeirra fyrir sig.
* Veginn fjármagnskostnað,
* áætlaðar framtíðar leigutekjur,
* áætluð framtíðar gjöld,
Eins og fram kemur í skýringu nr. 10 og 24c eru
fjárfestingareignir samstæðunnar metnar á gangvirði á
reikningsskiladegi í samræmi við alþjóðlegan
reikningsskilastaðal IAS 40 -Fjárfestingareignir og
alþjóðlegan reikningsskilastaðal IFRS 13 - Mat á gangvirði.
Fjárfestingareignir voru alls metnar á 168.147 milljónir kr. eða
98,3% af heildareignum þann 31. desember 2021
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
7
Viðbrögð endurskoðanda
•
•
• Matið byggir á núvirtu sjóðstreymi einstakra eigna.
•
Viðeigandi skýringar voru rýndar með tilliti til þess hvort allar
mikilvægar upplýsingar sem krafist er samkvæmt
reikningsskilareglum væru til staðar.
Ábyrgð stjórnar og forstjóra á samstæðuársreikningnum
Aðrar upplýsingar
Í þessu skjali eru aðrar upplýsingar en samstæðureikningurinn og áritun okkar á hann. Aðrar upplýsingar eru: Skýrsla og
yfirlýsing stjórnar og forstjóra, óendurskoðað ársfjórðungsyfirlit, óendurskoðuð stjórnarháttaryfirlýsing Reita fasteignafélags og
óendurskoðaðar ófjárhagslegar upplýsingar. Stjórn og stjórnendur eru ábyrg fyrir þessum öðrum upplýsingum.
Álit okkar á samstæðureikningnum nær ekki til þessara annarra upplýsinga og við látum ekki í ljós álit af nokkru tagi á þeim
upplýsingum.
Í tengslum við endurskoðun okkar á samstæðureikningnum ber okkur að lesa yfir þessar upplýsingar og íhuga hvort þessar
aðrar upplýsingar stangast verulega á við samstæðureikninginn eða aðra vitneskju sem við höfum aflað við endurskoðunina
eða virðist á einhvern annan hátt vera verulega rangfært. Ef, á grundvelli þessa, við komumst að þeirri niðurstöðu að það séu
verulegar rangfærslur í þessum öðrum upplýsingum, ber okkur að upplýsa um það. Við höfum ekkert að upplýsa í þessu
sambandi.
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu samstæðureikningsins í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins
og þeir hafa verið samþykktir af Evrópusambandinu og þeim viðbótarkröfum sem fram koma í lögum um ársreikninga. Stjórn og
forstjóri eru einnig ábyrg fyrir því innra eftirliti sem nauðsynlegt er varðandi gerð og framsetningu samstæðureikningsins, þannig
að hann sé án verulegra annmarka, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka.
Við gerð samstæðureikningsins ber stjórn og forstjóra að meta rekstrarhæfi samstæðu Reita fasteignafélags hf. og eftir því sem
við á, skýra frá þeim atriðum sem varða rekstrarhæfið og notkun forsendunnar um áframhaldandi rekstrarhæfi, nema ætlunin sé
að leysa samstæðuna upp eða hætta starfsemi hennar, eða ef enginn annar raunhæfur valkostur er í stöðunni.
Stjórn og endurskoðunarnefnd skulu hafa eftirlit með gerð og framsetningu samstæðureikningsins.
Lykilatriði endurskoðunarinnar, frh.:
Lykilatriði endurskoðunarinnar
Veginn fjármagnskostnaður sem notuð var við núvirðingu
sjóðstreymis var borin saman við þróun vaxta á mörkuðum og
eiginfjárálag.
Áritun óháðs endurskoðanda, frh.:
Matslíkanið er byggt á áætluðu sjóðstreymi á föstu
verðlagi yfir 30 ára spátímabil að viðbættu hrakvirði í lok
spátímans.
Gangvirði fjárfestingareigna er háð mati stjórnenda og nam
matsbreyting ársins 8.743 milljónum kr. til hækkunar.
Í skýringu nr. 10 í ársreikningi kemur m.a. eftirfarandi fram: Framkvæmd var töluleg greining á tekjum niður á
tekjuskapandi fjárfestingareignir og þær bornar saman við
matsverð eignanna.
Mikilvægustu forsendur matsins eru framtíðar leigutekjur
og veginn fjármagnskostnaður.
Nánar er gerð grein fyrir reikningsskilaaðferðum og helstu
forsendum matsins í skýringu 10.
Vegna stærðar og einnig vegna þess hve matskenndur
liðurinn er, teljum við mat á fjárfestingareignum vera lykilatriði
við endurskoðun okkar.
Fjárfestingareignir félagsins flokkast allar í þriðja þrep í
flokkunarkerfi gangvirðis.
Tekið var úrtak af sölureikningum og sannreynt að þeir væru
tekjufærðir í samræmi við forsendur leigusamninga.
Aðferðafræði metin og verðmatslíkan sannreynt með því að
endurreikna úrtak.
Framkvæmd var töluleg greining á áætluðum gjöldum niður á
tekjuskapandi eignir og þau borin saman við söguleg gjöld
samstæðunnar og annarra sambærilegra eigna á markaði.
Við endurskoðun á verðmati fjárfestingareigna nutum við
aðstoðar verðmatssérfræðinga.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
8
•
•
•
•
•
•
Við metum í heild sinni hvort framsetning og uppbygging samstæðureikningsins, þ.m.t. innihald og skýringar, gefi glögga
mynd af undirliggjandi viðskiptum og atburðum
Öflum fullnægjandi endurskoðunargagna, vegna fjárhagsupplýsinga eininga innan samstæðunnar, til að geta látið í ljós álit
á samstæðureikningi samstæðunnar. Við erum ábyrg fyrir skipulagi, umsjón og framgangi endurskoðunar samstæðunnar.
Við berum ein ábyrgð á áliti okkar.
Ábyrgð endurskoðenda á endurskoðun samstæðuársreikningsins
Markmið okkar er að afla nægjanlegrar vissu um að samstæðureikningurinn sé án verulegra annmarka, hvort sem er af völdum
sviksemi eða mistaka og að gefa út áritun sem felur í sér álit okkar. Nægjanleg vissa er mikil vissa, en ekki trygging þess að
endurskoðun framkvæmd í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla muni uppgötva allar verulegar skekkjur séu þær til
staðar. Skekkjur geta orðið vegna mistaka eða sviksemi og eru álitnar verulegar ef þær, einar og sér eða samanlagðar, gætu
haft áhrif á fjárhagslega ákvarðanatöku notenda samstæðureikningsins.
Við endurskoðun í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla byggjum við á faglegri dómgreind og beitum ávallt faglegri
tortryggni. Við framkvæmum einnig eftirfarandi:
Við greinum og metum hætturnar á verulegum skekkjum í samstæðureikningnum, hvort sem er vegna mistaka eða sviksemi,
hönnum og framkvæmum endurskoðunaraðgerðir til að bregðast við þeim hættum og öflum endurskoðunargagna sem eru
nægjanleg og viðeigandi til að byggja álit okkar á. Hættan á að uppgötva ekki verulega skekkju vegna sviksemi er meiri en
að uppgötva ekki skekkju vegna mistaka, þar sem sviksemi getur falið í sér samsæri, skjalafals, misvísandi framsetningu
samstæðureiknings, að einhverju sé viljandi sleppt eða að farið sé framhjá innri eftirlitsaðgerðum.
Við ályktum um notkun stjórnenda á forsendunni um rekstrarhæfi og metum á grundvelli endurskoðunarinnar hvort
verulegur vafi leiki á rekstrarhæfi eða hvort aðstæður séu til staðar sem gætu valdið verulegum efasemdum um
rekstrarhæfi. Ef við teljum að verulegur vafi leiki á rekstrarhæfi ber okkur að vekja sérstaka athygli á viðeigandi skýringum
samstæðureikningsins í áritun okkar. Ef slíkar skýringar eru ófullnægjandi þurfum við að víkja frá fyrirvaralausri áritun okkar.
Niðurstaða okkar byggir á endurskoðunargögnum sem aflað er fram að dagsetningu áritunar okkar. Engu að síður geta
atburðir eða aðstæður í framtíðinni valdið óvissu um rekstrarhæfi félagsins.
Við öflum skilnings á innra eftirliti, sem snertir endurskoðunina, í þeim tilgangi að hanna viðeigandi endurskoðunaraðgerðir,
en ekki í þeim tilgangi að veita álit á virkni innra eftirlits félagsins.
Við metum hvort reikningsskilaaðferðir sem notaðar eru, og tengdar skýringar, séu viðeigandi og hvort reikningshaldslegt
mat stjórnenda sé raunhæft.
Áritun óháðs endurskoðanda, frh.:
Við upplýsum stjórn og endurskoðunarnefnd meðal annars um áætlað umfang og tímasetningu endurskoðunarinnar og veruleg
atriði sem koma upp í endurskoðun okkar, þar á meðal verulega annmarka á innra eftirliti sem fram koma við endurskoðunina,
eftir því sem við á.
Við höfum einnig lýst því yfir við stjórn og endurskoðunarnefnd að við höfum uppfyllt skyldur siðareglna um óhæði og upplýsum
um öll tengsl eða önnur atriði sem raunhæft er að ætla að gætu mögulega haft áhrif á óhæði okkar og eftir því sem við á, til
hvaða varúðarráðstafana við höfum gripið til að tryggja óhæði okkar.
Af þeim atriðum sem við höfum upplýst stjórn og endurskoðunarnefnd um, lögðum við mat á hvaða atriði höfðu mesta þýðingu í
endurskoðuninni á yfirstandandi ári og eru það lykilatriði endurskoðunarinnar. Við lýsum þessum atriðum í áritun okkar nema
lög og reglur leyfi ekki að upplýst sé um slík atriði eða í einstaka tilfellum þegar endurskoðandinn metur að ekki skuli upplýsa um
viðkomandi atriði þar sem neikvæðar afleiðingar af slíkri upplýsingagjöf eru taldar vega þyngra en hagsmunir almennings af
upplýsingunum.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
9
Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 104. gr. laga nr. 3/2006 um ársreikninga staðfestum við samkvæmt okkar bestu vitund að í skýrslu
stjórnar sem fylgir ársreikningi þessum eru veittar þær upplýsingar sem þar ber að veita í samræmi við lög um ársreikninga og
koma ekki fram í skýringum.
Reykjavík, 14. febrúar 2022
Áritun óháðs endurskoðanda, frh.:
Önnur atriði samkvæmt ákvæðum laga og reglna
105 Reykjavík
Jóhann Unnsteinsson
löggiltur endurskoðandi
Ernst & Young ehf.
Borgartún 30
Skýrsla um innihald skýrslu stjórnar
Áritun vegna sameiginlegs rafræns skýrslusniðs (e. European Single Electronic Format - ESEF reglur)
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins í samræmi við lög um upplýsingaskyldu
útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu. Í þeirri ábyrgð felst meðal annars að útbúa ársreikning á XHTML formi í samræmi við
ákvæði reglugerðar Evrópusambandsins, EU 2019/815, um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic
Format, ESEF reglur).
Ábyrgð okkar er að afla hæfilegrar vissu um hvort samstæðuársreikningurinn, byggt á þeim gögnum sem við höfum aflað, sé í
öllum meginatriðum í samræmi við ESEF reglur og gefa út áritun með áliti okkar. Eðli, tímasetning og umfang aðgerða sem
valdar eru byggja á mati endurskoðandans, þar á meðal mati á áhættunni að vikið sé í verulegum atriðum frá kröfum sem fram
koma í ESEF reglum, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka.
Það er álit okkar að samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. fyrir árið 2021 með skráarheitið
"967600GFEYNJK2W4G048-2021-12-31-IS.zip" hafi í öllum meginatriðum verið gerður í samræmi við kröfur laga um
upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu um sameiginlegt rafrænt skýrslusnið (ESEF reglur).
Í tengslum við endurskoðun okkar á samstæðuársreikningi Reita fasteignafélags hf. framkvæmdum við aðgerðir til að geta gefið
álit á því hvort samstæðuársreikningurinn fyrir árið 2021 með skráarheitið "967600GFEYNJK2W4G048-2021-12-31-IS.zip" hafi í
meginatriðum verið gerður í samræmi við kröfur laga um upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu nr. 20/2021
um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic Format), ESEF reglur EU 2019/815 sem innihalda skilyrði sem
tengjast gerð samstæðuársreiknings á XHTML formi og iXBRL merkingum samstæðuársreikningsins.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
10
Skýr. 2021 2020
Rekstrartekjur og rekstrargjöld
Leigutekjur .................................................................................................................................................................
11.850 10.685
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna ........................................................................................................
7
3.418) ( 3.304) (
Hreinar leigutekjur .................................................................................................................................................
8.432 7.381
Stjórnunarkostnaður ............................................................................................................................................
8 688) ( 630) (
7.744 6.751
Matsbreyting fjárfestingareigna ................................................................................................................... 10
8.743 2.241
16.487
8.992
Fjármunatekjur ........................................................................................................................................................
38 153
Fjármagnsgjöld ......................................................................................................................................................
6.786) ( 6.326) (
9
6.748) (
6.173) (
9.739 2.819
Tekjuskattur ..............................................................................................................................................................
17
2.156) (
872) (
7.583 1.947
Önnur heildarafkoma
Endurmat fasteigna .............................................................................................................................................
32 5
Tekjuskattur ..............................................................................................................................................................
6) ( 1) (
26 4
7.609 1.951
Hagnaður á hlut
15
9,8 2,9
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu ársins 2021
Hrein fjármagnsgjöld ........................................................................................................................................
Skýringar á blaðsíðum 15 - 35 eru óaðskiljanlegur hluti af samstæðuársreikningnum.
Hagnaður og önnur heildarafkoma ........................................................................................................
Grunnhagnaður og þynntur hagnaður á hlut .....................................................................................
Rekstrarhagnaður ...............................................................................................................................................
Hagnaður ársins ..............................................................................................................................
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu ................................................................................................
Hagnaður fyrir tekjuskatt ..............................................................................................................................
Önnur heildarafkoma samtals
…......................................................................................................
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
11
Skýr. 31.12.2021 31.12.2020
10
168.147 152.606
246
218
Fastafjármunir 168.393 152.824
11
1.607 1.227
116
352
12
51 34
13
957 2.054
Veltufjármunir
2.731 3.667
Eignir samtals 171.124 156.491
767 778
25.082 26.011
10.817 4.974
22.053 21.065
Eigið fé 14 58.719
52.828
16
84.936 80.132
17 14.651 12.489
18 5.459 5.153
Langtímaskuldir 105.046 97.774
16
5.959 4.746
19 1.400 1.143
Skammtímaskuldir 7.359 5.889
Skuldir samtals 112.405 103.663
Eigið fé og skuldir samtals 171.124
156.491
Hlutafé ...................................................................................................................................................................
Skýringar á blaðsíðum 15 - 35 eru óaðskiljanlegur hluti af samstæðuársreikningnum.
Viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir ..................................................................................
Bundið fé ..............................................................................................................................................................
Handbært fé .......................................................................................................................................................
Leiguskuldbinding ...........................................................................................................................................
Vaxtaberandi skuldir .....................................................................................................................................
Skuldir
Vaxtaberandi skuldir .....................................................................................................................................
Óráðstafað eigið fé ........................................................................................................................................
Tekjuskattsskuldbinding ..............................................................................................................................
Annað bundið eigið fé ..................................................................................................................................
Yfirverðsreikningur innborgaðs hlutafjár ..........................................................................................
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur .....................................................................................
Eigið fé
Eignir til eigin nota ..........................................................................................................................................
Efnahagsreikningur 31. desember 2021
Eignir
Fjárfestingareignir ...........................................................................................................................................
Krafa vegna sölu fjárfestingareignar ...................................................................................................
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
12
Yfirverðs-
reikningur
innborgaðs Bundið Óráðstafað Eigið fé
Skýr. Hlutafé hlutafjár eigð fé eigið fé samtals
1. janúar - 31. desember 2020
670 21.796 4.448 20.730 47.644
4
1.947 1.951
3.946) (
3.946
0
4.468
4.468) (
0
120 4.969 5.089
1.090) (
1.090) (
12) (
754) ( 766) (
14
778 26.011 4.974
21.065 52.828
1. janúar - 31. desember 2021
778 26.011 4.974 21.065 52.828
26
7.583
7.609
4.442) (
4.442
0
10.259
10.259) (
0
778) (
778) (
11) (
929) ( 940) (
14
767 25.082 10.817 22.053 58.719
Frekari upplýsingar um breytingu á bundnu eigið fé er að finna í skýringu 14
Skýringar á blaðsíðum 15 - 35 eru óaðskiljanlegur hluti af samstæðuársreikningnum.
Fært á bundið eigið fé ................................................................................
Greiddur arður ................................................................................................
Eigið fé 1. janúar 2021 .................................................................................
Heildarafkoma ársins .................................................................................
Eigið fé 31. desember 2021 .......................................................................
Innleyst af bundnu eigið fé ......................................................................
Eigið fé 31. desember 2020 .....................................................................
Endurkaup á eigin bréfum .......................................................................
Eiginfjáryfirlit ársins 2021
Eigið fé 1. janúar 2020 ................................................................................
Heildarafkoma ársins .................................................................................
Endurkaup á eigin bréfum .......................................................................
Fært á bundið eigið fé ................................................................................
Greiddur arður ................................................................................................
Innleyst af bundnu eigið fé ......................................................................
Útgefið nýtt hlutafé ......................................................................................
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
13
Skýr. 2021 2020
1.1.-30.9. 1.1.-30.9.
Rekstrarhreyfingar
Hagnaður ársins .........................................................................................................................
7.583 1.947
Matsbreyting fjárfestingareigna ..................................................................................
10
8.743) ( 2.241) (
Hrein fjármagnsgjöld .........................................................................................................
9
6.748 6.173
Afskriftir ...................................................................................................................................... 7 7
Tekjuskattur .............................................................................................................................
17 2.156 872
7.751 6.758
Skammtímakröfur, breyting ............................................................................................ 317) ( 599) (
Skammtímaskuldir, breyting ..........................................................................................
53 131) (
Breytingar á rekstrartengdum eignum og skuldum 264) ( 730) (
Innheimtar vaxtatekjur ............................................................................................................
38 149
Greidd vaxtagjöld ..................................................................................................................... 2.809) ( 3.137) (
Greidd lóðaleiga ........................................................................................................................
18 237) ( 239) (
Handbært fé frá rekstri
4.479 2.801
Fjárfestingarhreyfingar
Kaupverð nýrra fjárfestingareigna ...................................................................................
10
6.206) ( 2.419) (
Fjárfesting í endurbótum á fjárfestingareignum ......................................................
10
1.106) ( 2.141) (
Söluverð fjárfestingareigna .................................................................................................
10
820 2.759
(Kröfur) skuld vegna fjárfestingareigna .........................................................................
347 9) (
Breyting á eignum til eigin nota .........................................................................................
5) (
0
Aðrar kröfur, breyting .............................................................................................................. 0 10
Bundið fé, breyting ....................................................................................................................
17) ( 1) (
Fjárfestingarhreyfingar
6.167) (
1.801) (
Fjármögnunarhreyfingar
Tekin ný langtímalán ...............................................................................................................
16
16.696 17.020
Afborganir langtímalána .......................................................................................................
16
14.385) ( 20.393) (
Greiddur arður .............................................................................................................................
14
778) (
1.090) (
Nýtt hlutafé ................................................................................................................................... 0 5.089
Endurkaup á eigin bréfum ....................................................................................................
14
940) (
766) (
Fjármögnunarhreyfingar
593 140) (
(Lækkun) hlækkun á handbæru fé ...............................................................................
1.095) ( 860
Áhrif gengisbreytinga á handbært fé .......................................................................
2) ( 4
Handbært fé í ársbyrjun ......................................................................................................
2.054 1.190
Handbært fé í árslok ..............................................................................................................
957 2.054
Skýringar á blaðsíðum 15 - 35 eru óaðskiljanlegur hluti af samstæðuársreikningnum.
Sjóðstreymisyfirlit ársins 2021
Rekstrarliðir sem hafa ekki áhrif á fjárstreymi:
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
14
1. Félagið
2. Grundvöllur reikningsskilanna
a. Yfirlýsing um að alþjóðlegum reikningsskilastöðum sé fylgt
b. Grundvöllur matsaðferða
c. Starfrækslugjaldmiðill og framsetningargjaldmiðill
d. Mat og ákvarðanir
3. Ákvörðun gangvirðis
Félagið hefur komið upp ferli vegna ákvörðunar gangvirðis. Í því felst að stjórnendur bera ábyrgð á öllum mikilvægum
ákvörðunum um gangvirði, þ.m.t. ákvarðanir vegna matsaðferða sem falla undir þriðja þrep gangvirðismats.
Gerð samstæðuársreiknings í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla krefst þess að stjórnendur taki ákvarðanir, meti
og gefi sér forsendur sem hafa áhrif á beitingu reikningsskilaaðferða og birtar fjárhæðir eigna, skulda, tekna og gjalda.
Endanlegar niðurstöður kunna að verða frábrugðnar þessu mati.
Stjórnendur fara reglulega yfir mikilvægar forsendur sem eru ógreinanlegar á markaði. Ef upplýsingar frá þriðja aðila, líkt og
verð frá miðlurum eða verðmatsþjónustu, eru notaðar við ákvörðun gangvirðis þá nýta stjórnendur upplýsingarnar til að
styðja þá niðurstöðu að matið uppfylli kröfur um alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS), þar á meðal það þrep sem slíkt mat
myndi falla undir.
Þrepaflokkun staðlanna er sem hér segir:
● þrep 1: skráð verð (óbreytt) á virkum markaði fyrir samskonar eignir og skuldir
● þrep 2: aðrar forsendur en skráð verð samkvæmt 1. þrepi, sem hægt er að greina fyrir eignina eða skuldina,
ýmist beint (þ.e. verð) eða óbeint (þ.e. afleiddar af verði)
Skýringar
Ársreikningurinn er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS) eins og þeir hafa verið staðfestir af
Evrópusambandinu. Ársreikningur samstæðunnar er jafnframt í samræmi við lög um ársreikninga og reglugerð um
framsetningu og innihald ársreikninga og samstæðureikninga eftir því sem við á.
Nokkrar reikningsskilaaðferðir samstæðunnar og skýringar krefjast ákvörðunar á gangvirði. Þetta gildir um
fjárfestingareignir, fjáreignir og fjárskuldir.
Stjórn félagsins staðfesti samstæðuársreikninginn 14. febrúar 2022.
Samstæðuársreikningurinn er gerður á grundvelli kostnaðarverðs að því undanskildu að fjárfestingareignir eru metnar á
gangvirði. Fjallað er um aðferðir við mat á gangvirði í skýringum 10 Fjárfestingareigna og 24c
Mikilvægar
reikningsskilaaðferðir.
Ársreikningurinn er birtur í íslenskum krónum sem er starfrækslugjaldmiðill félagsins. Allar fjárhæðir eru birtar í milljónum
króna.
Mat og forsendur þess eru í stöðugri endurskoðun. Breytingar á reikningshaldslegu mati eru færðar á því tímabili sem
breytingin á sér stað og þeim framtíðartímabilum sem breytingarnar hafa áhrif á.
Upplýsingar um mikilvægar ákvarðanir þar sem reikningshaldslegt mat hefur mest áhrif á skráðar fjárhæðir eigna og skulda
er að finna í skýringu 10 Fjárfestingareigna og skýringu 17 Tekjuskattur.
Við ákvörðun gangvirðis er byggt á forsendum sem háðar eru mati stjórnenda á þróun ýmissa þátta í framtíðinni.
Raunverulegt söluverð eigna og uppgreiðsluverðmæti skulda kann að verða frábrugðið þessu mati.
Reitir fasteignafélag hf. („félagið”) kt. 711208-0700 er íslenskt hlutafélag. Höfuðstöðvar félagsins eru í Kringlunni 4-12, 103
Reykjavík. Samstæðuársreikningur félagsins fyrir árið 2021 („samstæðuársreikningurinn” eða „ársreikningurinn”) hefur að
geyma ársreikning félagsins og dótturfélaga þess, sem eru Reitir - hótel ehf., Reitir - iðnaður ehf., Reitir - skrifstofur ehf.,
Reitir - verslun ehf., Reitir - þróun ehf., Norðurslóð 4 ehf., Vínlandsleið ehf., Reitir þjónusta ehf. og H176 Reykjavík ehf. sem
vísað er til í heild sem samstæðunnar og til einstakra félaga sem samstæðufélaga eða dótturfélaga.
●
þrep 3: forsendur sem notaðar eru við mat eignar eða skuldar eru ekki byggðar á fáanlegum
markaðsupplýsingum (ógreinanlegar upplýsingar)
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
15
3. Ákvörðun gangvirðis, frh.:
4. Áhrif Covid-19 á ársreikninginn
Mat fjárfestingareigna í árslok er lægra sem nemur fjárhæð rúmum 900 millj.kr. vegna óvissu um framhald faraldursins og
endurreisn ferðaþjónustu á Íslandi.
Félagið er enn að vinna úr þeim frestunum leigugreiðslna sem veittar voru þegar áhrif faraldursins voru sem mest. Staða
viðskiptakrafna á reikningsskiladegi er því mun hærri en hefðbundið er, sérstaklega vegna hótela.
Þegar ákvörðun gangvirðis eignar eða skuldar byggir á forsendum sem falla undir mismunandi þrep samkvæmt
þrepaflokkun staðlanna, er gangvirðið allt flokkað á sama þrepi og mikilvægustu forsendur matsins.
Samstæðan færir eignir milli þrepa í þrepaflokkuninni í lok þess reikningstímabils sem breytingin átti sér stað. Nánari
upplýsingar um forsendur sem notaðar eru við ákvörðun gangvirðis er að finna í skýringu 10 Fjárfestingareignir.
Efnahagsleg áhrif Covid-19 veirusýkingarinnar setja svip sinn á ársreikning félagsins. Eftir samdrátt leigutekna um 935
millj.kr. á árinu 2020 drógust leigutekjur saman um 580 millj. kr. á árinu 2021. Áhrif faraldursins fara ört minnkandi og vonir
standa til að áhrifin verði sáralítil á árinu 2022.
Helstu liðir ársreikningsins þar sem áhrifa Covid-19 gætir eru leigutekjur, matsbreyting fjárfestingareigna, viðskiptakröfur og
afskriftir þeirra.
Skýringar, frh.:
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
16
5. Starfsþáttayfirlit
2021 Iðnaður og
Skrifstofur Verslun
Hótel annað Þróun Annað Jöfnun Samtals
Leigutekjur .......................................... 4.474 3.983
1.515 1.683 188 715 708) ( 11.850
Rekstrarkostnaður
fjárfestingareigna .......................... 1.180) ( 1.370) ( 335) ( 443) ( 90) ( 0 0 3.418) (
Hreinar leigutekjur ...........................
3.294
2.613 1.180
1.240 98 715 708) ( 8.432
Stjórnunarkostnaður .....................
278) ( 238) ( 108) ( 95) ( 15) (
662) (
708
688) (
Rekstrarhagnaður fyrir
matsbreytingu ….............................
3.016 2.375 1.072 1.145
83 53 0 7.744
Matsbreyting
fjárfestingareigna …..................
2.957 3.464 740) ( 1.807 1.255 0 0 8.743
Rekstrarhagnaður ….....................
5.973 5.839 332 2.952 1.338 53
0 16.487
6.748) (
2.156) (
7.583
Önnur heildarafkoma
32
6) (
26
7.609
Staða 31. desember 2021
Fjárfestingareignir …........................
54.992 53.105 26.029 18.876 9.686 162.688
Hrein fjármagnsgjöld .......................................................................................................................................................................................................
Tekjuskattur ...........................................................................................................................................................................................................................
Heildarhagnaður …............................................................................................................................................................................................................
Hagnaður …............................................................................................................................................................................................................................
Endurmat fasteigna ..........................................................................................................................................................................................................
Tekjuskattur ...........................................................................................................................................................................................................................
Önnur heildarafkoma samtals
Starfsþáttayfirlit veitir upplýsingar um einstaka þætti í rekstri félagsins. Yfirlitið er lagt fyrir framkvæmdarstjórn félagsins en
endanleg ábyrgð er hjá forstjóra. Starfsemin skiptist í fimm starfsþætti eftir eignum, ráðandi starfsemi í viðkomandi eign
ræður flokkuninni.
Skýringar, frh.:
Eftirtaldir starfsþættir hafa verið skilgreindir af félaginu: skrifstofur, verslun, hótel, iðnaður og annað, og þróun.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
17
5. Starfsþáttayfirlit, frh.:
2020
Iðnaður og
Skrifstofur
Verslun Hótel annað Þróun Annað Jöfnun Samtals
Leigutekjur .......................................... 3.967 3.886 1.077 1.553 196 677 671) (
10.685
Rekstrarkostnaður
fjárfestingareigna .......................... 1.112) (
1.239) (
450) (
430) (
87) ( 14 0 3.304) (
Hreinar leigutekjur ...........................
2.855 2.647 627 1.123 109 691 671) ( 7.381
Stjórnunarkostnaður .....................
254) (
233) ( 105) ( 94) ( 14) ( 601) ( 671 630) (
Rekstrarhagnaður fyrir
matsbreytingu…..............................
2.601 2.414
522 1.029 95 90 0 6.751
Matsbreyting
fjárfestingareigna …..................
1.407 136 80) ( 1.088 310) ( 0
0 2.241
Rekstrarhagnaður ….....................
4.008 2.550
442 2.117 215) ( 90 0 8.992
6.173) (
872) (
1.947
Önnur heildarafkoma
5
1) (
4
1.951
Staða 31. desember 2020
Fjárfestingareignir …........................
51.678 43.417 26.640 17.485 8.231 147.451
Skýringar, frh.:
Hrein fjármagnsgjöld .......................................................................................................................................................................................................
Tekjuskattur ...........................................................................................................................................................................................................................
Heildarhagnaður …............................................................................................................................................................................................................
Hagnaður …............................................................................................................................................................................................................................
Endurmat fasteigna ..........................................................................................................................................................................................................
Tekjuskattur ...........................................................................................................................................................................................................................
Önnur heildarafkoma samtals
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
18
6.
Leigusamningar
Óuppsegjanlegar lágmarksleigugreiðslur leigusamninga greinast þannig:
2021 2020
12.709 11.578
36.230 34.962
29.627 30.541
78.566 77.081
13.066
12.255
636) ( 635) (
580) (
935) (
11.850 10.685
95% 95%
7.
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna greinist þannig:
2.103 1.916
744 753
182 176
40 146
349 313
3.418 3.304
8.
Stjórnunarkostnaður
Stjórnunarkostnaður greinist þannig:
496 441
192 189
688 630
Laun og launatengd gjöld greinast þannig:
399 357
54 53
43 31
496 441
21 23
22 23
Annar stjórnunarkostnaður ...............................................................................................................................................
Stjórnunarkostnaður alls ....................................................................................................................................................
Laun ..............................................................................................................................................................................................
Mótframlag í lífeyrissjóð .....................................................................................................................................................
Skýringar, frh.:
Fasteignagjöld ........................................................................................................................................................................
Viðhald og endurbætur .....................................................................................................................................................
Vátryggingar ............................................................................................................................................................................
Virðisrýrnun krafna ................................................................................................................................................................
Annar rekstrarkostnaður fjárfestingareigna ............................................................................................................
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna alls ................................................................................................................
Samstæðan hefur gert leigusamninga vegna fjárfestingareigna sinna. Leigusamningar eru að jafnaði tengdir vísitölu
neysluverðs en lítill hluti þeirra er tengdur gengi evru eða veltu viðkomandi leigutaka. Leigutími í upphafi samninga er að
jafnaði frá 3 til 15 árum. Veginn meðalleigutími er 6 ár (2020: 6,5 ár). Sumum leigusamningum er hægt að segja upp fyrir lok
leigutíma.
Um 9% (2020: 11%) af leigutekjum samstæðunnar eru tekjur frá stærsta viðskiptavini hennar. Stærsti hluti tekna frá þeim
viðskiptavini er í starfsþættinum Hótel.
Áætlaðar heildartekjur ........................................................................................................................................................
Áætlaðar tapaðar tekjur vegna Covid-19 ................................................................................................................
Stöðugildi í árslok ..................................................................................................................................................................
Ársverk að meðaltali á árinu ............................................................................................................................................
Laun og launatengd gjöld alls ........................................................................................................................................
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna sem ekki mynduðu leigutekjur á árinu er óverulegur.
Laun og launatengd gjöld ................................................................................................................................................
Áætlaðar leigutekjur vegna óútleigðra fasteigna eru reiknaðar á því verði sem félagið telur að hægt sé að leigja viðkomandi
fasteignir út til þriðja aðila á viðkomandi tíma. Áætlað er að leigutekjur samstæðunnar hafi dregist saman um 580 millj. kr. á
árinu vegna efnahagslegra áhrifa Covid-19 veirusýkingarinnar. Mat stjórnenda félagsins er að áhrif faraldurs Covid-19 á
tekjur félagsins fari ört minnkandi og vonir standa til að þau verði sáralítil á árinu 2022.
Áætlaðar tekjur af óútleigðum rýmum ........................................................................................................................
Nýtingarhlutfall fasteigna ..................................................................................................................................................
Innan eins árs ..........................................................................................................................................................................
Eftir eitt ár og innan fimm ára .........................................................................................................................................
Eftir meira en fimm ár ..........................................................................................................................................................
Óuppsegjanlegar lágmarksleigugreiðslur leigusamninga alls .....................................................................
Önnur launatengd gjöld .....................................................................................................................................................
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
19
8.
Stjórnunarkostnaður, frh.:
Framlag í Árangurstengd
2021
Laun lífeyrissjóð Hlunnindi laun Samtals
37 6 3 4 50
113 19 3 16 151
2020
36 5 3 2 46
108 16
2 4 130
9.
Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld
Fjármunatekjur greinast þannig: 2021
2020
36 114
2
35
0 4
38 153
Fjármagnsgjöld greinast þannig:
2.787) ( 3.106) (
3.702) ( 2.881) (
237) ( 239) (
60) ( 100) (
6.786) ( 6.326) (
6.748) (
6.173) (
10.
Fjárfestingareignir
Fjárfestingareignir eru flokkaðar í undirflokka samkvæmt skilgreiningu félagsins. Fjárfestingareignir greinast þannig:
Iðnaður Þróunar-
2021 Skrifstofur Verslanir Hótel og annað eignir Samtals
Bókfært verð 1.1 ..................... 51.678 43.419
26.640 17.485 8.231 147.453
Endurflokkað .......................... 323) ( 323 0
Kaup ársins .............................. 5.913 133 160 6.206
Viðbætur ársins ..................... 475 346
129 49 107 1.106
Selt á árinu ............................... 118) ( 37) ( 275) ( 390) (
820) (
Matsbreyting ársins ............. 2.957 3.464 740) ( 1.807 1.255 8.743
Bókfært verð 31.12 ................
54.992 53.105 26.029 18.876 9.686 162.688
2020
Bókfært verð 1.1 ..................... 47.561 44.443
26.596 17.202 7.609 143.411
Endurflokkað .......................... 709) ( 709 0
Kaup ársins .............................. 2.279 140 2.419
Viðbætur ársins ..................... 1.140 370 124 224 283 2.141
Selt á árinu ............................... 1.670) (
1.029) (
60) ( 2.759) (
Matsbreyting ársins ............. 1.407 136 80) ( 1.088 310) ( 2.241
Bókfært verð 31.12 ................
51.678 43.419 26.640 17.485 8.231 147.453
Vaxtatekjur af lánum og kröfum ....................................................................................................................................
Hreinn gengishagnaður gjaldmiðla .............................................................................................................................
Fjármunatekjur alls ...............................................................................................................................................................
Vaxtagjöld af vaxtaberandi skuldum .........................................................................................................................
Skýringar, frh.:
Verðbætur af vaxtaberandi skuldum ..........................................................................................................................
Lóðarleiga ..................................................................................................................................................................................
Fjármagnsgjöld alls ..............................................................................................................................................................
Önnur fjármagnsgjöld .........................................................................................................................................................
Hrein fjármagnsgjöld ...........................................................................................................................................................
Guðjón Auðunsson, forstjóri ............................
Fimm framkvæmdastjórar samtals .............
Guðjón Auðunsson, forstjóri ............................
Fimm framkvæmdastjórar samtals .............
Vaxtatekjur af bankainnstæðum ...................................................................................................................................
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
20
10.
Fjárfestingareignir, frh.:
Fjárfestingareignir sundurliðast þannig:
2021 2020
153.002 139.220
9.686 8.231
162.688 147.451
5.459 5.153
168.147 152.604
Fasteignamat og brunabótamat
123.452 115.950
172.107 151.363
Veðsetningar og ábyrgðarskuldbindingar
Þróunareignir samstæðunnar samanstanda af verðmætum byggingarheimildum þar sem unnið er að uppbyggingu bæði
atvinnuhúsnæðis og íbúða auk annarra atvinnueigna sem eru í umbreytingu. Í árslok 2021 nam verðmæti þróunareigna
9.686 millj.kr. (2020: 8.231 millj.kr.). Mat þróunareigna er unnið út frá væntingum um byggingarmagn og áætluðu söluverði
eignanna, til að mynda út frá virði byggingarétta á hvern fermetra. Þróunareignir samstæðunnar falla undir þriðja þrep í
flokkunarkerfi gangvirðismats og eru metnar sem slíkar.
Þróunareignir
Brunabótamat fasteigna ...................................................................................................................................................
Við mat á gangvirði fjárfestingareignar eru innréttingar, tæki, húsgögn o.s.frv. innifalin í verðmæti fjárfestingareignarinnar.
Gangvirði fjárfestingareignarinnar endurspeglar ekki mögulegan ávinning af framtíðarviðbótarfjárfestingu í eigninni sem
gæti breytt virði hennar.
Matslíkanið er byggt á áætluðu frjálsu sjóðstreymi á föstu verðlagi yfir 30 ára spátímabil að viðbættu hrakvirði í lok
spátímans. Notaðar eru forsendur sem endurspegla markaðsaðstæður á reikningsskiladegi. Sjóðstreymi fjárfestingareigna
er áætlað út frá væntu tekjuflæði leigutekna að frádregnum áætluðum kostnaði. Mikilvægustu forsendur matslíkansins eru
áætlun um leigutekjur og veginn fjármagnskostnaður (WACC).
Mat fjárfestingareigna
Við ákvörðun á gangvirði fjárfestingareigna er byggt á forsendum sem háðar eru mati stjórnenda á þróun ýmissa þátta í
framtíðinni. Raunverulegt söluverð kann að verða frábrugðið þessu mati.
Fjárfestingareignir samstæðunnar eru metnar á gangvirði á reikningsskiladegi í samræmi við alþjóðlegan
reikningsskilastaðal IAS 40 Fjárfestingareignir og alþjóðlegan reikningsskilastaðal IFRS 13 Mat á gangvirði. Allar
fjárfestingareignir samstæðunnar falla undir þriðja þrep í flokkunarkerfi gangvirðismats og eru metnar sem slíkar.
Mat á gangvirði fjárfestingareigna styðst við núvirt sjóðstreymi einstakra eigna. Sjóðstreymið ákvarðast af almennum
viðurkenndum matsaðferðum svo sem alþjóðlegum matsstöðlum IVS no. 1 Market Value Basis of Valuation. Matið er unnið
af starfsmönnum móðurfélagsins. Beitt er sömu aðferðarfræði og árið áður.
Fasteignir ...................................................................................................................................................................................
Þróunareignir ...........................................................................................................................................................................
Skýringar, frh.:
Á fasteignum samstæðunnar hvíla þinglýst veð og skuldbindingar til tryggingar skuldum hennar að fjárhæð 90.895 millj. kr.
í árslok (2020: 84.878 millj. kr.). Leigutekjur á ársgrunni að fjárhæð 152 millj. kr. (2020: 136 millj. kr.) eru veðsettar á móti
skuldum félagsins.
Eignarhlutir í Reitum - hótelum ehf., Reitum - skrifstofum ehf., Reitum - verslunum ehf., Reitum - iðnaði ehf., Reitum - þróun
ehf., Norðurslóð 4 ehf. og Vínlandsleið ehf., eru veðsettir til tryggingar skuldum undir tryggingafyrirkomulagi samstæðunnar
að fjárhæð 90.206 millj. kr. (2020: 84.206 millj. kr.). Nánar er fjallað um tryggingarfyrirkomulagið í skýringu 16.
Fasteignamat fasteigna og lóða ...................................................................................................................................
Nýtingaréttur lóðaleigusamninga .................................................................................................................................
Fjárfestingareignir samtals ...............................................................................................................................................
Á fasteignum samstæðunnar hvíla innskattskvaðir vegna virðisaukaskatts að fjárhæð 4.955 millj. kr. í árslok 2021 (2020:
4.473 millj. kr.). Kvaðirnar fyrnast á 20 árum og koma ekki til greiðslu nema viðkomandi fasteign sé tekin úr frjálsri skráningu.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
21
10.
Fjárfestingareignir, frh.:
Iðnaður Þróunar-
2021
Skrifstofur Verslanir Hótel og annað eignir Samtals
Bókfært verð 31.12 ................
54.992 53.105 26.029 18.876 9.686 162.688
Áætlaðar leigutekjur pr. m
2
pr. mánuð (kr.) .........................
1.300 - 3.560 1.075 - 4.600 2.650 - 5.250 750 - 2.850 -
Vegið meðaltal áætlaðra
leigutekna pr. m
2
pr. mánuð (kr.) .........................
2.453 2.628
3.467 1.712 - 2.476
Veginn fjármagnskostnaður
(WACC) ..................................... 5,3% - 6,8% 5,3% - 6,8% 5,9% - 6,2% 5,6% - 6,5%
-
Vegið meðaltal ...................... 5,6% 5,7% 5,9% 5,9%
5,7%
2020
Bókfært verð 31.12 ................
51.678 43.417 26.640 17.485 8.231 147.451
Áætlaðar leigutekjur pr. m
2
pr. mánuð (kr.) .........................
1.300 - 3.540 750 - 4.360 2.700 - 5.550 750 - 2.800 -
Vegið meðaltal áætlaðra
leigutekna pr. m
2
pr. mánuð (kr.) .........................
2.359 2.513 3.545 1.584 - 2.377
Veginn fjármagnskostnaður
(WACC) ..................................... 5,5% - 7,0% 5,5% - 7,0% 5,5% - 6,4% 5,8% - 6,7%
-
Vegið meðaltal ...................... 5,8%
5,9% 5,6% 6,1%
5,8%
Breyting Hækkun Lækkun Hækkun Lækkun
-/+ ½% 13.848 11.644) ( 12.454 10.507) (
+/- 5% 7.672 7.672) ( 6.837 6.837) (
2021
2020
Markaðsleiga ...........................................................
Veginn fjármagnskostnaður (WACC) .........
Breytingar á gangvirði fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna í rekstrarreikningi.
Hækkun á mati fjárfestingareigna nam 8.743 millj. kr. á árinu 2021 samanborið við 2.241 millj. kr. árið áður. Stærstu
breytingar í mati eigna frá áramótum er að finna í verðlagsbreytingu, lækkandi ávöxtunarkröfu og lítilsháttar lækkun á
markaðsleigu að raunvirði. Sala þróunareignar skilaði um 1.300 m.kr. matshækkun á árinu.
Leigutekjur eru áætlaðar út frá gildandi leigusamningum út leigutímann. Við mat á leigutekjum að loknum leigutíma er
áætluð markaðsleiga, nýtingarhlutfall eignanna, afslættir og tapaðar kröfur. Forsendur um markaðsleigu koma frá
stjórnendum félagsins og utanaðkomandi ráðgjöfum. Nýtingarhlutfall er áætlað fyrir hverja eign og er áætlað 97,2% til
framtíðar (2020: 97,2%).
Allur viðeigandi kostnaður, s.s. fjárfestingar, viðhaldskostnaður, fasteignagjöld, tryggingar og annar rekstrarkostnaður er
dreginn frá áætluðum leigutekjum. Fasteignagjöld eru metin út frá fasteignamati ársins 2021 og áætluðum álögum.
Skýringar, frh.:
Virði hverrar fjárfestingareignar er reiknað með því að núvirða frjálst sjóðstreymi með stuðli (afvöxtunarstuðli) sem
endurspeglar væntan veginn fjármagnskostnað (WACC) og tímavirði sjóðstreymisins. Stuðst er við upplýsingar af markaði
við ákvörðun raunávöxtunarkröfu eigin fjár. Ávöxtunarkrafan tekur mið af ávöxtunarkröfu fyrir ríkistryggð skuldabréf á
markaði á reikningsskiladegi, áhættuálagi fyrir fasteignamarkaðinn og sérstöku áhættuálagi fyrir hverja fasteign. Stuðst er
við væntingar stjórnenda um markaðsvexti einstakra eigna við ákvörðun raunávöxtunarkröfu lánsfjár. Gert er ráð fyrir 35%
eiginfjárhlutfalli (2020: 35%) og ekki er tekið tillit til skattspörunar við útreikning á vegnum fjármagnskostnaði.
Mikilvægustu forsendur virðislíkansins eru:
Næmi fjárfestingareigna fyrir breytingum í mikilvægustu forsendum er sem hér segir:
Áhrif á gangvirði
Áhrif á gangvirði
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
22
11.
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur
2021 2020
1.521 1.199
9 12
77 16
1.607 1.227
Virðisrýrnun krafna greinist þannig:
303 212
57) (
55) (
40 146
286 303
12.
Bundið fé
13.
Handbært fé
Sjóður, óbundnar bankainnstæður og eign í lausafjársjóðum teljast til handbærs fjár.
14.
Eigið fé
Hlutafé
Yfirverðsreikningur innborgaðs hlutafjár
Lögbundinn varasjóður
Bundinn hlutdeildarreikningur
Aðrar skammtímakröfur .....................................................................................................................................................
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur samtals .........................................................................................
Staða 1. janúar .........................................................................................................................................................................
Afskrifaðar tapaðar kröfur á árinu ...............................................................................................................................
Gjaldfærð virðisrýrnun á árinu ........................................................................................................................................
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur greinast þannig:
Viðskiptakröfur ........................................................................................................................................................................
Fjármagnstekjuskattur ........................................................................................................................................................
Skýringar, frh.:
Staða 31. desember ..............................................................................................................................................................
Í samræmi við lög um hlutafélög skal leggja í varasjóð tiltekið hlutfall af hagnaði hvers árs þar til sjóðurinn svarar
til 25% af nafnverði hlutafjár.
Bundið fé eru bundnar bankainnstæður til tryggingar vaxtaberandi skuldum samstæðunnar. Samstæðan hefur gert
samkomulag við lánveitendur þar sem leigutekjur viðkomandi fasteigna fara inn á veðsettan bankareikning. Samstæðan
getur notað féð til greiðslu kostnaðar vegna þeirra fasteigna svo sem fasteignagjalda, vátrygginga, viðhalds og
stjórnunarkostnaðar auk afborgana og vaxtagreiðslna viðkomandi lána.
Heildarhlutafé sem sýnt er í ársreikningi samstæðunnar er heildarnafnverð almennra hluta sem eru útgefnir af
móðurfélaginu og eru útistandandi á reikningsskiladegi.
Heildarhlutafé samkvæmt samþykktum félagsins er 778 millj. kr., allt að fullu greitt. Hver hlutur er ein króna að nafnverði. Eitt
atkvæði fylgir hverjum hlut í félaginu.
Í upphafi ársins var skráð heildarhlutafé félagsins 778 millj. kr. Á árinu keypti félagið eigin hlutabréf í samræmi við heimild í
samþykktum. Frá 1. október 2021 voru í gildi endurkaupaáætlanir um kaup á eigin bréfum félagsins og keypti félagið eigin
bréf samtals að nafnverði 12 millj. kr. fyrir samtals 940 millj. kr. Voru endurkaupaáætlanirnar framkvæmdar í samræmi við
ákvarðanir stjórnar teknar á grundvelli heimildar hluthafafundar frá 11. mars 2021, ákvæði hlutafélagalaga nr. 2/1995, 5. gr.
reglugerðar Evrópuþingsins og ráðsins (ESB) um markaðssvik nr. 596/2014, sem og framselda reglugerð
framkvæmdastjórnarinnar 2016/1052, samanber lög um aðgerðir gegn markaðssvikum nr. 60/2021. Fossar markaðir hf. sá
um framkvæmd hennar. Í árslok átti félagið eigin hlutabréf að nafnvirði 12 millj. kr.
Yfirverðsreikningur innborgaðs hlutafjár sýnir það sem hluthafar félagsins hafa greitt umfram nafnverð hlutafjár sem félagið
hefur selt.
Samkvæmt lögum nr. 3/2006 ber félögum að færa hlutdeild í afkomu dóttur- eða hlutdeildarfélaga, sem færð er í
rekstrarreikning og er umfram móttekinn arð eða þann arð sem ákveðið hefur verið að úthluta, á bundinn
hlutdeildarreikning meðal eigin fjár.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
23
14.
Eigið fé, frh.:
Bundinn hlutdeildarreikningur, frh.:
Bundnir hlutdeildarreikningar sundurliðast þannig: Bundinn
hlutdeildar- Bundið
Lögbundinn Endurmats- reikningur eigð fé
varasjóður reikningur dótturfélaga samtals
425 77 3.946
4.448
4 4
3.946) (
3.946) (
26 4.442
4.468
451 81 4.442 4.974
451 81 4.442
4.974
26
26
4.442) (
4.442) (
10.259
10.259
451 107 10.259 10.817
Óráðstafað eigið fé
Eiginfjárstýring
Arður
15.
Hagnaður á hlut
2021 2020
7.609 1.951
778 670
1) ( 9) (
0 20
777 681
9,8 2,9
Hlutafé í ársbyrjun .................................................................................................................................................................
Áhrif endurkaupa á eigin bréfum ..................................................................................................................................
Vegið meðaltal útistandandi hluta ...............................................................................................................................
Grunnhagnaður og þynntur hagnaður í krónum á hlut .....................................................................................
Stefna stjórnar félagsins er að eiginfjárstaða samstæðunnar sé sterk til að styðja við stöðugleika í framtíðarþróun
starfseminnar og takast á við óvissu í ytra umhverfi. Engar breytingar urðu á stefnu um eiginfjárstýringu samstæðunnar á
árinu.
Eiginfjárstýring samstæðunnar miðar að því að líta til hlutfalls lána af eignum, sem reiknað er sem hlutfall vaxtaberandi
skulda af veðtækum fjárfestingareignum og kröfur um sjóðstreymi samkvæmt lánasamningum. Til lengri tíma er markmið
félagsins að framangreint hlutfall sé 60-65%, en það var 56% í árslok 2021
Félaginu og dótturfélögum þess ber ekki að fylgja ytri reglum um lágmarks eiginfjárstöðu.
Arðgreiðsla að fjárhæð 778 millj. kr., sem samþykkt var á aðalfundi 11. mars 2021, var greidd 10. júni 2021.
Áhrif útgáfu á nýju hlutafé ................................................................................................................................................
Stjórn félagsins leggur til að greiddur verði arður [1,73] kr. fyrir hverja krónu nafnverðs útistandandi hlutafjár til hluthafa á
árinu 2022 vegna rekstrarársins 2021. Vísað er til ársreiknings um ráðstöfun hagnaðar og aðrar breytingar á eigin fé.
Grunnhagnaður á hlut miðar við hagnað sem ráðstafað er til hluthafa í móðurfélaginu og veginn meðalfjölda virkra hluta á
árinu og sýnir hver hagnaðurinn er á hverja krónu hlutafjár. Þynntur hagnaður á hlut er hinn sami og grunnhagnaður á hlut
þar sem ekki hafa verið gefnir út kaupréttir til starfsmanna né annarra og félagið hefur ekki tekið lán sem er breytanlegt í
hlutafé.
Hagnaður ársins til hluthafa í móðurfélaginu .........................................................................................................
Óráðstafað eigið fé er uppsafnaður óráðstafaður hagnaður og ójafnað tap samstæðunnar að frádregnum arðgreiðslum og
millifærslum á móti öðrum eiginfjárliðum.
Skýringar, frh.:
Bundið eigið fé 1. janúar 2020 ................................................................
Heildarafkoma ársins .................................................................................
Innleyst af bundnu eigið fé ......................................................................
Fært á bundið eigið fé ................................................................................
Bundið eigið fé 31. desember 2020 .....................................................
Eigið fé 1. janúar 2021 .................................................................................
Heildarafkoma ársins .................................................................................
Innleyst af bundnu eigið fé ......................................................................
Fært á bundið eigið fé ................................................................................
Eigið fé 31. desember 2021 .......................................................................
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
24
16.
Vaxtaberandi skuldir
Langtímaskuldir 2021 2020
2.247 13.357
88.030 70.849
887 933
91.164 85.139
5.959) (
4.746) (
269) ( 261) (
84.936 80.132
Skammtímaskuldir
5.959 4.746
90.895 84.878
Sundurliðun langtímaskulda
Eftirfarandi eru upplýsingar um væntar afborganir vaxtaberandi skulda:
2021 2020
Innan tryggingafyrirkomulags
2,25% 2024
689 10.129
3,1% 2023
1.558 1.628
4,1 % 2021
0 1.600
3,8% 2044
41.262 40.415
2,7% 2029
13.516 13.360
2,4% 2032
7.098 7.004
3,0% 2024
2.943 3.675
1,3% 2027
7.281 0
1,2% 2028
4.015 0
1,9% 2037
4.699 0
3,1% 2023
4.820 4.000
5,2% 2022
2.395 2.395
90.276 84.206
Samningsbundin ákvæði vaxtaberandi skulda samstæðunnar, sem færðar eru á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka
vexti, eru til umfjöllunar í þessari skýringu. Nánari umfjöllun um vaxtaberandi skuldir samstæðunnar er að finna í skýringu
20 Lausafjáráhætta.
Vaxtaberandi skuldir alls án lántökukostnaðar ....................................................................................................
Skuldabréfaútgáfa, innan tryggingarfyrirkomulags ...........................................................................................
Skuldabréfaútgáfa, verðtryggð .............................................................
Skuldabréfaútgáfa, verðtryggð .............................................................
Skuldabréfaútgáfa, óverðtryggð ..........................................................
Vaxtaberandi skuldir félagsins falla að stórum hluta undir tryggingafyrirkomulag sem sett var upp árið 2014. Í
tryggingafyrirkomulaginu felst að félagið hefur sett tilteknar eignir sínar að veði fyrir þeim skuldbindingum sem heyra undir
tryggingafyrirkomulagið á hverjum tíma. Er þar um að ræða nær allar núverandi fasteignir í eigu dótturfélaga félagsins,
hlutabréf sem félagið á í tilteknum dótturfélögum, kröfur félagsins á hendur dótturfélögum og eignir á tilteknum
innlánsreikningum og vörslureikningum. Tryggingafyrirkomulagið eykur á sveigjanleika félagsins til þess að haga
fjármögnun eins og það telur hagkvæmast á hverjum tíma.
Í árslok 2014 gaf félagið í fyrsta sinn út skuldabréf undir svokölluðum útgáfuramma. Í upphafi var heimilt að gefa út
skuldabréf fyrir allt að 70.000 millj. kr. að nafnvirði en í desember 2020 var heimildin hækkuð í 100.000 millj.kr. Í árslok 2021
nam nafnverð útgáfu undir rammanum 89.867 millj. kr. Útgáfa ársins 2021 nam 16.670 millj. kr. að nafnvirði en fyrirhugað er
að halda áfram útgáfu undir útgáfurammanum á næstu árum.
Skýringar, frh.:
Eignfærður lántökukostnaður .........................................................................................................................................
Næsta árs afborganir langtímalána ...........................................................................................................................
Vaxtaberandi skuldir alls ...................................................................................................................................................
Næsta árs afborganir langtímaskulda .......................................................................................................................
Skuldabréfaútgáfa, utan tryggingarfyrirkomulags ..............................................................................................
Eftir-
stöðvar
Skuldabréfaútgáfa, verðtryggð .............................................................
Skuldabréfaútgáfa, óverðtryggð ..........................................................
Skuldabréfaútgáfa, verðtryggð .............................................................
Skuldabréfaútgáfa, verðtryggð .............................................................
Skuldabréfaútgáfa, verðtryggð .............................................................
Verðtryggðar skuldir ....................................................................................
Óverðtryggðar skuldir ................................................................................
Skuldabréfaútgáfa, verðtryggð .............................................................
Vaxtaberandi skuldir við lánastofnanir, innan tryggingarfyrirkomulags .................................................
Vaxtaberandi langtímaskuldir alls ................................................................................................................................
Óverðtryggðar skuldir ................................................................................
Eftir-
stöðvar
Vegnir vextir
Loka-
gjalddagi
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
25
16.
Vaxtaberandi skuldir, frh.:
Utan tryggingafyrirkomulags
8,6%
2020-2035
54 59
5,1% 2029
834 874
888 933
91.164 85.139
Afborganir vaxtaberandi langtímaskulda greinast þannig á næstu ár:
0 4.746
5.959 5.619
8.468
7.305
5.697 13.423
2.677 2.039
2.732
2.092
65.631 49.915
91.164 85.139
2021 2020
85.139 85.613
16.709 17.040
14.385) (
20.393) (
3.701 2.879
91.164 85.139
17.
Tekjuskattur
Tekjuskattur í rekstrarreikningi greinist þannig: 2021 2020
9.771 2.824
20,0% 1.954) (
20,0% 565) (
2,1% 208) ( 10,9% 308) (
22,1%
2.162) (
30,9%
873) (
Tekjuskattsskuldbinding
Tekjuskattsskuldbinding greinist þannig: 2021 2020
12.489 11.616
2.162 873
14.651 12.489
Tekjuskattsskuldbinding félagsins greinist þannig í árslok:
2021 Eignir Skuldir Nettó
0 15.740 15.740
50) ( 0 50) (
2.428) ( 0 2.428) (
1.389 0 1.389
1.089) ( 15.740 14.651
1.089 1.089) ( 0
0 14.651 14.651
Tekjuskattsskuldbinding 31. desember .......................................................................................................................
Fjárfestingareignir ................................................................................................................................
Hagnaður (tap) fyrir tekjuskatt .......................................................................................................
Tekjuskattur samkvæmt gildandi skatthlutfalli .............................
Viðskiptakröfur ......................................................................................................................................
Virkur tekjuskattur .........................................................................................
Tekjuskattsskuldbinding 1. janúar ................................................................................................................................
Tekjuskattur ársins ................................................................................................................................................................
Tekjuskattsskuldbinding 31. desember .....................................................................................
Skuldabréfaútgáfa, verðtryggð .............................................................
Skuldabréfaútgáfa, verðtryggð .............................................................
Virkur tekjuskattur samstæðunnar á árinu var 22,1% ( 2020: 30,9%).
Afborganir síðar .....................................................................................................................................................................
Vaxtaberandi skuldir alls án lántökukostnaðar ....................................................................................................
Í árslok 2021 uppfyllti samstæðan allar kvaðir í lánasamningum við lánveitendur sína.
Breyting vaxtaberandi skulda án lántökukostnaðar á árinu greinist þannig:
Vaxtaberandi skuldir 1. janúar .........................................................................................................................................
Ný lántaka .................................................................................................................................................................................
Tekjuskattsskuldbinding 31. desember .....................................................................................
Niðurfærsla tekjuskattseignar .......................................................................................................
Vaxtaberandi skuldir 31. desember ..............................................................................................................................
Óeignfærð skatteign ...................................................................................
Mismunur á gangvirði og bókfærðu virði fjáreigna og fjárskulda er óverulegur.
Afborganir 2026 .....................................................................................................................................................................
Afborganir 2021 ......................................................................................................................................................................
Afborganir 2022 .....................................................................................................................................................................
Afborganir 2023 .....................................................................................................................................................................
Afborganir 2024 .....................................................................................................................................................................
Vaxtaberandi langtímaskuldir alls án lántökukostnaðar .................................................................................
Afborganir .................................................................................................................................................................................
Verðbætur ..................................................................................................................................................................................
Afborganir 2025 .....................................................................................................................................................................
Skýringar, frh.:
Jöfnun ........................................................................................................................................................
Yfirfæranlegt skattalegt tap ...........................................................................................................
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
26
17.
Tekjuskattur, frh.:
2020
0 13.885 13.885
55) ( 0 55) (
0 0 0
2.560) ( 0 2.560) (
1.219 0
1.219
1.396) ( 13.885 12.489
1.396 1.396) ( 0
0 12.489 12.489
2021 2020
0 658
1.137 2.292
1.400 2.016
403 672
734 747
26 53
505 505
1.872 1.872
1.503 1.503
2.480 2.480
2.081 0
12.141 12.798
18.
Leiguskuldbinding
Það er mat stjórnenda að eignfært skattalegt tap muni nýtast á móti skattalegum hagnaði næstu ára.
Skattalegt tap vegna 2017, nýtanlegt til 2027 ........................................................................................................
Skattalegt tap vegna 2018, nýtanlegt til 2028 .......................................................................................................
Frestaður skattalegur gengismunur ...........................................................................................
Skattalegt tap vegna 2019, nýtanlegt til 2029 .......................................................................................................
Fjárfestingareignir ................................................................................................................................
Skattalegt tap vegna 2021, nýtanlegt til 2031 .........................................................................................................
Niðurfærsla tekjuskattseignar .......................................................................................................
Félagið mun ekki greiða tekjuskatt á árinu 2022 vegna yfirfæranlegs skattalegs taps. Yfirfæranlegt skattalegt tap í árslok
2021 nemur 12.141 millj. kr. (2020: 12.798 millj. kr.). Yfirfæranlegt skattalegt tap er nýtanlegt á móti skattskyldum hagnaði
næstu 10 ára sem hér segir:
Yfirfæranlegt skattalegt tap ...........................................................................................................
Jöfnun ........................................................................................................................................................
Tekjuskattsskuldbinding 31. desember .....................................................................................
Tekjuskattseign er metin á hverjum uppgjörsdegi og er einungis færð að því marki sem líklegt er að hægt sé að nýta
framtíðarhagnað á móti eigninni. Tekjuskattseignin myndast að mestu af skattalegu tapi fyrri ára sem myndast af
tímamismun á virðisbreytingu í ársreikningi og skattalegum afskriftum fjárfestingareigna samkvæmt skattalögum .
Viðskiptakröfur ......................................................................................................................................
Skattalegt tap vegna 2015, nýtanlegt til 2025 .......................................................................................................
Skattalegt tap vegna 2016, nýtanlegt til 2026 .......................................................................................................
Skattalegt tap vegna 2020, nýtanlegt til 2030 ......................................................................................................
Yfirfæranlegt skattalegt tap alls ....................................................................................................................................
Skattalegt tap vegna 2011, nýtanlegt til 2021 ..........................................................................................................
Samstæðan færir eignir og skuldir vegna lóðaleigusamninga sem samstæðan leigir frá þriðja aðila undir byggingar og
byggingarrétti. Afnotaréttur á eignunum er færður á meðal fastafjármuna og leiguskuldbinding meðal langtímaskulda í
efnahagsreikningi.
Leigueignir sem samstæðan færir vegna þessara leigusamninga eru metnar á gangvirði á hverjum reikningsskiladegi.
Leiguskuldir eru metnar upphaflega miðað við núvirði leigugreiðsla sem eru ógreiddar á upphafsdegi. Leigugreiðslur eru
núvirtar með því að nota innbyggða vexti í leigunni ef unnt er að ákvarða þá vexti með auðveldum hætti. Ef svo er ekki eru
leigugreiðslur núvirtar með því að nota vaxtakjör samstæðunnar á nýju lánsfé. Matið er unnið af starfsmönnum
móðurfélags. Eftir upphafsdag eru leiguskuldir metnar á afskrifuðu kostnaðarverði með þvi að nota aðferð virkra vaxta,
leigugreiðslur eru eingöngu vaxtagjöld, sem færð eru í rekstrarreikning, en engar afborganir eru vegna þessara leiguskulda.
Mat afnotaréttar og leiguskuldar falla undir í þriðja þrep flokkunarkerfi gagnvirðismats og eru metnar sem slíkar.
Tekjuskattsskuldbinding 31. desember .....................................................................................
Skattalegt tap vegna 2012, nýtanlegt til 2022 ........................................................................................................
Skattalegt tap vegna 2013, nýtanlegt til 2023 .......................................................................................................
Skattalegt tap vegna 2014, nýtanlegt til 2024 ........................................................................................................
Tekjuskattseign að fjárhæð 1.389 millj. kr. er ekki færð til eignar vegna óvissu um nýtingu hennar.
Skýringar, frh.:
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
27
18.
Leiguskuldbinding, frh.:
Leigueignir og leiguskuldir greinast þannig:
Leigueignir Leiguskuldir
5.153 5.153) (
116 116) (
43) ( 43
233 233) (
5.459 5.459) (
19.
Viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir
Viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir greinast þannig: 2021 2020
420
486
220
188
218 81
294 286
97
62
151 40
1.400
1.143
20.
Stýring fjárhagslegrar áhættu
Yfirlit
● lánsáhætta
● lausafjáráhætta
● markaðsáhætta
Lánsáhætta
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur
Lánsáhætta er lágmörkuð með því að afla bankatrygginga fyrir nokkurra mánaða leigu. Félagið kannar fjárhagsstöðu nýrra
viðskiptavina áður en stofnað er til viðskipta. Útistandandi viðskiptakröfur eru yfirfarnar reglulega. Mesta mögulega tap
samstæðunnar vegna fjáreigna er bókfært verð þeirra.
Flestir viðskiptamenn samstæðunnar hafa átt í áralöngum viðskiptum við hana og tapaðar viðskiptakröfur hafa verið
óverulegar í hlutfalli af veltu. Við stýringu lánsáhættu vegna viðskiptamanna er einkum horft til aldurs krafna og
fjárhagsstöðu einstakra viðskiptamanna.
Skýringar, frh.:
Viðskiptaskuldir ......................................................................................................................................................................
Ógreiddir áfallnir vextir .......................................................................................................................................................
Ógreiddur kaupverð fjárfestingareignar ...................................................................................................................
Eftirfarandi áhætta fylgir fjármálagerningum samstæðunnar auk rekstraráhættu:
Hér eru veittar upplýsingar um framangreinda áhættu, markmið, stefnu og aðferðir samstæðunnar við að meta og stýra
áhættunni.
Markmið samstæðunnar með áhættustýringu er að uppgötva og greina áhættu sem hún býr við, setja viðmið um
áhættutöku og hafa eftirlit með henni. Stjórn félagsins hefur sett áhættustefnu í því skyni að tryggja jákvæða
rekstrarafkomu og stöðuleika hjá félaginu.
Áhættustýring og aðferðir eru yfirfarnar reglulega til að endurspegla breytingar á markaðsaðstæðum og starfsemi
samstæðunnar. Með þjálfun starfsmanna og starfsreglum stefnir samstæðan að öguðu eftirliti þar sem allir starfsmenn eru
meðvitaðir um hlutverk sitt og skyldur.
Fyrirframinnheimtar tekjur .................................................................................................................................................
Aðrar skammtímaskuldir ....................................................................................................................................................
Viðskiptaskuldir og aðrar skammtímaskuldir alls ................................................................................................
Lánsáhætta er hættan á fjárhagslegu tapi samstæðunnar ef viðskiptamaður eða mótaðili í fjármálagerningi getur ekki
staðið við umsamdar skuldbindingar sínar. Samstæðan hefur sett útlánareglur þar sem allir nýir viðskiptamenn eru metnir
áður en þeim er veittur gjaldfrestur.
Ógreiddur virðisaukaskattur ............................................................................................................................................
Lánsáhætta samstæðunnar ræðst einkum af fjárhagsstöðu og starfsemi einstakra viðskiptamanna. Um 29% (2020: 29%) af
leigutekjum samstæðunnar eru vegna leigutekna frá fimm stærstu leigutökum hennar.
Staða 1. janúar .........................................................................................................................................................................
Breyting vegna endurmats ...............................................................................................................................................
Seldar eignir .............................................................................................................................................................................
Staða 31. desember ..............................................................................................................................................................
Heildargreiðslur vegna lóðarleigusamninga á árinu 2021 voru 237 millj. kr. (2020: 239 millj. kr. )
Nýjar eignir ................................................................................................................................................................................
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
28
20.
Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.:
Lánsáhætta, frh.:
Ábyrgðir
Skýr. 2021
2020
11 1.607 1.227
116 352
12 51
34
13 957 2.054
2.731 3.667
Virðisrýrnun:
Nafnverð Nafnverð
kröfu Niðurfærsla kröfu Niðurfærsla
2021 2021 2020 2020
690 119) ( 1.472 116) (
54 3) ( 153 9) (
41 7) ( 66 12) (
1.242 175) ( 191 166) (
2.027 304) ( 1.882 303) (
Lausafjáráhætta
2021 Bókfært Umsamið Innan 1 - 2 2 - 5 Meira en
verð sjóðstreymi 1 árs ár ár 5 ár
Fjárskuldir:
Vaxtaberandi skuldir
90.895 117.746 8.689 10.881 17.329 80.847
Viðskiptaskuldir og aðrar
skammtímaskuldir ............. 1.400 1.400 1.400
92.295 119.146 10.089 10.881 17.329 80.847
Samningsbundnar afborganir af fjárskuldum, að meðtöldum áætluðum vaxtagreiðslum, miðað við vísitölu og gildandi
vaxtakjör í árslok greinast þannig:
Helsta lausafjáráhætta samstæðunnar er endurfjármögnunaráhætta. Stefna samstæðunnar er að hafa jafnan
afborgunarferil á skuldum samstæðunnar til að lágmarka lausafjáráhættuna.
Til að draga frekar úr endurfjármögnunaráhættunni stefnir samstæðan að því að hafa lántökusafn sitt sem fjölbreytilegast
en við það skapast meiri sveigjanleiki í endurfjármögnun. Samstæðan hefur gefið út skuldabréf sem skráð eru á
Aðalmarkað Nasdaq Iceland. Í árslok voru skuldabréf í dreifðri eigu fjárfesta 97,5% (2020: 84,3%) af vaxtaberandi skuldum
samstæðunnar og 2,5% (2020: 15,7%) skuldir við lánastofnanir.
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur ..........................................................................
Bundið fé ...................................................................................................................................................
Handbært fé ............................................................................................................................................
Aldur krafna var eftirfarandi í árslok:
Ógjaldfallið ......................................................................................................
Gjaldfallið innan 30 daga ........................................................................
Gjaldfallið fyrir 31 - 120 dögum .............................................................
Krafa vegna sölu fjárfestingareignar ........................................................................................
Lausafjáráhætta er hættan á því að samstæðan geti ekki staðið við fjárhagsskuldbindingar sínar eftir því sem þær
gjaldfalla. Markmið samstæðunnar er að stýra lausafé þannig að tryggt sé að hún hafi alltaf handbært laust fé til að mæta
skuldbindingum sínum eftir því sem þær gjaldfalla og forðast þannig að skaða orðspor samstæðunnar.
Samstæðan myndar niðurfærslu vegna áætlaðrar virðisrýrnunar viðskiptakrafna og annarra krafna. Niðurfærslan er í
meginatriðum sérstök niðurfærsla vegna einstakra viðskiptamanna og almenn niðurfærsla með tilliti til aldurs krafna, sem
ekki hefur verið tengd einstökum viðskiptamönnum. Almenn niðurfærsla er ákveðin með tilliti til innheimtusögu
sambærilegra krafna.
Skýringar, frh.:
Það er stefna móðurfélagsins að veita aðeins dótturfélögum ábyrgðir. Í tengslum við tryggingafyrirkomulag samstæðunnar
hafa eignir dótturfélaga verið veðsettar til tryggingar skuldum móðurfélagsins að fjárhæð 90.276 millj. kr. (2020: 84.206
millj. kr.). Jafnframt hafa dótturfélögin gengist í ábyrgð fyrir skuldum móðurfélagsins að sömu fjárhæð.
Mesta mögulega tap samstæðunnar vegna fjáreigna er bókfært verð þeirra.
Bókfært verð
Gjaldfallið fyrir meira en 120 dögum .................................................
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
29
20.
Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.:
Lausafjáráhætta, frh.:
2020
Fjárskuldir:
Vaxtaberandi skuldir .......... 84.878
111.878 7.417
8.186 28.688 67.587
Viðskiptaskuldir og aðrar
skammtímaskuldir ............. 1.143 1.143 1.143
86.021 113.021
8.560 8.186 28.688 67.587
Markaðsáhætta
Gengisáhætta
2021 2020
23 29
23 29
2021 Umsamið Innan 1 - 2 2 - 5 Meira en
sjóðstreymi 1 árs ár ár 5 ár
1.035 276 276 483 0
1.035 276 276 483 0
2020
1.386 292 292 803 0
1.387 292 292 803 0
Gengi evru á árinu var sem hér segir:
2021 2020 2021 2020
150,33 154,45 147,60 156,10
Vaxtaáhætta
2021 2020
1.008 2.088
2.247) ( 13.357) (
1.239) ( 11.269) (
EUR .......................................................................................................................
10% styrking íslenskrar krónu gagnvart evru í árslok 2021 hefði lækkað afkomu fyrir tekjuskatt um 3 millj. kr. ( 2020: 3 millj.
kr.). Greiningin byggir á að allar aðrar breytur haldist óbreyttar. Greiningin var unnin með sama hætti og árið 2020.
Vaxtaberandi skuldir samstæðunnar eru bæði með breytilegum og föstum vöxtum. Vaxtaberandi fjármálagerningar með
breytilegum vöxtum greinast þannig:
Bókfært verð
Fjáreignir með breytilega vexti .......................................................................................................................................
Fjárskuldir með breytilega vexti .....................................................................................................................................
Handbært fé í evrum ............................................................................................................................................................
Gengisáhætta í efnahagsreikningi ...............................................................................................................................
Samningsbundið greiðsluflæði í evrum greinist þannig:
Leigutekjur í evrum ................................................
Markaðsáhætta er hættan á því að breytingar á markaðsverði erlendra gjaldmiðla, markaðsvöxtum og gengi hlutabréfa
hafi áhrif á afkomu samstæðunnar eða virði fjárfestinga hennar í fjármálagerningum. Markmið með stýringu
markaðsáhættu er að stýra og takmarka áhættu við skilgreind mörk jafnframt því sem ábati er hámarkaður.
Samstæðan býr við gengisáhættu vegna handbærs fjár og leigutekna í evrum.
Áhætta samstæðunnar vegna erlendra gjaldmiðla var sem hér segir:
Leigutekjur í evrum ................................................
Meðalgengi
Árslokagengi
Skýringar, frh.:
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
30
20.
Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.:
Markaðsáhætta, frh.:
Verðbólguáhætta
Samanburður á gangvirði og bókfærðu verði
Bókfært Bókfært
verð Gangvirði verð Gangvirði
91.164
97.034 85.139 87.997
Rekstraráhætta
21.
Tengdir aðilar
Skilgreining tengdra aðila
Viðskipti við stjórn og stjórnendur
Launa- Eignahlutur
Fyrir árið 2021 greiðslur
í árslok
1
10,1 317
6,7 0
6,0 0
4,9 0
4,4 0
1,1 0
49,7 360
Eftirfarandi tafla sýnir samanburð á gangvirði og bókfærðu verði fjáreigna og fjárskulda í efnahagsreikningi. Ekki eru birtar
upplýsingar um gangvirði ef það er jafnt bókfærðu virði.
2021
2020
Til að draga úr rekstraráhættu er meðal annars komið á viðeigandi aðskilnaði starfa, haft eftirlit með viðskiptum og fylgni
við lög, unnið reglulegt mat á áhættu, starfsmenn þjálfaðir, verkferlar skipulagðir og skráðir og keyptar tryggingar þegar við
á.
Gréta María Grétarsdóttir, stjórnarmaður ................................................................................................................
Martha Eiríksdóttir, stjórnarmaður ................................................................................................................................
Thomas Möller, stjórnarmaður til 11. mars 2021 .....................................................................................................
Kristinn Albertsson, stjórnarmaður ...............................................................................................................................
Guðjón Auðunsson, forstjóri ............................................................................................................................................
Hluthafar sem hafa veruleg áhrif á starfsemi félagsins og dótturfélög þess, stjórnarmenn, forstjóri og framkvæmdastjórar
og nánir fjölskyldumeðlimir þeirra, ásamt félögum sem þeir ráða yfir, teljast til tengdra aðila.
Laun, hlunnindi og mótframlag í lífeyrissjóð stjórnar og stjórnendur vegna starfa fyrir samstæðuna og eignahlutir greinast
þannig:
Þórarinn V. Þórarinsson, stjórnarformaður ..............................................................................................................
Sigríður Sigurðardóttir, stjórnarmaður .......................................................................................................................
Breyting á vöxtum á uppgjörsdegi um 100 punkta hefði hækkað (lækkað) afkomu um 12 millj. kr. (2020: 113 millj. kr.) fyrir
tekjuskatt. Þessi greining byggir á því að allar aðrar breytur haldist óbreyttar. Greiningin er unnin með sama hætti og árið
2020. Fjárskuldir samstæðunnar eru að öðru leyti með verðtryggðum föstum vöxtum og eru ekki færðar á gagnvirði í
gegnum rekstrarreikning.
Vaxtaberandi skuldir ...................................................................................
Gangvirði fjáreigna og fjárskulda er reiknað með því að núvirða framtíðargreiðslur höfuðstóls og vaxta með
markaðsvöxtum á uppgjörsdegi.
Rekstraráhætta er hættan á beinu eða óbeinu tapi sem getur orðið vegna fjölda þátta í starfsemi samstæðunnar, vinnu
starfsmanna hennar, tækni og skipulagi og ytri þáttum öðrum en láns-, markaðs- og lausafjáráhættu, svo sem vegna
breytinga á lögum og almennum viðhorfum til stjórnunarhátta fyrirtækja. Rekstraráhætta myndast við alla starfsemi
samstæðunnar.
Það er stefna samstæðunnar að stýra rekstraráhættu með hagkvæmum hætti til að forðast fjárhagslegt tap og til að
vernda orðstír hennar jafnframt því að starfsreglur takmarki ekki frumkvæði og sköpunargáfu starfsmanna.
Skýringar, frh.:
Vaxtaberandi skuldir að fjárhæð 82.391 millj. kr. (2020: 75.516 millj. kr.) eru verðtryggðar miðað við vísitölu neysluverðs.
Aukning (minnkun) verðbólgu um eitt prósentustig í árslok 2021 hefði (lækkað) hækkað afkomu félagsins um 824 millj. kr.
(2020: 755 millj. kr.) fyrir tekjuskatt. Greiningin byggir á því að allar aðrar breytur haldist óbreyttar.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
31
21.
Tengdir aðilar, frh.:
Fyrir árið 2020
10,7 97
6,7 0
6,0 0
5,4 0
4,9 0
45,6
360
79,3 457
22.
Dótturfélög
Aðsetur
31.12.2021
31.12.2020
Ísland 100% 100%
Ísland 100% 100%
Ísland 100% 100%
Ísland 100% 100%
Ísland 100% 100%
Ísland 100% 100%
Ísland 100% 100%
Ísland 100% 100%
Ísland 100% -
23.
Þóknun til endurskoðenda
24.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir
a. Grundvöllur samstæðu
(i) Dótturfélög
1
Með eignahlutum að ofan eru taldir eignahlutir fjárhagslega tengdra aðila. Eignahlutir í töflunum eru settir fram í
þúsundum hluta fyrir þá stjórnarmenn og stjórnendur sem tengdir voru félaginu í árslok.
Laun, hlunnindi og framlag í lífeyrissjóð til fimm framkvæmdastjóra námu 151,1 millj. kr. (2020: 130,4 millj. kr.). Þessir
stjórnendur áttu 71 þúsund hluti í félaginu í árslok 2021.
Önnur viðskipti við tengda aðila er óverulegur þáttur í starfsemi samstæðunnar. Verðlagning í slíkum viðskiptum er
sambærileg og í öðrum viðskiptum hennar.
Þórarinn V. Þórarinsson, stjórnarformaður ..............................................................................................................
Martha Eiríksdóttir, stjórnarmaður ................................................................................................................................
Thomas Möller, stjórnarmaður .......................................................................................................................................
Kristinn Albertsson, stjórnarmaður ...............................................................................................................................
Sigríður Sigurðardóttir, stjórnarmaður .......................................................................................................................
Guðjón Auðunsson, forstjóri ............................................................................................................................................
Eignarhlutur
Dótturfélög voru átta í lok ársfjórðungsins og eru eftirtalin:
Skýringar, frh.:
Reikningsskilaaðferðum sem er lýst hér á eftir hefur verið beitt með samræmdum hætti fyrir öll tímabil sem koma fram í
ársreikningnum af öllum félögum í samstæðunni. Til að auka upplýsingagildi ársreikningsins eru skýringar við hann birtar á
grundvelli þess hversu viðeigandi og mikilvægar þær eru fyrir lesandann. Það þýðir að upplýsingar sem metnar eru hvorki
mikilvægar né viðeigandi fyrir notanda reikningsskilanna eru ekki birtar í skýringum.
Dótturfélög eru þau félög þar sem samstæðan fer með yfirráð. Yfirráð grundvallast af því hvort fjárfestir hefur
ákvörðunarvald yfir fjárfestingunni, ber áhættu eða hefur réttinn til að njóta breytilegs ávinnings vegna þátttöku í
fjárfestingunni og getur með ákvörðunarvaldi haft áhrif á ávinning sinn af fjárfestingunni. Reikningsskil dótturfélaga eru
innifalin í samstæðuársreikningnum frá því að yfirráð nást og þar til þeim lýkur. Reikningsskilaaðferðum dótturfélaga hefur
verið breytt þegar nauðsynlegt hefur verið aðlaga þær aðferðum samstæðunnar.
H176 Reykjavík ehf. ..............................................................................................................................
Reitir - hótel ehf. ..................................................................................................................................
Reitir - iðnaður ehf. ............................................................................................................................
Reitir - skrifstofur ehf. .......................................................................................................................
Reitir - verslun ehf. .............................................................................................................................
Þóknun til endurskoðenda félagsins á árinu 2021 nam 11 millj. kr. (2020: 8 millj. kr.) þar af 11 millj. kr. (2020: 8 millj. kr.) vegna
endurskoðunar og könnunar.
Reitir þjónusta ehf. ...............................................................................................................................
Norðurslóð 4 ehf. ..................................................................................................................................
Reitir - þróun ehf. ................................................................................................................................
Vínlandsleið ehf. ..................................................................................................................................
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
32
24.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir, frh.:
a.
Grundvöllur samstæðu, frh.:
(ii) Viðskipti felld út við gerð samstæðuársreiknings
b. Erlendir gjaldmiðlar
c. Fjárfestingareignir
d. Fjármálagerningar
(i) Viðskiptakröfur og aðrar kröfur
Söluhagnaður (-tap) fjárfestingareigna er mismunur á bókfærðu verði og söluverði að teknu tilliti til sölukostnaðar og er
mismunurinn færður í rekstrarreikning undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna.
Til fjármálagerninga samstæðunnar teljast viðskiptakröfur og aðrar kröfur, handbært fé, lántökur, viðskiptaskuldir og aðrar
skammtímaskuldir.
Fjármálagerningar eru færðir á gangvirði við upphaflega skráningu í bókhald. Þegar fjármálagerningar eru ekki metnir á
gangvirði gegnum rekstrarreikning er allur beinn viðskiptakostnaður færður til hækkunar á virði þeirra við upphaflega
skráningu í bókhald. Eftir upphaflega skráningu eru fjármálagerningar færðir með þeim hætti sem greinir hér á eftir.
Lán og kröfur eru fjáreignir með föstum eða ákvarðanalegum greiðslum sem ekki eru skráðar á virkum markaði. Slíkar eignir
eru í upphafi færðar á gangvirði að viðbættum öllum tengdum viðskiptakostnaði. Eftir upphaflega skráningu eru lán og
kröfur færðar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti að frádreginni virðisrýrnun þegar við á. Lán og kröfur
samanstanda af handbæru fé, bundnu fé og viðskiptakröfum og öðrum skammtímakröfum.
Skýringar, frh.:
Viðskipti milli samstæðufélaga, stöður milli þeirra og óinnleystar tekjur og gjöld sem myndast hafa í viðskiptum milli
félaganna eru felld út við gerð samstæðuársreikningsins.
Viðskipti í erlendum gjaldmiðlum eru færð í starfrækslugjaldmiðla einstakra samstæðufélaga á gengi viðskiptadags.
Peningalegar eignir og skuldir í erlendum gjaldmiðlum eru færðar miðað við gengi uppgjörsdags. Aðrar eignir og skuldir
sem eru í erlendri mynt eru færðar á gengi þess dags er gangvirði var ákveðið. Gengismunur vegna viðskipta í erlendum
gjaldmiðlum er færður í rekstrarreikning.
Fjárfestingareignir eru fasteignir (lóðir eða húseignir) sem eru í eigu samstæðunnar til að afla leigutekna eða til
verðmætaaukningar eða hvort tveggja. Fjárfestingareignir eru ekki til nota í framleiðslu, framboði á vöru og þjónustu, eigin
nota eða til sölu í reglubundinni starfsemi félagsins.
Í upphafi eru fjárfestingareignir bókaðar á kostnaðarverði sem er sett saman af kaupverði og öllum beinum útgjöldum sem
stafa af undirbúningi fasteignarinnar til fyrirhugaðra nota, þ.á.m. kostnaður sem tilkominn er vegna kaupa á fasteigninni.
Kostnaður, sem fellur til í kjölfar kaupa á fjárfestingareign, sem bætir við, endurnýjar, eða þjónustar fasteign, er aðeins
eignfærður ef hann uppfyllir almennar kröfur um heimild til eignfærslu samkvæmt reikningsskilareglum. Allur annar
kostnaður er gjaldfærður þegar til hans er stofnað. Samkvæmt þessu er kostnaður sem fellur til vegna viðgerða og viðhalds
fasteigna ekki innifalinn í bókfærðu virði fjárfestingareigna heldur er hann gjaldfærður í rekstrarreikningi þegar til hans er
stofnað. Hinsvegar er kostnaður sem fellur til við verulegar endurbætur á fasteigninni, eignfærður á fjárfestingareignina á
þeim tíma sem kostnaðurinn fellur til, að því gefnu að hann uppfylli kröfur um heimild til eignfærslu samkvæmt
reikningsskilareglum. Á sama tíma er bókfært virði þess sem var endurnýjað afskrifað. Ef erfitt reynist að meta hversu mikið
beri að afskrifa vegna endurnýjunar á fjárfestingareigninni, þá ber félaginu fyrst að bæta nýju fjárfestingunni ofan á
verðmæti fjárfestingareignarinnar og í framhaldi af því að endurmeta gangvirði fjárfestingareignarinnar að teknu tilliti til
viðbótarinnar, en án þess hlutar sem var endurnýjaður.
Eftir að kaup fjárfestingareigna hafa verið bókfærð þá styðst samstæðan við virðislíkan sem metur fjárfestingareignir á
gangvirði á reikningsskiladegi og eru breytingar á gagnvirði fjárfestingareigna færðar undir liðnum matsbreyting
fjárfestingareigna í rekstrarreikningi. Upplýsingar um aðferðir og mikilvægar forsendur sem samstæðan notar við að
ákvarða gangvirði fjárfestingareigna er að finna í skýringu 10.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
33
24.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir, frh.:
d.
Fjármálagerningar, frh.:
(ii) Fjárskuldir
(iii) Hlutafé
e. Virðisrýrnun fjáreigna
f. Skuldbindingar
g. Tekjur
h. Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
i. Hlunnindi starfsmanna
Á hverjum uppgjörsdegi er kannað hvort til staðar séu hlutlægar vísbendingar um virðisrýrnun fjáreigna. Fjáreign telst vera
virðisrýrð ef hlutlægar vísbendingar eru um að einn eða fleiri atburðir sem átt hafa sér stað, eftir upphaflega færslu
fjáreignar, benda til þess að vænt framtíðarsjóðstreymi eignarinnar verði lægra en áður var talið og hægt er að meta virði
eignarinnar á áreiðanlegan hátt.
Hlutlægar vísbendingar um virðisrýrnun fjáreigna geta t.d. verið vanskil eða vanræksla skuldunautar, skuldbreyting á kröfum
samstæðunnar á skilmálum sem samstæðan undir öðrum kringumstæðum tæki ekki til greina, vísbendingar um yfirvofandi
gjaldþrot skuldunautar eða útgefanda, óhagstæðar breytingar á greiðslugetu lántakenda eða útgefenda innan
samstæðunnar og efnahagslegar aðstæður sem leiða til vanskila.
Samstæðan metur hættu á virðisrýrnun krafna bæði á grundvelli einstakra krafna og á grundvelli flokkunar krafna með tilliti
til áhættueinkenna. Hætta á virðisrýrnun allra verulegra krafna er metin sérstaklega. Þær kröfur sem ekki hafa orðið fyrir
virðisrýrnun eru metnar sem heild og mat lagt á hvort einhver virðisrýrnun hafi orðið. Við mat á kröfum eru flokkaðar saman
kröfur sem hafa lík áhættueinkenni. Þegar lagt er mat á virðisrýrnun kröfuflokka er stuðst við söguleg gögn um líkur á
greiðslufalli, innheimtutíma og fjárhæð tapaðra krafna, ásamt mati stjórnenda á efnahagslegum forsendum og því hvort að
líkur á töpuðum kröfum séu meiri eða minni en söguleg gögn bendi til. Virðisrýrnun fjáreigna sem metnar eru á afskrifuðu
kostnaðarverði er reiknaður mismunur á milli bókfærðs virðis og núvirðis áætlaðs fjárstreymis afvaxtað miðað við
upprunalega virka vexti eignarinnar. Öll virðisrýrnun er færð í rekstrarreikning og niðurfærsla er færð vegna lána og krafna.
Ef atburður sem átt hefur sér stað eftir að virðisrýrnun var færð (t.d. endurgreiðsla skuldunautar) verður til þess að
virðisrýrnun lækki þá er lækkunin á virðisrýrnun færð í rekstrarreikning.
Skuldbinding er færð þegar samstæðunni ber lagaleg eða ætluð skylda til að gera upp skuldbindinguna, vegna liðinna
atburða og líklegt er að kostnaður, sem hægt er að meta með áreiðanlegum hætti, lendi á henni. Skuldbindingar eru metnar
með því að núvirða áætlað framtíðarsjóðstreymi með vöxtum fyrir skatta sem sýna núverandi mat markaðsaðila á tímavirði
peninga og áhættuna sem tengist skuldbindingunni.
Leigutekjur af fasteignum eru færðar í rekstrarreikning í samræmi við leigusamninga á leigutímanum. Leiguhvatar sem
samstæðan veitir eru færðir línulega sem óaðskiljanlegur hluti heildarleigutekna.
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna er gjaldfærður þegar hann fellur til og innifelur meðal annars fasteignagjöld,
vátryggingar og viðhald.
Samstæðan greiðir iðgjöld vegna starfsmanna sinna til sjálfstæðra iðgjaldatengdra lífeyrissjóða. Samstæðan ber enga
ábyrgð á skuldbindingum sjóðanna. Iðgjöldin eru gjaldfærð í rekstrarreikningi meðal launa og launatengdra gjalda eftir því
sem þau falla til.
Upphaflega eru fjárskuldir skráðar á gangvirði að viðbættum beinum viðskiptakostnaði. Í kjölfar upphaflegrar skráningar
eru fjárskuldir skráðar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti.
Fjáreignum og -skuldum er jafnað saman og nettó fjárhæðin er sýnd í efnahagsreikningi þegar samstæðan hefur
lagalegan rétt til að jafna saman fjárhæðum og fyrirætlanir samstæðunnar eru annað hvort að gera samningana upp nettó
eða á sama tíma.
Hlutafé er flokkað sem eigið fé. Beinn kostnaður vegna útgáfu hlutafjár er færður til lækkunar á eigin fé að frádregnum
skattaáhrifum.
Þegar samstæðan kaupir eigin hluti er kaupverðið, að meðtöldum beinum kostnaði, fært til lækkunar á eigin fé. Þegar eigin
hlutir eru seldir er eigið fé hækkað.
Skýringar, frh.:
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
34
24.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir, frh.:
j.
Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld
k. Tekjuskattur
l. Hagnaður á hlut
m. Starfsþáttayfirlit
Starfsemi samstæðurnnar skiptist í fimm starfsþætti sem er rekstur fasteigna á mismunandi tegund fasteigna.
Fjármunatekjur samanstanda af vaxtatekjum, þ.m.t. af bankainnstæðum og kröfum, og hreinum gengishagnaði af erlendum
gjaldmiðlum. Vaxtatekjur eru færðar í rekstrarreikning eftir því sem þær falla til miðað við virka vexti.
Í ársreikningnum er sýndur grunnhagnaður á hlut og þynntur hagnaður á hlut fyrir almenna hluti í félaginu. Grunnhagnaður
á hlut er reiknaður sem hlutfall hagnaðar sem ráðstafað er til hluthafa í móðurfélaginu, og vegins meðalfjölda virkra hluta á
árinu. Þynntur hagnaður á hlut er hinn sami og grunnhagnaður á hlut þar sem ekki hafa verið gefnir út kaupréttir til
starfsmanna né annarra og félagið hefur ekki tekið lán sem er breytanlegt í hlutafé.
Skýringar, frh.:
Fjármagnsgjöld samanstanda af vaxtakostnaði af lántöku og hreinu gengistapi af erlendum gjaldmiðlum.
Lántökukostnaður er færður í rekstrarreikning miðað við virka vexti.
Hagnaði og tapi vegna gengisbreytinga erlendra gjaldmiðla er jafnað saman.
Tekjuskattur samanstendur af tekjuskatti til greiðslu og frestuðum tekjuskatti. Tekjuskattur er færður í rekstrarreikning nema
hann varði liði sem eru færðir beint á eigið fé eða á aðra heildarafkomu en þá er tekjuskatturinn færður á þessa liði.
Tekjuskattur til greiðslu er tekjuskattur sem áætlað er að komi til greiðslu á næsta ári vegna skattskylds hagnaðar ársins,
miðaða við núgildandi skatthlutfall á uppgjörsdegi.
Frestaður tekjuskattur er færður með notkun efnahagsreikningsaðferðarinnar vegna tímabundins mismunar á bókfærðu
verði eigna og skulda í ársreikningnum annars vegar og skattverði þeirra hins vegar. Frestaður tekjuskattur er ekki færður
vegna fjárfestinga í dótturfélögum. Fjárhæð frestaðs tekjuskatts er byggð á áætlaðri innlausn eða uppgjöri bókfærðs verðs
eigna og skulda með því að beita gildandi skatthlutfalli á uppgjörsdegi. Tekjuskattseignum og tekjuskattsskuldbindingum er
jafnað saman þegar lagalegur réttur er til þess. Þetta á við um tekjuskatt sem lagður á sama fyrirtæki eða mismunandi
fyrirtæki sem eru samsköttuð og gert er ráð fyrir að muni greiða skatta sameiginlega.
Tekjuskattseign er metin á hverjum uppgjörsdegi og er einungis færð að því marki sem líklegt er að hægt sé að nýta
framtíðarhagnað á móti eigninni.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
35
4F 3F 2F 1F
4F
2021 2021 2021 2021 2020
Rekstrartekjur og rekstrargjöld
3.168 3.111 2.821 2.750 2.551
889) (
874) (
856) ( 799) ( 876) (
2.279 2.237 1.965 1.951
1.675
201) (
154) (
164) ( 169) ( 163) (
2.078 2.083 1.801 1.782 1.512
3.629 2.858 1.349 907 3.028
5.707 4.941 3.150 2.689
4.540
16
6 8 8 24
1.938) (
1.441) ( 2.017) ( 1.390) ( 1.604) (
1.922) ( 1.435) ( 2.009) (
1.382) (
1.580) (
3.785 3.506 1.141 1.307 2.960
817) ( 748) ( 280) ( 311) ( 678) (
2.968 2.758 861 996 2.282
32 0 0 0 5
6) (
0 0 0 1) (
26 0 0 0 4
2.994 2.758 861 996 2.286
* Hvorki kannað né endurskoðað af ytri endurskoðanda félagsins
Ársfjórðungsyfirlit um heildarafkomu
Leigutekjur .........................................................................................
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna ................................
Hreinar leigutekjur .................................................................. .....
Stjórnunarkostnaður ....................................................................
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu .......................
Matsbreyting fjárfestingareigna ...........................................
Rekstrarhagnaður
....................................................................
Hrein fjármagnsgjöld ................................................................
Hagnaður fyrir tekjuskatt .....................................................
Heildarhagnaður ..........................................................................
Önnur heildarafkoma .................................................................
Fjármunatekjur ...............................................................................
Fjármagnsgjöld ..............................................................................
Tekjuskattur ......................................................................................
Endurmat ...........................................................................................
Tekjuskattur ......................................................................................
Hagnaður tímabilsins ................................................................
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
Fjárhæðir eru í milljónum króna
36
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórn og starfshættir stjórnar
Stjórn Reita fasteignafélags hf. („Reitir“ eða „félagið“) leggur ríka áherslu á að viðhalda góðum stjórnarháttum og taka
stjórnarhættir félagsins mið af lögum nr. 2/1995 um hlutafélög, lögum um ársreikninga nr. 3/2006, og Leiðbeiningum um
stjórnarhætti fyrirtækja (6. útgáfa) sem finna má á heimasíðunni www.leidbeiningar.is, gefnum út af Viðskiptaráði Íslands,
Nasdaq Iceland hf. og Samtökum atvinnulífsins. Félagið er með hlutabréf sín og skuldabréf skráð í kauphöll og fylgir þeim
reglum sem gilda um skráð félög, auk þeirra ákvæða sem fram koma í samþykktum félagsins, starfsreglum stjórnar og
starfsreglum undirnefnda. Hægt er að nálgast samþykktirnar, starfsreglur stjórnar og starfsreglur undirnefnda á vefsíðu
félagsins. Ekki hefur verið úrskurðað um nein brot félagsins á lögum og reglum af viðeigandi eftirlits- og/eða úrskurðaraðilum.
Stjórn leggur áherslu á að fylgja sem ítarlegast Leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja og staðfestir úttekt á stjórnarháttum
félagsins sem gerð var síðast í febrúar 2019 að sú er reyndin. Félagið fékk endurtekna viðurkenningu sem fyrirmyndarfyrirtæki í
góðum stjórnarháttum í ágúst 2020 og stefnir stjórnin á að fá hana endurtekna á þessu ári. Verður farið í nýja úttekt á
stjórnarháttum félagsins á árinu 2022. Stjórn hefur skipað tvær undirnefndir, endurskoðunarnefnd og starfskjaranefnd.
Endurskoðunarnefnd samanstendur af þremur nefndarmönnum kjörnum af stjórn. Tveir nefndarmanna koma úr röðum
stjórnarmanna félagsins en sá þriðji er utanaðkomandi aðili með fagþekkingu sem löggiltur endurskoðandi. Starfskjaranefnd er
skipuð tveimur nefndarmönnum sem koma úr röðum stjórnarmanna. Nánari upplýsingar um nefndarmenn og starfsemi
undirnefnda er að finna á vefsíðu félagsins. Tilnefningarnefnd hefur verið starfandi síðan í október 2018. Nefndin er skipuð
þremur utanaðkomandi óháðum fagaðilum sem tilnefndir eru af stjórn félagsins og staðfestir af hluthafafundi. Starfsreglur
nefndarinnar eru staðfestar af hluthafafundi og er þær og aðrar upplýsingar um nefndina og nefndarmenn að finna á vefsíðu
félagsins.
Um hlutverk og skyldur stjórnar fer skv. samþykktum félagsins. Þeim til viðbótar hefur stjórn sett sér ítarlegar starfsreglur þar
sem helstu verkefni og valdsvið stjórnar, formanns stjórnar og forstjóra eru skilgreind. Gildandi starfsreglur er að finna á vefsíðu
félagsins. Þar er m.a. að finna reglur um hæfi stjórnarmanna til þátttöku í afgreiðslu mála, um boðun funda, gögn, fundarsköp
og fundargerðir, undirnefndir, reglur um þagnarskyldu, upplýsingagjöf gagnvart stjórn, innra eftirlit og áhættustýringu, samskipti
milli stjórnarmanna og við stjórnendur, samskipti við hluthafa og ákvörðunarvald stjórnar. Meginhlutverk stjórnar er að stýra
félaginu milli hluthafafunda og tryggja að rekstur þess og starfsemi sé í samræmi við lög, samþykktir og stefnur félagsins. Stjórn
tekur meiriháttar ákvarðanir í rekstri félagsins, hefur eftirlit með að bókhald félagsins sé í samræmi við lög og að fjárreiður þess
séu með tryggum hætti. Stjórn hefur metið það svo að eftirgreind verkefni skuli njóta sérstakrar athygli hennar næstu misseri:
1. Mótun framtíðarsýnar um áherslur í rekstri félagsins og þróun eignasafns þess.
2. Reglubundin greining á helstu áhættuþáttum í starfsumhverfi félagin og skilgreining áhættu gagnvart
áhrifum á rekstur og efnahag. Greiningin lúti bæði að fjármögnun og samhengi framboðs og
eftirspurnar á skilgreindum starfssviðum félagsins. Skilgreining á áhættuþoli og áhættuvilja félagsins.
3. Hagnýting þróunareigna og greining á hagkvæmni mismunandi kosta við þróun og sölu eigna.
Stjórn ber ábyrgð á því að til staðar sé virkt kerfi innra eftirlits og að það sé formlegt, skjalfest og sannreynt reglulega. Innra
eftirlitið á að vera til þess fallið að veita vissu um að félagið nái árangri og skilvirkni í starfsemi í samræmi við markmið félagsins,
að það veiti áreiðanlegar og réttmætar fjárhagsupplýsingar til ytri aðila og það hlíti lögum og reglum sem gilda um starfsemina.
Stjórn, í samráði við endurskoðunarnefnd, skal árlega framkvæma úttekt á innra eftirliti og áhættustýringu félagsins og grípa til
aðgerða til að bæta úr annmörkum ef þörf krefur.
Verkefni á sviði innra eftirlits liggja hjá endurskoðunarnefnd í samræmi við starfsreglur endurskoðunarnefndar. Á hverju starfsári
nefndarinnar hefur farið fram kynning á helstu ferlum í þeim þáttum sem grundvalla uppgjör félagsins. Á fyrri starfsárum hefur
endurskoðunarnefnd fengið annað hvort endurskoðendur félagsins eða utanaðkomandi endurskoðendur, til þess að
framkvæma skoðun á því hvort félagið starfi í samræmi við þá ferla sem félagið hefur sett sér. Á þessu ári var t.a.m. fengin
sérstök úttekt frá KPMG á samningaferli félagsins.
Stjórn félagsins hefur sett sérstaka áhættustýringarstefnu fyrir félagið. Í stefnunni er eftirlit með fyrirkomulagi áhættustýringar
falið endurskoðunarnefnd félagsins. Fjármálastjóri, í umboði og á ábyrgð stjórnar, hefur eftirlit með áhættuþáttum og
framkvæmir áhættumat. Hann útbýr jafnframt áhættustýringarskýrslur sem lagðar eru fyrir endurskoðunarnefnd og/eða stjórn.
Fjármálastjóri og forstjóri eru ábyrgir fyrir stýringu áhættuþátta.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
37
Stjórn metur störf sín, verklag og starfshætti, frammistöðu forstjóra og formanns, þróun félagsins, óhæði stjórnarmanna og
skilvirkni undirnefnda á hverju ári í aðdraganda aðalfundar.
Stjórnarháttayfirlýsing, frh.:
Hálfsárslega, eða tíðar sé þess óskað af stjórn eða endurskoðunarnefnd, gerir fjármálastjóri grein fyrir stöðu áhættuþátta
félagsins samkvæmt áhættumatinu, breytingum sem orðið hafa frá fyrri mælingu og öðrum þeim atriðum er varða matið og
skipta máli. Að jafnaði er þessi greinargerð lögð fram í tengslum við vinnslu árs- eða hálfsársuppgjörs. Samhliða umræðu um
stöðu áhættuþátta skal farið sérstaklega yfir hvaða áhættu stjórn er reiðubúin að taka í einstökum áhættuþáttum og til hverra
aðgerða/varna er gripið til að lágmarka áhættu í hverjum þætti. Á hverju starfsári er farið í gegnum það líkan sem félagið hefur
verið að styðjast við og áhættuþættir félagsins ræddir ítarlega.
Starfskjaranefnd er stjórn og forstjóra ráðgefandi um starfskjör æðstu stjórnenda félagsins. Starfsvið nefndarinnar nær til allra
félaga innan samstæðunnar. Við mótun tillagna horfir nefndin einkum til upplýsinga um starfskjör hjá félögum sem starfa á
hliðstæðum mörkuðum eða sækjast eftir áþekkri reynslu og þekkingu og félagið sjálft, allt að teknu tilliti til hefðbundinna
mælikvarða um umsvif, ábyrgð og árangur. Nefndin fylgist með því að starfskjör æðstu stjórnenda félagsins séu innan þess
ramma sem starfskjarastefna félagsins setur og gefur hún um það skýrslu til stjórnar félagsins í undanfara aðalfundar ár hvert.
Félagið hefur ekki sett upp formlega kaupaukaáætlun né gerir um það tillögu nú. Launagreiðslur til æðstu stjórnenda félagsins
og annarra starfsmanna þess vegna ársins 2021, utan fastra umsaminna launa voru um 7% af föstum heildarlaunum. Að öðru
leyti vísast í skýringu 8 í ársreikningnum um sundurliðun stjórnendakostnaðar. Nefndin skal ennfremur árlega gera tillögu til
stjórnar um endurskoðun starfskjarastefnu sem lögð er fyrir aðalfund félagsins til staðfestingar ár hvert.
Allir stjórnarmenn eru óháðir félaginu og stórum hluthöfum þess eins og það er skilgreint í lið 2.5 í Leiðbeiningum um
stjórnarhætti fyrirtækja. Stjórn félagsins er skipuð þremur konum og tveimur körlum. Félagið uppfyllir því ákvæði laga um
kynjahlutföll í stjórnum hlutafélaga.
Frá aðalfundi 2021 voru haldnir 16 stjórnarfundir. Tóku allir stjórnarmenn þátt í öllum stjórnarfundum tímabilsins. Níu fundir voru
haldnir í endurskoðunarnefnd félagsins auk eins fundar sameiginlega með stjórn félagsins. Voru allir nefndarmenn mættir á alla
fundina. Í starfskjaranefnd voru haldnir fimm fundir á starfsárinu með þátttöku beggja nefndarmanna.
Samskipti hluthafa og stjórnar fara fram á hluthafafundum. Stjórnarmenn eru sjálfstæðir í störfum sínum og taka ekki við
fyrirmælum frá hluthöfum félagsins eða öðrum hagsmunaaðilum. Stjórnarmenn gæta trúnaðar í störfum sínum og veita
hluthöfum ekki upplýsingar um félagið nema slíkt sé kynnt á vettvangi stjórnar. Hafa engin slík samskipti við hluthafa átt sér
stað á árinu. Jafnræðis er ávallt gætt í upplýsingagjöf til hluthafa.
Félagið hefur sett sér upplýsingastefnu, fjárfestingastefnu, stefnu um fjárhagsleg markmið og ráðstöfun verðmæta til hluthafa,
starfskjarastefnu og reglur um hlutverk, gildi og stefnu félagsins. Einnig hefur verið sett stefna varðandi samfélagslega ábyrgð
félagsins og var hún uppfærð nú í febrúar 2022. Í henni er að finna kafla með umhverfisstefnu, mannréttinda- og
jafnréttisstefnu, siðareglur og varnir gegn spillingar- og mútumálum, stefnu varðandi heilsu og öryggi starfsfólks, jafnréttis- og
jafnlaunastefnu, samfélagsverkefni og samvinnu, auk þess sem hin 17 heimsmarkmið Sameinuðu þjóðanna eru tengd inn í
stefnuna. Hægt er að nálgast þessar stefnur og reglur á vefsíðu félagsins.
Guðjón Auðunsson er forstjóri félagsins og stýrir hann daglegum rekstri þess í umboði stjórnar. Forstjóri kemur fram fyrir hönd
félagsins í öllum málum sem varða daglegan rekstur þess. Hann situr fundi stjórnar og ber að framfylgja þeim ákvörðunum sem
teknar eru af stjórn. Forstjóri skal sjá um að bókhald félagsins sé í samræmi við lög og að fjárreiður þess séu með tryggum
hætti. Nánari upplýsingar um forstjóra félagsins er að finna á vefsíðu þess. Einar Þorsteinsson er fjármálastjóri félagsins og
staðgengill forstjóra.
Reitir eiga nú 9 dótturfélög og eru stjórnir þeirra ábyrgar fyrir rekstri dótturfélaganna. Í stjórnum dótturfélaga er einn
stjórnarmaður, Guðjón Auðunsson, sem jafnframt er forstjóri félagsins, og einn varamaður, en því hlutverki gegnir Einar
Þorsteinsson, sem jafnframt er fjármálastjóri félagsins og staðgengill forstjóra.
Í stjórn Reita eru fimm stjórnarmenn, allir kosnir á aðalfundi félagsins. Þau eru Þórarinn V. Þórarinsson, stjórnarformaður, fyrst
kosinn í stjórn árið 2009, Martha Eiríksdóttir, varaformaður stjórnar, fyrst kosin í stjórn árið 2013, Kristinn Albertsson, fyrst kosinn í
stjórn árið 2017, Sigríður Sigurðardóttir, fyrst kosin í stjórn árið 2019 og Gréta María Grétarsdóttir, fyrst kosin í stjórn 2021.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
38
Stjórnarháttayfirlýsing, frh.:
Menntun, reynsla og þekking stjórnarmanna Reita er víðtæk. Í stjórninni sitja tveir viðskiptafræðingar, annar með víðtæka
reynslu úr atvinnulífinu sem stjórnandi og stjórnarmaður og hinn hefur gegnt stöðu fjármálastjóra í umsvifamikilli samstæðu um
árabil. Einn hæstaréttarlögmaður situr í stjórninni en hann er með umfangsmikla reynslu af þátttöku í stjórnum ólíkra fyrirtækja.
Einn stjórnarmanna er arkitekt með mikla reynslu af verkefnastjórn ýmissa framkvæmda og einn er verkfræðingur sem starfað
hefur sem framkvæmdastjóri og fjármálastjóri félaga á smásölumarkaði, auk þess að hafa mikla þekkingu á sviði
samfélagsábyrgðar. Nánari upplýsingar um stjórnarmenn er að finna á heimasíðu félagsins.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
39
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Í Samfélagsskýrslu Reita 2021 má sjá umfang og niðurstöður þeirra mælinga sem Reitir hafa framkvæmt hvað umhverfismál
varðar, m.a. um losun gróðurhúsalofttegunda, orkunotkun og vatnsnotkun. Ætlun Reita er að ná sífellt betri árangri í því umfangi
sem mælt er, og hefur félagið sett sér nánari markmið sem m.a. eru byggð á útkomu þeirra. Kolefnisspor Reita lækkaði um tæp
30% miðað við sambærilegar tölur frá fyrra ári, en hækkar í heildina mikið, þar sem verið er að útvíkka hvað talið er með í
umfangi 3 og þar með fá betri yfirsýn á óbeina losun vegna reksturs fasteignasafnsins.
Reitir hafa ekki látið taka út þá þætti sem lúta að umhverfismálum félagsins eða þær niðurstöður mælinga og aðrar
upplýsingar sem fram koma um umhverfisþætti í Samfélagsskýrslu Reita, en stefnt er á að slíkar úttektir verði fengnar þegar
fram í sækir. Reitir styðjast við hugbúnaðinn Enviromaster frá Klöppum við upplýsingasöfnun sína og greiningar auk upplýsinga
úr viðskiptabókhaldi.
Í stefnu Reita varðandi samfélagslega ábyrgð er að finna kafla um mannréttinda- og jafnréttisstefnu, siðareglur og varnir gegn
spillingar- og mútumálum, stefnu varðandi heilsu og öryggi starfsfólks og jafnréttis- og jafnlaunastefnu. Vísað er einnig til
Samfélagsskýrslu Reita varðandi nánari upplýsingar um félagslega þætti, tölulegar upplýsingar m.a. um launa- og kynjahlutföll,
starfsmannaveltu og jafnrétti og þann árangur sem af stefnu félagsins hefur orðið.
Viðskiptalíkan Reita byggir á sérhæfingu í fjárfestingum í atvinnuhúsnæði og útleigu slíks húsnæðis til ýmissa aðila. Eins og fram
kemur í ársreikningi þessum er stærstur hluti tekna félagsins leigutekjur og helstu gjöld tengd rekstri, stjórnun og fjármögnun
fasteigna félagsins. Reitir eiga, í gegnum átta dótturfélög sín, atvinnuhúsnæði víða um land, en langstærstur hluti þess er á
höfuðborgarsvæðinu. Níunda dótturfélag Reita veitir systurfélögum sínum þjónustu á sviði reksturs fasteigna. Með því að stýra
samsetningu eignasafns eftir tegundum annars vegar, og tegundum viðskiptavina hins vegar, lágmarka Reitir eins og kostur er
þá áhættu á að efnahagslegar sveiflur og/eða stefnubreytingar á ákveðnum mörkuðum hafi of mikil áhrif á eignasafnið og
tekjurnar í heild.
Stjórn Reita hefur sett stefnu varðandi samfélagslega ábyrgð félagsins sem finna má á vefsíðu félagsins. Í stefnunni er að finna
kafla með umhverfisstefnu, mannréttinda- og jafnréttisstefnu, siðareglur og varnir gegn spillingar- og mútumálum, stefnu
varðandi heilsu og öryggi starfsfólks, jafnréttis- og jafnlaunastefnu, samfélagsverkefni og samvinnu, auk þess sem hin 17
markmið Sameinuðu þjóðanna um sjálfbæra þróun eru tengd inn í stefnuna. Í stefnunni kemur fram að stjórn og starfsfólk telji
að árangur félagsins til lengri tíma felist í fleiru en góðri fjárhagslegri afkomu svo sem því hvernig til tekst að glæða grunngildi
félagsins, jákvæðni, fagmennsku og samvinnu, lífi í daglegri starfsemi þess og hvernig stjórnendur og starfsfólk axla
samfélagslega ábyrgð með siðferðilega ábyrgri, gegnsærri og jákvæðri háttsemi. Samkvæmt stefnunni skal stjórn fjalla um
samfélagslega ábyrgð félagsins á að minnsta kosti 12 mánaða fresti og hafa eftirlit með því að stefnan sé framkvæmd með
virkum hætti. Stjórn og stjórnendur fjalla sérstaklega, með reglubundnum hætti, um umhverfismál og sjálfbæra þróun félagsins
þar sem farið er yfir stöðu, mælikvarða, setningu markmiða, eftirlit og helstu áhættuþætti. Stjórn og framkvæmdastjórn hafa
einnig reglulegt eftirlit með loftslagstengdri áhættu. Stefnan var síðast uppfærð í febrúar 2022.
Nasdaq kauphöllin gaf í maí 2019 út útgáfu 2 af leiðbeiningum til stuðnings skráðum fyrirtækjum sem vilja birta upplýsingar um
mælikvarða þeirra varðandi samfélagsábyrgð, UFS leiðbeiningar; eða umhverfismál, félagslega þætti og stjórnarhætti (e. ESG
Disclosure - Environmental, Social, Governance). Reitir gefa út samfélagsskýrslu sem byggir á UFS leiðbeiningum Nasdaq sem
sjá má á vefsíðu félagsins og vísar stjórn til hennar um þróun, umfang, stöðu og áhrif félagsins í tengslum við umhverfis-,
félags-
og starfsmannamál, auk þess árangurs sem náðst hefur af stefnu félagsins varðandi sjálfbærni og samfélagslega ábyrgð.
Umhverfismál
Reitir hafa lengi lagt áherslu á umhverfismál sem snúa að fasteignum félagsins og áhrifum þeirra á umhverfið. Sérstakan kafla
með umhverfisstefnu Reita er nú að finna í stefnu félagsins varðandi samfélagslega ábyrgð. Er þar stefnu félagsins lýst og þeim
markmiðum sem félagið hefur sett sér í umhverfismálum til næstu ára.
Samkvæmt 66. gr. d. í lögum nr. 3/2006 um ársreikninga ber Reitum að birta yfirlit með skýrslu stjórnar með upplýsingum sem
nauðsynlegar eru til að leggja mat á þróun, umfang, stöðu og áhrif félagsins í tengslum við umhverfis-, félags- og
starfsmannamál og gera grein fyrir stefnu félagsins í mannréttindamálum og hvernig félagið spornar við spillingar- og
mútumálum. Eru eftirfarandi upplýsingar veittar í því skyni að uppfylla ákvæði þetta.
Á árinu var stofnuð sjálfbærninefnd hjá félaginu, en í henni eiga sæti starfsfólk frá öllum sviðum Reita. Hlutverk nefndarinnar er
að tryggja að sjálfbærni verði hluti af daglegum rekstri félagsins og vera leiðbeinandi um áherslur í sjálfbærnimálum, þannig að
sem bestur árangur náist í félagslegri, efnahagslegri og umhverfislegri sjálfbærni.
Félags- og starfsmannamál
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
40
Stefnan tekur bæði til réttinda starfsmanna og aðila sem félagið á í viðskiptum við. Þannig samræmist það ekki stefnu félagsins
að eiga í viðskiptum við aðila sem virða ekki almenn mannréttindi, svo sem réttindi á vinnumarkaði, rétt til félagafrelsis og rétt til
góðs aðbúnaðar starfsfólks og öryggis þeirra eða við aðila sem tengjast barnaþrælkun eða nauðungar- og þrælkunarvinnu af
neinu tagi. Það samræmist ekki heldur stefnu félagsins að eiga í viðskiptum við aðila sem fara ekki almennt að lögum og reglum
þeim sem gilda í starfsemi þeirra. Með því að eiga ekki í viðskiptum við aðila sem virða ekki félagafrelsi, rétt til kjarasamninga
og almenn mannréttindi hvetja Reitir til bættra félagslegra réttinda í samfélaginu.
Útgáfa Samfélagsskýrslu Reita er mikilvægur þáttur í því að mæla og meta árangur félagsins á sviði samfélagslegrar ábyrgðar
og er ætlun félagsins að halda áfram og bæta upplýsingasöfnun félagsins, markmiðasetningu og árangursmælingar félagsins í
ofangreindum málaflokkum til heilla fyrir félagið og haghafa þess í sem víðasta skilningi.
Félags- og starfsmannamál, frh.:
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.:
Megináhætta
Reitir telja mikilvægt fyrir félagið að setja sér stefnu í þeim málum sem hér eru að framan rakin. Mikilvægt er að sinna þessum
málaflokkum af kostgæfni og setja fram mælikvarða til að mæla og meta árangur. Að öðrum kosti gæti félagið orðið fyrir
orðsporshnekki, sem gæti leitt til tapaðra viðskiptasambanda, minni samkeppnishæfni og fjárhagslegrar áhættu þar sem
fjárfestar og fjármögnunaraðilar eru farnir að líta til þess í auknum mæli hvernig félög sinna sinni samfélagslegu ábyrgð.
Starfsfólki hefur verið kynnt stefnan og gerð grein fyrir skyldum sínum gagnvart haghöfum félagsins, sem og þeim réttindum
sem þeim eiga að vera tryggð. Með ábyrgri og vandaðri starfsmannastefnu er stuðlað að bættu viðskiptasiðferði í samfélaginu.
Félagið lætur framkvæma vinnustaðakannanir til að fá vísbendingu um viðhorf starfsfólks til vinnuumhverfisins og um líðan á
vinnustað.
Reitir er einnig stolt af stuðningi sínum við ýmis félagasamtök og félög sem starfa almennt í takti við stefnu félagsins varðandi
samfélagslega ábyrgð. Á síðustu árum hefur félagið meðal annars stutt Unicef, Fjölskylduhjálp Íslands, UN Women, Heimili og
skóla og atvinnumál einhverfra hjá Specialisterne á Íslandi. Með slíkum stuðningi vill félagið leggja sitt af mörkum til að styðja
við þau heimsmarkmið Sameinuðu þjóðanna sem ekki lúta beint að starfsemi félagsins, eða félagið getur ekki komið nægilega
að með öðrum hætti innan starfsemi þess.
Reitir leggja áherslu á vandaða stjórnarhætti, upplýsingastefna fyrirtækisins kveður á um jafnan og skilvirkan aðgang allra
hagsmuna- og samskiptaaðila að réttum og áreiðanlegum upplýsingum. Félagið hefur árlega frá árinu 2016 hlotið
viðurkenningu sem „Fyrirmyndarfyrirtæki í góðum stjórnarháttum" en matsferlið byggir á Leiðbeiningum um stjórnarhætti
fyrirtækja sem Viðskiptaráð Íslands, Samtök atvinnulífsins og Nasdaq Iceland gefa út. Viðurkenningin á síðasta ári var veitt á
grundvelli úttektar sem framkvæmd var í febrúar 2019 af Berglindi Ósk Guðmundsdóttur, sem er viðurkenndur úttektaraðili.
Staðfestir sú úttekt að félagið fylgir leiðbeiningunum að fullu. Úttektin og viðurkenningin er farvegur fyrir félagið til að tryggja
fagleg vinnubrögð og samskipti sem eykur traust milli hluthafa, stjórnar, stjórnenda, starfsmanna og annarra hagsmunaaðila.
Ætlun Reita er að láta framkvæma úttektir á þeim þáttum sem snúa að félagslega þættinum í nálægri framtíð til að staðfesta
áreiðanleika þeirra upplýsinga sem þar koma fram.
Stefna Reita varðandi samfélagslega ábyrgð inniheldur einnig kafla með siðareglum og um varnir gegn spillingar- og
mútumálum. Reitir vinna gegn hvers kyns spillingu þar sem því er við komið í tengslum við starfsemi félagsins, þar með talið
kúgun, mútum og ólöglegri atvinnustarfsemi. Reitir kynna ákvæði laga um vernd uppljóstrara fyrir starfsfólki sínu og hefur
félagið sett sér verklagsreglur um uppljóstrun starfsmanna um lögbrot eða aðra ámælisverða háttsemi.
Helstu áskoranir í umhverfismálum eru annars vegar þær að sporna við loftslagsbreytingum af völdum of mikillar losunar
gróðurhúsalofttegunda og hins vegar að sporna við hnignun í líffræðilegum fjölbreytileika sem er ógn við vistfræði jarðarinnar.
Afleiðingar þessara áskorana eru fjölmargar, s.s. meiri öfgar í veðurfari, minna fæðuöryggi, bráðnun jökla, súrnun sjávar o.fl. en
helstu beinu umhverfisáhrifin á rekstur Reita eru aukin tíðni flóða vegna hækkunar sjávar og aukinnar úrkomuákefðar. Til að
sporna við tjóni af völdum vatnsflóða hafa Reitir hafið framkvæmd áhættumats vegna loftslagsbreytinga fyrir allar fasteignir í
rekstri félagsins, og verða settar fram mótvægisaðgerðir við hæfi eftir útkomu áhættumats fyrir hverja og eina eign. Að auki er
helsta framlag Reita að draga jafnt og þétt úr losun gróðurhúsalofttegunda frá rekstrinum og nýta auðlindir betur, þá sér í lagi
tengt hringrásarhagkerfi byggingaefna.
Reitir hafa einnig gefið út siðarreglur birgja sem finna má á vefsíðu félagsins og kynnt er fyrir birgjum og ráðgjöfum/verktökum
við upphaf viðskiptasambands.
Samstæðuársreikningur Reita fasteignafélags hf. 2021
41
967600GFEYNJK2W4G0482021-01-012021-12-31967600GFEYNJK2W4G0482020-01-012020-12-31967600GFEYNJK2W4G0482021-12-31967600GFEYNJK2W4G0482020-12-31967600GFEYNJK2W4G0482019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember967600GFEYNJK2W4G0482020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember967600GFEYNJK2W4G0482020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember967600GFEYNJK2W4G0482019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember967600GFEYNJK2W4G0482020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember967600GFEYNJK2W4G0482020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember967600GFEYNJK2W4G0482019-12-31ifrs-full:OtherReservesMember967600GFEYNJK2W4G0482020-01-012020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember967600GFEYNJK2W4G0482020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember967600GFEYNJK2W4G0482019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember967600GFEYNJK2W4G0482020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember967600GFEYNJK2W4G0482020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember967600GFEYNJK2W4G0482019-12-31967600GFEYNJK2W4G0482021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember967600GFEYNJK2W4G0482021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember967600GFEYNJK2W4G0482021-01-012021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember967600GFEYNJK2W4G0482021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember967600GFEYNJK2W4G0482021-01-012021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember967600GFEYNJK2W4G0482021-12-31ifrs-full:OtherReservesMember967600GFEYNJK2W4G0482021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember967600GFEYNJK2W4G0482021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMemberiso4217:ISKiso4217:ISKxbrli:shares