Årsrapport
1. oktober 2022 - 30. september 2023
(Selskabets 50. regnskabsår)
Investeringsselskabet Luxor A/S
Frederiksborggade 50, 4. 1360 København K  CVR-nr. 49 63 99 10  Tlf. 33 32 50 15
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
INDHOLDSFORTEGNELSE
LEDELSESPÅTEGNING ............................................................................................................................................ 1
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING .................................................................................. 2
BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S ............................................................................. 8
Selskabsoplysninger ...................................................................................................................................................... 8
Koncernens hoved- og nøgletal ..................................................................................................................................... 9
Årets basisindtjening ................................................................................................................................................... 10
Årets resultat ............................................................................................................................................................... 10
Forretningsområder ..................................................................................................................................................... 11
Pantebreve ................................................................................................................................................................... 11
Obligationer ................................................................................................................................................................ 13
Investeringsejendomme............................................................................................................................................... 13
Finansiering, kreditinstitutter ...................................................................................................................................... 14
Realkreditlån ............................................................................................................................................................... 15
Pengestrøm og likviditet ............................................................................................................................................. 15
Risikofaktorer.............................................................................................................................................................. 15
Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer ........................................................................... 15
Usikkerhed ved indregning og måling ........................................................................................................................ 16
Udbytte ........................................................................................................................................................................ 16
Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning ............................................................................. 16
Forvalter af alternativ investeringsfond ...................................................................................................................... 16
Redegørelse for samfundsansvar ................................................................................................................................. 17
Politik for dataetik ....................................................................................................................................................... 17
Kapitalforhold ............................................................................................................................................................. 17
Change of control ........................................................................................................................................................ 17
God selskabsledelse .................................................................................................................................................... 17
Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen ............................ 18
Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv ................................................................................................................ 18
Redegørelse og måltal for den kønsmæssige sammensætning af selskabets ledelse ................................................... 19
Nøgletalsoversigt for bestyrelsessammensætningen efter årsregnskabslovens §99 b ................................................. 19
Nøgletalsoversigt for øvrige ledelsesniveauer ............................................................................................................ 20
Aftale mellem selskabet og ledelsen ........................................................................................................................... 20
Udsendte selskabsmeddelelser i regnskabsåret 2022/23 ............................................................................................. 20
Afholdte bestyrelsesmøder i regnskabsåret 2022/23 ................................................................................................... 20
Finanskalender for regnskabsåret 2023/24 .................................................................................................................. 20
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2022 - 30. SEPTEMBER 2023 .................... 21
BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2023 .................................................................................................................... 22
EGENKAPITALOPGØRELSE .................................................................................................................................. 24
PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2022 - 30. SEPTEMBER 2023 .......................... 25
INDHOLDSFORTEGNELSE TIL NOTER ............................................................................................................... 26
Beretning
1
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
LEDELSESPÅTEGNING
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 1. oktober 2022 - 30. sep-
tember 2023 for Investeringsselskabet Luxor A/S.
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som god-
kendt af EU, og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskab og årsregnskab giver et retvisende billede af koncernens og sel-
skabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. september 2023 samt af resultatet af koncernens og sel-
skabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. oktober 2022 - 30. september 2023.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens
og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat, pengestrømme og finansielle stilling samt en
beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står over for.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 15. december 2023
Direktion
Jannik Rolf Larsen
Bestyrelse
Steffen Heegaard Casper Moltke Michael Hedegaard Lyng
Formand
2
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING
Til kapitalejerne i Investeringsselskabet Luxor A/S
Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet
Konklusion
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Investeringsselskabet Luxor A/S for regnskabsåret
01.10.2022 - 30.09.2023, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgø-
relse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selska-
bet.
Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som
godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og
selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30.09.2023 samt af resultatet af koncernens og selska-
bets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 01.10.2022 - 30.09.2023 i overensstemmelse med Inter-
national Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til bestyrelsen.
Grundlag for konklusion
Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere
krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revi-
sionspåtegningens afsnit ”Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet”. Vi er
uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’
internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er
gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og
IESBA Code. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag
for vores konklusion.
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel
5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.
Vi blev første gang valgt som revisor for Investeringsselskabet Luxor A/S den 16.02.2023 for regnskabs-
året 2022/23.
Centrale forhold ved revisionen
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores
revision af årsregnskabet for regnskabsåret 01.10.2022 - 30.09.2023. Disse forhold blev behandlet som led i
vores revision af årsregnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke no-
gen særskilt konklusion om disse forhold.
3
Værdiansættelse af pantebreve
Koncernens pantebreve udgør 702.885 t.kr. pr. 30.
september 2023, hvori der er indeholdt en negativ
regulering for kreditrisiko på nødlidende pantebreve
på 11.202 t.kr.
Pantebreve måles til dagsværdi, som fastsættes på
baggrund af et afkastkrav på pantebrevsporteføljen,
samt fastsættelse af nødvendige korrektioner til den
opgjorte dagsværdi for nødlidende pantebreve
(pantebreve i restance), hvor den yderligere kredit-
risiko ikke er afspejlet i afkastkravet på porteføljen.
Værdiansættelse af investeringsejendomme
Koncernen ejer en portefølje af investeringsejen-
domme, som måles til dagsværdi.
Koncernens investeringsejendomme udgør
253.600 t.kr. pr. 30. september 2023.
Dagsværdien opgøres på baggrund af en afkastbase-
ret model, hvor de betydelige forudsætninger er føl-
gende:
1. fastsættelse af afkastkrav for den enkelte ejen-
dom.
2. fastsættelse af lejeniveauer for ledige lokaler som
led i opgørelsen af ejendommenes forventede netto-
resultat.
3. fastsættelse af nødvendige korrektioner til det
forventede nettoresultat især vedrørende fradrag for
forestående vedligeholdelse, herunder renovering af
ledige lokaler mv.
Forholdet er behandlet således i revisionen
Vi reviderede den af ledelsen anvendte metode til
måling af dagsværdien af pantebreve bl.a. baseret
på vores viden om pantebrevsmarkedet.
Vi vurderede og udfordrede det fastsatte afkastkrav
ved at sammenholde med markedsdata, herunder
om afkastkravet tager højde for kredit- og ilikvidi-
tetsrisiko i forhold til nuværende markedssituation.
Vi gennemgik ledelsens proces for identifikation af
pantebreve i restance, værdiansættelse af underlig-
gende sikkerheder og opgørelse af nødvendige ned-
skrivninger for nødlidende pantebreve.
Vi testede på stikprøvebasis opgørelsen af dags-
værdier samt negativ regulering for kreditrisiko,
som ikke er afspejlet i den eﬀektive rentes metode
for porteføljen.
Vi fokuserede på værdiansættelse af pantebreve,
fordi opgørelsen er kompleks og fastlæggelse af
forudsætningen om afkastkrav på porteføljen inde-
bærer høj grad af subjektivitet.
Der henvises til note 16 og 31.
Forholdet er behandlet således i revisionen
Vi reviderede den af ledelsen anvendte metode til
måling af dagsværdien af investeringsejendomme
bl.a. baseret på vores viden om ejendomsmarkedet.
Vi reviderede og udfordrede de fastsatte afkastkrav
ved at sammenholde med markedsudvikling og hi-
storiske data.
Vi gennemgik ledelsens proces for fastsættelse af
lejeniveauer for ledige lokaler samt nødvendige
korrektioner til den opgjorte dagsværdi.
Vi testede på stikprøvebasis nøjagtigheden af de
anvendte forudsætninger og data, der indgår i fast-
sættelse af dagsværdien.
Vi fokuserede på værdiansættelse af investerings-
ejendomme, fordi fastlæggelse af betydelige forud-
sætninger indebærer høj grad af subjektivitet.
Der henvises til note 14 og 32.
4
Udtalelse om ledelsesberetningen
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtryk-
ker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.
I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelses-
beretningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncern-
regnskabet eller årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at inde-
holde væsentlig fejlinformation.
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til
årsregnskabsloven.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med
koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi
har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.
Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende
billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yder-
ligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen an-
ser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation,
uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens
og selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er rele-
vant, samt at udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat
drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller
ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.
Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er
uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspå-
tegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for,
at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere
krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinfor-
mation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelig-
hed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indﬂydelse på de økonomiske beslutninger, som regn-
skabsbrugerne træﬀer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de
yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel
skepsis under revisionen. Herudover:
5
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet,
uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på
disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklu-
sion.
Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig
fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste
udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshand-
linger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om eﬀektivi-
teten af koncernens og selskabets interne kontrol.
Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabs-
mæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regn-
skabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væ-
sentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens
og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i
vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregnskabet
eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er
baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begi-
venheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften.
Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, her-
under noteoplysningerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende transaktio-
ner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf.
Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller for-
retningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvar-
lige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklu-
sion.
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisio-
nen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som
vi identificerer under revisionen.
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uaf-
hængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores
uafhængighed, og, hvor det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eli-
minere trusler.
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var
mest betydelige ved revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed er cen-
trale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regu-
lering udelukker, at forholdet oﬀentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke
skal kommunikeres i vores revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne
forventes at veje tungere end de fordele den oﬀentlige interesse har af sådan kommunikation.
6
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen
Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for Investeringsselskabet Luxor A/S har vi udført
handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 01.10.2022-
30.09.2023, med filnavnet 213800RPOLXUUMNKIM33-2023-09-30-DA.zip, i alle væsentlige henseender er ud-
arbejdet i overensstemmelse med EU- Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroni-
ske rapporteringsformat (ESEF- forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-
format samt iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter.
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:
Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format,
Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og foran-
kring heraf til elementer i taksonomien, for al finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse
af skøn hvor nødvendigt,
At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og
For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder
ESEF-forordningen.
Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsent-
lige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion.
Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering,
herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse
skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:
Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format,
Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende
opmærkningsprocessen,
Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inklusive noter,
Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af ud-
videlser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret,
Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og
Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab.
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 01.10.2022 - 30.09.2023, med filnavnet
213800RPOLXUUMNKIM33-2023-09-30-DA.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstem-
melse med ESEF-forordningen.
7
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
København, den 15.12.2023
Deloitte
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
CVR-nr. 33963556
Anders Oldau Gjelstrup Michael Thorø Larsen
Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor
MNE-nr. mne10777 MNE-nr. mne35823
Beretning
8
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
BERETNING FOR INVESTERINGSSELSKABET LUXOR A/S
Selskabsoplysninger
Forretning og strategi
Selskabets hovedaktiviteter er fordelt på rentebærende værdipapirer og ejendomme, hvor der arbejdes med
en fleksibel investeringsstrategi inden for en række konkrete investeringsrammer.
Selskabets overordnede målsætning er at skabe det bedst mulige langsigtede afkast til aktionærerne gennem
anlægsinvesteringer for egen- og fremmedkapital inden for de fastlagte rammer for risiko.
Selskabet har til hensigt at udlodde årligt udbytte til investorerne, i det omfang årets resultat og øvrige for-
hold tillader dette.
Investeringsselskabet Luxor A/S har i henhold til Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde tilla-
delse til at investere i pantebreve, obligationer og ejendomme.
Koncernoversigt
E-mail: luxor@luxor.dk
Hjemmeside: www.luxor.dk
Hjemsted: København, Danmark
Bestyrelse
Casper Moltke, formand
Steffen Heegaard
Michael Hedegaard Lyng
Direktion
Jannik Rolf Larsen, adm. direktør
Revision
Deloitte, Statsautoriseret Revisionspartnerselskab, Weidekampsgade 6, 2300 København S.
Generalforsamling
Ordinær generalforsamling afholdes den 29. januar 2024 kl. 16.00 på Hotel Kong Arthur - Nørresøgade 11,
1370 København K.
Forslag, som aktionærer ønsker behandlet på den ordinære generalforsamling, skal være anmeldt skriftligt
for bestyrelsen senest 6 uger før generalforsamlingens afholdelse. Det vil sige senest den 18. december 2023.
Investeringsselskabet Luxor A/S
DI-Ejendoms Invest A/S
100%
Beretning
9
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Koncernens hoved- og nøgletal
OKTOBER - SEPTEMBER
4. kvt. 4. kvt.
Millioner kroner 2022/23 2021/22 2020/2 1 2019/20 2018/1 9 2022/2 3 2021/22
Hovedtal
Indtægter ................................................ 85,8 121,3 105,2 85,9 81,6 13,0 -1,4
Bruttoindtjening ..................................... 80,4 114,6 99,0 75,7 69,0 11,6 -3,7
Finansieringsomkostninger .................... 23,3 -39,9 4,2 11,6 32,8 4,3 -12,3
Resultat før skat ..................................... 39,7 137,7 77,1 46,3 19,7 3,0 3,8
Resultat .................................................. 30,6 107,8 59,4 36,0 15,3 2,1 2,6
Totalindkomst ........................................ 30,7 112,7 59,4 36,0 15,3 2,1 7,5
Basisindtjening* .................................... 45,2 52,4 57,6 42,4 29,0 11,0 12,1
Langfristede aktiver ............................... 1.014,5 1.001,7 919,3 894,9 890,5 1.014,5 1.001,7
Kortfristede aktiver ................................ 7,7 17,3 17,4 17,5 17,8 7,7 17,3
Aktiver i alt ............................................ 1.022,2 1.019,0 936,7 912,4 908,3 1.022,2 1.019,0
Investering i materielle anlægsaktiver ... 0,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Egenkapital ............................................ 436,6 456,0 393,3 358,9 345,8 436,6 456,0
Langfristede forpligtelser ...................... 117,6 112,6 118,7 125,4 116,8 117,6 112,6
Kortfristede forpligtelser ....................... 468,0 450,4 424,7 428,1 445,7 468,0 450,4
Forslag til udbytte for regnskabsåret ..... 50,0 50,0 50,0 25,0 23,0 50,0 50,0
Nøgletal
Værdier pr. 100 kr. aktie
Indtjening pr. aktie (kr.) (EPS) .............. 30,65 107,78 59,42 36,03 15,26 2,12 2,61
Indre værdi pr. cirkulerende aktie (kr.) .. 436,64 455,99 393,28 358,86 345,83 436,64 455,99
Egenkapitalforrentning i procent p.a. .... 6,87 25,38 15,80 10,22 4,36 1,94 2,30
Egenkapitalandel i procent .................... 42,71 44,75 41,99 39,33 38,07 42,71 44,75
Finansiel gearing ................................... 1,22 1,10 1,25 1,41 1,50 1,22 1,10
Udbytte pr. aktie (kr.) ** ....................... 50,00 50,00 50,00 25,00 23,00 50,00 50,00
Aktiekapital
Nom. aktiekapital ultimo (mio. kr.) ....... 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Antal cirkulerende aktier (mio. kr.) ....... 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
Fondsbørsens officielle kurs pr. 100 kr.
aktie
Laveste ................................................... 585 560 424 334 402 585 735
Højeste ................................................... 925 935 590 484 555 690 925
Ultimo .................................................... 600 880 560 434 416 600 880
Omsætning på fondsbørsen, stk. ............ 20.260 24.826 21.273 14.057 11.104 2.845 3.800
Noteret på fondsbørsen, stk. .................. 825.000 825.000 825.000 825.000 825.000 825.000 825.000
Nøgletallene er beregnet i overensstemmelse med nøgletalsdefinitionerne bagerst i årsrapporten. Resultat og udvan-
det resultat pr. aktie er i overensstemmelse med IAS 33.
* jf. note 3
** Beregnet på baggrund af forslag til udlodning af udbytte.
Beretning
10
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Årets basisindtjening
Koncernens basisindtjening for regnskabsåret 2022/23 er kr. 45,2 mio. (kr. 52,4 mio.), hvilket er på niveau
med den seneste udmelding om en basisindtjening i niveauet kr. 44,0 mio. i selskabsmeddelelse nr. 8,
2022/23 af 24. august 2023.
Regnskabsårets basisindtjening er højere end det oprindeligt forventede niveau for basisindtjeningen på
kr. 38,0 mio. i årsrapporten for 2021/22. Den højere basisindtjening på kr. 7,2 mio. skyldes primært:
• kr. 4,5 mio. fra forøgede finansieringsindtægter
• kr. 6,4 mio. fra et bedre forløb for nettotab/-gevinst på pantebreve primært som følge af lavere tab og
hensættelser
• kr. -3,7 mio. fra forøgede finansieringsomkostninger, der primært vedrører renteomkostninger fra
den del af gælden til kreditinstitut, der ikke er afdækket med renteswaps.
Ændringen i basisindtjeningen i forhold til sidste års basisindtjening på kr. 52,4 mio. skyldes primært:
• kr. -1,9 mio. fra lavere finansieringsindtægter
• kr. -5,4 mio. fra forøgede finansieringsomkostninger, der primært vedrører renteomkostninger fra
ikke renteafdækket gæld til kreditinstitutter.
Årets basisindtjening er selskabets kerneforretning fratrukket årets driftsomkostninger. Basisindtjeningen er
opgjort som årets regnskabsmæssige resultat før skat reguleret for dagsværdireguleringer på finansielle akti-
ver, investeringsejendomme, renteswaps og realkreditlån.
Opgørelse af årets basisindtjening fremgår af note 3, og en specifikation af forskellen mellem årets resultat
og basisindtjening fremgår nedenfor.
Årets resultat
Årets resultat før skat er kr. 39,7 mio. (kr. 137,7 mio.), og årets resultat efter skat er kr. 30,6 mio. (kr. 107,8
mio.).
Årets resultat før skat er kr. 5,5 mio. lavere end basisindtjeningen, hvilket primært skyldes:
• kr. -0,4 mio. fra dagsværdireguleringer af finansielle aktiver.
• kr. -2,3 mio. fra dagsværdireguleringer af renteswaps og gæld til realkreditinstitutter samt omkostnin-
ger til optagelse af realkreditlån
• kr. -2,8 mio. fra dagsværdireguleringer af koncernens investeringsejendomme.
Ændringen i årets resultat før skat i forhold til sidste års resultat på kr. 137,7 mio. skyldes primært:
• kr. 7,2 mio. fra basisindtjeningen
• kr. 58,1 mio. fra dagsværdiregulering fra koncernens investeringsejendomme
• kr. -25,7 mio. fra dagsværdireguleringer af finansielle aktiver primært som følge af justering af den
effektive rente til værdiansættelse af de fastforrentede pantebreve blev justeret fra 8,25% til 9,00%
• kr. 58,0 mio. fra dagsværdireguleringer af renteswaps og gæld til realkreditinstitutter samt omkost-
ninger til optagelse af realkreditlån.
Beretning
11
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Regnskabsårets 4. kvartal 2023
Koncernens basisindtjening for regnskabsårets 4. kvartal 2023 er kr. 11,0 mio. (kr. 12,1 mio.), og resultat før
skat er kr. 3,0 mio. (kr. 3,8 mio.).
Kvartalets resultat før skat er kr. 8,0 mio. lavere end basisindtjeningen, hvilket primært skyldes:
• kr. -6,6 mio. fra dagsværdiregulering af finansielle aktiver, heri er der indregnet en dagsværdiregulering
på kr. -8,4 mio., som følge af, at den effektive rente til værdiansættelse af de fastforrentede pantebreve
er justeret fra 9,00% til 9,25%
• kr. 1,4 mio. fra dagsværdiregulering af renteswaps og gæld til realkreditinstitutter
• kr. -2,8 mio. fra dagsværdiregulering af investeringsejendomme.
Forretningsområder
Koncernens balance, kr. 1.022,2 mio. (kr. 1.019,0 mio.), omfatter følgende forretningsområder:
2022/23 2021/22
mio. kr. mio. kr.
Pantebreve ........................................... 702,9 696,1
Investeringsejendomme ...................... 253,6 256,4
Obligationer ........................................ 8,3 0,0
I alt ...................................................... 964,8 952,5
Nedenstående indeholder en gennemgang af de enkelte forretningsområder. Finansieringen og effekten af
renteafdækning omtales under afsnittene finansiering og gæld.
Pantebreve
Dagsværdi af koncernens pantebrevsbeholdning er kr. 702,9 mio. (kr. 696,1 mio.), og den nominelle værdi er
kr. 755,3 mio. (kr. 754,0 mio.).
Dagsværdien af koncernens pantebrevsbeholdning er fordelt med kr. 625,7 mio. (kr. 599,3 mio.) i fastforren-
tede pantebreve og kr. 77,2 mio. (kr. 96,8 mio.) i variabelt forrentede cibor-pantebreve.
Det samlede afkast af pantebrevsbeholdningen for regnskabsåret er som følger:
2022/23 2021/22
mio. kr. mio. kr.
Renteindtægter ......................................................... 62,6 59,0
Kursavancer ............................................................. 6,8 12,4
Andre finansieringsindtægter ................................... 0,4 0,6
Dagsværdiregulering, tilgang ................................... 3,8 1,0
Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag mv. ...... 4,4 -1,7
Dagsværdiregulering ved ændring af den effektive
rente fra 9,0% til 9,25% (8,25% til 9,0%) ................ -8,4 -25,5
69,6 45,8
Direkte omkostninger, pantebreve ........................... 2,1 1,9
Nettotab/-gevinst, pantebreve:
Konstaterede tab på pantebreve og dagsværdi-
regulering for kreditrisiko ........................................ -2,7 -4,5
Indgået på tidligere afskrevne fordringer ................. 7,7 5,0 9,5 5,0
72,5 48,9
Beretning
12
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Fastforrentede pantebreve, nom. kr. 649,4 mio. (nom. kr. 625,2 mio.), måles i balancen til dagsværdi på
grundlag af en effektiv rente på 9,25% p.a. pr. 30.09.2023 (9,00% p.a.).
Fastforrentede pantebreve, nom. kr. 18,3 mio. (nom. kr. 20,9 mio.), og cibor-pantebreve, nom. kr. 87,6 mio.
(nom. kr. 107,9 mio.), måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til pantebrevenes kostpris.
Ved værdiansættelsen af pantebrevsporteføljen til dagsværdi er der fratrukket regulering for kreditrisiko,
kr. 11,2 mio. (kr. 12,8 mio.), hvilket svarer til 1,6% (1,8%) af beholdningens værdi.
Beholdningens gennemsnitlige værdi pr. pantebrev er tkr. 331,7 (tkr. 329,1).
Pantebrevsbeholdningens nominelle værdi er kr. 755,3 mio. (kr. 754,0 mio.) og regnskabsårets til- og afgang
af pantebreve består af en tilgang på nom. kr. 135,5 mio. (kr. 172,5 mio.) og afgang på kr. 134,2 mio.
(kr. 155,7 mio.). Regnskabsårets tilgang af pantebreve består af enkeltstående pantebreve købt på baggrund
af en individuel vurdering.
Indfrielsesprocenten for pantebreve i regnskabsåret 2022/23 er 12,9% (16,2%).
Kursavancer kr. 6,8 mio. (kr. 12,4 mio.) er marginalt højere end forudsat. Kursavancerne fra pantebrevsbe-
holdningen hidrører fra forskellen mellem anskaffelses- og indfrielseskurser på løbende afdrag og førtidige
indfrielser.
For det kommende regnskabsår forventes førtidige indfrielser og kursavancer på niveau med regnskabsåret
2022/23 samt en nominel pantebrevsbeholdning på niveau med 30. september 2023.
Nettotab/-gevinst fra pantebreve er positiv med kr. 5,0 mio. (kr. 5,0 mio.), hvilket er bedre end forudsat.
I nettotab/-gevinst fra pantebreve, kr. 5,0 mio., er der indregnet:
• konstaterede nettotab på pantebreve og tilgodehavende pantebrevsydelser med kr. 2,7 mio.
(kr. 4,5 mio.) inklusive regulering til imødegåelse af kreditrisiko på pantebreve og tilgodehavende
pantebrevsydelser
• indgået på tidligere afskrevne fordringer med kr. 7,7 mio. (kr. 9,5 mio.).
Pantebrevsbeholdningen er fordelt på følgende ejendomstyper:
2022/23 2021/22
Enfamiliehuse ............................................... 70,95% 68,90%
Ejerlejligheder ............................................... 4,58% 4,41%
Andelsboliger ................................................ 3,99% 4,42%
Sommerhuse .................................................. 6,32% 5,40%
Nedlagte landbrug ......................................... 2,25% 2,32%
Beboelse og erhverv ...................................... 3,00% 3,42%
Landbrug ....................................................... 1,20% 1,40%
Udlejningsejendomme .................................. 6,56% 8,39%
Handel og industri ......................................... 0,91% 0,72%
Andre............................................................. 0,24% 0,62%
I alt ................................................................ 100,00% 100,00%
Den gennemsnitlige restløbetid på pantebrevsbeholdningen før ekstraordinære afdrag og førtidige indfrielser
er ca. 9,00 år (9,25 år).
Beretning
13
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Obligationer
Dagsværdi af nom. kr. 8,8 mio. - 4% Nykredit Realkredit - er kr. 8,3 mio. Det samlede afkast for obligationsbe-
holdningen for delåret er som følger:
2022/23 2021/22
mio. kr. mio. kr.
Renteindtægter ................................................... 0,3 0,0
Dagsværdiregulering .......................................... -0,3 0,0
0,0 0,0
Beholdningen af obligationer er alene erhvervet med henblik på opfyldelse af det lovpligtige kapitalgrundlag i
henhold til FAIF-lovens §16.
Investeringsejendomme
Koncernens balance indeholder 5 (5) udlejningsejendomme med en dagsværdi på kr. 253,6 mio.
(kr. 256,4 mio.). Afkast på investeringsejendomme for regnskabsåret er som følger:
2022/23 2021/22
mio. kr. mio. kr.
Husleje................................................ 12,5 12,8
Direkte omkostninger, investerings-
ejendomme ......................................... 3,3 4,8
9,2 8,0
Dagsværdiregulering .......................... -2,8 55,3
6,4 63,3
I regnskabsåret er udlejningsprocenten steget fra ca. 61,1% pr. 30. september 2022 til ca. 85,7% af koncernens
samlede ejendomsportefølje. De indgåede lejekontrakter vedrører primært ejendomme Naverland 3-5, 2600 Glos-
trup, og er under hensyn til det betingede salg af ejendommen indgået som tidsbegrænset udlejning.
Regnskabsårets nettoafkast på investeringsejendomme er påvirket af, at nettoafkast vedr. ejendommen Naverland
3-5, 2600 Glostrup i henhold til den betingede købsaftale deles mellem køber og sælger, såfremt salget af ejen-
dommen bliver endelig. I det omfang den betingede handel bortfalder, tilfalder det samlede afkast fra udlejningen
Selskabet.
Ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup:
Selskabet indgik i regnskabsåret 2021/22 en betinget aftale om salg af ejendommen til en dansk pensions-
kasse. Jf. meddelelse nr. 1, 2021/22 af 13.09.2021samt efterfølgende meddelelser herom er der i regnskabsåret
indgået en aftale om forlængelse af den forventede overtagelse til senest den 30. september 2024.
Den betingede købsaftale er godkendt af købers investeringskomité, og den aftalte due diligences omfattende gen-
nemgang af både juridiske og tekniske forhold samt jordbunds- og miljøforhold er afsluttet tilfredsstillende.
Aftalen er endvidere betinget af, at der vedtages en endelig og upåanket lokalplan, der opfylder de mellem
parterne aftalte kriterier for opnåelse af en bebyggelsesprocent til boligformål.
Opnås der en for Selskabet tilfredsstillende bebyggelsesprocent til boligformål, der er endeligt og upåanket vedta-
get i en lokalplan, kan dagsværdien af ejendommen potentielt forøges med yderligere op imod ca. kr. 50 mio.
Beretning
14
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Vedtages der ikke en endelig og upåanket lokalplan, eller bliver den opnåede bebyggelsesprocent ikke fuldt til-
fredsstillende, foreligger der vilkår i den betingede aftale om salg, der kan resultere i, at den potentielle forøgelse
af dagsværdien med kr. 50 mio. ikke kan realiseres, eller at købsaftalen ophæves.
Selskabet vil, når der foreligger en endelig og upåanket lokalplan, offentliggøre en selskabsmeddelelse herom
sammen med oplysninger om den endelige påvirkning af ejendommens dagsværdi og overtagelsesdagen.
Ejendommen er værdiansat og indregnet som investeringsejendom i koncernbalancen til en værdi, der er under-
støttet af den afkastbaserede værdiansættelsesmodel.
Information om koncernens ejendomsportefølje:
Koncern
2022/23 2021/22
i mio. og % i mio. og %
Ejendomsportefølje ....................................................... 34.000 m
2
34.000 m
2
Ejendomsporteføljens afkast til dagsværdi ................... 6,4% 6,1%
Udlejningsprocenten i m
2
pr. 30. september 2023 ........ 85,7% 61,1%
Lejeledighed opgjort på baggrund af lejetab i forhold
til opnåelig leje pr. 30. september 2023 ........................ 14,1% 42,1%
Gennemsnitlig arealledighed i året................................ 19,6% 25,8%
Mistet lejeindtægt som følge af arealledighed i året ..... 3,8 5,1
Koncernens beholdning af investeringsejendomme fordelt på type er som følger:
2022/23 2021/22
mio. kr. Afkastinterval mio.kr. Afkastinterval
Kontor/butik/bolig ................ 24,4 7,00 - 7,50% 25,5 6,75 - 7,00%
Lager/produktion/kontor ...... 229,2 6,00 - 7,25% 230,9 5,50 - 6,75%
I alt ....................................... 253,6 6,00 - 7,25% 256,4 5,50 - 7,00%
Finansiering, kreditinstitutter
Dagsværdi af koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter er kr. 405,3 mio. (kr. 386,3 mio.), der er optaget i
danske kroner.
Koncernen har fastlåst renten på i alt kr. 250 mio. (kr. 250,0 mio.) via renteswaps i DKK med en restvarighed på
op til ca. 8,75 år (jf. note 28). Regnskabsårets dagsværdiregulering af renteswaps er som følge af renteudviklingen
kr. -1,5 mio. (kr. 40,7 mio.).
De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af renterisiko på basisindtjeningen. Den samlede dagsværdiregu-
lering på renteswaps med kreditinstitutter er pr. 30. september 2023 kr. 32,9 mio. (kr. 32,7 mio.). Beløbet udlig-
nes ved løbende dagsværdiregulering over kontrakternes løbetid.
Sikringskontoen til afdækning af dagsværdi for renteswaps, kr. 33,9 mio. (kr. 34,2 mio.), er indregnet under an-
den gæld.
Pr. den 6. december 2023 er den samlede dagsværdi på renteswaps med kreditinstitutter kr. 26,8 Dagsværdiregu-
leringen af renteswaps for perioden 1. oktober – 6. december 2023 udgør kr. -6,1 mio.
Beretning
15
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Realkreditlån
Dagsværdien af koncernens gæld til realkreditinstitutter er kr. 78,1 mio. (kr. 73,1 mio.).
Regnskabsårets dagsværdiregulering af realkreditlån er kr. -1,3 mio. (kr. 13,0 mio.).
Koncernen har i regnskabsåret optaget kr. 12,4 mio. i realkreditlån, der er optaget som obligationslån med varia-
bel rente og udløb i 2042. Der er samtidig indgået en aftale om renteafdækning af lånet med en renteswap på
kr. 12,4 mio. frem til 2032.
Koncernen har fastlåst renten på kr. 22,9 mio. (kr. 13,0 mio.) via renteswaps med en restvarighed på op til 9,25 år.
Regnskabsårets dagsværdiregulering af renteswaps for realkreditlån er kr. 0,8 mio. (kr. 2,0 mio.).
De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af variabelt forrentede realkreditlån. Den samlede dagsværdire-
gulering på renteswaps med realkreditinstitutter er kr. 0,3 mio. (kr. -0,5 mio.). Beløbet udlignes ved løbende dags-
værdiregulering over kontrakternes løbetid.
Pr. 6. december 2023 er den samlede dagsværdi på renteswaps med realkreditinstitutter kr. -0,3 mio. Dagsværdi-
reguleringen af renteswaps for perioden 1. oktober - 6. december 2023 udgør kr. -0,6 mio.
Pengestrøm og likviditet
Likviditet fra koncernens drift udgør kr. 28,9 mio. (kr. 41,8 mio.).
Årets likviditet fra koncernens driftsaktivitet er væsentligt påvirket af betaling selskabsskat med kr. 14,3 mio (kr.
5,0 mio.)
Koncernen kan med den løbende likviditetsgenerering og de kreditfaciliteter, den råder over ultimo september 2023,
gennemføre de planlagte aktiviteter for det kommende regnskabsår.
Risikofaktorer
Til koncernens aktivitet er der knyttet en række risikofaktorer, som kan opdeles i kategorier. For en uddybning af
disse og andre faktorer henvises til beskrivelse af koncernens risikofaktorer, der fremgår af note 31.
Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer
Nedenstående skema viser følsomheden på en række væsentlige balanceposter:
30/9 2023 30/9 2022
mio. kr. mio. kr.
Ændring i Dags- Ændring Dags- Dags- Ændring Dags-
parameter værdi af værdi værdi værdi af værdi værdi
Pantebreve 1% effektiv rente 702,9 -31,8 671,1 696,1 -31,5 664,6
Investeringsejendomme 0,5% afkastkrav 253,6 -18,5 235,1 256,4 -19,4 237,0
Obligationer 10% kursændring 8,3 -0,8 7,5 0,0 0,0 0,0
Renteswaps 0,5% renteændring 33,2 5,3 38,5 32,2 5,6 37,8
Det skal tilføjes, at såfremt ovennævnte parametre måtte udvikle sig negativt som følge af en rentestigning, vil der
modsvarende kunne konstateres en vis reduktion af kontantværdien på optagne realkreditlån. En ændring af rente-
niveauet på 1% på den del af selskabets finansiering, som ikke er optaget til fast rente over en flerårig periode, vil
påvirke resultatopgørelsen før skat med ca. kr. 1,6 mio. (kr. 1,4 mio.) på årsbasis (jf. note 31 - Udløbstidspunkt og
fordeling mellem fast- og variabelt forrentede fordringer og gæld (nominelle værdier)).
Beretning
16
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Usikkerhed ved indregning og måling
Ved udarbejdelsen af årsrapporten foretager ledelsen en række regnskabsmæssige skøn og opstiller de forudsæt-
ninger, der danner grundlag for præsentation, indregning og måling af koncernens aktiver og forpligtelser. De væ-
sentligste regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger fremgår af afsnittet væsentlige skøn, forudsæt-
ninger og vurderinger i årsrapportens note 2, anvendt regnskabspraksis.
Udbytte
På baggrund af en samlet vurdering af årets resultat, udviklingen i basisindtjeningen, foreliggende resultatforvent-
ninger samt en effektiv udnyttelse af kapitalstrukturen m.v., stiller bestyrelsen forslag om et udbytte på kr. 50,0
mio. (kr. 50,0 mio.) svarende til kr. 50,0 (kr. 50,0) pr. aktie. Hvilket svarer til en udbytteprocent på 8,3 (5,7).
Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsårets afslutning
For det kommende regnskabsår forventes på indeværende tidspunkt en basisindtjening i niveauet kr. 37 mio.,
hvilket er identisk med den seneste udmelding i selskabsmeddelelse nr. 10, 2022/23 af 26. september 2023.
Reduktionen i den forventede basisindtjening i forhold til regnskabsåret 2022/23 skyldes primært en forventning
om et højere niveau for nettotab/-gevinst på pantebreve og forøgede finansieringsomkostninger under hensynta-
gen til forventningerne til den nuværende makroøkonomiske udvikling.
Dagsværdiregulering af renteswaps og obligationer indgår ikke i basisindtjeningen og ville pr. 6. december 2023
påvirke årets resultat før skat med kr. -6,5 mio.
De omtalte forventninger til basisindtjeningen er forbundet med en række risici og usikkerheder. Den faktiske ba-
sisindtjening kan derfor adskille sig fra forventningerne i årsrapporten.
Selskabet er i et vist omfang afhængig af samfundspåvirkningen og foretager løbende vurdering af, om der skal
foretages justering af basisindtjeningen på baggrund heraf.
Selskabet offentliggør i års- og delårsrapporterne niveauet for regnskabsårets forventede basisindtjening. Der of-
fentliggøres ikke nogen egentlige resultatforventninger, idet afkastet på de finansielle anlægsaktiver ændrer sig på
daglig basis, hvilket betyder, at resultatforventningen afviger fra de faktiske forventninger allerede på det tids-
punkt, hvor det offentliggøres.
Koncernens finansielle risici er omtalt i note 31.
Forvalter af alternativ investeringsfond
Investeringsselskabet Luxor A/S har tilladelse af 28. november 2014 til at kunne udøve forvaltningsvirksomhed
som forvaltende alternativ investeringsfond, jf. § 6, stk. 1, i Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde
m.v.
Der er ikke foretaget væsentlige ændringer i moderselskabets oplysninger, udover at der på moderselskabets
hjemmeside er offentliggjort dokument for central information (Priip-Kid dokument), der kan læses på
http://www.luxor.dk/investor-information/central-information/.
Selskabets aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen A/S, hvorfor selskabets aktier ikke kan indløses, og aktiens
handelsværdi kan derfor afvige fra selskabets indre værdi.
Redegørelse for manglende hensyntagen til investeringsbeslutningers negative indvirkning på bæredygtighedsfak-
torer, jf. Artikel 6 for alternative investeringsfonde i henhold til Europa-Parlamentets og Råds Forordningen om
bæredygtighedsrelaterede oplysninger, kan læses på http://www.luxor.dk/om-luxor-as/baeredygtighedsfaktorer-
ved-investering/.
Beretning
17
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Redegørelse for samfundsansvar
Redegørelse for samfundsansvar er offentliggjort på koncernens hjemmeside: http://www.luxor.dk/investor-infor-
mation/samfundsansvar/
Politik for dataetik
Investeringsselskabet Luxor A/S tager ansvar for at opbevare oplysninger om Selskabet’s debitorer, lejere, medar-
bejdere og samarbejdspartnere og har udarbejdet en politik og redegørelse for dataetik, som er offentliggjort på
koncernens hjemmeside: http://www.luxor.dk/investor-information/politikker/.
Kapitalforhold
Oplysninger, der har til formål at fremme omsætningen af Selskabets aktier, fremgår af note 19 og i forlængelse
af Selskabets redegørelse for virksomhedsledelse, der fremgår af Selskabets hjemmeside: http://www.luxor.dk/in-
vestor-information/virksomhedsledelse/.
Change of control
Låneaftaler og andre væsentlige aftaler ændres ikke som følge af change of control.
God selskabsledelse
Komitéen for god selskabsledelse offentliggjorde 2. december 2020 nye anbefalinger for god selskabsledelse ba-
seret på "følg eller forklar"- princippet. Det er bestyrelsens opfattelse, at de væsentligste anbefalinger i rapporten
om Corporate Governance følges af Investeringsselskabet Luxor A/S’ ledelse.
Selskabets anbefalinger for god selskabsledelse er sidst opdateret den 15. december 2022.
Investeringsselskabet Luxor A/S har på følgende områder valgt at følge en anden praksis:
• Selskabets generalforsamling afholdes ikke via webcast eller anden digital transmittering.
• Selskabet har ikke en politik for samfundsansvar, herunder menneskerettigheder og klimapåvirkning som
følge af selskabets størrelse og aktiviteter.
• bestyrelsen har ikke valgt en næstformand som følge af bestyrelsens størrelse.
• Selskabets bestyrelse er ikke uafhængig, idet to tredjedele af de generalforsamlingsvalgte ikke er uafhængige
som følge af anciennitet.
• Selskabet benytter p.t. ikke udvalg eller komitéer, idet bestyrelsen finder, at en lille operationel bestyrelse mu-
liggør, at alle væsentlige drøftelser og beslutninger kan træffes af den samlede bestyrelse.
• Bestyrelsen gennemfører en årlig evaluering af sit arbejde, og der inddrages ikke ekstern bistand til evaluerin-
gen mindst hver tredje år.
• Den samlede bestyrelse drøfter resultatet af bestyrelsesevalueringen. Processen for evalueringen samt evalue-
ringens overordnede konklusioner omtales ikke i ledelsesberetningen, på selskabets hjemmeside eller på gene-
ralforsamlingen.
• Selskabet har etableret en intern whistleblowerordning. Der er ikke etableret en ekstern whistleblowerordning.
En lovpligtig gennemgang af bestyrelsens stillingtagen til komitéen for god selskabsledelses anbefalinger kan læ-
ses på: http://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/ under punktet Aktionærinformation.
Beretning
18
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Bestyrelsens redegørelse for interne kontroller og risikostyring i regnskabsaflæggelsesprocessen
Bestyrelse og direktion har det overordnede ansvar for koncernens risikostyring og interne kontroller i forbindelse
med regnskabsaflæggelsen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regn-
skabsaflæggelsen.
Virksomheden har systemer for risikostyring og interne kontroller for at sikre, at den interne og eksterne finan-
sielle rapportering giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation.
Investeringsselskabet Luxor A/S har udarbejdet en redegørelse for virksomhedsledelse for regnskabsåret 2022/23,
som kan læses på: http://www.luxor.dk/investor-information/virksomhedsledelse/.
Bestyrelsens og direktionens ledelseshverv
Bestyrelsen består af tre medlemmer, der vælges af generalforsamlingen. Bestyrelsesmedlemmer vælges for et år
ad gangen. Genvalg kan finde sted.
Selskabets bestyrelses- og direktionsmedlemmer beklæder følgende ledelseshverv i såvel danske som udenland-
ske erhvervsvirksomheder bortset fra 100%-ejede dattervirksomhed.
(D) Direktør, (BF) Bestyrelsesformand, (B) Bestyrelsesmedlem, (BD) Bestyrelsesmedlem og direktør, (AC) Formand for
Audit Committee, (E) ejer. (M/K) M (mand) K (kvinde)
Advokat Casper Moltke: Født 1943.
Formand (M) Indtrådt i bestyrelsen 1992.
Beskæftigelse:
Professionelt bestyrelsesmedlem
Kompetencer:
Casper Moltke har mere end 40 års erfaring som praktiserende advokat inden for erhvervsret,
insolvensret, procedure og retssager i lands- og højesteret. Casper Moltke har som praktise-
rende advokat ført en lang række regressager vedr. køb og salg af pantebreve, herunder sager
vedr. misligholdelse og inddrivelse.
Uddannelse:
Cand.jur. - Københavns Universitet
Ledelseshverv:
Advokatfirmaet Moltke (E)
Bestyrelseshonorar 20 22/23 tkr. 360.
Er ikke uafhængigt bestyrelsesmedlem som følge af anciennitet.
Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 65.000.
Deltagelsesprocent i bestyrelsesmøder: 100%
Udløb af valgperiode: 29/1 2024
Direktør Steffen Heegaard: Født 1959.
Bestyrelsesmedlem (M) Indtrådt i bestyrelsen 2008.
Beskæftigelse:
Professionelt bestyrelsesmedlem og investor
Kompetencer:
Steffen Heegaard har mere end 30 års erfaring med Investor Relation, markedskommunika-
tion og ESG i Topdanmark, hvor han var Head of Investor Relations, Communications og
ESG, Executive samt Vice President i Topdanmark.
Uddannelse:
Cand.merc. fir. - CBS
Board Leadership Masterclass, CBS
Ledelseshverv:
Janica A/S (BF), Penneo A/S (B), DBA-2 ApS (BD), Nordic Fintech ApS (D),
HC Andersen Capital 2 ApS (B), Radiobotics Invest ApS (D), Flowering ApS (BF)
Bestyrelseshonorar 2022/23 tkr. 18 0.
Beretning
19
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Er ikke uafhængigt bestyrelsesmedlem som følge af anciennitet.
Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 62.800.
Deltagelsesprocent i bestyrelsesmøder: 100%
Udløb af valgperiode: 29/1 2024
Direktør Michael Hedegaard Født 1969.
Lyng: Indtrådt i bestyrelsen 2013.
Bestyrelsesmedlem (M) Beskæftigelse:
Professionelt bestyrelses- og komitémedlem, rådgiver samt investor
Kompetencer:
Michael Hedegaard Lyng har mere end 20 års erfaring som CEO og CFO i børsnoterede
selskaber i forskellige sektorer samt mere end 20 års erfaring som bestyrelses- og komi-
témedlem i en række noterede og ikke-noterede selskaber. Michael Hedegaard Lyng har
særlige kompetencer inden for regnskab, økonomistyring, revision-, risiko og complian-
ce, kapitalmarkeder samt finansiering.
Uddannelse:
Cand.merc.aud. - CBS
MBA @ IMD, Switzerland
Executive Coach, ACC ICF @Grow2
Ledelseshverv:
Burmeister & Wain Scandinavian Contractor A/S (BF og AC).
Elektro-Isola A/S (B), Mesco Denmark A/S (B), Jane Kønig A/S (BF), NB Bespoke Kitchens
ApS (D), The PT Gym ApS (D), Lyng Invest Holding ApS (D), Lyng og Leander ApS (BF),
Lumske Holding ApS (D), Challenge 2019 ApS (D). Kadeau ApS (BF)
Bestyrelseshonorar 2022/23 tkr. 18 0.
Uafhængigt bestyrelsesmedlem.
Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 0.
Deltagelsesprocent i bestyrelsesmøder: 80%
Udløb af valgperiode: 29/1 2024
Direktør Jannik Rolf Larsen: Født 1969.
Direktion (M) Indtrådt i direktionen: 2015.
Ledelseshverv:
Dansk Industri Holding A/S (B og D), Neralda Holding ApS (D), J Rolf Larsen Holding
ApS (D).
Antal aktier i Investeringsselskabet Luxor A/S nom. kr. 200.000 og nom.
kr. 42.823.900 gennem ejerskabet af Neralda Holding ApS.
I det omfang et bestyrelsesmedlem ikke deltager i et bestyrelsesmøde, sendes det samlede bestyrelsesmateriale til
det pågældende medlem inden afholdelse af mødet, så denne har mulighed for at kommentere på indholdet, inden
bestyrelsesmødet afholdes.
Redegørelse og måltal for den kønsmæssige sammensætning af selskabets ledelse
Bestyrelsen har i henhold til årsregnskabslovens § 99b vedtaget nye måltal for den kønsmæssige sammensætning,
der er ændret til, at bestyrelsen inden 2027 skal bestå af 33% kvinder, fra tidligere, at bestyrelsen inden 2024
skulle bestå af 20% kvinder. Tidsrammen for måltal for kønsmæssig sammensætning er ændret som følge af sel-
skabs- og branchemæssige forhold.
Nøgletalsoversigt for bestyrelsessammensætningen efter årsregnskabslovens §99 b
2022/23 2021/22
Antal bestyrelsesmedlemmer 3 3
Procentandel, underrepræsenteret køn 0% 0%
Måltal for andel af underrepræsenteret køn i procent 33% 20%
Tidspunkt for forventet opfyldelse af måltal 2027 2024
Beretning
20
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Bestyrelsen definerer, hvilke kompetencer Selskabet har behov for, og vurderer løbende, om dens sammensæt-
ning og medlemmernes kompetencer enkeltvis og samlet afspejler de krav og behov, selskabet har. Vurderingen
sker med henblik på at øge værdiskabelsen og sikre den nødvendige fornyelse sammenholdt med ønsket om kon-
tinuitet.
Bestyrelsen har vurderet, at der ikke har været behov for justering af personsammensætningen i bestyrelsen, og
som følge heraf er der i indeværende år ikke sket udskiftning i Selskabets bestyrelse. I regnskabsåret er der derfor
ikke foretaget handlinger for at opfylde måltallet.
Kønsfordeling for det øvrige ledelsesniveau
Selskabet har i flere år fokuseret på mangfoldighed blandt dets medarbejdere og i ledelsen, herunder en ligelig
fordeling mellem mænd og kvinder. Selskabets øvrige ledelsesniveauer består af direktion (M) og CFO (K), ledel-
sesniveauet er således besat med en ligelig fordeling mellem mænd og kvinder.
Nøgletalsoversigt for øvrige ledelsesniveauer
2022/23 2021/22
Øvrige ledelsesniveauer:
Antal personer på øvrige ledelsesniveauer 2 2
Procentandel, underrepræsenteret køn 50% 50%
Aftale mellem selskabet og ledelsen
Aftaler mellem selskabet og dets ledelse fremgår af note 11 og 29 samt den offentliggjorte vederlagsrapport
http://www.luxor.dk/investor-relation/politikker/.
Udsendte selskabsmeddelelser i regnskabsåret 2022/23
26. september 2023 Forventning til niveau for basisindtjening for regnskabsåret 2023/24
28. august 2023 Finanskalender 2023/24
24. august 2023 Delårsrapport for 3. kvartal 1/10 2022 - 30/6 2023
2. august 2023 Opjustering af forventning til basisindtjening for regnskabsåret 2022/23
30. maj 2023 Halvårsrapport 1/10 2022 - 31/3 2023
16. marts 2023 Opfølgning vedr. betinget købsaftale på ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup
24. februar 2023 Delårsrapport for 1. kvartal 1/10 - 31/12 2022
26. januar 2023 Forløb af selskabets ordinære generalforsamling
03. januar 2023 Indkaldelse til ordinære generalforsamling 26. januar 2023
15. december 2022 Årsrapport 2021/22
14. november 2022 Opjustering af basisindtjening og forventning til resultat før skat for regnskabsåret 2021/22 samt
forventning til niveau for basisindtjening for regnskabsåret 2022/23
Afholdte bestyrelsesmøder i regnskabsåret 2022/23
24. august 2023
30. maj 2023
24. februar 2023
15. december 2022
9. november 2022
Finanskalender for regnskabsåret 2023/24
15. december 2023 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2022 - 30/9 2023.
29. januar 2024 Ordinær generalforsamling.
26. februar 2024 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2023 - 31/12 2024.
30. maj 2024 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2023 - 31/3 2024.
26. august 2024 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2023 - 30/6 2024.
17. december 20 24 Regnskabsmeddelelse for perioden 1/10 2023 - 30/9 2024.
21
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
TOTALINDKOMSTOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2022 - 30. SEPTEMBER 2023
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/2 2
tkr. tkr. Note tkr. tkr.
70.077 72.432 4 Finansieringsindtægter .......................................... 70.077 72.432
4.958 4.989 5 Nettotab/-gevinst, pantebreve ............................... 4.958 4.989
1.822 -14.022 6 Dagsværdiregulering, finansielle aktiver .............. -447 -26.106
76.857 63.399 Indtægter, finansielle aktiver ................................. 74.588 51.315
7.774 8.372 7 Huslejeindtægter ................................................... 12.455 12.800
Dagsværdiregulering, investerings-
-1.100 48.100 14 ejendomme ............................................................ -2.800 55.300
6.674 56.472 Indtægter, investeringsejendomme........................ 9.655 68.100
0 0 Andre indtægter ..................................................... 1.625 1.837
83.531 119.871 Indtægter i alt ...................................................... 85.868 121.252
2.106 1.867 Direkte omkostninger, værdipapirer ..................... 2.106 1.867
1.578 3.129 8 Direkte omkostninger, ejendomme ....................... 3.264 4.809
79.847 114.875 Bruttoindtjening i alt .......................................... 80.498 114.576
26.374 -34.005 9 Finansieringsomkostninger ................................... 23.318 -39.945
53.473 148.880 Resultat efter finansieringsomkostninger .............. 57.180 154.521
4.057 3.536 10 Andre eksterne omkostninger................................ 4.303 3.755
10.477 10.454 11 Personaleomkostninger ......................................... 12.894 12.806
226 214 13 Afskrivninger ........................................................ 236 275
14.760 14.204 Administrationsomkostninger ............................... 17.433 16.836
38.713 134.676 Resultat før skat .................................................. 39.747 137.685
8.065 27.022 12 Skat af årets resultat .............................................. 9.099 29.910
30.648 107.654 ÅRETS RESULTAT ........................................... 30.648 107.775
Poster, der ikke kan reklassificeres i resultatopgørelsen:
Domicilejendom, der måles til
36 6.329 omvurderet værdi via anden totalindkomst ........... 36 6.329
8 1.392 Skat af årets totalindkomst .................................... 8 1.392
30.676 112.591 TOTALINDKOMST I ALT ............................... 30.676 112.712
30,6 107,7 22 Resultat pr. aktie for A & B-aktier (EPS) i kr. ...... 30,6 107,8
Resultat pr. aktie for A & B-aktier (EPS) i kr.
30,6 107,7 (udvandet værdi) ................................................... 30,6 107,8
21 Resultatdisponering
22
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2023
AKTIVER
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. Note tkr. tkr.
16.176 16.387 Domicilejendomme ............................................... 16.176 16.387
239 127 Driftsmateriel og inventar ..................................... 239 138
16.415 16.514 13 Materielle anlægsaktiver .................................... 16.415 16.525
189.400 190.500 14 Investeringsejendomme ......................................... 253.600 256.400
189.400 190.500 Investeringsejendomme ...................................... 253.600 256.400
86.371 89.102 15 Kapitalandel i dattervirksomhed ........................... 0 0
711.161 696.102 16 Værdipapirer ......................................................... 711.161 696.102
32.859 32.701 28 Renteswaps ............................................................ 33.343 32.701
830.391 817.905 Finansielle anlægsaktiver ................................... 744.504 728.803
1.036.206 1.024.919 Langfristede aktiver ............................................ 1.014.519 1.001.728
5.787 6.690 17 Andre tilgodehavender .......................................... 6.088 7.122
988 1.161 Periodeafgrænsningsposter ................................... 1.152 1.244
6.775 7.851 Tilgodehavender .................................................. 7.240 8.366
364 8.778 18 Likvide beholdninger .......................................... 476 8.871
7.139 16.629 Kortfristede aktiver ............................................ 7.716 17.237
1.043.345 1.041.548 AKTIVER ............................................................ 1.022.235 1.018.965
23
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
BALANCE PR. 30. SEPTEMBER 2023
PASSIVER
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. Note tkr. tkr.
100.000 100.000 19 Aktiekapital ........................................................... 100.000 100.000
24.795 22.526 Reserve for dagsværdi, datterselskab .................... 0 0
50.000 50.000 Foreslået udbytte ................................................... 50.000 50.000
4.895 4.923 Andre reserver, domicilejendom ........................... 4.895 4.923
256.949 278.542 Overført overskud ................................................. 281.744 301.068
436.639 455.991 Egenkapital .......................................................... 436.639 455.991
36.598 37.012 12 Udskudt skat .......................................................... 45.458 45.898
43.353 48.091 23 Realkreditinstitutter ............................................... 71.033 65.248
114 367 28 Renteswaps ............................................................ 151 488
792 757 Anden gæld ........................................................... 992 948
80.857 86.227 Langfristede forpligtelser ................................... 117.634 112.582
5.642 5.692 23 Realkreditinstitutter ............................................... 7.632 8.330
405.308 386.314 24 Kreditinstitutter ..................................................... 405.308 386.314
3.730 2.617 Deposita ................................................................ 5.689 4.446
64.871 54.981 Gæld til dattervirksomheder .................................. 0 0
5.195 11.026 12 Selskabsskat .......................................................... 6.255 11.026
40.370 38.042 27 Anden gæld ........................................................... 41.556 38.720
733 658 Periodeafgrænsningsposter ................................... 1.522 1.556
525.849 499.330 Kortfristede forpligtelser .................................... 467.962 450.392
606.706 585.557 Forpligtelser ......................................................... 585.596 562.974
1.043.345 1.041.548 PASSIVER ........................................................... 1.022.235 1.018.965
24
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
EGENKAPITALOPGØRELSE
Koncern
Reserve for
Aktie- Aktie- opskrivning
kapital kapital Overført domicil- Foreslået
A-aktier B-aktier overskud ejendom udbytte I alt
tkr. tkr tkr. tkr. tkr. tkr.
Egenkapital A- og B-aktier
1. oktober 2021 ................................ 17.500 82.500 243.279 0 50.000 393.279
Udbetalt udbytte................................ 0 0 0 0 -50.000 -50.000
Egenkapital efter udbetalt udbytte..... 17.500 82.500 243.279 0 0 343.279
Årets resultat ..................................... 0 0 57.775 0 50.000 107.775
Anden totalindkomst ......................... 0 0 0 4.937 0 4.937
Årets totalindkomst i alt ................. 0 0 57.775 4.937 50.000 112.712
Årets reserve for opskrivning ............ 0 0 14 -14 0 0
Egenkapital A- og B-aktier
30. september 2022 .......................... 17.500 82.500 301.068 4.923 50.000 455.991
Egenkapital A- og B-aktier
1. oktober 2022 ................................ 17.500 82.500 301.068 4.923 50.000 455.991
Udbetalt udbytte................................ 0 0 0 0 -50.000 -50.000
Egenkapital efter udbetalt udbytte..... 17.500 82.500 301.068 4.923 0 405.991
Årets resultat ..................................... 0 0 -19.352 0 50.000 30.648
Anden totalindkomst ......................... 0 0 28 0 0 28
Årets totalindkomst i alt ................. 0 0 -19.324 0 50.000 30.676
Årets reserve for opskrivning ............ 0 0 0 -28 0 -28
Egenkapital A- og B-aktier
30. september 2023 .......................... 17.500 82.500 281.744 4.895 50.000 436.639
EGENKAPITALOPGØRELSE
Moderselskab
Reserve for Reserve for
Aktie- Aktie- dagsværdi, opskrivning
kapital kapital Overført dattersel- domicil- Foreslået
A-aktier B-aktier overskud skaber ejendom udbytte I alt
tkr. tkr tkr. tkr. tkr. tkr. tkr.
Egenkapital A- og B-aktier
1. oktober 2021 ......................... 17.500 82.500 233.079 10.321 0 50.000 393.400
Udbetalt udbytte......................... 0 0 0 0 0 -50.000 -50.000
Egenkapital efter udbetalt udbytte 0 0 0 0 0 0 343.400
Årets resultat .............................. 0 0 45.449 12.205 0 50.000 107.654
Anden totalindkomst .................. 0 0 0 0 4.937 0 4.937
Årets totalindkomst i alt ............. 0 0 45.449 12.205 4.937 50.000 112.591
Årets reserve for opskrivning ..... 0 0 14 0 -14 0 0
Egenkapital A- og B-aktier
30. september 2022 ................... 17.500 82.500 278.542 22.526 4.923 50.000 455.991
Egenkapital A- og B-aktier
1. oktober 2022 ......................... 17.500 82.500 278.542 22.526 4.923 50.000 455.991
Udbetalt udbytte......................... 0 0 0 0 0 -50.000 -50.000
Egenkapital efter udbetalt udbytte 17.500 82.500 278.542 22.526 4.923 0 405.991
Årets resultat .............................. 0 0 -21.621 2.269 0 50.000 30.648
Anden totalindkomst .................. 0 0 28 0 0 0 28
Årets totalindkomst .................... 0 0 -21.593 2.269 0 50.000 30.676
Årets reserve for opskrivning ..... 0 0 0 -28 0 -28
Egenkapital A- og B-aktier
30. september 2023 ................... 17.500 82.500 256.949 24.795 4.895 50.000 436.639
25
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
PENGESTRØMSOPGØRELSE FOR PERIODEN 1. OKTOBER 2022 - 30. SEPTEMBER 2023
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
Pengestrømme fra driftsaktivitet
62.295 58.732 Modtagne pantebrevsrenter ..................................... 62.295 58.732
6.817 12.847 Realiserede kursgevinster ........................................ 6.817 12.847
358 557 Andre finansieringsindbetalinger ............................ 358 557
0 0 Andre indtægter ....................................................... 1.525 1.837
8.313 8.831 Huslejeindbetalinger. .............................................. 13.052 13.367
-21.891 -15.381 Renteudbetalinger ................................................... -22.774 -15.978
-13.978 -20.749 Driftsomkostninger og øvrige udbetalinger ............ -18.093 -24.548
-14.311 -4.987 Selskabsskat ............................................................ -14.311 -4.987
27.603 39.850 Pengestrømme fra driftsaktivitet ......................... 28.869 41.827
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
-144.159 -172.454 Pantebrevs- og obligationstilgang ........................... -144.159 -172.454
133.252 153.383 Pantebrevs- og obligationsafgang ........................... 133.252 153.383
18.543 8.239 Indbetaling, dattervirksomhed ................................. 0 0
1.114 301 Deposita, indbetalinger ........................................... 1.318 431
-127 0 Anlægsinvesteringer ................................................ -127 0
8.623 -10.531 Pengestrømme fra investeringsaktivitet .............. -9.716 -18.640
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet
18.994 -13.702 Afdrag/låntagning, kreditinstitutter ......................... 18.994 -13.702
0 10.055 Låntagning, realkreditinstitutter .............................. 12.444 10.055
-5.614 -10.136 Afdrag, realkreditinstitutter ..................................... -8.611 -12.757
-7.720 -8.515 Udbetalinger, dattervirksomhed .............................. 0 0
-50.000 -50.000 Udbytte .................................................................... -50.000 -50.000
0 8.100 Andre tilgodehavender ............................................ 0 8.100
-300 34.200 Anden gæld ............................................................. -300 34.200
0 0 Deposita, udbetalinger ............................................. -75 -276
-44.640 -29.998 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet ............ -27.548 -24.380
-8.414 -679 Nettoforskydning i likviditet ................................... -8.395 -1.193
8.778 9.457 Likvider primo ........................................................ 8.871 10.064
364 8.778 Likvider ultimo ...................................................... 476 8.871
26
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
INDHOLDSFORTEGNELSE TIL NOTER
1. Segmentoplysninger ................................................................................................................................................ 28
2. Anvendt regnskabspraksis ....................................................................................................................................... 29
3. Opgørelse af basisindtjening ................................................................................................................................... 39
4. Finansieringsindtægter ............................................................................................................................................ 39
5. Nettotab/-gevinst, pantebreve ................................................................................................................................. 40
6. Dagsværdiregulering, finansielle aktiver ................................................................................................................ 40
7. Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme .......................................................................................... 41
8. Direkte omkostninger, ejendomme ......................................................................................................................... 41
9. Finansieringsomkostninger ..................................................................................................................................... 42
10. Andre eksterne omkostninger................................................................................................................................ 43
11. Personaleomkostninger ......................................................................................................................................... 43
12. Selskabsskatter ...................................................................................................................................................... 44
13. Materielle anlægsaktiver 2022/23 ......................................................................................................................... 46
13. Materielle anlægsaktiver 2021/22 ......................................................................................................................... 47
14. Investeringsejendomme ......................................................................................................................................... 47
15. Kapitalandele i dattervirksomhed .......................................................................................................................... 48
16. Værdipapirer ......................................................................................................................................................... 48
17. Andre tilgodehavender .......................................................................................................................................... 50
18. Likvider ................................................................................................................................................................. 51
19. Aktiekapital ........................................................................................................................................................... 51
20. Udbytte .................................................................................................................................................................. 52
21. Resultatdisponering ............................................................................................................................................... 52
22. Resultat pr. aktie ................................................................................................................................................... 52
23. Realkreditinstitutter ............................................................................................................................................... 53
24. Kreditinstitutter ..................................................................................................................................................... 54
25. Gæld målt til dagsværdi ........................................................................................................................................ 54
26. Afstemning, gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet ..................................................................................... 55
27. Anden gæld ........................................................................................................................................................... 56
28. Renteswaps............................................................................................................................................................ 56
29. Nærtstående parter ................................................................................................................................................ 57
30. Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser samt kautions- og andre garantiforpligtelser ...................................... 58
31. Finansielle risici og finansielle instrumenter ......................................................................................................... 59
1. KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING ........................................................................................ 59
1.1. Markedsrisici ........................................................................................................................................................ 60
1.2. Kreditrisici ........................................................................................................................................................... 60
1.3. Likviditetsrisici .................................................................................................................................................... 61
1.4. Driftsrisici ............................................................................................................................................................ 61
2. RISIKOSTYRING, PANTEBREVE ...................................................................................................................... 62
Noter
27
2.1. Markedsrisici ........................................................................................................................................................ 63
2.1.1. Renterisiko ........................................................................................................................................................ 63
2.1.2. Indfrielsesrisiko ................................................................................................................................................. 63
2.1.3. Konjunkturer ..................................................................................................................................................... 64
2.2. Operationel risiko ................................................................................................................................................. 64
2.3. Kreditrisiko .......................................................................................................................................................... 64
2.4. Risikokomponenter ved værdiansættelse af pantebreve ....................................................................................... 66
3. RISIKOSTYRING, EJENDOMME .................................................................................................................................. 66
3.1. Driftsrisici ............................................................................................................................................................ 66
3.1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter .................................................................................................................... 66
3.1.2 Vedligeholdelse og forbedringer ........................................................................................................................ 67
3.2. Kreditrisici ........................................................................................................................................................... 67
3.3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici ...................................................................................... 68
3.4. Miljørisici ............................................................................................................................................................. 68
3.5. Risikokomponenter ved værdiansættelse af investeringsejendomme .................................................................. 68
4. ANDRE TILGODEHAVENDER MED OG UDEN INDIVIDUEL REGULERING FOR KREDITRISIKO ........................................ 69
5. RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING OG RENTESWAPS ........................................................................ 69
5.1. Likviditetsrisici .................................................................................................................................................... 69
5.1.1 Kreditrisiko, kredit- og realkreditinstitutter ....................................................................................................... 71
5.2. Renterisici, finansiering og renteswaps ................................................................................................................ 71
5.3. Finansiel gearing .................................................................................................................................................. 73
5.3.1. Risiko ved finansiel gearing .............................................................................................................................. 73
6. PENGESTRØMSRISIKO ............................................................................................................................................... 75
7. OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR......................................................................................................................... 75
8. MEDARBEJDERRISICI ................................................................................................................................................ 75
9. SYSTEMRISICI........................................................................................................................................................... 75
32. Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen .............................................. 76
33. Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver .................................................................................................... 82
34. Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft ........................................... 84
35. Nøgletal .............................................................................................................................................................. 84
28
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN
1. Segmentoplysninger
Investerings- Obliga-
Pantebreve ejendomme tioner Øvrige I alt
tkr. tkr. tkr. tkr. tkr.
Koncern 2022/23
Indtægter (realiserede) ................... 74.729 12.455 306 1.525 89.015
Dagsværdiregulering...................... -156 -2.800 -291 0 -3.247
Indtægter i alt ................................. 74.573 9.655 15 1.525 85.768
Bruttoindtjening ............................. 72.467 6.391 15 1.525 80.398
Aktiver ........................................... 741.379 255.010 8.362 17.484 1.022.235
Anlægsinvesteringer ...................... 135.473 0 8.686 127 144.286
Forpligtelser (segmenter) ............... 439.208 122.814 0 7.149 569.171
Koncern 2021/22
Indtægter (realiserede) ................... 76.950 12.800 0 2.308 92.058
Dagsværdiregulering...................... -26.106 55.300 0 0 29.194
Indtægter i alt ................................. 50.844 68.100 0 2.308 121.252
Bruttoindtjening ............................. 48.977 63.291 0 2.308 114.576
Aktiver ........................................... 735.357 257.738 0 25.870 1.018.965
Anlægsinvesteringer ...................... 172.454 0 0 0 172.454
Forpligtelser (segmenter) ............... 420.514 116.830 0 7.580 544.924
Segmenternes bruttoindtjening indeholder ikke afskrivninger og renteomkostninger. Der er således asymme-
tri mellem renteomkostninger og forpligtelser.
For en specifikation fra bruttoindtjening til årets resultat henvises til koncernens resultatopgørelse.
Segmentet pantebreve indeholder dagsværdiregulering for kreditrisiko med tkr. 11.202 (tkr. 12.790), jf. note
16. Der er i regnskabsåret foretaget dagsværdiregulering for kreditrisiko for pantebreve og tilgodehavende
pantebrevsydelser med tkr. 2.345 (tkr. -899), jf. note 5. Dagsværdiregulering for kreditrisiko foretages for
pantebreve på baggrund af et individuelt skøn og for tilgodehavende pantebrevsydelser dels som en sumhen-
sættelse og dels på baggrund af et individuelt skøn.
Bruttoindtjeningen for alle segmenter indeholder posten dagsværdiregulering, der ikke er en kontant ind-
tægt/omkostning. Posten er specificeret i note 6.
Bruttoindtjening i segmentoplysningerne kan afstemmes til koncernens årsresultat før skat således:
Koncern
2022/23 2021/22
tkr. tkr.
Bruttoindtjening .................................. 80.398 114.576
Finansieringsomkostninger ................. 23.318 -39.945
Andre eksterne omkostninger ............. 4.203 3.755
Personaleomkostninger ....................... 12.894 12.806
Afskrivninger ...................................... 236 275
Resultat før skat .................................. 39.747 137.685
29
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Note 1 fortsat
Forpligtelser i segmentoplysningerne kan afstemmes til koncerntotalerne således:
Koncern
2022/23 2021/22
tkr. tkr.
Forpligtelser, segmenter ...................... 569.171 544.924
Anden gæld ......................................... 8.648 5.468
Selskabsskat ........................................ 6.255 11.026
Periodeafgrænsning ............................ 1.522 1.556
Forpligtelser ........................................ 585.596 562.974
2. Anvendt regnskabspraksis
Årsrapporten for 2022/23 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards
(IFRS) som udstedt af IASB og godkendt af EU samt danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Årsrapporten for 2022/23 omfatter koncernregnskab for Investeringsselskabet Luxor A/S og dets dattersel-
skab samt årsregnskab for moderselskabet.
Årsrapport i XHTML-format:
EU-Kommissionens delegerede forordning 209/815 indeholder krav om udarbejdelse af årsrapporten i
XHTML-format med iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter. Investeringsselskabet Lu-
xor A/S' iXBRL-opmærkning er foretaget op imod den ESEF-taksonomi, der er medtaget i bilagene til
ESEF-forordningen og udviklet på basis af den IFRS-taksonomi, der er offentliggjort af IFRS Foundation.
I årsrapporten for 2022/23 er 2023-versionen af ESEF-taksonomien anvendt. Regnskabsposterne i koncern-
regnskabet er XBRL-opmærket til de elementer i ESEF-taksonomien, der er vurderet at svare til regnskabs-
posternes indhold. De regnskabsposter, der vurderes som værende ikke-dækket af regnskabsposter defineret i
taksonomien, er indarbejdet i virksomhedsspecifikke udvidelser til taksonomien (extensions). Disse udvidel-
ser er - bortset fra subtotaler - forankret til standardelementer i ESEF-taksonomien. Den af ledelsen god-
kendte årsrapport består i overensstemmelse med kravene i ESEF-forordningen af en zip-fil
213800RPOLXUUMNKIM33-2023-09-30-da.zip.
Grundlag for udarbejdelse
Årsrapporten præsenteres i danske kroner - DKK - afrundet til nærmeste 1.000 kr.
Den anvendte regnskabspraksis er uændret og er anvendt konsistent i regnskabsåret og for sammenlignings-
tallene.
Udtalelse om going concern
Bestyrelse og direktion har i forbindelse med regnskabsaflæggelse vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at
going concern-forudsætning lægges til grund. Bestyrelse og direktion har konkluderet, at der ikke på tids-
punktet for regnskabsaflæggelsen er faktorer, der giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selska-
bet kan og vil fortsætte driften som minimum frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på bag-
grund af kendskab til koncernen og selskabet, de estimerede fremtidsudsigter og de identificerede usikkerhe-
Noter
30
der og risici, der knytter sig hertil samt efter gennemgang af budgetter, herunder forventningerne til udvik-
ling i likviditet og kapitalgrundlag m.v., tilstedeværende kreditfaciliteter med tilhørende kontraktlige og for-
ventede forfaldsperioder samt betingelser i øvrigt.
Bestyrelse og direktion anser det for sagligt og velbegrundet at lægge going concern forudsætningen til
grund for regnskabsaflæggelsen.
Implementering af nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2022/23 er aflagt i overensstemmelse med de nye og
ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begyn-
der 1. oktober 2022.
Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag for 2022/23 har ikke medført
ændringer i regnskabspraksis. Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, er omtalt i
note 34.
Beskrivelse af anvendt regnskabspraksis
Koncernregnskab
Koncernregnskabet omfatter modervirksomheden Investeringsselskabet Luxor A/S og datterselskabet Di-
Ejendoms Invest A/S, hvori Investeringsselskabet Luxor A/S på balancedagen er reel ejer som følge af et
100%-ejerskab.
Årsrapporten aflægges på basis af dagsværdier, i det omfang IFRS tillader eller kræver anvendelse heraf, og
ændringer i dagsværdierne indregnes i resultatopgørelsen.
Klassifikation og måling
Ved klassifikation og måling af de finansielle aktiver tages der, i henhold til IFRS 9, højde for Selskabets
forretningsmodel og de underliggende kontraktmæssige pengestrømme, der knytter sig til de finansielle akti-
vers karakteristika:
Finansielle aktiver
Finansielle aktiver, hvor de kontraktmæssige pengestrømme ikke udelukkende udgøres af renter og afdrag på
det udestående beløb, måles efter tidspunktet for første indregning til dagsværdi med værdiregulering over
resultatopgørelsen.
Selskabets pantebrevsbeholdning måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen, idet pen-
gestrømmen ud over renter og afdrag indeholder kursavancer fra løbende afdrag og indfrielsesavancer i for-
bindelse med førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103-105, samt rentebe-
talinger som følge af pantebrevenes opsigelsesvilkår.
Obligationer værdiansættes til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørelsen.
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelser og gæld til realkreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme måles til dags-
værdi med regulering i resultatopgørelsen.
Værdiansættelse til dagsværdi anvendes, idet der arbejdes med en porteføljebetragtning ved håndtering af
finansielle aktiver og hermed forbundne forpligtelser. De finansielle aktiver og afkast heraf vurderes og sty-
res på grundlag af dagsværdier og ændringer heraf i overensstemmelse med den finansielle investeringsstra
31
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
tegi. Den løbende rapportering og intern information til direktion og bestyrelse om de finansielle aktiver og
forpligtelser er dagsværdibaseret.
Porteføljebetragtningen indebærer, at den tilsigtede eksponering over for forskellige finansielle risici tilveje-
bringes ved anvendelse af både primære og afledte finansielle instrumenter. Ved styringen af den finansielle
risiko fokuseres på den samlede eksponering.
Ovenstående betyder, at valget af finansielle instrumenter til afdækning af de økonomiske risici kan give an-
ledning til regnskabsmæssige asymmetrier (accounting mismatch). Selskabet anvender derfor måling af fi-
nansielle forpligtelser til dagsværdi for at undgå uoverensstemmelser mellem den finansielle strategi og den
rapportering, der tilgår bestyrelse og direktion baseret på dagsværdi.
Forskellen mellem balancedagens kurs og kursen på tidspunktet for tilgodehavendets eller gældens opståen
eller kursen i den seneste årsrapport indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter og omkostnin-
ger.
Følgende aktiver måles til dagsværdi:
• Pantebreve med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen
• Obligationer med dagsværdiregulering over resultatopgørelsen
• Investeringsejendomme
• Domicilejendom måles til dagsværdi via anden totalindkomst. Opskrivningen til dagsværdi efter indreg-
ning af udskudt skat bindes på reserve for opskrivning under egenkapitalen.
Følgende aktiver måles til historisk kostpris:
• Driftsmidler og inventar
Gæld til realkreditinstitutter
Realkreditlån til finansiering af domicilejendom måles til amortiseret kostpris.
I forbindelse med aflæggelsen af koncern- og moderselskabsrapport er der anlagt en væsentlighedsbetragt-
ning, således at der ikke gives noteoplysninger vedrørende regnskabsposter, der er uvæsentlige eller ubetyde-
lige for koncern og årsrapport.
Måling til dagsværdi
Koncernen anvender dagsværdi til indregning af finansielle instrumenter og investeringsejendomme samt i
forbindelse med overholdelse af en række oplysningskrav i noterne.
Dagsværdien defineres som den pris, koncernen kan afstå et aktiv til, eller det beløb, koncernen skal betale
for at overdrage en forpligtelse i en transaktion mellem uafhængige markedsdeltagere.
Koncernens dagsværdi er markedsbaseret og opgøres på baggrund af de eksisterende markedsforhold og for-
udsætninger vedrørende risici som kvalificerede, villige og indbyrdes uafhængige markedsdeltagere gør brug
af ved prisfastsættelse af aktiver og forpligtelser.
Ved koncernens valg af værdiansættelsesmetoder anvendes en metodik, der tager højde for de forhold og kri-
terier, som anses for at være markedskonforme, og de valgte metoder bygger på mest mulig brug af eksternt
markedsinput og mindst mulig brug af koncernspecifikt input.
Fastsættelse af dagsværdi tager udgangspunkt i den værdiansættelsesinformation, der bygger på den bedst
mulige dokumentation. Førsteprioritet er observerbare officielle kurser på et aktivt marked. Foreligger der
ikke observerbar markedsinformation, anvendes i stedet en værdiansættelsesmetode, hvor målet er at nå frem
til en værdiansættelse på basis af armslængdeprincippet.
32
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og vurderinger
Koncernens eneste datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S levere ydelser, der anvendes i moderselskabets in-
vesteringsaktivitet og undtagelsen fra udarbejdelse af koncernregnskab for investeringsvirksomheder jf.
IFRS 10 finder derfor ikke anvendelse.
Den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kan ikke måles med fuldkommen sikkerhed.
Denne værdi måles på grundlag af en række regnskabsmæssige skøn, opstillede forudsætninger og fremti-
dige begivenheder, der har indflydelse på den regnskabsmæssige værdi.
De foretagne skøn og forudsætninger er baseret på historiske erfaringer og aktuelle oplysninger, der er til rå-
dighed på tidspunktet for årsrapportens aflæggelse, samt andre faktorer, som ledelsen vurderer forsvarlige
efter omstændighederne, men som er usikre og uforudsigelige. Forudsætningerne kan være ufuldstændige
eller unøjagtige, og uventede begivenheder eller omstændigheder kan opstå. Det kan derfor efterfølgende
være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for
skønnet, ny eller supplerende information, yderligere erfaringsgrundlag og efterfølgende begivenheder.
Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn som følge af ændringer i de forhold, der lå til
grund for disse skøn eller på grund af ny viden eller efterfølgende begivenheder.
Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaflæggelsen, er den skønnede dagsværdi, der indeholder en
række usikkerhedsfaktorer, der har betydning for værdiansættelse af pantebreve, herunder debitorernes beta-
lingsevne, valg af den effektive rente til værdiansættelse af fastforrentede pantebreve, værdiansættelse af in-
vesteringsejendomme, tilgodehavender, genindvinding af udskudte skatteaktiver, usikre skattepositioner og
nedskrivning af ikke-finansielle aktiver.
Pantebreve:
Dagsværdi af pantebreve, målt til kr. 702,9 mio. i balancen, opgøres som en skønnet værdi på grundlag af
aktuel markedsinformation. Selskabet har som aktør i pantebrevsmarkedet en tæt kontakt hertil, hvorfor det
er ledelsens vurdering, at selskabet kan foretage et kvalificeret skøn af pantebrevsbeholdningens dagsværdi.
Væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er den effektive rente og indregning af
kreditrisiko.
Værdiansættelse af pantebreve er afhængig af fremtidige begivenheder, hvorom der hersker en vis usikker-
hed. Ledelsen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter ledelsens vurde-
ring er det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af tidligere erfaringer og
forventninger.
Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af pantebrevsporte-
føljen. Følsomhedsanalyse over ændring i de væsentligste faktorer fremgår af note 31.
Investeringsejendomme:
Dagsværdi af investeringsejendomme, målt til kr. 253,6 mio. i balancen, opgøres til den værdi, som det skøn-
nes, ejendommene vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Investeringsejendomme værdiansættes til
dagsværdi på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalisering af fremtidige penge-
strømme.
Værdiansættelsen af koncernens ejendomme foretages af direktionen, der er uddannet ejendomsmægler og
valuar med deponeret beskikkelse. Det er ledelsens vurdering, at selskabet er i stand til at foretage et kvalifi-
ceret skøn af ejendommenes dagsværdi via det omfattende arbejde inden for ejendomsområdet.
Værdiansættelsen af investeringsejendommene er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien er af-
hængig af de fastsatte forudsætninger og fremtidige begivenheder.
33
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Dagsværdien afhænger af de forudsætninger, herunder ikke-observerbare input, der lægges til grund i bereg-
ningsmodellen. De væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse af dagsværdien er lejeindtægter for
ledige m
2
, udlejningsprocent og afkastkrav.
Afkastkrav fastsættes af Selskabet, og ledelsen har ved værdiansættelsen forudsat et hændelsesforløb, der
afspejler det, der efter ledelsens vurdering er mest sandsynligt.
Eventuelle ændringer i ikke-observerbare input vil påvirke den regnskabsmæssige værdi af investeringsejen-
domme. Følsomhedsanalyse over ændring i den væsentligste faktor fremgår af ledelsesberetningen og note
31.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes fra handelsdagen og måles i balancen til dagsværdi. Dagsværdier
for afledte finansielle instrumenter opgøres som forskellen i det fremtidige cash flow mellem den aftalte ren-
tesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskonteret til 30. september 2023. Ved diskonte-
ringen indregnes der ikke egen kreditrisiko, idet der stilles sikkerhed for dagsværdien af de afledte finansielle
instrumenter.
Afledte finansielle instrumenter opfylder ikke betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, hvor-
for ændringer i dagsværdier løbende indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.
TOTALINDKOMSTOPGØRELSEN
Finansieringsindtægter og -omkostninger
Finansieringsindtægter og -omkostninger indeholder renter, kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer,
gæld, amortisering af forpligtelser, regulering af finansielle forpligtelser til dagsværdi samt realiserede og
urealiserede gevinster og tab vedrørende afledte finansielle instrumenter.
Renteindtægter og -omkostninger periodiseres med udgangspunkt i hovedstolen og den pålydende rentesats.
Omkostninger til optagelse af lån omkostningsføres, når de afholdes. Omkostningerne indgår i posten finan-
sieringsomkostninger.
Andre indtægter
Andre indtægter indeholder regnskabsposter af sekundær karakter fra administrationsopgaver i datterselskab.
Huslejeindtægter
Huslejeindtægter omfatter udlejning af investeringsejendomme under operationel leasing og lejeindtægter fra
ejendomme overtaget med henblik på videresalg, såfremt der er indgået kontrakter om udlejning af de over-
tagne ejendomme.
Huslejeindtægter periodiseres og indtægtsføres lineært over leasingperioden i henhold til de indgåede kon-
trakter. Omkostningsrefusioner fra lejere indregnes i lejeindtægterne eller modregnes i omkostningerne.
Nettotab/-gevinst, pantebreve
Tab og direkte omkostninger omfatter konstaterede tab på pantebreve, dagsværdiregulering for kreditrisiko
på pantebreve og tilgodehavende pantebrevsydelser indgået på tidligere afskrevne fordringer, gebyrer m.v.
samt avance eller tab ved salg af ejendomme hjemtaget med henblik på videresalg.
34
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Direkte omkostninger, værdipapirer
Direkte omkostninger omfatter omkostninger til håndtering af værdipapirer.
Direkte omkostninger, ejendomme
Direkte omkostninger omfatter omkostninger til drift af ejendomme.
Andre eksterne omkostninger
Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger afholdt til administration af koncernen samt omkostnin-
ger til kontorhold.
Personaleomkostninger
Personaleomkostninger omfatter løn, inkl. feriepenge og pensioner, samt andre omkostninger til social sik-
ring m.v.
Andre indtægter og omkostninger
Andre indtægter og omkostninger indeholder regnskabsposter af sekundær karakter i forhold til virksomhe-
dens aktiviteter, herunder fortjeneste og tab ved salg og udskiftning af materielle anlægsaktiver samt tillæg
og godtgørelse under acontoskatteordningen. Fortjeneste og tab ved salg af materielle anlægsaktiver opgøres
som salgsprisen med fradrag af salgsomkostninger og den regnskabsmæssige værdi på salgstidspunktet sva-
rende til tidspunktet for risikoovergang.
Skat
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den
del, der kan henføres til årets resultat, og direkte i egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der
kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden totalindkomst.
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis
afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gældsme-
tode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtel-
ser.
Udskudte skatteaktiver, indregnes under andre langfristede aktiver med den værdi, hvortil aktivet forventes
at blive anvendt enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteavancer til modreg-
ning i fremtidige skattepligtige indkomster. Udskudte skatteaktiver vurderes årligt og indregnes kun, i det
omfang det er sandsynligt, at de vil blive udnyttet.
Udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser modregnes, hvis koncernen har en juridisk ret til at modregne
aktuelle skatteforpligtelser og skatteaktiver eller har til hensigt enten at indfri aktuelle skatteforpligtelser og
skatteaktiver på nettobasis eller at realisere aktiverne og forpligtigelserne samtidig.
Usikre skattepositioner måles, afhængigt af typen, enten som et sandsynlighedsvægtet gennemsnit af mulige
udfald eller som det mest sandsynlige udfald. Usikre skattepositioner indregnes i de skatteposter, som de
vedrører, dvs. under henholdsvis betalbar/tilgodehavende aktuel skat og/eller udskudte skatteforpligtel-
ser/skatteaktiver.
Selskabet sambeskattes med den danske koncern, hvor moderselskabet Neralda Holding ApS er koncernens
administrationsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede
selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.
35
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
BALANCEN
Materielle anlægsaktiver
Domicilejendom
Domicilejendommen måles til omvurderet værdi/dagsværdi via anden totalindkomst.
Domicilejendommens dagsværdi opgøres på baggrund af vurderinger foretaget af direktionen. Denne har an-
erkendte, relevante kvalifikationer og den nødvendige viden om det aktuelle ejendomsmarked til at kunne
vurdere ejendommens dagsværdi med udgangspunkt i standarder for ejendomsvurdering og baseret på gen-
nemførte handler for tilsvarende ejendomme.
Opskrivning til omvurderet værdi/dagsværdi efter indregning af udskudt skat bindes på reserve for opskriv-
ninger under egenkapitalen. Opskrivningen nedbringes løbende med de foretagne afskrivninger.
Brugstid vurderes til 60 år og restværdien vurderes til 75% af kostværdien.
Investeringsejendomme
Koncernens portefølje af investeringsejendomme omfatter ejendomme primært udlejet til erhvervsformål.
Ejendomme klassificeres som investeringsejendomme, når de besiddes med det formål at opnå løbende
driftsafkast i form af lejeindtægter med fradrag af omkostninger forbundet med udlejningsvirksomheden og
på længere sigt opnåelse af en kapitalgevinst.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes anskaffelses-
sum og omkostninger direkte tilknyttet til anskaffelsen indtil det tidspunkt, hvor aktivet er klar til brug. Inve-
steringsejendommene måles efterfølgende til dagsværdi, hvilket svarer til det beløb, som ejendommene for-
ventes at ville kunne sælges for til en uafhængig køber på balancedagen.
Ejendommenes dagsværdi beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel med kapitalise-
ring af fremtidige pengestrømme. Indbetalinger består af huslejeindtægter (for udlejede arealer indgår indbe-
talingerne i henhold til lejekontrakter, for ikke-udlejede arealer indregnes den fremtidige indtjening til ud-
budspris) og forrentning af depositum. Udbetalinger består af driftsomkostninger, herunder ejendomsskatter,
forsikringer, vedligeholdelse, administration og diverse omkostninger. I den beregnede dagsværdi fratrækkes
eventuelle omkostninger til genudlejning. Ejendommenes dagsværdi revurderes løbende.
Investeringsejendommenes dagsværdi er opgjort på baggrund af vurderinger foretaget af direktionen, der har
anerkendte, relevante kvalifikationer og den nødvendige viden om det aktuelle ejendomsmarked til at kunne
vurdere ejendommenes dagsværdi med udgangspunkt i standarder for ejendomsvurdering og baseret på gen-
nemførte handler for tilsvarende ejendomme.
Kapitaliseringsfaktoren fastsættes på baggrund af et markedsbaseret forrentningskrav for den enkelte investe-
ringsejendom. Dagsværdiregulering indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering, inve-
steringsejendomme”.
Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering, investerings-
ejendomme”.
Investeringsejendomme til salg indregnes som investeringsejendomme, i det omfang ejendommene er sat til
salg i den nuværende stand. Investeringsejendomme, der overgår til planlagt salg, hvor ejendommene udvik-
les, i forbindelse med at de sættes til salg, indregnes under kategorien handelsejendomme.
36
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Leasingaftaler under operationel leasing af investeringsejendomme
Leasingaftaler, hvor de væsentligste risici og fordele forbundet med et aktiv overgår fra leasinggiver til lea-
singtager, behandles som finansielle leasingaftaler. Andre leasingaftaler behandles som operationelle lea-
singaftaler.
Finansielle anlægsaktiver
Kapitalandel i dattervirksomhed i moderselskabets årsregnskab
Kapitalandel måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte
værdiansættelsesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi. Dags-
værdireguleringen indgår i reserver for dagsværdi, datterselskab.
Dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Dagsværdiregulering af finansielle akti-
ver”.
Værdipapirer
Pantebreve, der løbende overvåges, måles og rapporteres til dagsværdi i henhold til koncernens investerings-
politik og pantebrevenes karakteristika.
Karakteristika for pantebrevsporteføljen:
Pantebrevenes kontraktmæssige pengestrømme består ikke udelukkende af renter og afdrag, hvorfor pante-
brevene efter tidspunktet for første indregning måles til dagsværdi med værdiregulering over resultatopgørel-
sen. Pengestrømmen indeholder ud over renter og afdrag kursavancer fra løbende afdrag og indfrielsesavan-
cer i forbindelse med førtidige indfrielser, hvor indfrielseskursen typisk ligger i niveauet kurs 103-105, samt
rentebetalinger som følge af pantebrevenes opsigelsesvilkår.
Ved første indregning klassificeres værdipapirer i kategorien dagsværdi med indregning af dagsværdiregule-
ring i resultatopgørelsen.
Dagsværdien for pantebrevsporteføljen opgøres på grundlag af aktuelle markedsinformationer, og for obliga-
tioner opgøres dagsværdien på baggrund af noterede priser på et aktivt marked.
Køb af pantebreve indregnes til dagsværdi på handelsdagen.
Dagsværdiregulering for kreditrisiko på nødlidende pantebreve foretages på baggrund af et individuelt skøn i
overensstemmelse med en forud fastlagt systematik.
Indregning af finansielle aktiver ophører, når de kontraktlige rettigheder til aktivet ophører, eller når virk-
somheden overdrager alle væsentlige risici og afkast tilknyttet ejendomsretten.
Kortfristede aktiver
Andre tilgodehavender
Andre tilgodehavender måles til dagsværdi, idet effekten af en tilbagediskontering er uvæsentlig.
Tilgodehavende pantebrevsydelser og påløbne renter måles til dagsværdi, og der foretages nedskrivning til
imødegåelse af forventede tab efter en individuel vurdering af det enkelte tilgodehavende.
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger vedrørende efterfølgende
regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
37
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Egenkapital
Udbytte
Forslag til udbytte indregnes under egenkapitalen, indtil det vedtages på den ordinære generalforsamling. Ef-
ter vedtagelse og frem til udbetaling indregnes udbytte som en forpligtelse.
Ekstraordinært udbytte indregnes som en forpligtelse på beslutningstidspunktet.
Forpligtelser
Finansielle gældsforpligtelser
Domicilejendom
Realkreditlån hos kreditinstitutter måles ved lånoptagelsen til dagsværdi svarende til det modtagne provenu
efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles gæld til realkreditinstitutter til amor-
tiseret kostpris, så forskellen mellem provenuet ved lånoptagelsen og det beløb, der skal tilbagebetales, ind-
regnes i resultatopgørelsen over låneperioden som finansiel omkostning ved anvendelse af den effektive ren-
tes metode.
Investeringsejendomme
Realkreditlån hos kreditinstitutter måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres til børskurser pr. 30. september
2023 for de underliggende obligationer. Indregning af dagsværdiregulering foretages i resultatopgørelsen un-
der finansieringsomkostninger.
Gæld til kreditinstitutter
Gæld til kreditinstitutter måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter anvendes alene til afdækning af renterisiko på variabelt forrentede gældsfor-
pligtelser.
Afledte finansielle instrumenter til afdækning af gæld måles til dagsværdi, der opgøres som forskellen i det
fremtidige cash flow mellem den aftalte rentesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskon-
teret til 30. september 2023. Ved diskonteringen indregnes der ikke egen kreditrisiko, idet der stilles sikker-
hed for dagsværdien af de afledte finansielle instrumenter.
Ændringer i dagsværdierne indregnes i resultatopgørelsen under finansielle omkostninger. Positive og nega-
tive dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indregnes netto på særskilte linjer i balancen, i det om-
fang koncernen har ret til og intention om at afregne finansielle instrumenter netto. Positive og negative re-
guleringer indregnes henholdsvis under aktiver og passiver.
Deposita
Deposita måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.
Anden gæld
Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, hvilket i al væsentlighed svarer til pålydende
værdi.
38
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Periodeafgrænsningsposter
Periodeafgrænsningsposter indregnet som forpligtelse omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterføl-
gende regnskabsperiode. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
PENGESTRØMSOPGØRELSEN
Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis moderselskab og koncern præsenteres efter den direkte metode og
viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i li-
kvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning.
Pengestrømmen fra driftsaktivitet omfatter ind- og udbetalinger fra renter, husleje og andre indtægter samt
udbetalinger til kreditorer, personale m.v.
Realiserede kursgevinster, som hidrører fra pantebreve oprindeligt købt til under kurs pari som kompensation
for en pålydende rente under markedsrenten, behandles på samme måde som renteindtægter og indgår i pen-
gestrømme fra driftsaktivitet og indregnes i realiserede kursgevinster. Ved førtidig indfrielse betaler låntager
et gebyr opgjort som en overkurs på pantebrevets restgæld. Gebyret behandles som en selvstændig transak-
tion, der indgår i pengestrømme fra driftsaktivitet.
Pengestrømmen fra investeringsaktivitet omfatter betalinger ved køb og salg af finansielle aktiver samt til-
og afgang af investeringsejendomme.
Pengestrømmen fra finansieringsaktivitet omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende
gæld, køb af egne aktier, udbetaling af udbytte samt pengestrømme vedrørende renteswaps og kontant sik-
kerhedsstillelse.
Likvider omfatter indeståender på bankkonti, kontantbeholdning og kortfristede værdipapirer med ubetydelig
kursrisiko, der uden hindringer kan omsættes til likvidbeholdning.
SEGMENTOPLYSNINGER
Der gives i årsrapporten oplysning om forretningssegmenter fordelt på henholdsvis pantebreve og investe-
ringsejendomme. Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regn-
skabspraksis og følger den interne ledelsesrapportering, der tilgår bestyrelsen, der er den øverste operative
ledelse i selskabet.
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte
kan henføres til det enkelte segment, samt de poster, der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt
grundlag. De ikke-fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger,
der ikke er direkte forbundet med koncernens investeringsaktivitet.
Belåning tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er afledt af de enkelte segmenter.
Selskabet udøver alene virksomhed i Danmark, hvorfor geografiske segmentoplysninger ikke er relevante.
39
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Koncern
2022/23 2021/22
tkr. tkr.
3. Opgørelse af basisindtjening
Finansieringsindtægter ........................................................................... 70.077 71.962
Huslejeindtægter ..................................................................................... 12.455 12.800
Andre indtægter ...................................................................................... 1.625 1.837
Nettotab/-gevinst, pantebreve ................................................................. 4.958 4.989
Direkte omkostninger, værdipapirer ....................................................... 2.106 1.867
Direkte omkostninger, ejendomme ......................................................... 3.264 4.809
Finansieringsomkostninger ..................................................................... 21.065 15.698
Andre eksterne omkostninger ................................................................. 4.303 3.755
Personaleomkostninger ........................................................................... 12.894 12.806
Afskrivninger .......................................................................................... 236 275
Basisindtjening ...................................................................................... 45.247 52.378
Basisindtjeningen opgøres alene for koncernen.
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
4. Finansieringsindtægter
62.596 59.028 Pantebreve, renter .................................................. 62.596 59.028
6.817 12.376 Kursavance, pantebreve ........................................ 6.817 12.376
0 471 Kursavance, aktier ................................................. 0 471
306 0 Obligationer, renter ............................................... 306 0
358 557 Andre finansieringsindtægter ................................ 358 557
70.077 72.432 70.077 72.432
Finansieringsindtægter for aktiver, der måles til
70.077 72.432 dagsværdi i resultatopgørelsen .............................. 70.077 72.432
Renteindtægter på tabte og værdiforringede pantebreve er tkr. 2.149 (tkr. 2.139), fordelt med tkr. 1.755
(tkr. 1.943) vedr. værdiforringede pantebreve og tkr. 394 (tkr. 196) vedr. realiserede tab på pantebreve.
Kursavance på pantebreve består af avance fra løbende afdrag samt fra førtidige indfrielser, idet pantebre-
vene sædvanligvis indeholder en bestemmelse om førtidig indfrielse til en fast kurs over kurs 100.
40
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
5. Nettotab/-gevinst, pantebreve
Konstaterede nettotab på pantebreve og tilgode-
5.032 3.598 havende pantebrevsydelser .................................... 5.032 3.598
Dagsværdiregulering for kreditrisiko, pante-
2.345 -899 breve og pantebrevsydelser ................................... 2.345 -899
-2.687 -4.497 -2.687 -4.497
7.645 9.486 Indgået på tidligere afskrevne fordringer .............. 7.645 9.486
4.958 4.989 4.958 4.989
6. Dagsværdiregulering, finansielle aktiver
3.836 1.045 Dagsværdiregulering, tilgang pantebreve ............. 3.836 1.045
4.420 -1.698 Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag m.m. . 4.420 -1.698
Dagsværdiregulering ved ændring af den effek-
-8.412 -25.453 tive rente fra 9% til 9,25% (8,25% til 9%) ............ -8.412 -25.453
-291 0 Dagsværdiregulering, obligationer ........................ -291 0
2.269 12.205 Dagsværdiregulering, DI-Ejendoms Invest A/S .... 0 0
Dagsværdiregulering, Metalvarefabriken
0 -121 Luxor A/S (likvideret) ........................................... 0 0
1.822 -14.022 -447 -26.106
Fastforrentede pantebreve, nom. kr. 649,4 mio. (kr. 625,2 mio.), er værdiansat til dagsværdi på grundlag af
en gennemsnitlig effektiv rente på 9,25% (9,00%).
Samlet dagsværdiregulering indeholdt
i henholdsvis note 6 og 9:
1.822 -14.022 Værdipapirer ......................................................... -447 -26.106
-1.287 42.260 Renteswaps ............................................................ -719 42.692
4.276 -3.188 Renteswaps, realiseret dagsværdi .......................... 4.242 -3.343
4.811 25.050 3.076 13.243
-837 9.193 Realkreditinstitutter ............................................... -1.266 13.025
3.974 34.243 1.810 26.268
41
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
7. Huslejeindtægter og afkast på investeringsejendomme
De fremtidige minimumshuslejeindtægter i henhold
til de operationelle leasingkontrakter:
9.837 5.865 Inden for 1 år ......................................................... 12.053 9.427
3.932 4.716 Inden for 2 år ......................................................... 4.005 5.170
3.427 3.664 Inden for 3 år ......................................................... 3.427 3.733
2.855 3.229 Inden for 4 år ......................................................... 2.855 3.229
751 2.655 Inden for 5 år ......................................................... 751 2.655
0 688 Senere end 5 år ...................................................... 0 688
20.802 20.817 23.091 24.902
Huslejekontrakterne er indgået som sædvanlige lejekontrakter uden nogen former for omsætningsbestemt
leje. Koncernen har ingen betingede lejeydelser i regnskabsåret.
Det samlede afkast på investeringsejendomme
er følgende:
7.774 8.372 Huslejeindtægter ................................................... 12.455 12.800
-1.100 48.100 Dagsværdiregulering ............................................. -2.800 55.300
1.578 3.129 Direkte omkostninger, investeringsejendomme .... 3.264 4.809
5.096 53.343 6.391 63.291
8. Direkte omkostninger, ejendomme
776 1.314 Ejendomsskatter .................................................... 1.099 1.638
60 103 Forsikringer ........................................................... 115 157
32 1.392 Afholdte vedligeholdelsesomkostninger ............... 1.078 2.427
710 320 Øvrige omkostninger ............................................. 972 587
1.578 3.129 3.264 4.809
Direkte omkostninger for ikke-udlejede lokaler er kr. 0,2 mio. (kr. 0,3 mio.) for moderselskabet og kr. 0,2
mio. (kr. 0,4 mio.) for koncernen. De afholdte omkostninger vedrører m
2
, der efterfølgende er blevet udlejet.
42
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
9. Finansieringsomkostninger
23.108 10.794 Kreditinstitutter ..................................................... 23.108 10.795
-4.442 2.493 Renteswaps, kreditinstitutter ................................. -4.442 2.493
Renteswaps kreditinstitutter, regulering
1.540 -40.723 til dagsværdi .......................................................... 1.540 -40.723
20.206 -27.436 20.206 -27.435
1.309 1.105 Realkreditinstitutter ............................................... 2.148 1.542
166 695 Renteswaps, realkreditinstitutter ........................... 200 850
837 -9.193 Realkreditinstitutter, dagsværdiregulering ............ 1.266 -13.025
Renteswaps, realkreditinstitutter, regulering
-253 -1.537 til dagsværdi .......................................................... -821 -1.969
4.066 2.272 Renteomkostninger til dattervirksomhed .............. 0 0
8 0 Renter, SKAT ........................................................ 8 0
Omkostninger ved optagelse af gæld til
0 74 realkreditinstitutter ................................................ 267 74
35 15 Andre renteomkostninger ...................................... 44 18
26.374 -34.005 23.318 -39.945
Renteomkostninger specificeres således:
23.108 10.794 Kreditinstitutter ..................................................... 23.108 10.795
1.309 1.105 Realkreditinstitutter ............................................... 2.148 1.542
4.066 2.272 Renteomkostninger til dattervirksomheder ........... 0 0
8 0 Renter, SKAT ........................................................ 8 0
35 15 Andre renteomkostninger ...................................... 44 18
28.526 14.186 25.308 12.355
Finansieringsomkostninger på gæld, der måles
26.170 -34.206 til dagsværdi i resultatopgørelsen .......................... 23.105 -40.149
Finansieringsomkostninger på gæld, der måles
204 201 til amortiseret værdi .............................................. 213 204
Årets gennemsnitlige effektive rentesats inkl. renteswaps er 4,39% (3,22%) baseret på de samlede gennem-
snitlige finansieringsomkostninger i koncernen.
43
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
10. Andre eksterne omkostninger
Honorarer til revision og andre ydelser,
Deloitte:
358 0 Lovpligtig revision ................................................ 445 0
43 0 Andre erklæringsopgaver med sikkerhed .............. 43 0
25 0 Andre ydelser ........................................................ 25 0
Honorarer til revision og andre ydelser,
PricewaterhouseCoopers:
0 205 Lovpligtig revision ................................................ 0 275
0 34 Andre erklæringsopgaver med sikkerhed .............. 0 34
110 85 Andre ydelser ........................................................ 110 85
536 324 623 394
Honorarer for ikke-revisionsydelser leveret af Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab og Pricewa-
terhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab består af honorar er for periodevis erklæringsafgi-
velse samt øvrige ydelser.
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
11. Personaleomkostninger
720 680 Bestyrelse, vederlag .............................................. 720 680
720 680 Bestyrelse, i alt ...................................................... 720 680
3.173 3.356 Direktion, gage ...................................................... 3.810 3.928
536 553 Bidragsbaseret pension til direktion ...................... 641 649
3.709 3.909 Direktion, i alt ....................................................... 4.451 4.577
4.429 4.589 Bestyrelse og direktion, i alt .................................. 5.171 5.257
5.555 5.388 Gager og lønninger ................................................ 7.092 6.938
437 419 Bidragsbaseret pension .......................................... 562 541
56 58 Andre omkostninger til social sikring ................... 69 70
6.048 5.865 Øvrigt personale, i alt ............................................ 7.723 7.549
10.477 10.454 Personaleomkostninger, i alt ................................ 12.894 12.806
8 8 Gennemsnitligt antal medarbejdere ....................... 10 11
44
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
note 11, fortsat
Moderselskabets vederlagspolitik og vederlagsrapport fremgår af selskabets hjemmeside under punktet inve-
stor relation/vederlagspolitik.
I henhold til lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. kan det oplyses, at lønpolitik og praksis
er i overensstemmelse med krav om en sund og effektiv risikostyring.
Vederlag og pension i moderselskab til direktionen, der har væsentlig indflydelse på moderselskabets risiko-
profil, udgør kr. 3,8 mio. (kr. 3,9 mio.).
Koncernen har indgået bidragsbaserede pensionsordninger for direktionen og øvrige medarbejdere. Selskabet
er forpligtet til at indbetale et aftalt bidrag til et pensionsselskab og har således ikke nogen risiko med hensyn
til den fremtidige rente, inflation, dødelighed m.v. for det pensionsbeløb, der skal udbetales til medarbej-
derne.
Fratrædelsesgodtgørelse er fastsat i den enkelte medarbejders ansættelseskontrakt og følger funktionærlovens
retningslinjer. For direktion og en enkelt medarbejder udgør fratrædelsesgodtgørelse to års vederlag.
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
12. Selskabsskatter
Koncernen er sambeskattet, og skatten fordeles
efter de skattepligtige indkomster (fuld fordeling)
Beregnet selskabsskat for året:
8.479 11.499 Investeringsselskabet Luxor A/S ........................ 8.479 11.499
0 0 DI-Ejendoms Invest A/S ..................................... 1.060 717
Regulering af udskudt skat for året:
-414 15.523 Investeringsselskabet Luxor A/S ........................ -414 15.523
0 0 DI-Ejendoms Invest A/S ..................................... -26 2.171
8.065 27.022 9.099 29.910
Skat af årets ordinære resultat:
8.517 29.629 Beregnet skat 22% af årets resultat ....................... 8.744 30.291
Skatteeffekt af:
Ikke-skattepligtige indtægter, omkostninger,
-452 -2.607 værdireguleringer m.m. ......................................... 355 -381
8.065 27.022 9.099 29.910
20,83% 20,06% Effektiv skatteprocent ........................................... 22,89% 21,72%
45
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
note 12, fortsat
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
Skatteaktiv:
110 3.721 Skatteaktiv 1. oktober ............................................ 237 3.767
0 -717 Overført til DI-Ejendoms Invest A/S .................... 0 -717
Ændring af udskudt skat indregnet i
8 -2.894 resultatopgørelsen ................................................. -43 -2.813
118 110 Skatteaktiv 30. september ..................................... 194 237
37.122 23.101 Udskudt skat 1. oktober ......................................... 46.135 29.862
Ændring i udskudt skat indregnet i anden
0 1.392 totalindkomst ......................................................... 0 1.392
Ændring i udskudt skat indregnet i
-406 12.629 resultatopgørelsen ................................................. -483 14.881
36.716 37.122 Udskudt skat 30. september .................................. 45.652 46.135
-36.598 -37.012 Udskudt skat i alt 30. september ........................... -45.458 -45.898
Specifikation af ændring i udskudt skat ind-
regnet i resultatopgørelsen:
-214 10.611 Investeringsejendomme ......................................... -163 11.944
Finansielle anlægsaktiver, pantebreve samt
dagsværdiregulering for realkreditinstitutter
-200 4.912 og kreditinstitutter m.m. ........................................ -277 5.750
Ændring af udskudt skat indregnet i
-414 15.523 resultatopgørelsen ................................................. -440 17.694
Det udskudte skatteaktiv er indregnet med den
skattesats, som forventes at være gældende, når
den udskudte skat realiseres. Beregningen er fore-
taget med 22%. Værdien er fordelt således:
-33.268 -33.482 Investeringsejendomme ......................................... -41.322 -41.485
-1.381 -1.388 Domicilejendom .................................................... -1.381 -1.388
Finansielle anlægsaktiver, regulering til dagsvær-
-1.949 -2.142 di for realkreditinstitutter og kreditinstitutter m.m -2.755 -3.025
-36.598 -37.012 Udskudt skat .......................................................... -45.458 -45.898
Det kildeartsbegrænsede tabsfradrag på aktier er ikke indregnet i det skattemæssige underskud. Underskuddet
udgør pr. 30. september 2023 kr. 97,1 mio. (kr. 97,1 mio.) målt på baggrund af en skatteprocent på 22%. Ud-
nyttelsen af tabsfradraget er ikke tidsbegrænset.
46
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Note 12, fortsat
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
Skyldig selskabsskat:
11.026 4.514 Skyldig selskabsskat 1. oktober ............................ 11.026 4.514
14.314 4.987 Betalt skat og acontoskat ....................................... 14.314 4.987
4 0 Tillæg, restskat ...................................................... 4 0
8.479 11.499 Selskabsskat .......................................................... 9.539 11.499
5.195 11.026 Skyldig selskabsskat 30. september ...................... 6.255 11.026
Selskabets skattemæssige forhold:
Mere end 15% af selskabets regnskabsmæssige aktiver har i løbet af regnskabsåret gennemsnitligt været place-
ret i andre aktiver end værdipapirer m.v. Investeringsselskabet Luxor A/S er derfor ikke omfattet af aktieavan-
cebeskatningslovens § 19 pr. 30. september 2023.
Moderselskab Koncern
Drifts- Drifts-
Domicil- materiel/ Domicil- materiel/
ejendom inventar ejendom inventar
13. Materielle anlægsaktiver 2022/23
12.971 674 Kostpris 1. oktober ....................................... 12.971 984
0 127 Tilgang .......................................................... 0 127
0 131 Afgang ........................................................... 0 441
12.971 670 Kostpris 30. september .................................. 12.971 670
2.913 547 Afskrivning 1. oktober ................................. 2.913 847
211 15 Årets afskrivninger ........................................ 211 25
0 131 Afgang ........................................................... 0 441
3.124 431 Samlede afskrivninger 30. september ........... 3.124 431
6.329 0 Omvurderet værdi 1. oktober ........................ 6.329 0
0 0 Regnskabsårets værdiregulering ................... 0 0
6.329 0 Omvurderet værdi 30. september .................. 6.329 0
16.176 239 30. september ................................................ 16.176 239
Domicilejendom er stillet til sikkerhed for realkreditlån.
47
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Note 13, fortsat
Moderselskab Koncern
Drifts- Drifts-
Domicil- materiel/ Domicil- materiel/
ejendom inventar ejendom inventar
13. Materielle anlægsaktiver 2021/22
12.971 674 Kostpris 1. oktober ....................................... 12.971 984
0 0 Tilgang .......................................................... 0 0
0 0 Afgang ........................................................... 0 0
12.971 674 Kostpris 30. september .................................. 12.971 984
2.707 539 Afskrivning 1. oktober ................................. 2.707 777
206 8 Årets afskrivninger ........................................ 206 69
0 0 Afgang ........................................................... 0 0
2.913 547 Samlede afskrivninger 30. september ........... 2.913 846
0 0 Omvurderet værdi 1. oktober ........................ 0 0
6.329 0 Regnskabsårets værdiregulering ................... 6.329 0
6.329 0 Omvurderet værdi 30. september .................. 6.329 0
16.387 127 30. september ................................................ 16.387 138
Domicilejendom er stillet til sikkerhed for realkreditlån.
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
14. Investeringsejendomme
96.781 96.781 Kostpris 1. oktober ........................................ 167.016 167.016
0 0 Tilgang .......................................................... 0 0
0 0 Afgang ........................................................... 0 0
96.781 96.781 Kostpris 30. september .................................. 167.016 167.016
93.719 45.619 Dagsværdiregulering 1. oktober .................... 89.384 34.084
-1.100 48.100 Regnskabsårets værdiregulering ................... -2.800 55.300
92.619 93.719 Dagsværdiregulering 30. september .............. 86.584 89.384
189.400 190.500 Dagsværdi 30. september .............................. 253.600 256.400
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkreditlån.
48
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Note 14, fortsat
Koncernens beholdning af investeringsejendomme er følgende:
2022/23 2021/22
mio. kr. Afkastinterval mio. kr. Afkastinterval
Kontor/butik/bolig ................ 24,4 7,00 - 7,50% 25,5 6,75 - 7,00%
Lager/produktion/kontor ...... 229,2 6,00 - 7,25% 230,9 5,50 - 6,75%
I alt ....................................... 253,6 6,00 - 7,50% 256,4 5,50 - 7,00%
15. Kapitalandele i dattervirksomhed
2022/23 2021/22
DI-Ejendoms DI-Ejendoms
Invest A/S Invest A/S
Hjemsted ............................................................................ København København
Ejerandel ............................................................................ 100% 100%
DI-Ejendoms Invest A/S, cvr-nr. 78676019, måles til dagsværdi kr. 86,4 mio. (kr. 89,1 mio.).
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
16. Værdipapirer
725.681 700.674 Kostpris 1. oktober ........................................ 725.681 700.674
144.159 172.454 Tilgang .......................................................... 144.159 172.454
-130.241 147.447 Afgang ........................................................... -130.241 147.447
739.599 725.681 Kostpris 30. september .................................. 739.599 725.681
-16.789 9.317 Dagsværdiregulering 1. oktober .................... -16.789 9.317
-447 -26.106 Regnskabsårets værdiregulering ................... -447 -26.106
-17.236 -16.789 Dagsværdiregulering 30. september .............. -17.236 -16.789
-12.790 -11.554 Dagsværdiregulering, kreditrisiko 1. oktober -12.790 -11.554
1.588 -1.236 Dagsværdiregulering, kreditrisiko ................. 1.588 -1.236
Dagsværdiregulering, kreditrisiko
-11.202 -12.790 30. september ................................................ -11.202 -12.790
711.161 696.102 Dagsværdi 30. september .............................. 711.161 696.102
49
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Note 16, fortsat
Pante- Obliga-
Beholdning af værdipapirer pr. 30. september 2023 breve tioner I alt
Samlet kostpris ........................................................................ 731.032 8.567 739.599
Dagsværdiregulering ............................................................... -16.945 -291 -17.236
Regulering til dagsværdi,
kreditrisiko ............................................................................... -11.202 0 -11.202
Dagsværdi ................................................................................ 702.885 8.276 711.161
Pante- Obliga-
Beholdningen af værdipapirer pr. 30. september 2022 breve tioner I alt
Samlet kostpris ........................................................................ 725.681 0 725.681
Dagsværdiregulering ............................................................... -16.789 0 -16.789
Regulering til dagsværdi,
kreditrisiko ............................................................................... -12.790 0 -12.790
Dagsværdi ................................................................................ 696.102 0 696.102
Beholdningen af obligationer er alene erhvervet med henblik på opfyldelse af det lovpligtige kapitalgrundlag i
henhold til FAIF-lovens §16.
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
2.153 2.154 Pantebreve antal stk. ...................................... 2.153 2.154
Pantebreve fordelt på nominel værdi:
Fastforrentede pantebreve:
Målt til dagsværdi på grundlag af en gennem-
649.363 625.169 snitlig effektiv rente på 9,25% p.a. (9,00% p.a.) 649.363 625.169
Målt til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer
18.365 20.941 til pantebrevenes kostpris .............................. 18.365 20.941
667.728 646.110 Fastforrentede pantebreve, i alt ..................... 667.728 646.110
Cibor-pantebreve målt til dagsværdi på
87.589 107.930 grundlag af pantebrevenes kostpris ............... 87.589 107.930
755.317 754.040 755.317 754.040
Ved værdiansættelse af pantebrevsporteføljen til dagsværdi er regulering for kreditrisiko fratrukket.
Ved værdiansættelse til dagsværdi er ingen opsigelige pantebreve optaget til højere værdi end pålydende eller
minimumindfrielseskursen. Forskel i dagsværdi og nominel værdi er tkr. 52.432 (tkr. 57.938), heraf vedrører
tkr. 11.202 (tkr. 12.790) dagsværdiregulering for kreditrisiko.
Regnskabsårets dagsværdiregulering for kreditrisiko til imødegåelse af tab på nødlidende pantebreve og tilgo-
dehavende pantebrevsydelser er tkr. 2.345 (tkr. -899) og er indregnet i resultatopgørelsen under posten netto-
tab/-gevinst, pantebreve, jf. note 5.
50
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Note 16, fortsat
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
Pantebrevsbeholdningen er fordelt på følgende ejendomstyper:
70,95% 68,90% Enfamiliehuse ................................................ 70,95% 68,90%
4,58% 4,41% Ejerlejligheder ............................................... 4,58% 4,41%
3,99% 4,42% Andelsboliger ................................................ 3,99% 4,42%
6,32% 5,40% Sommerhuse .................................................. 6,32% 5,40%
2,25% 2,32% Nedlagte landbrug ......................................... 2,25% 2,32%
3,00% 3,42% Beboelse og erhverv ...................................... 3,00% 3,42%
1,20% 1,40% Landbrug ....................................................... 1,20% 1,40%
6,56% 8,39% Udlejningsejendomme ................................... 6,56% 8,39%
0,91% 0,72% Handel og industri ......................................... 0,91% 0,72%
0,24% 0,62% Andre ............................................................. 0,24% 0,62%
100,00% 100,00% I alt ................................................................ 100,00% 100,00%
Afdrag på pantebreve fordeles således:
34.707 34.457 Inden for et år fra balancedagen .................... 34.707 34.457
41.994 35.786 Mellem et og to år fra balancedagen ............. 41.994 35.786
38.834 40.032 Mellem to og tre år fra balancedagen ............ 38.834 40.032
44.244 37.606 Mellem tre og fire år fra balancedagen ......... 44.244 37.606
44.510 45.247 Mellem fire og fem år fra balancedagen ....... 44.510 45.247
551.028 560.912 Efter fem år fra balancedagen ....................... 551.028 560.912
755.317 754.040 755.317 754.040
Selskabets investeringer i pantebreve giver selskabet afkast i form af renter og kursgevinster. Fastforrentede
pantebreve har pålydende rente på op til 15,5% (15,5%). Variabelt forrentede pantebreve har en pålydende
rente på cibor-renten plus et aftalt tillæg.
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
Fordeling af nominel renteprocent:
156.627 253.823 Op til 7,99% .................................................. 156.627 253.823
567.275 494.499 8,00% - 9,99% ............................................... 567.275 494.499
30.911 5.212 10,00% - 11,99% ........................................... 30.911 5.212
504 506 12,00% - 15,50% ........................................... 504 506
755.317 754.040 755.317 754.040
17. Andre tilgodehavender
1.114 1.512 Tilgodehavende pantebrevsydelser ....................... 1.114 1.512
Påløbne, ikke-forfaldne renter fra pantebreve
4.553 3.945 og obligationer ..................................................... 4.553 3.945
120 1.233 Andre tilgodehavender .......................................... 421 1.665
5.787 6.690 6.088 7.122
51
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Note 17, fortsat
Det vurderes, at forfaldne renter fra pantebrevsporteføljen er forbundet med en begrænset kreditrisiko. Vurde-
ringen af risikoen bygger på en vurdering af de enkelte debitorers kreditværdighed. Der er ikke forbundet sær-
lige kreditrisici for øvrige tilgodehavender, og der er ikke stillet særskilt sikkerhed herfor.
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
18. Likvider
364 8.778 Kontanter og bankindeståender ............................. 476 8.871
Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i bank med Standard & Poor’s rating A-1.
Der vurderes således ikke at være nogen særlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Bankindeståender er variabelt
forrentede. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdi.
19. Aktiekapital
Aktiekapitalen, der er fuldt indbetalt, består af:
A-aktier B-aktier I alt
2 stk. a kr. 8.750.000 ................ 17.500 17.500
825.000 stk. a kr. 100 .......................... 82.500 82.500
17.500 82.500 100.000
Selskabets aktiekapital er opdelt i A- og B-aktier af nom. kr. 100 eller multipla heraf. For hver A-aktie gives
ret til ti stemmer, mens en B-aktie giver ret til én stemme. B-aktiekapitalen er noteret på Nasdaq Copenhagen
A/S under fondskode DK0010213628.
Der har ikke været købt eller solgt egne aktier i regnskabsåret. Selskabet har ingen beholdning af egne aktier.
Ejerandele, hvor stemmeretten udgør mindst 5%, eller pålydende værdi udgør mindst 5% af aktiekapitalen:
Neralda Holding ApS. Ejerandel: 85,65% (85,65%). Stemmeandel: 94,43% (94,43%).
Valg af bestyrelsesmedlemmer:
Bestyrelsen vælges af generalforsamlingen bortset fra de bestyrelsesmedlemmer, der måtte blive valgt efter de
særlige regler i selskabsloven om arbejdstagerrepræsentation.
Ændring af vedtægter:
Til vedtagelse af beslutning om vedtægtsændring eller selskabets opløsning kræves, at mindst 2/3 af aktiekapi-
talen er repræsenteret på generalforsamlingen, samt at beslutning vedtages af mindst 2/3 af såvel de afgivne
stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital. Er den fornødne
del af aktiekapitalen ikke repræsenteret på generalforsamlingen, men er den foreslåede beslutning i øvrigt ved-
taget efter reglerne i stk. (2), indkalder bestyrelsen inden fjorten dage til en ekstraordinær generalforsamling,
på hvilken forslaget kan vedtages med 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen re-
præsenterede stemmeberettigede aktiekapital uden hensyn til den repræsenterede aktiekapitals størrelse.
Forhøjelse af aktiekapitalen:
Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye A-aktier har de hidtidige A-aktionærer fortegningsret til de nye A-
aktier i forhold til deres A-aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med nye B-
aktier har de hidtidige B-aktionærer fortegningsret til de nye B-aktier i forhold til deres B-aktiebesiddelse på
nævnte tidspunkt. Ved forhøjelse af aktiekapitalen med en ny aktieklasse har de hidtidige aktionærer forteg-
ningsret til de nye aktier i forhold til deres samlede aktiebesiddelse på nævnte tidspunkt.
52
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
20. Udbytte
Der er i regnskabsåret udbetalt udbytte kr. 50 mio. (kr. 50,0 mio.) til aktionærerne svarende til kr. 50 (kr. 50)
pr. aktie.
For regnskabsåret 2022/23 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på kr. 50 mio. (kr. 50,0 mio.) svarende til kr. 50
(kr. 50) pr. aktie.
Selskabets aktieklasser har i henhold til vedtægterne følgende rettigheder ved udlodning af udbytte:
B-aktionærerne har ret til et forlods udbytte på 6% af B-aktiekapitalens nominelle beløb. Overstiger det
vedtagne udbytte 6% af B-aktiekapitalens nominelle beløb, tillægges der A-aktionærerne indtil 6% udbytte
af A-aktiekapitalens nominelle beløb. Når såvel A- som B-aktionærerne har modtaget et udbytte på 6% af
det nominelle beløb, deles et herefter resterende vedtaget udbytte mellem samtlige aktionærer i forhold til
deres respektive aktiers pålydende uden sondring mellem A- og B-aktier. Ret til udbytte kan ikke kumule-
res.
Beskatning af udbytte og aktieavancer:
Beskatning af udbytte og aktieavancer afhænger af den enkelte investors skattemæssige forhold. Derfor bør
investorer, der er i tvivl om deres skattemæssige forhold, søge individuel rådgivning.
21. Resultatdisponering
Moderselskab
2022/23 2021/22
tkr. tkr.
Foreslået udbytte .................................................................................... 50.000 50.000
Reserve for dagsværdi, datterselskab ..................................................... 2.269 12.205
Overført resultat ...................................................................................... -21.621 45.449
Årets resultat ........................................................................................... 30.648 107.654
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
22. Resultat pr. aktie
30.648 107.654 Resultat anvendt ved beregning af resultat pr. aktie 30.648 107.775
100.000 100.000 Gennemsnitligt antal udstedte aktier (nom.) ............ 100.000 100.000
30,6 107,7 Resultat pr. aktie....................................................... 30,6 107,8
Beregning af resultat pr. aktieklasse
fordelt på henholdsvis A- og B-aktier:
5.363 18.839 A-aktiernes andel af resultat ..................................... 5.363 18.861
25.285 88.815 B-aktiernes andel af resultat ..................................... 25.285 88.914
30.648 107.654 30.648 107.775
Indtjening pr. aktie og udvandet indtjening pr. aktie er enslydende. Resultat pr. aktieklasse og udvandet resul-
tat pr. aktie opgøres i overensstemmelse med IAS 33.
53
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
23. Realkreditinstitutter
58.355 63.969 Kontantlånsrestgæld .............................................. 91.845 88.013
48.439 53.287 Dagsværdi af obligationsrestgæld ......................... 78.109 73.082
Værdiansættelse af gæld til realkreditinstitutter:
43.212 47.590 Investeringsejendomme, dagsværdi ...................... 72.882 67.385
5.783 6.193 Domicilejendom, amortiseret kostpris .................. 5.783 6.193
48.995 53.783 78.665 73.578
Dagsværdien er opgjort på grundlag af aktuelle markedsdata og egen kreditrisiko, der vurderes at udgøre nul
baseret på de underliggende sikkerheder for prioritetslånene.
Dagsværdi af gæld til realkreditinstitut for domicilejendom er tkr. 5.227 (tkr. 5.697).
Specifikation af gæld til realkreditinstitutter med
pant i fast ejendom:
43.353 48.091 Langfristede forpligtelser ...................................... 71.033 65.248
5.642 5.692 Kortfristede forpligtelser ....................................... 7.632 8.330
48.995 53.783 78.665 73.578
Kontantlånsrestgæld forfalder til betaling således:
5.642 5.692 Inden for et år fra balancedagen ............................ 7.632 8.330
4.966 5.733 Mellem et og to år fra balancedagen ..................... 7.002 7.365
4.247 4.995 Mellem to og tre år fra balancedagen .................... 6.333 6.641
4.335 4.256 Mellem tre og fire år fra balancedagen ................. 6.472 5.916
3.944 4.297 Mellem fire og fem år fra balancedagen ............... 5.925 5.972
35.221 38.996 Efter fem år fra balancedagen ............................... 58.481 53.789
58.355 63.969 91.845 88.013
Kontantlånsrestgæld til realkreditinstitutter fordeler sig således:
1) Tkr. 8.189 i koncernen og tkr. 5.718 i moderselskabet er rentetilpasningslån med halvårlig rentetilpas-
ning med udløb i år 2028. Der er indgået aftale om renteswap for lånenes hovedstole.
2) Tkr. 2.454 i koncernen og tkr. 2.454 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 2%´s obligatio-
ner med udløb i år 2037.
3) Tkr. 996 i koncernen og tkr. 996 i moderselskabet er 10-årige obligationslån med variabel rente, der ud-
løber i år 2025. Der er indgået aftale om renteswap for lånenes hovedstole.
4) Tkr. 2.138 i koncernen og tkr. 2.138 i moderselskabet er 10-årige obligationslån med variabel rente, der
udløber i år 2025. Der er indgået aftale om renteswap for lånenes hovedstole.
54
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Note 23, fortsat
5) Tkr. 3.485 i koncernen og tkr. 3.485 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 1,5%’s obligatio-
ner med udløb i 2040.
6) Tkr. 13.830 i koncernen og tkr. 7.649 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 1,5%’s obligati-
oner med udløb i 2040.
7) Tkr. 39.428 i koncernen og tkr. 26.658 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 0,5%´s obliga-
tioner med udløb i år 2040.
8) Tkr. 9.257 i koncernen og tkr. 9.257 i moderselskabet er kontantlån udstedt på basis af 1,0%´s obligatio-
ner med udløb i år 2043.
9) Tkr. 12.068 i koncernen og tkr. 0 i moderselskabet er rentetilpasningslån med kvartårlig rentetilpasning
med udløb i 2042. Der er indgået aftale om renteswap for lånets hovedstol.
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
24. Kreditinstitutter
405.308 386.314 Dagsværdi af lån (DKK), kreditinstitutter ............. 405.308 386.314
Nominel gæld til kreditinstitutter, der forfalder
405.308 386.314 til betaling på anfordring inden for et år .................. 405.308 386.314
Variabelt forrentet gæld til kreditinstitutter
405.308 386.314 med aftalt rente under 1 år ....................................... 405.308 386.314
Dagsværdi af lån er opgjort som nutidsværdien af de forventede fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved an-
vendelse af den aktuelle markedsrente som diskonteringsfaktor. Kassekreditter måles til dagsværdi, hvilket i al
væsentlighed svarer til den nominelle værdi. Forskel imellem dagsværdi og nominel værdi er tkr. 0 (tkr. 0).
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
Effektiv rente, kreditinstitutter:
5,58% 2,64% Kassekreditter (gennemsnit) ..................................... 5,58% 2,64%
4,39% 3,22% Lån (gennemsnit inkl. renteswaps)........................ 4,39% 3,22%
25. Gæld målt til dagsværdi
Specifikation af gæld målt til dagsværdi med
dagsværdiregulering over resultatopgørelsen:
43.212 47.590 Gæld til realkreditinstitutter .................................. 72.882 67.385
405.308 386.314 Gæld til kreditinstitutter ........................................ 405.308 386.314
448.520 433.904 478.190 453.699
55
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
26. Afstemning, gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet
Indeholdt
i investe- Dags-
Penge- rings- værdi-
Primo strøm aktivitet regulering Ultimo
Koncern 2022/2023
Realkreditinstitutter 73.578 3.833 0 1.254 78.665
Kreditinstitutter 386.314 18.994 0 0 405.308
Anden gæld, renteswaps (note 27) 34.200 -300 0 0 33.900
Deposita 4.446 -75 1.318 0 5.689
Gældsforpligtelser fra
finansieringsaktivitet i alt 498.538 22.452 1.318 1.254 523.562
Betalt udbytte - -50.000 - - -
Samlet pengestrøm fra
finansieringsaktivitet i alt 498.538 -27.548 1.318 1.254 523.562
Moderselskab 2022/23
Realkreditinstitutter 53.783 -5.614 0 826 48.995
Kreditinstitutter 386.314 18.994 0 0 405.308
Gæld til dattervirksomhed 54.981 -7.720 17.610 0 64.871
Anden gæld, renteswaps (note 27) 34.200 -300 0 0 33.900
Deposita 2.617 0 1.113 0 3.730
Gældsforpligtelser fra
finansieringsaktivitet i alt 531.895 5.360 18.723 826 556.804
Betalt udbytte - -50.000 - - -
Samlet pengestrøm fra
finansieringsaktivitet i alt 531.895 -44.640 18.723 826 556.804
Koncern 2021/22
Realkreditinstitutter 89.293 -2.702 0 -13.013 73.578
Kreditinstitutter 400.016 -13.702 0 0 386.314
Anden gæld, renteswaps (note 27) -8.100 42.300 0 0 34.200
Deposita 4.291 -276 431 0 4.446
Gældsforpligtelser fra
finansieringsaktivitet i alt 485.500 25.620 431 -13.013 498.538
Betalt udbytte - -50.000 - - -
Samlet pengestrøm fra
finansieringsaktivitet i alt 485.500 -24.380 431 -13.013 498.538
Moderselskab 2021/22
Realkreditinstitutter 63.045 -81 0 -9.181 53.783
Kreditinstitutter 400.016 -13.702 0 0 386.314
Gæld til dattervirksomhed 55.082 -8.515 8.414 0 54.981
Anden gæld, renteswaps (note 27) -8.100 42.300 0 0 34.200
Deposita 2.316 0 301 0 2.617
Gældsforpligtelser fra finansierings-
aktivitet i alt 512.359 20.002 8.715 -9.181 531.895
Betalt udbytte - -50.000 - - -
Samlet pengestrøm fra
finansieringsaktivitet i alt 512.359 -29.998 8.715 -9.181 531.895
56
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
27. Anden gæld
632 7 Skyldig A-skat og sociale bidrag .......................... 923 101
439 476 Feriepengeforpligtelser ......................................... 527 593
5.399 3.359 Andre skyldige omkostninger ............................... 6.206 3.826
33.900 34.200 Kontant sikkerhed for positive renteswaps ........... 33.900 34.200
40.370 38.042 41.556 38.720
Den regnskabsmæssige værdi af skyldige lønrelaterede poster og andre skyldige omkostninger måles til dags-
værdi, der i al væsentlighed svarer til amortiseret kostpris.
Moderselskabet har modtaget kontant sikkerhed på kr. 33,9 mio. for den positive dagsværdi af renteswaps,
kr. 32,9 mio. Såfremt modparten på de indgåede renteswaps ikke kan honorere, vil beløbet blive modregnet i
sikkerhedsstillelsen.
28. Renteswaps
Moderselskabet og koncernen har indgået renteswaps til afdækning af renterisici på variabelt forrentede real-
kreditlån med en kontraktmæssig værdi på nom. kr. 22,9 mio. (kr. 13,0 mio.) og lån fra kreditinstitutter med en
kontraktmæssig værdi på kr. 250,0 mio. (kr. 250,0 mio.). De indgåede renteswaps kan ikke indregnes som
regnskabsmæssig sikring.
Værdi-
regulering
Kontrakt- i resultat-
mæssig værdi Rest- Dagsværdi opgørelsen
Renteswaps, realkreditinstitutter mio. kr. løbetid tkr. tkr.
Moderselskab - 30. september 2023:
Renteswaps cibor, 6 måneder DKK 8,1 31.12.2027 -114 253
Koncern - 30. september 2023:
Renteswaps cibor, 6 måneder DKK 10,8 31.12.2027 -151 337
Renteswaps cibor, 3 måneder DKK 12,1 31.12.2032 484 484
333 821
Moderselskab - 30. september 2022:
Renteswaps cibor, 6 måneder DKK 9,8 31.12.2027 -367 1.312
Renteswaps cibor, 3 måneder DKK 0,0 31.12.2024 0 225
-367 1.537
Koncern - 30. september 2022:
Renteswaps cibor, 6 måneder DKK 13,0 31.12.2027 -488 1.744
Renteswaps cibor, 3 måneder DKK 0,0 31.12.2024 0 225
-488 1.969
57
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Note 28, fortsat
Værdi-
regulering
Kontrakt- i resultat-
mæssig værdi Rest- Dagsværdi opgørelsen
Renteswaps, lån kreditinstitutter mio. kr. løbetid tkr. tkr.
Moderselskab/koncern - 30. september 2023
Renteswap DKK 25,0 26.06.2025 1.519 -168
Renteswap DKK 25,0 29.07.2025 1.211 2
Renteswap DKK 25,0 26.06.2026 2.012 -132
Renteswap DKK 50,0 26.06.2027 4.865 -253
Renteswap DKK 25,0 25.01.2028 2.345 -76
Renteswap DKK 25,0 22.03.2029 3.364 -224
Renteswap DKK 25,0 07.07.2030 5.222 -277
Renteswap DKK 50,0 09.07.2032 12.321 -412
32.859 -1.540
Sikringskonto, dagsværdi af renteswaps (anden kortfristet gæld) ............... 33.900 0
Moderselskab/koncern - 30. september 2022
Renteswap (udløbet) DKK 50,0 09.07.2022 0 636
Renteswap DKK 25,0 26.06.2025 1.470 2.241
Renteswap DKK 25,0 29.07.2025 1.086 2.465
Renteswap DKK 25,0 26.06.2026 1.927 2.960
Renteswap DKK 50,0 26.06.2027 4.683 7.305
Renteswap DKK 25,0 25.01.2028 2.284 4.058
Renteswap DKK 25,0 22.03.2029 3.585 4.603
Renteswap DKK 25,0 07.07.2030 5.305 4.914
Renteswap DKK 50,0 09.07.2032 12.361 11.541
32.701 40.723
Sikringskonto, dagsværdi af renteswaps (anden kortfristet gæld) ............... 34.200 0
29. Nærtstående parter
Nærtstående parter med bestemmende indflydelse:
Selskabets nærtstående parter omfatter Neralda Holding ApS, København, der har bestemmende indflydelse.
Udover udlodning af udbytte på kr. 42,8 mio. og betaling af selskabsskat kr. 3,3 mio. har der ikke været trans-
aktioner med nærtstående parter.
Ledende medarbejdere:
Koncernens nærtstående parter med betydelig indflydelse omfatter koncernens bestyrelse, direktion og disse
personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter desuden virksomheder, hvori denne person-
kreds har væsentlige interesser.
Der har i regnskabsåret ikke været gennemført transaktioner med bestyrelse og direktion ud over honorarbeta-
ling og betaling for juridisk bistand til selskabets formand Casper Moltke, tkr. 50 (tkr. 120).
58
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Note 29, fortsat
Dattervirksomhed:
Herudover består nærtstående parter af dattervirksomheden DI-Ejendoms Invest A/S, København. Modersel-
skabets mellemværender med dattervirksomhed pr. 30. september 2023 fremgår af balancen. Mellemværen-
der med dattervirksomhed vedrører almindelige løbende forretningsmellemværender og forrentes.
Derudover er der pr. 30. september 2023 ingen udeståender med nærtstående parter.
30. Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser samt kautions- og andre garantiforpligtelser
Moderselskab Koncern
2022/23 2021/22 2022/23 2021/22
tkr. tkr. tkr. tkr.
Koncernen har til sikkerhed for engagement
med kreditinstitut stillet følgende:
702.885 696.102 Pantebreve til dagsværdi .......................................... 702.885 696.102
4.466 3.945 Påløbne renter på pantebreve ................................... 4.466 3.945
45 11 Likvide beholdninger ............................................... 157 103
Koncernen har til sikkerhed for engagementer med
realkreditinstitut og kreditinstitut stillet følgende:
Gæld til realkreditinstitut, kreditinstitut og anden gæld
er sikret ved pant i investeringsejendomme og domicil-
ejendom.
Regnskabsmæssig værdi af pantsatte investerings-
189.400 190.500 ejendomme ............................................................... 253.600 256.400
Regnskabsmæssig værdi af pantsat domicil-
16.176 16.387 ejendom ................................................................. 16.176 16.387
Moderselskabet har modtaget kontant sikkerhed
33.900 34.200 for positive renteswaps .......................................... 33.900 34.200
Eventualaktiver – ejendommen Naverland 3-5,
2600 Glostrup:
Potentiel forøgelse af dagsværdi for ejendom solgt
betinget af, at der opnås en endelig og upåanket
lokalplan med en for parterne tilfredsstillende
50.000 50.000 bebyggelsesprocent ............................................... 50.000 50.000
Eventualforpligtelser:
100 100 Selvskyldnerkaution for DI-Ejendoms Invest A/S 0 0
Koncernens momsreguleringsforpligtelse
vedrørende ejendomskøb, nybygning og
589 869 vedligeholdelse ......................................................... 804 1.139
Noter
59
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Koncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv. Det samlede be-
løb for skyldig selskabsskat fremgår af årsrapporten for Neralda Holding ApS, der er administrationsselskab
i forhold til sambeskatningen. Koncernens selskaber hæfter desuden solidarisk for danske kildeskatter. Even-
tuelle senere korrektioner til selskabsskatten og kildeskatter kan medføre at selskabets hæftelse udgør et
større beløb.
Der påhviler ikke koncernen andre kautions-, garanti- eller eventualforpligtelser end de i årsrapporten an-
førte.
31. Finansielle risici og finansielle instrumenter
Koncernens strategi er investering i en afbalanceret portefølje af rentebærende værdipapirer og investerings-
ejendomme, hvor der lægges vægt på en aktiv porteføljepleje, der skal sikre det bedst mulige risikoafvejede
afkast.
Den finansielle styring retter sig primært mod afvejning og reduktion af finansielle risici, der er en direkte
følge af koncernens investeringer og finansiering. Koncernen foretager ikke aktiv spekulation i finansielle
risici.
Investeringshorisonten er som udgangspunkt langsigtet.
Bestyrelsen har fastsat en overordnet strategi og politik samt en række rammer og retningslinjer for koncer-
nens:
• investeringer
• belåning, finansielle gearing samt afdækning med finansielle instrumenter.
Ansvaret for det daglige arbejde med koncernens investerings-, belånings- og risikostrategi varetages af den
daglige ledelse.
1. KONCERNENS OVERORDNEDE RISIKOSTYRING
Note 31 er udarbejdet på koncernniveau, idet den eneste væsentlige forskel mellem koncern og moderselskab
er investeringsejendomme i datterselskabet, kr. 64,2 mio. (kr. 65,9 mio.), og gæld til realkreditinstitutter,
kr. 29,7 mio. (kr. 19,8 mio.).
De primære risikofaktorer, der knytter sig specifikt til koncernen, er:
• koncernens drift
• de risici, der knytter sig til de enkelte typer af aktiver
• koncernens porteføljesammensætning inden for de enkelte aktivtyper
• finansieringen med en kombination af egen- og fremmedkapital.
Det overordnede mål for koncernens risikostrategi er til enhver tid at have overblik og kontrol med define-
rede risikoområder, som kan true koncernens soliditet, indtjening og omdømme.
En effektiv risikostyring og interne kontroller skal medvirke til at reducere koncernens strategiske og forret-
ningsmæssige risici, men kan ikke eliminere risiko for tab fuldstændig.
Risikostyringen tager stilling til en lang række risikotyper, som berører forskellige elementer i koncernen,
samt en risikostrategi, der omfatter risikokontrol og -minimering. Der foretages løbende følsomhedsanalyse,
stresstest for renterisiko, kreditrisiko og markedsrisiko til vurdering af usikkerheden i parameterværdier en-
keltvis og sammen. Dette sker med henblik på at vurdere, hvor meget de enkelte parametre kan ændre sig,
uden at investeringen/finansieringen bliver ufordelagtig. Følsomhedsanalyserne foretages efter følgende me-
toder: Scenario-analyse, kritisk værdianalyse og analyse af marginale ændringer.
60
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Koncernens stresstests fastsætter, hvilke risici koncernen bør kunne modstå, og dermed hvilke variabler og
stressniveauer der skal testes på. Stresstesten påvirker de enkelte risikoparametre med en række negative be-
givenheder for derved at konstatere, hvordan koncernen kan reagere på de givne scenarier.
Der arbejdes aktivt for at mindske og sprede risikoen mest muligt. Dette gøres ved:
• at arbejde i flere niveauer for risikospredning
• risikospredning inden for de enkelte aktivtyper for derved at opnå en lavere risiko i de enkelte investe-
ringssegmenter.
Der foretages en grundig og individuel gennemgang af de enkelte investeringer, så der foreligger et indgå-
ende kendskab til det enkelte aktiv og den risikostruktur, der er indeholdt i den enkelte investering.
Anvendelsen af en risikoafvejet finansiel gearing øger den samlede risiko i koncernen.
Der arbejdes kontinuerligt med at optimere koncernens afkast og risikoprofil. Den samlede risiko i koncer-
nen overvåges løbende af bestyrelsen og den daglige ledelse. Ved bestyrelsesmøderne gennemgås og vurde-
res de enkelte risikoområder på grundlag af en redegørelse fra den daglige ledelse.
Der er ikke foretaget væsentlige ændringer af koncernens risikostyring i regnskabsåret.
Til koncernens aktiviteter er der knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de væsentligste er beskrevet neden-
for. Risikofaktorerne er ikke udtømmende, og de er ikke prioriteret efter sandsynligheden for, om de indtræf-
fer, eller efter omfanget af de mulige konsekvenser.
1.1. Markedsrisici
Markedsrisikoen er risikoen for, at markedsværdien for koncernens aktiver og passiver ændres som følge af
ændringer i de finansielle markeder, primært relateret til renterisiko og risici forbundet med afledte finan-
sielle instrumenter.
Ud over generelle markedsrisici er der en række specifikke markedsforhold, der kan påvirke koncernens in-
vesteringer, hvorfor afkastet på investeringsporteføljen kan afvige fra den generelle udvikling på de finan-
sielle markeder.
Koncernen kan som investeringsselskab ikke undgå markedsrisici og har derfor valgt at påtage sig en nøje
afvejet markedsrisiko for at imødekomme koncernens målsætninger og samtidig opnå et risikoafvejet afkast.
1.2. Kreditrisici
Kreditrisikoen er risikoen for, at koncernen lider tab, som følge af at modparten ikke kan opfylde sine beta-
lingsforpligtelser.
De primære kreditrisici i koncernen knytter sig til:
• Pantebreve
• Likvider
• Afledte finansielle instrumenter – renteswaps
• Lejetilgodehavender og andre tilgodehavender
• Tilgodehavender fra salg af investeringsejendomme og ejendomme overtaget med henblik på videresalg.
Inden koncernen påtager sig kreditrisici, foretages der en individuel vurdering af den enkelte investering, så-
ledes at der inden anskaffelsen er et klart billede af den medfølgende risiko.
Der arbejdes kontinuerligt med håndtering af koncernens kreditrisici, og der er særlig fokus på de mere risi-
kofyldte investeringer.
61
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Koncern
2022/23 2021/22
tkr. tkr.
Den maksimale kreditrisiko pr. 30. september, såfremt
alle modparter ikke indfrier deres forpligtelser:
Pantebreve (nominel værdi) .......................................... 755.317 754.040
Obligationer (nominel værdi) ........................................ 8.802 0
Likvider ......................................................................... 476 8.871
Andre tilgodehavender (nominel værdi) ....................... 6.088 7.122
770.683 770.033
Dagsværdiregulering for kreditrisiko på pantebreve, tilgodehavende pantebrevsydelser, huslejetilgodehaven-
der og andre tilgodehavender foretages på baggrund af en individuel vurdering.
Dagsværdiregulering for kreditrisiko på pantebreve udgør tkr. 11.202 (tkr. 12.790). Regnskabsårets dagsvær-
diregulering for kreditrisiko på nødlidende pantebreve udgør tkr. 1.588 (tkr. -1.236). Dagsværdiregulering
for kreditrisiko indregnes på baggrund af en individuel vurdering.
Andre tilgodehavender indeholder en akkumuleret regulering for kreditrisiko på tilgodehavende pantebrevs-
ydelser med tkr. 7.205 (tkr. 7.962). Regnskabsårets regulering for kreditrisiko på tilgodehavender er tkr. 757
(tkr. 337). Dagsværdiregulering for kreditrisiko indregnes dels som en sumhensættelse og dels på baggrund
af en individuel vurdering.
1.3. Likviditetsrisici
Likviditetsrisikoen er den risiko, der relaterer sig til, at koncernen ikke kan betale sine forpligtigelser.
Koncernens likviditetspolitik:
• fastlægger den overordnede profil for likviditetsrisiko og den valgte risikovillighed til sikring af en for-
svarlig og tilstrækkeligt stabil likviditet, der er tilpasset koncernens forholdsvis enkle kompleksitet.
• sætter rammerne og danner grundlag for likviditetsstyringen, likviditetsstresstests, beredskabs- og finan-
sieringsplaner.
Målet med likviditetspolitikken er:
• at overvåge og styre udviklingen i koncernens kort- og langsigtede likviditet, til sikring af at koncernen til
enhver tid råder over tilstrækkelig likviditet
• sikring af, at likviditetsniveauet i koncernen er hensigtsmæssigt i forhold til forpligtelserne på grundlag
af:
• en vurdering af den relative likviditet i Luxors aktiver på de pågældende markeder og under hensyn til
den tid, der er nødvendig til realisation af aktiverne og prisstrukturen for aktiverne
• aktivernes følsomhed over for andre markedsrisici eller markedsfaktorer.
1.4. Driftsrisici
Driftsrisikoen er den risiko, der relaterer sig til kontrolsystemer, ledelsesinformation, ledelsesfokus, besvigel-
ser og menneskelige fejl.
Koncernen har opbygget en entydig forretningsgang samt en række interne kontrol- og risikostyringssyste-
mer til minimering af koncernens driftsrisiko.
62
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
2. RISIKOSTYRING, PANTEBREVE
Investeringsstrategien for pantebreve bygger på en individuel analyse af debitor/kautionist og pant, hvilket
skal medvirke til at mindske kreditrisikoen samt sikre et tilfredsstillende, langsigtet og risikoafvejet afkast.
Bestyrelsen har givet bemyndigelse til, at der kan foretages investeringer i følgende typer af pantebreve:
• Nyere udstedte transportpantebreve med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark
• Cirkulerende pantebreve med tinglyst pant i fast ejendom i Danmark, oprindeligt udstedt til tredjemand.
Pantebrevene erhverves hovedsageligt i enfamiliehuse, ejerlejligheder, sommerhuse, andelslejligheder og
udlejningsejendomme.
Pantebreve købes af ejendomskreditselskaber under tilsyn af Finanstilsynet. Pantebrevsporteføljer afkøbes
dels af ejendomskreditselskaber og dels direkte fra sælger.
Den overordnede ramme for køb af pantebreve er fastlagt med udgangspunkt i ønsket om en bred portefølje
af pantebreve til sikring af risikospredning og risikominimering.
Pantebrevsporteføljen er eksponeret for en række risici, der kan opdeles i henholdsvis kvantificerbare risici
og dynamiske risici:
• kvantificerbare risici kan konstateres og eventuelt afdækkes, inden investeringen foretages.
Udgangspunktet for investeringerne er mange års erfaring med investering i pantebreve.
Inden køb af et pantebrev foretages der et omfattende analysearbejde for at identificere og kvantificere
de risici, der foreligger ved den enkelte investering. I analysen er et væsentligt element overvejelser om,
hvorvidt pantebrevet under svagere konjunkturforløb vil være dækket af pantet.
Den individuelle analyse er en afgørende parameter til nedbringelse af risikoen, samtidig er det koncer-
nens eneste mulighed for at indsamle den fornødne information, idet debitor ikke er forpligtet til at af-
give oplysninger om sin økonomiske situation, når pantebrevet er købt.
Ved investering i pantebreve foretages der altid en afvejning/vægtning af forholdet mellem pantebreve-
nes risiko og afkast, hvor afdækning af risiko altid vægtes højere end muligheden for et højere afkast ved
accept af højere risiko.
De foretagne analyser kan alene minimere risikoen, men ikke eliminere den fuldstændig.
I henhold til lovgivningen skal der ved køb af fast ejendom foreligge en udbetaling på min. 5% af kon-
tantprisen.
Det er selskabets politik, at den pantmæssige sikkerhed ved investering i nyere udstedte transportpante-
breve skal ligge inden for 95% af den kontante handelspris, dog vil en del af de afkøbte pantebreve ikke
ligge inden for 95% af den kontante handelspris som følge af kurstab på udstedelsestidspunktet.
• dynamiske risici er forhold, der kan ændre sig i løbet af pantebrevets levetid, f.eks. kvaliteten af debitor
og pant. Der arbejdes aktivt for at nedbringe risikoen på pantebrevsporteføljen gennem en løbende og
struktureret opfølgning på de pantebreve, der er i restance eller har en risiko for at komme i restance.
De væsentligste risici for pantebrevsporteføljen er markedsrisiko, renterisiko, indfrielsesrisiko, konjunkturer,
operationel risiko og kreditrisiko.
63
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
2.1. Markedsrisici
Markedsværdien for pantebreve afhænger af udviklingen i de generelle niveauer for en række markedsvari-
abler, f.eks. renter, kredit, konjunkturforhold samt markedets udbud og efterspørgsel.
De generelle markedsrisici for pantebrevsporteføljen er under normale markedsforhold drevet af makroøko-
nomiske forhold, konjunkturforhold, nationale og internationale politiske forhold m.m.
Pantebrevsporteføljen er fordelt på et stort antal pantebreve, debitorer og kautionister samt forskellige typer
af ejendomme og geografiske placeringer, hvorfor der ikke foreligger en væsentlig koncentrationsrisiko.
2.1.1. Renterisiko
Renterisikoen er udtryk for, hvor meget værdien af de fastforrentede pantebreve ændres som følge af ændrin-
ger i renteniveauet.
Pantebrevene anskaffes typisk med en løbetid på 10 til 25 år. Pantebrevene er uopsigelige for koncernen, så-
fremt debitor overholder den indgåede aftale om afvikling, men kan førtidigt indfries af debitor i henhold til
bestemmelserne i det enkelte pantebrev.
Ændringer i markedsrenten for pantebreve påvirker fastsættelsen af den effektive rente på de fastforrentede
pantebreve og dermed dagsværdien af pantebrevsbeholdningen.
Et fald i den effektive rente vil have en positiv indvirkning på dagsværdien af pantebrevsporteføljen, mens en
stigning i den effektive rente vil have en negativ indvirkning på dagsværdien, hvilket vil påvirke resultatet
henholdsvis positivt eller negativt. En del af denne risiko bliver formindsket via de løbende førtidige indfriel-
ser af pantebreve i porteføljen, hvorved der løbende sker en genplacering af pantebrevsporteføljen til den til
enhver tid gældende markedsrente.
Væsentlige ændringer i renteniveauet kan medføre, at dagsværdien af pantebrevsporteføljen ikke modsvarer
værdien af koncernens fremmed- og egenkapital. Ligeledes vil der kunne opstå situationer, hvor rentebetalin-
ger på fremmedkapitalen kan overstige afkastet fra pantebrevsporteføljen, hvilket vil påvirke resultatet nega-
tivt.
Fastforrentede pantebreve måles til dagsværdi på grundlag af en effektiv rente på 9,25% (9,00%). Dagsvær-
direguleringen indeholder ikke ændring af porteføljens kreditkvalitet, idet denne indgår i dagsværdiregule-
ring for kreditrisiko på pantebreve. Årets dagsværdiregulering, der er indregnet i resultatopgørelsen, udgør:
• kr. 3,8 mio. (kr. 1,0 mio.) fra tilgang af pantebreve
• kr. 4,4 mio. (kr. -1,7 mio.) fra indfrielser, afdrag m.m.
• kr. -8,4 mio. (kr. -25,5 mio.) som følge af justering af den effektive rente ved værdiansættelser af de fast-
forrentede pantebreve fra 9% til 9,25% (8,25% til 9,0%).
Renteudviklingen for pantebrevsmarkedet følges på daglig basis ved handel og kontakt med markedet. Ren-
teudviklingens betydning for likviditet og dagsværdi opgøres som minimum kvartårligt.
2.1.2. Indfrielsesrisiko
Vigende ejendomshandel, førtidige indfrielser og den generelle udlånsvillighed kan give en lavere nettotil-
gang af pantebreve end forventet og derved lavere renteindtægter og kursavancer på pantebrevsporteføljen.
Indfrielsesprocenten for pantebreve er i 2022/23 12,9% (16,2%). For 2023/24 forventes førtidige indfrielser
på niveau med regnskabsåret 2022/23.
For nuværende vurderes det, at pantebrevsporteføljen ikke er disponeret for en væsentlig indfrielsesrisiko,
idet det vurderes, at modtagne indfrielser kan geninvesteres i nye pantebreve.
64
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
2.1.3. Konjunkturer
Værdien af de pantsikrede sikkerheder afhænger af:
• den generelle udvikling på ejendomsmarkedet
• finansieringsmulighederne
• samfundskonjunkturerne.
Faldende ejendomsværdier mindsker koncernens sikkerhed i det enkelte pantebrev, hvilket kan medføre for-
øgede tab på pantebreve, såfremt debitor ikke har mulighed for at betale de forfaldne terminer.
2.2. Operationel risiko
De operationelle risici kan give koncernen direkte eller indirekte økonomiske tab.
Operationelle risici er risikoen for tab, der kan opstå som følge af:
• uhensigtsmæssige eller mangelfulde interne procedurer
• menneskelige fejl
• systemmæssige fejl
• eksterne begivenheder.
Der arbejdes med en række gennemtestede systemer, der sammen med de indarbejdede interne kontroller
skal minimere de operationelle risici.
Der foretages løbende vurdering af de operationelle risici med henblik på at sikre, at der er de nødvendige
sikkerhedsforanstaltninger, kontroller og beredskab.
2.3. Kreditrisiko
Kreditrisiko er en væsentlig risikoparameter ved investering i pantebreve. Kreditrisici knytter sig primært til:
• debitors evne til at betale de løbende ydelser
• risikoen for, at debitorforpligtelsen ikke er tilstrækkeligt dækket af sikkerheden i den pantsatte ejendom
eller hos en eventuel kautionist. Tabsrisikoen på pantebreve har bl.a. sammenhæng med samfundskon-
junkturerne og den løbende sagsbehandling.
Koncernen arbejder kontinuerligt på at styre, mindske og afdække porteføljens kreditrisici:
• Ved en risikoafvejet og gennemarbejdet indkøbspolitik, der er opbygget på baggrund af en lang historisk
erfaring.
• Ved fastsatte krav til debitorer og panter, hvor der ved køb af pantebreve lægges afgørende vægt på at få
adgang til oplysninger om debitors betalingsevne, ejendommens handelsværdi, beliggenhed og tilstand
m.v.
• Ved at arbejde aktivt for at mindske muligheden for tab gennem løbende og tæt sagsopfølgning på de
pantebrevsdebitorer, der kommer i restance eller er i risiko for at komme i restance.
• Ved hjemtagelse af ejendomme på tvangsauktion på et risikoafvejet beslutningsgrundlag.
• Ved at fastholde det personlige gældsansvar overfor debitor i forbindelse med tab på pantebreve.
• Ved at arbejde aktivt med opfølgning på de tabte fordringer, hvilket på sigt vil minimere det oprindelige
tab.
65
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Dagsværdiregulering for kreditrisiko i forhold til pantebrevsporteføljens dagsværdi.
Regulering
til dagsværdi, Regulering til
Regulering Pante- kreditrisiko dagsværdi,
til dagsværdi, breve i % af nom. kreditrisiko
kreditrisiko nom. værdi værdi i % af dagsværdi
2020/21 ................................................ 11.554 737.226 1,56% 1,65%
2021/22 ................................................ 12.790 754.040 1,70% 1,84%
2022/23 ................................................ 11.202 755.317 1,48% 1,59%
Realiseret tab på pantebreve modregnet ændring af dagsværdiregulering for kreditrisiko er kr. 2,7 mio.
(kr. 4,5 mio.).
Såfremt dagsværdiregulering for kreditrisiko på pantebreve havde været 5 procentpoint af dagsværdien, ville
den samlede dagsværdiregulering for kreditrisiko være kr. 35,1 mio. (kr. 34,8 mio.). Denne yderligere dags-
værdiregulering for kreditrisiko ville have haft en negativ indvirkning på resultat før skat med kr. 23,9 mio.
(kr. 22,0 mio.). Et fald i dagsværdiregulering for kreditrisiko på debitorer ville have haft en tilsvarende posi-
tiv indvirkning på resultat før skat.
Koncern
2022/23 2021/22
tkr. tkr.
Forfaldne pantebrevsydelser målt med og uden
regulering for kreditrisiko på det enkelte pantebrev:
Restancer for pantebreve uden individuel regulering
for kreditrisiko ............................................................... 2.606 3.494
Restancer for pantebreve med individuel regulering
for kreditrisiko ............................................................... 5.713 5.980
8.319 9.474
Regulering af kreditrisiko for pantebrevsydelser udgør kr. 7,2 mio. (kr. 8,0 mio.).
Forfaldsfordeling af restancer på pantebreve uden
individuel regulering for kreditrisiko:
Forfald mellem 0 og 2 måneder ................................... 1.195 1.476
Forfald mellem 3 og 4 måneder ................................... 93 150
Forfald mellem 5 og 6 måneder ................................... 29 57
Forfald mellem 7 og 8 måneder ................................... 78 151
Forfald med mere end 8 måneder ................................. 1.211 1.660
2.606 3.494
Værdi af pantebreve ex. regulering for kreditrisiko ..... 714.087 708.892
Pantebreve opgjort som værdiforringede ..................... 19.633 23.470
Dagsværdiregulering, kreditrisiko ................................ 11.202 12.790
Opgørelsen af værdiansættelsen er foretaget efter en individuel vurdering af debitor og den pant-
mæssige placering.
• For summariske beløbsmæssige oplysninger om pantebrevsbeholdningen henvises til note 16.
• Pantebrevsporteføljen fordelt på ejendomstyper fremgår af ledelsesberetningen.
66
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
2.4. Risikokomponenter ved værdiansættelse af pantebreve
• Udviklingen i renteniveauet
• Konjunkturer
• Kreditrisiko
• Efterspørgsel efter lån og konkurrencen i lånemarkedet
• Porteføljens løbetid
Ovenstående risici er eksterne risici, der ikke kan afdækkes. Koncernens daglige ledelse følger udviklingen i
disse faktorer tæt med henblik på fastsættelse af den markedsmæssigt korrekte effektive rente samt for bedst
muligt at håndtere eventuelle problemstillinger.
Værdien af pantebrevsporteføljen er konjunkturfølsom, hvilket kommer til udtryk i den løbende dagsværdire-
gulering af pantebrevsporteføljen, der kan være både positiv og negativ.
3. RISIKOSTYRING, EJENDOMME
Investeringer foretages i investeringsejendomme i Danmark til udlejning gennem henholdsvis moderselskab
og det 100%-ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S. Ejendommene er opdelt i butiks-, kontor- og bo-
liglejemål samt produktions-, lager- og logistiklejemål.
Koncernens ejendomme er forsikrede mod fysiske skader og ansvar. Koncernens ejendomme vurderes ikke
at have væsentlige tekniske risici.
Koncernen arbejder aktivt for at nedbringe de risici, der kan påvirke koncernens portefølje af investerings-
ejendomme. De væsentligste risici er driftsrisici, kreditrisici, samfundskonjunkturerne, miljørisici og risiko-
komponenter ved fastsættelse af dagsværdi.
3.1. Driftsrisici
Koncernens driftsrisici knytter sig primært til udviklingen i lejeindtægter/udlejningsprocenter, vedligehol-
delse og forbedringer samt driftsomkostninger.
3.1.1. Lejeindtægter/udlejningsprocenter
Til koncernens udlejning og lejeindtægter knytter sig følgende primære risikofaktorer:
• Ledige kvadratmeter
• Mulighed for at genudleje ledige kvadratmeter, defineret som genudlejningsrisikoen, der bl.a. omfatter:
• beliggenhed
• øvrige ledige m
2
i området
• udviklingen i lejeniveauet
• investeringsejendommenes kvalitet og indretning samt hvilke formål de kan anvendes
• de generelle samfundskonjunkturer
• Fremtidige lovændringer, der kan begrænse mulighederne for huslejestigninger og muligheden for indreg-
ning af stigende omkostninger.
67
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Koncern
2022/23 2021/22
i tkr. og % i tkr. og %
Ejendomsporteføljens afkast til dagsværdi ................... 6,4% 6,1%
Udlejningsprocenten i m
2
pr. 30. september 2023 ........ 85,7% 61,1%
Lejeledighed opgjort på baggrund af lejetab i
forhold til opnåelig leje ................................................. 14,1% 42,1%
Gennemsnitlig arealledighed i året................................ 19,6% 25,8%
Mistet lejeindtægt som følge af arealledighed i året ..... 3.778 5.081
Et fald i udlejningsprocenten på 5%-point vil med-
føre en gennemsnitlig nedgang i lejeindtægterne med .. 623 640
Koncernens lejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om regulering af lejen som følge af:
• Bestemmelser om lejeregulering i de enkelte lejeaftaler. For udlejning til private dog maksimeret til 4% i
2022-2024 som følge af et regeringsindgreb
• Lejeregulering som følge af ændring i en række driftsomkostninger, bl.a. skatter og afgifter
• Lejeregulering som følge af forbedringer af lejemålet i henhold til aftale med lejer.
Koncernen vil som udgangspunkt foretage regulering af huslejerne, i det omfang det er muligt. Dog tages der
ved afvejningen af lejereguleringerne hensyn til risiko for forøget tomgang.
3.1.2 Vedligeholdelse og forbedringer
Det vurderes, at:
• de planlagte vedligeholdelsesarbejder er nødvendige og tilstrækkelige for at opretholde de nuværende
huslejeindtægter.
• de planlagte omkostninger til forbedringer og modernisering:
• kan medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af færre ledige lejemål og et højere husle-
jeniveau
• kan fastholde og forbedre ejendommenes kvalitet
• kan medvirke til en forøget værdi af ejendommene.
I det omfang der ikke afholdes de fornødne omkostninger til at sikre ejendommenes kvalitet, er der risiko for
enten øgede fremtidige omkostninger til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter.
3.1.3. Driftsomkostninger
Stigende omkostninger til drift af investeringsejendommene, herunder skatter, afgifter og vedligeholdelse, vil
reducere afkastet af den enkelte investeringsejendom og dermed også investeringsejendommenes dagsværdi,
medmindre disse omkostninger kan pålægges lejerne i henhold til lejekontrakten.
Til driftsomkostningerne knytter sig en risiko for stigninger i prisniveauet for de omkostninger, der løbende
skal afholdes.
For manglende lejeindtægter som følge af ledige m
2
knytter sig en risiko i forhold til betaling af de driftsom-
kostninger, der skal afholdes uden tilhørende indtægter.
3.2. Kreditrisici
Ved indgåelse af en lejekontrakt afdækkes lejerens betalingsevne, og der stilles som udgangspunkt krav om
indbetaling af depositum, bankgaranti og/eller forudbetalt leje.
68
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Koncernen har løbende kontakt med lejerne for på et tidligt tidspunkt at identificere mulige ændringer i loka-
lebehov, dels for at finde en løsning på det eventuelt ændrede behov, dels for hurtigt at kunne finde nye, eg-
nede lejere.
Dette kan dog ikke udelukke, at nogle af koncernens lejere ikke er i stand til at honorere deres fremtidige be-
talingsforpligtelser. Lejere, der ikke er i stand til at betale huslejen (modregnet depositum og forudbetalt
leje), vil resultere i reducerede lejeindtægter som følge af lejeledighed, eventuelle ekstraomkostninger til
genudlejning samt istandsættelse og indretning til nye lejere.
3.3. Samfundsøkonomiens betydning for vurdering af risici
En økonomisk afmatning vil:
• forøge risikoen for, at koncernens lejere ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser
• svække ejendomsmarkedet og derved påvirke koncernen negativt
• formindske efterspørgslen efter lejemål og derved påvirke lejeledigheden på markedet. På længere sigt
vil det medføre en svækkelse af vilkårene for udlejning og presse niveauet for huslejeindtægterne, hvil-
ket vil medføre faldende indtjening, stigende afkastprocenter og faldende markedsværdi for koncernens
investeringsejendomme.
3.4. Miljørisici
Miljørisici for ejendomsporteføljen består primært af risikoen for, at der konstateres forurening på en af inve-
steringsejendommene med efterfølgende udstedelse af myndighedspåbud, der kan være omkostningstunge at
afhjælpe eller påvirke investeringsejendommens værdi negativt.
Som udgangspunkt kan koncernen kun pålægges omkostninger til undersøgelse eller fjernelse af forurening,
som den selv har forårsaget. Koncernen kan dog pålægges disse omkostninger, såfremt en lejer ikke kan be-
tale.
Ved ansøgning om ændring af investeringsejendommenes anvendelse eller ansøgning om byggetilladelser
kan myndighederne stille krav om, at der skal foretages miljøundersøgelser, og i tilfælde af forurening på-
lægge koncernen fjernelse heraf.
3.5. Risikokomponenter ved værdiansættelse af investeringsejendomme
Blandt de væsentligste risikofaktorer ved opgørelse af dagsværdien er fastsættelse af afkastkravet for den en-
kelte investeringsejendom og udlejningsprocenten. Til fastlæggelse af det markedsbestemte afkastkrav er de
primære risikofaktorer:
• Udvikling i renteniveauet
• Inflation
• Efterspørgslen efter den pågældende type af investeringsejendomme
• Ændring i generelle markedsvilkår, hvor en stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på
porteføljens regnskabsmæssige værdi
• Mulighed for refinansiering af prioritetslån
• Specielle forhold gældende for den enkelte investeringsejendom.
Ovenstående risici er eksterne risici, der ikke kan afdækkes. Koncernens daglige ledelse følger udviklingen i
ejendomsmarkedet med henblik på fastsættelse af det markedsmæssigt korrekte afkastkrav samt for bedst
mulig håndtering af de problemstillinger, der opstår.
Værdien af investeringsejendomme er konjunkturfølsom, hvilket kommer til udtryk i den løbende dagsværdi-
regulering af investeringsejendommene, der kan være både positiv og negativ.
Stigende renter kan påvirke dagsværdien af den enkelte investeringsejendom negativt, idet det kan resultere i
krav til stigende afkastprocenter.
69
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Dagsværdien af koncernens ejendomsportefølje svarer til et nettoafkast på 6,4% (6,1%) opgjort som den for-
ventede lejeindtægt ved fuld udlejning med fradrag af forventede driftsomkostninger.
Koncern
2022/23 2021/22
kr. / % kr. / %
De væsentligste ikke-observerbare input ved opgørelse
af dagsværdi er:
Gennemsnitlig leje pr. m
2
pr. år .................................... 366 376
Udlejningsprocent pr. 30. september 2023 ................... 85,7% 61,1%
Afkastprocent kontor/butik/bolig .................................. 7,00 - 7,50% 6,75 - 7,00%
Afkastprocent lager/produktion/kontor 6,00 - 7,25% 5,50 - 6,75%
Ejendomsrisiko ved ændring af afkastprocenten:
Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5% vil
ejendommenes dagsværdi falde med .............................. 18.830 19.756
Ved et fald i afkastprocenten på 0,5% vil
ejendommenes dagsværdi stige med ............................... 22.111 23.356
4. ANDRE TILGODEHAVENDER MED OG UDEN INDIVIDUEL REGULERING FOR KREDITRISIKO
Koncern
2022/23 2021/22
tkr. tkr.
Andre tilgodehavender:
Ikke-forfaldne tilgodehavender ....................................... 4.974 5.610
Restancer, pantebrevsportefølje uden individuel regule-
ring for kreditrisiko ......................................................... 1.114 1.512
Restancer, pantebrevsportefølje med individuel regule-
ring for kreditrisiko ......................................................... 7.205 7.962
13.293 15.084
5. RISIKO VED ANVENDELSE AF FINANSIEL GEARING OG RENTESWAPS
Koncernen lægger vægt på, at kapitalen udnyttes optimalt indenfor de fastlagte rammer for risiko.
Der arbejdes med en afvejet andel af finansiel gearing i balancen til forøgelse af egenkapitalens afkast. Gea-
ringsgraden bliver løbende tilpasset de aktuelle udsigter for renteudviklingen og typerne af aktiver, idet kon-
cernen har fokus på både afkastmulighederne og de medfølgende risici.
De væsentligste risici er likviditetsrisici, renterisici og gearingsrisiko.
5.1. Likviditetsrisici
Det er koncernens målsætning at have tilstrækkeligt likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere
hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditetstrækket. Likviditetsreserverne består af:
• likvide beholdninger
• den løbende likviditetsgenerering fra koncernens aktiver
• uudnyttede kreditfaciliteter.
Koncernens kreditfaciliteter forfalder på anfordring inden for et år fra balancedagen.
70
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Den finansielle styring retter sig primært mod styring og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge
af koncernens investeringer og finansiering.
Koncernens likviditetsrisici kan inddeles i markedslikviditetsrisici og finansieringslikviditetsrisici.
• Markedslikviditetsrisikoen er risikoen for, at:
• koncernen ikke kan opfylde de aftalte betalingsforpligtelser
• koncernen mangler finansiering, der vil forhindre koncernen i at fastholde den vedtagne strategi
• koncernens pantebreve og investeringsejendomme ikke kan sælges uden at påvirke dagsprisen og dermed
medføre tab.
Koncernens pantebreve og investeringsejendomme er som udgangspunkt anlægsinvesteringer, hvorfor mar-
kedslikviditetsrisikoen primært vil være gældende i et risikoscenario, hvor der vil være behov for frasalg af
anlægsaktiver.
• Finansieringslikviditetsrisikoen består primært af risikoen for:
• at koncernen ikke har adgang til den fornødne likviditet
• at koncernen mister en del af den løbende likviditetsgenerering fra investeringsaktiver
• at koncernen mister sine kreditfaciliteter som følge af manglende overholdelse af aftalte covernants
eller som følge af interne forhold hos koncernens kreditinstitut, hvilket vil resultere i:
• manglende adgang til likviditet, hvilket vil betyde, at koncernen afskæres fra at udvikle den nuvæ-
rende aktivitet samt foretage nye investeringer
• manglende adgang til likviditet, der gør det vanskeligt at opfylde de eksisterende forpligtelser
• stigning i finansieringsomkostningerne, der enten er koncernspecifik og derved ikke kan forklares med
et generelt stigende renteniveau eller er en generel forøgelse af kreditspændet
• stigning i krav til likvid sikkerhedsstillelse for negativ dagsværdi af renteswaps som følge af faldende
markedsrenter
• opsigelse af realkreditlån som følge af manglende likviditet til terminsbetalinger og derved opsigelse
af realkreditlån i henhold til lånenes misligholdelsesbestemmelser.
• Der arbejdes aktivt med styring af koncernens likviditetsrisiko:
• ved at sikre, at investeringsporteføljen har den nødvendige likviditet og løbende likviditetsgenerering
• ved at arbejde med en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen
• med et likviditetsberedskab til kontinuerligt at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforud-
sete udsving i likviditetstrækket.
Koncernens primære finansieringslikviditetsrisiko er det kontraktlige løbetidsmismatch mellem aktiver og
gæld.
Risikoen for manglende løbende likviditet vurderes som afmålt, idet koncernens aktiver anses for at have den
nødvendige likviditet via det løbende afkast og førtidige indfrielser af pantebreve samt huslejeindtægter.
Den overordnede likviditetsstyring sker med et budget, der dækker en 12-månedersperiode samt en budgette-
ringsmodel, der dækker en periode på op til to år. Der foretages løbende stresstests af likviditets- og finansie-
ringsrisiko for normale og ekstraordinære likviditetsforhold.
71
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Udløbstidspunkt og fordeling mellem fast- og variabelt forrentede
fordringer og gæld (nominelle værdier)
Koncern 2022/23
Inden for
Mellem et
Efter fem
Heraf fast-
Heraf variabelt
et år
og fem år
År
I alt
forrentet
forrentet
tkr.
tkr.
tkr.
tkr.
tkr.*
tkr.
Pantebreve (nom.) .....
34.707
169.582
551.028
755.317
667.728
87.589
Obligationer (nom.) ...
160
640
8.002
8.802
8.802
0
Bankindestående........
476
0
0
476
0
476
Realkreditinstitutter,
kontantlånsrestgæld ...
-7.632
-25.732
-58.481
-91.845
-91.845
0
Kreditinstitutter .........
-405.308
0
0
-405.308
-250.000
-155.308
30. september 2023 ...
-377.597
144.490
500.549
267.442
334.685
-67.243
Koncern 2021/22
Pantebreve (nom.) ....
34.457
158.671
560.912
754.040
646.110
107.930
Bankindestående.......
8.871
0
0
8.871
0
8.871
Realkreditinstitutter,
kontantlånsrestgæld ..
-8.330
-25.894
-53.789
-88.013
-88.013
0
Kreditinstitutter ........
-386.314
0
0
-386.314
-250.000
-136.314
30. september 2022 ...
-351.316
132.777
507.123
288.584
308.097
-19.513
* Inkl. afdækning med renteswaps
5.1.1 Kreditrisiko, kredit- og realkreditinstitutter
Kreditrisikoen for kredit- og realkreditinstitutter samt finansielle instrumenter søges minimeret ved brug af
dansk SIFI-institutter med høj kreditværdighed.
5.2. Renterisici, finansiering og renteswaps
Koncernens balance indeholder en væsentlig andel af rentebærende finansielle aktiver og forpligtelser.
Renterisikoen omfatter risiko ved en ændring af renteniveauet på de finansielle markeder. Renterisikoen
knytter sig primært til fastforrentede pantebreve samt finansieringsrente.
Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på årets resultat.
Koncernen afdækker delvist den markedsbestemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af
renteswaps, når det vurderes at være formålstjenligt, og rentebetalingerne kan sikres på et tilfredsstillende
niveau i forhold til de omkostninger, der er forbundet hermed. Den renterisiko, der henføres til ændringer i
bidragssatserne, kan ikke afdækkes.
Afdækning af renterisici foretages normalt ved indgåelse af renteswaps, hvor variabelt forrentede lån omlæg-
ges til en fast rente, samt ved optagelse af realkreditlån med fastrenteperioder over en årrække.
72
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
I det omfang renterisikoen afdækkes med renteswaps, opstår der en dagsværdirisiko, der primært afhænger af
afdækningens beløbsmæssige størrelse og løbetid. Kursrisikoen måles ved rentefølsomheden pr. basispunkt.
Rentefølsomheden defineres som ændringen i markedsværdien af renteswaps ved et rentefald på 0,01%-point
(ét basispunkt), hvilket svarer til den urealiserede dagsværdiregulering, der vil opstå, hvis markedsrenten falder
med 0,01%-point (ét basispunkt).
Der stilles likvid sikkerhed for dagsværdien af de afledte finansielle instrumenter. Er dagsværdien af rente-
swaps negativ, stiller moderselskabet sikkerhed for den negative renteswap. Er dagsværdien af renteswaps
positiv, stiller moderselskabets kreditinstitut likvid sikkerhed overfor Selskabet.
Den samlede renteafdækning af kreditinstitutter udgør kr. 250 mio. (kr. 250 mio.) med en restvarighed på op
til ca. 8,75 år. Ligeledes er variabelt forrentede realkreditlån afdækket i op til 9,25 år ved indgåelse af rente-
swaps med kr. 22,9 mio. (kr. 13,0 mio.) (note 28).
Koncernen sammensætter låneporteføljen og afdækningen heraf på baggrund af forventningerne til den frem-
tidige renteudvikling og under hensyntagen til ønsket om en vis stabilitet i basisindtjeningen. Årets dagsvær-
diregulering af gæld til realkreditinstitutter er indregnet i resultatopgørelsen under finansieringsomkostninger
med kr. -1,3 mio. (k r. 13,0 mio.).
Årets dagsværdireguleringen på renteswaps, kr. -0,7 mio. (kr. 42,7 mio.), er indregnet i resultatopgørelsen
under finansieringsomkostninger.
Koncernens bankindeståender er placeret på konti med anfordringsvilkår.
Udsving i renteniveauet vil påvirke koncernens dagsværdier således:
• På pantebrevsbeholdningen vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten på
balancedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 31,8
mio. (kr. 31,5 mio.). Et tilsvarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på
resultat før skat.
• For variabelt forrentede pantebreve vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til ren-
ten på balancedagen medføre en positiv indvirkning på resultat før skat og egenkapital med kr. 0,9 mio.
• (kr. 1,1 mio.). Et tilsvarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende negativ indvirkning på resultat
før skat.
• For den variabelt forrentede gæld vil en stigning i renteniveauet på 1 procentpoint p.a. i forhold til renten
på balancedagen medføre en negativ indvirkning på resultat før skat på kr. 1,6 mio. (kr. 1,4 mio.). Et til-
svarende fald i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på resultat før skat.
• For renteswaps med kreditinstitutter vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til renten
på balancedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med kr. 4,7
mio. (kr. 5,8 mio.). En tilsvarende stigning i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv indvirkning på
resultat før skat.
• For renteswaps med realkreditinstitutter vil et fald i renteniveauet på 0,5 procentpoint p.a. i forhold til
renten på balancedagen medføre en negativ dagsværdiregulering og indvirkning på resultat før skat med
kr. 0,3 mio. (kr. 0,3 mio.). En tilsvarende stigning i renteniveauet vil betyde en tilsvarende positiv ind-
virkning på resultat før skat.
73
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
5.3. Finansiel gearing
Koncernens finansielle gearing følges løbende via opgørelser og stresstests samt ved udarbejdelse af de
kvartårlige regnskabsmeddelelser. Bestyrelsen og den daglige ledelse vurderer løbende koncernens kapital-
omkostninger og de risici, der er forbundet med de enkelte typer af kapital.
Koncern
2022/23 2021/22
tkr. tkr.
Koncernens finansielle gearing:
Kreditinstitutter ............................................................. 405.308 386.314
Realkreditinstitutter ....................................................... 78.665 73.578
Anden gæld ................................................................... 42.548 39.668
Selskabsskat .................................................................. 6.255 11.026
Likvider ......................................................................... -476 -8.871
532.300 501.715
Egenkapital.................................................................... 436.639 455.991
Finansiel gearing ........................................................... 1,22 1,10
Koncernens politik for finansiel gearing er en gearing på maksimalt 2 gange koncernens egenkapital.
5.3.1. Risiko ved finansiel gearing
Koncernens politik for finansieringsrisiko arbejder med en afpasset og risikoafvejet overdækning for koncer-
nens kreditfaciliteter og en afmålt finansiel gearing af investeringsporteføljen. Den finansielle gearing øger
afkastpotentialet, men øger samtidig risikoen for tab.
Pludseligt ændrede markedsforhold og kursfald på investeringsaktiver, illikviditet for investeringsaktiver og
stigende finansieringsomkostninger kan resultere i, at koncernen afskæres fra at indgå nye forretninger eller
at kunne honorere sine forpligtelser – begge dele på grund af manglende likviditet og finansiering.
For at minimere risikoen for tab er fastholdelse af koncerns kreditfacilitet en væsentlig parameter, hvorfor
styring af finansieringsrisikoen er afgørende for at minimere risikoen.
Der foretages ikke aktiv spekulation i finansielle risici. Den finansielle styring retter sig primært mod styring
og reduktion af finansielle risici, der er en direkte følge af koncernens investeringer og finansiering.
74
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Koncern 2022/23
Regnskabs- Kontrakt- Mellem
mæssig lige penge- Inden for et og Efter
værdi strømme et år fem år fem år
tkr. tkr. tkr. tkr. tkr.
Forfaldsoversigt pr. 30. september 2023
Realkreditinstitutter ............. 78.665 109.986 9.890 32.647 67.449
Kreditinstitutter.................... 405.308 405.308 405.308 0 0
Nettoeffekt, renteswaps ....... -33.192 -39.375 -6.636 -23.533 -9.206
450.781 475.919 408.562 9.114 58.243
Koncern 2021/22
Forfaldsoversigt pr. 30. september 2022
Realkreditinstitutter ............. 73.578 100.191 9.807 30.655 59.729
Kreditinstitutter.................... 386.314 386.314 386.314 0 0
Nettoeffekt, renteswaps ....... -32.213 5 605 592 -1.192
427.679 486.510 396.726 31.247 58.537
Forfaldsoversigten er baseret på alle udiskonterede pengestrømme inkl. estimerede rentebetalinger. Rentebe-
talinger er estimeret på basis af de nuværende aftaler og markedsforhold. Udiskonterede pengestrømme fra
afledte finansielle instrumenter præsenteres netto, idet parterne har en ret/forpligtelse og intention om at af-
regne netto.
Renteswaps er indgået til dækning af renterisici på variabelt forrentede realkreditlån og gæld til kreditinsti-
tutter. Åbentstående renteswaps pr. 30. september 2023 er specificeret i note 28.
Kontraktlige pengestrømme er for gæld til realkreditinstitutter beregnet i henhold til de enkelte låns afdrags-
profil. Kontraktlige pengestrømme for kreditinstitutter er for lån med aftale om fast rente beregnet frem til
lånenes udløb.
Gæld til realkreditinstitutter kan, såfremt koncernen ønsker dette, indfries førtidigt i hele perioden i henhold
til de gældende forudsætninger for de enkelte realkreditlån. Gæld til realkreditinstitutter kan ikke opsiges af
långiver, medmindre der sker misligholdelse. Information om koncernens gæld til realkreditinstitutter frem-
går af note 23.
Gæld til kreditinstitutter kan opsiges af långiver med kort varsel. Information om koncernens gæld til kredit-
institutter fremgår af note 24.
Likviditetsreserven består af likvide beholdninger og uudnyttede kreditfaciliteter. Koncernens kreditfacilite-
ter forfalder på anfordring inden for et år fra balancedagen.
Koncern
2022/23 2021/22
tkr. tkr.
Likviditetsreserven sammensætter sig således:
Likvide beholdninger .................................................... 476 8.871
Uudnyttede kreditfaciliteter .......................................... 144.692 138.686
145.168 147.557
75
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Udover ovenstående likviditetsreserve har koncernen en løbende frigivelse af likviditet ved førtidige indfriel-
ser og afdrag på pantebreve samt huslejer. Afdragsprofil for pantebrevsporteføljen fremgår af note 16.
Udnyttelse af uudnyttede kreditfaciliteter er betinget af, at koncernen stiller med en given andel af egne mid-
ler.
6. PENGESTRØMSRISIKO
Pengestrømsrisiko er risikoen for, at investeringsaktivernes pengestrøm vil svinge som følge af ændringer i
markedsrenten. Pengestrømsrisikoen relaterer sig primært til beholdningen af cibor-pantebreve og koncer-
nens gæld.
7. OPTIMERING AF KAPITALSTRUKTUR
Bestyrelsen foretager løbende en vurdering af kapitalstrukturen for at sikre, at der er overensstemmelse mel-
lem koncernens og aktionærernes interesser med det formål at sikre en optimering af forholdet mellem egen-
kapital og gæld, der skal understøtte en langsigtet økonomisk vækst. Bestyrelsen og den daglige ledelse ar-
bejder kontinuerligt med koncernens kapitalstruktur med henblik på at sikre koncernens evne til at absorbere
væsentlig finansiel uro og understøtte en langsigtet økonomisk vækst.
Kapitalstrukturen består af egenkapital, omfattende aktiekapital, frie reserver og overført resultat, finansielle
forpligtelser i form af gæld til kreditinstitutter, realkreditinstitutter, skyldig selskabsskat og likvider samt lø-
bende afdrag på pantebreve.
8. MEDARBEJDERRISICI
Koncernen er afhængig af kompetente og motiverede medarbejdere. Der fokuseres i øvrigt på videreuddan-
nelse af medarbejderne for at fastholde og tiltrække velkvalificerede medarbejdere, der kan bidrage til sik-
ring af, at koncernen kan realisere sine målsætninger.
9. SYSTEMRISICI
En betydelig del af koncernens drift understøttes af IT-systemer og data, og det er afgørende, at IT-syste-
merne har en høj grad af tilgængelighed.
IT-risikoen omfatter nedbrud, ustabilitet og utilgængelighed til IT-systemerne, der bl.a. kan forårsages af:
• Eksterne nedbrud, bl.a. fiber- og/eller strømafbrydelser
• Tekniske nedbrud i IT-infrastruktur eller lokalnetværket
• Cyberangreb såsom ransomware-angreb (låsning af filer, hvor der kræves løsepenge for at frigive filer)
Nedbrud i koncernens interne og eksterne IT-systemer vil kunne medføre mistet problemhåndtering med tab
som følge samt kunne have omdømmemæssige konsekvenser.
Der arbejdes aktivt for at sikre koncernens IT-sikkerhed. Der er udarbejdet generelle IT-retningslinjer, som
giver et sikkerhedsniveau, der bør kunne sikre en stabil drift.
Der arbejdes kontinuerligt for en høj datasikkerhed med det formål at undgå, at uvedkommende får adgang
til systemer og data, der kan misbruges til skade for koncernen eller dens interessenter.
76
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
32. Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen
Obser- Ikke-
Noterede verbare observer-
Koncern i tkr. priser input bare input
pr. 30. september 2023 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt
Aktiver
Pantebreve ..................................................... 0 0 702.885 702.885
Obligationer ................................................... 8.276 0 0 8.276
Investeringsejendomme ................................. 0 0 253.600 253.600
Domicilejendomme ....................................... 0 0 16.176 16.176
Renteswaps .................................................... 0 33.343 0 33.343
Andre aktiver ................................................. 476 5.667 0 6.143
Aktiver i alt for dagsværdihierarki ............ 8.752 39.010 972.661 1.020.423
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelser ................................. 0 478.190 0 478.190
Anden gæld .................................................... 0 33.900 0 33.900
Renteswaps .................................................... 0 151 0 151
Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 512.241 0 512.241
Koncern i tkr.
pr. 30. september 2022
Aktiver
Pantebreve ..................................................... 0 0 696.102 696.102
Investeringsejendomme ................................. 0 0 256.400 256.400
Domicilejendomme ....................................... 0 0 16.387 16.387
Renteswaps .................................................... 0 32.701 0 32.701
Andre aktiver ................................................. 8.871 5.457 0 14.328
Aktiver i alt for dagsværdihierarki ............ 8.871 38.158 968.889 1.015.918
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelser ................................. 0 453.699 0 453.699
Anden gæld .................................................... 0 34.200 0 34.200
Renteswaps .................................................... 0 488 0 488
Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 488.387 0 488.387
77
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen, fortsat
Obser- Ikke-
Noterede verbare observer-
Moderselskab i tkr. priser input bare input
pr. 30. september 2023 (niveau 1) (niveau 2) (niveau 3) I alt
Aktiver
Pantebreve ..................................................... 0 0 702.885 702.885
Obligationer ................................................... 8.276 0 0 8.276
Investeringsejendomme ................................. 0 0 189.400 189.400
Domicilejendomme ....................................... 0 0 16.176 16.176
Datterselskab ................................................. 0 0 86.371 86.371
Renteswaps .................................................... 0 32.859 0 32.859
Andre aktiver ................................................. 364 5.667 0 6.031
Aktiver i alt for dagsværdihierarki ............ 8.640 38.526 994.832 1.041.998
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelser ................................. 0 448.520 0 448.520
Anden gæld .................................................... 0 33.900 0 33.900
Renteswaps .................................................... 0 114 0 114
Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 482.534 0 482.534
Moderselskab i tkr.
pr. 30. september 2022
Aktiver
Pantebreve ..................................................... 0 0 696.102 696.102
Investeringsejendomme ................................. 0 0 190.500 190.500
Domicilejendomme ....................................... 0 0 16.387 16.387
Datterselskab ................................................. 0 0 89.102 89.102
Renteswaps .................................................... 0 32.701 0 32.701
Andre aktiver ................................................. 8.778 5.457 0 14.235
Aktiver i alt for dagsværdihierarki ............ 8.778 38.158 992.091 1.039.027
Finansielle forpligtelser
Finansielle forpligtelser ................................. 0 433.904 0 433.904
Anden gæld .................................................... 0 34.200 0 34.200
Renteswaps .................................................... 0 367 0 367
Finansielle forpligtelser til dagsværdi, i alt 0 468.471 0 468.471
78
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Specifikation af aktiver, der måles til dagsværdi i balancen baseret på niveau 3
Investerings- Domicil-
Koncern i tkr. pr. 30. september 2023 Pantebreve ejendomme ejendom
Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2022 ..................... 696.102 256.400 16.387
Afskrivninger ................................................................ 0 0 -211
Dagsværdiregulering samt gevinst/tab ......................... 1.432 -2.800 0
Tilgang .......................................................................... 135.473 0 0
Afdrag, indfrielser og tab ............................................. 130.122 0 0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2023 .............. 702.885 253.600 16.176
Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen .................... -156 -2.800 0
Moderselskab i tkr. pr. 30. september 2023
Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2022 ..................... 696.102 190.500 16.387
Afskrivninger ................................................................ 0 0 -211
Dagsværdiregulering samt gevinst/tab ......................... 1.432 -1.100 0
Tilgang .......................................................................... 135.473 0 0
Afdrag, indfrielser og tab ............................................. 130.122 0 0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2023 .............. 702.885 189.400 16.176
Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen .................... -156 -1.100 0
Koncern i tkr. pr. 30. september 2022
Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2021 ..................... 698.437 201.100 10.264
Afskrivninger ................................................................ 0 0 -206
Omvurderet værdi ......................................................... 0 0 6.329
Dagsværdiregulering samt gevinst/tab ......................... -27.342 55.300 0
Tilgang .......................................................................... 172.454 0 0
Afdrag, indfrielser og tab ............................................. 147.447 0 0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2022 .............. 696.102 256.400 16.387
Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen .................... -26.106 55.300 0
Moderselskab i tkr. pr. 30. september 2022
Regnskabsmæssig værdi 1. oktober 2021 ..................... 698.437 142.400 10.264
Afskrivninger ................................................................ 0 0 -206
Omvurderet værdi ......................................................... 0 0 6.329
Dagsværdiregulering samt gevinst/tab ......................... -27.342 48.100 0
Tilgang .......................................................................... 172.454 0 0
Afdrag, indfrielser og tab ............................................. 147.447 0 0
Regnskabsmæssig værdi 30. september 2022 .............. 696.102 190.500 16.387
Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen .................... -26.106 48.100 0
79
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Klassifikation af finansielle instrumenter
Klassifikation af finansielle instrumenter i dagsværdihierarkiet er foretaget således:
Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver eller forpligtelser.
Niveau 2: Andre input end noterede priser, som er observerbare for aktivet eller forpligtelsen, enten direkte
eller indirekte.
Niveau 3: Input for aktivet eller forpligtelsen, som ikke er baseret på observerbare markedsdata.
Metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdier
De anvendte metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdi for de finansielle instrumenter er beskre-
vet nedenfor. De anvendte metoder er uændrede i forhold til regnskabsåret 2021/22.
Pantebreve
Pantebreve måles til dagsværdi på baggrund af observerbare data i markedet.
Markedet for pantebreve:
Platformen for køb og salg af pantebreve er ikke et formelt organiseret marked med daglige noteringer som på
f.eks. en børs eller en handelsplatform. Det er et marked, hvor køber og sælger finder hinanden gennem et
professionelt netværk af pantebrevshandlere og via forretningsmæssige kontakter i markedet.
Selskabet har via sin mangeårige tilknytning til pantebrevsmarkedet et indgående kendskab til aktørerne på
pantebrevsmarkedet, som består af pantebrevshandlere med tilladelse fra Finanstilsynet.
Pantebrevsmarkedets organiseringsgrad kan påvirke dels effektiviteten mellem sælger og aftager, dels likvidi-
teten i markedet.
Prisdannelsen:
Pantebreve handles sædvanligvis til kurser, der relaterer sig til henholdsvis debitor og pantets kvalitet samt det
øvrige kapitalmarked.
Som aktiv køber i pantebrevsmarkedet er det muligt at danne sig et billede af det aktuelle dagsprisniveau, dels
via den mængde af tilbud, der løbende modtages, dels via kontakten med pantebrevsmarkedet.
Kurserne på pantebreve er ikke så volatile som for fx obligationer, idet der er flere faktorer, der skal indregnes
i den effektive forrentning, herunder ekstraordinære afdrag, indfrielseskurser samt administrationsomkostnin-
ger og forventninger til tab.
Investering i pantebreve har en prisfølsomhed, der er forbundet med samfundskonjunkturerne. Ved negative
samfundskonjunkturer bliver debitorerne generelt dårligere til at betale, hvilket resulterer i større tabshensæt-
telser og tab.
Værdiansættelse af pantebrevsporteføljen:
Pantebrevenes prisfølsomhed overfor samfundskonjunkturerne betyder, at koncernens fastforrentede pante-
breve værdiansættes til dagsværdi i to niveauer:
• Fastforrentede pantebreve:
• nom. kr. 649,4 mio. (kr. 625,2 mio.) fastforrentede pantebreve, opgøres til dagsværdi på baggrund af
den effektive rente på 9,25% (9,00%), der er opgjort på baggrund af konstaterede markedsdata fratruk-
ket hensættelse til kreditrisiko. Ved opgørelsen af dagsværdien kan kursen ikke overstige de enkelte
pantebreves indfrielseskurs.
• nom. kr. 18,3 mio. (kr. 20,9 mio.) fastforrentede pantebreve, opgøres til dagsværdi svarende til kost-
pris fratrukket hensættelse for kreditrisiko.
• Regulering for kreditrisiko er opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt pante-
brev, der er i restance.
80
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Koncernens cibor-pantebreve værdiansættes ligeledes i to niveauer:
• pantebrevsporteføljen opgøres til dagsværdi svarende til kostpris
• regulering for kreditrisiko opgjort på baggrund af en individuel sagsbehandling af hvert enkelt pantebrev,
der er i restance.
Metoden for værdiansættelse til dagsværdi er baseret på de parametre, som en kvalificeret, villig og uaf-
hængig markedsdeltager vurderes at ville basere sin prissætning på.
Ved dagsværdiberegningen udregnes en markedsværdikurs ud fra den fastsatte effektive rente. Beregning
sker ved brug af grundlæggende algoritmer for nutidsværdiberegning med indregning af de eventuelt ved-
hængende renter.
Ved vurdering af pantebrevenes dagsværdi er der en række usikkerhedsfaktorer, der har betydning for værdi-
ansættelsen af pantebrevsporteføljen, herunder fremtidige begivenheder, debitorernes betalingsevne og sam-
fundskonjunkturerne. Koncernen har i den forbindelse forudsat et hændelsesforløb, der afspejler det, der ef-
ter koncernens vurdering er det mest sandsynlige. Det forudsatte hændelsesforløb er fastsat på baggrund af
tidligere erfaringer og forventninger til samfundskonjunkturerne.
I dagsværdihierarkiet er pantebreve kategoriseret i niveau 3.
Koncern og
moderselskab
Realiserede kursavancer indregnet i resultat-
opgørelsen under posten finansieringsindtægter ... kr. 6,8 mio.
Koncernens køb i regnskabsåret ............................ kr. 135,5 mio.
Koncernens afdrag og indfrielser .......................... kr. 138,6 mio.
Afledte finansielle instrumenter:
Dagsværdi af renteswaps er værdiansat til nutidsværdien af den estimerede pengestrøm baseret på observer-
bare swap-kurver.
Andre aktiver:
Andre aktiver indeholder tilgodehavenderenter fra pantebreve samt positiv værdi af afledte finansielle instru-
menter indgået til sikring af dagsværdien af de indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra
observerbare data.
Investeringsejendomme
Koncernens investeringsejendomme er værdiansat til dagsværdi og kategoriseret i niveau 3 i dagsværdihie-
rarkiet.
Investeringsejendommenes dagsværdi beregnes på baggrund af en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, der
har været anvendt konsistent gennem en årrække.
Koncernens afkastmodel indeholder følgende hovedelementer:
+ Lejeindtægter
+ Refusioner og andre indtægter
- Driftsomkostninger
- Udvendig vedligeholdelse
- Administration
Nettoresultat/afkastprocent - evt. omkostninger til genudlejning = Dagsværdi
81
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Koncernens dagsværdi måles med udgangspunkt i de individuelle kriterier for den enkelte investeringsejen-
dom og på baggrund af den enkelte ejendoms budget for det kommende regnskabsår inklusive omkostninger
af ekstraordinær karakter.
Lejeindtægter indregnes for udlejede m
2
i henhold til indgåede kontrakter. Lejeindtægter for ikke-udlejede
m
2
indregnes med forventet lejeindtægt ved udlejning.
Afkastprocenten fastsættes individuelt for den enkelte investeringsejendom. Ved fastsættelse af afkastkravet
tages hensyn til konkrete forhold for den enkelte ejendom, herunder ændringer i den enkelte ejendoms for-
hold, bestemmelser i lejekontrakter, udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, be-
liggenhed og køb og salg inden for samme ejendomssegment. Derudover tages hensyn til den generelle ud-
vikling i økonomien, herunder udviklingen i det generelle renteniveau, efterspørgslen og udbuddet af ejen-
domme og investorernes krav til afkast.
Værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er omfattet af en række usikkerheder, idet værdien
er afhængig af fremtidige begivenheder, blandt andet efterspørgsel efter erhvervslejemål og samfundskon-
junkturerne. Værdiansættelsen bygger på en forudsætning om et hændelsesforløb, der afspejler det, der efter
ledelsens vurdering er mest sandsynligt.
Moderselskab Koncern
Afkast på investeringsejendomme ........................ kr. 5,1 mio. kr. 6,4 mio.
Køb og salg i regnskabsåret* ................................ kr. 0,0 mio. kr. 0,0 mio.
Samlet dagsværdiregulering i regnskabsåret ......... kr. -1,1 mio. kr. -2,8 mio.
* Selskabet indgik i regnskabsåret 2021/22 en betinget aftale om salg af en ejendom til en dansk pensionskasse. Der er i regn-
skabsåret indgået en aftale om forlængelse af den forventede overtagelse til senest den 30. september 2024. Potentiel forøgelse
af dagsværdi for ejendom solgt betinget af, at der opnås en endelig og upåanket lokalplan med en for parterne tilfredsstillende
bebyggelsesprocent.
Datterselskab:
Det 100%-ejede datterselskab DI-Ejendoms Invest A/S er værdiansat til dagsværdi. Selskabets væsentligste
aktivitet er at drive virksomhed med investering i og udlejning af fast ejendom samt administration og ind-
drivelse af fordringer.
Datterselskabet måles i moderselskabets balance til dagsværdi. Dagsværdien måles i henhold til anerkendte
værdiansættelsesmetoder for de underliggende aktiver og passiver, idet disse også måles til dagsværdi efter
samme værdiansættelsesmetode som moderselskabet.
Egenkapital opgjort til dagsværdi ......................... kr. 86,4 mio.
Dagsværdireguleringer i regnskabsåret ................. kr. 2,3 mio.
Køb og salg i regnskabsåret .................................. kr. 0,0 mio.
Passiver
Gæld til realkreditinstitutter:
Dagsværdi af lån til realkreditinstitutter er værdiansat på baggrund af dagsværdien af de underliggende obli-
gationer.
Gæld til kreditinstitutter:
Kortfristet, variabelt forrentet gæld er værdiansat til kurs 100.
Langfristet, fastforrentet gæld er værdiansat til nutidsværdi, hvor alle estimerede faste pengestrømme tilba-
gediskonteres. De forventede pengestrømme for den enkelte kontrakt baseres på kontraktuelle pengestrømme
og observerbare markedsdata.
Andre passiver:
Anden gæld indeholder skyldige renter samt negative værdier af afledte instrumenter indgået til sikring af
dagsværdien af indregnede aktiver og forpligtelser, der værdiansættes ud fra observerbare data.
82
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
33. Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver
Indregnet Dagsværdi Indregnet Dagsværdi
værdi værdi
Koncern i tkr. 2022/23 2022/23 2021/22 2021/22
Værdipapirer .................................................. 711.161 711.161 696.102 696.102
Investeringsejendomme ................................. 253.600 253.600 256.400 256.400
AKTIVER, DER MÅLES
TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOP-
GØRELSEN ................................................. 964.761 964.761 952.502 952.502
Domicilejendomme ....................................... 16.176 16.176 16.387 16.387
AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGS-
VÆRDI OVER ANDEN TOTAL-
INDKOMST ................................................. 16.176 16.176 16.387 16.387
Andre tilgodehavender .................................. 6.088 6.088 7.122 7.122
Renteswaps .................................................... 33.343 33.343 32.701 32.701
Likvider ......................................................... 476 476 8.871 8.871
TILGODEHAVENDER .............................. 39.907 39.907 48.694 48.694
Kreditinstitutter.............................................. 405.308 405.308 386.314 386.314
Realkreditinstitutter ....................................... 72.882 72.882 67.385 67.385
Afledte finansielle instrumenter, ændring i
dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen ...... 151 151 488 488
FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER
MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESULTAT-
OPGØRELSEN ........................................... 478.341 478.341 454.187 454.187
Deposita ......................................................... 5.689 5.689 4.446 4.446
Anden gæld .................................................... 42.548 42.548 39.668 39.668
Realkreditinstitutter ....................................... 5.783 5.227 6.193 5.697
FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER
MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS 54.020 53.464 50.307 49.811
83
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
Dagsværdi og kategorier af aktiver og passiver, fortsat
Indregnet Dagsværdi Indregnet Dagsværdi
værdi værdi
Moderselskab i tkr. 2022/23 2022/23 2021/22 2021/22
Værdipapirer .................................................. 711.161 711.161 696.102 696.102
Investeringsejendomme ................................. 189.400 189.400 190.500 190.500
Datterselskab ................................................. 86.371 86.371 89.102 89.102
AKTIVER, DER MÅLES
TIL DAGSVÆRDI I RESULTATOP-
GØRELSEN ................................................. 986.932 986.932 975.704 975.704
Domicilejendomme ....................................... 16.176 16.176 16.387 16.387
AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGS-
VÆRDI OVER ANDEN TOTAL-
INDKOMST ................................................. 16.176 16.176 16.387 16.387
Andre tilgodehavender .................................. 5.787 5.787 6.690 6.690
Renteswaps .................................................... 32.859 32.859 32.701 32.701
Likvider ......................................................... 364 364 8.778 8.778
TILGODEHAVENDER .............................. 39.010 39.010 48.169 48.169
Kreditinstitutter.............................................. 405.308 405.308 386.314 386.314
Realkreditinstitutter ....................................... 43.212 43.212 47.590 47.590
Afledte finansielle instrumenter, ændring i
dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen ...... 114 114 367 367
FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER
MÅLES TIL DAGSVÆRDI I RESUL-
TATOPGØRELSEN ................................... 448.634 448.634 434.271 434.271
Deposita ......................................................... 3.730 3.730 2.617 2.617
Anden gæld .................................................... 41.162 41.162 38.799 38.799
Realkreditinstitutter ....................................... 5.783 5.227 6.193 5.697
FINANSIELLE FORPLIGTELSER, DER
MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS 50.675 50.119 47.609 47.113
84
I nve s ter ings s e ls k a be t
L
uxor
A
S
34. Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolk-
ningsbidrag blevet udsendt, men endnu ikke trådt i kraft og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten 2022/23.
Nye og ændrede standarder med ikrafttrædelse i efterfølgende regnskabsår 2023/24 forventes ikke at få be-
tydning for Selskabet.
35. Nøgletal
Indtjening pr. aktie (EPS): Nettoresultat/gennemsnitligt udestående, aktier
Indre værdi pr. cirkulerende aktie: Egenkapital/antal aktier
Egenkapitalforrentning i procent p.a.: Resultat efter finansielle poster/gennemsnitlig egenkapital
Egenkapitalandel i procent: Egenkapital/aktiver i alt.
Udbytteprocent: Udbytte pr. aktie/ ultimo aktiekurs.
13.12.2023 IK
Årsrapport Revisionspåtegning ParsePort XBRL Converter 2022-10-01 2023-09-30 2021-10-01 2022-09-30 213800RPOLXUUMNKIM33 Regnskabsklasse D Konklusion Grundlag for konklusion Nicolai Mallet 2023-12-15 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-10-01 2023-09-30 cmn:ConsolidatedMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-10-01 2023-09-30 213800RPOLXUUMNKIM33 2021-10-01 2022-09-30 213800RPOLXUUMNKIM33 2023-09-30 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-09-30 213800RPOLXUUMNKIM33 2021-09-30 INV:ASharesMember ifrs-full:IssuedCapitalMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2021-10-01 2022-09-30 INV:ASharesMember ifrs-full:IssuedCapitalMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-09-30 INV:ASharesMember ifrs-full:IssuedCapitalMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2021-09-30 INV:BSharesMember ifrs-full:IssuedCapitalMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2021-10-01 2022-09-30 INV:BSharesMember ifrs-full:IssuedCapitalMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-09-30 INV:BSharesMember ifrs-full:IssuedCapitalMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2021-09-30 ifrs-full:RetainedEarningsMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2021-10-01 2022-09-30 ifrs-full:RetainedEarningsMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-09-30 ifrs-full:RetainedEarningsMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2021-09-30 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2021-10-01 2022-09-30 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-09-30 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2021-09-30 INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2021-10-01 2022-09-30 INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-09-30 INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2021-09-30 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-10-01 2023-09-30 INV:ASharesMember ifrs-full:IssuedCapitalMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2023-09-30 INV:ASharesMember ifrs-full:IssuedCapitalMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-10-01 2023-09-30 INV:BSharesMember ifrs-full:IssuedCapitalMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2023-09-30 INV:BSharesMember ifrs-full:IssuedCapitalMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-10-01 2023-09-30 ifrs-full:RetainedEarningsMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2023-09-30 ifrs-full:RetainedEarningsMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-10-01 2023-09-30 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2023-09-30 ifrs-full:RevaluationSurplusMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-10-01 2023-09-30 INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2023-09-30 INV:DividendsProposedOrDeclaredBeforeFinancialStatementsAuthorisedForIssueButNotRecognisedAsDistributionToOwnersRecognisedInEquityMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-10-01 2023-09-30 cmn:ConsolidatedMember 1 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-10-01 2023-09-30 cmn:ConsolidatedMember 1 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-10-01 2023-09-30 cmn:ConsolidatedMember 2 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-10-01 2023-09-30 cmn:ConsolidatedMember 3 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-10-01 2023-09-30 cmn:ConsolidatedMember 1 213800RPOLXUUMNKIM33 2022-10-01 2023-09-30 cmn:ConsolidatedMember 2 213800RPOLXUUMNKIM33 2023-09-30 cmn:ConsolidatedMember 213800RPOLXUUMNKIM33 2021-10-01 2022-09-30 cmn:ConsolidatedMember iso4217:DKK iso4217:DKK xbrli:shares xbrli:pure