Félagsbústaðir hf.
Ársreikningur 2022
Félagsbústaðir hf.
Þönglabakka 4
109 Reykjavík
kt. 510497-2799
3
5
8
9
10
11
12
Óendurskoðuð fylgiskjöl
25
28
Stjórnarháttayfirlýsing .......................................................................................................................................
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf .............................................................................................................................
Sjóðstreymisyfirlit ............................................................................................................................................
Skýringar ..........................................................................................................................................................
Efnisyfirlit
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra .............................................................................................
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu .................................................................................................
Efnahagsreikningur ..........................................................................................................................................
Eiginfjáryfirlit .....................................................................................................................................................
Áritun óháðs endurskoðanda ...........................................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
2
Starfsemi ársins og fjárhagsleg staða
Verðbólgan á árinu 2022 nam 9,6%. Fjármagnsgjöld ársins námu 5.957 m.kr. samanborið við 3.425 m.kr. árið áður, þar
af voru verðbætur ársins 4.816 m.kr. en 2.302 m.kr. á árinu 2021.
Hagnaður ársins nam 16.456 m.kr. og er tilkominn vegna hækkunar á fasteignamati eignasafnsins. Matsbreyting
fjárfestingareigna nam 19.959 m.kr. en var 19.633 m.kr. árið áður.
Samkvæmt efnahagsreikningi námu eignir Félagsbústaða 149.370 m.kr. í árslok, en þar af námu fjárfestingareignir
148.713 m.kr. Eigið fé nam í árslok 83.767 m.kr. og þar af er 3.240 m.kr. í hlutafé. Eiginfjárhlutfall félagsins í árslok
2022 var 56,1% samanborið við 53,2% árið 2021.
Í árslok 2022 námu skuldir félagsins 56.720 m.kr. og jukust um 6,7% milli ára. Skuldbindingar vegna stofnframlaga ríkis
og Reykjavíkurborgar námu 8.796 m.kr. á árinu en það er aukning um 2.912 m.kr. frá fyrra ári.
Á árinu 2022 voru ekki gefin út skuldabréf til þess að fjármagna fjárfestingar sem námu 3.263 m.kr. heldur voru þær
fjármagnaðar með stofnframlögum og handbæru fé. Undanfarin ár hafa Félagsbústaðir fjármagnað sig með útgáfu á
félagslegum skuldabréfaflokki með einfaldri ábyrgð Reykjavíkurborgar. Heildarútgáfa félagsins í þeim skuldabréfaflokki
nemur 18.800 m.kr. að nafnvirði. Fjármagn úr skuldabréfaútgáfum hefur verið nýtt til fjárfestinga og endurfjármögnunar
eldri skulda. Sérstök áhrifaskýrsla vegna útgáfu félagslegu skuldabréfanna er gefin út samhliða útgáfu ársreiknings.
Á árinu 2022 bættust við 80 leigueiningar í eignasafn félagsins, sem er rúmlega 84% af því sem áætlanir gerðu ráð
fyrir. Heildarfjárfesting í fjárfestingareignum nam 3.394 m.kr. sem er um 16% minna en árið áður. Þá lauk
framkvæmdum við byggingu íbúðakjarna í Árlandi 10, Rökkvatjörn 3 og Hagasel 23 sem er fyrsta Svansvottaða húsið
sem Félagsbústaðir byggja. Þá var unnið að hönnun tveggja nýrra lítilla fjölbýlishúsa sem rísa munu við Háteigsveg og
Brekknaás.
Alls voru 350 íbúðir endurnýjaðar og standsettar vegna leigjendaskipta og gerðir voru 426 leigusamningar við nýja
leigjendur og leigjendur sem fluttust milli íbúða.
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra
Félagsbústaðir er hlutafélag í eigu Reykjavíkurborgar og sinnir lögbundnu verkefni á sviði húsnæðismála fyrir hönd
eiganda síns. Kjarnastarfsemi Félagsbústaða er uppbygging, eignarhald, kaup, sala, rekstur, viðhald og útleiga á
félagslegu íbúðarhúsnæði í samræmi við reglur Reykjavíkurborgar þar um. Í öllum hverfum borgarinnar eru félagslegar
leiguíbúðir sem ætlaðar eru fjölskyldum og einstaklingum undir tilteknum eigna- og tekjumörkum, auk leiguíbúða fyrir
aldraða og fólk með fötlun.
Rekstur og starfsemi Félagsbústaða á árinu 2022 gekk vel. Tekjur námu 5.739 m.kr. á móti rekstrargjöldum að fjárhæð
3.347 m.kr. Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu var því 2.392 m.kr. Matsbreyting fjárfestingareigna var 20.021 m.kr.
og afskriftir eigna til eigin nota námu 17 m.kr. og því nam rekstrarhagnaður 22.396 m.kr. á árinu.
Rekstrartekjur jukust um 12,0% milli ára og voru 1,7% yfir áætluðum tekjum ársins. Hækkun rekstrargjalda milli ára
nam 17,8% eða 3,1% umfram það sem áætlun ársins gerði ráð fyrir. Laun og launatengd gjöld námu 410 m.kr. sem er
aukning um tæplega 11,4% frá milli ára. Ársverk voru liðlega 29 og stöðugildi í lok árs voru 30.
Starfsemin tekur m.a. mið af húsnæðisáætlun Reykjavíkurborgar, en þar er áhersla lögð á að tryggja félagslegan
margbreytileika og fjölbreytni í hverfum borgarinnar og gert ráð fyrir að 5% alls íbúðarhúsnæðis sé félagslegt
leiguhúsnæði. Í samræmi við þá stefnu leggja Félagsbústaðir áherslu á að dreifa leiguíbúðum sem jafnast um borgina.
Félagsbústaðir leigja út um 3.100 leigueiningar, sem eru að langstærstum hluta í eigu félagsins. Um 73% telst til
almenns félagslegs leiguhúsnæðis, 13% til íbúða fyrir fatlað fólk, 12% til íbúða fyrir aldraða og tæplega 2% fyrir
heimilislausa.
Samkvæmt eigandastefnu skal rekstur félagsins vera fjárhagslega sjálfbær. Öllum hagnaði félagsins, þ.m.t.
uppsöfnuðum hagnaði í formi eignamyndunar, skal einungis ráðstafað til vaxtar, viðhalds eða til niðurgreiðslu lána.
Hlutafé félagsins er 3.240 m.kr. Hluthafar eru tveir í árslok líkt og í upphafi árs en Reykjavíkurborg er eigandi 99,99%
hlutafjár og Velferðarsvið Reykjavíkurborgar er eigandi að 0,01%.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
3
Yfirlýsing stjórnar og framkvæmdastjóra
Í stjórn félagsins:
Framkvæmdastjóri:
Áhrif COVID19 voru óveruleg á starfsemi Félagsbústaða á árinu 2021. Félagið tók á árinu þátt í atvinnuátaki
Reykjavíkurborgar og Vinnumálastofnunar vegna áhrifa af COVID-19. Að öðru leiti þáði félagið hvorki opinbera styrki né
nýtti sér úrræði stjórnvalda vegna COVID-19. Ekki reyndist þörf á að endursemja um lánaskilmála vegna faraldursins.
Áhrif á virðisrýrnun eigna og eða gangvirðismat sem rekja má til faraldursins eru hverfandi og ógna ekki rekstri eða
efnahag félagsins um fyrirsjáanlega framtíð.
Stjórn Félagsbústaða hf. leggur áherslu á góða stjórnarhætti og fylgir „Leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja“ sem
gefnar eru út af Viðskiptaráði Íslands, Nasdaq OMX Iceland og Samtökum atvinnulífsins. Frekari upplýsingar um stjórn
og stjórnarhætti er að finna á vefsíðu Félagsbústaða. Upplýsingar um helstu áhættuþætti félagsins, stefnu og stýringu
er að finna í stjórnarháttayfirlýsingu og í skýringu 16 með ársreikningnum.
Stjórn og framkvæmdastjóri lýsa því hér með yfir að ársreikningurinn sé saminn í samræmi við VIII. kafla laga nr.
3/2006 um ársreikninga og að ársreikningurinn gefi glögga mynd af rekstrarafkomu ársins 2022, eignum, skuldum og
fjárhagsstöðu þann 31. desember 2022 og breytingu á handbæru fé á árinu 2022. Jafnframt er það álit stjórnar og
framkvæmdastjóra að ársreikningurinn og skýrsla stjórnar og framkvæmdastjóra geymi glöggt yfirlit um þróun og
árangur í rekstri félagsins, stöðu þess og lýsi helstu áhættuþáttum og óvissu sem félagið býr við.
Stjórn og framkvæmdastjóri Félagsbústaða hf. staðfesta hér með ársreikning félagsins fyrir árið 2022 með undirritun
sinni.
Starf áhættunefndar sem vinnur í umboði stjórnar tók á árinu mið að af breyttri áhættustefnu, áherslum á umbætur og
breytingar á áhættumatsferli.
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra, frh.:
Í samræmi við lög um ársreikninga birtir félagið upplýsingar sem nauðsynlegar eru til að leggja mat á þróun, umfang,
stöðu og áhrif félagsins í tengslum við umhverfismál, félagslega þætti og stjórnarhætti. Skýrsla um ófjárhagslega
upplýsingagjöf er fylgiskjal með ársreikningnum.
Ársreikningur Félagsbústaða er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla, eins og þeir hafa verið samþykktir
af Evrópusambandinu, ásamt viðbótarkröfum í lögum um ársreikninga.
Stjórn og framkvæmdastjóri leggja til við aðalfund að samþykkja ársreikninginn.
Sigrún Árnadóttir
Haraldur Flosi Tryggvason Klein, formaður
Ellý Þorsteinsdóttir
Magnús Davíð Norðdahl
Ragnheiður Björk Halldórsdóttir
Kjartan Magnússon
Reykjavík, 23. mars 2023
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
4
Til stjórnar og hluthafa í Félagsbústöðum hf.
Grundvöllur álits
Lykilatriði endurskoðunar
Endurskoðað var í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla (ISA) en nánar er gerð grein fyrir ábyrgð okkar í
kaflanum Ábyrgð endurskoðanda. Við uppfyllum ákvæði siðareglna endurskoðenda á Íslandi og teljumst því óháð
félaginu. Við teljum að við endurskoðunina höfum við aflað nægilegra og viðeigandi gagna til að byggja álit okkar á.
Lykilatriði endurskoðunarinnar eru þau atriði, sem að okkar faglega mati, hafa mesta þýðingu við endurskoðun okkar á
ársreikningi félagsins árið 2022. Þessi atriði voru yfirfarin við endurskoðun á ársreikningnum og höfð til hliðsjónar við
ákvörðun á viðeigandi áliti á honum. Í áritun okkar látum við ekki í ljós sérstakt álit á hverju þeirra fyrir sig.
Áritun óháðs endurskoðanda
Við höfum endurskoðað ársreikning Félagsbústaða hf. („félagið“) fyrir árið 2022. Ársreikningurinn hefur að geyma
rekstrarreikning og yfirlit um heildarafkomu, efnahagsreikning, eiginfjáryfirlit, sjóðstreymisyfirlit, upplýsingar um
mikilvægar reikningsskilaaðferðir og aðrar skýringar.
Það er álit okkar að ársreikningurinn gefi glögga mynd af fjárhagsstöðu félagsins 31. desember 2022 og afkomu þess
og breytingu á handbæru fé á árinu 2022, í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið
staðfestir af Evrópusambandinu og viðbótarkröfur sem koma fram í íslenskum lögum og reglum um ársreikninga
Áritun um endurskoðun ársreikningsins
Álit
a) Mat og tilvist fjárfestingareigna
Við höfum skilgreint fjárfestingareignir sem lykilatriði við endurskoðun okkar þar sem um matskenndan lið er að ræða,
stærsta einsaka lið reikningsskilanna og matsbreyting fjárfestingareigna hefur veruleg áhrif á rekstrarafkomu félagsins.
Fjárfestingarfasteignir eru metnar á gangvirði í reikningsskilunum í samræmi við IAS 40, breyting á gangvirði á milli ára
er fært í rekstrarreikning. Við gangvirðismatið er í grunninn stuðst við fasteignamat á eignum í eigu félagsins
verðleiðrétt til loka ársins, en fasteignamat miðast við verðlag í febrúar. Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem
á eignunum kann að hvíla. Eignir í byggingu er metnar á kostnaðarverði þangað til þær fá gilt fasteignamat.
Sjá umfjöllun í skýringu 6 og skýringu 19.a um mikilvægar reikningsskilaaðferðir.
Við höfum yfirfarið útreikninga á gangvirðismati og fasteignamat eignasafnsins og lagt mat á forsendur stjórnenda um
áhrif kvaða sem á eignasafninu kunna að hvíla. Þá höfum við fengið yfirlit yfir eignir í eigu félagsins frá Þjóðskrá Íslands
og staðfest heild og tilvist fasteigna. Við höfum einnig sannreynt nýfjárfestingar og eignfærðan framkvæmda- og
fjármögnunarkostnað vegna standsetningar íbúða, meðal annars með skoðun á undirliggjandi fylgiskjölum. Þá höfum
við yfirfarið innra eftirlit er tengist fjárfestingareignum og kannað virkni þess.
Við yfirfórum skýringu í ársreikningi og lögðum mat á hvort þær uppfylltu skýringakröfur reikningsskilastaðla.
Aðrar upplýsingar
Stjórn og framkvæmdastjóri eru ábyrg fyrir öllum upplýsingum sem félagið birtir, jafnt með ársreikningi sem og á
öðrum vettvangi. Álit okkar nær ekki til annarra upplýsinga sem félagið gefur út en tilgreint er hér að ofan. Aðrar
upplýsingar eru m.a. skýrsla stjórnar sem fylgir ársreikningi, stjórnarháttaryfirlýsing og önnur ófjárhagsleg
upplýsingagjöf. Staðfestum við því ekki þær upplýsingar sem þar er að finna. Hvað ábyrgð okkar varðar felst hún í
yfirlestri á efni og innihaldi og athugun á því hvort um verulegt ósamræmi sé að ræða milli þeirra og ársreikningsins.
Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 104. gr. laga nr. 3/2006 um ársreikninga staðfestum við að í skýrslu stjórnar sem fylgir
ársreikningi þessum eru veittar þær upplýsingar að lágmarki sem ber að veita samkvæmt lögum um ársreikninga og
koma ekki fram í skýringum.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
5
Ábyrgð endurskoðanda
•
•
•
•
•
•
Markmið okkar er að afla nægjanlegrar vissu um að ársreikningurinn sé án verulegra annmarka, hvort sem er af völdum
sviksemi eða mistaka og að gefa út áritun sem felur í sér álit okkar. Nægjanleg vissa er nokkuð hátt stig vissu, en það
tryggir ekki að endurskoðun sem framkvæmd er í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla muni uppgötva allar
verulegar skekkjur séu þær til staðar. Skekkjur geta orðið til vegna mistaka eða sviksemi og eru álitnar verulegar ef þær
gætu haft áhrif á fjárhagslega ákvarðanatöku notenda ársreikningsins, stakar eða samanlagðar.
Ábyrgð stjórnar og framkvæmdastjóra á ársreikningnum
Stjórn og framkvæmdastjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu ársreikningsins í samræmi við alþjóðlega
reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið samþykktir af Evrópusambandinu og lög um ársreikninga. Stjórn og
framkvæmdastjóri eru einnig ábyrg fyrir innra eftirliti við gerð og framsetningu ársreikningsins, þannig að hann sé án
verulegra annmarka, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka. Við gerð ársreikningsins er stjórn og framkvæmdastjóri
ábyrg fyrir mati á rekstrarhæfi félagsins. Ef vafi leikur á rekstrarhæfi skal gerð grein fyrir því í ársreikningsins með
viðeigandi skýringum og greint frá því hvers vegna ákveðið var að beita forsendunni um rekstrarhæfi við gerð og
framsetningu ársreikningsins, nema ákveðið hafi verið að leysa félagið upp eða hætta starfsemi, eða engir aðrir
raunhæfir kostir fyrir hendi en að gera það.
Áritun óháðs endurskoðanda, frh.:
Stjórn og endurskoðunarnefnd skulu hafa eftirlit með gerð og framsetningu ársreikningsins.
Sem hluti af endurskoðuninni sem framkvæmd er í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla, beitum við faglegu
mati (e. professional judgment) og viðhöfum faglega tortryggni (e. professional skepticism). Eftirfarandi er einnig hluti
af endurskoðun okkar á ársreikningi félagsins:
Greina og meta hættuna á verulegri skekkju í ársreikningnum, hvort sem er vegna mistaka eða sviksemi,
skipuleggja og framkvæma endurskoðunaraðgerðir til að bregðast við þeirri hættu og öflun
endurskoðunargagna sem eru nægjanleg og viðeigandi til að byggja álit okkar á. Hættan á að uppgötva ekki
verulega skekkju vegna sviksemi er meiri en að uppgötva ekki skekkju vegna mistaka þar sem sviksemi getur
falið í sér samsæri, skjalafals og misvísandi framsetningu ársreikningsins, að einhverju sé viljandi sleppt eða
að innra eftirlit sé ekki virt.
Afla endurskoðunargagna er varða verulegar einingar innan ársreikningsins til að geta látið í ljós álit á
ársreikningi. Við erum ábyrg fyrir skipulagi, umsjón og framkvæmd endurskoðunar félagsins og berum ein
ábyrgð á áliti okkar á félaginu.
Afla skilnings á innra eftirliti, ekki í þeim tilgangi að veita álit á virkni innra eftirlits félagsins, heldur í þeim
tilgangi að skipuleggja viðeigandi endurskoðunaraðgerðir.
Meta hvort reikningsskilaaðferðir sem notaðar eru, og tengdar skýringar, séu viðeigandi og hvort
reikningshaldslegt mat stjórnenda sé raunhæft.
Meta hvort forsendan um rekstrarhæfi eigi við, hvort verulegur vafi leiki á rekstrarhæfi eða hvort aðstæður
séu til staðar sem gætu valdið vafa um rekstrarhæfi. Ef við teljum að vafi leiki á rekstrarhæfi ber okkur að
vekja sérstaka athygli á viðeigandi skýringum ársreikningsins í áritun okkar. Ef slíkar skýringar eru
ófullnægjandi ber okkur að víkja frá fyrirvaralausri áritun. Niðurstaða okkar byggir á endurskoðunargögnum
sem aflað er fram að dagsetningu áritunar. Atburðir eða aðstæður eftir dagsetningu áritunar geta þannig
valdið óvissu um rekstrarhæfi félagsins.
Meta hvort ársreikningurinn gefi glögga mynd af undirliggjandi viðskiptum og atburðum og leggja mat á
framsetningu, uppbyggingu og innihald ársreikningsins með tilliti til glöggrar myndar, skýringum þar á meðal.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
6
Önnur atriði samkvæmt ákvæðum laga og regla
Áritun vegna sameiginlegs rafræns skýrslusniðs (e. European Single Electronic Format - ESEF reglur)
f.h. Grant Thornton endurskoðunar ehf
Ábyrgð okkar er að afla hæfilegrar vissu um hvort ársreikningurinn, byggt á þeim gögnum sem við höfum aflað, sé í
öllum meginatriðum í samræmi við ESEF reglur og gefa út áritun með áliti okkar. Eðli, tímasetning og umfang aðgerða
sem valdar eru byggja á mati endurskoðandans, þar á meðal mati á áhættunni að vikið sé í verulegum atriðum frá
kröfum sem fram koma í ESEF reglum, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka.
Það er álit okkar að samstæðuársreikningur Félagsbústaða hf fyrir árið 2022 með skráarheitið "Ársreikningur
Félagsbústaða 2022.xhtml" hafi í öllum meginatriðum verið gerður í samræmi við kröfur laga um upplýsingaskyldu
útgefanda verðbréfa og flöggunarskyldu um sameiginlegt rafrænt skýrslusnið (ESEF reglur).
Við vorum skipaðir endurskoðendur í kjölfar útboðs á endurskoðunarþjónustu í júlí 2018 og er þetta því fimmta
samfellda reikningsárið þar sem við erum endurskoðendur félagsins.
Áritun óháðs endurskoðanda, frh.:
J. Sturla Jónsson
löggiltur endurskoðandi
Reykjavík, 23. mars 2023
Okkur ber skylda til að upplýsa stjórn og endurskoðunarnefnd meðal annars um áætlað umfang og tímasetningu
endurskoðunarinnar auk verulegra atriða sem upp komu í endurskoðun okkar, þar á meðal verulega annmarka á innra
eftirliti, ef við á. Við höfum afhent stjórn og endurskoðunarnefnd endurskoðunarskýrslu þar sem gerð er grein fyrir
þessum atriðum og er hún í samræmi við áritun þessa.
Við höfum ekki veitt félaginu neina þá þjónustu sem telst óheimilt að veita samhliða endurskoðun í samræmi við lög
um endurskoðendur. Við höfum einnig afhent stjórn og endurskoðunarnefnd yfirlýsingu þess efnis að við uppfyllum
ákvæði siðareglna er varðar óhæði. Við höfum jafnframt komið á framfæri upplýsingum um tengsl eða aðra þætti sem
gætu haft áhrif á óhæði okkar og hvaða varúðarráðstafanir við höfum stuðst við til að tryggja óhæði okkar, ef við á.
Í tengslum við endurskoðun okkar á ársreikningi Félagsbústaða hf. framkvæmdum við aðgerðir til að geta gefið álit á
það hvort ársreikningur fyrir árið 2022 með skráarheitið „Ársreikningur Félagsbústaða 2022.xhtml“ hafi í meginatriðum
verið gerður í samræmi við kröfur laga um upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu nr. 20/2021 um
sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic Format), ESEF reglur EU 2019/815 sem innihalda
skilyrði sem tengjast gerð samstæðuársreiknings á XHTML formi og iXBRL merkingum samstæðuársreikningsins.
Af þeim atriðum sem við upplýstum stjórn og endurskoðunarnefnd um lögðum við mat á hvaða atriði höfðu mesta
þýðingu í endurskoðuninni á yfirstandandi ári og eru það lykilatriði endurskoðunarinnar. Við gerum grein fyrir þessum
atriðum í áritun okkar nema lög og reglur heimila ekki slíka upplýsingagjöf. Í undantekningartilfellum kunnum við að
greina ekki frá slíkum atriðum ef við metum það svo að neikvæðar afleiðingar af slíkri upplýsingagjöf vegi þyngra en
hagsmunir almennings af upplýsingunum.
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu ársreikningsins í samræmi við lög um upplýsingaskyldu
útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu. Í þeirri ábyrgð felst meðal annars að útbúa ársreikning á XHTML formi í
samræmi við ákvæði reglugerðar Evrópusambandsins, EU 2019/815, um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European
Single Electronic Format, ESEF reglur).
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
7
Skýr. 2022 2021
Rekstrartekjur
4 5.288.629 4.714.940
450.169 407.760
5.738.798 5.122.700
Rekstrargjöld
Rekstur og viðhald eignasafns:
607.351 516.312
1.449.462 1.244.128
648.995 567.223
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður:
5 409.550 367.477
122.174 107.469
10
57.434 33.189
3.294.967 2.835.798
2.443.831 2.286.903
7
19.958.748 19.632.649
8
16.851)(
20.094)(
22.385.728 21.899.458
Fjármagnsgjöld og fjármunatekjur
27.199 16.639
5.956.790)( 3.425.046)(
6 5.929.590)( 3.408.407)(
16.456.137 18.491.050
Skýringar á blaðsíðum 12 - 24 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Rekstrarreikningur og yfirlit um
Leigutekjur .............................................................................................
Aðrar tekjur ............................................................................................
Rekstur fasteigna .............................................................................
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ........................................................
heildarafkomu ársins 2022
Rekstrarhagnaður .............................................................................
Hagnaður (tap) og heildarafkoma ársins ............................................
Hrein fjármagnsgjöld .........................................................................
Viðhald og framkvæmdir ..................................................................
Laun og launatengd gjöld .................................................................
Annar skrifstofu- og stjórnunarkostnaður .........................................
Framlag í afskriftareikning viðskiptakrafna .......................................
Fjármagnsgjöld .......................................................................................
Fjármunatekjur .......................................................................................
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu ..............................................
Matsbreyting fjárfestingareigna .............................................................
Afskrift eigna til eigin nota .....................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
8
Skýr. 2022 2021
Eignir
7 148.712.525 123.808.323
8 225.750 234.602
148.938.275 124.042.926
47.358 43.314
Fastafjármunir 148.985.633 124.086.239
10 156.504 81.316
18 27.705 0
13 88.781 464.786
106.028 224.850
11 5.627 1.589.734
384.645 2.360.686
Eignir samtals 149.370.278 126.446.925
Eigið fé
3.240.267 3.240.267
80.526.467 64.070.330
Eigið fé 12 83.766.734 67.310.597
Skuldbindingar
13
8.795.542
5.883.305
7, 15
88.061
73.039
Skuldir
14 54.546.679 51.262.977
16 20.116 305
16 238.154 172.061
124.573 117.364
14 1.376.971 1.196.610
413.447 404.401
18 0 26.267
Skammtímaskuldir 2.173.261 1.917.009
Skuldir samtals 56.719.940 53.179.985
Eigið fé og skuldir samtals 149.370.278 126.446.925
7
Skýringar á blaðsíðum 12 - 24 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Viðskiptakröfur .......................................................................................
Krafa á ríkissjóð vegna stofnframlaga ....................................................
Fjárfestingareignir ..................................................................................
Krafa á eiganda ......................................................................................
Efnahagsreikningur 31. desember 2022
Veltufjármunir
Eignir til eigin nota .................................................................................
Langtímakröfur .......................................................................................
Aðrar skammtímakröfur .........................................................................
Handbært fé ...........................................................................................
Veðsetningar .....................................................................................
Annað eigið fé ........................................................................................
Langtímaskuldir ......................................................................................
Skuld við lánastofnun .............................................................................
Skuldir vegna fasteignakaupa ................................................................
Áfallnir vextir ..........................................................................................
Næsta árs afborganir langtímaskulda .....................................................
Aðrar skammtímaskuldir ........................................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi ......................................................
Skuld við eiganda ...................................................................................
Skuldbinding vegna lóðaleigusamninga .................................................
Hlutafé ...................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
9
Annað Eigið fé
Hlutafé eigið fé samtals
2022
3.240.267 64.070.330 67.310.597
0 0
16.456.137 16.456.137
3.240.267 80.526.467 83.766.734
2021
3.240.267 45.579.280 48.819.546
0 0
18.491.050 18.491.050
3.240.267 64.070.330 67.310.597
Skýringar á blaðsíðum 12 - 24 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Eigið fé 31. desember 2021 ...............................................
Eigið fé 1. janúar 2022 ........................................................
Hlutafjáraukning ..................................................................
Heildarhagnaður tímabilsins ................................................
Eigið fé 31. desember 2022 ...............................................
Eigið fé 1. janúar 2021 ........................................................
Hlutafjáraukning ..................................................................
Heildarhagnaður tímabilsins ................................................
Eiginfjáryfirlit 1. janúar til 31. desember 2022
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
10
Skýr. 2022 2021
Rekstrarhreyfingar
16.456.137 18.491.050
Rekstrarliðir sem hafa ekki áhrif á fjárstreymi:
8 16.851 20.094
6
5.929.590 3.414.646
7 19.958.748)( 19.632.649)(
0 0
Veltufé frá rekstri án vaxta og skatta
2.443.831 2.293.141
Breytingar á rekstrartengdum eignum og skuldum:
43.658 68.297)(
8.587 67.214
Breytingar rekstrartengdra eigna og skulda
52.245 1.083)(
23.155 14.638
1.144.900)( 1.097.124)(
1.121.745)( 1.082.486)(
Handbært fé frá rekstri 1.374.332 1.209.572
Fjárfestingarhreyfingar
7 3.307.119)( 4.014.053)(
8 13.880)( 8.867)(
5.882 0
376.005 359.152)(
53.972)( 23.936
Fjárfestingarhreyfingar
2.993.085)( 4.358.136)(
Fjármögnunarhreyfingar
0 0
1.297.978 1.922.202
13 0 7.900.739
45.625)( 4.252.507)(
13 1.303.611)( 1.192.184)(
66.093 367.207)(
19.810 79)(
Fjármögnunarhreyfingar
34.646 4.010.964
(Lækkun) hækkun á handbæru fé .................................................................................................................
1.584.107)( 862.400
Handbært fé í ársbyrjun .................................................................................................................
1.589.734 727.334
Handbært fé í lok tímabils ...............................................................................
5.627 1.589.734
Aðrar upplýsingar
1.322.086 1.210.655
Skýringar á blaðsíðum 12 - 24 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Tekin ný langtímalán .................................................................................
Skuldir vegna fasteignakaupa, breyting ....................................................
Skammtímalán, breyting ...........................................................................
Veltufé frá rekstri ......................................................................................
Uppgreiðsla langtímalána ..........................................................................
Afborganir langtímalána ............................................................................
Innheimtar vaxtatekjur ..............................................................................
Greidd vaxtagjöld ......................................................................................
Krafa á tengda aðila (Borgarsjóður), breyting ............................................
Fjárfesting í eignum til eigin nota ..............................................................
Sjóðstreymisyfirlit árið 2022
Fjárfesting í fjárfestingareignum ...............................................................
Hagnaður samkvæmt rekstrarreikningi .....................................................
Afskriftir eigna til eigin nota ..................................................................
Matsbreyting fjárfestingareigna ...........................................................
Skammtímakröfur, (hækkun) lækkun ....................................................
Skammtímaskuldir, hækkun (lækkun) ...................................................
Hrein fjármagnsgjöld ............................................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi .........................................................
Sala á eignum til eigin nota .......................................................................
Krafa á ríkissjóð v/stofnframlaga ...............................................................
Innborgað hlutafé ......................................................................................
Söluhagnaður eigna til eigin nota .........................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
11
1. Félagið
2. Grundvöllur reikningsskilanna
a.
Yfirlýsing um að alþjóðlegum reikningsskilastöðum sé fylgt
b.
Grundvöllur matsaðferða
c.
Starfrækslugjaldmiðill og framsetningargjaldmiðill
d.
Mat og ákvarðanir
Skýring 6 - mat fjárfestingareigna
3.
Ákvörðun gangvirðis
4. Leigusamningar
Skýringar
Félagsbústaðir hf. (félagið) er íslenskt hlutafélag. Höfuðstöðvar félagsins eru að Þönglabakka 4, Reykjavík. Félagið
er fasteignafélag með áherslu á fjárfestingar og útleigu fasteigna í Reykjavík. Félagið er dótturfélag
Reykjavíkurborgar sem er með lögheimili að Tjarnargötu 11 í Reykjavik. Félagið er undanþegið álagningu
tekjuskatts.
Ársreikningur félagsins er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS) eins og þeir hafa verið
staðfestir af Evrópusambandinu.
Ársreikningurinn er gerður á grundvelli kostnaðarverðs, að því undanskildu að fjárfestingaeignir eru metnar á
gangvirði. Fjallað er um aðferðir við mat á gangvirði í skýringum 6 og 21a.
Ársreikningurinn er birtur í íslenskum krónum, sem er starfrækslugjaldmiðill félagsins. Allar fjárhæðir eru birtar í
þúsundum króna.
Gerð ársreikningsins í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla krefst þess að stjórnendur taki ákvarðanir, meti
og gefi sér forsendur sem hafa áhrif á beitingu reikningsskilaaðferða og birtar fjárhæðir eigna, skulda, tekna og
gjalda. Endanlegar niðurstöður kunna að verða frábrugðnar þessu mati.
Mat og forsendur þess eru í stöðugri endurskoðun. Breytingar á reikningshaldslegu mati eru færðar á því tímabili
sem breytingin á sér stað og þeim framtíðartímabilum sem breytingarnar hafa áhrif á.
Upplýsingar um mikilvæg atriði, þar sem óvissa í mati og mikilvægi ákvarðana varðandi reikningsskilaaðferðir hefur
mest áhrif á skráðar fjárhæðir í ársreikningnum er að finna í eftirfarandi skýringum:
Við ákvörðun gangvirðis er byggt á forsendum sem háðar eru mati stjórnenda á þróun ýmissa þátta í framtíðinni.
Raunverulegt gangvirði kann að vera frábrugðið þessu mati.
Stjórn félagsins staðfesti ársreikning félagsins 23.03.2023
Nokkrar reikningsskilaaðferðir félagsins og skýringar krefjast mats á gangvirði, bæði fyrir fjáreignir, fjárskuldir og
aðrar eignir og skuldir. Upplýsingar um forsendur við ákvörðun á gangvirði eigna eða skulda eru í skýringum um
viðkomandi eignir og skuldir.
Félagið hefur gert leigusamninga vegna fjárfestingareigna félagsins. Leigusamningar eru að jafnaði tengdir vísitölu
neysluverðs og er meirihluti leigusamninga ótímabundnir með 3 til 12 mánaða uppsagnafresti. Nýtingarhlutfall
fjárfestingareigna í eigu félagsins er um 96,0%.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
12
5.
Laun og launatengd gjöld
Laun og launatengd gjöld greinast þannig:
2022 2021
330.226 297.244
42.679 38.227
36.645 32.005
409.550 367.477
29 28
30 27
Laun og hlunnindi stjórnar og stjórnenda greinist sem hér segir:
2022 2021
7.582 7.060
23.822 22.261
49.388 45.436
80.792 74.756
6.
Fjármunatekjur og (fjármagnsgjöld)
Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld greinast þannig:
2022 2021
23.155 14.638
4.044 2.001
27.199 16.639
1.214.875)( 1.171.316)(
73.771 61.408
2.091)( 1.545)(
7.914 17.252)(
5.503)( 5.730
4.816.006)( 2.302.071)(
5.956.790)( 3.425.046)(
5.929.590)( 3.408.407)(
7.
Fjárfestingareignir
Fjárfestingareignir greinast þannig:
2022 2021
49.229.054 44.929.571
146.810 0
3.568.674 4.449.784
122.705)( 150.301)(
52.821.834 49.229.054
74.579.269 54.173.691
146.810)( 0
173.729)( 254.771)(
21.631.962 20.660.348
95.890.691 74.579.269
148.712.525 123.808.323
Vaxtagjöld langtímaskulda ..................................................................................
Eignfærðir vextir ..................................................................................................
Tekjufærsla (gjaldfærsla) vegna stofnframlaga ....................................................
Afskrift affalla (yfirverðs) og lántökukostnaðar skuldabréfa ................................
Vaxtagjöld lóðaleiguskulda ..................................................................................
Matshækkun 31.12 .............................................................................................
Matsbreyting ársins ............................................................................................
Verðbætur ...........................................................................................................
Fjármagnsgjöld samtals ......................................................................................
Hrein fjármagnsgjöld ...........................................................................................
Eignfærðir vextir eru vegna eigna sem eru í byggingu. Vaxtaútreikningur miðar við útvexti á veltureikning félagsins
á hverjum tíma.
Leiðréttingar ........................................................................................................
Seldar eignir ........................................................................................................
Leiðréttingar ........................................................................................................
Seldar eignir ........................................................................................................
Bókfært verð 31.12 .............................................................................................
Laun ....................................................................................................................
Lífeyrissjóðsgjöld ................................................................................................
Laun og launatengd gjöld samtals ......................................................................
Önnur launatengd gjöld .......................................................................................
Sigrún Árnadóttir, framkvæmdastjóri ..................................................................
Stöðugildi í lok ársins ..........................................................................................
Skýringar, frh.:
Starfsmannafjöldi félagsins greinist þannig:
Meðalfjöldi starfsmanna á árinu umreiknað í ársverk .........................................
Aðrir stjórnendur (3) ............................................................................................
* Allir stjórnarmenn njóta sömu launa nema stjórnarformaður sem fær tvöföld laun meðstjórnanda.
Laun stjórnar (3) * ...............................................................................................
Vaxtatekjur ..........................................................................................................
Virðisaukning búseturéttar ..................................................................................
Fjármunatekjur samtals .......................................................................................
Matshækkun 1.1 .................................................................................................
Kostnaðarverð 1.1 ...............................................................................................
Viðbót á árinu * ...................................................................................................
Kostnaðarverð fyrir matshækkun ........................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
13
7.
Fjárfestingareignir, frh.
Fjárfestingar í fjárfestingareignum greinast þannig:
2022 2021
2.748.367 3.782.977
730.021 566.574
74.125 77.202
16.162 23.031
3.568.674 4.449.784
Matsbreyting í rekstrarreikningi greinist svo:
2022 2021
21.631.962 20.660.348
51.040)( 7.628
1.622.174)( 1.035.328)(
19.958.748 19.632.649
Mat fjárfestingareigna
Veðsetningar og ábyrgðir
Fasteignamat og vátryggingaverð
8.
Eignir til eigin nota
Eignir til eigin nota greinast þannig:
Fasteignir Áhöld og tæki Samtals
216.100 67.505 283.605
0 13.880 13.880
0 21.712)( 21.712)(
216.100 59.673 275.773
15.385 33.618 49.003
7.488 9.363 16.851
0 15.831)( 15.831)(
22.873 27.150 50.024
200.715 33.887 234.602
193.227 32.523 225.750
Fasteignamat og vátryggingaverð
Á fasteignum félagsins hvíla þinglýst veð til tryggingar skuldum sem voru að eftirstöðvum 23.565 m.kr. í árslok
2022 (2021: 21.782 m.kr.). Til viðbótar hefur félagið undirritað fjögur tryggingarbréf við viðskiptabanka sinn
samtals að fjárhæð 3.725 m.kr. sem einnig eru tryggð með veði í fasteignum félagsins.
Kostnaðarverð 1.1 ........................................................................
Fasteignamat fjárfestingareigna sem er í gildi í árslok 2022 nam 131.589 m.kr. (2021: 107.319 m.kr.).
Brunabótamat fjárfestingareigna nam á sama tíma 91.075 m.kr. (2021: 76.086 m.kr.).
Fasteignamatið er hækkað í samræmi við hækkun vísitölu íbúðarverðs í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu frá febrúar
2022. Frá febrúar til ársloka 2022 hefur vísitalan hækkað um 12,98%. Vísitalan er vísbending um þróun á verði
íbúða og hver væntanleg meðaltalsbreyting fasteignamats kemur til með að vera í nýju fasteignamati næsta árs.
Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem á eignunum kann að hvíla. Eignir í byggingu eru metnar á
kostnaðarverði þangað til þær fá gilt fasteignamat.
Við matið á fjárfestingareignum félagsins er stuðst við fasteignamat fasteignaskrár Þjóðskrár Íslands. Samkvæmt
upplýsingum frá fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands er fasteignamat gangverð sem ætla má að eign hefði haft í
kaupum og sölum. Matið er gert í maí mánuði ár hvert og miðast við verðlag í febrúar sama ár. Hið nýreiknaða mat
tekur gildi í árslok. Fasteignamat tekur bæði til húss og lóðar og skiptist í húsmat og lóðarmat.
Söluhagnaður (tap) fjárfestingareigna .................................................................
Keyptar eignir á árinu ..........................................................................................
Eignfærður framkvæmdakostnaður á árinu .........................................................
Lóðarleigusamningar ...........................................................................................
Skýringar, frh.:
Matsbreyting skuldbindingar vegna 30% stofnframlaga ....................................
Eignfærður fjármögnunarkostnaður á árinu .........................................................
Allar fjárfestingareignir félagsins eru íbúðarhúsnæði í Reykjavík.
Matsbreyting fjárfestingar á árinu .......................................................................
* Viðbót á árinu innifelur auk fjárfestinga, lóðaleigusamninga að fjárhæð 16.162 þús. kr. sem hreyfa ekki fé.
Breytingar á fasteignamati fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna og
skuldbindinga í rekstrarreikningi. Fjárfestingareignir eru ekki afskrifaðar.
Fasteignamat fasteigna til eigin nota nam 94,4 m.kr. í árslok (2021: 87,3 m.kr.) Brunabótamat eignarninnar nam á
sama tíma 177,7 m.kr. (2021: 154,0 m.kr.).
Fært út vegna selt á árinu .............................................................
Afskrifað 31.12 .............................................................................
Bókfært verð 31.12.2021 ..............................................................
Afskrifað 1.1 .................................................................................
Afskrifað á árinu ............................................................................
Viðbót á árinu ................................................................................
Selt á árinu ....................................................................................
Kostnaðarverð 31.12 ....................................................................
Bókfært verð 31.12.2022 ..............................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
14
9.
Langtímakröfur
10.
Viðskiptakröfur
2022 2021
121.000 135.000
39.434)( 47.189)(
57.434 33.189
139.000 121.000
11.
Handbært fé
Sjóður og bankainnstæður teljast til handbærs fjár.
12.
Eigið fé
Hlutafé
Arður
Eiginfjárstýring
13.
Skuldbindingar
Skuldbindingar félagsins greinast þannig:
2022 2021
8.388.921 5.478.504
406.621 404.800
8.795.542 5.883.305
Skýringar, frh.:
Félaginu ber ekki að fylgja ytri reglum um lágmarks
Heildarhlutafé félagsins samkvæmt samþykktum þess er 3.240 m.kr. Hver hlutur er ein króna að nafnverði. Eitt
atkvæði fylgir hverjum hlut í félaginu.
Ekki var greiddur arður til hluthafa árið 2022. Markmið félagsins er að starfa í þágu almenningsheilla og skal öllum
hagnaði félagsins, þ.m.t. uppsöfnuðum hagnaði í formi eignamyndunar, einungis ráðstafað í þágu þessa markmiðs
félagsins.
Á eignaliðinn langtímakröfur er færð krafa á Búmenn hsf. og Búseti hsf. en félagið hefur gert samning við þá um
búseturétt á fasteignum. Búseturéttur er samkvæmt lögum skilgreindur sem eignarhlutur í íbúð, að jafnaði 10% af
verðmæti íbúðarinnar. Lögskráður eigendur íbúðanna eru ýmist Búmenn hsf. eða Búseti hsf. Við sölu á búseturétti
fá Félagsbústaðir hf. endurgreitt upphaflegt framlag ásamt verðbótum.
Viðskiptakröfur nema 295,5 m.kr. að kröfuvirði í árslok (2021: 202,3 m.kr.). Viðskiptakröfur eru færðar niður um
138 m.kr. í árslok (2021: 121 m.kr.). Breyting niðurfærslunnar á árinu greinist þannig:
Niðurfærsla í ársbyrjun ........................................................................................
Tapaðar kröfur á árinu .........................................................................................
Niðurfærsla í árslok ............................................................................................
Framlag í afskriftareikning á árinu .......................................................................
Hluti af stofnframlögum frá ríki eru ógreidd í lok tímabilsins, 88,8 m.kr. (2021: 464,8 m.kr.) eru færðar sem krafa á
ríkið.
Stefna félagsins er að eiginfjárstaða þess verði það sterk að stjórnendur hafi svigrúm til athafna komi til áfalla í
ytra umhverfi s.s. lækkandi húsnæðisverð eða veruleg vanskil leigugreiðslna.
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélaga með endurgreiðslukvöð ...........................
Viðbótarframlag frá ríki án endurgreiðslukvaðar ..................................................
Félagið hefur móttekið stofnframlög sem ríki og Reykjavíkurborg hafa veitt í samræmi við lög 52/2016 um
almennar íbúðir. Færð er skuldbinding vegna stofnframlaga sem bundin eru endurgreiðslukvöð en stofnframlögin
skulu endurgreiða að loknum lánstíma fjármögnunar, við breytingu á notkun eignarinar eða við sölu hennar.
Stofnframlög án endurgreiðslukvaðar eða þar sem hverfandi líkur eru á að komi til endurgreiðslu eru færð í
gegnum rekstrarreikning með reglubundnum hætti á lánstíma fjármögnunar.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
15
14.
Langtímaskuldir
Yfirlit um langtímaskuldir:
2022 2021
Verðtryggð skuldabréf:
19.876.227 18.653.456
10.433.283 9.920.423
409.321 419.831
2.249.062 2.083.113
293.716 272.045
21.351.707 19.824.255
792.119 773.334
55.405.435 51.946.457
Óverðtryggð skuldabréf:
353.952 365.092
164.264 148.037
55.923.650 52.459.587
1.376.971)( 1.196.610)(
54.546.679 51.262.977
Afborganir langtímaskulda greinast þannig á næstu ár:
2022 2021
1.376.971 1.196.610
1.402.899 1.220.713
1.429.542 1.245.536
1.456.926 1.271.103
1.485.072 1.297.437
48.607.977 46.080.150
55.759.387 52.311.549
Breyting vaxtaberandi skulda á árinu greinist þannig:
2022 2021
52.459.508 47.687.516
0 7.900.739
45.625)( 4.252.507)(
1.303.611)( 1.190.200)(
19.810 79)(
51.130.083 50.145.469
4.793.567 2.314.039
55.923.650 52.459.508
FB100366 SB, vextir 1,70% ...............................................................................
Yfirverð og eignfærður lántökukostnaður að fjárhæð 164,3 m.kr. (2021: 148,0 m.kr.) er færður til hækkunar á
langtímalánum félagsins.
Jöfnunarsjóður sveitarfélaga, vextir 2,00% ........................................................
Íslandsbanki, breytilegir vextir nú 7,53% ............................................................
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ........................................
Yfirverðsreikningur ..............................................................................................
Árið 2023 / 2022 .................................................................................................
Árið 2024 / 2023 .................................................................................................
Árið 2027 / 2026 .................................................................................................
Næsta árs afborganir ...........................................................................................
Langtímaskuldir í efnahagsreikningi samtals ......................................................
Framangreind vaxtahlutföll eru vegnir meðal virkir vextir í samræmi við gildandi vaxtakjör lána í árslok 2022.
Í árslok eru langtímalán sem voru að eftirstöðum 23.565 m.kr. (2021: 21.782 m.kr. ) tryggð með veði í fasteignum.
Langtímalán sem voru að eftirstöðvum 31.785 m.kr. (2020: 29.745 m.kr.) eru tryggð með ábyrgð
Reykjavíkurborgar.
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, vextir 2,30% .................................................
Lánasjóður sveitarfélaga, vextir 2,60% ...............................................................
FEL 04 1, vextir 4,00% .......................................................................................
Síðar ....................................................................................................................
Árið 2025 / 2024 .................................................................................................
FB100366, vextir 2,79% .....................................................................................
FB100366u, vextir 2,85% ...................................................................................
Skýringar, frh.:
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ........................................
Uppgreiðsla langtímalána ....................................................................................
Árið 2026 / 2025 .................................................................................................
Hreyfingar án greiðsluáhrifa
Verðbætur og gjaldfærð afföll lána ......................................................................
Vaxtaberandi skuldir 31. desember .....................................................................
Hreyfingar með greiðsluáhrif
Vaxtaberandi skuldir 1. janúar .............................................................................
Tekin ný langtímalán ...........................................................................................
Afborganir ...........................................................................................................
Ný skammtímalán og afborganir af skammtímalánum .......................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
16
15.
Leigusamningar
Leigueignir og leiguskuldir eru vegna leigusamninga um lóðir sem félagið leigir og eru metnir hafa óvissan líftíma.
Lóðir
Leigueignir
76.106
16.162
92.267
Leiguskuldir
75.450
16.162
704)(
90.908
2.846)(
88.061
Fjárhæðir í rekstrarreikningi
2.091
Fjárhæðir í sjóðstreymi
2.091
16.
Skammtímaskuldir
17.
Stýring fjárhagslegrar áhættu
Yfirlit
Mótaðilaáhætta
Samningar við fjármálastofnun
Greidd vaxtagjöld af leiguskuldum ..................................................................................................
Skýringar, frh.:
Skuldbinding vegna lóðaleigusamninga 31.12.2022 .......................................................................
Leigueignir og leiguskuldir greinast þannig:
Við gerð samninga við fjármálastofnun skal stefnt að því að mótaðilinn sé með gott lánshæfismat. Jafnframt skal
hugað að samningum sem takmarka mótaðilaáhættu í slíkum tilfellum, reynt skal eftir fremsta megni að kanna
fjárhagslega getu mótaðilans.
Staða 1.1.2022 ................................................................................................................................
Viðbætur .........................................................................................................................................
● rekstraráhætta
Hér eru veittar upplýsingar um framangreindar áhættur, markmið, stefnu og aðferðir félagsins við að meta og
stýra áhættunni, auk upplýsinga um eiginfjárstýringu þess.
Stjórn Félagsbústaða ber ábyrgð á að innleiða og hafa eftirlit með áhættustýringu m.a. með hliðsjón af
áhættustefnu félagsins. Áhættunefnd starfar í umboði stjórnar og gefur hún stjórn reglubundið skýrslu um virkni
og framkvæmd áhættustýringar og ásamt mati á hagnýtu gildi áhættustefnunnar. Stjórnin hefur falið fjármálastjóra
félagsins umsjón með daglegri áhættustýringu.
Markmið félagsins með áhættustýringu er að uppgötva og greina áhættu sem það býr við, setja viðmið um
áhættutöku og hafa eftirlit með henni. Áhættustýring og aðferðir eru yfirfarnar reglulega til að endurspegla
breytingar á markaðsaðstæðum og starfsemi félagins.
Mótaðilaáhætta er tilkomin vegna áhættu af fjárhagslegu tapi ef fjármálastofnun sem Félagsbústaðir eiga viðskipti
við eða aðrir mótaðilar í samningum geta ekki staðið við skuldbindingar sínar.
Félagið skuldar lánastofnun samtals 20,1 m.kr. Jafnframt skuldar félagið 238,2 m.kr. vegna fasteignakaupa. Á
árinu 2023 er stefnt að því að greiða þessar skammtímaskuldir, en handbært fé í árslok er 5,6 m.kr.
Eftirfarandi áhætta fylgir fjármálagerningum félagsins:
● mótaðilaáhætta
● lausafjáráhætta
● markaðsáhætta
Staða 31.12.2022 ............................................................................................................................
Staða 1.1.2022 ................................................................................................................................
Viðbætur .........................................................................................................................................
Afborganir leiguskulda ....................................................................................................................
Leiguskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ..........................................................................
Næsta árs afborganir leiguskulda ....................................................................................................
Vaxtagjöld af leiguskuldum .............................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
17
17.
Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.
Mótaðilaáhætta, frh.
Viðskipta- og aðrar skammtímakröfur
Skýr.
2022 2021
8 47.358 43.314
156.504 81.316
106.028 224.850
16 27.705 0
88.781 464.786
5.627 1.589.734
432.003 2.404.001
Virðisrýrnun
Nafnverð Nafnverð
kröfu Niðurfærsla kröfu Niðurfærsla
2022 2022 2021 2021
162.365 81.280 116.668 58.465
31.166 23.375 33.315 24.986
34.346 34.346 37.549 37.549
227.877 139.000 187.532 121.000
Skýringar, frh.:
Mótaðilaáhætta er hættan á fjárhagslegu tapi félagsins ef viðskiptamaður eða mótaðili í fjármálagerningi getur ekki
staðið við umsamdar skuldbindingar sínar. Mótaðilaáhætta er lágmörkuð með því að leigjendur greiði 1 mánaðar
leigu fyrirfram.
Félagið hefur á undanförnum árum lagt áherslu á innheimtu leigutekna með töluverðum árangri en
innheimtuhlutfall undanfarin 5 ár hefur að meðaltali verið yfir 97,5%. Félagið hefur undanfarin ár unnið með
Motus, varðandi innheimtu leiguskulda þar sem reglulega er farið yfir innheimtuárangur og staða innheimtu á
leigukröfum félagsins greind í samhengi við það sem almennt gerist hjá sambærilegum aðilum. Þá er einnig farið
yfir þróun undanfarinna tímabila og rýnt í samhengi við almennt efnahagsástand. Jafnframt fylgist innheimtustjóri
með innheimtuárangri í hverjum mánuði. Einnig er unnið með velferðarsviði Reykjavíkurborgar, sem úthlutar
íbúðum félagsins, varðandi uppgjör á vanskilum leigjenda félagsins sem eiga í erfiðleikum með að standa í skilum
sökum fjárhagslegrar stöðu.
Félagið reiknar niðurfærslu vegna áætlaðrar virðisrýrnunar viðskiptakrafna og annarra krafna. Niðurfærslan er í
meginatriðum sérstök niðurfærsla vegna einstakra viðskiptamanna og almenn niðurfærsla með tilliti til aldurs
krafna, sem ekki hefur verið tengd einstökum viðskiptamönnum. Almenn niðurfærsla er ákveðin með tilliti til
innheimtusögu sambærilegra krafna.
Krafa á eiganda .............................................................................
Krafa á ríkissjóð vegna stofnframlaga ...........................................
Handbært fé .................................................................................
Samtals .........................................................................................
Aldur viðskiptakrafna var eftirfarandi í árslok:
Mesta mögulega tap félagsins vegna fjáreigna er bókfært verð þeirra, sem var eftirfarandi í árslok:
Bókfært verð
Langtímakröfur .............................................................................
Viðskiptakröfur ..............................................................................
Aðrar skammtímakröfur ................................................................
Lausafjáráhætta er hættan á því að félagið geti ekki staðið við fjárhagsskuldbindingar sínar eftir því sem þær
gjaldfalla. Markmið félagsins er að stýra lausafé þannig að tryggt sé að það hafi alltaf nægt laust fé til að mæta
skuldbindingum sínum eftir því sem þær gjaldfalla og forðast þannig að skaða orðspor félagsins. Félagið hefur
undanfarin ár lagt áherslu á að jafna mánaðarlegar greiðslur skuldbindinga félagsins þ.m.t. afborganir af lánum í
takt við innheimtu tekna og vinna hlaupandi greiðsluáætlun til 12 mánaða í þeim tilgangi að sjá fyrir og stýra
greiðsluflæði félagsins og lágmarka þannig lausafjáráhættu félagsins.
Til að draga frekar úr endurfjármögnunaráhættunni stefnir félagið á að hafa lánasafn sitt sem fjölbreytilegast, en í
áhættustefnu er skuldsetning þó takmörkuð við löng skuldabréf sem hafa greiðsluferli í takt við tekjustreymi
félagsins. Félagið hefur gefið út skuldabréf sem skráð eru hjá NASDAQ OMX Ísland.
Félagið er með samning um skammtímalán við Íslandsbanka sem var 250 m.kr. í lok árs.
Gjaldfallið innan síðasta árs .....................................
Gjaldfallið 1 - 2 ár ....................................................
Gjaldfallið 3 ár og eldra ..............................................
Stjórnendur meta ekki tapsáhættu í öðrum skammtímakröfum.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
18
17.
Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.
Lausafjáráhætta, frh.
31. desember 2022
Fjárskuldir sem ekki Bókfært Umsamið Meira
eru afleiður: verð sjóðstreymi Innan árs 1 - 2 ár 2 - 5 ár en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
55.923.650 79.223.058 2.609.691 2.602.909 7.764.148 66.246.310
Viðskiptaskuldir og aðrar
skammtímaskuldir
671.717 671.717 671.717 0 0 0
56.595.367 79.894.775 3.281.407 2.602.909 7.764.148 66.246.310
31. desember 2021
Fjárskuldir sem ekki Bókfært Umsamið Meira
eru afleiður: verð sjóðstreymi Innan árs 1 - 2 ár 2 - 5 ár en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
52.459.508 75.348.347 2.349.694 2.341.947 7.003.668 63.653.038
Viðskiptaskuldir og aðrar
skammtímaskuldir
603.035 603.035 603.035 0 0 0
53.062.543 75.951.382 2.952.729 2.341.947 7.003.668 63.653.038
Markaðsáhætta
Vaxtaáhætta
2022 2021
353.952 365.092
353.952 365.092
Verðbólguáhætta
Samningsbundnar afborganir af fjárskuldum, að meðtöldum áætluðum vaxtagreiðslum, greinast þannig:
Félagið er með lóðaleigusamninga undir fjárfestingareignir í eigu félagsins. Lítur félagið á að lóðaleigusamningarnir
gildi á líftíma eignanna og því lok þeirra óviss. Vænt lóðaleiga á árinu 2022 er -2,8 m.kr.
Óverðtryggðar fjárskuldir með breytilega vexti ...................................................
Breyting á vöxtum á uppgjörstímabilinu um 100 punkta hefði breytt afkomu um 3,5 m.kr. (2021: 3,7 m.kr.) Félagið
á ekki fjáreignir með breytilegum vöxtum. Allar aðrar skuldir félagsins eru með fasta verðtryggða vexti.
Vaxtaberandi skuldir að fjárhæð 55.924 m.kr. (2021: 52.460 m.kr.) eru verðtryggðar miðað við vísitölu neysluverðs.
Aukning verðbólgu um eitt prósentustig hefði lækkað afkomu félagsins um 560 m.kr. (2021: 520 m.kr.). Lækkun
verðbólgu um eitt prósentustig hefði aukið afkomu um sömu fjárhæð. Greiningin byggir á því að allar aðrar breytur
haldist óbreyttar.
Verðbólguáhætta er rakin til mismunar á verðtryggðum eignum og skuldum. Misræmi þar á milli veldur því að
þróun verðbólgu getur haft neikvæð áhrif á afkomu fyrirtækisins. Stærstur hluti af skuldum Félagsbústaða er
verðtryggður og því hefur verðbólgustig áhrif á þá greiðslubyrði í framtíðinni. Verðtryggðir leigusamningar
Félagsbústaða virka sem náttúruleg vörn gegn verðtryggðum skuldum og þar með er greiðsluflæði af eignum og
skuldum hvorutveggja verðtryggt.
Markaðsáhætta er áhættan á tapi vegna breytinga í gengi vaxta, verðbólgu eða vaxtaálagi. Markaðsáhættu er
jafnan skipt í undirflokka þar sem áhrif mismunandi stærða á markaði eru skilgreind frekar. Miðað við núverandi
efnahagsreikning er markaðsáhætta Félagsbústaða einkum rakin til breytinga á vöxtum og verðbólgu en áhætta
vegna annarra þátta er minni.
Vaxtaáhætta er áhættan á því að breytingar í vöxtum hafi neikvæð áhrif á afkomu fyrirtækisins. Í þeim tilfellum
sem um breytilega vexti er að ræða er áhættan falin í því að vextir hækki á markaði. Í tilfelli fastra vaxta á skuldir er
markaðsáhættan falin í því að vextir lækki í framtíðinni og fyrirtækið beri hærri fjármagnskostnað en ef um
breytilega vexti væri að ræða.
Vaxtaberandi skuldir félagsins er bæði með breytilegum og föstum vöxtum. Vaxtaberandi fjármálagerningar með
breytilegum vöxtum greinist þannig:
Bókfært verð
Skýringar, frh.:
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
19
17.
Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.
Markaðsáhætta, frh.
Gangvirði
Bókfært verð Gangvirði
Fjáreignir greinast þannig:
2022 2022
47.358 47.358
379.018 379.018
5.627 5.627
432.003 432.003
Fjárskuldir greinast þannig:
55.923.650 57.631.870
796.290 796.290
56.719.940 58.428.160
Rekstraráhætta
18.
Tengdir aðilar
Skilgreining á tengdum aðila
Viðskipti við tengda aðila
19.
Þóknun endurskoðenda
Skýringar, frh.:
Gangvirði og bókfært verð fjáreigna og fjárskulda greinast þannig:
Rekstraráhætta er skilgreind sem hættan á neikvæðum áhrifum á afkomu fyrirtækisins vegna ófullnægjandi
upplýsingakerfa, stjórnunarlegra mistaka, ófullnægjandi eftirlits, lagalegrar áhættu, svika og mannlegra mistaka.
Ímyndaráhætta er skilgreind sem hættan á neikvæðum áhrifum á afkomu fyrirtækisins vegna neikvæðrar ímyndar í
augum viðskiptavina, mótaðila, hluthafa eða eftirlitsaðila. Eftirlit með rekstraráhættu er í höndum fjármálasviðs.
Skammtímakrafa á eiganda nam í árslok 27,7 m.kr. (2021, skammtímaskuld: 26,3 m.kr.)
Vaxtaberandi skuldir ............................................................................................
Aðrar skammtímaskuldir .....................................................................................
Upplýsingar um laun stjórnar og framkvæmdastjóra koma fram í skýringu nr. 5.
Það er stefna félagsins að stýra rekstraráhættu með hagkvæmum hætti til að forðast fjárhagslegt tap og til að
vernda orðstír þess, jafnframt því að starfsreglur takmarki ekki frumkvæði og sköpunargáfu starfsmanna.
Til að draga úr rekstraráhættu er meðal annars komið á viðeigandi aðskilnaði starfa, haft eftirlit með viðskiptum og
fylgni við lög, unnið reglulegt mat á áhættu, starfsmenn þjálfaðir, verkferlar skipulagðir og skráðir og keyptar
tryggingar þegar við á.
Eigandi og systurfélög félagsins, stjórnarmenn, stjórnendur og nánir fjölskyldumeðlimir þeirra, og félög sem þeir
ráða yfir teljast til tengdra aðila.
Tekjur frá eiganda námu 663 m.kr. á árinu 2022 (2021: 577 m.kr.) en kaup á vörum og þjónustu frá eiganda og
systurfélögum námu 671 m.kr. á sama tímabili (2021: 2.053 m.kr. ).
Samanburður á gangvirði og bókfærðu verði:
Langtímakröfur ....................................................................................................
Skammtímakröfur ...............................................................................................
Handbært fé ........................................................................................................
Þóknun til endurskoðenda félagsins á árinu 2022 nam 5,6 m.kr. (2021: 6,5 m.kr.) þar af 5,1 m.kr. (2021: 5,4 m.kr.)
vegna endurskoðunar og könnunar.
Önnur viðskipti við tengda aðila er óverulegur þáttur í starfsemi félagsins. Verðlagning í slíkum viðskiptum er
sambærileg og í öðrum viðskiptum hennar.
Fylgst er grannt með öllum rekstraráhættum í fyrirtækinu og þær mældar með reglubundnum hætti.
Langtímamarkmið er að halda tapi vegna rekstraráhættu í lágmarki. Öll svið bera megin ábyrgð á stýringu
rekstraráhættu eigin sviða. Fjármálasvið ber ábyrgð á að þróa stefnu í rekstraráhættumálum og mæla
rekstraráhættu auk þess að bera ábyrgð á skýrslugjöf til framkvæmdastjóra og stjórnar.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
20
20.
Önnur mál
21.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir
a.
Fjárfestingareignir
Í júní 2022 úrskurðaði Kærunefnd húsamála að húsaleigulög heimili að húsnæðisbætur renni beint til
Félagsbústaða en óheimilt sé að sérstakur húsnæðisstuðningur sé greiddur beint til leigusala. Byggist niðurstaðan
á 1. mgr. 2. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 en þar segir að óheimilt sé að semja um að leigjandi íbúðarhúsnæðis
taki á sig ríkari skyldur og öðlist minni réttindi en lögin mæli fyrir um og 4. mgr. 3. gr. um að leigusali sem er
lögaðili og ekki rekinn í hagnaðarskyni sé heimilt að gera það að skilyrði fyrir leigu íbúðarhúsnæðis að
húsnæðisbætur séu greiddar beint til leigusala. Í lögunum er ekki fjallað um sérstakan húsnæðisstuðning með
sama hætti. Félagsbústaðir kröfðust ógildingar á úrskúrði kærunefndarinnar fyrir héraðsdómi en dómurinn hafnaði
kröfunni með dómi 22. mars sl. Félagið er að fara yfir dóminn og meta áhrif hans. Líkleg áhrif eru að sérstakur
húsnæðisstuðningur verði greiddur beint til leigjenda en ekki beint til Félagsbústaða líkt og verið hefur og kveðið
er á um í samningum við leigjendur. Mögulega kunna þær breytingar að hafa áhrif á skil á leigugreiðslum.
Sérstakur húsnæðisstuðningur nemur um 10% af árlegum leigutekjum Félagsbústaða. Ákvörðun um hvort dómi
héraðsdóms verði áfrýjað liggur ekki fyrir.
Skýringar, frh.:
Söluhagnaður (-tap) fjárfestingareigna er mismunur á bókfærðu verði og söluverði að teknu tilliti til söluhagnaðar
og er mismunurinn færður í rekstrarreikning undir liðnum söluhagnaður (-tap) af fjárfestingareignum.
Ef fjárfestingareign er nýtt af eiganda er hún flokkuð sem rekstrarfjármunur og gangvirði hennar á
endurflokkunardegi verður kostnaðarverð hennar í reikningsskilunum.
Eftir að kaup fjárfestingareigna hafa verið bókfærð, þá styðst félagið við fasteignamat fasteignaskrár Þjóðskrár
Íslands við mat eigna. Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem á eignunum kann að hvíla. Eignir í byggingu
eru metnar á kostnaðarverði. Upplýsingar um matið er að finna í skýringu 6.
Reikningsskilaaðferðum sem er lýst hér á eftir hefur verið beitt með samræmdum hætti fyrir öll tímabil sem koma
fram í ársreikningum félagsins. Til að auka upplýsingagildi ársreikningsins eru skýringar við hann birtar á grundvelli
þess hversu viðeigandi og mikilvægar þær eru fyrir lesandann. Það þýðir að upplýsingar sem metnar eru hvorki
mikilvægar né viðeigandi fyrir notanda reikningsskilanna eru ekki birtar í skýringum.
Fjárfestingareignir eru fasteignir sem eru í eigu félagsins til að afla leigutekna. Fjárfestingaeignir eru færðar á
gangverði í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS).
Í upphafi eru fjárfestingareignir bókaðar á kostnaðarverði, sem er sett saman af kaupverði og öllum beinum
útgjöldum sem stafa af undirbúningi fasteignarinnar til fyrirhugaðra nota, þ.á.m. kostnaður sem tilkominn er vegna
kaupa á fasteigninni. Kostnaður, sem fellur til í kjölfar kaupa á fjárfestingareign, sem bætir við, endurnýjar, eða
þjónustar fasteign er aðeins eignfærður ef hann uppfyllir almennar kröfur um heimild til eignfærslu samkvæmt
reikningsskilareglum. Allur annar kostnaður er gjaldfærður þegar til hans er stofnað. Samkvæmt þessu er
kostnaður sem fellur til vegna viðgerða og viðhalds fasteigna ekki innifalinn í bókfærðu virði fjárfestingareigna
heldur er hann gjaldfærður í rekstrarreikningi þegar til hans er stofnað. Hinsvegar, er kostnaður sem fellur til við
verulegar endurbætur á því sem fyrir er í fasteigninni, eignfærður á fjárfestingareignina á þeim tíma sem
kostnaðurinn fellur til, að því gefnu að hann uppfylli kröfur um heimild til eignfærslu samkvæmt
reikningsskilareglum.
Félagsbústaðir hafa gert samkomulag við Bjarg íbúðafélag hses um samstarf um byggingu íbúða fyrir
Félagsbústaði. Áætlaður heildarkostnaður félagsins vegna samkomulagsins er áætlaður um 494 m.kr. en um 53
m.kr. standa eftir óuppgerðar 31.12.2022. Nú þegar hafa allar 12 íbúðirnar sem samkomulagðið hljóðar upp á verið
afhentar. Gert er ráð fyrir að eftirstöðvar samnings verði gerður upp á árinu 2023.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
21
21.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir, frh.
b.
Eignir til eigin nota
50 ár
4,5 - 6 ár
Afskriftaaðferðir, nýtingartími og niðurlagsverð eru endurmetin á uppgjörsdegi og breytt ef við á.
c.
Fjármálagerningar
(i)
Viðskiptakröfur, aðrar kröfur og handbært fé
(ii)
Fjárskuldir
(iii)
Hlutafé
Kaup á eigin hlutum
d.
Virðisrýrnun
Þegar félagið kaupir eigin hluti er kaupverðið, að meðtöldum beinum kostnaði, fært til lækkunar á eigin fé. Þegar
eigin hlutir eru seldir er eigið fé hækkað.
Félagið beitir einfaldaðri virðisrýrnunaraðferð vegna krafna sinna í samræmi við heimild IFRS 9 enda eru kröfurnar
almennt með stuttan greiðslufrest og fela ekki í sér fjármögnun af hendi félagsins. Í því felst að félagið byggir
niðurfærslu krafna á væntu tapi á líftíma krafnanna. Félagið byggir matt sitt á væntu tapi á sögulegum
upplýsingum, ytri þáttum og væntingum til framtíðarhorfa.
Félagið metur hættu á virðisrýrnun krafna bæði á grundvelli einstakra krafna og á grundvelli flokkunar krafna með
tilliti til áhættueinkenna. Hætta á virðisrýrnun allra verulegra krafna er metin sérstaklega. Þær kröfur sem ekki hafa
orðið fyrir virðisrýrnun eru metnar sem heild og mat lagt á hvort einhver virðisrýrnun hafi orðið. Öll virðisrýrnun er
færð í rekstrarreikning og niðurfærsla er færð vegna lána og krafna. Vextir á virðisrýrðum eignum eru áfram færðir í
reikninginn. Ef atburður sem átt hefur stað eftir að virðisrýrnun var færð (t.d. endurgreiðsla skuldunautar) verður til
þess að virðisrýrnun lækki, þá er lækkunin á virðisrýrnun færð í rekstrarreikning.
Hagnaður og tap af sölu eigna til eigin nota er mismunur á söluandvirði þeirra og bókfærðu verði.
Skýringar, frh.:
Fjármálagerningar eru færðir á gangvirði við upphaflega skráningu í bókhald. Þegar fjármálagerningar eru ekki
metnir á gangvirði gegnum rekstrarreikning er allur beinn viðskiptakostnaður færður til hækkunar á virði þeirra við
upphaflega skráningu í bókhald. Eftir upphaflega skráningu eru fjármálagerningar sem ekki eru afleiðusamningar
færðir með þeim hætti sem greinir hér á eftir.
Um er að ræða fjáreignir með föstum eða ákvarðanalegum greiðslum sem ekki eru skráðar á virkum markaði.
Sjóðstreymi þeirra samanstendur eingöngu af höfuðstólsgreiðslum auk vaxta þegar við á. Slíkar eignir eru í
upphafi færðar á gangvirði að viðbættum öllum tengdum viðskiptakostnaði. Eftir upphaflega skráningu eru
fjáreignirnar færðar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti, að frádreginni virðisrýrnun.
Upphaflega eru fjárskuldir skráðar á gangvirði að viðbættum beinum viðskiptakostnaði. Í kjölfar upphaflegrar
skráningar eru þessar fjárskuldir skráðar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti.
Fjáreignum og fjárskuldum er jafnað saman og nettó fjárhæðin er sýnd í efnahagsreikningi þegar félagið hefur
lagalegan rétt til að jafna saman fjárhæðum og fyrirætlanir félagsins eru annað hvort að gera samningana upp
nettó eða á sama tíma.
Hlutafé er flokkað sem eigið fé. Beinn kostnaður vegna útgáfu hlutafjár er færður til lækkunar á eigin fé.
Afskriftir eru reiknaðar af afskrifanlegri fjárhæð, sem er kostnaðarverð eða endurmetið kostnaðarverð að frádregnu
niðurlagsverði. Afskriftir eru reiknaðar línulega miðað við áætlaðan nýtingartíma einstakra hluta rekstrarfjármuna.
Áætlaður nýtingartími greinist þannig:
Fasteign ..........................................................................................................................................
Áhöld og tæki ..................................................................................................................................
Eignir til eigin nota eru færðar til eignar á kostnaðarverði að frádregnum uppsöfnuðum afskriftum.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
22
e.
Leigusamningar
f.
Tekjur
g.
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
h.
Matsbreyting fjárfestingareigna
i.
Söluhagnaður (-tap) fjárfestingareigna
j.
Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld
k.
Starfsþáttayfirlit
Upplýsingagjöf til stjórnenda félagsins inniheldur ekki starfsþáttayfirlit. Félagið skilgreinir reksturinn sinn sem einn
starfsþátt.
Breytingar á gangvirði fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna í rekstrarreikningi.
Söluhagnaður (-tap) fjárfestingareigna er mismunur á bókfærðu verði og söluverði að teknu tilliti til sölukostnaðar
og er mismunurinn færður í rekstrarreikning undir liðnum innleystur hagnaður / tap af fjárfestingareignum.
Fjármunatekjur samanstanda af vaxtatekjum þ.m.t. af bankainnstæðum og kröfum. Vaxtatekjur eru færðar í
rekstrarreikning eftir því sem þær falla til miðað við virka vexti.
Leigutekjur af fjárfestingaeignum eru færðar línulega í rekstrarreikning á leigutíma viðkomandi eignar. Aðrar tekjur
eru færðar þegar þær falla til.
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna er gjaldfærður þegar hann fellur til og innifelur meðal annars fasteignagjöld,
vátryggingar og viðhald.
Félagið færir ekki upp leigueign og leiguskuld vegna leigusamninga sem ekki höfðu verið skilgreindir sem
leigusamningar fyrir 1. janúar 2019.
Félagið skilgreinir þá leigusamninga sem það er leigusali í sem rekstrarleigusamninga.
Leigueignir og leiguskuldir eru vegna leigusamninga sem samstæðan leigir frá þriðja aðila lóðir undir byggingar.
Leigueignir sem félagið færir vegna þessara leigusamninga eru færðar sem fjárfestingareignir samanber skýringu
6 og eru þær metnar á gangvirði á hverjum reikningsskiladegi. Leiguskuldir eru metnar upphaflega miðað við
núvirði leigugreiðslna sem eru ógreiddar á upphafsdegi. Leigugreiðslur eru núvirtar með því að nota innbyggða
vexti í leigunni ef unnt er að ákvarða þá vexti með auðveldum hætti. Ef svo er ekki, eru leigugreiðslur núvirtar með
því að nota vaxtakjör samstæðunnar á nýju lánsfé. Eftir upphafsdag eru leiguskuldir metnar á afskrifuðu
kostnaðarverði með því að nota aðferð virkra vaxta, þar sem leigugreiðslum er skipt upp í vaxtagjöld, sem eru
færð í rekstrarreikning, og afborganir leiguskulda ef við á, sem eru færðar til lækkunar á leiguskuldum í
efnahagsreikning. Endurmat leiguskuldbindningar er fært til hækkunar leigueignar. Lóðaleigusamningar eru metnir
gilda á líftíma viðkomandi eigna og því leigutími þeirra óviss. Leigueignir eru færðar meðal fjárfestingareigna og
ekki afskrifaðar.
Skýringar, frh.:
Fjármagnsgjöld samanstanda af vaxtagjöldum og verðbótum af lántöku og öðrum fjármagnskostnaði.
Lántökukostnaður er færður í rekstrarreikning miðað við virka vexti.
Félagið færir leigueign og leiguskuld við upphaf leigusamnings. Leigueignin er upphaflega færð á kostnaðarverði,
sem er upphafleg fjárhæð leiguskuldarinnar að teknu tilliti til leigugreiðslna sem hafa fallið til fyrir eða á
upphafsdegi samningsins, beins kostnaðar við öflun leigueignarinnar og áætlaðs kostnaðar við að taka niður og
fjarlægja eignina, eða til þess að færa eignina eða umhverfi hennar í samt horf að loknum leigusamningi, og að
frádregnum leiguílvilnunum sem samstæðan hefur fengið.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
23
21.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir, frh.
l.
Ekki er búist við að eftirfarandi breytingar á stöðlum muni hafa veruleg áhrif á reikningsskil félagsins:
Skýringar, frh.:
Alþjóðareikningsskilaráðið hefur gefið út nýja alþjóðlega reikningsskilastaðla og gert breytingar á stöðlum sem ekki
hafa enn tekið gildi. Félagið hefur hins vegar ekki innleitt nýja eða breytta reikningsskilastaðla fyrr en heimilt var
við gerð þessara reikningsskila.
Nýir reikningsskilastaðlar og túlkanir á þeim sem félagið hefur ekki ennþá innleitt
– Breytingar á IAS 12 Tekjuskattur
– Breytingar á IAS 8 Reikningsskilaaðferðir
– Breytingar á IAS 1 Framsetning reikningsskila
– IFRS 17 Vátryggingasamningar
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
24
Stjórn og starfshættir stjórnar
Stjórn hefur sett sér starfsreglur sem eru aðgengilegar á www.felagsbustadir.is. Þar er að finna lýsingu á valdsviði
stjórnar, verksviði stjórnar gagnvart framkvæmdastjóra, reglur um skiptingu starfa innan stjórnarinnar, fundarsköp,
hæfi stjórnarmanna, þagnarskyldu, upplýsingagjöf framkvæmdastjóra til stjórnar og fleiri þætti er varða
framkvæmd starfa stjórnarinnar. Á árinu 2022 voru haldnir 9 stjórnarfundir auk aðalfundar sem fram fór í mars þar
sem stjórn félagsins var endurkjörin og skipaðir eftirtaldum:
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórn félagsins leggur áherslu á að viðhalda góðum stjórnarháttum. Stjórn og stjórnendur félagsins taka mið af
Leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja, 5. útgáfu, gefnum út af Viðskiptaráði Íslands, Samtökum atvinnulífsins
og Kauphöll Íslands hf. í maí 2015. Félagið fylgir einnig ákvæðum er varða stjórnarhætti fyrirtækja í lögum um
hlutafélög nr. 2/1995, um ársreikninga nr. 3/2016, samþykktum félagsins og starfsreglum stjórnar. Félagið er með
skráð skuldabréf í Kauphöll Íslands og fylgir þeim reglum sem gilda um skráð félög. Samþykktir félagsins kveða
einnig á um fyrirkomulag ýmissa þátta í starfseminni og eru aðgengilegar á vefsíðu þess.
Stjórnarhættir félagsins samræmast í meginatriðum ákvæðum Leiðbeininga um stjórnarhætti fyrirtækja. Frávik
félagsins skýrast af umfangi þess og eignarhaldi, en Reykjavíkurborg er eini eigandi félagsins og tilnefnir stjórn.
Hjá félaginu hafa því ekki verið skipaðar tilnefninganefnd og starfskjaranefnd. Þá birtir félagið ekki tilteknar
upplýsingar á heimasíðu í tengslum við hluthafafundi. Upplýsingarnar eru aðgengilegar hluthafa félagsins í
samræmi við lög og samþykktir.
Á árinu 2022 var stjórn félagsins, líkt og frá stofnun félagsins árið 1997, skipuð þremur stjórnarmönnum kjörnum
til eins árs í senn á aðalfundi félagsins eftir tilnefningar frá Reykjavíkurborg, eiganda félagsins. Í samræmi við
breytingar á eigandastefnu Reykjavíkurborgar samþykkti borgarráð á fundi sínum 15. desember 2022 tillögu
nefndar um tilnefningar og kosningar til stjórnar fyrirtæka í eigu Reykjavíkurborgar, þar á meðal hjá
Félagsbústöðum. Tilnefndir voru fimm einstaklingar í stjórnina og fimm til vara. Á aukaaðalfundi Félagsbústaða
sem haldinn var 2. febrúar 2023 var tilnefningin lögð fyrir og staðfest. Stjórnina skipa, Haraldur Flosi Tryggvason
sem kjörinn var formaður stjórnar, Ellý Alda Þorsteinsdóttir sem kjörin var varaformaður, Kjartan Magnússon,
Magnús Davíð Norðdalh og Ragnheiður Björk Halldórsdóttir. Varastjórn skipa Helgi Áss Grétarsson, Rannveig
Ernudóttir, Steinunn Bergmann, Kolbrún Garðarsdóttir og Arent Orri Jónsson.
Stjórn ber meginábyrgð á starfsemi félagsins og fer með æðsta vald í málefnum þess á milli hluthafafunda
samkvæmt lögum og samþykktum félagsins. Meginhlutverk stjórnar er að annast um að nægilegt eftirlit sé haft
með bókhaldi og meðferð fjármuna félagsins, að hafa yfirumsjón með starfseminni og eftirlit með stjórnendum.
Stjórn sér um ráðningu og uppsögn framkvæmdastjóra og metur frammistöðu hans reglulega. Þá tekur stjórn
óvenjulegar og mikilsháttar ákvarðanir í rekstri félagsins og sér til þess að það starfi í samræmi við gildandi lög og
reglur.
* Ellý Alda Þorsteinsdóttir er fædd 1961 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Hún lauk starfsréttindanámi í
félagsráðgjöf frá Háskóla Íslands og meistaranámi í stjórnun frá Háskólanum í Kent árið 1991. Hún hefur starfað
að málefnum félagsþjónustu hjá Reykjavíkurborg og á skrifstofu sviðsstjóra á velferðarsviði sem skrifstofustjóri.
Hún er óháður stjórnarmaður.
* Kjartan Magnússon er fæddur 1967 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Hann las sagnfræði við Háskóla
Íslands. Kjartan starfaði sem blaðamaður á Morgunblaðinu frá 1991-1999 og sinnti þar lengst af fréttum um
viðskipti og atvinnulíf. Kjartan er kjörinn borgarfulltrúi og þannig háður stjórnarmaður.
* Haraldur Flosi Tryggvason, er fæddur árið 1966, stjórnarformaður, tók sæti í stjórn félagsins þann 25. mars
2015. Hann er lögmaður og starfar hjá LBM Mandat slf. Hann hefur áður fengist við rekstur, stjórnun og kennslu.
Hann er óháður stjórnarmaður.
* Magnús Davíð Norðdalh er fæddur 1982 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Magnús lauk embættisprófi í
lögfræði frá Háskólanum í Reykjavík árið 2014. Sama ár fékk Magnús lögmannsréttindi og stofnaði eigin
lögmannsstofu. Áður starfaði hann hjá Bandalagi starfsmanna ríkis og bæja, Logos lögmannsstofu og
Vátryggingafélagi Íslands. Þá er Magnús með B.A. gráðu í heimspeki frá Háskóla Íslands. Magnús er kjörinn
borgarfulltrúi og þannig háður stjórnarmaður.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
25
Stjórnarmenn gegna ekki öðrum störfum fyrir félagið en stjórnarstörfum.
Stjórnarháttayfirlýsing, frh.:
Endurskoðunarnefnd fyrir samstæðu Reykjavíkurborgar er jafnframt endurskoðunarnefnd Félagsbústaða hf. Hana
skipa Lárus Finnbogason, formaður, Einar Sveinn Hálfdánarson, Sigrún Guðmundsdóttir og Sunna Jóhannsdóttir.
Varamenn eru Danielle Pamela Neben, Páll Grétar Steingrímsson og Ólafur Kristinsson. Endurskoðunarnefnd er
undirnefnd stjórnar Félagsbústaða hf. og starfar í umboði hennar. Markmið með skipan endurskoðunarnefndar er
að bæta starfshætti í málum er snúa að fjárhagslegu eftirliti. Fjallað er um verkefni endurskoðunarnefnda í IX. kafla
A í lögum um ársreikninga.
Framkvæmdastjóri félagsins er Sigrún Árnadóttir, fædd árið 1960. Hún tók við starfi framkvæmdastjóra þann 15.
október 2018. Sigrún er með meistaragráðu í sálfræði og diploma í markþjálfun leiðtoga. Hún var áður bæjarstjóri í
Sandgerði í tvö kjörtímabil 2010 til 2018 og framkvæmdastjóri Rauða kross Íslands frá 1993 til 2005.
Framkvæmdastjóri hefur með höndum stjórn á daglegum rekstri félagsins. Hann situr fundi stjórnar og ber að
framfylgja þeim ákvörðunum sem teknar eru af stjórn. Framkvæmdastjóri kemur fram fyrir hönd félagsins í öllum
málum er varða venjulegan rekstur. Framkvæmdastjóri skal sjá um að bókhald félagsins sé í samræmi við lög og
að fjárreiður þess séu með tryggum hætti. Honum ber að tryggja að stjórn fái reglulega nákvæmar upplýsingar
um fjármál, uppbyggingu og starfsemi félagsins.
Stjórn ber ábyrgð á fyrirkomulagi og virkni innra eftirlits og áhættustýringar hjá félaginu. Markmið stjórnar með
innra eftirlit og áhættustýringu er að stuðla að því að félagið nái markmiðum sínum varðandi tilgang og skyldur
félagsins, afkomu, áreiðanlegar fjárhagsupplýsingar og hlítni við lög og reglur. Framkvæmdastjóri ber ábyrgð á því
að stefnu stjórnar um innra eftirlit og áhættustýringu sé fylgt í starfseminni. Hann skal sjá til þess að helstu
áhættur séu auðkenndar, greindar, metnar og þeim stýrt með fullnægjandi hætti. Stjórn skipar áhættunefnd sem
hefur eftirlit með því að viðhlítandi aðferðir séu notaðar við áhættustýringu og að áhættustefnu stjórnar sé fylgt.
Framkvæmdastjóri leggur áhættuskýrslu reglulega fyrir stjórn. Stjórn fylgist einnig með virkni innra eftirlits og
áhættustýringar í gegnum upplýsingagjöf frá innri endurskoðanda, ytri endurskoðanda og endurskoðunarnefnd
stjórnar.
Stjórn hefur falið innri endurskoðun Reykjavíkurborgar að annast innri endurskoðun hjá félaginu. Hlutverk innri
endurskoðunar er að veita stjórn óháða staðfestingu og ráðgjöf og leggja mat á og bæta virkni innra eftirlits og
áhættustýringar hjá félaginu.
Félaginu ber, sem útgefanda skuldabréfa sem skráð eru í kauphöll, að starfrækja regluvörslu. Hlutverk regluvarðar
er að hafa umsjón með að reglum um meðferð innherjaupplýsinga og viðskipti innherja sé framfylgt. Regluvörður
hefur einnig með höndum samskipti félagsins við Fjármálaeftirlitið og Kauphöll Íslands hf. Regluvörður félagsins
er Kristinn Karel Jóhannsson, sviðstjóri fjármálasviðs Félagsbústaða.
Endurskoðunarnefnd Félagsbústaða hf. fylgist með stjórnháttum, virkni áhættustýringar og innra eftirliti með því
að yfirfara og afgreiða innri endurskoðunaráætlun en það er stór hluti af verkefnum innri endurskoðunar að hafa
eftirlit með og kanna virkni áhættustýringar og virkni innra eftirlits. Nefndin fer yfir og fær kynningu á
endurskoðunaráætlun ytri endurskoðenda en við gerð áætlunarinnar er lagt mat á áhættu- og óvissuþætti í
starfsemi félagsins. Hluti af verkefnum ytri endurskoðenda er að leggja mat á innra eftirlit sem tengist
reikningsskilagerð félagsins.
Endurskoðunarnefnd fylgist með framgangi endurskoðunarinnar, fer yfir niðurstöður ytri endurskoðenda og gerir
stjórn Félagsbústaða grein fyrir umsögn sinni um ársreikning. Nefndin tekur til umfjöllunar skýrslur innri og ytri
endurskoðanda og fylgir nefndin sérstaklega eftir ábendingum þeirra sem varða innra eftirlit.
Endurskoðunarnefnd heldur að jafnaði 3-4 fundi á ári er varða málefni Félagsbústaða hf.
* Ragnheiður Björk Halldórsdóttir er fædd 1991 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Hún er með
masterspróf frá Háskólanum í Munchen í nýsköpun, verkfræði og stjórnun. Hún hefur m.a. starfað sem
verkefnastjóri hjá Landsvirkjun, sérfræðingur hjá BMW Group og Daimler AG og ráðgjafi hjá McKinsey&Company.
Hún er sjálfstætt starfandi ráðgjafi. Hún er óháður stjórnarmaður.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
26
Stjórn á samskipti við hluthafa í samræmi við ákvæði laga, samþykkta og starfsreglna stjórnar. Stjórnarmenn skulu
vera sjálfstæðir í störfum sínum og standa vörð um hagsmuni félagsins í samræmi við ákvæði laga um hlutafélög
nr. 2/1995 og starfsreglur stjórnar. Hluthafafundur fer með æðsta vald í málefnum félagsins samkvæmt lögum og
samþykktum þess. Á hluthafafundi fara hluthafar með ákvörðunarvald sitt í málefnum félagsins. Hluthafafundur er
einnig meginvettvangur fyrir upplýsingagjöf stjórnar til hluthafa. Aðalfund félagsins skal halda fyrir lok júní hvert ár
og taka þar fyrir mál sem lög og samþykktir félagsins kveða á um.
Tvisvar sinnum á ári eru haldnir fundir með velferðarsviði Reykjavíkurborgar í tengslum við þróun eignasafns
félagsins. Þá er haldinn fundur árlega með Reykjavíkurborg þar sem rekstraráætlun félagsins til fimm ára er lögð
fram og staðfest. Stjórn skal upplýsa eigendur um óvenjuleg eða veigamikil atriði í rekstri félagsins þótt þau kalli
ekki á ákvörðun af hálfu eigenda. Óski borgarstjórn Reykjavíkur eða einstakir fulltrúar eftir upplýsingum frá
félaginu skal beiðni um þær komið á framfæri á vettvangi borgarráðs og beint til stjórnar eða framkvæmdastjóra.
Hvað varðar aðra upplýsingagjöf stjórnar til hluthafa skal fylgja lögum og öðrum stjórnvaldsfyrirmælum og reglum
um birtingu fjárhagsupplýsinga.
Stjórnarháttayfirlýsing, frh.:
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
27
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf Félagsbústaða
Viðskiptalíkan Félagsbústaða
Stefnur
Áreiðanleikakönnunarferli
Aðrar stefnur félagsins sem tengjast sjálfbærnistefnunni eru m.a. eineltis- og áreitnisstefna, jafnlaunastefna,
jafnréttisstefna og jafnréttisáætlun, öryggisstefna, stefna um stjórnun verkefna, persónuverndarstefna,
innkaupastefna, siðareglur og upplýsingaöryggisstefna.
Samkvæmt mikilvægisgreiningu á UFS þáttum hafa Félagsbústaðir greint helstu áhættuþætti sem snúa að
sjálfbærni. Félagsbústaðir eru með til staðar upplýsinga- og skjalastefnu og upplýsingaöryggisstefnu sem m.a. er
ætlað að tryggja öryggi gagna og upplýsinga félagsins. Þá hefur félagið skilgreint aðgerðir til að tryggja að
markmiðum sjálfbærnistefnunnar sé fylgt eftir og metur árlega árangur af aðgerðum. Hér að neðan má sjá hvernig
Félagsbústaðir nálgast helstu áhættuþætti og gerð grein fyrir því hvaða aðgerðir var farið í á rekstarárinu til að
tryggja framgang sjálfbærnimarkmiða.
Yfirlit yfir mælikvarða er unnið unnið í samræmi við UFS leiðbeiningar Nasdaq og útreikningar loftlagsáhrifa er
samkvæmt Greenhouse Gas Protocol.
Félagsbústaðir hafa sett sér stefnu um sjálfbærni og leggja áherslu á sjálfbærni sé samþætt í alla starfsemi
félagsins. Unnið er markvisst að því að gera greiningar á UFS áhættum og tækifærum í föstu og venjubundnu
verklagi. Félagsbústaðir vilja innleiða sjálfbærnihugsjón, ná markmiðum með skýrum starfsreglum og
aðgerðaráætlunum og tryggja þannig að markmið félagsins séu mælanleg og að væntingar til starfsfólks, birgja og
annarra hagaðila félagsins séu skýrar.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Tilgangur Félagsbústaða er að tryggja framboð af félagslegu leiguhúsnæði í Reykjavík. Íbúðir félagsins eru
staðsettar í öllum hverfum borgarinnar og ætlaðar fjölskyldum og einstaklingum undir tilteknum eigna- og
tekjumörkum, auk leiguíbúða fyrir aldraða og fólk með fötlun. Það er stefna eiganda Félagsbústaða,
Reykjavíkurborgar, að 5% íbúðarhúsnæðis í borginni sé félagslegt leiguhúsnæði og uppbyggingaráætlun
Félagsbústaða tekur mið af stefnunni. Félagsbústaðir eru í nánu samstarfi við velferðarsvið Reykjavíkurborgar
sem sér um að meta umsóknir um félagslegt leiguhúsnæði og úthluta þeim íbúðum sem lausar eru hverju sinni
með hliðsjón af reglum Reykjavíkurborgar um félagslegt leiguhúsnæði. Þegar úthlutun hefur farið fram taka
Félagsbústaðir við hefðbundnu hlutverki leigusala. Alla tíð hefur verið lögð rík áhersla á að leiguverð íbúða
Félagsbústaða sé viðráðanlegt fyrir leigjendur. Einnig er lögð rík áhersla á að veita leigjendum góða þjónustu. Um
92,2% af tekjum félagsins eru leigutekjur.
Umhverfis- og loftlagsmál hafa verið efst á baugi í umræðunni um sjálfbærni undanfarin ár og í auknum mæli
fjallað um áhrif loftlagsbreytinga á ójöfnuð í heiminum. Samkvæmt OECD hefur mældur ójöfnuður aldrei verið
hærri. Meðaltekjur ríkustu 10% innan OECD eru níu sinnum hærri en fátækustu 10% íbúafjölda innan OECD
landanna.
Til þess að uppfylla hlutverk sitt og stuðla að viðurkenndum mannréttindum um að hver einstaklingur hafi aðgang
að mannsæmandi híbýlum vinna Félagsbústaðir markvisst að því að auka framboð leiguíbúða, halda leiguverði
undir markaðsleigu og að því að hækka ekki leiguverð umfram vísitölu neysluverðs. Á árinu 2022 voru skráðar 80
nýjar leigueignir í eignasafn Félagsbústaða. Biðlisti eftir félaglegu leiguhúsnæði hefur lengst milli ára. Sé litið til
þinglýstra leigusamninga á höfuðborgarsvæðinu á árinu 2022 kemur í ljós að meðalleiguverð Félagsbústaða er
63% af leiguverði á almennum markaði.
Félagsbústaðir eru einn stærsti fasteignaeigandi íbúðarhúsnæðis á Íslandi. Það eykur ábyrgð félagsins á að íbúðir í
eigu þess og rekstri taki mið af umhverfismálum og loftslagsbreytingum. Í því felst m.a. að greina þær áhættur
sem steðja að eignasafninu, leigutökum og nærumhverfinu. Við hönnun og byggingu nýrra húsa á vegum
Félagsbústaða er í ríkari mæli horft til umhverfisþátta og alþjóðlegra viðmiða um að draga úr losun
gróðurhúsalofttegunda við byggingu og rekstur yfir líftíma þeirra.
Samkvæmt 9. tl. 2. gr. Ársreikningalaga eru Félagsbústaðir eining tengd almannahagsmunum og uppfyllir því
kröfur skv. d-lið 66. gr. Sömu laga um ófjárhagslega upplýsingagjöf
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
28
Umhverfi og loftlagsmál
- Fjöldi vottaðra bygginga
- Fjöldi lífsferilsgreininga á byggingum
Húsið er lífsferils- og líftímakostnaðargreint
- Heildarfjármagn sem árlega er fjárfest í loftlagstengdum innviðum, seiglu og vöruþróun
Árangur:
- Hönnun 8 íbúða húss sem skv. útreikningum hefur 40% minna kolefnisspor en viðmiðunarhús.
Markmið:
- Minnka losun gróðurhúsalofttegunda um 40% árið 2030 miðað við árið 2017 og skilgreina aðgerðir til að
ná því markmiði. Meðal annars með notkun bifreiða sem ganga fyrir endurnýtanlegri orku í stað
- Bygging fjölbýlishúss á þéttingareit í grónu hverfi hófst á árinu 2022 og lýkur skv. áætlunum á árinu 2023.
- Gólfefni, málning og fleiri vörur vegna standsetninga íbúða á milli leigjenda og við almennt viðhald eru
svansvottaðar
- Kvartanir vegna loftgæða teknar fyrir á kerfisbundin hátt og settar í forgang
- Samningar við hreingerningafyrirtæki kveða á um notkun umhverfisvottaðra efna og hafa Félagsbústaðir
skrifað undir samninga við þau hreingerningafyrirtæki sem þjónusta félagið
- Innleiðing á breytingu og flokkun sorps og sorphirðu
jarðefnaeldsneytis, í innri starfsemi, eins og hægt er
- Draga úr áhrifum loftslagsbreytinga með notkun umhverfisvænna byggingarefna
- Hanna og byggja umhverfisvæn hús og lækka kolefnisspor bygginga
- Byggja hús sem er lífferilsgreint og líftímakostnaðargreint
- Gera ríkar kröfur í rammasamningum um umhverfisvottun í efnisvali og vörunotkun
- Gera kröfur í útboðsgögnum vegna nýbygginga og viðhalds til notkunar á umhverfisvottuðum og
umhverfisvænum vörum
- Stuðla með markvissum hætti að góðum loftgæðum innanhúss, í nýbyggingum, viðhaldi í eldri
byggingum og skjótu viðbragði við málum er upp koma
- Gera kröfur um umhverfisvottuð hreinsiefni vegna þrifa í sameignum fjölbýlishúsa félagsins
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
- Loftgæði innanhúss
- Ágangur á náttúruauðlindir
Lykilmælikvarðar:
- Landrask nýbygginga lágmarkað
- Annað vistvænt hús í hönnun á árinu 2022
- Lokið var við byggingu fyrsta Svansvottaða fjölbýlishússins hjá Félagsbústöðum á árinu 2022
Megináhætta:
- Áhrif loftlagsbreytinga á eignir
Félagsbústaðir hafa skilgreint megináhættuþætti í umhverfinu. en þeir eru: loftslagsbreytingar, umhverfisáhrif
innan virðiskeðjunnar, loftgæði innanhúss og ágangur á náttúruauðlindir. Árangur ársins varðaði helst verkefnalok
íbúða m.t.t. umhverfisáhrifa í takt við Heimsmarkmið 11 um sjálfbærar borgir og samfélag. Félagið heldur áfram
að fylgjast með og minnka losun gróðurhúsalofttegunda ásamt því að stuðla að umhverfisfræðslu í samræmi við
Heimsmarkmið 13 um aðgerðir í loftslagsmálum.
- Umhverfisáhrif í virðiskeðjunni
- Heildarlosun gróðurhúsalofttegunda
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
29
Félagslegir þættir
- Viðhalda reglubundinni fræðslu til starfsfólks um vinnuvernd og aðgerðir gegn ofbeldi, áreitni og einelti
- Stuðla að öruggu og farsælu samfélagi leigjenda
- Þjónusta Félagsbústaða stuðli að aukinni velsæld leigjenda
- Reglubundnar þjónustukannanir meðal leigjenda
- Samskipti við nærsamfélagið og leigjendur
Lykilmælikvarðar:
- Meðalleiguverð
- Niðurstöður þjónustukannana
- Ljúka vinnu við jafnlaunastaðfestingu og jafnréttisáætlun
- Fjöldi leigueininga á árinu 2022 var í lok árs 3.051 og meðalleiguverð 149.538 kr.
- Kynjahlutfall í stjórnunarstöðum milli karla og kvenna hélst áfram jafnt
- Koma á fastmótuðu ferli við móttöku nýs starfsfólks
- Koma öryggisstefnu í framkvæmd
- Fjöldi leiguíbúða
- Heilsa og öryggi starfsfólks og verktaka
Árangur:
- Virk jafnréttisáætlun til staðar
- Jafnlaunastaðfesting frá Jafnréttisstofu liggur fyrir
- Jafnlaunastefna, jafnréttisstefna og starfskjarastefna samþykkt á árinu 2022
- Öryggisstefna samþykkt á árinu 2022
Markmið:
- Ferli við móttöku starfsfólks hefur verið innleitt
- Launamunur kynja
Félagsbústaðir setja markmið sín út frá megináhættum sjálfbærni félagsins. Áhættur félagslegra þátta eru:
félagsleg áhrif í virðiskeðjunni, einsleitur mannauður og stöðnun í hæfni og framþróun starfsfólks, heilsa og
öryggis starfsfólks og verktaka ásamt samskiptum við leigjendur og nærsamfélagið. Á árinu náðist góður árangur í
að samþykkja stefnur og voru jafnréttismál meðal annars tekin fyrir í takt við Heimsmarkmið 10 um aukinn jöfnuð.
Félagið innleiddi breytingar sem höfða bæði til starfsfólks og leigjenda með það markmið að stuðla að bættri
þjónustu og farsælu samstarfi sem Heimsmarkmið 11 leggur einnig upp með þar sem þátttaka íbúa í
skipulagsmálum stuðlar að sjálfbærari borgum og samfélögum.
Megináhætta:
- Félagsleg áhrif í virðiskeðjunni
- Einsleitur mannauður og stöðnun í hæfni og framþróun starfsfólks
- Fast skipulag húsfunda með leigjendum í húsum í heildareigu Félagsbústaða
- Niðurstöður þjónustukannana nýttar til úrbóta og betri þjónustu
- Bætt upplýsingagjöf með breytingum á vefsíðu félagsins
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
30
Stjórnarhættir
Markmið:
- Áhættunefnd skipuð af stjórn félagsins
- Undirbúningur fyrir áhættumat tölvukerfa hafinn á árinu 2022
- Óformlegt samtal hefur farið fram við birgja um sjálfbærnitengd málefni og drög að siðareglum liggja fyrir
- Sjálfbærnistefnan hefur verið tengd öðrum stefnum og umræður um hana og fræðsla farið fram
- Endurskoðuð innkaupastefna samþykkt
- Drög að innkaupareglum liggja fyrir
Árangur:
- Stefna um siðferði og aðgerðir gegn spillingu
- Persónuverndarstefna til staðar
- Skuldbindingar eða sáttmálar sem félagið hefur gengist undir tengt sjálfbærni
- Sjálfsmat stjórnar framkvæmt með aðstoð utanaðkomandi ráðgjafa árlega
- Hlutfall kvenna í stjórn og nefndum
- Votta upplýsingaöryggiskerfi t.d. ISO 27001
- Ferlar fyrir uppljóstrara til staðar
- Starfshættir stjórnar séu gagnsæir og fylgi góðum stjórnarháttum
- Að fyrir liggi greining á áhættum
- Meginferlar starfseminnar eru áhættugreindir
- Sjálfbærniskýrsla gerð árlega
- Samskipti við hagaðila
- Viðskiptasiðferði
Lykilmælikvarðar:
Megináhættur stjórnarhátta Félagsbústaða eru: yfirsýn stjórnar og stjórnenda, samskipti við hagaðila og
viðskiptasiðferði. Árið 2021 ákvað félagið að stjórn og framkvæmdastjóri skyldu árlega yfirfara sjálfbærnistefnu
sína og hefur félagið staðið við það hlutverk og ábyrgð. Árið 2022 lagði stjórn áherslu á að áhættugreina
meginferla, koma á fót áhættunefnd til að vinna að því að lágmarka áhættuþætti, endurskoða einstaka stefnur og
huga að öðrum aðilum innan virðiskeðjunnar við ákvarðanatöku.
Megináhætta:
- Yfirsýn stjórnar og stjórnenda
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
- Áfram unnið að innleiðingu sjálfbærnistefnu með skýrri aðgerðaaáætlun
- Áhættunefnd starfi í umboði stjórnar
- Endurskoða innkaupastefnu m.a. með hliðsjón af sjálfbærnistefnu
- Endurskoða innkaupareglur
- Fyrir liggi öryggismat á áhættum og öryggi tölvukerfa
- Eiga samtal við birgja um sjálfbærnitengd málefni og siðareglur
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2022 - Fjárhæðir í þús. kr.
31