Félagsbústaðir hf.
Ársreikningur 2024
Félagsbústaðir hf.
Þönglabakka 4
109 Reykjavík
kt. 510497-2799
3
6
9
10
11
12
13
Óendurskoðuð fylgiskjöl
28
31
Stjórnarháttayfirlýsing .......................................................................................................................................
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf .............................................................................................................................
Sjóðstreymisyfirlit ............................................................................................................................................
Skýringar ..........................................................................................................................................................
Efnisyfirlit
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra .............................................................................................
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu .................................................................................................
Efnahagsreikningur ..........................................................................................................................................
Eiginfjáryfirlit .....................................................................................................................................................
Áritun óháðs endurskoðanda ...........................................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
2
Starfsemi ársins og fjárhagsleg staða
Öll lán félagsins eru verðtryggð, þar af 94,3% á föstum vöxtum, en vegin verðtryggð vaxtakjör félagsins námu 2,35% í
árslok.
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra
Félagsbústaðir hf. er hlutafélag á fasteignamarkaði sem sinnir lögbundnu verkefni á sviði húsnæðismála fyrir hönd
eigandans Reykjavíkurborgar. Kjarnastarfsemi Félagsbústaða er uppbygging, eignarhald, kaup, sala, rekstur, viðhald og
útleiga á félagslegu íbúðarhúsnæði í samræmi við reglur Reykjavíkurborgar um félagslegt leiguhúsnæði og
húsnæðisáætlun borgarinnar.
Á árinu 2024 námu rekstrartekjur Félagsbústaða 7.078 m.kr. Rekstrargjöld námu 4.104 m.kr. Rekstrarhagnaður fyrir
matsbreytingu og afskriftir var því 2.974 m.kr. Matsbreyting fjárfestingareigna var 2.592 m.kr. og afskriftir eigna til
eigin nota námu 17 m.kr. Rekstrarhagnaður nam þannig 5.550 m.kr. á árinu.
Rekstrartekjur jukust um 9,6% milli ára og voru 1,5% undir áætluðum tekjum ársins. Hækkun rekstrargjalda milli ára
nam 0,7% og voru 3,9% undir áætlun ársins. Laun og launatengd gjöld námu 494 m.kr. og jukust um rúmlega 8,2%
milli ára en voru 3,3% undir áætlun ársins. Ársverk voru liðlega 28 og stöðugildi í lok árs voru 29.
Samkvæmt eigandastefnu skal rekstur félagsins vera fjárhagslega sjálfbær. Öllum hagnaði félagsins, þ.m.t.
uppsöfnuðum hagnaði í formi eignamyndunar, skal einungis ráðstafað til vaxtar, viðhalds eða til niðurgreiðslu lána.
Stjórn leggur til með vísan til 7. gr. samþykkta Félagsbústaða hf. að enginn arður verði greiddur til eigenda félagsins.
Félagslegar leiguíbúðir eru ætlaðar fjölskyldum og einstaklingum undir tilteknum eigna- og tekjumörkum, auk íbúða
fyrir aldraða og fólk með fötlun. Húsnæðisáætlun Reykjavíkurborgar leggur áherslu á félagslegan fjölbreytileika í
hverfum borgarinnar og að 5% íbúðarhúsnæðis sé félagslegt leiguhúsnæði. Í samræmi við þá stefnu leggja
Félagsbústaðir áherslu á jafna dreifingu leiguíbúða í borginni.
Skráð hlutafé í árslok nam 3.240 m.kr. Hluthafar í árslok eru tveir líkt og í upphafi árs. Reykjavíkurborg er með 99,99%
hlutafjár og Velferðarsvið Reykjavíkurborgar með 0,01%.
Verðbólgan á árinu 2024 nam 4,8%. Hrein fjármagnsgjöld ársins námu 4.272 m.kr. samanborið við 5.726 m.kr. árið
áður, þar af voru verðbætur ársins 2.934 m.kr. en 4.413 m.kr. á árinu 2023.
Á árinu 2024 bættust við 35 leigueiningar í eignasafn félagsins. Sjö íbúða nýbygging, hönnuð sérstaklega fyrir fatlaða
einstaklinga, við Háteigsveg var formlega opnuð. Húsið er vistvænt, um 17% byggingarefnis er endurnýtt og
kolefnisspor þess um 40% lægra en viðmiðunarhús.
Seldar voru 8 fasteignir á árinu og nam andvirði sölunnar um 1.092 m.kr.
Í lok árs 2024 var hlutfall félagslegra leiguíbúða um 5,3% af íbúðarhúsnæði í borginni og heildarfjöldi íbúða í eigu og
umsjá Félagsbústaða 3.140 að meðtöldum kaupsamningum sem gerðir voru á árinu. Um 71% íbúða fellur undir
almennt félagslegt leiguhúsnæði, 15% eru íbúðir fyrir fatlað fólk, rúmlega 11% eru þjónustuíbúðir fyrir aldraða og
rúmlega 2% íbúða fyrir þá sem skráðir eru heimilislausir.
Hagnaður ársins nam 1.277 m.kr. og er tilkominn vegna hækkunar á fasteignamati eignasafnsins. Matsbreyting
fjárfestingareigna nam 2.592 m.kr. en var 4.741 m.kr. árið áður.
Samkvæmt efnahagsreikningi námu eignir Félagsbústaða 162.695 m.kr. í árslok, þar af námu fjárfestingareignir
161.241 m.kr. Eigið fé nam í árslok 86.427 m.kr. þar af er 3.240 m.kr. í hlutafé. Eiginfjárhlutfall félagsins í árslok 2024
var 53,1% samanborið við 53,7% árið 2023.
Í árslok 2024 námu skuldir félagsins 64.736 m.kr. og jukust um 2,9% milli ára. Skuldbindingar vegna stofnframlaga
ríkis og Reykjavíkurborgar námu 11.394 m.kr. á árinu en það er aukning um 973 m.kr. frá fyrra ári.
Fjárfestingarkostnaður við nýbyggingar og fasteignakaup á árinu 2024 nam 2.052 m.kr. og var fjármagnaður með
söluandvirði seldra eigna á árinu, stofnframlögum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun og Reykjavíkurborg ásamt
lánum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
3
Tegund húsnæðis Nýjar úthlutanir Milliflutningar Samtals
Almennt félagslegt leiguhúsnæði 142 48 190
Þjónustuíbúðir aldraðra 57 4 61
Húsnæði fyrir fatlað fólk 31 13 44
Húsnæði fyrir heimilislausa 24 5 29
Áfangaheimili 12 2 14
Félagslegt leiguhúsnæði samtals 266 72 338
Rekstrarhæfi og sjálfbærniviðmið
Stjórnarhættir
Yfirlýsing stjórnar og framkvæmdastjóra
Stjórn og framkvæmdastjóri lýsa því hér með yfir að ársreikningurinn sé saminn í samræmi við VIII. kafla laga nr.
3/2006 um ársreikninga og að ársreikningurinn gefi glögga mynd af rekstrarafkomu ársins 2024, eignum, skuldum og
fjárhagsstöðu þann 31. desember 2024 og breytingu á handbæru fé á árinu 2024. Jafnframt er það álit stjórnar og
framkvæmdastjóra að ársreikningurinn og skýrsla stjórnar og framkvæmdastjóra geymi glöggt yfirlit um þróun og
árangur í rekstri félagsins, stöðu þess og lýsi helstu áhættuþáttum og óvissu sem félagið býr við.
Í samræmi við lög um ársreikninga birtir félagið upplýsingar sem nauðsynlegar eru til að leggja mat á þróun, umfang,
stöðu og áhrif félagsins í tengslum við umhverfismál, félagslega þætti og stjórnarhætti. Frekari upplýsingar um stjórn
og stjórnarhætti og ófjárhagslega upplýsingagjöf er að finna í sjálfbærniskýrslu ársins 2024 sem er fylgirit með
ársreikningi og á vefsíðu Félagsbústaða.
Ársreikningur Félagsbústaða er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla, eins og þeir hafa verið
samþykktir af Evrópusambandinu, ásamt viðbótarkröfum í lögum um ársreikninga.
Vegna leigjendaskipta voru standsettar um 255 íbúðir og 500 leigusamningar gerðir við leigjendur, vegna flutninga í
annað húsnæði og framlenginga leigusamninga.
Nýting íbúða á árinu 2024 nam 98,0%. Nýtingarhlutfallið tekur mið af tekjum og er reiknað sem allar þær leigutekjur
sem félagið fær á hverjum tíma miðað við allar þær tekjur sem fengjust við fulla nýtingu.
Á árinu 2024 var 338 íbúðum úthlutað, þar af 266 til nýrra leigjenda og 72 vegna flutninga milli íbúða. Taflan hér að
neðan sýnir nýjar úthlutanir, milliflutninga og tegund húsnæðis.
Kynjahlutfall í stjórn félagsins er 40% konur og 60% karlar og uppfyllir ákvæði í lögum um hlutafélög um kynjahlutföll í
stjórnum. Í framkvæmdastjórn félagsins er kynjahlutfall jafnt. Stöðugildi á skrifstofu félagsins voru 28,9 í lok árs, 55%
karlar og 45% konur.
Stjórnarhættir Félagsbústaða eru í samræmi við lög nr. 2/1995 um hlutafélög, samþykktir félagsins og starfsreglur
stjórnar. Stjórn Félagsbústaða leggur áherslu á góða stjórnarhætti og fylgir „Leiðbeiningum um stjórnarhætti
fyrirtækja“ sem gefnar eru út af Viðskiptaráði Íslands, Nasdaq OMX Iceland og Samtökum atvinnulífsins. Upplýsingar
um helstu áhættuþætti félagsins, stefnu og stýringu er að finna í stjórnarháttayfirlýsingu og í skýringu 21 með
ársreikningnum.
Samkvæmt eigandastefnu skal rekstur félagsins vera fjárhagslega sjálfbær. Fjárhagsleg sjálfbærni Félagsbústaða er
skilgreind þannig að rekstrartekjur hvers árs standi undir rekstrargjöldum, vaxtagjöldum og afborgunum langtímalána
sem falla til innan hvers árs. Starfsemin var fjárhagslega sjálfbær um 47 m.kr. á árinu 2024.
Fjárhagsáætlun ársins 2024 gerði ráð fyrir 6,5% hækkun leiguverðs umfram verðlag en sú hækkun kom ekki til
framkvæmda. Til þess að mæta því var dregið umtalsvert úr kostnaði við viðhald meðal annars með því að draga úr
milliflutningum sem kalla bæði á aukin útgjöld og lakari nýtingu eigna. Þá var hægt á kaupum á nýjum íbúðum. Áfram
var unnið að því að endurmeta viðskiptalíkan félagsins og fjárfestingagetu.
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra, frh.:
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
4
Í stjórn félagsins:
Framkvæmdastjóri:
Stjórn og framkvæmdastjóri Félagsbústaða hf. staðfesta hér með ársreikning félagsins fyrir árið 2024 með undirritun
sinni.
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra, frh.:
Stjórn og framkvæmdastjóri leggja til við aðalfund að samþykkja ársreikninginn.
Sigrún Árnadóttir
Ellý Alda Þorsteinsdóttir, formaður
Hannes Frímann Sigurðsson
Magnús Davíð Norðdahl
Ragnheiður Björk Halldórsdóttir
Kjartan Magnússon
Reykjavík, 13. mars 2025
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
5
Til stjórnar og hluthafa Félagsbústaða hf.
Grundvöllur álits
Lykilatriði endurskoðunar
Endurskoðað var í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla (ISA) en nánar er gerð grein fyrir ábyrgð okkar í
kaflanum Ábyrgð endurskoðanda. Við uppfyllum ákvæði siðareglna endurskoðenda á Íslandi og teljumst því óháð
félaginu. Við teljum að við endurskoðunina höfum við aflað nægilegra og viðeigandi gagna til að byggja álit okkar á.
Lykilatriði endurskoðunarinnar eru þau atriði, sem að okkar faglega mati, hafa mesta þýðingu við endurskoðun okkar á
ársreikningi félagsins árið 2024. Þessi atriði voru yfirfarin við endurskoðun á ársreikningnum og höfð til hliðsjónar við
ákvörðun á viðeigandi áliti á honum. Í áritun okkar látum við ekki í ljós sérstakt álit á hverju þeirra fyrir sig.
Áritun óháðs endurskoðanda
Við höfum endurskoðað ársreikning Félagsbústaða hf. („félagið“) fyrir árið 2024 að undanskilinni skýrslu stjórnar.
Ársreikningurinn hefur að geyma skýrslu stjórnar, rekstrarreikning og yfirlit um heildarafkomu, efnahagsreikning,
eiginfjáryfirlit, sjóðstreymisyfirlit, upplýsingar um mikilvægar reikningsskilaaðferðir og aðrar skýringar.
Það er álit okkar að ársreikningurinn gefi glögga mynd af fjárhagsstöðu félagsins 31. desember 2024, afkomu þess og
breytingu á handbæru fé á árinu 2024, í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið staðfestir af
Evrópusambandinu og viðbótarkröfur sem koma fram í íslenskum lögum og reglum um ársreikninga skráðra félaga.
Áritun um endurskoðun ársreikningsins
Álit
a) Mat og tilvist fjárfestingareigna
Við höfum skilgreint fjárfestingareignir sem lykilatriði við endurskoðun okkar þar sem um matskenndan lið er að ræða,
stærsta einstaka lið reikningsskilanna og matsbreyting fjárfestingareigna hefur veruleg áhrif á rekstrarafkomu félagsins.
Fjárfestingarfasteignir eru metnar á gangvirði í reikningsskilunum í samræmi við IAS 40, breyting á gangvirði á milli ára
er fært í rekstrarreikning. Við gangvirðismatið er í grunninn stuðst við fasteignamat á eignum í eigu félagsins
verðleiðrétt til loka ársins, en fasteignamat miðast við verðlag í febrúar. Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem
á eignunum kann að hvíla. Eignir í byggingu er metnar á kostnaðarverði þangað til þær fá gilt fasteignamat.
Sjá umfjöllun í skýringu 8 og skýringu 25.a um mikilvægar reikningsskilaaðferðir.
Við höfum yfirfarið útreikninga á gangvirðismati og fasteignamat eignasafnsins og lagt mat á forsendur stjórnenda um
áhrif kvaða sem á eignasafninu kunna að hvíla. Þá höfum við fengið yfirlit yfir eignir í eigu félagsins frá Þjóðskrá Íslands
og staðfest heild og tilvist fasteigna. Við höfum einnig sannreynt nýfjárfestingar og eignfærðan framkvæmda- og
fjármögnunarkostnað vegna standsetningar íbúða, meðal annars með skoðun á undirliggjandi fylgiskjölum. Þá höfum
við yfirfarið innra eftirlit er tengist fjárfestingareignum og kannað virkni þess.
Við yfirfórum skýringu í ársreikningi og lögðum mat á hvort þær uppfylltu skýringakröfur reikningsskilastaðla.
Aðrar upplýsingar
Stjórn og framkvæmdastjóri eru ábyrg fyrir öllum upplýsingum sem félagið birtir, jafnt með ársreikningi sem og á
öðrum vettvangi. Álit okkar nær ekki til annarra upplýsinga sem félagið gefur út en tilgreint er hér að ofan. Aðrar
upplýsingar eru m.a. skýrsla stjórnar sem fylgir ársreikningi, stjórnarháttaryfirlýsing og önnur ófjárhagsleg
upplýsingagjöf. Staðfestum við því ekki þær upplýsingar sem þar er að finna. Hvað ábyrgð okkar varðar felst hún í
yfirlestri á efni og innihaldi og athugun á því hvort um verulegt ósamræmi sé að ræða milli þeirra og ársreikningsins.
Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 104. gr. laga nr. 3/2006 um ársreikninga staðfestum við að í skýrslu stjórnar sem fylgir
ársreikningi þessum eru veittar þær lágmarks upplýsingar sem ber að veita samkvæmt lögum um ársreikninga og
koma ekki fram í skýringum.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
6
Ábyrgð endurskoðanda
•
•
•
•
•
Markmið okkar er að afla nægjanlegrar vissu um að ársreikningurinn sé án verulegra annmarka, hvort sem er af völdum
sviksemi eða mistaka og að gefa út áritun sem felur í sér álit okkar. Nægjanleg vissa er nokkuð hátt stig vissu, en það
tryggir ekki að endurskoðun sem framkvæmd er í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla muni uppgötva allar
verulegar skekkjur séu þær til staðar. Skekkjur geta orðið til vegna mistaka eða sviksemi og eru álitnar verulegar ef þær
gætu haft áhrif á fjárhagslega ákvarðanatöku notenda ársreikningsins, stakar eða samanlagðar.
Ábyrgð stjórnar og framkvæmdastjóra á ársreikningnum
Stjórn og framkvæmdastjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu ársreikningsins í samræmi við alþjóðlega
reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið samþykktir af Evrópusambandinu og lög um ársreikninga. Stjórn og
framkvæmdastjóri eru einnig ábyrg fyrir innra eftirliti við gerð og framsetningu ársreikningsins, þannig að hann sé án
verulegra annmarka, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka. Við gerð ársreikningsins er stjórn og framkvæmdastjóri
ábyrg fyrir mati á rekstrarhæfi félagsins. Ef vafi leikur á rekstrarhæfi skal gerð grein fyrir því í ársreikningsins með
viðeigandi skýringum og greint frá því hvers vegna ákveðið var að beita forsendunni um rekstrarhæfi við gerð og
framsetningu ársreikningsins, nema ákveðið hafi verið að leysa félagið upp eða hætta starfsemi, eða engir aðrir
raunhæfir kostir fyrir hendi en að gera það.
Áritun óháðs endurskoðanda, frh.:
Stjórn og endurskoðunarnefnd skulu hafa eftirlit með gerð og framsetningu ársreikningsins.
Sem hluti af endurskoðuninni sem framkvæmd er í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla, beitum við faglegu
mati (e. professional judgment) og viðhöfum faglega tortryggni (e. professional skepticism). Eftirfarandi er einnig hluti
af endurskoðun okkar á ársreikningi félagsins:
Greina og meta hættuna á verulegri skekkju í ársreikningnum, hvort sem er vegna mistaka eða sviksemi,
skipuleggja og framkvæma endurskoðunaraðgerðir til að bregðast við þeirri hættu og öflun
endurskoðunargagna sem eru nægjanleg og viðeigandi til að byggja álit okkar á. Hættan á að uppgötva ekki
verulega skekkju vegna sviksemi er meiri en að uppgötva ekki skekkju vegna mistaka þar sem sviksemi getur
falið í sér samsæri, skjalafals og misvísandi framsetningu ársreikningsins, að einhverju sé viljandi sleppt eða
að innra eftirlit sé ekki virt.
Afla skilnings á innra eftirliti, ekki í þeim tilgangi að veita álit á virkni innra eftirlits félagsins, heldur í þeim
tilgangi að skipuleggja viðeigandi endurskoðunaraðgerðir.
Meta hvort reikningsskilaaðferðir sem notaðar eru, og tengdar skýringar, séu viðeigandi og hvort
reikningshaldslegt mat stjórnenda sé raunhæft.
Meta hvort forsendan um rekstrarhæfi eigi við, hvort verulegur vafi leiki á rekstrarhæfi eða hvort aðstæður
séu til staðar sem gætu valdið vafa um rekstrarhæfi. Ef við teljum að vafi leiki á rekstrarhæfi ber okkur að
vekja sérstaka athygli á viðeigandi skýringum ársreikningsins í áritun okkar. Ef slíkar skýringar eru
ófullnægjandi ber okkur að víkja frá fyrirvaralausri áritun. Niðurstaða okkar byggir á endurskoðunargögnum
sem aflað er fram að dagsetningu áritunar. Atburðir eða aðstæður eftir dagsetningu áritunar geta þannig
valdið óvissu um rekstrarhæfi félagsins.
Meta hvort ársreikningurinn gefi glögga mynd af undirliggjandi viðskiptum og atburðum og leggja mat á
framsetningu, uppbyggingu og innihald ársreikningsins með tilliti til glöggrar myndar, skýringum þar á meðal.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
7
Önnur atriði samkvæmt ákvæðum laga og regla
Áritun vegna sameiginlegs rafræns skýrslusniðs (e. European Single Electronic Format - ESEF reglur)
f.h. Grant Thornton endurskoðunar ehf
Ábyrgð okkar er að afla hæfilegrar vissu um hvort ársreikningurinn, byggt á þeim gögnum sem við höfum aflað, sé í
öllum meginatriðum í samræmi við ESEF reglur og gefa út áritun með áliti okkar. Eðli, tímasetning og umfang aðgerða
sem valdar eru byggja á mati endurskoðandans, þar á meðal mati á áhættunni að vikið sé í verulegum atriðum frá
kröfum sem fram koma í ESEF reglum, hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka.
Það er álit okkar að ársreikningur Félagsbústaða hf fyrir árið 2024 með skráarheitið "Ársreikningur Félagsbústaða
2024.xhtml" hafi í öllum meginatriðum verið gerður í samræmi við kröfur laga um upplýsingaskyldu útgefanda
verðbréfa og flöggunarskyldu um sameiginlegt rafrænt skýrslusnið (ESEF reglur).
Við vorum skipaðir endurskoðendur í kjölfar útboðs á endurskoðunarþjónustu fyrst í júlí 2018 og aftur í maí 2023 og er
þetta því sjöunda samfellda reikningsárið þar sem við erum endurskoðendur félagsins.
Áritun óháðs endurskoðanda, frh.:
J. Sturla Jónsson
löggiltur endurskoðandi
Reykjavík, 13. mars 2025
Okkur ber skylda til að upplýsa stjórn og endurskoðunarnefnd meðal annars um áætlað umfang og tímasetningu
endurskoðunarinnar auk verulegra atriða sem upp komu í endurskoðun okkar, þar á meðal verulega annmarka á innra
eftirliti, ef við á. Við höfum afhent stjórn og endurskoðunarnefnd endurskoðunarskýrslu þar sem gerð er grein fyrir
þessum atriðum og er hún í samræmi við áritun þessa.
Við höfum ekki veitt félaginu neina þá þjónustu sem telst óheimilt að veita samhliða endurskoðun í samræmi við lög
um endurskoðendur. Við höfum einnig afhent stjórn og endurskoðunarnefnd yfirlýsingu þess efnis að við uppfyllum
ákvæði siðareglna er varðar óhæði. Við höfum jafnframt komið á framfæri upplýsingum um tengsl eða aðra þætti sem
gætu haft áhrif á óhæði okkar og hvaða varúðarráðstafanir við höfum stuðst við til að tryggja óhæði okkar, ef við á.
Í tengslum við endurskoðun okkar á ársreikningi Félagsbústaða hf. framkvæmdum við aðgerðir til að geta gefið álit á
það hvort ársreikningur fyrir árið 2024 með skráarheitið „Ársreikningur Félagsbústaða 2024.xhtml“ hafi í meginatriðum
verið gerður í samræmi við kröfur laga um upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu nr. 20/2021 um
sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic Format), ESEF reglur EU 2019/815 sem innihalda skilyrði
sem tengjast gerð ársreiknings á XHTML formi.
Af þeim atriðum sem við upplýstum stjórn og endurskoðunarnefnd um lögðum við mat á hvaða atriði höfðu mesta
þýðingu í endurskoðuninni á yfirstandandi ári og eru það lykilatriði endurskoðunarinnar. Við gerum grein fyrir þessum
atriðum í áritun okkar nema lög og reglur heimili ekki slíka upplýsingagjöf. Í undantekningartilfellum kunnum við að
greina ekki frá slíkum atriðum ef við metum það svo að neikvæðar afleiðingar af slíkri upplýsingagjöf vegi þyngra en
hagsmunir almennings af upplýsingunum.
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu ársreikningsins í samræmi við lög um upplýsingaskyldu
útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu. Í þeirri ábyrgð felst meðal annars að útbúa ársreikning á XHTML formi í
samræmi við ákvæði reglugerðar Evrópusambandsins, EU 2019/815, um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European
Single Electronic Format, ESEF reglur).
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
8
Skýr. 2024 2023
Rekstrartekjur
4 6.536.266 5.962.346
541.903 496.885
7.078.169 6.459.231
Rekstrargjöld
Rekstur og viðhald eignasafns: 5
703.761 672.296
1.849.816 1.994.999
832.206 741.934
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður:
6 493.836 456.363
170.070 151.043
11
53.996 58.641
4.103.685 4.075.276
2.974.484 2.383.955
8
2.592.217 4.741.486
9
( 17.011)
( 17.209)
5.549.689 7.108.231
Fjármagnsgjöld og fjármunatekjur
38.371 20.599
( 4.310.779) ( 5.746.196)
7 ( 4.272.407) ( 5.725.598)
1.277.282 1.382.633
Skýringar á blaðsíðum 13 - 27 eru óaðskiljanlegur hluti ársreikningsins.
Rekstrarreikningur og yfirlit um
Leigutekjur .............................................................................................
Aðrar tekjur ............................................................................................
Rekstur fasteigna .............................................................................
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ........................................................
heildarafkomu ársins 2024
Rekstrarhagnaður .............................................................................
Hagnaður (tap) og heildarafkoma ársins ............................................
Hrein fjármagnsgjöld .........................................................................
Viðhald og framkvæmdir ..................................................................
Laun og launatengd gjöld .................................................................
Annar skrifstofu- og stjórnunarkostnaður .........................................
Framlag í afskriftareikning viðskiptakrafna .......................................
Fjármagnsgjöld .......................................................................................
Fjármunatekjur .......................................................................................
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu ..............................................
Matsbreyting fjárfestingareigna .............................................................
Afskrift eigna til eigin nota .....................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
9
Skýr. 2024 2023
Eignir
8 161.240.514 157.178.393
9 203.157 220.168
161.443.671 157.398.561
10
53.589 51.149
Fastafjármunir 161.497.260 157.449.711
11 89.614 89.155
12 227.540 478.643
13 833.998 135.800
14 46.142 429.241
1.197.294 1.132.838
Eignir samtals 162.694.554 158.582.549
Eigið fé
3.240.267 3.240.267
83.186.383 81.909.101
Eigið fé 15 86.426.649 85.149.367
Skuldbindingar
16
11.393.515 10.420.016
17
11.181 0
8, 18
127.359 87.319
Skuldir
19 62.120.376 60.443.924
339 1.384
171.007 259.299
158.010 133.691
19 1.654.596 1.565.081
20 608.628 517.788
22 22.894 4.679
Skammtímaskuldir 2.615.474 2.481.922
Skuldir samtals 64.735.850 62.925.846
Eigið fé og skuldir samtals 162.694.554 158.582.549
8
Skýringar á blaðsíðum 13 - 27 eru óaðskiljanlegur hluti ársreikningsins.
Lífeyrisskuldbinding ...............................................................................
Viðskiptakröfur .......................................................................................
Fjárfestingareignir ..................................................................................
Efnahagsreikningur 31. desember 2024
Veltufjármunir
Eignir til eigin nota .................................................................................
Langtímakröfur .......................................................................................
Aðrar skammtímakröfur .........................................................................
Handbært fé ...........................................................................................
Krafa á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga ....................................
Veðsetningar .....................................................................................
Annað eigið fé ........................................................................................
Langtímaskuldir ......................................................................................
Skuld við lánastofnun .............................................................................
Skuldir vegna fasteignakaupa ................................................................
Áfallnir vextir ..........................................................................................
Næsta árs afborganir langtímaskulda .....................................................
Aðrar skammtímaskuldir ........................................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi ......................................................
Skuld við eiganda ...................................................................................
Skuldbinding vegna lóðaleigusamninga .................................................
Hlutafé ...................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
10
Annað Eigið fé
Hlutafé eigið fé samtals
2024
3.240.267 81.909.101 85.149.367
1.277.282 1.277.282
3.240.267 83.186.383 86.426.649
2023
3.240.267 80.526.467 83.766.734
1.382.633 1.382.633
3.240.267 81.909.101 85.149.367
Skýringar á blaðsíðum 13 - 27 eru óaðskiljanlegur hluti ársreikningsins.
Eigið fé 31. desember 2023 ...............................................
Eigið fé 1. janúar 2024 ........................................................
Heildarhagnaður ársins .......................................................
Eigið fé 31. desember 2024 ...............................................
Eigið fé 1. janúar 2023 ........................................................
Heildarhagnaður ársins .......................................................
Eiginfjáryfirlit 1. janúar til 31. desember 2024
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
11
Skýr. 2024 2023
Rekstrarhreyfingar
1.277.282 1.382.633
Rekstrarliðir sem hafa ekki áhrif á fjárstreymi:
9 17.011 17.209
7
4.272.407 5.725.598
17
13.156 0
8 ( 2.592.217) ( 4.741.486)
Veltufé frá rekstri án vaxta og skatta
2.987.640 2.383.955
Breytingar á rekstrartengdum eignum og skuldum:
11, 13
( 8.637) 12.013
20, 22
109.963 136.725
Breytingar rekstrartengdra eigna og skulda
101.326 148.738
35.931 16.808
( 1.369.627) ( 1.337.867)
( 1.333.696) ( 1.321.060)
Handbært fé frá rekstri 1.755.270 1.211.633
Fjárfestingarhreyfingar
8 ( 2.140.253) ( 3.991.093)
8 401.480 767.264
9 0 ( 14.150)
9 0 2.523
Fjárfestingarhreyfingar
( 1.738.773) ( 3.235.456)
Fjármögnunarhreyfingar
765.019 790.182
19 474.325 3.502.280
( 31.426) ( 387.640)
19 ( 1.606.468) ( 1.438.653)
( 1.046) ( 18.731)
Fjármögnunarhreyfingar
( 399.596) 2.447.437
(Lækkun) hækkun á handbæru fé .................................................................................................................
( 383.099) 423.614
Handbært fé í ársbyrjun .................................................................................................................
429.241 5.627
Handbært fé í lok árs ...................................................................................
46.142 429.241
Aðrar upplýsingar
1.653.944 1.062.895
Skýringar á blaðsíðum 13 - 27 eru óaðskiljanlegur hluti ársreikningsins.
Tekin ný langtímalán .................................................................................
Skammtímalán, breyting ...........................................................................
Veltufé frá rekstri ......................................................................................
Uppgreiðsla langtímalána ..........................................................................
Afborganir langtímalána ............................................................................
Innheimtar vaxtatekjur ..............................................................................
Greidd vaxtagjöld ......................................................................................
Fjárfesting í eignum til eigin nota ..............................................................
Sjóðstreymisyfirlit árið 2024
Fjárfesting í fjárfestingareignum ...............................................................
Hagnaður samkvæmt rekstrarreikningi .....................................................
Afskriftir eigna til eigin nota ..................................................................
Matsbreyting fjárfestingareigna ...........................................................
Skammtímakröfur, (hækkun) lækkun ....................................................
Skammtímaskuldir, hækkun (lækkun) ...................................................
Hrein fjármagnsgjöld ............................................................................
Breyting á lífeyrisskuldbindingu ............................................................
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi .........................................................
Sala á eignum til eigin nota .......................................................................
Sala á fjárfestingareignum ........................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
12
1. Félagið
2. Grundvöllur reikningsskilanna
a.
Yfirlýsing um að alþjóðlegum reikningsskilastöðum sé fylgt
b.
Grundvöllur matsaðferða
c.
Starfrækslugjaldmiðill og framsetningargjaldmiðill
d.
Mat og ákvarðanir
Skýring 8 - mat fjárfestingareigna
3.
Ákvörðun gangvirðis
4. Leigusamningar
Skýringar
Félagsbústaðir hf. (félagið) er íslenskt hlutafélag. Höfuðstöðvar félagsins eru að Þönglabakka 4, Reykjavík. Félagið
er fasteignafélag með áherslu á fjárfestingar og útleigu fasteigna í Reykjavík. Félagið er dótturfélag
Reykjavíkurborgar sem er með lögheimili að Tjarnargötu 11 í Reykjavik. Félagið er undanþegið álagningu
tekjuskatts.
Ársreikningur félagsins er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS) eins og þeir hafa verið
staðfestir af Evrópusambandinu.
Ársreikningurinn er gerður á grundvelli kostnaðarverðs, að því undanskildu að fjárfestingaeignir eru metnar á
gangvirði. Fjallað er um aðferðir við mat á gangvirði í skýringum 8 og 25a.
Ársreikningurinn er birtur í íslenskum krónum, sem er starfrækslugjaldmiðill félagsins. Allar fjárhæðir eru birtar í
þúsundum króna.
Gerð ársreikningsins í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla krefst þess að stjórnendur taki ákvarðanir, meti
og gefi sér forsendur sem hafa áhrif á beitingu reikningsskilaaðferða og birtar fjárhæðir eigna, skulda, tekna og
gjalda. Endanlegar niðurstöður kunna að verða frábrugðnar þessu mati.
Mat og forsendur þess eru í stöðugri endurskoðun. Breytingar á reikningshaldslegu mati eru færðar á því tímabili
sem breytingin á sér stað og þeim framtíðartímabilum sem breytingarnar hafa áhrif á.
Upplýsingar um mikilvæg atriði, þar sem óvissa í mati og mikilvægi ákvarðana varðandi reikningsskilaaðferðir hefur
mest áhrif á skráðar fjárhæðir í ársreikningnum er að finna í eftirfarandi skýringum:
Við ákvörðun gangvirðis er byggt á forsendum sem háðar eru mati stjórnenda á þróun ýmissa þátta í framtíðinni.
Raunverulegt gangvirði kann að vera frábrugðið þessu mati.
Stjórn félagsins staðfesti ársreikning félagsins 13.03.2025
Nokkrar reikningsskilaaðferðir félagsins og skýringar krefjast mats á gangvirði, bæði fyrir fjáreignir, fjárskuldir og
aðrar eignir og skuldir. Upplýsingar um forsendur við ákvörðun á gangvirði eigna eða skulda eru í skýringum um
viðkomandi eignir og skuldir.
Félagið hefur gert leigusamninga vegna fjárfestingareigna félagsins. Leigusamningar eru að jafnaði tengdir vísitölu
neysluverðs og er meirihluti leigusamninga ótímabundnir með 3 til 12 mánaða uppsagnafresti. Nýtingarhlutfall
fjárfestingareigna í eigu félagsins er um 98,0%.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
13
5.
Rekstur og viðhald eignasafns
Rekstur og viðhald eigna í útleigu greinist þannig:
2024 2023
697.426 671.405
1.841.337 1.992.625
826.762 737.432
3.365.524 3.401.462
Rekstur og viðhald eigna sem ekki mynduðu leigutekjur greinast þannig:
2024 2023
6.336 891
8.479 2.374
5.444 4.502
20.259 7.767
6.
Laun og launatengd gjöld
Laun og launatengd gjöld greinast þannig:
2024 2023
381.571 367.703
50.400 47.087
61.865 41.573
493.836 456.363
28 28
29 28
Laun og hlunnindi stjórnar og stjórnenda greinist sem hér segir:
2024 2023
15.174 13.479
28.392 26.665
57.049 54.695
100.615 94.839
7.
Fjármunatekjur og (fjármagnsgjöld)
Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld greinast þannig:
2024 2023
35.931 16.808
2.440 3.791
38.371 20.599
( 1.377.118) ( 1.333.557)
( 2.933.660) ( 4.412.639)
( 4.310.779) ( 5.746.196)
( 4.272.407) ( 5.725.598)
Viðhald og framkvæmdir .....................................................................................
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ...........................................................................
Rekstur og viðhald eigna sem ekki mynduðu leigutekjur samtals ......................
Laun ....................................................................................................................
Lífeyrissjóðsgjöld ................................................................................................
Laun og launatengd gjöld samtals ......................................................................
Önnur launatengd gjöld .......................................................................................
Sigrún Árnadóttir, framkvæmdastjóri ..................................................................
Stöðugildi í lok ársins ..........................................................................................
Skýringar, frh.:
Starfsmannafjöldi félagsins greinist þannig:
Meðalfjöldi starfsmanna á árinu umreiknað í ársverk ..........................................
Laun stjórnar (5) * ...............................................................................................
Rekstur fasteigna ................................................................................................
Viðhald og framkvæmdir .....................................................................................
Vaxtatekjur ..........................................................................................................
Virðisaukning búseturéttar ..................................................................................
Fjármunatekjur samtals .......................................................................................
Verðbætur ...........................................................................................................
Fjármagnsgjöld samtals ......................................................................................
Hrein fjármagnsgjöld ...........................................................................................
Aðrir stjórnendur (3) ............................................................................................
Vaxtagjöld ............................................................................................................
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ...........................................................................
Rekstur og viðhald eigna í útleigu samtals ..........................................................
Rekstur fasteigna ................................................................................................
* Allir stjórnarmenn njóta sömu launa nema stjórnarformaður sem fær tvöföld laun meðstjórnanda.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
14
8.
Fjárfestingareignir
Sundurliðun fjárfestingareigna 2024
Bókfært verð
Leigueignir Samtals
92.246 157.178.393
0 2.051.961
0 ( 1.091.500)
38.932 38.932
0 3.294.050
0 ( 231.323)
131.178 161.240.514
Sundurliðun fjárfestingareigna 2023
Bókfært verð
Leigueignir Samtals
92.267 148.712.525
0 4.012.237
0 ( 741.700)
( 21) ( 21)
0 5.074.994
0 120.358
92.246 157.178.393
Fjárfestingareignir greinast þannig:
2024 2023
57.891.198 56.188.420
103.218.138 100.897.727
131.178 92.246
161.240.514 157.178.393
Fjárfestingar í fjárfestingareignum greinast þannig:
2024 2023
1.354.241 2.786.184
599.863 1.157.123
97.856 68.930
2.051.961 4.012.237
Matsbreyting í rekstrarreikningi greinist svo:
2024 2023
3.294.050 5.074.994
( 231.323) 120.358
( 470.511) ( 453.867)
2.592.217 4.741.486
Mat fjárfestingareigna
Eignfærður framkvæmdakostnaður á árinu .........................................................
Skýringar, frh.:
Fjárfestingareignir
Söluhagnaður (-tap) .................................................
120.358
Staða 31.12.2023 ....................................................
157.086.147
Matsbreyting í rekstrarreikningi samtals .............................................................
Fjárfestingar í fjárfestingareignum samtals .........................................................
Matsbreyting skuldbindingar vegna 30% stofnframlaga .....................................
Eignfærður fjármögnunarkostnaður á árinu .........................................................
Matsbreyting fjárfestingareigna ..........................................................................
Leigueignir ..........................................................................................................
Allar fjárfestingareignir félagsins eru íbúðarhúsnæði í Reykjavík.
Keyptar eignir á árinu ..........................................................................................
Kostnaðarverð .....................................................................................................
Fjárfestingareignir 31.12 .....................................................................................
Selt á árinu ..............................................................
Breyting á lóðaleigueignum .....................................
Matsbreyting ársins .................................................
Söluhagnaður (-tap) .................................................
Staða 31.12.2024 ....................................................
Matsbreyting ársins .................................................
5.074.994
Staða 1.1.2024 ........................................................
Fjárfesting á árinu ....................................................
0
3.294.050
( 231.323)
161.109.336
Fjárfestingareignir
Staða 1.1.2023 ........................................................
148.620.258
Fjárfesting á árinu ....................................................
4.012.237
Selt á árinu ..............................................................
157.086.147
2.051.961
( 1.091.500)
Fasteignamatið er hækkað í samræmi við hækkun vísitölu íbúðarverðs í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu frá febrúar
2024. Frá febrúar til ársloka 2024 hefur vísitalan hækkað um 4,80%. Vísitalan er vísbending um þróun á verði
íbúða og hver væntanleg meðaltalsbreyting fasteignamats kemur til með að vera í nýju fasteignamati næsta árs.
Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem á eignunum kann að hvíla. Eignir í byggingu eru metnar á
kostnaðarverði þangað til þær fá gilt fasteignamat.
Við matið á fjárfestingareignum félagsins er stuðst við fasteignamat fasteignaskrár Húsnæðis- og
mannvirkjastofnunar. Samkvæmt upplýsingum frá fasteignaskrá Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er
fasteignamat gangverð sem ætla má að eign hefði haft í kaupum og sölum. Matið er gert í maí mánuði ár hvert og
miðast við verðlag í febrúar sama ár. Hið nýreiknaða mat tekur gildi í árslok. Fasteignamat tekur bæði til húss og
lóðar og skiptist í húsmat og lóðarmat.
Söluhagnaður (tap) fjárfestingareigna ..................................................................
Matsbreyting fjárfestingar á árinu .......................................................................
( 741.700)
Breyting á lóðaleigueignum .....................................
0
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
15
8.
Fjárfestingareignir, frh.
Veðsetningar og ábyrgðir
Fasteignamat og vátryggingaverð
9.
Eignir til eigin nota
Eignir til eigin nota greinast þannig:
Fasteignir Áhöld og tæki Samtals
216.100 64.394 280.494
0 0 0
0 0 0
216.100 64.394 280.494
30.361
29.964 60.326
7.488
9.523 17.011
0 0
0
37.849 39.488 77.337
185.739 34.429 220.168
178.251 24.906 203.157
Fasteignamat og vátryggingaverð
10.
Langtímakröfur
11.
Viðskiptakröfur
2024 2023
230.614 226.155
( 141.000) ( 137.000)
89.614 89.155
2024 2023
137.000 139.000
( 49.996) ( 60.641)
53.996 58.641
141.000 137.000
Bókfært verð 31.12.2024 ..............................................................
Fasteignamat fasteigna til eigin nota nam 139,2 m.kr. í árslok (2023: 95,0 m.kr.) Brunabótamat eignarninnar nam á
sama tíma 271,0 m.kr. (2023: 192,7 m.kr.).
Fasteignamat fjárfestingareigna sem er í gildi í árslok 2024 nam 156.345 m.kr. (2023: 152.469 m.kr.).
Brunabótamat fjárfestingareigna nam á sama tíma 110.847 m.kr. (2023: 103.054 m.kr.).
Á eignaliðinn langtímakröfur er færð krafa á Búmenn hsf. og Búseti hsf. en félagið hefur gert samning við þá um
búseturétt á fasteignum. Búseturéttur er samkvæmt lögum skilgreindur sem eignarhlutur í íbúð, að jafnaði 10% af
verðmæti íbúðarinnar. Lögskráður eigendur íbúðanna eru ýmist Búmenn hsf. eða Búseti hsf. Við sölu á búseturétti
fá Félagsbústaðir hf. endurgreitt upphaflegt framlag ásamt verðbótum.
Niðurfærsla í ársbyrjun ........................................................................................
Skýringar, frh.:
Afskrifað 1.1 ..................................................................................
Afskrifað á árinu ............................................................................
Viðbót á árinu ................................................................................
Selt á árinu ....................................................................................
Kostnaðarverð 31.12 .....................................................................
Viðskiptakröfur greinast þannig:
Breytingar á fasteignamati fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna og
skuldbindinga í rekstrarreikningi. Fjárfestingareignir eru ekki afskrifaðar.
Niðurfærsla viðskiptakrafna .................................................................................
Viðskiptakröfur samtals .......................................................................................
Fært út vegna selt á árinu .............................................................
Afskrifað 31.12 ..............................................................................
Bókfært verð 31.12.2023 ..............................................................
Tapaðar kröfur á árinu .........................................................................................
Niðurfærsla í árslok ............................................................................................
Framlag í afskriftareikning á árinu .......................................................................
Á fasteignum félagsins hvíla þinglýst veð til tryggingar skuldum sem voru að eftirstöðvum 28.992 m.kr. í árslok
2024 (2023: 27.928 m.kr.).
Kostnaðarverð 1.1 .........................................................................
Breyting niðurfærslunnar á árinu greinist þannig:
Viðskiptakröfur vegna leigu .................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
16
12.
Krafa á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga
2024 2023
227.540 478.643
0 0
227.540 478.643
13.
Aðrar skammtímakröfur
2024 2023
108.425 100.247
725.574 35.554
833.998 135.800
14.
Handbært fé
Sjóður og bankainnstæður teljast til handbærs fjár.
15.
Eigið fé
Hlutafé
Arður
Eiginfjárstýring
16.
Skuldbindingar vegna stofnframlaga
Skuldbindingar félagsins vegna stofnframlaga greinast þannig:
2024 2023
10.850.557 9.929.111
542.958
490.905
11.393.515 10.420.016
Heildarhlutafé félagsins samkvæmt samþykktum þess er 3.240 m.kr. Hver hlutur er ein króna að nafnverði. Eitt
atkvæði fylgir hverjum hlut í félaginu.
Ekki var greiddur arður til hluthafa árið 2024. Markmið félagsins er að starfa í þágu almenningsheilla og skal öllum
hagnaði félagsins, þ.m.t. uppsöfnuðum hagnaði í formi eignamyndunar, einungis ráðstafað í þágu þessa
markmiðs félagsins.
Viðbótarframlag frá ríki án endurgreiðslukvaðar ..................................................
Félagið hefur móttekið stofnframlög sem ríki og Reykjavíkurborg hafa veitt í samræmi við lög 52/2016 um
almennar íbúðir. Færð er skuldbinding vegna stofnframlaga sem bundin eru endurgreiðslukvöð en stofnframlögin
skulu endurgreiða að loknum lánstíma fjármögnunar, við breytingu á notkun eignarinar eða við sölu hennar.
Stofnframlög án endurgreiðslukvaðar eða þar sem hverfandi líkur eru á að komi til endurgreiðslu eru færð í
gegnum rekstrarreikning með reglubundnum hætti á lánstíma fjármögnunar.
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélaga með endurgreiðslukvöð ............................
Stefna félagsins er að eiginfjárstaða þess verði það sterk að stjórnendur hafi svigrúm til athafna komi til áfalla í
ytra umhverfi s.s. lækkandi húsnæðisverð eða veruleg vanskil leigugreiðslna.
Félaginu ber ekki að fylgja ytri reglum um lágmarks eiginfjárstöðu.
Kröfur á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga greinast þannig:
Skýringar, frh.:
Krafa á ríki vegna stofnframlaga ..........................................................................
Kröfur á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga samtals ..................................
Skuldbinding vegna stofnframlaga samtals ........................................................
Krafa á Reykjavíkurborg vegna stofnframlaga .....................................................
Aðrar skammtímakröfur greinast þannig:
Virðisaukaskattur .................................................................................................
Kröfur vegna fasteignaviðskipta ..........................................................................
Aðrar skammtímakröfur samtals .........................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
17
17.
Lífeyrisskuldbinding
Lífeyrisskuldbinding félagsins greinist þannig:
2024 2023
0 0
13.156
0
( 907)
0
12.249 0
12.249 0
( 1.068) 0
11.181 0
Afborganir lífeyrisskuldbindingar greinast þannig á næstu ár:
2024 2023
1.068 0
1.010 0
953 0
895 0
837 0
7.486 0
12.249 0
18.
Leigusamningar
Leigueignir
2024 2023
92.246 92.267
38.932 ( 21)
131.178 92.246
Leiguskuldir
87.319 90.908
41.779 ( 21)
( 869) ( 721)
128.229 90.166
( 871) ( 2.846)
127.359 87.319
Fjárhæðir í rekstrarreikningi
2024 2023
3.466 2.149
Fjárhæðir í sjóðstreymi
2024 2023
3.466 2.149
Viðbætur ..............................................................................................................
Afborganir lífeyrisskuldbindingar .........................................................................
Lífeyrisskuldbinding í lok árs ...............................................................................
Lífeyrisskuldbindingin kemur til vegna réttinda núverandi og fyrrverandi starfsmanna félagsins sem voru á lífeyri 1.
júní 2017 ásamt þeim sem voru orðnir 60 ára á sama tíma en sá hópur nýtur bakábyrgðar launagreiðanda sbr. e-lið
7. gr. laga nr. 127/2016, sbr. bráðabirgðaákvæði XII. við lög nr. 1/1997 um lífeyrissjóð starfsmanna ríkisins, sbr. og
bráðabirgðaákvæði XVIII. 2. mgr. við lög nr. 129/1997 um skyldutryggingu lífeyrisréttinda og starfsemi
lífeyrissjóða.
Árið 2027 / 2026 ..................................................................................................
Árið 2028 / 2027 ..................................................................................................
Viðbætur ..............................................................................................................
Afborganir leiguskulda .........................................................................................
Staða í upphafi árs ...............................................................................................
Leiguskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ..............................................
Næsta árs afborganir ...........................................................................................
Lífeyrisskuldbinding í efnahagsreikningi samtals ................................................
Staða 1.1. ............................................................................................................
Næsta árs afborganir leiguskulda ........................................................................
Skuldbinding vegna lóðaleigusamninga í efnahagsreikningi samtals ..................
Vaxtagjöld af leiguskuldum .................................................................................
Greidd vaxtagjöld af leiguskuldum ......................................................................
Leigueignir og leiguskuldir greinast þannig:
Staða 1.1. ............................................................................................................
Viðbætur ..............................................................................................................
Staða 31.12. ........................................................................................................
Árið 2029 / 2028 ..................................................................................................
Síðar ....................................................................................................................
Leigueignir og leiguskuldir eru vegna leigusamninga um lóðir sem félagið leigir og eru metnir hafa óvissan líftíma.
Skýringar, frh.:
Lífeyrisskuldbinding samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ..................................
Lífeyrisskuldbinding samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ..................................
Árið 2025 / 2024 ..................................................................................................
Árið 2026 / 2025 ..................................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
18
19.
Langtímaskuldir
Yfirlit um langtímaskuldir:
2024 2023
Verðtryggð skuldabréf:
21.867.177 20.948.903
10.850.687
10.815.761
343.722
386.145
2.477.882
2.397.470
323.600
313.100
23.408.692
22.704.988
702.782 755.295
3.620.185 3.513.339
63.594.728 61.835.001
180.245 174.005
63.774.973 62.009.006
( 1.654.596) ( 1.565.081)
62.120.376 60.443.924
Afborganir langtímaskulda greinast þannig á næstu ár:
2024 2023
1.654.596 1.565.081
1.687.477 1.595.459
1.721.527 1.626.666
5.147.966 1.658.725
1.727.391 4.855.768
51.655.770 50.533.302
63.594.728 61.835.001
Breyting vaxtaberandi skulda á árinu greinist þannig:
2024 2023
62.009.006 55.923.650
474.325 3.502.280
( 31.426) ( 387.640)
( 1.604.693) ( 1.438.653)
( 1.046) ( 18.731)
60.846.166 57.580.906
2.927.761 4.428.100
63.773.927 62.009.006
Árið 2029 / 2028 ..................................................................................................
Næsta árs afborganir ...........................................................................................
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ........................................
Uppgreiðsla langtímalána ....................................................................................
Síðar ....................................................................................................................
Árið 2027 / 2026 ..................................................................................................
FB100366, vextir 2,79% .....................................................................................
FB100366u, vextir 2,85% ...................................................................................
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ........................................
Óafskrifað yfirverð ...............................................................................................
Yfirverð og eignfærður lántökukostnaður að fjárhæð 180,2 m.kr. (2023: 174,0 m.kr.) er færður til hækkunar á
langtímalánum félagsins.
Jöfnunarsjóður sveitarfélaga, vextir 2,00% .........................................................
Árið 2028 / 2027 ..................................................................................................
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, vextir 2,34% .................................................
Lánasjóður sveitarfélaga, vextir 2,60% ...............................................................
FEL 04 1, vextir 4,00% .......................................................................................
Árið 2025 / 2024 ..................................................................................................
Árið 2026 / 2025 ..................................................................................................
Íslandsbanki, breytilegir vextir nú 5,50% ............................................................
FB100366 SB, vextir 1,70% ................................................................................
Skýringar, frh.:
Verðbætur og gjaldfærð afföll lána ......................................................................
Vaxtaberandi skuldir 31. desember .....................................................................
Langtímaskuldir í efnahagsreikningi samtals ......................................................
Framangreind vaxtahlutföll eru vegnir virkir vextir í samræmi við gildandi vaxtakjör lána í árslok 2024.
Í árslok eru langtímalán sem voru að eftirstöðvum 28.992 m.kr. (2023: 27.928 m.kr. ) tryggð með veði í
fasteignum. Langtímalán sem voru að eftirstöðvum 34.259 m.kr. (2023: 33.521 m.kr.) eru tryggð með ábyrgð
Reykjavíkurborgar.
Hreyfingar með greiðsluáhrif
Vaxtaberandi skuldir 1. janúar .............................................................................
Tekin ný langtímalán ...........................................................................................
Afborganir ...........................................................................................................
Ný skammtímalán og afborganir af skammtímalánum ........................................
Hreyfingar án greiðsluáhrifa
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
19
20.
Aðrar skammtímaskuldir
2024 2023
56.566 55.285
255.575 224.054
4.606 2.500
289.943 233.102
871 2.846
1.068 0
608.628 517.788
21.
Stýring fjárhagslegrar áhættu
Yfirlit
Mótaðilaáhætta
Samningar við fjármálastofnun
Viðskipta- og aðrar skammtímakröfur
Skýringar, frh.:
● lausafjáráhætta
● rekstraráhætta
● mótaðilaáhætta
Félagið hefur á undanförnum árum lagt áherslu á innheimtu leigutekna með töluverðum árangri en
innheimtuhlutfall undanfarin 5 ár hefur að meðaltali verið yfir 97,5%. Félagið hefur undanfarin ár unnið með
Motus, varðandi innheimtu leiguskulda þar sem reglulega er farið yfir innheimtuárangur og staða innheimtu á
leigukröfum félagsins greind í samhengi við það sem almennt gerist hjá sambærilegum aðilum. Þá er einnig farið
yfir þróun undanfarinna tímabila og rýnt í samhengi við almennt efnahagsástand. Jafnframt fylgist innheimtustjóri
með innheimtuárangri í hverjum mánuði. Einnig er unnið með velferðarsviði Reykjavíkurborgar, sem úthlutar
íbúðum félagsins, varðandi uppgjör á vanskilum leigjenda félagsins sem eiga í erfiðleikum með að standa í skilum
sökum fjárhagslegrar stöðu.
Við gerð samninga við fjármálastofnun skal stefnt að því að mótaðilinn sé með gott lánshæfismat. Jafnframt skal
hugað að samningum sem takmarka mótaðilaáhættu í slíkum tilfellum, reynt skal eftir fremsta megni að kanna
fjárhagslega getu mótaðilans.
Mótaðilaáhætta er hættan á fjárhagslegu tapi félagsins ef viðskiptamaður eða mótaðili í fjármálagerningi getur ekki
staðið við umsamdar skuldbindingar sínar. Mótaðilaáhætta er lágmörkuð með því að leigjendur greiði 1 mánaðar
leigu fyrirfram.
Næsta árs afborgun lóðaleiguskuldbindinga ........................................................
Aðrar skammtímaskuldir samtals ........................................................................
Leigutrygging ......................................................................................................
Skammtímaskuldir vegna birgjareikninga ............................................................
Aðrar skammtímaskuldir greinast þannig:
Skammtímaskuldir vegna launa ..........................................................................
Fyrirfram innheimtar tekjur ..................................................................................
Hér eru veittar upplýsingar um framangreindar áhættur, markmið, stefnu og aðferðir félagsins við að meta og
stýra áhættunni, auk upplýsinga um eiginfjárstýringu þess.
Stjórn Félagsbústaða ber ábyrgð á að innleiða og hafa eftirlit með áhættustýringu m.a. með hliðsjón af
áhættustefnu félagsins. Áhættunefnd starfar í umboði stjórnar og gefur hún stjórn reglubundið skýrslu um virkni
og framkvæmd áhættustýringar og ásamt mati á hagnýtu gildi áhættustefnunnar. Stjórnin hefur falið fjármálastjóra
félagsins umsjón með daglegri áhættustýringu.
Markmið félagsins með áhættustýringu er að uppgötva og greina áhættu sem það býr við, setja viðmið um
áhættutöku og hafa eftirlit með henni. Áhættustýring og aðferðir eru yfirfarnar reglulega til að endurspegla
breytingar á markaðsaðstæðum og starfsemi félagins.
Mótaðilaáhætta er tilkomin vegna áhættu af fjárhagslegu tapi ef fjármálastofnun sem Félagsbústaðir eiga viðskipti
við eða aðrir mótaðilar í samningum geta ekki staðið við skuldbindingar sínar.
Eftirfarandi áhætta fylgir fjármálagerningum félagsins:
● markaðsáhætta
Næsta árs afborgun lífeyrisskuldbindinga ...........................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
20
21.
Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.
Mótaðilaáhætta, frh.
Skýr.
2024 2023
10
53.589 51.149
11
89.614 89.155
13
833.998 135.800
12
227.540 478.643
46.142 429.241
1.250.883 1.183.989
Virðisrýrnun
Nafnverð Nafnverð
kröfu Niðurfærsla kröfu Niðurfærsla
2024 2024 2023 2023
136.454 68.143 142.129 71.282
41.669 31.252 39.761 29.821
41.605 41.605 35.897 35.897
219.728 141.000 217.788
137.000
Lausafjáráhætta
Krafa á ríki og sveitarfélag vegna stofnframlaga ...........................
Handbært fé ..................................................................................
Samtals .........................................................................................
Aldur viðskiptakrafna var eftirfarandi í árslok:
Mesta mögulega tap félagsins vegna fjáreigna er bókfært verð þeirra, sem var eftirfarandi í árslok:
Bókfært verð
Langtímakröfur ..............................................................................
Viðskiptakröfur ..............................................................................
Aðrar skammtímakröfur ................................................................
Félagið er ekki með samning um skammtímalán í lok árs.
Félagið reiknar niðurfærslu vegna áætlaðrar virðisrýrnunar viðskiptakrafna og annarra krafna. Niðurfærslan er í
meginatriðum sérstök niðurfærsla vegna einstakra viðskiptamanna og almenn niðurfærsla með tilliti til aldurs
krafna, sem ekki hefur verið tengd einstökum viðskiptamönnum. Almenn niðurfærsla er ákveðin með tilliti til
innheimtusögu sambærilegra krafna.
Skýringar, frh.:
Lausafjáráhætta er hættan á því að félagið geti ekki staðið við fjárhagsskuldbindingar sínar eftir því sem þær
gjaldfalla. Markmið félagsins er að stýra lausafé þannig að tryggt sé að það hafi alltaf nægt laust fé til að mæta
skuldbindingum sínum eftir því sem þær gjaldfalla og forðast þannig að skaða orðspor félagsins. Félagið hefur
undanfarin ár lagt áherslu á að jafna mánaðarlegar greiðslur skuldbindinga félagsins þ.m.t. afborganir af lánum í
takt við innheimtu tekna og vinna hlaupandi greiðsluáætlun til 12 mánaða í þeim tilgangi að sjá fyrir og stýra
greiðsluflæði félagsins og lágmarka þannig lausafjáráhættu félagsins.
Til að draga frekar úr endurfjármögnunaráhættunni stefnir félagið á að hafa lánasafn sitt sem fjölbreytilegast, en í
áhættustefnu er skuldsetning þó takmörkuð við löng skuldabréf sem hafa greiðsluferli í takt við tekjustreymi
félagsins. Félagið hefur gefið út skuldabréf sem skráð eru hjá NASDAQ OMX Ísland.
Gjaldfallið innan síðasta árs .....................................
Gjaldfallið 1 - 2 ár .....................................................
Gjaldfallið 3 ár og eldra ..............................................
Stjórnendur meta ekki tapsáhættu í öðrum skammtímakröfum.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
21
21.
Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.
Lausafjáráhætta, frh.
31. desember 2024
Fjárskuldir sem ekki Bókfært Umsamið Meira
eru afleiður: verð sjóðstreymi Innan árs 1 - 2 ár 2 - 5 ár en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
63.773.927 91.324.253 3.158.289 3.151.676 15.419.005 69.595.283
Viðskiptaskuldir og aðrar
skammtímaskuldir
802.868 802.868 802.868 0 0 0
64.576.795 92.127.121 3.961.157 3.151.676 15.419.005 69.595.283
31. desember 2023
Fjárskuldir sem ekki Bókfært Umsamið Meira
eru afleiður: verð sjóðstreymi Innan árs 1 - 2 ár 2 - 5 ár en 5 ár
Vaxtaberandi skuldir
62.009.006 86.169.808 2.949.394 2.955.408 11.984.908 68.280.098
Viðskiptaskuldir og aðrar
skammtímaskuldir
783.150 783.150 783.150 0 0 0
62.792.156 86.952.958 3.732.544 2.955.408 11.984.908 68.280.098
Markaðsáhætta
Vaxtaáhætta
2024 2023
3.620.185 3.513.339
3.620.185 3.513.339
Samningsbundnar afborganir af fjárskuldum, að meðtöldum áætluðum vaxtagreiðslum, greinast þannig:
Verðtryggðar fjárskuldir með breytilega vexti ......................................................
Breyting á vöxtum á uppgjörstímabilinu um 100 punkta hefði breytt afkomu um 36,2 m.kr. (2023: 35,1 m.kr.)
Félagið á ekki fjáreignir með breytilegum vöxtum. Allar aðrar skuldir félagsins eru með fasta verðtryggða vexti.
Markaðsáhætta er áhættan á tapi vegna breytinga í gengi vaxta, verðbólgu eða vaxtaálagi. Markaðsáhættu er
jafnan skipt í undirflokka þar sem áhrif mismunandi stærða á markaði eru skilgreind frekar. Miðað við núverandi
efnahagsreikning er markaðsáhætta Félagsbústaða einkum rakin til breytinga á vöxtum og verðbólgu en áhætta
vegna annarra þátta er minni.
Vaxtaáhætta er áhættan á því að breytingar í vöxtum hafi neikvæð áhrif á afkomu fyrirtækisins. Í þeim tilfellum
sem um breytilega vexti er að ræða er áhættan falin í því að vextir hækki á markaði. Í tilfelli fastra vaxta á skuldir er
markaðsáhættan falin í því að vextir lækki í framtíðinni og fyrirtækið beri hærri fjármagnskostnað en ef um
breytilega vexti væri að ræða.
Vaxtaberandi skuldir félagsins er bæði með breytilegum og föstum vöxtum. Vaxtaberandi fjármálagerningar með
breytilegum vöxtum greinist þannig:
Bókfært verð
Félagið er með lóðaleigusamninga undir fjárfestingareignir í eigu félagsins. Lítur félagið á að lóðaleigusamningarnir
gildi á líftíma eignanna og því lok þeirra óviss. Vænt lóðaleiga á árinu 2024 er 4,5 m.kr.
Skýringar, frh.:
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
22
21.
Stýring fjárhagslegrar áhættu, frh.
Markaðsáhætta, frh.
Verðbólguáhætta
Gangvirði
Bókfært verð Gangvirði
Fjáreignir greinast þannig:
2024 2024
53.589 53.589
1.151.152 1.151.152
46.142 46.142
1.250.883 1.250.883
Fjárskuldir greinast þannig:
63.773.927 65.565.633
960.877 960.877
64.734.804 66.526.510
Rekstraráhætta
Gangvirði og bókfært verð fjáreigna og fjárskulda greinast þannig:
Það er stefna félagsins að stýra rekstraráhættu með hagkvæmum hætti til að forðast fjárhagslegt tap og til að
vernda orðstír þess, jafnframt því að starfsreglur takmarki ekki frumkvæði og sköpunargáfu starfsmanna.
Til að draga úr rekstraráhættu er meðal annars komið á viðeigandi aðskilnaði starfa, haft eftirlit með viðskiptum og
fylgni við lög, unnið reglulegt mat á áhættu, starfsmenn þjálfaðir, verkferlar skipulagðir og skráðir og keyptar
tryggingar þegar við á.
Fylgst er grannt með öllum rekstraráhættum í fyrirtækinu og þær mældar með reglubundnum hætti.
Langtímamarkmið er að halda tapi vegna rekstraráhættu í lágmarki. Öll svið bera megin ábyrgð á stýringu
rekstraráhættu eigin sviða. Fjármálasvið ber ábyrgð á að þróa stefnu í rekstraráhættumálum og mæla
rekstraráhættu auk þess að bera ábyrgð á skýrslugjöf til framkvæmdastjóra og stjórnar.
Vaxtaberandi skuldir að fjárhæð 63.774 m.kr. (2023: 62.009 m.kr.) eru verðtryggðar miðað við vísitölu
neysluverðs. Aukning verðbólgu um eitt prósentustig hefði lækkað afkomu félagsins um 640 m.kr. (2023: 620
m.kr.). Lækkun verðbólgu um eitt prósentustig hefði aukið afkomu um sömu fjárhæð. Greiningin byggir á því að
allar aðrar breytur haldist óbreyttar.
Verðbólguáhætta er rakin til mismunar á verðtryggðum eignum og skuldum. Misræmi þar á milli veldur því að
þróun verðbólgu getur haft neikvæð áhrif á afkomu fyrirtækisins. Stærstur hluti af skuldum Félagsbústaða er
verðtryggður og því hefur verðbólgustig áhrif á þá greiðslubyrði í framtíðinni. Verðtryggðir leigusamningar
Félagsbústaða virka sem náttúruleg vörn gegn verðtryggðum skuldum og þar með er greiðsluflæði af eignum og
skuldum hvorutveggja verðtryggt.
Skýringar, frh.:
Aðrar skammtímaskuldir .....................................................................................
Rekstraráhætta er skilgreind sem hættan á neikvæðum áhrifum á afkomu fyrirtækisins vegna ófullnægjandi
upplýsingakerfa, stjórnunarlegra mistaka, ófullnægjandi eftirlits, lagalegrar áhættu, svika og mannlegra mistaka.
Ímyndaráhætta er skilgreind sem hættan á neikvæðum áhrifum á afkomu fyrirtækisins vegna neikvæðrar ímyndar í
augum viðskiptavina, mótaðila, hluthafa eða eftirlitsaðila. Eftirlit með rekstraráhættu er í höndum fjármálasviðs.
Samanburður á gangvirði og bókfærðu verði:
Langtímakröfur ....................................................................................................
Skammtímakröfur ...............................................................................................
Handbært fé ........................................................................................................
Vaxtaberandi skuldir ............................................................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
23
22.
Tengdir aðilar
Skilgreining á tengdum aðila
Viðskipti við tengda aðila
Tekjur frá tengdum aðilum greinast þannig:
2024 2023
837.178 796.143
0
0
837.178 796.143
Vörur og þjónusta keypt af tengdum aðilum greinast þannig:
2024 2023
510.971 755.074
349.021 327.530
859.991 1.082.604
Viðskiptastaða við tengda aðila greinist þannig:
2024 2023
( 22.894) ( 4.679)
( 11.710)
( 10.730)
( 34.604) ( 15.409)
23.
Þóknun endurskoðenda
Þóknun til endurskoðenda félagsins greinist þannig:
2024 2023
4.991 6.343
568
958
5.559 7.301
24.
Önnur mál
Tekjur frá systurfélögum .....................................................................................
Viðskiptastaða gagnvart eiganda .........................................................................
Viðskiptastaða gagnvart systurfélögum ..............................................................
Upplýsingar um laun stjórnar og framkvæmdastjóra koma fram í skýringu nr. 5.
Eigandi og systurfélög félagsins, stjórnarmenn, stjórnendur og nánir fjölskyldumeðlimir þeirra, og félög sem þeir
ráða yfir teljast til tengdra aðila.
Vegna endurskoðunar og könnunar ....................................................................
Félagsbústaðir hafa gert samkomulag við Bjarg íbúðafélag hses um samstarf um byggingu 16 íbúða fyrir
Félagsbústaði. Áætlaður heildarkostnaður félagsins vegna samkomulagsins er áætlaður um 751 m.kr. en um 206
m.kr. standa eftir óuppgerðar 31.12.2024. Í lok árs var búið að afhenda 9 íbúðir og 3 íbúðir voru afhendar í febrúar
2025, stefnt er að því að restin verði afhent undir lok árs 2025. Gert er ráð fyrir að eftirstöðvar samnings verði
gerður upp á árunum 2025 og 2026.
Önnur viðskipti við tengda aðila er óverulegur þáttur í starfsemi félagsins. Verðlagning í slíkum viðskiptum er
sambærileg og í öðrum viðskiptum hennar.
Skýringar, frh.:
Önnur þjónusta ...................................................................................................
Tekjur frá eiganda ................................................................................................
Vörur og þjónusta keypt af eiganda .....................................................................
Vörur og þjónusta keypt af systurfélögum ..........................................................
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
24
25.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir
a.
Fjárfestingareignir
b.
Eignir til eigin nota
50 ár
4,5 - 6 ár
Afskriftaaðferðir, nýtingartími og niðurlagsverð eru endurmetin á uppgjörsdegi og breytt ef við á.
Hagnaður og tap af sölu eigna til eigin nota er mismunur á söluandvirði þeirra og bókfærðu verði.
Áhöld og tæki ..................................................................................................................................
Söluhagnaður (-tap) fjárfestingareigna er mismunur á bókfærðu verði og söluverði að teknu tilliti til söluhagnaðar
og er mismunurinn færður í rekstrarreikning undir liðnum söluhagnaður (-tap) af fjárfestingareignum.
Ef fjárfestingareign er nýtt af eiganda er hún flokkuð sem rekstrarfjármunur og gangvirði hennar á
endurflokkunardegi verður kostnaðarverð hennar í reikningsskilunum.
Eignir til eigin nota eru færðar til eignar á kostnaðarverði að frádregnum uppsöfnuðum afskriftum.
Eftir að kaup fjárfestingareigna hafa verið bókfærð, þá styðst félagið við fasteignamat ríkisins við mat eigna.
Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem á eignunum kann að hvíla. Eignir í byggingu eru metnar á
kostnaðarverði. Upplýsingar um matið er að finna í skýringu 8.
Afskriftir eru reiknaðar af afskrifanlegri fjárhæð, sem er kostnaðarverð eða endurmetið kostnaðarverð að
frádregnu niðurlagsverði. Afskriftir eru reiknaðar línulega miðað við áætlaðan nýtingartíma einstakra hluta
rekstrarfjármuna. Áætlaður nýtingartími greinist þannig:
Fasteign ..........................................................................................................................................
Reikningsskilaaðferðum sem er lýst hér á eftir hefur verið beitt með samræmdum hætti fyrir öll tímabil sem koma
fram í ársreikningum félagsins. Til að auka upplýsingagildi ársreikningsins eru skýringar við hann birtar á grundvelli
þess hversu viðeigandi og mikilvægar þær eru fyrir lesandann. Það þýðir að upplýsingar sem metnar eru hvorki
mikilvægar né viðeigandi fyrir notanda reikningsskilanna eru ekki birtar í skýringum.
Fjárfestingareignir eru fasteignir sem eru í eigu félagsins til að afla leigutekna. Fjárfestingaeignir eru færðar á
gangverði í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS).
Í upphafi eru fjárfestingareignir bókaðar á kostnaðarverði, sem er sett saman af kaupverði og öllum beinum
útgjöldum sem stafa af undirbúningi fasteignarinnar til fyrirhugaðra nota, þ.á.m. kostnaður sem tilkominn er vegna
kaupa á fasteigninni. Kostnaður, sem fellur til í kjölfar kaupa á fjárfestingareign, sem bætir við, endurnýjar, eða
þjónustar fasteign er aðeins eignfærður ef hann uppfyllir almennar kröfur um heimild til eignfærslu samkvæmt
reikningsskilareglum. Allur annar kostnaður er gjaldfærður þegar til hans er stofnað. Samkvæmt þessu er
kostnaður sem fellur til vegna viðgerða og viðhalds fasteigna ekki innifalinn í bókfærðu virði fjárfestingareigna
heldur er hann gjaldfærður í rekstrarreikningi þegar til hans er stofnað. Hinsvegar, er kostnaður sem fellur til við
verulegar endurbætur á því sem fyrir er í fasteigninni, eignfærður á fjárfestingareignina á þeim tíma sem
kostnaðurinn fellur til, að því gefnu að hann uppfylli kröfur um heimild til eignfærslu samkvæmt
reikningsskilareglum.
Skýringar, frh.:
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
25
25.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir, frh.
c.
Fjármálagerningar
(i)
Viðskiptakröfur, aðrar kröfur og handbært fé
(ii)
Fjárskuldir
(iii)
Hlutafé
Kaup á eigin hlutum
d.
Virðisrýrnun
e.
Leigusamningar
Hlutafé er flokkað sem eigið fé. Beinn kostnaður vegna útgáfu hlutafjár er færður til lækkunar á eigin fé.
Félagið færir leigueign og leiguskuld við upphaf leigusamnings. Leigueignin er upphaflega færð á kostnaðarverði,
sem er upphafleg fjárhæð leiguskuldarinnar að teknu tilliti til leigugreiðslna sem hafa fallið til fyrir eða á
upphafsdegi samningsins, beins kostnaðar við öflun leigueignarinnar og áætlaðs kostnaðar við að taka niður og
fjarlægja eignina, eða til þess að færa eignina eða umhverfi hennar í samt horf að loknum leigusamningi, og að
frádregnum leiguílvilnunum sem samstæðan hefur fengið.
Þegar félagið kaupir eigin hluti er kaupverðið, að meðtöldum beinum kostnaði, fært til lækkunar á eigin fé. Þegar
eigin hlutir eru seldir er eigið fé hækkað.
Félagið beitir einfaldaðri virðisrýrnunaraðferð vegna krafna sinna í samræmi við heimild IFRS 9 enda eru kröfurnar
almennt með stuttan greiðslufrest og fela ekki í sér fjármögnun af hendi félagsins. Í því felst að félagið byggir
niðurfærslu krafna á væntu tapi á líftíma krafnanna. Félagið byggir matt sitt á væntu tapi á sögulegum
upplýsingum, ytri þáttum og væntingum til framtíðarhorfa.
Félagið metur hættu á virðisrýrnun krafna bæði á grundvelli einstakra krafna og á grundvelli flokkunar krafna með
tilliti til áhættueinkenna. Hætta á virðisrýrnun allra verulegra krafna er metin sérstaklega. Þær kröfur sem ekki hafa
orðið fyrir virðisrýrnun eru metnar sem heild og mat lagt á hvort einhver virðisrýrnun hafi orðið. Öll virðisrýrnun er
færð í rekstrarreikning og niðurfærsla er færð vegna lána og krafna. Vextir á virðisrýrðum eignum eru áfram færðir í
reikninginn. Ef atburður sem átt hefur stað eftir að virðisrýrnun var færð (t.d. endurgreiðsla skuldunautar) verður til
þess að virðisrýrnun lækki, þá er lækkunin á virðisrýrnun færð í rekstrarreikning.
Um er að ræða fjáreignir með föstum eða ákvarðanalegum greiðslum sem ekki eru skráðar á virkum markaði.
Sjóðstreymi þeirra samanstendur eingöngu af höfuðstólsgreiðslum auk vaxta þegar við á. Slíkar eignir eru í
upphafi færðar á gangvirði að viðbættum öllum tengdum viðskiptakostnaði. Eftir upphaflega skráningu eru
fjáreignirnar færðar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti, að frádreginni virðisrýrnun.
Upphaflega eru fjárskuldir skráðar á gangvirði að viðbættum beinum viðskiptakostnaði. Í kjölfar upphaflegrar
skráningar eru þessar fjárskuldir skráðar á afskrifuðu kostnaðarverði miðað við virka vexti.
Fjáreignum og fjárskuldum er jafnað saman og nettó fjárhæðin er sýnd í efnahagsreikningi þegar félagið hefur
lagalegan rétt til að jafna saman fjárhæðum og fyrirætlanir félagsins eru annað hvort að gera samningana upp
nettó eða á sama tíma.
Skýringar, frh.:
Fjármálagerningar eru færðir á gangvirði við upphaflega skráningu í bókhald. Þegar fjármálagerningar eru ekki
metnir á gangvirði gegnum rekstrarreikning er allur beinn viðskiptakostnaður færður til hækkunar á virði þeirra við
upphaflega skráningu í bókhald. Eftir upphaflega skráningu eru fjármálagerningar sem ekki eru afleiðusamningar
færðir með þeim hætti sem greinir hér á eftir.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
26
25.
Mikilvægar reikningsskilaaðferðir, frh.
e.
Leigusamningar, frh.
f.
Tekjur
g.
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna
h.
Matsbreyting fjárfestingareigna
i.
Söluhagnaður (-tap) fjárfestingareigna
j.
Fjármunatekjur og fjármagnsgjöld
k.
Starfsþáttayfirlit
l.
Nýir reikningsskilastaðlar og túlkanir á þeim sem félagið hefur ekki ennþá innleitt
Ekki er búist við að breytingar á stöðlum og túlkunum muni hafa veruleg áhrif á reikningsskil félagsins.
Skýringar, frh.:
Alþjóðareikningsskilaráðið hefur gefið út nýja alþjóðlega reikningsskilastaðla og gert breytingar á stöðlum sem
ekki hafa enn tekið gildi. Félagið hefur hins vegar ekki innleitt nýja eða breytta reikningsskilastaðla fyrr en heimilt
var við gerð þessara reikningsskila.
Upplýsingagjöf til stjórnenda félagsins inniheldur ekki starfsþáttayfirlit. Félagið skilgreinir reksturinn sinn sem einn
starfsþátt.
Söluhagnaður (-tap) fjárfestingareigna er mismunur á bókfærðu verði og söluverði að teknu tilliti til sölukostnaðar
og er mismunurinn færður í rekstrarreikning undir liðnum innleystur hagnaður / tap af fjárfestingareignum.
Fjármunatekjur samanstanda af vaxtatekjum þ.m.t. af bankainnstæðum og kröfum. Vaxtatekjur eru færðar í
rekstrarreikning eftir því sem þær falla til miðað við virka vexti.
Leigutekjur af fjárfestingaeignum eru færðar línulega í rekstrarreikning á leigutíma viðkomandi eignar. Aðrar tekjur
eru færðar þegar þær falla til.
Rekstrarkostnaður fjárfestingareigna er gjaldfærður þegar hann fellur til og innifelur meðal annars fasteignagjöld,
vátryggingar og viðhald.
Félagið færir ekki upp leigueign og leiguskuld vegna leigusamninga sem ekki höfðu verið skilgreindir sem
leigusamningar fyrir 1. janúar 2019.
Félagið skilgreinir þá leigusamninga sem það er leigusali í sem rekstrarleigusamninga.
Leigueignir og leiguskuldir eru vegna leigusamninga sem félagið leigir frá þriðja aðila lóðir undir byggingar.
Leigueignir sem félagið færir vegna þessara leigusamninga eru færðar sem fjárfestingareignir samanber skýringu
8 og eru þær metnar á gangvirði á hverjum reikningsskiladegi. Leiguskuldir eru metnar upphaflega miðað við
núvirði leigugreiðslna sem eru ógreiddar á upphafsdegi. Leigugreiðslur eru núvirtar með því að nota innbyggða
vexti í leigunni ef unnt er að ákvarða þá vexti með auðveldum hætti. Ef svo er ekki, eru leigugreiðslur núvirtar með
því að nota vaxtakjör félagsins á nýju lánsfé. Eftir upphafsdag eru leiguskuldir metnar á afskrifuðu kostnaðarverði
með því að nota aðferð virkra vaxta, þar sem leigugreiðslum er skipt upp í vaxtagjöld, sem eru færð í
rekstrarreikning, og afborganir leiguskulda ef við á, sem eru færðar til lækkunar á leiguskuldum í efnahagsreikning.
Endurmat leiguskuldbindningar er fært til hækkunar leigueignar. Lóðaleigusamningar eru metnir gilda á líftíma
viðkomandi eigna og því leigutími þeirra óviss. Leigueignir eru færðar meðal fjárfestingareigna og ekki afskrifaðar.
Breytingar á gangvirði fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna í
rekstrarreikningi.
Fjármagnsgjöld samanstanda af vaxtagjöldum og verðbótum af lántöku og öðrum fjármagnskostnaði.
Lántökukostnaður er færður í rekstrarreikning miðað við virka vexti.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
27
Stjórn og starfshættir stjórnar
* Hannes Frímann Sigurðsson er fæddur 1964 og tók sæti í stjórn félagsins árið 2024. Hannes er húsasmiður,
byggingatæknifræðingur og með tvær mastersgráður í verkefnastjórn frá Háskólanum í Reykjavík. Hannes hefur
starfað við ýmis málefni byggingamála s.s. veitt Íslenska byggingavettvanginum forstöðu, unnið við stór
þróunarverkefni og skipulagsverkefni. Hannes er óháður stjórnarmaður.
* Kjartan Magnússon er fæddur 1967 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Hann las sagnfræði við Háskóla
Íslands. Kjartan starfaði sem blaðamaður á Morgunblaðinu frá 1991-1999 og sinnti þar lengst af fréttum um
viðskipti og atvinnulíf. Kjartan er kjörinn borgarfulltrúi og þannig háður stjórnarmaður.
Stjórn hefur sett sér starfsreglur sem eru aðgengilegar á www.felagsbustadir.is. Þar er að finna lýsingu á
valdsviði stjórnar, verksviði stjórnar gagnvart framkvæmdastjóra, reglur um skiptingu starfa innan stjórnarinnar,
fundarsköp, hæfi stjórnarmanna, þagnarskyldu, upplýsingagjöf framkvæmdastjóra til stjórnar og fleiri þætti er
varða framkvæmd starfa stjórnarinnar. Á árinu 2024 voru haldnir 10 stjórnarfundir. Aðalfundur fór fram 26. mars
2024.
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórn Félagsbústaða leggur áherslu á að viðhalda góðum stjórnarháttum. Stjórn og stjórnendur félagsins taka mið
af Leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja, 6. útgáfu, gefnum út af Viðskiptaráði Íslands, Nasdaq Iceland og
Samtökum atvinnulífsins í febrúar 2021. Félagið fylgir einnig ákvæðum er varða stjórnarhætti fyrirtækja í lögum
um hlutafélög nr. 2/1995, um ársreikninga nr. 3/2016, samþykktum félagsins og starfsreglum stjórnar. Félagið er
með skráð skuldabréf í Nasdaq Iceland og fylgir þeim reglum sem gilda um skráð félög. Samþykktir félagsins
kveða einnig á um fyrirkomulag ýmissa þátta í starfseminni og eru aðgengilegar á vefsíðu þess.
Stjórnarhættir félagsins samræmast í meginatriðum ákvæðum leiðbeininga um stjórnarhætti fyrirtækja. Frávik
félagsins skýrast af umfangi þess og eignarhaldi. Reykjavíkurborg er eini eigandi félagsins og tilnefnir stjórn skv.
ákvæðum í eigandastefnu. Þá birtir félagið ekki tilteknar upplýsingar á heimasíðu í tengslum við hluthafafundi.
Upplýsingarnar eru aðgengilegar hluthafa félagsins í samræmi við lög og samþykktir.
Á aðalfundi Félagsbústaða var borin upp og samþykkt tillaga um skipan 3ja aðalmanna til tveggja ára, Ellý Öldu
Þorsteinsdóttur formann, Hannes Frímann Sigurðsson og Ragnheiði Björk Halldórsdóttur, og 3ja varamanna
Kolbrúnu Garðarsdóttur, Steinunni Bergmann og Arent Orra Jónsson. Aðrir stjórnarmenn sem ekki voru í kjöri eru
Kjartan Magnússon og Magnús Davíð Norðdahl aðalmenn og Helgi Áss Grétarsson og Rannveig Ernudóttir
varamenn.
Stjórn ber meginábyrgð á starfsemi félagsins og fer með æðsta vald í málefnum þess á milli hluthafafunda
samkvæmt lögum og samþykktum félagsins. Meginhlutverk stjórnar er að annast um að nægilegt eftirlit sé haft
með bókhaldi og meðferð fjármuna félagsins, að hafa yfirumsjón með starfseminni og eftirlit með stjórnendum.
Stjórn sér um ráðningu og uppsögn framkvæmdastjóra og metur frammistöðu hans reglulega. Þá tekur stjórn
óvenjulegar og mikilsháttar ákvarðanir í rekstri félagsins og sér til þess að það starfi í samræmi við gildandi lög og
reglur. Stjórnin veitir prókúruumboð og umboð til að undirrita skjöl vegna samninga um kaupa og sölu eigna, sér
til að innkaupastefna sé fyrir hendi hjá félaginu sem tryggir jafnræði gagnvart birgjum og verktökum og gagnsæis í
innkaupum, tryggir gerð fjárfestinga- og framkvæmdaáætlunar fyrir upphaf hvers rekstrarárs og veitir
framkvæmdastjóra heimild til framkvæmda samkvæmt samþykktum áætlunum.
* Ellý Alda Þorsteinsdóttir er fædd 1961 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Hún lauk starfsréttindanámi í
félagsráðgjöf frá Háskóla Íslands og meistaranámi í stjórnun frá Háskólanum í Kent árið 1991. Hún hefur starfað
að málefnum félagsþjónustu hjá Reykjavíkurborg og á skrifstofu sviðsstjóra á velferðarsviði sem skrifstofustjóri.
Hún er óháður stjórnarmaður.
* Magnús Davíð Norðdalh er fæddur 1982 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Magnús lauk embættisprófi
í lögfræði frá Háskólanum í Reykjavík árið 2014. Sama ár fékk Magnús lögmannsréttindi og stofnaði eigin
lögmannsstofu. Áður starfaði hann hjá Bandalagi starfsmanna ríkis og bæja, Logos lögmannsstofu og
Vátryggingafélagi Íslands. Þá er Magnús með B.A. gráðu í heimspeki frá Háskóla Íslands. Magnús er kjörinn
borgarfulltrúi og þannig háður stjórnarmaður.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
28
Stjórnarmenn gegna ekki öðrum störfum fyrir félagið en stjórnarstörfum.
Endurskoðunarnefnd fyrir samstæðu Reykjavíkurborgar er jafnframt endurskoðunarnefnd Félagsbústaða hf. Hana
skipa Lárus Finnbogason, formaður, Einar Sveinn Hálfdánarson, Sigrún Guðmundsdóttir og Sunna Jóhannsdóttir.
Varamenn eru Danielle Pamela Neben, Páll Grétar Steingrímsson og Ólafur Kristinsson. Endurskoðunarnefnd er
undirnefnd stjórnar Félagsbústaða hf. og starfar í umboði hennar. Markmið með skipan endurskoðunarnefndar er
að bæta starfshætti í málum er snúa að fjárhagslegu eftirliti. Fjallað er um verkefni endurskoðunarnefnda í IX.
kafla A í lögum um ársreikninga.
Framkvæmdastjóri félagsins er Sigrún Árnadóttir, fædd árið 1960. Hún tók við starfi framkvæmdastjóra 15.
október 2018. Sigrún er með meistaragráðu í sálfræði og diploma í markþjálfun leiðtoga. Hún gegndi starfi
bæjarstjóra í Sandgerðisbæ í tvö kjörtímabil á árunum 2010 til 2018. Þá var hún framkvæmdastjóri Rauða kross
Íslands frá 1993 til 2005.
Framkvæmdastjóri hefur með höndum stjórn á daglegum rekstri félagsins. Hann situr fundi stjórnar og ber að
framfylgja þeim ákvörðunum sem teknar eru af stjórn. Framkvæmdastjóri kemur fram fyrir hönd félagsins í öllum
málum er varða venjulegan rekstur. Framkvæmdastjóri skal sjá um að bókhald félagsins sé í samræmi við lög og
að fjárreiður þess séu með tryggum hætti. Honum ber að tryggja að stjórn fái reglulega nákvæmar upplýsingar
um fjármál, uppbyggingu og starfsemi félagsins.
Stjórn ber ábyrgð á fyrirkomulagi og virkni innra eftirlits og áhættustýringar hjá félaginu. Markmið stjórnar með
innra eftirliti og áhættustýringu er að stuðla að því að félagið nái markmiðum sínum varðandi tilgang og skyldur
félagsins, afkomu, áreiðanlegar fjárhagsupplýsingar og hlítni við lög og reglur. Framkvæmdastjóri ber ábyrgð á því
að stefnu stjórnar um innra eftirlit og áhættustýringu sé fylgt í starfseminni. Hann skal sjá til þess að helstu
áhættur séu auðkenndar, greindar, metnar og þeim stýrt með fullnægjandi hætti. Stjórn skipar áhættunefnd sem
hefur eftirlit með því að viðhlítandi aðferðir séu notaðar við áhættustýringu og að áhættustefnu stjórnar sé fylgt.
Áhættunefndin skipa Stefanía Scheving Thorsteinsson, Magnús Davíð Norðdal og Önundur Ragnarsson og hélt
nefndin 5 fundi á árinu. Framkvæmdastjóri leggur áhættuskýrslu reglulega fyrir áhættunefnd og stjórn. Stjórn
fylgist einnig með virkni innra eftirlits og áhættustýringar í gegnum upplýsingagjöf frá innri endurskoðanda, ytri
endurskoðanda og endurskoðunarnefnd stjórnar.
Stjórn endurnýjaði á árinu 2024 samkomulag við innri endurskoðun Reykjavíkurborgar um reglubundna vinnu við
innri endurskoðun hjá Félagsbústöðum. Hlutverk innri endurskoðunar er að veita óháða og hlutlæga staðfestingu
og ráðgjöf m.a. með reglulegum úttektum á fyrirkomulagi innra eftirlits, áhættustýringar og stjórnarhátta.
Endurskoðunarnefnd fylgist með framgangi endurskoðunarinnar, fer yfir niðurstöður ytri endurskoðenda og gerir
stjórn Félagsbústaða grein fyrir umsögn sinni um ársreikning. Nefndin tekur til umfjöllunar skýrslur innri og ytri
endurskoðanda og fylgir nefndin sérstaklega eftir ábendingum þeirra sem varða innra eftirlit.
Endurskoðunarnefnd heldur að jafnaði 6 fundi á ári er varða málefni Félagsbústaða hf.
Stjórnarháttayfirlýsing, frh.:
* Ragnheiður Björk Halldórsdóttir er fædd 1991 og tók sæti í stjórn félagsins á árinu 2022. Hún er með
masterspróf frá Háskólanum í Munchen í nýsköpun, verkfræði og stjórnun. Hún hefur m.a. starfað sem
verkefnastjóri hjá Landsvirkjun, sérfræðingur hjá BMW Group og Daimler AG og ráðgjafi hjá McKinsey&Company.
Hún er sjálfstætt starfandi ráðgjafi. Hún er óháður stjórnarmaður.
Endurskoðunarnefnd Félagsbústaða hf. fylgist með stjórnháttum, virkni áhættustýringar og innra eftirliti með því
að yfirfara og afgreiða innri endurskoðunaráætlun en það er stór hluti af verkefnum innri endurskoðunar að hafa
eftirlit með og kanna virkni áhættustýringar og virkni innra eftirlits. Nefndin fer yfir og fær kynningu á
endurskoðunaráætlun ytri endurskoðenda en við gerð áætlunarinnar er lagt mat á áhættu- og óvissuþætti í
starfsemi félagsins. Hluti af verkefnum ytri endurskoðenda er að leggja mat á innra eftirlit sem tengist
reikningsskilagerð félagsins.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
29
Stjórn á samskipti við hluthafa í samræmi við ákvæði laga, samþykkta og starfsreglna stjórnar. Stjórnarmenn
skulu vera sjálfstæðir í störfum sínum og standa vörð um hagsmuni félagsins í samræmi við ákvæði laga um
hlutafélög nr. 2/1995 og starfsreglur stjórnar. Hluthafafundur fer með æðsta vald í málefnum félagsins samkvæmt
lögum og samþykktum þess. Á hluthafafundi fara hluthafar með ákvörðunarvald sitt í málefnum félagsins.
Hluthafafundur er einnig meginvettvangur fyrir upplýsingagjöf stjórnar til hluthafa. Aðalfund félagsins skal halda
fyrir lok mars hvert ár og taka þar fyrir mál sem lög og samþykktir félagsins kveða á um.
Stjórnarháttayfirlýsing, frh.:
Félaginu ber, sem útgefanda skuldabréfa sem skráð eru í Nasdaq Iceland, að starfrækja regluvörslu. Hlutverk
regluvarðar er að hafa umsjón með að reglum um meðferð innherjaupplýsinga og viðskipti innherja sé framfylgt.
Regluvörður hefur einnig með höndum samskipti félagsins við Fjármálaeftirlitið og Nasdaq Iceland. Regluvörður
félagsins er Kristinn Karel Jóhannsson, sviðstjóri fjármálasviðs Félagsbústaða.
Reglulegir fundir eru haldnir með velferðarsviði Reykjavíkurborgar í tengslum við þróun eignasafns, leigu íbúða og
önnur málefni sem snúa að félagslegu leiguhúsnæði. Fundir eru haldnir reglulega með eigandaforsvari í samræmi
við eigandastefnu og árlega er haldinn fundur með fjármála- og áhættustýringarsviði Reykjavíkurborgar þar sem
drög að rekstraráætlun félagsins til fimm ára eru kynnt. Stjórn félagsins afgreiðir fimm ára áætlun til samþykktar í
borgarráði. Stjórn skal upplýsa eigendur um óvenjuleg eða veigamikil atriði í rekstri félagsins þótt þau kalli ekki á
ákvörðun af hálfu eigenda. Óski borgarstjórn Reykjavíkur eða einstakir fulltrúar eftir upplýsingum frá félaginu skal
beiðni um þær komið á framfæri á vettvangi borgarráðs og beint til stjórnar eða framkvæmdastjóra. Hvað varðar
aðra upplýsingagjöf stjórnar til hluthafa skal fylgja lögum og öðrum stjórnvaldsfyrirmælum og reglum um birtingu
fjárhagsupplýsinga.
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
30
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf Félagsbústaða
Viðskiptalíkan og samfélagsleg áhrif Félagsbústaða
Umhverfismál
Félagslegir þættir
Stjórnarhættir
Nánari umfjöllun
Ársskýrsla Félagsbústaða 2024, kafli 1.3 Starfsemi og viðskiptalíkan (bls. 10), kafli 2 Umhverfisþættir (bls. 14-19),
kafli 3 Félagslegir þættir (bls. 20-24), kafli 1.2. Almennt um stjórnarhætti félagsins (bls. 7-9) og kafli 4
Stjórnarhættir (bls. 24-26).
Félagsbústaðir eru einn stærsti eigandi íbúðarhúsnæðis á Íslandi og reka um 3.500 íbúðir í Reykjavík, með það að
markmiði að tryggja aðgang að félagslegu leiguhúsnæði fyrir þá sem eru í viðkvæmri stöðu. Félagið starfar án
hagnaðarsjónarmiða, með áherslu á fjárhagslega sjálfbærni og sanngjarnt leiguverð í samanburði við almenna
leigumarkaðinn. Á árinu 2024 voru úthlutaðar 266 íbúðir, og hlutfall félagslegra íbúða í borginni var 5,3%.
Mikilvægisþættir Félagsbústaða eru loftslagsmál, orkunotkun og aðrir umhverfisþættir, s.s. hringrásarhagkerfið og
sjálfbærari nýting auðlinda. Félagið vinnur að því að mæla að draga úr kolefnisspori sínu, bæta orkunýtni í
fasteignum sínum og aðlagast loftslagsáhættu. Helstu aðgerðir eru nýbyggingin Háteigsvegur 59, sem hefur náð
53% minni losun en samanburðareignir. Félagið er skuldbundið reglum ESB-flokkunarkerfisins (EU Taxonomy)
um umhverfissjálfbærni og hefur kortlagt veltu, fjárfestingar og rekstrarkostnað við flokkunarkerfið.
Mikilvægisþættir Félagsbústaða eru viðskiptahættir, s.s. fyrirtækjamenning, pólitísk aðkoma, samskipti við birgja
og vernd uppljóstrara sem samræmist hlutverki þess.
Mikilvægisþættir Félagsbústaða eru áhrif þess á starfsfólk sitt, leigjendur og samfélagið í heild. Þar á meðal eru
vinnuaðstæður starfsmanna, fjölbreytileiki og jafnrétti, réttindi og öryggi leigjenda. Grunnstarfsemi og tilgangur
Félagsbústaða er að mæta þörfum félagslegs húsnæðis í Reykjavík og skuldbinding þeirra til að stuðla að ánægju
og velferð leigjenda.
Félagsbústaðir ber skylda til að veita ófjárhagslega upplýsingagjöf í samræmi við 66. gr. d í lögum nr. 3/2006 um
ársreikninga, sem innleiða kröfur tilskipunar Evrópusambandsins nr. 2014/95/ESB um ófjárhagslega
upplýsingagjöf (NFRD).
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
31
Umhverfislega sjálfbær atvinnustarfsemi (EU Taxonomy)
Velta
Fjárfestingargjöld
Rekstrargjöld
Nánari umfjöllun
Ársskýrsla Félagsbústaða 2024, kafli 2.3 um umhverfislega sjálfbæra atvinnustarfsemi (EU Taxonomy) (bls. 18).
Á árinu 2023 var reglugerð (ESB) 2020/852 um ramma fyrir sjálfbærar fjárfestingar innleidd í íslenskan rétt með
lögum nr. 25/2023 um upplýsingagjöf um sjálfbærni á sviði fjármálaþjónustu og flokkunarkerfi fyrir sjálfbærar
fjárfestingar. Félagsbústaðir, sem eining tengd almannahagsmunum, ber nú einnig skylda til að veita upplýsingar í
samræmi við gr. 66.d í ársreikningalögum nr. 3/2006.
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, frh.
Félagsbústaðir uppfylla flokkunarviðmið fyrir kaup og eignarhald á byggingum, sem skilgreint er í kafla 7.7 í
viðauka við framselda reglugerð (ESB) 2021/2139. Aðalviðmið tengjast orkunýtingu fasteigna og flokkun
orkunýtingarvottorða. Þar sem slík vottorð, samkvæmt tilskipun 2010/31/ESB, eru ekki til staðar á Íslandi, er ekki
hægt að staðfesta að þessi hluti starfseminnar falli að flokkunarreglugerðinni að svo stöddu.
100% starfsemi félagsins fellur innan flokkunarkerfisins ( e. eligible ), þar sem kaup og eignarhald á byggingum er
helsti flokkurinn (NACE 7.7). Engin starfsemi var skilgreind sem umhverfislega sjálfbær ( e. aligned ), þar sem
tæknileg matsviðmið krefjast orkunýtingarvottorða sem ekki eru til á Íslandi.
100% fjárfestinga félagsins tengjast flokkunarkerfinu, aðallega kaupum og eignarhaldi á byggingum (NACE 7.7).
Enginn hluti fjárfestinganna var flokkaður sem umhverfislega sjálfbær (aligned), þar sem tæknileg matsviðmið og
DNSH ( e. do no significant harm ) kröfur eru ekki uppfylltar.
99.7% rekstrargjalda félagsins falla innan flokkunarkerfisins ( e. eligible ). Aðeins 0.3% rekstrargjalda tengjast
umhverfisvænum aðgerðum, t.d. flutningi með léttum atvinnutækjum (NACE 6.5). Engin rekstrargjöld voru
skilgreind sem umhverfislega sjálfbær ( e. aligned ).
Ársreikningur Félagsbústaða hf. 2024 - Fjárhæðir í þús. kr.
32