Félagsbústaðir hf.
Samandreginn árshlutareikningur
1. janúar til 30. júní 2022
Félagsbústaðir hf.
Þönglabakka 4
109 Reykjavík
Kt. 510497-2799
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. júní. 2022 2 Fjárhæðir í þúsundum króna
Efnisyfirlit
Skýrsla og áritun stjórnar og framkvæmdastjóra ................................................................................................
3
Könnunaráritun óháðs endurskoðanda …………………………………………………………………………………
4
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu ................................................................................................
5
Efnahagsreikningur ..........................................................................................................................................................
6
Eiginfjáryfirlit .....................................................................................................................................................................
7
Sjóðstreymisyfirlit ............................................................................................................................................................
8
Skýringar ..............................................................................................................................................................................
9
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. júní. 2022 3 Fjárhæðir í þúsundum króna
Skýrsla og áritun stjórnar og
framkvæmdastjóra
Tilgangur félagsins er rekstur og útleiga á félagslegum íbúðum, byggingarstarfsemi, kaup og sala fasteigna,
umsýsla og viðskipti með lausafé, lánastarfsemi og ýmis fjármálastarfsemi auk annars er tengist starfsemi
félagsins, í samræmi við V. kafla laga nr. 97/1993. Markmið félagsins er að starfa í þágu almenningsheilla
og skal öllum hagnaði félagsins, þ.m.t. uppsöfnuðum hagnaði í formi eignamyndunar, einungis ráðstafað í
þágu þessa markmiðs félagsins. Félagið er undanþegið álagningu tekjuskatts.
Samkvæmt rekstrarreikningi og yfirliti um heildarafkomu nam hagnaður félagsins 17.504 m.kr. á tímabilinu
1. janúar til 30. júní 2022. Eigið fé í lok tímabilsins nam 84.815 m.kr. samkvæmt efnahagsreikningi að
meðtöldu hlutafé að fjárhæð 3.240 m.kr.
Hlutafé félagsins í lok tímabilsins nemur 3.240 m.kr. og skiptist á tvo hluthafa og á Borgarsjóður Reykjavíkur
99,99% hlutafjárins og Velferðasvið Reykjavíkurborgar 0,01%.
Yfirlýsing stjórnar og framkvæmdastjóra
Samkvæmt bestu vitneskju stjórnar og framkvæmdastjóra er samandreginn árshlutareikningur félagsins í
samræmi við alþjóðlegan reikningsskilastaðal um árshlutareikninga IAS 34. Er það álit stjórnar og
framkvæmdastjóra að árshlutareikningurinn gefi glögga mynd af rekstarafkomu félagsins á tímabilinu 1.
janúar til 30. júní 2022, eignum, skuldum og fjárhagsstöðu þann 30. júní 2022 og breytingu á handbæru fé
á tímabilinu 1. janúar til 30. júní 2022.
Stjórn og framkvæmdastjóri Félagsbústaða hf. staðfesta hér með árshlutareikning félagsins fyrir tímabilið
1. janúar til 30. júní 2022 með undirritun sinni.
Reykjavík, 30. ágúst 2022
Í stjórn félagsins:
Haraldur Flosi Tryggvason Klein, formaður
Laufey Líndal Ólafsdóttir
Heiða Björg Hilmisdóttir
Framkvæmdastjóri:
Sigrún Árnadóttir
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. júní. 2022 4 Fjárhæðir í þúsundum króna
Könnunaráritun óháðs endurskoðanda
Stjórn og hluthafar í Félagsbústöðum hf.
Við höfum kannað meðfylgjandi samandreginn árshlutareikning Félagsbústaða hf. fyrir tímabilið 1. janúar
til 30. júní 2022, sem hefur að geyma rekstrarreikning og yfirlit um heildarafkomu, efnahagsreikning,
eiginfjáryfirlit, sjóðstreymisyfirlit og skýringar.
Stjórn og framkvæmdastjóri félagsins eru ábyrg fyrir gerð og glöggri framsetningu árshlutareikningsins í
samræmi við alþjóðlegan staðal um árshlutareikninga, IAS 34. Ábyrgð okkar felst í ályktun okkar um
árshlutareikninginn sem byggir á könnuninni.
Umfang könnunar
Könnun okkar var unnin í samræmi við alþjóðlegan staðal ISRE 2410 um Könnun óháðs endurskoðanda á
árshlutareikningum. Könnun árshlutareiknings felur í sér fyrirspurnir, einkum til starfsmanna sem eru
ábyrgir fyrir fjármálum og reikningsskilum, ásamt greiningum og öðrum könnunaraðgerðum. Könnun er
talsvert umfangsminni en endurskoðun sem unnin er í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla og er
því ekki víst að við fáum vitneskju um öll mikilvæg atriði sem gætu komið í ljós við endurskoðun. Þar af
leiðandi látum við ekki í ljós álit á árshlutareikningnum.
Ályktun
Við könnun okkar kom ekkert fram sem bendir til annars en að meðfylgjandi samandreginn árshluta-
reikningur sé í öllum meginatriðum í samræmi við IAS 34 „Árshlutareikningar“.
Reykjavík, 30. ágúst 2022.
Grant Thornton
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. júní. 2022 5 Fjárhæðir í þúsundum króna
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu
tímabilsins 1. janúar til 30. júní 2022
Skýr.
2021
1.1. - 30.06.
Rekstrartekjur
Leigutekjur ....................................................................................................................................
2.312.354
Aðrar tekjur ..................................................................................................................................
192.005
2.504.358
Rekstrargjöld
Rekstur og viðhald eignasafns:
Rekstur fasteigna ...............................................................................................................
265.814
Viðhald og framkvæmdir ..................................................................................................
474.123
Fasteigna- og brunabótaiðgjöld ...................................................................................
278.922
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður:
Laun og launatengd gjöld ...............................................................................................
182.493
Annar skrifstofu- og stjórnunarkostnaður .............................................................
69.980
Framlag í afskriftareikning viðskiptakrafna ..........................................................
12.268
1.283.600
Rekstrarhagnaður ...................................................................................................................
1.220.759
Fjármagnsgjöld og fjármunatekjur
Vaxtatekjur ....................................................................................................................................
6.250
Vaxtagjöld .....................................................................................................................................
( 554.982)
( 548.733)
Afkoma fyrir matsbreytingar og verðbætur langtímalána .............................
672.026
Verðbætur langtímalána .........................................................................................................
( 1.184.617)
Hagnaður (tap) fyrir matsbreytingar ..........................................................................
( 512.591)
Matsbreyting fjárfestingareigna ..........................................................................................
5
10.838.860
Heildarhagnaður tímabilsins ...........................................................................................
10.326.269
Skýringar á blaðsíðum 9 - 12 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. júní. 2022 6 Fjárhæðir í þúsundum króna
Efnahagsreikningur 30. júní 2022
Skýr.
30.06.2022
31.12.2021
Eignir
Fjárfestingareignir .............................................................................................................
5
146.716.658
123.808.323
Eignir til eigin nota ............................................................................................................
234.189
234.602
146.950.847
124.042.926
Langtímakröfur ...................................................................................................................
45.551
43.314
Fastafjármunir
146.996.398
124.086.239
Viðskiptakröfur ...................................................................................................................
140.938
81.316
Krafa á eiganda ....................................................................................................................
64.213
0
Krafa á ríkissjóð vegna stofnframlaga .......................................................................
354.998
464.786
Aðrar skammtímakröfur .................................................................................................
256.824
224.820
Handbært fé ..........................................................................................................................
5.232
1.589.734
Veltufjármunir
822.205
2.360.686
Eignir samtals
147.818.604
126.446.925
Eigið fé
Hlutafé .....................................................................................................................................
3.240.267
3.240.267
Matshækkun fjárfestingareigna ...................................................................................
95.597.324
74.841.668
Ójafnað eigið fé ....................................................................................................................
( 14.023.042)
( 10.771.338)
Eigið fé
84.814.548
67.310.597
Skuldbindingar
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi .........................................................................
7.685.706
5.883.305
Skuldbinding vegna lóðaleigusamninga ...................................................................
88.422
73.039
Skuldir
Langtímaskuldir ..................................................................................................................
6
53.157.760
51.262.977
Skuld við lánastofnun .......................................................................................................
7
26.012
305
Skuldir vegna fasteignakaupa .......................................................................................
7
261.425
172.061
Áfallnir vextir .......................................................................................................................
121.071
117.364
Næsta árs afborganir langtímaskulda .......................................................................
6
1.314.989
1.196.610
Aðrar skammtímaskuldir ................................................................................................
348.670
404.401
Skuld við eiganda ................................................................................................................
0
26.267
Skammtímaskuldir
2.072.167
1.917.009
Skuldir samtals
55.229.927
53.179.985
Eigið fé og skuldir samtals
147.818.604
126.446.925
Veðsetningar .....................................................................................................................
5
Skýringar á blaðsíðum 9 - 12 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. júní. 2022 7 Fjárhæðir í þúsundum króna
Eiginfjáryfirlit 1. janúar til 30. júní 2022
Matshækkun
fjárfestingar-
Ójafnað
Eigið fé
Hlutafé
eigna
eigið fé
samtals
Tímabilið 1. janúar til 30. júní 2022
Eigið fé 1. janúar 2022 .............................
3.240.267
74.841.668
( 10.771.338)
67.310.597
Heildarhagnaður tímabilsins ................
20.755.656
( 3.251.704)
17.503.952
Eigið fé 30. júní 2022 ................................
3.240.267
95.597.324
( 14.023.042)
84.814.548
Tímabilið 1. janúar til 30. júní 2021
Eigið fé 1. janúar 2021 .............................
3.240.267
54.173.691
( 8.594.412)
48.819.546
Heildarhagnaður tímabilsins.................
11.330.270
( 1.004.002)
10.326.269
Eigið fé 30. júní 2021 ................................
3.240.266
65.503.961
( 9.598.413)
59.145.815
Skýringar á blaðsíðum 9 - 12 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. júní. 2022 8 Fjárhæðir í þúsundum króna
Sjóðstreymisyfirlit tímabilsins
1. janúar til 30. júní 2022
Skýr.
2022
2021
1.1. - 30.06.
1.1. - 30.06.
Rekstrarhreyfingar
Hagnaður samkvæmt rekstrarreikningi ..........................................................................
17.503.952
10.326.269
Rekstrarliðir sem hafa ekki áhrif á fjárstreymi:
Afskriftir eigna til eigin nota ..........................................................................................
8.412
10.493
Hrein fjármagnsgjöld .........................................................................................................
3.205.709
1.739.588
Matsbreyting fjárfestingareigna ...................................................................................
5
( 19.501.645)
(10.838.860)
Veltufé frá rekstri án vaxta og skatta
1.216.428
1.237.490
Breytingar á rekstrartengdum eignum og skuldum:
Skammtímakröfur, (hækkun) lækkun .......................................................................
( 91.596)
( 12.143)
Skammtímaskuldir, hækkun (lækkun) ......................................................................
( 56.178)
( 117.680)
Breytingar rekstrartengdra eigna og skulda
( 147.774)
( 129.822)
Innheimtar vaxtatekjur ...........................................................................................................
11.724
5.228
Greidd vaxtagjöld .......................................................................................................................
( 541.210)
( 547.265)
( 529.486)
( 542.037)
Handbært fé frá rekstri
539.168
565.631
Fjárfestingarhreyfingar
Fjárfesting í fjárfestingareignum .........................................................................................
5
( 2.136.522)
( 2.188.873)
Fjárfesting í eignum til eigin nota .......................................................................................
( 13.880)
( 6.227)
Krafa á ríkissjóð v/stofnframlaga .......................................................................................
109.787
( 142.723)
Sala á eignum til eigin nota ....................................................................................................
5.882
0
Krafa á tengda aðila (Borgarsjóður), breyting ...............................................................
( 90.480)
78.751
Fjárfestingarhreyfingar
( 2.125.213)
( 2.259.071)
Fjármögnunarhreyfingar
Stofnframlög frá ríki og sveitarfélagi .................................................................................
548.391
865.233
Tekin ný langtímalán ................................................................................................................
0
2.033.678
Uppgreiðsla langtímalána .......................................................................................................
( 29.482)
( 110.008)
Afborganir langtímalána .........................................................................................................
( 632.436)
( 572.831)
Skuldir vegna fasteignakaupa, breyting ...........................................................................
89.365
( 198.281)
Skammtímalán, breyting .........................................................................................................
25.706
214
Fjármögnunarhreyfingar
1.544
2.018.004
(Lækkun) hækkun á handbæru fé .................................................................................
( 1.584.502)
324.563
Handbært fé í ársbyrjun ......................................................................................................
1.589.734
727.334
Handbært fé í lok tímabils ..................................................................................................
5.232
1.051.897
Aðrar upplýsingar
Veltufé frá rekstri .....................................................................................
686.942
695.453
Skýringar á blaðsíðum 9 - 12 eru óaðskiljanlegur hluti árshlutareikningsins.
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. júní. 2022 9 Fjárhæðir í þúsundum króna
Skýringar
1. Félagið
Félagsbústaðir hf. („félagið”) er íslenskt hlutafélag. Höfuðstöðvar félagsins eru að Þönglabakka 4,
Reykjavík. Félagið er fasteignafélag með áherslu á fjárfestingar og útleigu fasteigna í Reykjavík. Félagið
er dótturfélag Reykjavíkurborgar sem er með lögheimili að Tjarnargötu 11 í Reykjavík. Félagið er
undanþegið álagningu tekjuskatts.
2. Grundvöllur reikningsskilanna
Yfirlýsing um að alþjóðlegum reikningsskilastöðlum sé fylgt
Árshlutareikningur félagsins er gerður í samræmi við alþjóðlegan reikningsskilastaðal (IFRS) um
árshlutareikninga, IAS34, eins og hann hefur verið staðfestur af Evrópusambandinu. Samandreginn
árshlutareikningur félagsins inniheldur ekki allar þær upplýsingar sem krafist er í fullbúnum
ársreikningi og ætti að lesa í samhengi við ársreikning félagsins fyrir árið 2021.
Stjórn félagsins staðfesti árshlutareikning félagsins 30.08.2022.
3. Mikilvægar reikningsskilaaðferðir
Við gerð árshlutareikningsins er beitt sömu reikningsskilaaðgerðum og beitt var við gerð ársreiknings
félagsins fyrir árið 2021. Hægt er að nálgast ársreikninginn hjá félaginu eða á vef þess
www.felagsbustadir.is.
Árshlutareikningurinn er gerður í íslenskum krónum, sem er starfrækslugjaldmiðill félagsins, og eru
fjárhæðir birtar í þúsundum króna. Hann byggir á upphaflegu kostnaðarverði, að því undanskildu að
fjárfestingareignir félagsins eru metnar á gangvirði.
4. Ákvörðun gangvirðis
Nokkrar reikningsskilaaðferðir félagsins og skýringar krefjast ákvörðunar á gangvirði, bæði fyrir
fjáreignir, fjárskuldir og aðrar eignir og skuldir. Upplýsingar um forsendur við ákvörðun á gangvirði
eigna eða skulda eru í skýringum um viðkomandi eignir og skuldir.
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. júní. 2022 10 Fjárhæðir í þúsundum króna
Skýringar, frh.:
5. Fjárfestingareignir
Fjárfestingareignir greinast þannig:
30.06.2022
31.12.2021
Kostnaðarverð 1.1. .........................................................................................................................
48.966.655
44.929.571
Viðbót á tímabilinu .........................................................................................................................
2.152.678
4.037.084
Kostnaðarverð fyrir matshækkun ...........................................................................................
51.119.334
48.966.665
Matshækkun 1.1. .............................................................................................................................
74.841.668
54.173.691
Matsbreyting tímabilsins .............................................................................................................
20.755.656
20.667.977
Matshækkun 30.9.2021 ................................................................................................................
95.597.324
74.841.668
Bókfært verð 30.9.2021 ...............................................................................................................
146.716.658
123.808.323
Fjárfestingar í fjárfestingareignum greinast þannig:
Keyptar eignir á tímabilinu ........................................................................................................
1.682.636
3.782.977
Seldar eignir á tímabilinu ............................................................................................................
( 61.650)
( 412.700)
Eignfærður framkvæmdakostnaður á tímabilinu .............................................................
420.363
566.574
Eignfærður fjármögnunarkostnaður á tímabilinu ............................................................
95.173
77.202
Lóðarleigusamningar ....................................................................................................................
16.157
23.031
2.152.679
4.037.084
Allar fjárfestingareignir félagsins eru íbúðarhúsnæði í Reykjavík.
Matsbreyting í rekstrarreikningi greinist svo:
Matsbreyting fjárfestingar á tímabilinu ................................................................................
20.755.656
20.667.977
Matsbreyting skuldbindingar vegna 30% stofnframlaga ..............................................
( 1.254.011)
( 1.035.328)
19.501.645
19.632.649
Mat fjárfestingaeigna
Við mat á fjárfestingareignum félagsins er stuðst við fasteignamat fasteignaskrár Þjóðskrár Íslands.
Samkvæmt upplýsingum frá fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands er fasteignamat gangverð sem ætla má að
eign hefði haft í kaupum og sölum. Matið er gert í maí mánuði ár hvert og miðast við verðlag í febrúar.
Fasteignamat tekur bæði til húss og lóðar og skiptist í húsmat og lóðarmat.
Fasteignamatið er hækkað í samræmi við hækkun vísitölu íbúðarverðs í fjölbýli á höfuðborgarsvæðinu
frá febrúar 2022. Frá febrúar til loka tímabilsins hefur vísitalan hækkað um 11,76%. Vísitalan er
vísbending um þróun á verði íbúða og hver væntanleg meðaltalsbreyting fasteignamats kemur til með
að vera í nýju fasteignamati næsta árs. Fasteignamatið er þó leiðrétt vegna kvaða sem á eignunum kann
að hvíla. Eignir í byggingu eru metnar á kostnaðarverði þangað til þær fá gilt fasteignamat.
Breytingar á fasteignamati fjárfestingareigna eru færðar undir liðnum matsbreyting fjárfestingareigna í
rekstrarreikningi. Fjárfestingareignir eru ekki afskrifaðar.
Veðsetningar og ábyrgðir
Á fasteignum félagsins hvíla þinglýst veð til tryggingar skuldum sem voru að eftirstöðvum 22.969 m.kr.
í lok tímabilsins 30.6.2021 (2021: 25.626 m.kr.). Til viðbótar hefur félagið undirritað tvö tryggingarbréf
við viðskiptabanka sinn samtals að fjárhæð 2.620 m.kr. sem einnig eru tryggð með veði í fasteignum
félagsins. Langtímalán sem voru að eftirstöðvum 30.928 m.kr. (2021: 23.999 m.kr.) eru tryggð með
ábyrgð Reykjavíkurborgar.
Fasteignamat og vátryggingaverð
Fasteignamat fjárfestingareigna sem tekur gildi í byrjun árs 2023 nam 131.433 m.kr. (2022: 104.508
m.kr.). Brunabótamat húseigna nam á sama tíma 90.710 m.kr. (2022: 75.907 m.kr.).
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. júní. 2022 11 Fjárhæðir í þúsundum króna
Skýringar, frh.:
6. Langtímaskuldir
Yfirlit um langtímaskuldir:
30.06.2022
31.12.2021
Verðtryggð skuldabréf:
Húsnæðis- og mannvirkjastofnun, vextir 2,30% ..........................................................
19.361.022
18.653.456
Lánasjóður sveitarfélaga, vextir 2,60% ............................................................................
10.234.743
9.920.423
FEL 04 1, vextir 4,00% .............................................................................................................
417.849
419.831
FB100366, vextir 2,79% .........................................................................................................
2.177.072
2.083.113
FB100366u, vextir 2,85% .......................................................................................................
284.316
272.045
FB100366 SB, vextir 1,70% ...................................................................................................
20.693.383
19.824.255
Jöfnunarsjóður sveitarfélaga, vextir 2,00% ....................................................................
787.590
773.334
53.955.975
51.946.457
Óverðtryggð skuldabréf:
Jafngreiðslulán, afborganir árin 2018 - 2040, breytilegir vextir nú 5,40% ......
358.969
365.092
Yfirverðsreikningur ……………………………..........................................................................
157.806
148.037
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ...............................................
54.472.750
52.459.587
Næsta árs afborganir ................................................................................................................
( 1.314.989)
( 1.196.610)
Langtímaskuldir í efnahagsreikningi samtals ................................................................
53.157.760
51.262.977
Framangreind vaxtahlutföll eru vegnir meðalvextir í samræmi við gildandi vaxtakjör lána í lok tímabilsins 30. júní
2022.
Afborganir langtímaskulda greinast þannig á næstu ár:
30.06.2022
31.12.2021
Tímabilið 1.7.2021 til 30.6.2022 / 1.1. til 31.12.2021 ...............................................
1.314.989
1.196.610
Tímabilið 1.7.2022 til 30.6.2023 / 1.1. til 31.12.2022 ...............................................
1.339.384
1.220.713
Tímabilið 1.7.2023 til 30.6.2024 / 1.1. til 31.12.2023 ...............................................
1.364.425
1.245.536
Tímabilið 1.7.2024 til 30.6.2025 / 1.1. til 31.12.2024 ...............................................
1.390.132
1.271.103
Tímabilið 1.7.2025 til 30.6.2026 / 1.1. til 31.12.2025 ...............................................
1.416.522
1.297.437
Síðar .................................................................................................................................................
47.489.491
46.080.150
Langtímaskuldir samtals, þ.m.t. næsta árs afborganir ...............................................
54.314.944
52.311.549
7. Skammtímaskuldir
Þann 30.6.2022 skuldar félagið lánastofnun 26,0 m.kr. ásamt því að skulda skammtímaskuld vegna
fasteignakaupa 261,4 m.kr. Félagið gerði samning við viðskiptabanka sinn um yfirdráttarheimild að
fjárhæð 500 m.kr. í lok júní til 1.10.2022 og var félagið að nota 25,4 m.kr. af þeirri heimild í lok
tímabilsins.
8. Tengdir aðilar
Skammtímakrafa á eiganda nam í lok tímabilsins 64,2 m.kr. (2021: -26,3 m.kr.)
Samandreginn árshlutareikningur Félagsbústaða hf. 30. júní. 2022 12 Fjárhæðir í þúsundum króna
Skýringar, frh.:
9. Önnur mál
Félagsbústaðir gerðu í árslok 2016 samning við Reykjavíkurborg um kaup á 88 fasteignum samtals að
fjárhæð 1.703 millj. kr. Við ákvörðun kaupverðs var miðað við gildandi fasteignamat að frádregnu
áætluðu viðhaldi eigna að fjárhæð 268 millj. kr. sem skal sinna á næstu 5 árum. Ef viðhaldskostnaður
verður lægri þá hafa Félagsbústaðir skuldbundið sig til þess að greiða Reykjavíkurborg mismuninn.
Afhending eignanna fór fram í apríl 2017 og hefur verið gerður samningur við Reykjavíkurborg um leigu
eignanna frá sama tíma.
Félagsbústaðir hafa gert samkomulag við Bjarg íbúðafélag hses um samstarf um byggingu íbúða fyrir
Félagsbústaði. Áætlaður heildarkostnaður félagsins vegna samkomulagsins er áætlaður um 3.400 m.kr.
en um 366 m.kr. standa eftir óuppgerðar 30.6.2022. Nú þegar hafa 91 íbúð verið afhentar en
samkomulagið hljóðar upp á 103 íbúðir í heild sinni. Áætlað er að þær íbúðir sem eftir standa, 12 íbúðir,
verði afhentar undir lok árs 2022 og í byrjun árs 2023. Gert er ráð fyrir að samningsgreiðslur falli til á
árunum 2022 til 2023.