Samstæðureikningur
2023
Kaldalón hf.
Efnisyfirlit
bls.
Skýrsla stjórnar og forstjóra ........................................................................................................................
2 - 8
Áritun óháðs endurskoðanda ......................................................................................................................
9 - 13
Rekstrarreikningur og yfirlit yfir heildarafkomu ársins 2023 ...................................................................
14
Efnahagsreikningur .......................................................................................................................................
15
Eiginfjáryfirlit ..................................................................................................................................................
16
Sjóðstreymi ....................................................................................................................................................
17
Skýringar .......................................................................................................................................................
18-44
Viðaukar, óendurskoðaðir
Stjórnarháttayfirlýsing ..................................................................................................................................
45-49
Skilgreiningar vegna ESEF skýrsluskila .......................................................................................................
50
Samandreginn samstæðuárshlutareikningur 30. júní 2023
Kaldalón hf.
Kennitala 490617-1320
Ingólfsstræti 3, 101 Reykjavík
1
Skýrsla stjórnar og forstjóra
Viðskipti með fasteignir á árinu:
Fasteign
Fastanúmer
Brúttó stærð
Kaup/Sala
Borgartún 32 201-0044
6.649 m
2
Kaup
Laugavegur 18 200-4603 ofl.
2.001 m
2
Kaup
Álfhella 5 232-9977
1.223 m
2
Kaup
Klettgarðar 8-10 225-7277
4.393 m
2
Kaup
Einhella 1 232-9975 ofl.
5.762 m
2
Kaup
Lambhagavegur 12 232-8257 Í byggingu Kaup
Borgahella 29 Í skráningarferli
1.637 m
2
Kaup
Borgahella 31 Í skráningarferli
1.637 m
2
Kaup
Borgahella 33 Í skráningarferli
1.637 m
2
Kaup
Suðurhraun 2 223-2212
251 m
2
Kaup
Hjalteyrargata 8 214-7508
668 m
2
Kaup
Vestmannabraut 26 218-4956 ofl.
963 m
2
Sala
Búhamar 2 250-9754
160 m
2
Sala
Búhamar 6 250-9756
160 m
2
Sala
Búhamar 8 250-9757
160 m
2
Sala
Búhamar 10 250-9750
160 m
2
Sala
Hlíðarfótur 17 250-5593
379 m
2
Sala
Kirkjuvegur 20 224-1565 o.fl.
288 m
2
Sala
Að undangenginni auglýsingu var félagið Nauteyri ehf. selt, en helstu eignir félagsins eru ferðaþjónustutengdar
fasteignir í Vestmannaeyjum. Samstæðan eignaðist fasteignirnar við sölu á eignarhlut í Steinsteypunni árið 2022.
Kaldalón leigir út dreift safn atvinnueigna til fyrirtækja og opinberra aðila. Félagið leggur áherslu á fjárfestingu í
fasteignum á höfuðborgarsvæðinu og í nærsvæði helstu hafna og flughafna landsins. Samstæða félagsins
samanstendur af móðurfélaginu, Kaldalóni hf., og 14 dótturfélögum þess („samstæðan“). Á árinu lauk samruna hluta
dótturfélaga Kaldalóns.
Samstæðan átti í lok árs fjörutíu og tvær fasteignir til útleigu sem telja um 102.000 m
2
. Samstæðan hefur undirritað
kaupsamninga og kauptilboð, að hluta háð fyrirvörum, þannig að heildarstærð safnsins verður um 120.000 m
2,
ef öll
viðskipti klárast.
Fjöldi ársverka hjá félaginu voru 4,2 á árinu 2023 samanborið við 3 á árinu 2022.
Kaldalón hf. („félagið“) er íslenskt hlutafélag skráð á aðalmarkað Nasdaq Iceland. Kaldalón er fasteignafélag en
kjarnastarfsemi félagsins er eignarhald fasteigna og útleiga þeirra, fasteignaþróun og umsýsla þeirra.
Undirritaður var kaupsamningur um félagið Klettagarðar 8-10 ehf. á árinu en helstu eignir þess eru Klettagarðar 8-10 í
Reykjavík, Hjalteyrargata 8 á Akureyri og Suðurhraun 2 í Garðabæ. Afhending félagsins var í október 2023.
Samstæðan gerði kaupsamning um kaup á Hafnagarði ehf. árið 2022, en helsta eign þess er Köllunarklettsvegur 1 sem
var afhent áramótin 2023/2024 og tekjuberandi frá þeim tíma. Uppgjörsdagur viðskipta er 1. desember 2024 en áætlað
er að eftirstöðvar greiðslu séu 621 m.kr á verðlagi janúar 2024 en þegar hafa verið greiddar 114 m.kr. af þeirri upphæð
eftir lok reikningsskilatímabils. Endanleg upphæð getur tekið breytingum eftir árangri í útleigu fram að uppgjörsdegi.
Eftirstöðvar eru greiddar með nýju hlutafé í Kaldalóni hf.
2
Skýrsla stjórnar og forstjóra
Viðskipti með fasteignir á árinu, framhald
Eignir utan kjarnastarfsemi
Starfsemin á árinu
Samstæðan vinnur með leigutaka á þjónustustöðvum að auka þjónustuframboð fasteignanna. Felur það m.a. í sér
fjárfestingu í nýjum fasteignum og er gert ráð fyrir frekari uppbyggingu næstu ár. Fjárfestingum samstæðunnar fylgja
frekari tekjur af þjónustustöðvum.
Samstæðan á eina íbúð að Urriðaholtsstræti 24 en ráðgert er að hún verði seld síðar á árinu 2024. Engar aðrar
fjárfestingareignir utan kjarnastarfsemi Kaldalóns hf. eru á efnahag Kaldalóns.
Eftirspurn eftir leiguhúsnæði félagsins hefur almennt verið góð á árinu en helst er eftirspurn eftir iðnaðar, vöru- og
þjónustuhúsnæði. Tekjuvegið útleiguhlutfall afhentra eigna í samstæðunni í heild í árslok var 98,6%. Stórt hlutfall eigna
félagsins er í langtímaleigu en tekjuvegin lengd leigusamninga er 10,8 ár, ef tekið er mið af uppsagnarheimildum í
leigusamningum er tekjuvegin lengd leigusamninga 10,1 ár.
Samstæðan hefur ásamt öðrum átt hlut í Vesturbugt eignarhaldsfélagi ehf., en eina eign þess er Vesturbugt ehf. sem
stóð að uppbyggingu á svæði sem heitir Vesturbugt við Reykjavíkurhöfn. Reykjavíkurborg rifti samningi við Vesturbugt
ehf. í júní 2023 vegna tafa á uppbyggingu framkvæmda. Vesturbugt ehf. telur riftun ólögmæta. Riftun Reykjavíkurborgar
á samningi um Vesturbugt mun hafa engin eða óveruleg áhrif á rekstur og efnahag Kaldalóns hf. í framhaldi af uppgjöri
við Reykjavíkurborg, en eignarhlutur samstæðunnar var færður niður í ársreikningi félagsins árið 2022.
Gerður var nýr leigusamningur við nýjan rekstraraðila á hótelinu Room with a View Vegamótastíg 7-9 og Laugavegi 18
en byggingarnar eru samtengdar og er rekin sem ein eining. Kaldalón festi kaup á fasteigninni Laugavegi 18 á árinu.
Samstæðan ráðgerir að fjölga herbergjum í eigninni á næstu misserum sem nú eru 59.
Vel gekk að leigja vöru- og iðnaðarhúsnæði en gerður hefur verið leigusamningur um helming húsnæðis á Tangavegi 7.
Þá voru endurnýjaðir og gerðir nýir leigusamningar í Íshellu 1 og Suðurhraun 10. Þá hefur gengið vel að leigja
þróunareignir félagsins og hefur fjöldi leigusamninga verið undirritaður í Köllunarklettsvegi 1 og undirritaðir hafa verið
leigusamningar um allt húsnæðið að Einhellu 1A og 1B, sem var afhent til Kaldalóns 1. desember 2023. Þá hefur verið
undirritaður leigusamningur um Borgarhellu 29 og Lambhagaveg 12, sem eru í byggingu.
Samstæðan undirritaði kaupsamning um þrjár eignir að Borgarhellu í lok árs 2023. Eignirnar verða afhentar veturinn
2024/2025. Kaupverð fasteigna er 1.773 m.kr., en helmingur kaupverðs er tengdur byggingarvísitölu og miðast við
vísitölu í desember 2023. Ekki reiknast hækkun kaupverðs frá lokum árs 2024.
Samstæðan undirritaði kaupsamning um lóðina Lambhagaveg 12, þar sem framkvæmdir standa yfir fyrir nýjan
leigutaka. Kaupverð fasteignar er 164 m.kr. en innifelur þær framkvæmdir sem þegar var lokið á lóðinni. Félagið áætlar
að fjárfesta 440 m.kr. fram að afhendingu til leigutaka á öðrum ársfjórðungi 2025.
Samstæðan hefur undirritað kauptilboð, háð fyrirvörum, um kaup á Fornubúðum 5 en kaupverð eignar nemur samtals
4.700 m.kr. Þá hefur samstæðan undirritað kaupsamning um Klettagarða 11 og var fasteignin afhend í febrúar 2024.
Kaldalón fékk afhent félagið Agros Móhella 1 ehf. þann 1. desember 2023 en helsta eign þess er Einhella 1A og Einhella
1B. Kaupverð félagsins er 2.200 m.kr. aðlagað að veltufjármunum félagsins.
3
Skýrsla stjórnar og forstjóra
Starfsemin á árinu, framhald
Afkoma ársins og fjárhagsleg staða
Fjármögnun og hlutafé
Samstæðan fjármagnaði sig á árinu með bankalánum og víxlum. Árið einkenndist af hækkun vaxta og verðlags en
verðbólga hefur bein áhrif á rekstrartekjur- og gjöld til hækkunar.
Heilsugæsla höfuðborgarsvæðisins fékk afhenda nýja heilsugæslustöð fyrir Hlíðar og nágrenni á árinu að
undangengnum framkvæmdum við húsnæðið sem samstæðan festi kaup á.
Það er mat stjórnenda félagsins að horfur í leigu fasteigna séu áfram góðar. Starfsemi félagsins ber margvíslega áhættu
sem fjallað er um í skýringu 23 en helstu áhættur í rekstri felast í efnahagsumhverfi hækkandi vaxta s.l. ár og erfiðara
rekstrarumhverfi fyrirtækja samhliða því. Stærsti einstaki gjaldaliður félagsins eru fjármagnsgjöld. Þrátt fyrir hækkandi
vexti og hátt hlutfall óverðtryggða skulda félagsins á árinu er rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu hærri en hrein
fjármagnsgjöld. Vaxtaberandi skuldir sem hlutfall af fjárfestingareignum félagsins nam 52,0% í lok árs 2023. Þá er
eiginfjárstaða félagsins góð. Umfjöllun um áhættur í rekstri má finna í skýringum við ársreikning.
Rekstrartekjur samstæðunnar á árinu 2023 námu 3.227 m.kr. samanborið við 1.761 m.kr. árið áður. Rekstrarhagnaður
fyrir matsbreytingu fjárfestingareigna nam 2.487 m.kr. samanborið við 1.306 m.kr. árið áður. Matsbreyting
fjárfestingareigna nam 3.791 m.kr. í samanburði við 2.490 m.kr. árið áður. Hrein fjármagnsgjöld námu 2.218 m.kr. í
samanburði við 1.183 m.kr. árið áður. Hagnaður varð af rekstri samstæðunnar á árinu 2023 að fjárhæð 3.161 m.kr.
samanborið við 2.097 m.kr. á fyrra ári.
Veðhlutfall samstæðunnar, vaxtaberandi skuldir á móti fjárfestingareignum, nam 52,0% en í hefðbundnum rekstri er
markmið samstæðunnar 55%. Þá nam handbært fé, sem er óbundið 1.830 m.kr. í lok árs. Samstæðan hefur gert
samninga um lánalínur við bankastofnanir. Ónýttar lánalínur um áramót námu 1.500 m.kr.
Það er álit stjórnar félagsins að allar upplýsingar sem nauðsynlegar eru til að glöggva sig á stöðu samstæðunnar í lok
rekstrarárs, rekstrarárangi ársins og fjárhagslegri þróun samstæðunnar, komi fram í samstæðuársreikningnum.
Félagið gaf ekki út nýtt hlutafé á árinu. Í lok árs nam skuldbinding félagsins á útgáfu nýrra hluta að markaðsverðmæti
621 m.kr. Öll skuldbinding í lok árs er tilkomin vegna kaupa á Hafnagarði ehf. en eina eign þess er Köllunarklettsvegur 1.
Félagið gaf út á árinu kauprétti í Kaldalóni hf. til stjórnenda og lykilstarfsmanna fyrir kr. 222.500.000 að nafnvirði í
samræmi við starfskjarastefnu félagsins sem samþykkt var á aðalfundi 2023. Sjá nánar í skýringu 7 og starfskjarastefnu
félagsins.
Samkvæmt efnahagsreikningi 31. desember 2023 námu eignir samstæðunnar 60.666 m.kr. og jukust um 15.184 m.kr.
frá fyrra ári. Þar af námu fjárfestingareignir 57.585 m.kr. Eigið fé samstæðunnar nam 23.207 m.kr. þann 31. desember
2023 samanborið við 20.717 m.kr. þann 31. desember 2022. Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu og eftir fjármagnsliði
var jákvæður um 269 m.kr. á árinu. Eiginfjárhlutfall samstæðunnar í lok árs var 38,3%
4
Skýrsla stjórnar og forstjóra
Fjármögnun og hlutafé, framhald
Skráningar á aðalmarkað
Framtíðaráform
Ytri aðstæður
Ofangreindum markmiðum var náð á seinni hluta ársins 2023 og hófu stjórnendur því undirbúning að skráningu
sumarið 2023 þegar fyrirséð var að markmiðum yrði náð á seinni hluta ársins.
Skráningarlýsing Kaldalóns var staðfest af Fjármálaeftirliti Seðlabanka Íslands þann 10. nóvember 2023. Félagið var
skráð á aðalmarkað Nasdaq Iceland þann 16. nóvember 2023.
Félagið hefur birt grunnlýsingu í tengslum við kr. 30.000.000.000 útgáfuramma skuldabréfa og víxla félagins.
Grunnlýsingin er dagsett 7. júlí 2023 og hefur verið staðfest af Fjármálaeftirliti Seðlabanka Íslands. Grunnlýsingin, sem er
á íslensku, er birt með rafrænum hætti á vef Kaldalóns, kaldalon.is/fjarfestar. Félagið gaf út tvo víxla á árinu auk þess að
gefa út verðtryggðan skuldabréfaflokk eftir lok reikningsskilatímabils í febrúar 2024. Er það markmið félagsins að nýta
möguleika félagsins á markaðsfjármögnun til að auka hagkvæmni fjármögnunar til lengri tíma.
Stjórn félagsins ákvað á árinu 2022 að hefja undirbúning að skráningu félagsins á aðalmarkað Kauphallar Íslands þegar
þremur af fjórum viðmiðum væri náð. Viðmiðin voru að:
• Verðmæti fjárfestingareigna væri umfram 50 milljarðar króna.
• Leigutekjur félagsins á ársgrundvelli áætlaðar til 12 mánaða, væru hærri en 3,5 milljarðar króna.
• Félagið hefði gefið út ársreikning eða árshlutareikning með hreinan rekstur fasteignafélags og ársreikningur
• Félagið hefði gefið út grunnlýsingu vegna útgáfu skuldabréfa og annarra skuldaskjala.
endurskoðaður.
Félagið fylgist með þróun jarðvár á Reykjanesskaga og mögulegra áhrifa á fasteignir félagsins. Þannig hefur félagið
yfirfarið tryggingar og tekið viðbótartryggingar ef við á en þess má geta að félagið á engar eignir í Grindavík. Þá fylgist
félagið með mögulegum óbeinum áhrifum þess og mögulegra áhrifa annarra aðstæðna á félagið, s.s. áhrif á
ferðaþjónustu og fjölda ferðamanna.
Þeir
eignaflokkar
sem
félagið
leggur
áherslu
á
eru
vöruhús
og
iðnaður,
verslun
og
þjónusta
auk
hótela.
Fjárfestingar
miða að því að safnið sé með hátt útleiguhlutfall, langtímasamninga og stöndugt sjóðstreymi.
Stefna Kaldalóns er að stækka safn tekjuberandi eigna í starfsemi félagsins. Félagið gaf á árinu út fjárfestingarstefnu þar
sem félagið horfir m.a. til fjárfestinga á höfuðborgarsvæðinu og í nágrenni helstu innviða s.s. hafnir og flughafnir.
Félagið er í vaxtarfasa og skilgreinir sig sem slíkt þar til að verðmæti fjárfestingareigna nemur 100 milljörðum króna, eða
leigutekjur félagsins verði 8 milljarðar eða meira á ársgrundvelli. Telja stjórnendur að félagið geti vaxið í þá stærð án
þess að skrifstofu- og stjórnunarkostnaður félagsins aukist verulega. Vaxtarhraði fjárfestingareigna mun ráðast af
markaðsaðstæðum og tækifærum félagsins til fjárfestinga í fasteignakaupum. Gerir félagið ráð fyrir að hefja greiðslur til
hluthafa í formi arðgreiðslna eða endurkaupaáætlunar á eigin bréfum vegna afkomu ársins 2026 eða fyrr. Greiðslur til
hluthafa verði í hlutfalli við handbært fé frá rekstri.
5
Skýrsla stjórnar og forstjóra
Stjórnarhættir
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf
Samkvæmt samþykktum félagsins hefur stjórn félagsins heimild til útgáfu nýrra hluta án forgangs hluthafa. Heimild
stjórnar nemur nú allt að 321.050.513 hluti, en hluti er skuldbundinn vegna kaupa félagsins á Hafnagarði ehf., sjá nánari
skýringu 14.
Félagið lítur svo á að umbreytingarferli úr íbúðaþróunarfélagi í fasteignafélag sé nú lokið. Viðskiptalíkan félagins er nú
eignarhald og umsýsla fasteigna og útleiga þeirra til fyrirtækja og opinberra aðila.
Félagið er með í gildi siðareglur og sjálfbærnistefnu. Félagið leggur áherslu á fagmennsku, heiðarleika og sanngirni í
viðskiptum og einsetur sér að þekkja, skilja og fara eftir hvers konar lögum, reglum stefnum og almennum viðmiðum
um siðferði og gerir kröfu um það sama af þeim sem félagið skiptir við. Félagið líður aldrei mútur, spillingu eða neins
konar óviðeigandi fyrirgreiðslu, hvort heldur af hálfu félagsins eða gagnvart því.
Stjórnarhættir Kaldalóns hf. eru markaðir af lögum nr. 2/1995, um hlutafélög, samþykktum félagsins og leiðbeiningum
um stjórnarhætti fyrirtækja útgefnum af Viðskiptaráði Íslands, Nasdaq Iceland hf. og Samtökum atvinnulífsins. Gildandi
samþykktir félagsins eru dagsettar 16. febrúar 2024. Stjórnin hefur sett sér starfsreglur sem byggja á ofangreindum
leiðbeiningum og skilgreinir verksvið stjórnar og forstjóra félagsins frekar.
Sjálfbærni, samfélagsleg ábyrgð, mannréttindi og umhverfismál eru mikilvæg í stefnu félagsins. Félagið gerir ríkar kröfur
til síns og samstarfsaðila. Félagið virðir mannréttindi í hvívetna og stefnur að því að eiga góð samskipti við þau samfélög
sem starfsemi félagsins nær til og hafa góð áhrif á þau.
Reitun ehf. framkvæmdi mat á umhverfis-, félags- og stjórnarþáttum félagsins á árinu. Félagið hlaut flokkinn C1 í fyrsta
mati félagsins. Niðurstöður matsins nýtast áframhaldandi vinnu félagsins í umbótaverkefnum.
Fimm starfsmenn störfuðu hjá félaginu í lok árs en ársverk voru 4,2. Fjármálastjóri og forstöðumaður fasteignaumsýslu
voru ráðin á árinu og hófu störf í ágúst 2023 og febrúar 2023.
Félagið og starfsfólk félagsins stefnir að stöðugum bættum árangri á sviði umhverfisverndar. Félagið reynir eftir fremsta
megni að draga úr umhverfisáhrifum, meðal annars með því að leitast eftir að leigutakar hlíti lagakröfum og
reglugerðum er varða umhverfismál, vekja athygli leigutaka á umhverfisvænum lausnum sem í boði eru og hvetja þá til
að fylgjast með þróun í umhverfismálum og innleiða nýjungar í rekstur sinn. Þá kappkostar félagið að auka
umhverfisvitund starfsmanna og leigutaka, vernda og hlúa að umhverfi eigna sinna, nýta efni og orku skynsamlega og
minnka myndun úrgangs.
Félagið fékk á árinu BREEAM in-use vottun á SAND hótel og tengdar fasteignir að Laugavegi 32-36.
Félagið setti á árinu á fót endurskoðunarnefnd og tilnefningarnefnd í framhaldi af aðalfundi félagsins sem haldinn var
þann 23. mars 2023.
Stjórn félagsins í árslok 2023 var skipuð eftirfarandi einstaklingum: Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason, stjórnarformaður,
Álfheiður Ágústsdóttir, Haukur Guðmundsson, Kristín Erla Jóhannsdóttir og María Björk Einarsdóttir. Varamenn í stjórn:
Gunnar Henrik Gunnarsson og Hildur Leifsdóttir.
Frekari upplýsingar um stjórn og stjórnarhætti er að finna í viðaukanum Stjórnarháttayfirlýsing sem fylgir ársreikningi.
6
Skýrsla stjórnar og forstjóra
Ófjárhagsleg upplýsingagjöf, framhald
Hlutafé
Nafnverð
*
Hlutdeild
171,1
15,37%
110,1
9,89%
87,5
7,86%
74,5
6,70%
61,8
5,55%
61,8
5,55%
48,0
4,31%
42,0
3,77%
37,6
3,38%
33,8
3,04%
10 stærstu hluthafar samtals
728,2
65,43%
384,7
34,57%
Samtals útgefnir hlutir hlutir
1.112,8
99,99%
0,1
0,01%
Útistandandi hlutir - Hlutafé samkvæmt ársreikningi
1.112,8
100,00%
* í m.kr. króna. Nafnvirði hvers hlutar er 10 kr.
Skel fjárfestingafélag hf. .............................................................................................
Norvik hf. ......................................................................................................................
Aðrir hluthafar (580 talsins) ........................................................................................
Stefnir-Innlend hlutabréf hs. ......................................................................................
Loran ehf. .....................................................................................................................
Stapi lífeyrissjóður .......................................................................................................
Eigin hlutir .....................................................................................................................
Premier eignarhaldsfélag ehf. ....................................................................................
E&S 101 ehf. .................................................................................................................
Vátryggingafélag Íslands hf. .......................................................................................
Stefnir-ÍS 5 hs. ..............................................................................................................
Frjálsi lífeyrissjóðurinn ................................................................................................
Hluthafar voru í byrjun árs 582 en 590 í lok árs, þar af eru 10 stærstu eftirfarandi:
Félagið leggur áherslu á að hafa hæft og heiðarlegt starfsfólk og því sé gefin góð starfsaðstaða til að sinna vinnu sinni af
kostgæfni. Félagið hefur sett sér starfskjarastefnu sem var samþykkt á aðalfundi 2023. Hjá félaginu starfa fimm
einstaklingar, tvær konur og þrír karlar. Stjórn félagsins er skipuð fimm einstaklingum, þremur konum og tveimur
körlum.
Kaldalón sýnir samfélagslega ábyrgð í verki. Á árinu styrkti félagið góðgerðarmál, en afstaða til styrkveitinga er tekin af
starfsmönnum félagsins er þær berast.
Félagið flokkaðist sem meðalstórt félag í samræmi við lög um ársreikning á árinu 2023. Í lok árs var félagið skráð á
aðalmarkað Nasdaq Iceland og verður í framhaldi eining tengd almannahagsmunum og flokkast því sem stórt félag á
árinu 2024. Félagið mun því fylgja kröfum flokkunarreglugerðar ESB á árinu 2024 og greina frá því hversu stórt hlutfall
af veltu, fjárfestingar- og rekstrarútgjöldum falla undir flokkunarkerfið.
Á hluthafafundi 2. nóvember 2023 var samþykkt tillaga um öfuga skiptingu hluta, miðað við hlutfallið 10:1 sem fól í sér
að hverjum tíu (10) hlutum í félaginu, þar sem hver hlutur er að nafnverði kr. 1, verði skipt í einn (1) hlut þannig að
nafnverð hvers hlutar verði kr. 10. Réttindadagur hinnar öfugu skiptingar var 8. nóvember 2023. Eftir öfuga skiptingu
nam hlutafé í lok árs kr. 11.128.216.470. Hlutaféð skipting í 1.112.821.647 hluti.
7
Skýrsla stjórnar og forstjóra
Yfirlýsing stjórnar og forstjóra
forstjóri
Kristín Erla Jóhannsdóttir
meðstjórnandi
María Björk Einarsdóttir
meðstjórnandi
Jón Þór Gunnarsson
Álfheiður Ágústsdóttir
meðstjórnandi
Ársreikningur samstæðunnar er gerður í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (IFRS) eins og þeir hafa verið
samþykktir af Evrópusambandinu auk viðeigandi ákvæða í lögum um ársreikninga. Ársreikningurinn er endurskoðaður
af PricewaterhouseCoopers ehf.
Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason
stjórnarformaður
Haukur Guðmundsson
meðstjórnandi
Jafnframt er það álit okkar að samstæðuársreikningurinn og skýrsla stjórnar og forstjóra geymi glöggt yfirlit um þróun
og árangur í rekstri félagsins og lýsi áhættuþáttum og óvissu sem samstæðan býr við.
Stjórn og forstjóri Kaldalóns hf. hafa í dag rætt samstæðuársreikning félagsins fyrir árið 2023 og staðfesta hann með
rafrænni undirritun sinni. Stjórn og forstjóri leggja það til við aðalfund félagsins að samþykkja ársreikninginn.
Reykjavík, 7. mars 2024
Samkvæmt bestu vitneskju er það álit okkar að samstæðuársreikningur félagsins gefi glögga mynd af rekstri
samstæðunnar árið 2023 eignum, skuldum og fjárhagsstöðu hennar 31. desember 2023. Þá teljum við að
samstæðuársreikningurinn ásamt skýrslu stjórnar og forstjóra gefi glögga mynd af þróun og rekstri samstæðunnar,
stöðu hennar og áhættum.
Það er álit okkar að samstæðuársreikningurinn með skráarheitið „254900A1SVOQEMA2WP49-2023-12-31-is" hafi verið
gerður í samræmi við kröfur laga um upplýsingaskyldu útgefanda verðbréfa og flöggunarskyldu nr. 20/2021 um
sameiginleg rafræn skýrlsusnið og reglugerð Evrópusambandsins nr. 2019/815 (ESEF reglur).
8
Áritun óháðs endurskoðanda
Til stjórnar og hluthafa Kaldalóns hf.
Álit
Samstæðuársreikningurinn innifelur
Grundvöllur álits
Óhæði
Við höfum endurskoðað meðfylgjandi samstæðuársreikning Kaldalóns hf. fyrir árið 2023, að undanskilinni
skýrslu stjórnar og forstjóra.
Endurskoðað var í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla. Ábyrgð okkar samkvæmt stöðlunum er nánar
útskýrð í kaflanum um ábyrgð endurskoðenda.
Við erum óháð samstæðunni samkvæmt ákvæðum laga um endurskoðendur og endurskoðun og siðareglna
sem gilda um endurskoðendur á Íslandi og varða endurskoðun okkar á ársreikningi samstæðunnar. Við
uppfyllum jafnframt aðrar kröfur um starf okkar sem endurskoðendur í samræmi við ákvæði siðareglna.
Samkvæmt okkar bestu vissu, lýsum við yfir að önnur þjónusta sem við höfum veitt samstæðunni og félögum
innan hennar er í samræmi við ákvæði íslenskra laga og reglna og að við höfum ekki veitt þjónustu sem
óheimilt er að veita samkvæmt ákvæðum 5.1. gr. Evrópureglugerðar nr. 537/2014.
Undantekning frá framansögðu er reikningsskilaþjónusta tengt árinu 2022 sem veitt var félögum innan
samstæðunnar fyrir skráningu félagsins á aðalmarkað þann 16.11.2023. Endurskoðunarnefnd hefur verið
upplýst um þjónustuna sem er lokið.
Það er álit okkar að samstæðuársreikningurinn gefi glögga mynd af afkomu samstæðunnar á árinu 2023,
efnahag hennar 31. desember 2023 og breytingu á handbæru fé á árinu 2023, í samræmi við alþjóðlega
reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið samþykktir af Evrópusambandinu og viðeigandi ákvæði í lögum um
ársreikninga.
Við teljum að við endurskoðunina höfum við aflað nægjanlegra og viðeigandi gagna til að byggja álit okkar á.
Gerð er grein fyrir annarri þjónustu sem við höfum veitt samstæðunni og félögum innan hennar, á tímabilinu 1.
janúar 2023 til 31. desember 2023, í skýringu 8.
Álit okkar er í samræmi við skýrslu okkar til endurskoðunarnefndar og stjórnar.
Samstæðuársreikningurinn innifelur
- Skýrslu stjórnar og forstjóra.
- Rekstrarreikning og yfirlit um heildarafkomu ársins 2023.
- Efnahagsreikning þann 31. desember 2023.
- Eiginfjáryfirlit 2023.
- Sjóðstreymi ársins 2023.
- Skýringar, sem innifela mikilvægar reikningsskilaaðferðir og aðrar skýringar.
Skýrsla stjórnar og forstjóra er undanskilin endurskoðun, sbr. kafla um aðrar upplýsingar.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
9
Áritun óháðs endurskoðanda
Lykilatriði endurskoðunarinnar
Aðrar upplýsingar, þ.m.t. skýrsla stjórnar og forstjóra
Stjórn og forstjóri bera ábyrgð á öðrum upplýsingum. Aðrar upplýsingar eru skýrsla stjórnar og forstjóra og
viðaukar við ársreikninginn sem innifela stjórnarháttaryfirlýsingu og skilgreiningar vegna ESEF skýrsluskila sem
lágu fyrir við áritun okkar. Álit okkar á samstæðuársreikningnum nær ekki til annarra upplýsinga, þ.m.t. skýrslu
stjórnar og við staðfestum þær ekki á neinn hátt.
Í tengslum við endurskoðun okkar á ársreikningi samstæðunnar ber okkur að yfirfara aðrar upplýsingar, sem
tilgreindar eru hér að ofan, þegar þær liggja fyrir og meta hvort þær eru í verulegu ósamræmi við
samstæðuársreikninginn eða skilning sem við höfum aflað við endurskoðunina eða ef svo virðist að verulegar
rangfærslur séu í þeim. Ef við, á grundvelli vinnu okkar, ályktum að verulegar rangfærslur séu í öðrum
upplýsingum ber okkur að skýra frá því. Við höfum ekki greint atriði sem ber að greina sérstaklega frá.
Hvað varðar skýrslu stjórnar og forstjóra höfum við, í samræmi við ákvæði 104. gr. laga um ársreikninga nr.
3/2006, yfirfarið að skýrsla stjórnar hafi að geyma þær upplýsingar sem þar ber að veita í samræmi við lög um
ársreikninga komi þær ekki fram annars staðar í samstæðuársreikningnum.
Lykilatriði endurskoðunarinnar eru þau atriði sem að okkar faglega mati höfðu mesta þýðingu í endurskoðun
okkar á ársreikningi samstæðunnar árið 2023. Sem hluti af endurskoðun okkar á samstæðuársreikningnum
voru þessi lykilatriði skoðuð sérstaklega. Við látum ekki í ljós sérstakt álit varðandi þessi lykilatriði, einungis er
látið í ljós álit á samstæðuársreikningnum í heild.
Lykilatriði endurskoðunarinnar Endurskoðunaraðgerðir
Mat fjárfestingareigna þar með talið forsendur og
útreikningar sem eignirnar byggja á:
Sjá nánar skýringu nr. 10 "Fjárfestingareignir".
Fjárfestingareignir samstæðunnar eru metnar á gangvirði á
reikningsskiladegi, 31. desember 2023 í samræmi við
alþjóðlega reikningsskilastaðalinn IAS 40 Fjárfestingareignir
og IFRS 13 Mat á gangvirði.
Í heild sinni nema fjárfestingareignir 57.585 milljónum
króna. í lok árs 2023 sem er 94,9% af heildareignum
samstæðunnar.
Helsti matskenndu liðirnir í mati fjárfestingareigna eru
undirliggjandi forsendur sem eru háðar mati
stjórnenda eins og veginn fjármagnskostnaður, áætlaðar
framtíðar leigutekjur, áætluð framtíðar gjöld,
nýtingarhlutfall ofl.
Verðmatssérfræðingar PwC aðstoðuðu okkur við
endurskoðun fjárfestingareignanna og þá
sérstaklega vegna undirliggjandi forsenda í mati.
Endurskoðun á mati fjárfestingareigna fólst m.a. í
eftirfarandi þáttum:
- Ferill við útreikning á mati fjárfestingareigna
yfirfarinn
- Eftirlitsaðgerðir stjórnenda prófaðar með
aðgerðaendurskoðun.
- Prófun á forsendum í verðmatslíkani m.a. með
samanburði við ytri gögn, fyrri tímabil, almenna
þróun ofl.
- Fjárhagsupplýsingar raktar inn í verðmatslíkan
m.v. undirliggjandi samninga
- Virkni verðmatslíkans prófað
- Gagnaendurskoðun og úrtaksprófanir á þeim
liðum sem hafa áhrif á mat eins og leigutekjur og
viðbætur ársins.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
10
Áritun óháðs endurskoðanda
Ábyrgð stjórnar og forstjóra á samstæðuárshlutareikningnum
Ábyrgð endurskoðenda á endurskoðun samstæðuársreikningsins
Ályktum um notkun stjórnenda á forsendunni um áframhaldandi starfsemi og metum á grundvelli
endurskoðunarinnar hvort verulegur vafi leiki á rekstrarhæfi samstæðunnar eða hvort aðstæður séu til staðar
sem gætu valdið verulegum efasemdum um rekstrarhæfi hennar. Ef við teljum að veruleg óvissa ríki, ber okkur
að vekja sérstaka athygli á viðeigandi skýringum í samstæðuársreikningnum um óvissuna og ef þær upplýsingar
eru ekki nægjanlegar að okkar mati, víkjum við frá fyrirvaralausu áliti. Niðurstaða okkar byggir á þeim
endurskoðunargögnum sem við höfum aflað fram að dagsetningu áritunar okkar. Engu að síður geta atburðir
eða aðstæður í framtíðinni leitt til þess að samstæðan verði ekki lengur rekstrarhæf.
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins í samræmi við alþjóðlega
reikningsskilastaðla eins og þeir hafa verið samþykktir af Evrópusambandinu og viðeigandi ákvæði í lögum um
ársreikninga. Stjórn og forstjóri eru einnig ábyrg fyrir því innra eftirliti sem nauðsynlegt er að sé til staðar
varðandi gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins, þannig að hann sé án verulegra annmarka hvort sem
er vegna sviksemi eða mistaka.
Við gerð samstæðuársreikningsins ber stjórnendum samstæðunnar að meta hæfi hennar til áframhaldandi
starfsemi. Stjórnendum ber að semja ársreikning samstæðunnar á þeirri forsendu að um áframhaldandi
starfsemi sé að ræða, nema stjórnendur ætli að leysa samstæðuna upp eða hætta rekstri hennar, eða hafi ekki
raunhæft val um annað en að hætta starfsemi samstæðunnar. Stjórnendum samstæðunnar ber að setja fram
viðeigandi skýringar varðandi hæfi hennar til áframhaldandi starfsemi ef við á og hvers vegna stjórnendur beita
forsendunni um áframhaldandi starfsemi við gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins.
Stjórn og endurskoðunarnefnd skulu hafa eftirlit með gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins.
Markmið okkar er að afla nægjanlegrar vissu um að samstæðuársreikningurinn sé án verulegra annmarka,
hvort sem er vegna sviksemi eða mistaka og gefa út áritun með áliti okkar. Nægjanleg vissa er mikil vissa en
ekki trygging þess að endurskoðun, sem framkvæmd er í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla, muni
ávallt leiða í ljós alla verulega annmarka séu þeir til staðar. Annmarkar geta stafað af sviksemi eða mistökum og
eru metnir verulegir ef þeir, einir og sér eða samanlagðir, gætu haft áhrif á fjárhagslegar ákvarðanir notenda
sem grundvallaðar eru á samstæðuársreikningnum.
Endurskoðun í samræmi við alþjóðlega endurskoðunarstaðla byggir á faglegu mati og faglegri tortryggni. Við
framkvæmum einnig eftirfarandi:
Greinum og metum áhættuna af verulegum annmörkum, vegna sviksemi eða mistaka, og skipuleggjum
endurskoðunaraðgerðir til að mæta þessari áhættu og öflum endurskoðunargagna sem eru nægjanleg og
viðeigandi grunnur fyrir áliti okkar. Áhættan af því að greina ekki verulega annmarka sem stafa af sviksemi er
meiri en áhætta af annmörkum vegna mistaka, þar sem sviksemi getur stafað af fölsun, misvísandi
framsetningu samstæðuársreiknings, að mikilvægum atriðum sé viljandi sleppt, samanteknum ráðum eða að
innra eftirlit sé sniðgengið.
Öflum skilnings á innra eftirliti sem er viðeigandi fyrir endurskoðun okkar í þeim tilgangi að hanna
endurskoðunaraðgerðir, en ekki til þess að gefa álit á virkni innra eftirlits samstæðunnar.
Metum hvort val stjórnenda á reikningsskilaaðferðum sé viðeigandi og hvort matsaðferðir þeirra séu
raunhæfar. Einnig skoðum við hvort tengdar skýringar séu við hæfi.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
11
Áritun óháðs endurskoðanda
Önnur atriði samkvæmt ákvæðum laga og reglna
Ábyrgð endurskoðenda á endurskoðun samstæðuárshlutareikningsins, frh.
Áritun vegna rafræns skýrslusniðs (e. European Single Electronic Format - ESEF reglur)
Í tengslum við endurskoðun okkar á samstæðuársreikningi Kaldalóns hf. framkvæmdum við aðgerðir til að geta
gefið álit á það hvort samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. fyrir árið 2023 með skráarheitið
„254900A1SVOQEMA2WP49-2023-12-31-is" hafi í meginatriðum verið gerður í samræmi við kröfur laga um
upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu nr. 20/2021 um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e.
European Single Electronic Format) og reglugerð Evrópusambandsins nr. 2019/815 (ESEF reglur) sem innihalda
skilyrði sem tengjast gerð samstæðuársreiknings á XHTML formi og iXBRL merkingum
samstæðuársreikningsins.
Stjórn og forstjóri eru ábyrg fyrir gerð og framsetningu samstæðuársreikningsins í samræmi við lög um
upplýsingaskyldu útgefenda verðbréfa og flöggunarskyldu. Í þeirri ábyrgð felst meðal annars að útbúa
samstæðuársreikning á XHTML formi í samræmi við ákvæði reglugerðar Evrópusambandsins nr. 2019/815, um
sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single Electronic Format).
Ábyrgð okkar er að afla hæfilegrar vissu um hvort samstæðuársreikningurinn, byggt á þeim gögnum sem við
höfum aflað, sé í öllum meginatriðum í samræmi við ESEF reglur og gefa út áritun með áliti okkar. Eðli,
tímasetning og umfang aðgerða sem valdar eru byggja á mati endurskoðandans, þar á meðal mati á áhættunni
að vikið sé í verulegum atriðum frá kröfum sem fram koma í ESEF reglum, hvort sem er vegna sviksemi eða
mistaka.
Það er álit okkar að samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. fyrir árið 2023 með skráarheitið
„254900A1SVOQEMA2WP49-2023-12-31-is" hafi í öllum meginatriðum verið gerður í samræmi við ákvæði
reglugerðar Evrópusambandsins nr. 2019/815, um sameiginleg rafræn skýrslusnið (e. European Single
Electronic Format).
Öflum nægjanlegra endurskoðunargagna vegna fjárhagsupplýsinga félaga og eininga innan samstæðunnar og
gefum út álit á samstæðuársreikningnum. Við erum ábyrg fyrir skipulagi, umsjón og framgangi endurskoðunar
samstæðunnar. Við berum ábyrgð á áliti okkar.
Við upplýsum stjórn og endurskoðunarnefnd meðal annars um áætlað umfang og tímasetningu
endurskoðunarinnar og veruleg atriði sem upp geta komið í endurskoðun okkar, þar á meðal verulega
annmarka í innra eftirliti ef við á.
Við höfum lýst því yfir við stjórn og endurskoðunarnefnd að við uppfyllum nauðsynleg siðferðis- og
óhæðisskilyrði og við munum láta þeim í té allar upplýsingar um hugsanleg tengsl og önnur atriði sem gætu
haft áhrif á óhæði okkar og trúnað.
Við höfum lagt mat á hvaða atriði, af þeim atriðum sem við höfum upplýst stjórn og endurskoðunarnefnd um,
höfðu mesta þýðingu á yfirstandandi ári og eru það lykilatriði endurskoðunarinnar. Við lýsum þessum
lykilatriðum í áritun okkar nema lög og reglur leyfi ekki að upplýst sé opinberlega um tiltekin atriði eða í
algjörum undantekningartilfellum þegar mat okkar er að neikvæðar afleiðingar af birtingu slíkra upplýsinga vegi
þyngra en ávinningur almennings af birtingu upplýsinganna.
Metum framsetningu, gerð og innihald samstæðuársreikningsins í heild, að meðtöldum skýringum og hvort
hann grundvallast á fyrirliggjandi færslum og atburðum og gefi glögga mynd samanber álit okkar.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
12
Áritun óháðs endurskoðanda
Reykjavík, 7. mars 2024
PricewaterhouseCoopers ehf.
Magnús Mar Vignisson
löggiltur endurskoðandi
Við vorum kosin endurskoðendur á aðalfundi félagsins þann 25. maí 2018. Kostning okkar hefur verið
endurnýjuð árlega á aðalfundi félagsins og höfum við því verið endurskoðendur félagsins samfellt í 6 ár.
Kosning endurskoðanda
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
13
Rekstrarreikningur og yfirlit um heildarafkomu ársins 2023
Skýringar 2023 2022
Rekstrartekjur
Húsaleigutekjur .............................................................................................
Aðrar tekjur ....................................................................................................
5
Rekstrargjöld
Rekstur fjárfestingareigna ............................................................................
Skrifstofu- og stjórnunarkostnaður ............................................................
Annar rekstrarkostnaður .............................................................................
6
Rekstrarhagnaður fyrir matsbreytingu
Matsbreyting fjárfestingareigna ..................................................................
10
Rekstrarhagnaður
Fjármunatekjur og (fjármagnsgjöld)
Fjármunatekjur ..............................................................................................
Fjármagnsgjöld .............................................................................................. (2.357 ) (1.298 )
9
(2.218 )
(1.183 )
Áhrif af rekstri dótturfélaga .........................................................................
11
(90 )
Hagnaður fyrir skatta
Tekjuskattur ...................................................................................................
16
(809 )
(513 )
Hagnaður og heildarafkoma ársins
Skipting heildarafkomu:
- Heildarafkoma sem tilheyrir hluthöfum ..................................................
- Hlutdeild minnihluta ...................................................................................
Hagnaður á hlut ............................................................................................
15
Þynntur hagnaður á hlut ..............................................................................
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
14
Efnahagsreikningur 31. desember 2023
Eignir
Skýringar
31.12.2023 31.12.2022
Fastafjármunir
Fjárfestingareignir .........................................................................................
10
Langtímakröfur ..............................................................................................
12
Veltufjármunir
Viðskiptakröfur og aðrar skammtímakröfur ..............................................
12
Handbært fé ...................................................................................................
13
Eignir samtals
Eigið fé og skuldir
Eigið fé
Hlutafé ............................................................................................................
Yfirverðsreikningur hlutafjár ........................................................................
Bundinn eiginfjárreikningur .........................................................................
Óráðstafað eigið fé ........................................................................................
Eigið fé hluthafa móðurfélagsins
Hlutdeild minnihluta í eigið fé .....................................................................
Eigið fé samtals
14
Skuldir
Langtímaskuldir:
Tekjuskattsskuldbinding ...............................................................................
16
Leiguskuldbinding .........................................................................................
17
Vaxtaberandi skuldir .....................................................................................
18
Aðrar langtímaskuldir ...................................................................................
Skammtímaskuldir:
Vaxtaberandi skuldir .....................................................................................
18
Tekjuskattur til greiðslu ................................................................................
16
Aðrar skammtímaskuldir .............................................................................
19
Skuldir samtals
Eigið fé og skuldir samtals
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
15
Eiginfjáryfirlit 2023
Árið 2022 Hlutafé
Yfirverðs-
reikningur
hlutafjár
Bundinn
eiginfjár-
reikningur
Óráðstafað
eigið fé
Hlutdeild
minnihluta
Samtals
Eigið fé 1. janúar 2022 .........................
Hlutafjárhækkanir ................................
Heildarafkoma ársins ...........................
Minnihluti við kaup dótturfélags ........
Eigið fé 31. desember 2022 .................
Árið 2023
Eigið fé 1. janúar 2023 .........................
Leiðrétt skattskuldbinding 1.1.2023 ...
Arðgreiðslur dótturfélaga ....................
(2.935 )
Heildarafkoma ársins ...........................
Breyting á hlutdeild minnihluta ..........
(135 )
(572 )
(707 )
Eigið fé 31. desember 2023 .................
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
16
Sjóðstreymi ársins 2023
2023
2022
Rekstrarhreyfingar
Hagnaður og heildarafkoma ársins .................................................
Rekstrarliðir sem ekki hafa áhrif á fjárstreymi:
Matsbreyting fjárfestingareigna .......................................................
(3.791 )
(2.490 )
Áhrif hlutdeildarfélaga .......................................................................
Hrein fjármagnsgjöld .........................................................................
Tekjuskattur ........................................................................................
Veltufé frá rekstri
Breyting á rekstrartengdum eignum ...............................................
(364 )
Breyting á rekstrartengdum skuldum .............................................
Innheimtar vaxtatekjur ......................................................................
Greidd vaxtagjöld ...............................................................................
(1.539 )
(786 )
Greiddir vextir af leiguskuld (lóðaleiga) ...........................................
(28 )
(19 )
Greiddur tekjuskattur ........................................................................
(214 )
Handbært fé frá rekstri
Fjárfestingahreyfingar
Greiddar fjárfestingar í fjárfestingarfasteignum ............................
(11.603 )
(10.621 )
Innborganir frá seldum fjárfestingarfasteignum ...........................
Innborgað frá sölu dóttur- og hlutdeildarfélaga ............................
Lánveitingar ........................................................................................
Yfirtekið handbært fé dótturfélaga ..................................................
Fjárfestingahreyfingar samtals
(10.583 )
(9.809 )
Fjármögnunarhreyfingar
Innborgað hlutafé ..............................................................................
Tekin ný lán frá lánastofnunum .......................................................
Greidd lán frá lánastofnunum ..........................................................
(15.528 )
(1.838 )
Greidd önnur lán ................................................................................
(133 )
Fjármögnunarhreyfingar samtals
(Lækkun) hækkun á handbæru fé
(446 )
Handbært fé í ársbyrjun ....................................................................
Handbært fé í lok árs
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
17
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
18
Skýringar
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
19
Skýringar
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
20
Skýringar
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
21
Skýringar
7 Laun og launatengd gjöld, framhald
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
22
Skýringar
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
23
Skýringar
10 Fjárfestingareignir, framhald
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 25.d
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
24
Skýringar
10 Fjárfestingareignir, framhald
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 25.d
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
25
Skýringar
12 Kröfur, framhald
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 25.g.i.
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
26
Skýringar
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
27
Skýringar
14 Eigið fé, framhald
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
28
Skýringar
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
29
Skýringar
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
30
Skýringar
18 Vaxtaberandi skuldir, framhald
Reikningsskilaaðferð er lýst nánar í skýringu 25.g.v
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
31
Skýringar
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
32
Skýringar
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
33
Skýringar
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
34
Skýringar
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
35
Skýringar
23. Áhættustýring, framhald
3
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
36
Skýringar
23. Áhættustýring, framhald
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
37
Skýringar
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
38
Skýringar
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
39
Skýringar
25 Reikningsskilaaðferðir, framhald
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
40
Skýringar
25 Reikningsskilaaðferðir, framhald
25.c Rekstrarreikningur, framhald
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
41
Skýringar
25 Reikningsskilaaðferðir, framhald
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
42
Skýringar
25 Reikningsskilaaðferðir, framhald
25.g Fjármálagerningar, framhald
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
43
Skýringar
25 Reikningsskilaaðferðir, framhald
Samstæðuársreikningur Kaldalóns hf. 2023
Fjárhæðir í milljónum króna
44
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórnarháttayfirlýsing er hluti annarra upplýsinga og er óendurskoðuð
Stjórn, framkvæmdastjóri og undirnefndir stjórnar
Álfheiður Ágústsdóttir er fædd árið 1981. Álfheiður er forstjóri Elkem Ísland og situr í stjórn Elkem Ísland og Elkem
Rana Norway að auki hefur hún setið í stjórnum s.s. Birtu lífeyrissjóði, Elkem Materials inc, CarbFix og Klafa ehf.
Álfheiður útskrifaðist úr meistaranámi í forystu og stjórnun frá Háskólanum á Bifröst 2020. Álfheiður á 11.696 hluti
í Kaldalón hf. og hefur engin hagsmunatengsl við helstu viðskiptaaðila og samkeppnisaðila félagsins eða hluthafa
félagsins sem eiga meira en 10% hlut í Kaldalóni. Álfheiður hefur setið í stjórn Kaldalóns frá apríl 2022.
Stjórnarháttayfirlýsing Kaldalóns hf. er gerð í samræmi við leiðbeiningar um stjórnarhætti fyrirtækja, 6. útgáfu,
útgefnum af Viðskiptaráði Íslands, NASDAQ OMX Iceland hf. og Samtökum atvinnulífsins í febrúar 2021 og þau lög
og reglur sem í gildi eru á þeim tíma sem ársreikningur félagsins er staðfestur af stjórn.
Stjórn Kaldalóns leggur áherslu á góða stjórnarhætti og fylgir í störfum sínum leiðbeiningum VÍ, NASDAQ og SA um
stjórnarhætti fyrirtækja.
Félagið er með í gildi siðareglur og sjálfbærnistefnu félagsins sem endurspegla siðferðisviðmið sem stjórn og
starfsmenn vinna eftir og áherslur félagsins á sviði sjálfbærni. Þar er m.a. fjallað um stefnu félagsins um
fjölbreytileika. Félagið er með í gildi starfsreglur stjórnar þar sem kveðið er á um valdsvið stjórnar, verkaskiptingu,
verklag við undirbúning og á stjórnarfundum, fundarsköp o.fl. Þá er í gildi hjá félaginu starfsreglur
starfskjaranefndar, endurskoðunarnefndar og tilnefningarnefndar. Félagið er með persónuverndarstefnu,
upplýsingastefnu og setti á árinu stefnu í aðgerðum gegn peningaþvætti og fjármögnun hryðjuverka auk þess að
gefa út fjárfestingarstefnu félagsins.
Stjórn félagsins skipa Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason, Álfheiður Ágústsdóttir, Haukur Guðmundsson, Kristín Erla
Jóhannsdóttir og María Björk Einarsdóttir. Varamaður í stjórn er Gunnar Henrik Gunnarsson og Hildur Leifsdóttir.
Ásgeir Helgi er stjórnarformaður félagsins. Hann er lögmaður, fæddur árið 1982 og starfar sem forstjóri SKEL
fjárfestingafélags hf. Ásgeir hefur talsverða reynslu af fjármálamarkaði, síðast sem aðstoðarbankastjóri Arion
banka hf. Þá hefur Ásgeir starfað hjá Straumi fjárfestingabanka, LOGOS lögmannsþjónustu í Reykjavík og London,
Kviku banka hf. og framkvæmdahóp um losun fjármagnshafta sem skilaði stöðuleikasamningunum árið 2015.
Hann hefur setið í stjórnum í tengslum við fyrri störf, s.s. í FÍ fasteignafélagi. Þá situr hann í dag í stjórn VÍS/Skagi,
Styrkás hf., Orkunnar IS ehf. o.fl. SKEL fjárfestingafélag er eigandi yfir 10% af útgefnu hlutafé í Kaldalóni og eigandi
alls hlutafjár í Orkan IS ehf. sem er leigutaki hjá Kaldalóni. Engin hagsmunatengsl eru við helstu samkeppnisaðila
Kaldalóns. Sem forstjóri stærsta hluthafa Kaldalóns hf. kemur Ásgeir ekki að málum stjórnar sem tengjast kunna
SKEL, svo sem vegna Orkunnar. Ásgeir hefur setið í stjórn Kaldalóns frá maí 2022 og á 1.000.000 hluti í Kaldalóni í
gegnum félag sitt BBL VII ehf.
Stjórn Kaldalóns setti á fót endurskoðunarnefnd og tilnefningarnefnd í framhaldi af aðalfundi félagsins í mars
2023.
Í lok árs tók stjórn félagsins til endurskoðunar helstu stefnur og reglur félagsins og var í framhaldi gefnar út
uppfærðar útgáfur. Framangreindar stefnur og reglur félagsins eru aðgengilegar á vefsíðu þess.
45
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórnarháttayfirlýsing er hluti annarra upplýsinga og er óendurskoðuð
Stjórn, framkvæmdastjóri og undirnefndir stjórnar, framhald
Um starfsemi stjórnar er fjallað í starfsreglum hennar, sem aðgengilegar eru á vefsíðu félagsins.
Gunnar Henrik er fæddur árið 1974. Gunnar er sjálfstætt starfandi fjárfestir og hefur margra ára starfsreynslu sem
fjárfestir á markaði og stjórnarmaður í fyrirtækjum. Gunnar er jafnframt einn af stofnendum Kaldalóns. Hann er
stjórnarmaður í GG optic ehf. Smárahvammi ehf., A.M.W ehf., Auganu ehf., Prooptik ehf., Trausttaki ehf., Investar
ehf. og RES ehf. Gunnar hefur setið í stjórn félagsins eða varastjórn frá júní 2019.Gunnar á 17.005 þúsund hluti í
Kaldalón. Gunnar hefur engin hagsmunatengsl við helstu viðskiptaaðila og samkeppnisaðila félagsins. Gunnar er
hluthafi í Skel fjárfestingafélagi sem á meira en 10% hlut í Kaldalóni. Gunnar situr sem varamaður í stjórn félagsins.
Haukur Guðmundsson er fæddur árið 1977. Haukur er með B.Sc. próf í byggingarverkfræði frá Háskóla Íslands.
Haukur hefur starfað sem framkvæmdastjóri Hafnagarðs ehf. frá 2019. Haukur mun sinna starfi
framkvæmdastjóra fram að uppgjörsdegi kaupsamnings Kaldalóns á Hafnagarði ehf. Haukur situr m.a. í stjórnum
Epi-Invest ehf., Bronz Charm ehf., Fellasmári ehf., Frambúð ehf. G604 ehf., Gráberg ehf. og HK fjárfestingar ehf.
Hann hefur viðamikla reynslu af framkvæmda- og verkefnastýringu á fasteignamarkaði en auk þess hefur hann
sinnt eigin fjárfestingum og veitt ráðgjöf á fasteignamarkaði. Haukur á ekki eignarhlut í félaginu og hefur engin
hagsmunatengsl við helstu samkeppnisaðila eða hluthafa sem eiga yfir 10% hlutafjár útgefnu af Kaldalóni.
María Björk Einarsdóttir er fædd árið 1989. Hún kláraði B.Sc. í rekstrarverkfræði frá Háskólanum í Reykjavík og er
einnig með próf í verðbréfaviðskiptum. María Björk starfar sem fjármálastjóri Eimskips. Áður starfaði hún sem
framkvæmdastjóri Ölmu íbúðafélags (áður Almenna leigufélagið), sem sérfræðingur í sérhæfðum fjárfestingum hjá
GAMMA Capital Management og sem sérfræðingur hjá Íslandsbanka. María Björk á ekki eignarhlut í félaginu og
hefur engin hagsmunatengsl við helstu viðskiptaaðila og samkeppnisaðila félagsins eða hluthafa félagsins sem eiga
meira en 10% hlut í Kaldalóni. María Björk hefur setið í stjórn Kaldalóns frá mars 2023.
Kristín Erla Jóhannsdóttir er fædd árið 1979. Hún situr í stjórnum HS veitna, Innviðasjóðs II og Hlés ehf. Hún er
forstjóri Ankora invest hf. Hún kláraði Diplómanám í spænskum fræðum frá Háskólanum í Salamanca 2000,
útskrifaðist með B.Sc. gráðu í viðskiptafræði með áherslu á fjármál frá Háskóla Íslands 2004, lauk prófi í
verðbréfaviðskiptum 2004, lauk prófi ACI (gjaldeyrismiðlun og afleiður) 2007 og er að ljúka M.Sc. námi í fjármálum
fyrirtækja frá Háskólanum í Reykjavík. Kristín Erla á ekki eignarhlut í félaginu og hefur engin hagsmunatengsl við
helstu viðskiptaaðila og samkeppnisaðila félagsins eða hluthafa félagsins sem eiga meira en 10% hlut í Kaldalóni.
Kristín Erla starfaði nú síðast sem forstöðumaður Eignastýringar Landsbankans 2015 til 2021. Á árunum 2001 til
2014 starfaði hún við miðlun, í eigin viðskiptum, í fjárstýringu, á fjármálasviði og hagdeild Arion banka/Kaupþings.
Kristín Erla hefur setið í stjórn Kaldalóns frá maí 2022.
Hildur Leifsdóttir er fædd árið 1983. Hún er lögmaður á Mörkinni lögmannsstofu hf. og er lögfræðingur frá
lagadeild Háskóla Íslands. Hildur hefur málflutningsréttindi fyrir héraðsdómstólum. Hildur hefur engin
hagsmunatengsl við viðskiptavini eða keppinauta Kaldalóns. Hildur hefur verið varamaður í stjórn Kaldalóns frá
apríl 2022.
Enginn stjórnarmaður hefur verið starfsmaður félagsins eða unnið önnur launuð störf fyrir það að frátalinni
stjórnarsetu. Í stjórn félagsins sitja tveir karlmenn og þrír kvenmenn og uppfyllir félagið því ákvæði hlutafélagalaga
um kynjahlutföll í stjórnum hlutafélaga.
46
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórnarháttayfirlýsing er hluti annarra upplýsinga og er óendurskoðuð
Stjórn, framkvæmdastjóri og undirnefndir stjórnar, framhald
Í árslok 2023 sátu eftirfarandi aðilar í tilnefningarnefnd félagsins: Margrét Sveinsdóttir, formaður, Ásgeir Sigurður
Ágústsson og Unnur Lilja Hermannsdóttir. Tilnefningarnefnd hefur ráðgefandi hlutverk í tengslum við kosningu til
stjórnar félagsins og tilnefnir frambjóðendur til stjórnarsetu. Nefndin metur frambjóðendur til stjórnar út frá
hæfni, reynslu og þekkingu. Starfsreglur nefndarinnar voru samþykktar á aðalfundi 23. mars 2023 og eru
aðgengilegar á vefsvæði félagsins. Allir nefndarmenn eru óháðir félaginu og daglegum stjórnendum þess.
Forstjóri félagsins er Jón Þór Gunnarsson. Jón Þór er fæddur árið 1985. Hann er umhverfis- og
byggingarverkfræðingur frá Háskóla Íslands og hefur lokið meistaraprófi í byggingarverkfræði frá
Tækniháskólanum í Danmörku, DTU. Frá 2008-2017 starfaði Jón Þór hjá Mannvit sem sérfræðingur í áætlanagerð
og verkefnastjórnun. Frá 2018-2021 starfaði hann hjá Kviku banka hf. og dótturfélaginu GAMMA, meðal annars
sem sérfræðingur í eignastýringu og forstöðumaður. Jón Þór hefur verið forstjóri Kaldalóns frá júní 2021. Jón Þór á
670.000 hluti í félaginu auk áskriftarréttinda og kauprétta. Engin hagsmunatengsl eru fyrir hendi á milli Jóns Þórs
og helstu viðskiptaaðila og samkeppnisaðila félagsins eða stórra hluthafa í félaginu.
Stjórn félagsins gegnir hlutverki starfskjaranefndar og er formaður stjórnar formaður starfskjaranefndar. Auk
Ásgeirs Helga Reykfjörðs Gylfasonar situr Haukur Guðmundsson og Kristín Erla Jóhannsdóttir í starfskjaranefnd.
Nefndinni er ætlað að sinna ráðgjafar- og eftirlitshlutverki í tengslum við starfskjör hjá félaginu og hafa umsjón
með innleiðingu á starfskjarastefnu félagsins. Starfsreglur nefndarinnar eru aðgengilegar á vefsvæði félagsins.
Í árslok 2023 sátu eftirfarandi aðilar í endurskoðunarnefnd félagsins: Harpa Vífilsdóttir, löggildur endurskoðandi,
formaður, Álfheiður Ágústsdóttir, stjórnarmaður og María Björk Einarsdóttir, stjórnarmaður. Nefndarmenn
fullnægja leiðbeiningum um stjórnarhætti fyrirtækja. Endurskoðunarnefnd hefur eftirlit með vinnuferli
reikningsskila, endurskoðun ársreiknings og annarra fjárhagsupplýsinga. Þá rýnir endurskoðunarnefnd
áhættuviðmið, skipulag og virkni áhættustýringar félagsins og gerir tillögur til stjórnar um breytingar eftir því sem
tilefni er til auk þess sem hún gerir tillögu til stjórnar um val ytri endurskoðanda eða endurskoðunarfyrirtækis.
Endurskoðunarnefnd var skipuð af stjórn félagsins í apríl 2023. Starfsreglur nefndarinnar eru aðgengilegar á
vefsvæði félagsins. Allir nefndarmenn eru óháðir félaginu og daglegum stjórnendum þess.
47
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórnarháttayfirlýsing er hluti annarra upplýsinga og er óendurskoðuð
Fundir stjórnar og undirnefnda
Árangursmat stjórnar
Innra eftirlit og áhættustjórnun
Starfskjaranefnd hélt þrjá fundi á starfsárinu og var full mæting á fundi nefndarinnar.
Endurskoðunarnefnd hélt fimm fundi á starfsárinu og var full mæting á fundi nefndarinnar.
Tilnefningarnefnd hélt þrjá fundi á starfsárinu og var full mæting á fundi nefndarinnar.
Félagið gaf á starfsárinu út grunnlýsingu vegna útgáfuramma félagsins auk skráningarlýsingar í tengslum við
skráningu félagsins á Aðalmarkað Nasdaq Iceland. Í skjölunum var ítarleg yfirferð á áhættum tengdum félaginu og
samstæðunni í heild.
Magnús Ingi Einarsson
Haldnir voru 21 stjórnarfundir árið 2023. Þar af voru 15 fundir haldnir eftir að núverandi stjórn félagsins var kjörin
á aðalfundi þann 23. mars 2023. Hér fyrir neðan má sjá yfirlit yfir mætingu einstakra stjórnarmanna á
stjórnarfundi.
Mæting á fjölda funda 2023
21
19
14
19
María Björk Einarsdóttir
Hildur Leifsdóttir (varamaður)
Gunnar H. Gunnarsson (varam. frá mars)
Kjörtímabil
Maí 2022 –
Apríl 2022 –
Mars 2023 -
Maí 2022 –
Stjórnarmaður
Ásgeir Helgi Reykfjörð Gylfason
Álfheiður Ágústsdóttir
Haukur Guðmundsson
Kristín Erla Jóhannsdóttir
6 (sem stjórnarmaður)
Maí 2022 – mars 2023
Mars 2023 -
Apríl 2022 –
Júní 2019 –
5
15
0
Formlegt árangursmat stjórnar var framkvæmt á tímabilinu 20. nóvember – 11. desember 2023. Samandregið voru
niðurstöður árangursmats góðar og af þeim að dæma eru stjórn og stjórnendur félagsins samrýmd, stjórnarhættir
góðir og vel haldið utan um öll mál. Engar alvarlegar athugasemdir komu fram í matinu.
Stjórn félagsins og forstjóri bera ábyrgð á áhættustýringu í starfsemi félagsins og því að tryggja áreiðanleika
fjárhagsupplýsinga, að farið sé eftir lögum og reglum og að líkur á mistökum séu lágmarkaðar. Félagið hefur greint
helstu áhættur í rekstri sínum og vinnur markvisst að lágmörkun þeirra. Upplýsingar um eftirfylgni með helstu
áhættuþáttum félagsins eru veittar stjórn með reglulegum hætti þar sem þróun áhættu og staða er kynnt ásamt
spám um framtíðarþróun, meðal annars mt.t.t. vaxtastigs. Þá er með reglubundnum hætti fylgst með þróun
álagningar á opinberum gjöldum. Sífellt er fylgst með uppgreiðslutíma og endurfjármögnunarkostum sem félagið
hefur.
Rekstraráhætta í starfsemi félagsins er lágmörkuð með aðskilnaði starfa, skráningu verkferla, eftirliti með
viðskiptum og reglufylgni. Félagið hefur komið sér upp innri verklagsferlum sem snúa m.a. að tvöfaldri yfirferð og
samþykki reikninga og yfirferð á heimildum starfsmanna um greiðslur, millifærslur og bókanir.
48
Stjórnarháttayfirlýsing
Stjórnarháttayfirlýsing er hluti annarra upplýsinga og er óendurskoðuð
Samskipti
Annað
Fjallað er um samskipti hluthafa og stjórnar í starfsreglum stjórnar og í stefnu félagsins um sjálfbærni og samskipti
við hagsmunaaðila. Samskipti stjórnar við hluthafa fara meginstefnu til fara fram á hluthafafundum og hafa allir
hluthafar sama aðgengi að upplýsingum. Hluthafar geta komið sjónarmiðum sínum á framfæri við stjórn með
tölvupósti og óskað eftir formlegum fundum með stjórn um málefni félagsins með milligöngu stjórnarformanns.
Forstjóri félagsins er formlegur talsmaður félagsins en stjórnarformaður í fjarveru hans. Er það í samræmi við
upplýsingastefnu félagsins.
Félagið hefur enga dóma hlotið fyrir refsiverðan verknað samkvæmt almennum hegningarlögum,
samkeppnislögum eða löggjöf um hlutafélög, einkahlutafélög, bókhald, ársreikninga, gjaldþrot eða opinber gjöld.
49
Skilgreiningar vegna ESEF skýrsluskila
Skilgreiningar vegna ESEF skýrsluskila er hluti annarra upplýsinga og er óendurskoðað
50
Kaldalón hf. | Ingólfsstræti 3 | 101 Reykjavík | Sími: 419 1414 | kaldalon@kaldalon.is | www.kaldalon.is